I
I
N
N
F
F
O
O
R
R
M
M
E
E
D
D
E
E
L
L
A
A
C
C
O
O
M
M
I
I
S
S
I
I
Ó
Ó
N
N
D
D
E
E
R
R
E
E
G
G
E
E
N
N
E
E
R
R
A
A
C
C
I
I
Ó
Ó
N
N
U
U
R
R
B
B
A
A
N
N
A
A
Y
Y
R
R
E
E
P
P
O
O
B
B
L
L
A
A
M
M
I
I
E
E
N
N
T
T
O
O
D
D
E
E
S
S
A
A
N
N
J
J
O
O
S
S
É
É
M
M
I
I
V
V
A
A
H
H
–
–
M
M
S
S
J
J
–
–
I
I
N
N
V
V
U
U
-
-
P
P
N
N
D
D
U
U
-
-
C
C
C
C
C
C
–
–
C
C
F
F
I
I
A
A
-
-
U
U
C
C
R
R
-
-
I
I
A
A
T
T
-
-
B
B
N
N
C
C
R
R
–
–
B
B
P
P
D
D
C
C
INFORME DE LA COMISIÓN DE REPOBLAMIENTO Y REGENERACIÓN URBANA DE SAN JOSÉ.
Elaborado por: Secretaría Técnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano. Impreso por Sección de Publicaciones – CNFL-
San José, Costa Rica, Año 2004 ISBN:
“Hay que evitar la indecisión que obstaculiza las acciones preventivas cuando son necesarias” Richard Rogers
COMISIÓN DE REGENERACIÓN Y REPOBLAMIENTO URBANO DE SAN JOSÉ
INSTITUCIONES INTEGRANTES
Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos Municipalidad de San José
Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo
Secretaría Técnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano Cámara Costarricense de la Construcción
Colegio de Arquitectos de Costa Rica
Maestría en Diseño Urbano Universidad de Costa Rica Instituto de Arquitectura Tropical
Banco Nacional de Costa Rica
Banco Popular y de Desarrollo Comunal REPRESENTANTES INSTITUCIONALES
Helio Fallas V. Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos Johnny Araya M. Alcalde de San José
Angelo Altamura. Presidente Ejecutivo del INVU Eduardo Brenes M. Secretario Ejecutivo PNDU
Jaime Molina. Cámara Costarricense de Construcción Bruno Stagno Instituto Arquitectura Tropical
William Hayden. Gerente Banco Nacional de Costa Rica.
Juan Antonio Vargas. Presidente Junta Directiva Banco Popular y de Desarrollo Comunal GRUPO TECNICO
Eduardo Brenes Mata-Secretaría Técnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano Tomás Martínez - Secretaría Técnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano Esteban Carazo-Secretaría Técnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano Carlos Castro Arias - Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos Pablo Jenkins - Cámara Costarricense de la Construcción
Vladimir Klotchkov - Municipalidad de San José Alberto Linner - Colegio de Arquitectos de Costa Rica
Francisco Mora Protti - Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo
Jorge Evelio Ramírez - Maestría en Diseño Urbano Universidad de Costa Rica Mario Roa - Banco Nacional de Costa Rica
Juan Antonio Vargas -Banco Popular y de Desarrollo Comunal Jimena Ugarte - Instituto de Arquitectura Tropical
INVITADOS
Santos Saravia – Municipalidad de San José
Cynthia Barzuna – Consejo de Desarrollo de Bienes Inmobiliarios David Valverde - Asamblea Legislativa
Marlo Trejos – Instituto de Arquitectura Tropical. Andriana Cruz - Instituto de Arquitectura Tropical
Carlos Contreras – Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos Enrique Egloff-Consejo de Desarrollo de Bienes Inmobiliarios
TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCIÓN...6
ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN EXISTENTE ...7
Problemas: ...7 Políticas existentes: ...9 Oportunidades...15 JUSTIFICACIÓN...15 OBJETIVOS...17 Generales:...17 Específicos:...17 ALCANCE DE LA PROPUESTA ...17 POLÍTICAS Y ESTRATEGIAS...18
Políticas Sociales y Culturales ...18
Políticas Económicas, Financieras y Fiscales...19
Políticas Urbanas ...20
Políticas Legales ...20
Políticas de Divulgación ...21
INSTRUMENTOS ...22
Técnicos...22
Zonificación y uso del suelo...22
Coeficiente de ocupación del suelo ...22
Transporte ...22
Peatonización ...23
Densificación y alturas...23
Criterios de diseño...23
Infraestructura y servicios...24
Económicos, financieros y fiscales ...24
Institucionales...25
Legales ...25
Divulgativos ...29
PLAN DE ACCIONES INMEDIATAS...30
Definiciones y conceptos...30
Descripción de los proyectos ...31
Sistema vial y el SITP:...31
Ejes de Travesía:...32
Red Eléctrica Subterránea (REDESUB). ...32
Zonas prioritarias y proyectos específicos...33
Sistema económico financiero propuesto. ...36
Decreto y proyecto de ley. ...36
CONCLUSIONES ...41
INTRODUCCIÓN
La recuperación de los centros urbanos ha sido una preocupación generalizada en los últimos tiempos por parte de muchas ciudades que en el transcurso de los años han vivido un proceso de deterioro, obsolescencia y despoblamiento de sus centros urbanos a la par de un crecimiento acelerado de los suburbios y la periferia urbana que conforma un esquema insostenible. El observar la migración de sus habitantes, la fuga de inversiones, aumento de la inseguridad y los problemas sociales y el tener una limitada vida urbana en el horario de oficina, hacen imperiosa una intervención que devuelva la calidad de vida a la ciudad.
La experiencia internacional en este sentido ha sido creciente y se ha ido difundiendo tal como en : el Reino UUnniiddoo (The White Paper), con el programa de áreas renovables y renovación de barrios, Argentina - Plan Estratégico para la ciudad de Córdoba, Uruguay - Areas de interés prioritario de revitalización en Montevideo, EEUU y sus programas: Smart Growth y Local Efficient Mortgage – localización eficiente de vivienda – San Francisco, Nueva Santa fe de Bogotá en Colombia y la recuperación del centro de Santiago de Chile. Todas estas experiencias demuestran que el emprender un proceso concertado y planificado de recuperación del centro urbano tienen resultados muy positivos en la calidad de vida, la eficiencia económica y la habitabilidad de la ciudad.
Este documento es el resultado de una primera etapa de trabajo de la Comisión de Regeneración y Repoblamiento del centro de San José, creada el 6 de marzo del año en curso por la iniciativa del Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos, y el Alcalde de San José y que incorpora a los siguientes sectores e instituciones:
Sector Gobierno Central:
o el Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos (MIVAH), el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) y la Secretaría del Plan Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU); Sector Municipal:
o Municipalidad de San José (MSJ);
Sector Privado:
o Cámara Costarricense de Construcción (CCC);
Sector Académico:
o Maestría en Diseño Urbano de la Escuela de Arquitectura de la UCR y o Instituto de Arquitectura Tropical (IAT);
Sector Bancario Nacional:
o Banco Nacional de Costa Rica (BNCR) y
Okland - USA
o Banco Popular y de Desarrollo Comunal (BPDC).
Además, la Comisión está asesorada por los representantes del sector privado de desarrolladores inmobiliarios -empresas y bancos-, cuya participación se planea formalizar en el
futuro próximo en forma de un Grupo Consultivo (FORO EMPRESARIAL).
El trabajo de la Comisión está organizado en dos niveles: político y técnico, donde el primero orienta y avala el trabajo del segundo.
Este documento reúne el contenido de este primer esfuerzo y su objetivo es estructurar los componentes en materia de regeneración y repoblamiento de un centro urbano que permita a esta iniciativa y a otras subsiguientes, continuar con el desarrollo y logros de tan importante tema.
ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN EXISTENTE PROBLEMAS:
-
La contracción de la inversión en nuevas edificaciones en los cuatro distritos centrales de San José es el resultado de todo un proceso de transformación de los hábitos y patrones de comportamiento de sus actores. El abandono surge de la emigración de sus habitantes a las zonas periféricas en busca de mayor tranquilidad. De acuerdo al Censo 2000, San José en sus cuatro distritos centrales tiene una población de 57.061 habitantes, distribuidos de la siguiente manera: Carmen: 3364 Hab.; Merced: 13676 Hab.; Hospital: 24393 Hab.; Catedral: 15628 Hab. En 1984, el Censo registró 69976 habitantes en el mismo sector, y en 1973, el censo de entonces registra 91659 habitantes, lo que demuestra una tendencia de pérdida poblacional.-
La desconcentración del comercio acompaña esa misma lógica y los servicios a causa de las innovaciones tecnológicas, logran también una mayor versatilidad en la adquisición de información y otros y pasa a reducir su dependencia de los centros aglomerados donde la información circula de forma inter personal.-
En las mismas condiciones, tanto la banca como los servicios del Estado, logran desconcentrar por vía telemática parte de susservicios y es por esta razón, que el Estado y las inversiones públicas también han reducido su presión sobre los inmuebles del centro de la ciudad.
-
Otro aspecto que caracteriza actualmente el funcionamiento y el uso del suelo del centro de San José, es la conversión de este espacio en una gran plataforma de transición e intercambio de flujos de personas entre paradas de autobuses que le dan mucho dinamismo a este espacio y que terminan habilitando grandes corredores en zonas de comercio tipo detallista y ventas de comidas rápida, aunque puede resultar antieconómica para el sistema de transporte y poco eficaz al usuario.-
La especialización en el uso del suelo producto de actividades diurnas (comercio y servicios) hizo proliferar actividades nocturnas y convertir a ciertos sectores en verdaderos espacios de transgresión y peligrosidad en la noche.-
Los edificios de oficinas desocupados en el centro de San José es la evidencia de la problemática vigente y contradictoriamente, las nuevas demandas en la zona central se originan en el sector hospitalario que incrementa sus edificaciones.-
Los resultados de la transformación se evidencian en varios aspectos entre ellos:- Las rentas son insuficientes para motivar reposiciones de inmuebles o construcción de nuevos edificios; La puesta en vigencia de la nueva Ley del Inquilinato no ha modificado este escenario ya que ésta se presentó tardíamente y se ha generado el desuso de una vasta infraestructura de servicios básicos, comunitarios y culturales en los cuatro distritos centrales, a la vez que se causa su deterioro.
-
El uso ineficiente de un espacio muy importante por los efectos que ejerce sobre el resto del espacio metropolitano, es poco provechoso. La población, según el Censo INEC 2000, de los cuatro distritos centrales, integran una extensión de 947 Has. En este espacio hay terrenos del Estado como: escuelas, colegios, hospitales, Instituciones Públicas y equipamiento social de gran importancia que justifican una regeneración urbana trascendente.-
La silueta urbana del centro de San José se define como una pequeña concentración de edificios entre las avenidas segunda y tercera, algunos edificios en altura dispersos y el resto, una gran zona de transición morfológica con edificios viejos, algunos muy deteriorados. Morfológicamente-
se puede definir a esta ciudad como poseedora de una imagen que quedó sin consolidarse.-
El congestionamiento vial por el crecimiento desmesurado de la flota vehicular asociada a las restricciones de las vías y las aceras y la concentración de actividades en el centro de San José, hizo colapsar a un modelo de uso de la tierra de preferencia expansivo, con edificios de uno y dos pisos en su mayoría, lotes angostos y de gran fondo, tenencia de la tierra rígida ysobrevalorada, parqueos insuficientes y ventas callejeras, que no tuvo oportunidad por sí solo de transformarse y devenir en algo más eficiente y moderno. Los usos mixtos con zonificación en altura solo se dieron en pocos casos y bajo el régimen de condominio, o propiedad horizontal.
La contracción de la inversión ya manifiesta desde hace más de una década, en el área central de San José y la tendencia a mantenerse en declinación y con pérdidas en el valor del suelo, obliga a revertir un proceso bastante crítico que no es posible corregir únicamente por la acción empresarial o gubernamental por los riesgos inherentes que esto conlleva. Es por eso que el Estado a través de sus instituciones, es el llamado a intervenir y establecer una estrategia para corregir las insuficiencias encontradas, en forma conjunta el apoyo del sector privado, bancario y académico.
POLÍTICAS EXISTENTES:
A partir de finales del año 2000 se reformulan las políticas de desarrollo urbano a nivel nacional y el producto de las fases I y II del Plan Nacional de Desarrollo Urbano son aprobadas por la Junta Directiva del INVU e incorporadas en el Plan Nacional de Desarrollo.
-
Plan Nacional de Desarrollo Monseñor Victor Manuel Sanabria 2002- 2006 La Regeneración Urbana.“El rescate de las áreas urbanas está directamente vinculado con el repoblamiento de las ciudades y la reutilización y el mejoramiento de sus infraestructuras y servicios. Repoblar y densificar áreas urbanas existentes y en vías de deterioro, implica empezar a revertir la tendencia de crecer y construir hacia la periferia urbana, que ha provocado varios problemas serios, entre ellos: se aumentan los viajes/persona cada día y se destruyen las fuentes de aguas superficiales y subterráneas, se provocan inundaciones por exceso de escorrentía superficial y se destruye el paisaje de nuestras cordilleras, entre otros”.
“La solución planteada consiste en revertir, paulatinamente, la práctica de construir urbanizaciones y proyectos de vivienda de muy baja densidad hacia las afueras, por los proyectos de alta densidad con baja o mediana altura (3 a 6 pisos aproximadamente)”.
Del Plan Nacional de Desarrollo 2000-2006 se extraen los criterios de solución a saber: “Esta propuesta implica estudiar y establecer mecanismos sociales, financieros y alianzas entre los sectores público y privado, así como establecer criterios que definan y orienten a las instituciones públicas y privadas sobre el desarrollo urbano nacional y aseguren la ejecución de proyectos habitacionales apropiados al modelo propuesto. Habrán de generarse formas creativas de inversión y la construcción de proyectos piloto en terrenos estatales, públicos o de cooperativas, para luego impulsar dichos proyectos en terrenos particulares. Se han diseñado
varios anteproyectos y se han hecho estimaciones presupuestarias en varios terrenos del centro de San José”.
“El Banco Hipotecario de la Vivienda, en lo referente a los proyectos de vivienda de interés social, por medio del bono para la vivienda y del Programa Ahorro- Bono- Crédito, aplicará paulatinamente el modelo establecido y asignará recursos a las entidades del Sistema Financiero Nacional de la Vivienda, previo a una negociación; además establecerá las características de los proyectos”.
“En el sector privado igualmente se irá promoviendo la aplicación del modelo, mediante la promoción y negociación, mientras la dinámica cambia, así como por medio de los planes reguladores, se establecerán las características de los proyectos de construcción y se aplicarán las regulaciones existentes sobre el uso del suelo”.
Finalmente el PND 2000 –2006 muestra la integración del tema con otra materia como vemos: “Si unimos los criterios de transporte (primer pilar) con los de regeneración urbana (segundo pilar), vamos obteniendo esa nueva visión de la ciudad habitada, ambientalmente equilibrada y socialmente integrada y segura”
“La alta densidad con baja o mediana altura será aplicada en nuevos desarrollos.”
-
Plan Nacional de Desarrollo Urbano: Fases I y II - Plan Nacional de Desarrollo UrbanoEl Plan Nacional de Desarrollo Urbano se viene consolidando desde octubre del 2000 a través de la Secretaría del PNDU como brazo técnico del Concejo Nacional de Planificación Urbana, presidido por el Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos.
Las fases I y II del PNDU fueron aprobadas oficialmente por la Junta Directiva del INVU en su sesión Ordinaria No 5229 del 13 de noviembre del 2002, constituyéndose así un marco conceptual para el desarrollo urbano venidero.
El Plan Nacional de Desarrollo Urbano plantea en las conclusiones emitidas durante la primera fase, la necesidad de enfocar las acciones en el plano local con visión regional y viceversa. Dicho planteamiento tiene implicaciones muy importantes en lo relativo a definición de herramientas para actuar en el ámbito urbano, ya que supone la contextualización de las iniciativas y la consideración del impacto de las mismas, no solo en lo relativo a variables relacionadas con las propuestas de ordenamiento de usos de suelo y vialidad; sino con la
consideración del sistema de relaciones que entran en juego en todo proyecto local y sus implicaciones para la región.
Para evitar el crecimiento lineal y expansivo de la ciudad que se ha generalizado a lo largo de las vías primarias, es necesario difundir un esquema de tejidos urbanos compactos, autosostenibles y autosuficientes dotados de usos mixtos. El complemento de este tipo de tejidos es un esquema de densidades medias y altas y óptimas tecnologías de
telecomunicación, que permitan reducir al máximo los
desplazamientos motorizados e incentiven alternativas como la peatonización y el uso de la bicicleta en áreas manejables para el ser humano.
Estas centralidades se consolidan mediante el aseguramiento de accesibilidad, seguridad y espacios públicos polivalentes, así como las facilidades públicas, además de cualidades estéticas culturalmente significativas y con carácter simbólico.
La ciudad sostenible debe comprenderse como la relación entre ciudadanos, servicios, políticas de transporte, aspectos ambientales y consumo de energía. Teniendo en cuenta lo anterior, el modelo a aplicar como paradigma sería el de la ciudad densa y compacta que traería un mayor beneficio económico y con usos mixtos del suelo (que controla mejor el uso del vehículo particular), en un esquema opuesto al de la ciudad zonificada del modelo vigente, donde el automóvil genera una ruptura de la cohesión social de la ciudad y del espacio público.
Un sistema de transporte público eficiente y un control del mismo en el interior de los centros urbanos con varias tecnologías (tren liviano, bus eléctrico, bicicletas, buses, buses articulados, tranvías) mejoran el ambiente, reduce los niveles de contaminación y aumenta el sentido de comunidad y convivencia.
Con la problemática expuesta sobre las ciudades sobrepobladas, paradójicamente despobladas en sus centros urbanos y sus problemas ecológicos, el modelo de la ciudad compacta es una solución, que lejos de ser un modelo a aplicar en forma impositiva, brinda los parámetros necesarios para orientar el desarrollo sostenible y el futuro urbano.
El éxito de este esquema radica en la aplicación de puntos claves como: modernas tecnologías, buenas comunicaciones, participación ciudadana, conservación de la imagen e identidad urbana.
Las actividades, interacción social y eventos públicos se dispersan cuando las funciones residenciales, de servicios, industria y comercio, se ubican separadamente. De esta forma se crea una dependencia del desplazamiento motorizado para vincular funciones.
Dado lo anterior, el proyecto de revitalización de ciudades contempla la incorporación de los diferentes elementos sugeridos en la primera fase del PNDU, orientados hacia:
• Disponibilidad y cercanía de servicios
• Transporte masivo de primer orden, con prioridad de paso
• Densificación: repoblamiento de las ciudades con vivienda en alta densidad y mediana altura
• Coordinación de proyectos existentes (transporte público, vivienda de alta densidad, rescate de espacios públicos, electrificación subterránea, agua y tratamiento etc.)
• Población de diferentes estratos • Comercio en primer piso y uso mixto
• Creación del Sistema Urbano Ambiental (Corredores verdes).
• Mejor ambiente urbano: arborización, control de rótulos, calidad del aire y control del ruido • Estacionamientos organizados en espacios adecuados.
• Vinculación de la vialidad con el transporte masivo y el uso del suelo. • Relación del uso del suelo con densidades de población.
• Rescate del espacio público y seguridad ciudadana. • Conservación y protección del patrimonio.
Estos criterios y políticas se resumen en un concepto central que vincula la interacción de los mismos:
Centros Urbanos Multifuncionales
Se refiere al modelo de desarrollo urbano que conforma diversas ciudades vinculadas por sistemas de transporte público eficiente. Estas centralidades integran dentro de un radio de acción razonable para sus habitantes un conjunto de servicios, actividad social y comercial que reducen los viajes en automóvil y promueven los viajes en transporte público a pie o en bicicleta. Este modelo permite conformar una ciudad densa y socialmente diversa que permite la integración de la comunidad en su vecindario y evita la expansión irracional e insostenible hacia la periferia de la ciudad.
Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos
Las políticas del Ministerio se han fundamentado en objetivos básicos que orientan su accionar:
Objetivo General:
Incorporar en los Programas de Vivienda, los lineamientos contemplados en las Fases I y II del PNDU, necesarios para que los proyectos de vivienda brinden vivienda digna y asequible a todos los sectores de la población, y contribuyan al desarrollo urbano, a través de proyectos que contemplen la calidad de vida de sus habitantes, la sostenibilidad ambiental, el desarrollo de nuevas áreas y la regeneración de áreas urbanas en deterioro.
Objetivos Específicos:
• Garantizar que los espacios y servicios que se planifiquen satisfagan las necesidades físicas, socioculturales y económicas de la comunidad en equilibrio con su entorno natural, procurando la sostenibilidad de los ecosistemas.
• Armonizar y combinar los elementos naturales con los producidos por el ser humano, generando un habitat en donde sus habitantes logren su bienestar.
• Estimular y dar preferencia a aquellas soluciones que proponen la aplicación de sistemas eficientes en cuanto al uso y manejo de los recursos, como el agua, la energía y los materiales de construcción.
• Impulsar la regeneración urbana como estrategia para rescatar las ciudades, y proteger los recursos naturales fuera de las mismas.
Se puede concluir entonces que una de las políticas del Ministerio son los proyectos de alta densidad que permitan impulsar la densificación de centros urbanos. La regeneración urbana con el desarrollo de proyectos piloto como el previsto en el Barrio Cristo Rey y otros que pueden generar una dinámica y una sinergia a favor de la atracción de inversiones en este tipo de proyectos y que pueden reorientar positivamente el proceso de repoblamiento, se considera como uno de los proyectos próximos del MIVAH
Municipalidad de San José.
El desarrollo urbano de San José tiene muchos agentes públicos y privados, que tienen intereses a menudo contradictorios y que, además, actúan dentro de los diferentes ámbitos espaciales y políticos: internacional, nacional, metropolitano, cantonal y local. El único modo de lograr algún grado de consenso entre todos estos agentes es confrontar sus necesidades entre sí, teniendo como punto de referencia, único para todos, la posibilidad real de desarrollo, que puede tener la ciudad o alguna de sus zonas.
Con esta filosofía se está trabajando, desde hace una década, por la iniciativa de la Municipalidad de San José y con la participación de otras instituciones y organizaciones claves, en la conformación y mejoras continuas del Plan Director Urbano del Cantón de San José. Este Plan Director sirve de espacio político, legal y técnico para cualquier tipo de políticas, programas y proyectos urbanos, por ejemplo, en la organización de tránsito y transporte por medio de la Comisión Mixta MOPT - Municipalidad, en temas de seguridad e indigencia por medio del Consejo Social Cantonal, y en temas de políticas urbanas regionales por medio de las reuniones periódicas de la Municipalidad de San José otras Municipalidades del Area Metropolitana de San José, así como con el INVU y con la Secretaría Técnica del PNDU.
El ámbito territorial y el grado de tratamiento de la problemática de cada uno de estos espacios de coordinación y de sus proyectos son distintos, por lo que la metodología del Plan Director los divide, en lo que puede servir a los objetivos de la Comisión de Regeneración y Repoblamiento, en los siguientes cinco tipos, citados en orden desde el más general hasta el más específico: El ámbito de los Cuatro Distritos Centrales se analiza con el objetivo de su revitalización económica, social y ambiental. Para este territorio la Municipalidad está trabajando, en conjunto con otras instituciones y la Cooperación Canadiense en la conformación del Plan de Desarrollo Local, que busca conformar la base de datos sobre la localización y características detalladas de las actividades e identificación de desplazamientos entre ellas, así como los índices de criminalidad y de accidentes de tránsito, con el fin de elaborar las políticas diferenciadas de uso del suelo, de la organización de tránsito y de la seguridad ciudadana para cada una de sus partes.
El ámbito del Casco Central se identifica con el objetivo de la recuperación de su infraestructura y servicios, así como mejoras del paisaje. El proyecto clave para este territorio es el llamado REDESUB, promovido y en construcción por la CNFL, que busca la canalización subterránea de todos los cables, la instalación de fibra óptica en toda esta zona y las mejoras de iluminación pública. Otras instituciones (Municipalidad, MOPT, AyA, ICE), así como los comercios apoyarán este proyecto de la CNFL con las mejoras en la infraestructura de vías, cordón y aceras, señalización de tránsito y mejoras de paradas, arborización e instalación de los basureros, fachadas y vitrinas, etc.
El ámbito de las Zonas Urbanas Específicas, por ejemplo, la Zona del Paso de la Vaca, la Zona del Pacífico o la Zona de los Barrios Amón-Otoya-Aranjuez, se delimitan con el objetivo de su
regeneración arquitectónica, ambiental, turística. El nivel de tratamiento es más puntual, que en el punto anterior, por ejemplo en la Zona del Paso de la Vaca, la Municipalidad con el apoyo de los comerciantes organizados y de las instituciones públicas, tiene previsto renovar todas las aceras, con su ampliación y arborización en algunas partes, dar trato preferencial para esta zona en todos los servicios públicos, terminales de autobuses, mercados, parques y programas sociales.
El ámbito de los Ejes Urbanos de desarrollo, por ejemplo, el Eje Urbano Calle 8 - Museo del Niño, el Eje Urbano Calle 2 - Estación al Pacífico, el Eje Urbano Parque España - Paseo República Argentina - Parque Zoológico, se configuran con el objetivo de la renovación urbana, de importancia estratégica desde el punto de vista de la recuperación de las Zonas Urbanas Específicas antes mencionadas. En este sentido el Eje Urbano Calle 8 - Museo del Niño obtendría su papel de motor de recuperación de la Zona de Paso de la Vaca, por medio de la continuación de la Calle 8 hasta el Museo del Niño con su conversión en un Paseo de Artesanos e intervención de varios y significativos elementos urbanísticos, por ejemplo, la renovación de los mercados y hoteles existentes y la construcción de los establecimientos nuevos: el Anfiteatro del Museo, el Parque Lineal Río Torres, el Complejo Inmobiliario Residencial - Comercial, la Terminal de Autobuses, etc.
El ámbito de los Proyectos Inmobiliarios Específicos es, por ejemplo, la construcción de los condominios residenciales, hoteleros, comerciales o mixtos, en cada uno de los tres ejes urbanos estratégicos antes mencionados.
OPORTUNIDADES
Se establecen como oportunidades relevantes al proceso de Regeneración y Redoblamiento del centro de San José los siguientes:
- Preocupación ciudadana creciente por la pérdida del centro; - Infraestructura del centro en relativamente buen estado;
- Inversiones, recientes y por realizarse, en el centro (MSJ, CNFL, Clínica Bíblica, otros); - Situación de los precios de los terrenos en el centro, que favorece a los modelos
residenciales densos y en altura. - El rescate de la ciudad capital.
JUSTIFICACIÓN
El repoblamiento urbano analizado desde lo social, lo económico, lo urbano y lo ambiental es un proceso de conveniencia nacional que permite recuperar la capital del país. El proceso permitiría además darle el carácter arquitectónico que demanda, el aprecio de sus habitantes y hacerla atractiva a las inversiones, devolviéndole competitividad y seguridad. Se requiere “amar” la ciudad. Algunas de las razones son las siguientes:
- Está en concordancia con las políticas del Plan Nacional de Desarrollo Urbano y el Plan Director Urbano de San José.
- Optimiza el uso del espacio disponible en el centro de la ciudad
- Reduce los tiempos de viaje del usuario del transporte público, disminuye el uso indiscriminado del automóvil y por consecuencia baja el consumo energético
- Promueve la atracción de población asegurando una rica mezcla de usos mediante políticas e incentivos que mantienen atractiva la ciudad.
- Asegura la existencia y disponibilidad de vivienda integrada con la infraestructura urbana. La dependencia mutua entre residentes, negocios y sus instituciones cívicas y culturales promueve comunidades cohesionadas.
- Aprovecha la infraestructura de servicios públicos actualmente subutilizada en el centro de la ciudad y promueve su mejoramiento.
- Los precios de los terrenos en los cuatro distritos centrales permiten establecer un modelo de densificación de vivienda rentable.
- Se considera que existe la demanda para soluciones de vivienda en el centro se puede generar si se facilita la oferta residencial.
Un proceso de repoblamiento urbano de carácter integral y visionario permitiría, además, combatir los siguientes problemas:
- Alta inseguridad
- Abandono y deterioro urbano y arquitectónico - Fuga de inversiones y de ingresos
- Poca vida urbana y reducción de alternativas sociales. - Ventas callejeras
- Patologías sociales: delincuencia, prostitución, drogadicción. - Ruidos diurnos y nocturnos
- Baja calidad de vida
- Desaprovechamiento de costosas infraestructuras de servicios. - Especulación en precios del terreno
- Fuerte presión de un desarrollo suburbano con impacto ambiental. - Largos tiempos de viaje
OBJETIVOS GENERALES:
- Iniciar un proceso de regeneración urbana a través de políticas de densificación y aplicación de usos del suelo mixtos, como respuesta a un modelo de crecimiento horizontal y descontrolado de baja densidad que pone en riesgo a los recursos naturales, en especial el agua.
- Conciliar los criterios urbanísticos con las disponibilidades de terrenos, recursos financieros y facilitación de trámites e incentivar al sector privado para la consecución del proyecto.
ESPECÍFICOS:
-
Atenuar el modelo de desarrollo urbano de tipo periférico, con tal de reducir los impactos ecológicos y disminuir los tiempos de desplazamientos-
Hacer de los centros urbanos, áreas más competitivas económicamente, aprovechando mejor la infraestructura de servicios y edificios existentes.-
Darle a los centros urbanos un uso del suelo más eficiente y crear y diversificar en ellos la oferta de vivienda, a precios competitivos;-
Revertir la tendencia decadente que tiene el área central y remozar la ciudad mediante una renovación urbana, que la coloque a la altura de los tiempos actuales;-
Procurar una transformación de la tenencia de la tierra y propiciar un régimen de la propiedad más moderno de condominio;-
Proporcionar un sistema transparente y antiespeculativo de los precios de terrenos y lograr que estos precios garanticen la competitividad de la vivienda en altura.-
Facilitar a las iniciativas de repoblamiento, los siguientes mecanismos para la obtención de terrenos en plazos razonables, garantías y financiamiento, tramitación, desarrollo y comercialización de los proyectos.ALCANCE DE LA PROPUESTA
El Programa de Regeneración y Repoblamiento del Centro de San José se desarrollará sobre la base de un plan integral, que incluirá tanto la visión macro, las propuestas de mitigación y reversión de las tendencias actuales a mediano y largo plazo, así como las propuestas de acciones concretas a corto plazo. Se pretende conformar un conjunto de acciones inmediatas y nuevos instrumentos que permitan repoblar efectivamente el centro de San José en sus 4 distritos centrales
El Plan, por las características y estado del activo físico de la
zona a intervenir, potencialmente, en un horizonte de 20 años podría llegar a comprender un repoblamiento que modifique sustancialmente a unas 300 cuadras, lo que podría incrementar en 100.000 personas aproximadamente la población de los cuatro distritos centrales de San José. (1), (2), (3).1
Los horizontes de planificación del proyecto recomiendan un periodo para ejecución de 20 años. El proyecto tendría un Plan de Acción Inmediata (2 años); una meta de corto plazo (5 años); mediano plazo (10 años) y largo plazo (15 a 20 años).
POLÍTICAS Y ESTRATEGIAS
POLÍTICAS SOCIALES Y CULTURALES El desarrollo y sostenibilidad de una ciudad deben ser producto de buenas prácticas de la administración, de sus profesionales y de la actitud de su población. Lograr esto último implica un compromiso hacia el modelo que se persigue a partir de ahora. Por lo tanto, se definen las siguientes políticas sociales y culturales:
-Orientar el proceso de repoblamiento de manera que sea representativo de la sociedad costarricense, dirigido a los diferentes tipos de familia y estratos sociales.
(1) 1 Ver Tesis de Grado, MSc. Jorge Evelio Ramírez, 2000.
(2) Plan GAM 1982
- Impulsar un conglomerado social diverso y con ingresos variados, con el fin de evitar la especialización del uso del suelo y por lo tanto del centro urbano.
- Impulsar un proceso de credibilidad de la población y empoderamiento por parte de ellos de las actividades y espacios públicos, los que deberían reflejar condiciones de desarrollo de mayor calidad urbana que las actuales.
- Estudiar soluciones físicas y espaciales, así como económicas y socio culturales adecuadas para atender la invasión de los espacios públicos por grupos organizados de carácter informal.
- Rescatar las áreas de mercado tradicionales de nuestro entorno urbano, fortaleciendo su desarrollo y potenciando su atracción social.
- Fortalecer la credibilidad social del centro de la ciudad, saneando el entorno urbano de problemas y patologías sociales, a través de mecanismos apropiados.
- Garantizar la seguridad ciudadana a través de la reconquista y ocupación del espacio social de la ciudad por parte de la población, y a través de la coordinación de los grupos de seguridad pública estatal y municipal, así como de la policía de tránsito.
- Atender e integrar los grupos de población inmigrante, evitando crear ghetos no deseables.
- Atraer más población al centro, a través de la conservación de prácticas culturales tradicionales y otras de carácter económicas (cines, teatros, eventos culturales, apertura de museos y otras actividades culturales.)
POLÍTICAS ECONÓMICAS, FINANCIERAS Y FISCALES
La consecución de los objetivos planteados requerirá del apoyo y la existencia de una serie de políticas en el campo económico, financiero y
fiscal, por parte del Gobierno Central, el Ministerio de Hacienda, y la Municipalidad, que abarquen los siguientes aspectos:
- Reducir al mínimo el impuesto de construcción municipal para los proyectos específicos de este Plan de Repoblamiento. - Eliminar el impuesto de transferencia de bienes inmuebles para efecto de la compra de las propiedades por parte de los interesados y por una única vez.
- Reducción o eliminación del impuesto de bienes inmuebles para los proyectos
específicos de este Plan de Repoblamiento, por un plazo determinado.
- Disponer de recursos financieros e incentivos fiscales a efectos de impulsar la remodelación de la infraestructura predial del centro de la ciudad.
- Simplificar y agilizar los permisos municipales de construcción e incluso darles un tratamiento prioritario a estos proyectos.
- Convertir las patentes municipales en instrumento de control urbano.
- Involucrar a los entes financieros que deben estar anuentes a participar en los planes de crédito propios de una operación de repoblamiento.
POLÍTICAS URBANAS
Las diferentes políticas en el campo social, económico, financiero y otras, solo pueden rendir frutos cualitativos si el modelo de desarrollo urbano logra convertir dichos recursos en una ciudad más humana. Para lograr este propósito se plantean las siguientes políticas urbanas:
- Remodelar para residencias y otros usos los edificios existentes abandonados o de poco uso, otorgando a sus propietarios los incentivos fiscales correspondientes.
- Promover política de uso mixto del suelo. - Aumentar la densidad habitacional de acuerdo a criterios urbanos y socio- culturales.
- Considerar medidas ambientales en el desarrollo de los proyectos
- Definir un tratamiento de aceras y arborización de forma armónica con los criterios urbanos, paisajísticos y ecológico. - Implementar la reorganización y modernización del transporte público.
- Desarrollar una capacidad de estacionamiento vehicular que no vaya en desmedro de los espacios públicos y sociales de la relación costo/ beneficio en proyectos residenciales y en relación a otras medidas de carácter regional futuras. - Crear e impulsar espacios semipúblicos comunales.
- Impulsar proyectos arquitectónicos con diversidad funcional, con accesos seguros y ambientación natural al máximo, con integración funcional y espacial al tejido urbano.
- Lograr y reglamentar la existencia de áreas verdes generosas y pavimentos más permeables.
- Reutilizar la arquitectura y rescate del patrimonio construido.
- Aplicar tecnologías más limpias para los desechos líquidos y sólidos.
-
Generar espacios públicos y privados con sentido de lugar.POLÍTICAS LEGALES
El marco legal de este Proyecto se fundamenta tanto en el marco jurídico existente, así como en la necesidad de ir trabajando en nuevos instrumentos legales (legislación y reglamentos). Con tal propósito se plantean las siguientes políticas:
- Legislar para que los entes del Estado puedan desarrollar sociedades mixtas (públicas y privadas) para estos proyectos específicos.
- Estudiar mecanismos de expropiaciones y/o formar unidades de condominio con los terrenos para proyectos específicos.
- Estudiar una reglamentación de retiros frontales de los edificios para ampliar y mejorar el espacio público de carácter peatonal frente a todas las propiedades, en especial en zonas decadentes o saturadas compensadas por incentivos financieros y municipales (ie: permitir mayor área de construcción a cambio de dichos espacios)
- Declarar inhabitables y demoler los edificios que no cumplan las normas determinadas como tales.
- Revisar los reglamentos de renovación urbana de la Ley de Planificación Urbana y los reglamentos municipales respectivos para apoyar el repoblamiento del centro de la ciudad. - Impulsar y redactar una ley de declaratoria del área del proyecto, como zona especial para la regeneración urbana, a través de mecanismos económicos, financieros y legales. Dicho proyecto de ley podrá ser igualmente aplicado a toda área urbana propicia para su regeneración, así declarada en los distintos instrumentos de planificación urbana a saber: el Plan GAM, el conjunto de directrices metropolitanas y los planes reguladores cantonales.
POLÍTICAS DE DIVULGACIÓN
Los cambios cualitativos y funcionales hacia los que se orienta el Plan de Regeneración Urbana y Repoblamiento de San José, requieren de un proceso de divulgación, participación y aportes por parte de todos los grupos de la sociedad. Con este propósito se plantea:
-
Desarrollar material gráfico, escrito, audiovisual y cualquier otro para dar a conocer los alcances del Plan, así como para recibir retroalimentación de los interesados.-
Sin pretender ser rígidos e impositivos, el material divulgativo debería procurar transmitir los conceptos básicos de la propuesta, acompañados de soluciones arquitectónicas y urbanísticas que permitan mostrar hacia dónde se pretende caminar.-
Procurar un mayor acceso a los medios de comunicación oficiales (radio, TV, otras), así como abrir espacios en los medios privados, para informar al público y comenzar una campaña de concientización orientada al Plan de Repoblamiento.-
Impulsar a través de diversas iniciativas, la gestión de seminarios, talleres, charlas, discusiones y debates, que permitan crear un modelo de desarrollo de la ciudad aceptable y entendido por la población, a efectos de generar su implementación y apoyo por parte de todos los sectores.INSTRUMENTOS TÉCNICOS
Zonificación y uso del suelo
La zonificación y el uso del suelo son instrumentos que pueden aplicarse según la morfología urbana deseada. La aplicación de coeficientes diferidos puede darse de acuerdo a distintos conceptos, por ejemplo: a)- desarrollo urbano residencial y en torno de los ejes de transporte público masivo b) estimulo a las isolíneas de valor del suelo, lo que implica una configuración concéntrica; c) – segmentación o estratificación social del espacio a intervenir con una zonificación según las condiciones de ingreso; d) configuración a partir de unidades vecinales o barrios, con participación comunitaria.
Coeficiente de ocupación del suelo
El establecimiento de coeficientes de ocupación del suelo de tipo general (proporcionan el volumen de construcción total permisible en un determinado inmueble), ha sido el sistema que mejor refleja las conveniencias de las iniciativas individuales y optimiza precios de las soluciones. Las alturas y la ocupación del piso de terreno son definidas por el porcentaje de ocupación del suelo que se establezcan para el nivel que se defina como cero. En el caso de uso mixto este podría regir a partir del nivel donde comienza el bloque o bloques habitacionales o, si se busca ampliar el espacio urbano, se aplica desde el nivel de piso principal o terreno.
Transporte
Es prioritaria la sectorización, reorganización y modernización del transporte público mediante el sistema integrado vinculado a las vías de travesía para el transporte privado y los ejes de peatonización. La densificación debe proseguir a la implementación de dicho sistema de transporte público.
Los ejes de transporte público como corredores de buses articulados y la línea del tren pueden convertirse en elementos de regeneración urbana, reordenamiento del uso del suelo y recuperación del espacio público entendiéndose el caso del derecho de vía ferrocarrilero como un eje de transporte masivo.
Peatonización
La conformación de una red o sistema de vías peatonales que vinculan los parques y zonas de interés más importantes, pretende la recuperación del casco central de San José. Existen proyectos de la Municipalidad en este sentido.
Densificación y alturas
Se pretende aumentar las densidades de población en la ciudad, a través de conjuntos residenciales de mayor altura, y de una correcta relación entre alturas y anchos de vías. Igualmente se busca interpretar los aspectos socio-culturales de la población hacia este propósito.
Criterios de diseño.
Se procura la integración visual y funcional de nuevos desarrollos con edificios de valor arquitectónico o patrimonial, o la remodelación de estos, respetando los valores que los distingue como obras de valor patrimonial. Se desea conservar la unidad de la manzana urbana tradicional, estudiando alternativas constructivas para varias formas de tenencia de la tierra, entre ellas, los lotes existentes tradicionales,
unificación de varios lotes y/o reunificación de los lotes en una sola propiedad.
Se contará con áreas de estacionamiento, procurando que su ubicación en la propiedad no distorsione el buen uso del espacio público, y la buena relación entre peatones y actividades urbanas. Se quiere evitar que el vehículo privado se convierta en el principal actor del espacio
urbano impidiéndose su estacionamiento en calles no diseñadas para tal efecto y sobre aceras públicas.
Se impulsará la generación de espacios públicos, áreas y lugares de encuentro, tanto públicos como privados.
Infraestructura y servicios
Se implementarán las mejoras y ampliaciones de la infraestructura general y las facilidades comunales. Se establecerán y controlarán los sectores comerciales a través de la patente, considerando los usos deseables y compatibles.
Se buscará la participación de los propietarios actuales de terrenos en los nuevos desarrollos mediante varias propuestas, entre ellas: integración de sus propiedades como activos de sociedades de desarrollo inmobiliario y fondos de fideicomiso; canje de sus propiedades por nuevas unidades residenciales o áreas de comercio; venta de sus inmuebles; traslado a otros desarrollos, etc.
Económicos, financieros y fiscales
Algunos de los instrumentos para el desarrollo de proyectos de repoblamiento en los centros urbanos podrían ser:
•
Se buscaría incentivar una reducción del impuesto de la construcción, el impuesto de bienes inmuebles y el impuesto de traspaso de propiedades. En estos desarrollos.•
Se procuraría relacionar el nivel de renta con los intereses crediticios.•
Se impulsarían medidas para créditos fiscales.•
Se busca lograr condiciones atractivas a los inversionistas y desarrolladores como las siguientes:•
Subsidio de renovación urbana para áreas prioritarias•
Créditos blandos para áreas prioritarias de interés•
Crédito hipotecario para localización eficiente de vivienda•
Condicionar el financiamiento dirigiendo la localización•
Programa de incentivos para reutilización de terrenos subutilizados•
Beneficios tributarios para desarrollo de áreas prioritarias•
Se aplicarán algunos instrumentos ya existentes para el logro de los objetivos, tales como:•
El Programa ABC del MIVAH (ahorro, bono, crédito)•
Los servicios de la banca estatal y privada•
El leasing habitacional•
Fideicomisos bancarios (Ver anexo 1) InstitucionalesEl Plan requerirá el apoyo del Gobierno Central, la Municipalidad y otras instancias, bajo un marco verdadero de coordinación interinstitucional y aprovechamiento de recursos, en los siguientes aspectos:
o Apoyo en las medidas de seguridad ciudadana, disminución de
los índices de criminalidad, atención de la prostitución y drogadicción, con mayor énfasis en las áreas de construcción de proyectos de regeneración urbana.
o Se impulsarán programas de arborización urbana.
o Se continuará con el programa de paseos peatonales y rescate de
espacios públicos.
o Se mejorará la iluminación pública de la ciudad y eliminarán los
sistemas eléctricos aéreos a través de la CNFL.
o Se mejorará el sistema de semáforos a través del MOPT
o Se mejorarán las redes de agua potable, el sistema de
alcantarillado sanitario y la red de aguas pluviales.
o Se mejorarán las aceras de la
ciudad.
o Se aplicará una política sobre
rotulación comercial, más acorde con los objetivos e imagen de la nueva ciudad.
o Se impulsarán campañas de
limpieza urbana.
o Se controlará el uso de los espacios
públicos, impidiendo la presencia de actividades informales.
o Se impulsarán medidas para mejorar el mobiliario urbano.
Legales
Como se ha visto anteriormente, la situación actual de la construcción inmobiliaria se basa en un crecimiento suburbano que abandona el centro por consideraciones sociales, de inseguridad, de tercerización y esencialmente por razones económicas financieras del costo del terreno. Así si la intención de la presente comisión es el repoblamiento y regeneración del
casco urbano de San José, no se puede aceptar las leyes del mercado como única guía del proceso. De ahí que se justifique la intervención estatal mediante herramientas legales para redireccionar dicho proceso hacía el objetivo buscado.
A la hora de considerar herramientas legales se deben analizar las condiciones que deben tener para poder cumplir con el objetivo trazado. Estos instrumentos legales para el repoblamiento y regeneración urbana deben, a lo menos:
Facultar a la administración pública a promover un proceso de regeneración y le permita controlar el suelo urbano.
Otorgar contenido económico al proceso (ya sea mediante incentivos o limitaciones) Guiar las políticas de vivienda al centro urbano.
Permitir recuperar las inversiones públicas en la(s) ciudad(es)
Crear las herramientas necesarias para respaldar la inversión privada y que brinde las pautas del proceso al sector público (Gobierno Central y Municipal).
Vistas dichas necesidades se torna imprescindible analizar el fundamento constitucional de nuestra legislación en torno al derecho de propiedad y el desarrollo urbano. El artículo 45 de la Constitución Política define el derecho de propiedad y le otorga a esta una “función social”. La función social de la propiedad es el principio doctrinario que en derecho, permite imponer limitaciones al uso del derecho privado de propiedad, en función del beneficio colectivo. Este principio de derecho es la base del derecho urbanístico, por cuanto es el mecanismo que faculta la imposición de por ejemplo usos condicionados del suelo, antejardines, protección ambiental, etc. Todo lo anterior bajo un marco de razonabilidad que no desnaturalice el derecho en su esencia, porque de lo contrario conllevaría a lo que se llama una expropiación forzosa.
Basándonos en la “autorización” constitucional para imponer limitaciones a la propiedad privada (elemento fundamental si se pretende redireccionar el uso del suelo hacia el repoblamiento y regeneración de San José), se torna necesario recopilar las herramientas legales existentes. Dentro de estas, dos leyes se tornan esenciales: la Ley de Planificación Urbana y la Ley de Expropiaciones. Por esta razón se analizan de seguido para determinar las herramientas legales existentes que permitan repoblar y regenerar nuestra capital.
La Ley 4240 o ley de Planificación Urbana define renovación como: “el proceso de mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios y rehabilitar áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso; y la conservación de áreas urbanas y la prevención de su deterioro”. Dentro de esta ley, se establece el Reglamento de Renovación Urbana como el mecanismo dentro del Plan Regulador que contiene las regulaciones locales para conservar, rehabilitar o remodelar áreas urbanas bajo ciertas condiciones; que permite imponer restricciones por 5 años para fraccionar o construir; que permite a la municipalidad abrir y cerrar calles, así como rectificar su trazado; que le permite a la municipalidad o al INVU establecer convenios de reubicación dentro de la misma zona, trasladar a otra y efectuar compensaciones en dinero o especie ( como excepción a expropiar); y que le permite a la municipalidad y al INVU comprar, permutar y vender bienes inmuebles dentro de un programa de renovación urbana, traspasarlas entre si, con solo la autorización de la Contraloría General de la República, siguiendo el debido proceso de la Ley de Administración Financiera.
Esta herramienta legal (el Reglamento de Renovación Urbana del Plan Regulador), ya establecida mediante ley vigente de la República crea mecanismos de excepción que permiten lograr el control de terrenos en zonas declaradas de “renovación”. Adicionalmente faculta la denegatoria de permisos de construcción cuando hayan limitaciones de renovación y permite imponer limitaciones a la propiedad en función de un plan de renovación debidamente aprobado.
Es conclusión entonces de la Comisión, que la herramienta a corto plazo para establecer un programa efectivo de repoblamiento y regeneración urbana en el centro de San José, debe basarse en el Reglamento de Renovación establecido en la Ley de Planificación Urbana. Sin embargo, salta la pregunta de ¿Cómo proceder desde aquí y qué otras herramientas podrían ser de utilidad al proceso? Ante ese cuestionamiento se concluyó que ha habido falta de aplicación del Reglamento de Renovación Urbana existente en la Ley 4240 desde 1968, por diferentes causas. De considerarse a futuro la necesidad de promover una nueva legislación, esta debería, además de las facultades permitidas actualmente, tratar la creación de incentivos o herramientas urbanísticas y financieras.
No obstante todo lo anterior, se ha procedido a buscar otra solución para iniciar el proceso mientras se realiza el procedimiento legal de reforma al Plan Director de San José. Ante esta situación se han planteado dos alternativas:
La alternativa A busca la creación de una UNIDAD EJECUTORA DE PROYECTOS que permita dirigir en forma eficiente el proceso, sobre todo en cuanto al manejo de los fondos y participación de la empresa privada. Esta unidad sería conformada inicialmente, ya sea mediante decreto ejecutivo o por un acuerdo municipal y después sería reforzada mediante Ley Especial. Esta Ley Especial incluiría un objetivo, los alcances de la unidad ejecutora, el presupuesto, los productos, el plazo de vigencia de la unidad y los mecanismos de aprobación de la venta al Fondo Inmobiliario, o de la utilización de otras herramientas financieras legalmente establecidas.
Bajo este esquema la Municipalidad de San José aportaría al capital inicial para la compra de terrenos y la contratación de construcción de edificios “llave en mano” para que estos sean posteriormente adquiridos por Fondos Inmobiliarios para ser puestos posteriormente al alquiler o venta. Las funciones de la Unidad Ejecutora serían la supervisión, el desembolso financiero y la revisión de los cumplimientos contractuales. Aún cuando inicialmente requiera de cierto financiamiento, el principio de la unidad de gestión sería la auto-sostenibilidad del proyecto proveniente de la venta al Fondo Inmobiliario con margen de ganancia muy bajo pero estable. Adicionalmente, la Ley de la Unidad de Gestión generaría una serie de incentivos fiscales y legales a los Fondos Inmobiliarios en torno a la regeneración urbana.
Los beneficios de esta alternativa se resumen en que la ley especial de carácter cerrado permitiría el trámite de licitación llave en mano más expedito. Que el gobierno local no es quien construye, sino que subcontrata al sector privado las obras, que la unidad ejecutora mantendría el control de las obras para el gobierno local, que el esquema permite autofinanciamiento y que la generación de mayores densidades produciría un efecto “cascada” de los impuestos territoriales. Asimismo las reglas claras y la eficiencia de gestión atraería al sector privado y que, mediante los incentivos a estudiar; se podría atraer el comercio, se podrían generar esquemas de tasas únicas por período de 20 años aproximadamente (traspaso de bienes
inmuebles, renta, venta, territorial), la prohibición de reventa en plazo preestablecido (Ej. tierras del IDA) y la utilización de leasing como mecanismo de amalgama entre alquileres y compra. La alternativa B conjunta la declaración de un área de renovación con la Ley de Expropiaciones. Bajo esta alternativa el Estado compra y expropia para vender a un precio fijo al sector privado, evitándose la especulación de precios en las soluciones, permitiendo precios de tierra competitivos con otras zonas, el desarrollo en bloque, la continuidad y control de uniformidad arquitectónica por parte del gobierno local.
En ambas alternativas los esquemas de desarrollo se han planteado con base en los Fondos de Inversión inmobiliaria como medios para garantizar la compra de los inmuebles y el correcto desarrollo del proceso. Los Fondos de inversión se basan en un patrimonio separado perteneciente a una pluralidad de inversionistas. Con el concurso de una entidad de custodia son administrados por sociedades administradoras reguladas por este título y se destinan a ser invertidos en la forma prevista en el prospecto de inversión. Son mecanismos de unión de recursos en propiedad colectiva, que distribuyen ganancias proporcionalmente y que diversifican los ahorros de los inversionistas.
Los Fondos inmobiliarios invierten en valores con respaldo hipotecario, bienes inmuebles, hipotecas u otro cuyo respaldo está ligado a hipotecas o bienes raíces, con una rentabilidad de 3 a 5 años y con una plusvalía a largo plazo. Son instrumentos estables con poca volatilidad en Costa Rica. No obstante, legalmente no pueden comprar terrenos vacíos ni desarrollar obras para luego alquilarlas o venderlas. En razón de lo anterior, se torna necesario buscar algún mecanismo de control y adquisición pública del suelo (Reglamento de Renovación, compra directa, convenios con instituciones competentes para comprar y vender como el INVU o la propia expropiación en casos excepcionales) y luego otro mecanismo de desarrollo de obras (empresas mixtas, contrataciones, licitaciones etc), para luego acceder a los Fondos Inmobiliarios.
Sin importar lo anterior, ha sido reiterada la postura en la Comisión de que los Fondos Inmobiliarios son entidades financieras que deben velar por la rentabilidad de sus inversiones, de ahí la necesidad de la participación estatal, principalmente mediante garantías y compromisos estatales que aseguren esa rentabilidad. Ese punto, más que legal, es de análisis político financiero.
En conclusión, la Comisión ha determinado que existen herramientas legales y financieras para repoblar San José ya vigentes en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que no se necesitan reformas importantes. No obstante lo anterior, se ha determinado que se requiere crear un vehículo ágil que permita un trámite seguro, eficiente y rápido para repoblar San José como lo podría ser la Unidad Ejecutora de Proyectos. Igualmente se ha determinado la necesidad imperiosa de contar con un compromiso estatal serio, ya sea mediante la generación de incentivos fiscales para atraer inversión o mediante su involucramiento en la emisión de garantías hacia los Fondos Inmobiliarios que permitan asegurar la rentabilidad de sus inversiones.
Las leyes existentes para llevar a cabo este objetivo por lo tanto son:
- El Plan Director Urbano de San José sustentado en la Ley 4240, puede fijar de una manera indicativa las normas que rigen las edificaciones en determinadas zonas
- El proceso de expropiación vigente se da mediante un sistema de indemnizaciones que faculta al Estado en aras del bien público; se rige por la Ley 7495 y se considera que es una Ley de reciente vigencia que protege al administrado.
Los proyectos locales cuentan con el soporte que se establece a través del siguiente marco jurídico:
-
Ley de Planificación Urbana y sus reformas hasta octubre de 1995.-
Reglamento para el control de Fraccionamientos y Urbanizaciones.-
Ley de Catastro Nacional-
Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio-
Ley de Erradicación de Tugurios y Defensa de sus Arrendatarios-
Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos-
Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda.Divulgativos
Consiste en acciones de tipo publicitarias, de relaciones públicas y ciertas actividades urbanas, que descubren y promocionan los lados positivos del centro de San José y buscan concienciar tanto al ciudadano, como a los grupos de decisión sobre la necesidad y factibilidad del programa de regeneración y repoblamiento, entre ellas:
- Inventariar y denominar los inmuebles y objetos de interés turístico del centro. - Abrir un centro de promoción y divulgación del centro (kiosco del Parque Central); - Desarrollar actividades que atraigan el interés hacia el centro
- Impulsar proyectos turísticos en Barrio Amón y el Paseo Colón, así como generar recorridos turísticos y mercados artesanales.
- Impulsar proyectos de recreación: de expresión artística, paisaje urbano, domingo sin humo, ciclo vías, día sin
carros y otros.
- Desarrollar programas informativos a través de la radio, la televisión, videos, talleres y seminarios, etc. - Un programa de divulgación
del proyecto acompañado de esta campaña que permita al ciudadano entenderlo y de allí
apropiarse del mismo,impulsarlo y defenderlo.
PLAN DE ACCIONES INMEDIATAS DEFINICIONES Y CONCEPTOS
El Plan de Acciones Inmediatas plantea una serie de componentes, tendientes a consolidar una puesta en marcha del proyecto, cuyas definiciones y conceptos se describen a continuación:
-
Proyectos estratégicos: consiste en la identificación de proyectos que permiten actuar como detonantes para alcanzar la visión de la ciudad formulada. Estos proyectos se eligen como prioritarios por su impacto directo en la regeneración, su eventual vinculación entre si, y sus mayores posibilidades de éxito.-
Programa de concientización: a través de la difusión de las normas mínimas de convivencia ciudadana y de las bondades y beneficios del modelo de ciudad que se pretende, se puede lograr un apoyo y un conocimiento adecuado por parte de la población de residentes actuales o potenciales que permita dar buen uso, apropiamiento y sostenibilidad a las obras realizadas. La concientización es una fase previa fundamental para procesos participativos más directos.-
Recomendaciones políticas: Son el conjunto de medidas técnicas elevadas al nivel político a efectos de impulsar el repoblamiento.-
Creación de zonas prioritarias: Permite focalizar esfuerzos conjuntos de inversión y regeneración urbana en un área específica que presenta condiciones adecuadas para impulsar medidas de repoblamiento, de tal forma que los resultados sean visibles en corto plazo y permitan extender sus efectos a otras áreas bajo esquemas de gestión y desarrollo similares.-
Proyectos demostrativos: Son los proyectos identificados a ejecutarse dentro de las zonas prioritarias como precedentes que permitan impulsar una dinámica regenerativa constante. Los proyectos pueden ser replicados en sus conceptos esenciales.-
Criterios de evaluación: Procura determinar la compatibilidad de un proyecto con la estrategia espacial buscada, adquisición de terrenos, dimensión de la intervención, mercado, costos, viabilidad y financiamiento.-
Cuadro de valores ponderados-
Desarrollo de las opciones (mecanismos, concursos y otros).-
Desarrollo social y organización comunal: es necesario plantear un trabajo enfocado a la sostenibilidad social del proyecto de tal forma que la comunidad residente tenga estructuras organizativas que incrementen el mantenimiento y éxito de las obras físicas.-
Gestión y participación comunitaria: Es la organización y participación comunitaria en el desarrollo y gestión del proyecto, con conceptos sobre el sistema de organización de las unidades vecinales o barrios.-
Vialidad y Transporte Público: Es todo lo concerniente al sistema de movilidad, tanto de carácter regional como de carácter local y cuyos principales elementos son: el conjunto de carreteras y vías radiales hacia la ciudad; las vías de travesía planteadas a lo interno de la ciudad; el Sistema Integrado de Transporte Público; las vías peatonales; las ciclo vías y la capacidad de estacionamiento dentro de un criterio adecuado. Estesistema a su vez se vincula con otros componentes como los espacios públicos urbanos, retiros de construcción, ordenamiento y control vial, medios de transporte, estaciones, estacionamientos privados y otros detalles a considerar y detallar a lo largo de los distintos ejes viales ya mencionados.
- Planificación de la imagen urbana. Es el análisis morfológico de la ciudad según la aplicación del COS (coeficiente de ocupación del suelo) y que a través de la zonificación definida y la estrategia urbano espacial, moldea un perfil y carácter urbano deseable. Temas como altura de edificaciones, rotulación comercial, mobiliario urbano, ornato y otros, son parte de este componente..
-
Coordinación y apoyo entre instituciones y programas: Permite las acciones vinculadas entre si de las instituciones y programas estatales representados en la Comisión de Repoblamiento, y de otros sectores que puedan incorporarse al proceso.-
Elementos económicos y financieros puntuales: Son aquellos instrumentos identificados en forma concreta para impulsar el desarrollo de proyectos, bajo ciertas condiciones especiales para el desarrollador, propietarios de terrenos y otros agentes.DESCRIPCIÓN DE LOS PROYECTOS
El ámbito de acción directa del programa de repoblamiento, está constituida por los cuatro distritos centrales del cantón central de San José: Merced, Catedral, Carmen y Hospital. Dentro de esta zona se identifican las subzonas de intervención con sus proyectos específicos definidas en el Plan Director Urbano de la MSJ, el Plan Nacional de Desarrollo Urbano, así como el área de intervención del Proyecto REDESUB, de la CNFL, el cual cubre 350 cuadras del casco central. No obstante esta definición prioritaria, el resto del área dentro de los cuatro distritos es igualmente sujeta de intervención por parte del sector privado.
Sistema vial y el SITP:
La propuesta de sectorización del MOPT permite conformar un Sistema Integrado de Transporte Público que reordena la circulación de autobuses a través de la conformación de sectores que alimentan una sola ruta de acceso como corredores de buses articulados de alta capacidad reduciendo sustancialmente la cantidad de buses y rutas que hoy ingresan al Centro y la contaminación y el consumo de combustibles. El propósito es Integrar el SITP, con otros modos masivos de transporte de personas como el Tren Eléctrico Metropolitano -TREM-.
corredores de buses articulados y la línea del tren pueden convertirse en elementos de regeneración urbana, reorientación del uso del suelo y recuperación del espacio público. El primer corredor correspondiente a la sectorización: Pavas–San José se prevé entrará en funcionamiento en el 2005. El SITP a su vez contará con una serie de rutas de distribución en el Casco Central. En estas calles el bus comparte con los vehículos particulares el espacio vial, no obstante, es en los ejes de travesía en donde circularía el mayor flujo de carros particulares.
Ejes de Travesía:
Estas son vías de desfogue de tránsito privado, demarcadas y definidas sobre el sistema arterial de calles y avenidas existentes, en las cuales deben estudiarse varios aspectos de la funcionalidad de dichas vías, tales como: A- fluidez del tránsito versus capacidad de estacionamiento en la vía. Aquí podrán plantearse alternativas como bahías de parqueo paralelas a las cuadras, cuando exista capacidad para ello. B- La definición de las zonas de carga y descarga con horario restringido o bien en las vías tangenciales al eje de travesía.
En estas vías se establece un control con grúa y se puede desarrollar programas de mejoramiento de aceras y mobiliario urbano.
Red Eléctrica Subterránea (REDESUB).
Está conformada por 350 manzanas del centro de San José comprendidas entre los cuatro distritos mencionados, con un área de 3,2 Km2. Esta delimitación presenta curvas de nivel topográfico entre 1140 a 1180 con un trazado regular de cuadras de 75 a 110 metros de largo y calles perpendiculares entre si con un ancho medio de 12 metros y aceras de ancho irregular entre 1.2 y 5 metros. El proyecto incluye, además de la instalación de nuevo cableado subterráneo – que permitirá mayor confiabilidad y capacidad instalada para el establecimiento de diversos tipos de desarrollos acorde a las necesidades actuales-, el montaje de nuevas luminarias más acordes con el mobiliario urbano de nuestros tiempos.