MODIFICACIÓN PUNTUAL
NORMAS URBANÍSTICAS MUNICIPALES
_________________________________TORRELOBATÓN
EXMO. AYUNTAMIENTO DE TORRELOBATÓN
REDACTOR: JORGE JESÚS ABÍN LÓPEZ
INDICE
1.- PROMOTOR... 4
2.- REDACTOR... 4
3.- ANTECEDENTES... 4
4.- OBJETO... 4
5.- PLANEAMIENTO VIGENTE... 4
6.- JUSTIFICACIÓN DE LA PROCEDENCIA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL... 5
7.- JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL... 5
8.- JUSTIFICACIÓN DE RESPETO DE LAS DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN GENERAL
DE LAS NN UU MM... 6
9.- DESCRIPCIÓN DE LA MODIFICACIÓN PROPUESTA... 7
10.- JUSTIFICACIÓN ART. 173 RUCYL... 9
11.- JUSTIFICACIÓN URBANÍSTICA... 9
1. PROMOTOR
El promotor del presente documento es el Ayuntamiento de Torrelobatón, con domicilio
social en la Plaza Mayor, 1 de Torrelobatón (Valladolid)
2. REDACTOR
El presente documento se redacta por D. Jorge Jesús Abín López, arquitecto colegiado
en el Colegio Oficial de Arquitectos de Castilla y León con el número 234 y domicilio
profesional en C/ San Pedro, 31 de Tordesillas (Valladolid).
3. ANTECEDENTES
El Instrumento de Planeamiento Urbanístico del municipio de Torrelobatón, son las
Normas Urbanísticas Municipales (NN UU MM, en adelante), aprobadas definitivamente
por la Comisión Territorial de Urbanismo de Valladolid el 28 de junio del 2013 (BOCyL
10/07/2013).
Como consecuencia de la aplicación de las NN UU MM vigentes desde su aprobación y
del análisis de su incidencia sobre el desarrollo de las diferentes propuestas de usos y
actividades en el Suelo Rústico, la administración local considera necesario realizar
pequeños ajustes en la normativa vigente, para mejorar las condiciones de uso y
edificación previstas por las NN UU MM.
4. OBJETO
El objeto del presente documento es la modificación puntual de la normativa urbanística
vigente, definida por las Normas Urbanísticas Municipales, con el objeto de mejorar las
condiciones de edificación en el Suelo Rústico, y así favorecer la edificación en el
municipio.
De acuerdo con el art. 169 del RUCYL, los cambios en los instrumentos de planeamiento
general se consideran modificación de dichos instrumentos, salvo cuando impliquen su
revisión o cuando se realicen por otros instrumentos habilitados para ello.
El cambio propuesto, de conformidad con el art. 168 del RUCyL, no supone revisión, por
canto se limita a modificación puntual de la normativa urbanística, determinación de
ordenación detallada de acuerdo con el RUCyL, sin alterar determinaciones de
ordenación general. En concreto y en relación con dicho art. 169, no se aumenta la
superficie de suelo urbano y urbanizable, ni la previsión del número de viviendas respecto
a la actual ordenación.
5. PLANEAMIENTO VIGENTE
El ámbito normativo viene determinado, en primer lugar, por la Ley 5/99, de 8 de abril,
modificada por la Ley 4/2008, de 15 de septiembre, de Medidas sobre Urbanismo y Suelo,
y por el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León aprobado por Decreto 22/2004, de
29 de enero, y modificado entre otros por el Decreto 45/2009, de 9 de julio.
El instrumento de planeamiento general vigente son las son las Normas Urbanísticas
Municipales, aprobadas definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de
Valladolid el 28 de junio del 2013 (BOCyL 10/07/2013).
6. JUSTIFICACIÓN DE LA PROCEDENCIA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL
A pesar del poco tiempo transcurrido desde su aprobación definitiva, se han ido
observando durante su aplicación diaria, una limitación a las propuestas edificatorias
planteadas por los vecinos, que no encajan plenamente con la normativa urbanística
vigente.
Estas determinaciones suponen una limitación al desarrollo de nuevas edificaciones y
actividades en el suelo rustico, que podrían fomentar actuaciones al margen de la
legalidad urbanística y que dadas las características socio-económicas del municipio
hacen aconsejable promover esta modificación puntual.
Este cambio, no supone como se ha comentado, una revisión, si no que se limita a un
ajuste en la normativa, sin afectar a determinaciones de planeamiento, como la
clasificación de los terrenos, la edificabilidad, u otros parámetros fundamentales en la
determinación del modelo urbanístico vigente.
Por otra parte, la escasa actividad inmobiliaria en la época actual, supone un momento
adecuado para la introducción de ajustes normativos, puesto que la afección en la
suspensión de licencias es poco significativa y no afectaría a las solicitudes que tengan
por objeto actos de uso del suelo que sean conforme tanto al régimen urbanístico vigente
como a las determinaciones del instrumento que motiva la suspensión, de conformidad
con el art. 156 del RUCyL.
El momento es por tanto el adecuado para proceder a introducir las correcciones, mejoras
y ajustes necesarios en la normativa urbanística con el fin de adecuar esta y subsanar los
errores y/o deficiencias detectadas desde su aprobación definitiva.
7. JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL
La necesidad de redactar la presente modificación puntual, parte como se ha comentado,
de la constatación de diversas restricciones a la edificación, que suponen la imposibilidad
de nuevos actos de construcción, ajenos a las soluciones que hasta la fecha se habían
llevado a cabo, y que además son motivados por una casuística no contemplada en la
ordenación actual, que es la existencia en Suelo Rústico Común, de parcelas que al no
haber sido incluidas en la concentración parcelaria, hoy poseen unas dimensiones que
provocan con la actual normativa, la imposibilidad de nuevos actos de construcción sobre
las mismas, al no poseer los 5.000 m2 que se establecen en el art. 188, para
construcciones de uso agrario de mas de 15 m2. Y precisamente, al ser este un municipio
eminentemente agrícola-ganadero, el tipo de construcción mas demandada, son las
naves del entorno de 500 m2, para uso agrícola o ganadero, a construirse lo mas próximo
al suelo urbano consolidado, y precisamente en este entorno es donde se sitúan las
parcelas, que al no haber entrado en la concentración parcelaria, poseen dimensiones
inferiores a los 5.000 m2.
Esto a provocado la apreciación de regulaciones muy restrictivas para las características
constructivas tradicionales del municipio, que no son diferentes del resto de los
municipios castellanos, y sin embargo, si se ven sometidas a una normativa mas exigente
que en el resto de municipios.
Considerándose por tanto acreditado el interés público de la realización de una
modificación puntual que ponga fin a esta situación.
Los aspectos que se han considerado necesario modificar, atañen exclusivamente a las
condiciones de parcelación, volumen y superficie de la Memoria Vinculante y al régimen
de edificación en suelo rústico común de la Memoria Reguladora, con el objetivo señalado
de facilitar la construcción sobre dichas parcelas existentes anteriormente a la aprobación
definitiva de las actuales NN UU MM, sin por ello perder las características tradicionales
del pueblo.
Esta modificación puntual únicamente afecta a la normativa urbanística incluida en las NN
UU MM y desarrollada en el punto 4.3.e de la Memoria Vinculante, y en el Art 188 de la
Memoria Reguladora, y no se modifica por tanto ni los planos, ni las fichas, ni otos
documentos de las NN UU MM.
Las modificaciones no alteran las condiciones de ocupación, ni de volumen, ni de
edificabilidad de las diferentes ordenanzas, es decir, no se aumenta la ocupación máxima
ni la edificabilidad de cada parcela, sino que se igualan las condiciones, tratando de
mejorar la aplicación de las normas.
La modificación puntual que se redacta, cumple con las determinaciones establecidas en
el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León y demás normativa urbanística aplicable.
8. JUSTIFICACIÓN DE RESPETO DE LAS DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN
GENRAL DE LAS N UU MM.
La modificación de la ordenación detallada contemplada en el presente documento no
modifica las determinaciones de ordenación general contempladas en las NN UU MM de
Torrelobatón.
Así de acuerdo con el Art. 118 y siguientes del RUCyL, las determinaciones de
ordenación general de las NN UU MM, son para todo el término municipal las siguientes:
- Objetivos y propuestas de ordenación. No se modifican en el presente
documento.
- Clasificación del suelo. No se modifica la clasificación del suelo establecida en
las actuales NN UU MM.
- Dotaciones urbanísticas. No se modifican en el presente documento.
- Catalogación de elementos que merezcan ser protegidos, conservados o
recuperados. No se modifican en el presente documento la catalogación de
elementos.
- Ordenación general en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable. No se
modifican en el presente documento.
Como se aprecia, el presente documento no altera ni modifica las determinaciones de
ordenación general de las NN UU MM de Torrelobatón.
También se observa lo anterior si consideramos que la modificación puntual únicamente
modifica la regulación normativa de condiciones de edificación, determinaciones que de
acuerdo con el Art. 127 del RUCyL, son determinaciones de Ordenación detallada.
No obstante, puesto que los cambios propuestos afectan a todo el ámbito de aplicación
de las normas, es decir a todo el término municipal, se plantea la Modificación Puntual de
las NN UU MM vigentes, como instrumento de planeamiento adecuado para la
introducción de dichos cambios normativos.
9. DESCRIPCIÓN DE LA MODIFICACIÓN PROPUESTA
Se relacionan a continuación los cambos propuesto indicando en cada uno el texto
vigente, el texto propuesto y el objetivo del cambio.
.- TEXTO VIGENTE
MEMORIA VINCULANTE
4.3.e. E
N RELACIÓN CON LAS CONDICIONES DE PARCELACIÓN, VOLUMEN Y
SUPERFICIE
... ... Así, y dentro del suelo rústico común, se han tomado los 5.000 m
2
como parcela mínima exigible para las construcciones vinculadas al uso agrario, al dotacional y a las instalaciones asociadas a las infraestructuras. No obstante lo anterior, para aquellas construcciones de reducidas dimensiones (menos de 15 m
2
) y de uso agrario, o bien de carácter tradicional (tejavanas o sotechados) o de características particulares (invernaderos) la parcela mínima se establece en la existente el día de la aprobación inicial, por entender que su edificación no entraña ningún riesgo de desarticulación territorial y satisface algunas de la demandas municipales.
.- TEXTO MODIFICADO
... ... Así, y dentro del suelo rústico común, se ha tomado como parcela mínima exigible para las construcciones vinculadas al uso agrario, al dotacional y a las instalaciones asociadas a las infraestructuras, la existente el día de la aprobación definitiva, por entender que su edificación no entraña ningún riesgo de desarticulación territorial y satisface algunas de la demandas municipales.
.- OBJETIVO DEL CAMBIO
Se modifica la parcela mínima exigible para construcciones vinculadas al uso agrario, al
dotacional y a las instalaciones asociadas a las infraestructuras, que pasa a ser la
existente el día de la aprobación definitiva, con el fin de eliminar la traba que supone la
limitación de los 5.000 m2, para las parcelas que al no haber sido incluidas en la
concentración parcelaria, hoy poseen una superficie inferior, lo que provoca la
imposibilidad de nuevos actos de construcción sobre las mismas.
.- TEXTO VIGENTE
MEMORIA REGULADORA
Artículo 188. Régimen de edificación en suelo rústico común (S.R.C.):
1. La superficie mínima de parcela en todo el suelo clasificado como suelo rústico común es la existente el día de la aprobación inicial de estas Normas para las construcciones de hasta 15 m2 y vinculadas al uso agrario, así como para los invernaderos e instalaciones similares independientemente de cuál sea su superficie; para las construcciones de uso agrario de más de 15 m2 la superficie mínima de parcela se establece en 5.000 m2, al igual que para las construcciones vinculadas a infraestructuras o a usos dotacionales; para las instalaciones propias de las actividades extractivas y de los usos comerciales, industriales y de almacenamiento la parcela mínima se fija en 10.000 m2; para la vivienda unifamiliar aislada se exige una parcela mínima de 20.000 m2.
2. La ... 3. La ocupación máxima de la parcela se fija en el 5% para las viviendas y del 20% para el resto de las construcciones.
4. La ...
.- TEXTO MODIFICADO
MEMORIA REGULADORA
Artículo 188. Régimen de edificación en suelo rústico común (S.R.C.):
1. La superficie mínima de parcela en todo el suelo clasificado como suelo rústico común es la existente el día de la aprobación definitiva de estas Normas para las construcciones vinculadas al uso agrario, así como para los invernaderos e instalaciones similares independientemente de cuál sea su superficie; al igual que para las construcciones vinculadas a infraestructuras o a usos dotacionales, y para las instalaciones propias de las actividades extractivas y de los usos comerciales, industriales y de almacenamiento; para la vivienda unifamiliar aislada se exige una parcela mínima de 20.000 m2.
2. La ... 3. La ocupación máxima de la parcela se fija en el 5% para las viviendas y del 30% para el resto de las construcciones.
4. La ...
.- OBJETIVO DEL CAMBIO
Se modifica la parcela mínima exigible para construcciones vinculadas al uso agrario, así
como para los invernaderos e instalaciones similares independientemente de cuál sea su
superficie; al igual que para las construcciones vinculadas a infraestructuras o a usos
dotacionales, y para las instalaciones propias de las actividades extractivas y de los usos
comerciales, industriales y de almacenamiento, que pasa a ser la existente el día de la
aprobación definitiva, y se modifica también la ocupación máxima de parcela que pasa a
ser del 30% para el resto de las construcciones que no sean viviendas, con el fin de
eliminar las trabas que supone la limitación de los 5.000 m2 y del 20%, para las parcelas
que al no haber sido incluidas en la concentración parcelaria, hoy poseen una superficie
inferior, lo que provoca la imposibilidad de nuevos actos de construcción sobre las
mismas.
10. JUSTIFICACIÓN ART. 173 RUCyL
La modificación propuesta no supone un aumento de la superficie edificable dándose
cumplimiento al Art. 173 del RUCyL. De hecho no se aumenta nada de edificabilidad, lo
que se hace es permitir que aquellas parcelas de suelo rústico, que aunque poseían
edificabilidad, no se podía aprovechar la misma, debido al límite de no ser edificables por
ser inferiores a 5.000 m2, situación que se desconocía al redactar las normas, pues se
suponía que todas las parcelas habrían estado concentradas y no existirían de inferior
dimensión y lo cierto es, que nadie se dio cuenta y no apareció ninguna alegación a este
extremo.
La modificación contemplada en el presente documento, se limita, como se ha
comentado, a modificar la regulación normativa de condiciones de edificación,
determinaciones que de acuerdo con el Art. 127 del RUCyL, son determinaciones de
Ordenación detallada, que únicamente afectan a la normativa urbanística incluida en las
NN UU MM y desarrollada en el punto 4.3.e de la Memoria Vinculante, y en el Art 188 de
la Memoria Reguladora, y no se modifica por tanto ni los planos, ni las fichas, ni otos
documentos de las NN UU MM. No suponiendo por tanto una modificación sustancial de
la normativa vigente.
11. JUSTIFICACIÓN URBANÍSTICA
El presente documento cumple las determinaciones generales establecidas en la
legislación urbanística vigente. Y Por otra parte, la modificación puntual no establece una
ordenación detallada diferente de la existente, puesto que lo que pretende es ajustar las
condiciones de edificación a las necesidades actuales de la población, sin por ello alterar
el espíritu de las normas.
Como se ha reiterado anteriormente, no existe incremento de la superficie edificable ni de
un número de viviendas, por lo que no es necesario aumentar las dotaciones urbanísticas
previstas en las NN UU MM de Torrelobatón, no afectando a la ordenación general
prevista por estas.
12. CONCLUSIONES
El presente documento, modifica puntualmente las condiciones de ordenación detallada
previstas por las NN UU MM vigentes, sin afectar a ningún parámetro de ordenación
general.
Torrelobatón, abril de 2014
EL ARQUITECTO
que pudieran perjudicar el rendimiento de las explotaciones agropecuarias.
La normativa tiene en cuenta de forma específica las posibles demandas asociadas a los requerimientos de las explotaciones agrarias, como la construcción de naves por ejemplo, para las que se habilitan condiciones normativas que regulan su implantación y evitan su dispersión indiscriminada. Se fijan también condiciones particulares para la ubicación de actividades ligadas al aprovechamiento del suelo rústico como un lugar de ocio, afirmando así la nueva funcionalidad de este espacio; una cuestión que merece una regulación concreta con las condiciones suficientes para garantizar la integración ambiental y paisajística de este tipo de actividades en la trama rural.
4.3.e. E
N RELACIÓN CON LAS CONDICIONES DE PARCELACIÓN, VOLUMEN Y SUPERFICIE
En la definición de las condiciones normativas que regulan la implantación de usos construidos en suelo rústico se ha tenido en cuenta, además de la variada casuística existente en lo que a actividades y valor/fragilidad ambiental del medio receptor se refiere, la peculiar estructura parcelaria del suelo rústico municipal. Ésta se define por su carácter dual: alto grado de fragmentación parcelaria en las inmediaciones del asentamiento urbano y otras zonas excluidas de la concentración, en contraste con las considerables dimensiones de los predios concentrados.Es éste un aspecto básico a la hora de interpretar el territorio del municipio y fundamentar las propuestas de su ordenación. La definición de parcelas mínimas en la normativa reguladora no ha sido ajena a este hecho, procurándose en todo momento la concertación entre los intereses de los promotores de usos construidos en suelo rústico con el interés general de la preservación de esta clase de suelo como un espacio abierto, productivo desde el punto de vista agrario y atractivo desde el punto de vista ambiental.
Así, y dentro del suelo rústico común, se ha tomado como parcela mínima exigible para las construcciones vinculadas al uso agrario, al dotacional y a las instalaciones asociadas a las infraestructuras, la existente el día de la aprobación inicial, por entender que su edificación no entraña ningún riesgo de desarticulación territorial y satisface algunas de la demandas municipales.
Para las edificaciones necesarias en el desarrollo de las actividades extractivas e industriales la parcela se fija en 10.000 m
2
.
En fin, a los promotores de usos residenciales en suelo rústico se les exige una parcela mínima de 20.000 m
2
al entender que este tipo de usos es el menos deseable por su coste económico y ambiental; por la misma razón, los parámetros de altura, ocupación y superficie máxima construida son los más restrictivos de todos los que contempla la normativa reguladora.
En las categorías de suelo rústico protegido los requerimientos urbanísticos son más elevados por considerar que se trata de los espacios más valiosos desde el punto de vista ambiental y patrimonial de todo el municipio y en los que, en consecuencia, la vocación urbanística del territorio debe ser relegada a un segundo plano (El objeto es impedir una proliferación excesiva de los elementos construidos en el suelo rústico y disipar así cualquier posibilidad de formación de nuevos núcleos de población).
En el caso del S.R.P.I. las restricciones se justifican por las servidumbres que la legislación sectorial introduce para garantizar la funcionalidad de las infraestructuras.
4.3.f. E
N RELACIÓN CON LAS INSTALACIONES EXISTENTES EN SUELO RÚSTICO
Para las obras de rehabilitación, reforma y ampliación son de aplicación las condiciones de edificación específicas establecidas en cada categoría y las definidas con carácter general para todo el suelo rústico. Como regla general se debe mantener el uso de las edificaciones existentes, no obstante, éste podrá cambiar siempre que el nuevo uso propuesto se encuentre entre los permitidos o autorizables dentro de la categoría de suelo rústico en la que se ubique- La planificación sectorial.
- Instrumentos de ordenación del territorio. - En el planeamiento urbanístico.
3° Construcciones destinadas a vivienda unifamiliar aislada que no formen un nuevo núcleo de población.
4° Obras de rehabilitación, reforma y ampliación de las construcciones e instalaciones existentes que no estén declaradas fuera de ordenación.
5° Usos dotacionales (educativos, deportivos, recreativos, etc.) que puedan considerarse de interés público.
6° Usos comerciales, industriales y de almacenamiento y las construcciones e instalaciones a ellos vinculadas.
c) Están prohibidos:
1° Todos los no citados en los apartados anteriores, y los no citados en los artículos 56 y 57 del R.U.C. y L..
Artículo 189. Régimen de edificación en suelo rústico común (S.R.C.):
1. La superficie mínima de parcela en todo el suelo clasificado como suelo rústico común es la existente el día de la aprobación definitiva de estas Normas para las construcciones vinculadas al uso agrario, así como para los invernaderos e instalaciones similares independientemente de cuál sea su superficie; al igual que para las construcciones vinculadas a infraestructuras o a usos dotacionales, y para las instalaciones propias de las actividades extractivas y de los usos comerciales, industriales y de almacenamiento; para la vivienda unifamiliar aislada se exige una parcela mínima de 20.000 m2.
2. La superficie máxima construida es de 250 m2 en el caso de vivienda aislada y no se permite la existencia de más de una vivienda en cada una de las parcelas; para el resto de las edificaciones se establece una superficie máxima de 2.000 m2 construidos que excepcionalmente podrá ser superada siempre que se redacte el correspondiente Plan Especial que garantice su adecuada inserción en el paisaje y resuelva satisfactoriamente la dotación de infraestructuras. Para ello el Plan describirá y evaluará los siguientes aspectos: justificación de la necesidad e idoneidad de utilización de esta clase de suelo, vertidos, consumo de agua, tráfico generado y afección al paisaje de las edificaciones que se pretenden realizar.
3. La ocupación máxima de la parcela se fija en el 5% para las viviendas y del 30% para el resto de las construcciones.
4. La altura máxima de la edificación con uso residencial es de planta baja, con 3,5 m. como máximo medidos desde la rasante del terreno a la cornisa; la altura máxima de edificación para naves y construcciones equivalentes es de 7 m. medidos en las mismas condiciones y con una pendiente máxima para cada faldón de cubierta del 25%. Excepcionalmente, y sólo para construcciones de tipo nave podrán sobrepasarse ambas limitaciones (altura y pendiente) siempre que existan razones técnicas debidamente justificadas.
Sección 2
a. Régimen de usos y edificación en suelo rústico de asentamiento tradicional.
Artículo 190. Régimen de usos en suelo rústico de asentamiento tradicional (S.R.A.T.):
1. El uso de los espacios clasificados como suelo rústico de asentamiento tradicional está condicionado al mantenimiento de las formas de ocupación tradicional del territorio.
2. En los terrenos clasificados como suelo rústico de asentamiento tradicional se aplica el siguiente régimen de usos:
a) Están permitidos:
1° Los que sean característicos y tradicionales del asentamiento. Construcciones e instalaciones vinculadas a la explotación agrícola, ganadera, forestal, piscícola y cinegética.
2° Obras públicas e infraestructuras y las construcciones e instalaciones necesarias para su ejecución, conservación y servicio cuando estén previstos en:
- La planificación sectorial.
- Instrumentos de ordenación del territorio. - En el planeamiento urbanístico.
