En la actualidad el sector financiero para la vivienda está compuesto por el Sistema Financiero Nacional de la Vivienda, la Banca Nacionalizada y la Banca Privada, quienes en conjunto atienden a las familias que requieran de sus servicios para la obtención de una solución habitacional.
A pesar de los grandes esfuerzos que el estado costarricense ha realizado por resolver el problema habitacional del país un sector de la población de clase media se ha quedado sin solventar el problema de vivienda, producto de la carencia de programas que le permitan endeudarse en la compra de una residencia.
De acuerdo con los datos del Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, el 76 por ciento de los hogares costarricenses está por debajo de los cuatro salarios mínimos lo que permite una proyección amplia de la necesidad de promover soluciones para este grupo.
Sin embargo, este sector poblacional, por lo general tiene ingresos que van desde los ¢116 mil hasta los ¢310 mil mensuales que permiten cierto grado de endeudamiento, además de una determinada capacidad de ahorro, que requiere de una pequeña ayuda que podría ser mediante el cobro de tasas de interés más bajas que las existentes en el mercado, o bien, por medio de un subsidio estatal.
El programa en mención, cambia el mecanismo tradicional de postulación al bono por parte de las familias beneficiarias, consistiendo éste, en que el derecho al bono, la familia interesada deberá cumplir previamente con una meta de ahorro, definida por un monto y un plazo de permanencia mínimas, que quedarán dispuestas en un contrato entre las familias y la entidad autorizada.
En respuesta de lo anterior, el Sector Financiero Nacional de la Vivienda, a través del Banco Hipotecario de la Vivienda, en coordinación con otras entidades públicas y privadas del sector, configuran un esquema que mezcla el crédito, el ahorro y el subsidio estatal, que lo convierte en el programa denominado ABC. (ahorro, bono y crédito). El acceso al programa, está definido para aquellas familias que cumplan con los requisitos establecidos para la postulación del bono, entre otros, tener ingresos familiares iguales o menores a los cuatro salarios mínimos, siempre y cuando cumplan las condiciones siguientes:
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Los plazos de los contratos serán de 3, 6, 9 y 12 meses a escoger por las familias en función de su capacidad de ahorro.•
Cualquier ahorro en libreta, depósito a plazo o de otra índole, podrá ser aplicado al contrato de ahorro.•
Para la postulación al bono es necesario que las familias hayan mantenido de manera consistente y sin interrupciones el ahorro mensual que se acordó.•
Para el cálculo del monto del crédito, se autoriza la relación cuota/ingreso hasta un 40%.•
El máximo del monto de solución que tendrá derecho la familia será de ¢7.980.000,00 y el monto mínimo de solución de ¢3.045.000,00•
El monto del subsidio en el programa ABC., es mayor al que recibirá en condiciones normales.•
El plazo para pagar la deuda es de 15 años.BANCA ESTATAL Y PRIVADA
Una opción es la posibilidad de gestionar un fideicomiso para el empresario desarrollador con un interés más bajo y fijo que permita una ganancia razonable, de tal forma que se incentive la construcción y el desarrollo en los sectores de regeneración urbana. De esta forma el desarrollador es un administrador del recurso estatal o bancario y se encarga de impulsar la venta y promoción trasladando posteriormente el crédito a los usuarios.
Se propone la reactivación de programas ya desarrollados por la banca estatal tal es el caso del Banco Nacional de Costa Rica y su programa impulsado en años anteriores con el que se financiaban proyectos habitacionales bajo el concepto denominado 4-20, donde los 4 primeros años el beneficiario del crédito pagaba una cuota fija y después de cumplido este período las cuotas variaban según el mercado durante un período de 20 años.
LEASING HABITACIONAL
El leasing habitacional es un contrato mediante el cual una parte denominada entidad autorizada (banco o compañía de financiamiento comercial) entrega a un locatario (usuario) la tenencia de un inmueble destinado a vivienda. Mientras el usuario usa y goza la vivienda, paga un canon periódico, durante un plazo de 10 años u otro período similar. Al vencimiento de éste, la vivienda puede ser adquirida por el usuario si éste decide ejercer la opción de compra. De lo contrario la vivienda se restituye a su propietario (la entidad).
El Gobierno puede estimular la utilización de este mecanismo otorgándole beneficios tributarios mediante un decreto que de un tratamiento especial al pago de impuestos
Las entidades financieras no pagarán renta sobre los ingresos que generen en razón de los nuevos contratos de leasing habitacional sobre inmuebles construidos para vivienda, con una duración no inferior a diez (10) años. Dejar de gastar en arriendo e invertir para convertirse en propietario es la alternativa que este sistema ofrece a quienes no tienen capacidad de ahorro. El proceso de leasing se inicia cuando el interesado abre a su nombre una cuenta de ahorro para arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa en un banco, sociedad financiera o mutual, en la cual reúne el capital que lo convertirá en propietario.
El dinero que así se acumula es invertido por el sector financiero mediante instrumentos de renta fija o de renta variable, según lo determine el titular, y se traducen en cuotas, todas de igual valor y características. Este esquema beneficia a:
-Personas que no tienen capacidad de ahorro y necesitan cumplir con el monto mínimo exigido para generar su participación que oscila alrededor del 5% del
valor total del inmueble.
-Los interesados que, además, arrienden un inmueble de estas características ya que pagan anualmente por concepto de arriendo poco menos del 15% del valor total de la vivienda que ocupan.
Dentro de las principales ventajas del leasing habitacional, figuran:
• Permite el uso y goce del inmueble mientras el usuario potencialmente puede convertirse en propietario.
• Es una solución que no requiere ahorro previo ni cuota inicial.
• Facilita la obtención de propiedad a personas que tengan expectativas de ingresos futuros superiores. • Facilita la obtención de propiedad a familias que carecen de la cuota inicial pero tienen capacidad de
pago.
• Pueden efectuarse cánones extraordinarios y/o anticipar la opción de adquisición. FIDEICOMISO
Es un esquema mediante el cual el desarrollador de un proyecto habitacional puede generar su proyecto a través de su asocio con una entidad bancaria, propietario de terreno y/o el inmueble, respaldando la operación con dichos bienes. Posteriormente al vender el proyecto a los compradores, se cancelará lo correspondiente al fideicomiso.
También puede ser aplicable el esquema de canje entre propietarios y el desarrollador, que buscaría el financiamiento del proyecto a través del INS, la C.C.S.S. o cualquier ente financiero en donde la institución dirige el crédito hacía las familia potenciales pero administrando el recurso la empresa responsable. Esta idea puede ser replicable en muchas otras cuadras del centro de San José. Este esquema no requiere ningún cambio en lo legal ni en lo urbanístico. Si requeriría un apoyo de la Municipalidad, del Ministerio de Seguridad Pública y de otras instancias para ir creando la política hacía un nuevo concepto urbano con seguridad ciudadana.
Anexo 4
TALLER DE REGENERACIÓN URBANA CANADA / SAN JOSÉ