División de Contratación Administrativa
Al contestar refiérase
al oficio No.
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30 de setiembre de 2016 DCA-2449
Señor
Marvin Corrales Barboza Subgerente General Banco de Costa Rica Fax 2223-1983
[email protected] [email protected] Estimado señor:
Asunto: Se autoriza al Banco de Costa Rica, para realizar la compra en forma directa de los inmuebles inscritos en el Registro Público, Partido de Alajuela, Folio Real N° 277150-000, 458539-000 y 194136-000, plano catastrado de la reunión de fincas A-1422058-2010, pertenecientes a Sigifredo Luna Salas por un monto total de ¢571.350.000,00 (quinientos setenta y un millones trescientos cincuenta mil colones exactos), según avalúo administrativo realizado por el perito valuador Luis Diego Arroyo Zúñiga en fecha 30 de marzo del 2016.
Nos referimos a su oficio número SGBMI-08-178 2016 del 24 de agosto de 2016, recibido en la Contraloría General el día 25 del mismo mes y año, por medio del cual solicita la autorización descrita en el asunto.
Mediante el oficio No. 11697 (DCA-2252) se solicitó información adicional a la Administración, la cual fue atendida mediante los oficios No.OCA-260-2016 del 9 de setiembre de 2016 y OCA-262-2016 del 16 de setiembre de 2016.
I.-Antecedentes y justificación de la solicitud.
1. Manifiesta que el Banco de Costa Rica requiere la compra de un edificio para ser utilizado como oficina del Banco en Pital, San Carlos.
2. Que para tal efecto presentan certificación de disponibilidad presupuestaria por la cual se demuestra que en la cuenta 5-02-01-Edificios existe un compromiso presupuestario por la suma total de ¢571.350.000,00 para cubrir la contratación de referencia.
3. Presentan acuerdo del Comité de compra de Edificio de Pital de San Carlos, por el cual se acuerda por unanimidad la compra del edificio que se referirá.
4. Indica que el edificio por adquirir, está construido sobre los bienes inmuebles propiedad del señor Sigifredo Luna Salas, quien es dueño de las siguientes propiedades inscritas en el Registro Público:
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Folio real Plano catastrado Área
458539-000 A-1279833-2008 240.19m
194136-000 A-0770963-2002 1048.45m
277150-000 A-0196509-1993 816.79m
5. Presentan el avalúo de la reunión de las citadas fincas realizado por Luis Diego Arroyo Zúñiga, de fecha 30 de marzo de 2016 quien estableció un valor de
¢571.350.000 por el terreno comprendido en los tres inmuebles y las edificaciones en ellos construidas.
6. Presentan informe técnico denominado Informe Solicitud Compra de Edificio para Oficina Pital U.E. 345, mayo 2016 suscrito por el señor Lino Bustos González, Gerente de Tienda Pital.
7. Aportan igualmente las certificaciones del Registro Nacional de las propiedades y sus respectivos planos debidamente certificados.
8. Aportan oficio No. OCA-262-2016 del 16 de setiembre de 2016, suscrito por la señora Gaudy Cordero S., quien es Jefe de la Oficina de Contratación Administrativa, por el cual se analiza la situación de los gravámenes y anotaciones que pesan sobre la finca y refiere a los mismos indicando que las anotaciones no afectan, pues más bien son a favor de las fincas a adquirir. Aportan estudios registrales con las escrituras por las cuales se constituyen los mismos.
9. Igualmente aportan la promesa de venta de los inmuebles suscrita por Sigifredo Luna Salas, por un monto de $1.000.000 quien aporta declaración jurada respecto del régimen de prohibiciones, copia de su cédula de identidad, certificación de encontrarse al día con sus obligaciones ante la Caja Costarricense del Seguro Social, vigente hasta el 16 de setiembre de 2016 y certificación de FODESAF de que no reporta deudas al día 8 de setiembre de este año.
10. También aporta oficio OFJ-PITAL02-2016 del 7 de setiembre de 2016, suscrito por el Arquitecto Oscar Fallas Jaubert, Jefe a.i de la Oficina de Diseño y Construcción en donde se refiere a las características del edificio relacionado con las necesidades del Banco.
11. Finalmente se aporta criterio de la Licda Gaudy Cordero S., Jefe de la Oficina de Contratación Administrativa del Banco, quien se refiere al Informe Solicitud de Compra de Edificio para la Oficina Pital U.E. 345, donde se analizan técnicamente las opciones de traslado de la oficina y las condiciones que con que cuenta el edificio que se pretende comprar para reubicar la oficina comercial en Pital.
II.-Criterio de la División.
En la gestión en estudio, lo que pretende el Banco de Costa Rica es la compra directa de tres inmuebles sobre los cuales se ha construido un edificio, situación que se encuentra regulada por el artículo 71 de la Ley de Contratación Administrativa, en
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concordancia con el artículo 131 inciso j) de su Reglamento. De conformidad con las normas mencionadas, este órgano contralor podrá autorizar la compra directa de un bien inmueble, únicamente cuando la Administración demuestre con su solicitud que el terreno que se desea adquirir, resulta por su ubicación, naturaleza, condiciones y situación, el más apto para alcanzar la finalidad propuesta.
Al respecto, el Banco ha acreditado que el local que actualmente ocupan presenta una serie de áreas problemáticas, por lo que el inmueble por adquirir resuelve algunas de ellas, indicando en el informe de solicitud U.E.345 ubicado a partir del folio 26 del expediente levantado por esa Administración, lo siguiente:
“(...) Dicha solicitud obedece para atender aspectos operativos, control interno, seguridad, comerciales, servicio al cliente y de cumplimiento en algunas regulaciones del Estado como lo es ante el Ministerio de Salud, quien en 2013 nos advirtió de los incumplimientos que se tienen y de la exposición a un posible cierre de la oficina si las normalizaciones no son realizadas para atender la demanda a largo plazo.(…) Es una oficina que presenta limitaciones de accesibilidad, ya que no cuenta con área de parqueo, con el agravante de que en horas de la tarde y fines de semana aumenta el riesgo de inseguridad para los clientes, internos y externos, esto por la presencia de algunos actos de desorden público (licor, robo, riñas y otros).” Además indican que: “En julio de 2013 se recibe notificación por parte del Ministerio de Salud donde se nos hace saber del incumplimiento que se tiene a la Ley 7600, las cuales están asociadas a la infraestructura de la oficina y que se calificaron como faltas graves, al punto que si no se normalizaba se estaría cerrando la oficina. Razón por la que en julio 2014 se arrendó un local anexo con un área de 90 metros cuadrados, en el que se ubicó los servicios sanitarios para uso de los clientes, así como para el área de bodega y proveeduría. (…) Importante recalcar que a pesar de las gestiones realizadas por la administración, para solventar los requerimientos indicados por el Ministerio de Salud y así impedir el cierre físico de la oficina, las mismas no fueron integrales. Persisten hoy en día condiciones que afectan el servicio al cliente y por ende la imagen del BCR, generando molestias en nuestros clientes y mermando la capacidad de crecimiento de negocios.”
(folios 47 y 48 del expediente administrativo).
Sobre la solicitud en cuestión, y como parte de los antecedentes del trámite, esa Administración ha hecho saber que actualmente arriendan dos bienes inmuebles por un monto de ¢2.973.340,43 con un incremento anual de 15%, por lo que en el mes de noviembre pagarán ¢3.419.340 (ver folio 28 del expediente administrativo).
Expresa que uno de esos locales lo arrienda desde hace 19 años y realmente es muy pequeño para el crecimiento que ha tenido el Banco, el cual les ha llevado a rentar otro inmueble, pero aún así no resulta suficiente para sus necesidades y crecimiento. Señala además que el entorno financiero competitivo ha cambiado y manifiestan los siguiente: “Lo anterior evidencia un mercado altamente competitivo al existir una variada presencia de competidores financieros, siendo el Banco de Costa Rica el único que se encuentra en desventaja con respecto a las condiciones de accesibilidad para los clientes, esto por no contar con un edificio apropiado para satisfacer las necesidades de los clientes y de los colaboradores.” (folio 46 del expediente administrativo). Además se señalan problemas relacionados con la falta de parqueo, lo que hace que se expongan los clientes y los vehículos remeseros a problemas con la seguridad, exponiéndolos a un asalto. Problemas de seguridad en general, poco espacio para custodiar valores y documentos de valor, filtraciones de agua, contaminación sónica, inadecuados servicios sanitarios y en especial falta de espacio para desempeñar su negocio.
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Por otra parte ese Banco ha afirmado que realizaron un estudio de mercado, valorando las opciones de oferta de edificios por el cual determinaron que los inmuebles que se encontraron no satisfacían las necesidades del Banco (ver folios 35 y siguientes del expediente del trámite).
De lo planteado hasta el momento puede concluirse según lo indicado por el Banco, que las instalaciones que utiliza actualmente en la zona de Pital de San Carlos, no ofrece las condiciones necesarias para prestar un servicio eficiente, seguro y confiable integralmente, lo que ha obligado a sus autoridades a identificar otras opciones en la zona, que brinde las condiciones adecuadas para ese fin, siendo que de una serie de inmuebles valorados, se llega a determinar que el que se solicita se autorice comprar, cumple con esas condiciones (ver folios 29 a 34 del expediente).
En el presente caso y del análisis efectuado, el Banco determina que los inmuebles inscritos en el Registro Público, situados en el distrito de Pital, bajo las matrículas de folio real N° 277150-000, 458539-000 y 194136-000, plano catastrado de la reunión de fincas A- 1422058-2010, pertenecientes a Sigifredo Luna Salas, cumplen con las condiciones requeridas, siendo que sobre estos inmuebles se ha erigido un edificio con las características que el Banco requiere.
Al respecto, en el citado informe U.E.345 esa Administración indica a folio 028, sobre el inmueble por adquirir, lo siguiente:
"(...) Esta oferta cumple con tales requisitos ya que no existe en la zona de Pital otro edificio con las características indicadas, además el inmueble se ubica en una zona de alto valor comercial, sobre calle principal y rodeada de diversos comercios. También se proyecta un potencial crecimiento comercial importante en los alrededores del mismo, ya que su ubicación esta próxima a la nueva carretera denominada "Tapón de Chilamate", que comunica la zona de Muelle con Sarapiquí. Con lo anterior se prevé accesos a nuevos negocios que le permita a la oficina Pital tener un crecimiento competitivo y sostenido.
El diseño del edificio, sus acabados y áreas disponibles de reciente construcción, se consideran apropiados para reforzar la estrategia comercial que el banco está implementando, ya que se contaría con el especio necesario para a realizar una adecuada distribución de las estaciones de servicio y salones de espera de clientes. En el área externa, al contar con una amplia zona de parqueo, se mejoraría sustancialmente la accesibilidad y seguridad a nuestros clientes. (…)
(...) Con el mejoramiento de las condiciones físicas, para la oficina Pital se estima tener un incremento en el volumen de negocios (…) Asimismo los colaboradores contarán con un espacio apto para laborar, con las condiciones apropiadas y establecidas por Salud Ocupacional y las disposiciones de la Ley 7600, generando en ellos, nuevas posibilidades para mejorar la excelencia en el servicio, aumentar el nivel de ventas, transaccional y la productividad de cada uno , aunado a la motivación organización y crecimiento del equipo de trabajo. (…)
De donde se puede observar, que el inmueble por adquirir por su ubicación, naturaleza, condiciones y situación, se perfila como el más apto para la Administración.
Ahora bien, de la reunión de fincas que conforman el inmueble, se procedió a realizar un avalúo administrativo que fue realizado por el perito valuador Luis Diego Arroyo Zúñiga,
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el 29 de marzo de 2016, determinado el valor total de los terrenos en ¢282.370.000 y de las edificaciones en él construidas por un monto de ¢288.980.000, para un total de
¢571.350.000. En este informe de avalúo se manifiesta lo siguiente: “Este avalúo ha sido realizado como una reunión debido a que los inmuebles conforman una sola unidad funcional y operativa (ver detalle de este informe)…”(folio 62 del expediente administrativo)
Relacionando lo anterior, de conformidad con la normativa indicada, ha quedado demostrado que los inmuebles que se pretenden adquirir por parte de esa Administración, vendría a solventar la necesidad del Banco de reubicarse y contar con el especio necesario y las zonas de estacionamiento.
Por ello de lo indicado por la Administración -que es de su entera responsabilidad- sobre las características de los inmuebles relacionados con la satisfacción del interés público involucrado con la compra, se evidencia que el edificio que se pretende comprar resulta ser un inmueble que por sus características corresponde a las necesidades del Banco. Está ubicado en una zona de alto valor comercial, frente a calle principal, con estacionamiento y con un tamaño suficiente para establecer la oficina de Pital, permiten la ubicación del parqueo y con posibilidad de desarrollar una infraestructura más adecuada a los estándares actuales del Banco, tal y como se ha manifestado en los estudios técnicos aportados.
En punto a las anotaciones registrales que presenta el inmueble, se tiene que de conformidad con el informe OCA-262-2016 del 16 de setiembre de 2016 se indica lo siguiente: “De acuerdo con el estudio realizado por nuestra oficina Notariado Institucional, las anotaciones no afectan, pues más bien son a favor de las fincas a adquirir.
Específicamente, la anotación 330-3147 corresponde a que la finca 2-1941136-000 se segregó un lote de 240,82 metros, generándose la finca e-194138-000; no obstante la escritura se establece que existe un alero techo de una casa ubicada en la finca 2-194136 que invade aproximadamente 40 centímetros dentro del lote vendido, que hasta que dicha casa se bote, la condición se mantendrá, empero esta condición es a favor de la finca 2- 194136-000 En cuanto a la anotación 331-13197 que afecta la finca 2-458539-000 corresponde al derecho de paja de agua con que está servida la finca gravada, que también es a favor del inmueble a adquirir”. Dichas conclusiones son responsabilidad del Banco al acudir a la Notaría del Estado.
Por lo anterior, la presente autorización se otorga por cuanto del análisis fáctico realizado por el Banco de Costa Rica, se concluye que los inmuebles a adquirir por su ubicación, naturaleza, condiciones y situación se constituye en aptos para satisfacer las necesidades del Banco en esa zona.
Así las cosas, recae en forma directa la responsabilidad en el Banco de Costa Rica, que el monto de compra no resulte superior al indicado en el avalúo administrativo, emitido por el Ingeniero Luis Diego Arroyo Zúñiga, valuador por un monto de ¢571.350.000, constituyéndose en el tope del monto de la contratación.
III.- Condiciones bajo las que se otorga la autorización.
1. Se concede al Banco de Costa Rica, autorización para contratar directamente con el señor Sigifredo Luna Salas, número de cédula 2-0648-0074, la compra del edificio
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ubicado en el Distrito de Pital, Cantón Pital de la provincia de Alajuela, que forma parte de los inmuebles del partido de Alajuela, Folio Real N° 277150-000, 458539- 000 y 194136-000, plano catastrado de la reunión de fincas A-1422058-2010, hasta por un monto de ¢571.350.000 (quinientos setenta y un millones trescientos cincuenta mil colones), según avalúo administrativo realizado por el perito valuador Luis Diego Arroyo Zúñiga en fecha 30 de marzo del 2016, cuyo original consta en folios 051 al 062 del expediente remitido.
2. Los inmuebles deberá adquirirse libre de todo gravamen, anotaciones, arrendamiento o cualquier otra limitación que pueda impedir su uso y posesión plena por parte de la Administración y con los impuestos al día, tal y como lo ofrece en la promesa de venta el propietario de los inmuebles.
3. Deberá contarse con el contenido presupuestario suficiente y disponible para enfrentar la erogación producto de esta autorización, así como que los recursos puedan utilizarse para esa finalidad. Tal aspecto debe quedar debidamente acreditado antes de realizar la escritura correspondiente.
4. De todo lo actuado debe conformarse un expediente administrativo, en orden cronológico y foliado.
5. Quedan bajo responsabilidad absoluta de la Administración, las razones brindadas como justificaciones que motivaron a este órgano contralor, a otorgar la presente autorización en los términos que constan en el presente oficio.
6. Es responsabilidad de la Administración el cumplimiento de cualquier autorización o habilitación prevista en el ordenamiento jurídico, necesaria para que esta pueda disponer del activo conforme la finalidad pretendida, gestiones que no forman parte de los extremos de la presente autorización.
7. Será responsabilidad de la Administración, verificar el adecuado uso del inmueble, y que este no sea subutilizado o abandonado con posterioridad, debiendo brindársele siempre un uso de acuerdo con los objetivos y para los fines para los cuales la Administración lo adquiere.
8. En virtud del artículo 32 de la Ley de Contratación Administrativa, y el artículo 190 del Reglamento a dicha norma, el contrato deberá ser formalizado en escritura pública. De acuerdo con lo que establece el artículo 12 inciso 2) del Reglamento sobre el Refrendo de las contrataciones de la Administración Pública si la escritura se formaliza ante la Notaría del Estado no se requiere de refrendo previo.
9. De conformidad con el artículo 157 del RLCA, de previo a la compra, deberá quedar constancia en el expediente de la justificación técnica en la cual se acredite que el bien es apto para la necesidad que se pretende satisfacer, haciendo referencia a la relación entre los fines y las características de los inmuebles.
10. Se deja bajo la exclusiva responsabilidad de esa Administración, verificar que el propietario de los inmuebles no cuente con prohibiciones para contratar con el Estado en los términos regulados por los artículos 22 y 22 bis de la Ley de
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Contratación Administrativa. Así como que no se encuentre inhabilitado para contratar con la Administración Pública.
11. Es deber de la Administración, verificar que el propietario de los inmuebles, se encuentre debidamente al día en la cancelación de las contribuciones sociales derivadas del artículo 74 de la Ley Constitutiva de la Caja Costarricense del Seguro Social, o en su defecto, las razones por las cuáles no está inscrito.
12. De igual forma se deja bajo responsabilidad de la Administración la verificación del cumplimiento de las obligaciones previstas por el artículo 22 de la Ley No. 5662, en cuanto encontrarse al día con el pago con el FODESAF. Lo anterior, siempre y cuando esta obligación resulte aplicable, lo cual también deberá verificar la Administración.
13. Cualquier modificación a las condiciones de esta autorización, deberá autorizarse por esta Contraloría General de la República.
Se advierte que la verificación del cumplimiento de las condiciones antes indicadas será responsabilidad del señor Marvin Corrales Barboza, en su condición de Subgerente General del Banco de Costa Rica o de la persona que ejerza ese cargo. En el caso que tal verificación no recaiga dentro del ámbito de su competencia, será su responsabilidad instruir o comunicar a la dependencia que corresponda para ejercer el control sobre los condicionamientos señalados anteriormente.
Atentamente,
Edgar Herrera Loaiza Elena Benavides Santos Gerente Asociado Fiscalizadora
EBS/pus
Ci: Archivo Central
NI 22893-24190-24477-24873 G: 2016002981-1
