PROYECTO EDIFICIO PARA RENTA. Evaluación de proyecto JOAQUÍN IGNACIO NÚÑEZ VALENZUELA BASTIÁN EUGENIO ROMÁN BRUZZONE

PROYECTO EDIFICIO PARA RENTA Evaluación de proyecto

JOAQUÍN IGNACIO NÚÑEZ VALENZUELA BASTIÁN EUGENIO ROMÁN BRUZZONE

Tesis para optar al grado de magíster en ciencias de la administración con mención en finanzas

Profesor guía: Fernando Mejido Muñoz

FACULTAD DE ECONOMÍA Y EMPRESA

Santiago, Chile 2015

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RESUMEN

El siguiente trabajo de investigación tiene como objetivo analizar la viabilidad económica y financiera de un proyecto de edificio para renta residencial, ubicado en la ciudad de Talca debido a lo atractivo del sector y su respectivo valor de suelo, bajo esto, lo que se busca es poder determinar todos aquellos elementos que influyen en la generaciones de flujos, y costos para la empresa con el fin de lograr determinar la rentabilidad del proyecto y junto con esto poder concluir la conveniencia o no de realizar la inversión por parte de Inmobiliaria Ecomac.

Finalmente, se llegó a la conclusión de que si bien el proyecto es conveniente para algunas empresas, dado que su rendimiento es mayor a la tasa de descuento calculada a través del modelo CAPM, Inmobiliaria Ecomac no debería llevar a cabo su realización, dado que no es una empresa de gran tamaño y el proyecto no cumple con la tasa exigida por la empresa, la cual es más elevada, por lo que deberían inclinarse por la realización de proyectos que obtengan retornos a un plazo más pequeño.

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CALIFICACIONES

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ÍNDICE

RESUMEN ... 2

CALIFICACIONES ... 3

ÍNDICE ... 5

ÍNDICE DE TABLAS E ILUSTRACIONES ... 8

INTRODUCCIÓN ... 9

PARTEI:MARCOTEÓRICO ... 10

METODOLOGÍA ... 11

PREPARACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS ... 11

VIABILIDAD ... 14

TIPOS DE ESTUDIOS ... 15

Estudio de viabilidad ... 15

Estudio de mercado ... 15

Estudio Organizacional ... 16

Estudio legal ... 16

Estudio financiero ... 16

CRITERIOS DE EVALUACIÓN ... 17

ELEMENTOS DE LA EVALUACIÓN DEL PROYECTO ... 18

Ingresos del proyecto ... 18

Egresos del proyecto ... 18

Inversión inicial... 18

Capital de trabajo ... 19

Valor de desecho del proyecto ... 19

Flujos de caja ... 20

Tasa de descuento ... 20

SENSIBILICACIÓN DEL PROYECTO ... 21

Método Montecarlo ... 21

Simulación de Montecarlo a través de Crystal Ball ... 23

MODELO CAPM ... 24

Coeficiente Beta ... 26

EVALUACIÓN SOCIAL DE PROYECTOS ... 27

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INDUSTRIA INMBOLIARIA ... 28

Desarrollo Inmobiliario ... 30

Renta Inmobiliaria ... 31

Plusvalía Inmobiliaria ... 32

PARTEII:ANÁLISISECONÓMICO... 33

DEFINICIÓN DEL PROBLEMA ... 34

OBJETIVOS ... 35

Objetivos Generales: ... 35

Objetivos Específicos: ... 35

PROYECTO EDIFICIO PARA RENTA ... 36

ESPECIFICACIONES BÁSICAS ... 37

Tamaño ... 37

Servicios ... 37

Estacionamientos ... 38

ASPECTOS LEGALES ... 39

ESTUDIO FINANCIERO ... 40

Flujo de caja ... 40

Ingresos ... 41

Costos de operación ... 42

Gastos de remuneración ... 43

Mantenciones ... 43

Servicios básicos ... 44

Seguros ... 44

Reparaciones y mejoras ... 44

Publicidad ... 45

Otros ... 45

PARTEIII:EVALUACIÓNDELPROYECTO ... 47

ELEMENTOS DEL FLUJO DE CAJA ... 48

Ingresos y Egresos ... 48

Inversión inicial... 48

Depreciación ... 49

Necesidades de capital de trabajo ... 49

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Valor de desecho ... 50

FLUJO DE CAJA ECONÓMICO ... 51

FINANCIAMIENTO ... 52

Préstamo ... 52

FLUJO DE CAJA FINANCIERO ... 54

TASA DE DESCUENTO ... 55

Modelo CAPM ... 55

Tasa libre de riesgo ... 55

Premio por riesgo ... 56

Coeficiente Beta ... 57

Costo patrimonial ... 58

Costo de capital promedio ponderado ... 58

EVALUACIÓN DEL PROYECTO ... 59

CAPACIDAD DE PAGO ... 60

PERIODO DE RECUPERACIÓN ... 61

ANÁLISIS DE SENSIBLIDAD ... 62

PARTEIV:CONCLUSIONESYRECOMENDACIONES ... 68

CONCLUSIONES ... 69

BIBLIOGRAFÍA ... 71

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ÍNDICE DE TABLAS E ILUSTRACIONES

Tabla 1. Ingresos……….42

Tabla 2. Gastos de remuneración……….43

Tabla 3. Mantenciones………43

Tabla 4. Servicios Básicos……….44

Tabla 5. Seguros………..44

Tabla 6. Reparaciones y Mejoras………..45

Tabla 7. Publicidad…….……….45

Tabla 8. Otros gastos………..46

Tabla 9. Inversión Inicial……….49

Tabla 10. Activos Depreciables……….49

Tabla 11. Valor de desecho………50

Tabla 12. Flujo de caja económico………51

Tabla 13. Estructura de financiamiento………52

Tabla 14. Amortización del préstamo………..53

Tabla 15. Flujo de caja financiero………..54

Tabla 16. Rendimientos bonos libres de riesgo………..55

Tabla 17. Betas con deuda……….57

Tabla 18. Costo patrimonial………..58

Tabla 19. Costo de capital promedio ponderado………...58

Tabla 20. Evaluación del proyecto………..………..………59

Tabla 21. Período de recuperación……….………..61

Tabla 22. Variables sensibilizadas………64

Gráfico 1. Período de recuperación………..61

Gráfico 2. Probabilidad VAN = 0 proyecto puro………..65

Gráfico 3. Probabilidad VAN = 0 proyecto para el accionista………...65

Gráfico 4. Probabilidad VAN = VAN efectivo proyecto puro……….66

Gráfico 5. Probabilidad VAN = VAN efectivo proyecto para el accionista…....….…….66

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INTRODUCCIÓN

En el siguiente trabajo de investigación se llevará a cabo una evaluación de proyecto en conjunto con Servicios Inmobiliarios Ecomac S.A., más específicamente trabajaremos con Fernando Fondón, Gerente de proyectos de la empresa.

El mercado inmobiliario habitacional chileno no se encuentra completamente desarrollado, y este generalmente se centra en la idea de construir una propiedad y venderla, siendo la constructora, un participante distinto de la inmobiliaria. En el caso de los edificios, que son las propiedades en las que nos centraremos para la investigación, una vez que se vendió el inmueble, este pasa a ser dirigido por una administración, que es la que se encarga de mantener el edificio para sus residentes.

Se puede apreciar como en los mercados más desarrollados, estos tres actores (constructora, inmobiliaria y administración) se integran, donde una compañía construye el edificio no para vender las propiedades, sino que para arrendarlas y hacerse cargo de la administración. Incluso este negocio ya se ha incorporado a universidades, como lo es el caso de Estados Unidos.

Con los años el mercado chileno se ha ido desarrollando y por eso ya hay indicios de que la industria debería comenzar a adoptar esta tendencia, por lo que junto a Servicios Inmobiliarios Ecomac evaluaremos el Proyecto Edificio Para Renta, con el fin de ver lo atractivo que sería comenzar ya con este modelo de negocios en Chile.

Además una vez llevada a cabo esta evaluación se verá la posibilidad de orientar el proyecto a ciertos target como podrían ser edificios para estudiantes en barrios universitarios o edificios orientados a profesionales jóvenes.

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PARTE I: MARCO TEÓRICO

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METODOLOGÍA

El desarrollo de este estudio se basa en la metodología de Preparación y Evaluación de Proyectos. Este instrumento de decisión aconseja a priori que si la inversión es rentable se puede ejecutar, y que si resulta no rentable se puede desalentar. Por lo tanto el objetivo de esto, es que la técnica no debe ser tomada como decisional, sino que como una herramienta de proporcionar información al agente que debe tomar la decisión. Esto ya que pueden existir beneficios que sean difíciles de monetizar o también otros cálculos y factores relacionados donde su cuantificación deba ser ponderada por una probabilidad de ocurrencia que dada su naturaleza no existe forma de corroborar que esa representación del futuro será la que realmente sucederá . De esta forma, cabe la posibilidad de rechazar un proyecto rentable o de aceptar uno no rentable.

PREPARACIÓN Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS

Se le denomina proyecto a la solución para un problema, cuyo objetivo es resolver una necesidad. Cualquiera sea la idea que se busca implementar, esta necesitará de una inversión, alguna nueva metodología u otra tecnología por aplicar, lo que conlleva diferentes alternativas para resolver esta necesidad, por lo que se considera necesario el planteamiento de una opción específica, para su posterior estudio.

El proceso del proyecto reconoce cuatro etapas generales: idea, pre inversión, inversión y operación.

La primera parte es la “idea”, que busca solucionar el problema, mediante el reemplazo de tecnología obsoleta o tomando partido de una oportunidad de negocios o satisfaciendo una demanda de terceros que no está cubierta completamente. La solución óptima se inicia antes de preparar y evaluar el proyecto identificando el problema a solucionar, buscando todas las posibilidades que conduzcan al objetivo, donde cada una será una opción para el proyecto.

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Posteriormente se presenta la etapa de “pre-inversión”, la cual contempla la fase de preparación de proyectos, donde se determinará la magnitud de la inversión en conjunto con los costos y beneficios asociados, además de la fase de evaluación de proyecto, donde se hace la estimación de la rentabilidad. Dentro de la etapa de pre- inversión se pueden distinguir, según su nivel de profundidad, tres tipos de estudios:

Estudio de Perfil, Estudio de Pre-factibilidad y Estudio de Factibilidad.

 Estudio de Perfil: Se elabora a partir de información disponible, incluyendo el juicio común y la opinión fundada en la experiencia. Se presentan estimaciones globales de inversión, costos o ingresos, sin investigar más profundamente. Es fundamental para efectuar consideraciones previas en comparación con la situación “sin proyecto”, comparando si conviene o no su ejecución. Más que calcular la rentabilidad del proyecto, el objetivo apunta a determinar si hay alguna razón que justifique el abandono de una idea antes de destinar los recursos para continuar con los dos estudios posteriores.

 Estudio de Pre-factibilidad: Nivel superior de investigación en cuanto a la profundidad de la investigación basado principalmente en fuentes secundarias para definir, con cierta aproximación, las variables principales relacionadas con el mercado, alternativas técnicas de producción y capacidad financiera de los inversionistas, entre otras. Se estiman inversiones, costos de operación e ingresos que demandará y generará el proyecto. En esta etapa se descartan soluciones con mayores elementos de juicio. Como resultado de este estudio, surge la recomendación de su aprobación, continuando con un nivel más profundo de investigación, o bien de su abandono o postergación hasta que se presenten condiciones mínimas que hagan factible un cambio de escenario.

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 Estudio de Factibilidad: Estudio más acabado, elaborado sobre la base de información primaria. Las variables cualitativas son mínimas comparadas con los estudios anteriores y el cálculo de las variables financieras y económicas deben justificar la valoración de los distintos ítems. Este estudio es la etapa final de la pre-inversión, y por ende, se deben optimizar los aspectos que dependen de una decisión del tipo económica, como la definición del tamaño, tecnología, localización, entre otros factores relacionados al proyecto.

La tercera etapa la constituye la “inversión”, correspondiente a la administración de la ejecución del proyecto, donde se deben coordinar la disposición de recursos humanos, técnicos financieros y administrativos para llevar a cabo la iniciativa.

Finalmente en la etapa de “operación” se considera la administración de los recursos necesarios para el correcto funcionamiento operativo del proyecto posterior a la ejecución, dentro de un espacio definido de tiempo (n periodos).

Idea Pre-

inversión Inversión Operación

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VIABILIDAD

Si bien todas las decisiones de inversión deben responder a un estudio previo sobre las ventajas y desventajas de su aplicación, la profundidad de cada análisis dependerá de cada proyecto. En general, deben efectuarse varios estudios particulares para evaluar un proyecto, los cuales definirán si este es posible de ejecutar en la realidad sujeto a las restricciones existentes, dando así respuesta a si este es o no viable.

Estos estudios, son los llamados “Estudios de Viabilidad”, entre ellos se tienen los del tipo comercial, técnico, legal, organizacional, de impacto ambiental y financiero (para inversionista privado) o económico (para evaluar el impacto económico a nivel país).

El objetivo central es determinar si la idea es valorada por el mercado (viabilidad comercial), si se dispones de la tecnología, los recursos y las condiciones (viabilidad técnica), si se dispone del know-how y la capacidad administrativa (viabilidad organizacional), si existe alguna restricción legal que lo impida (viabilidad legal), si genera un impacto ambiental negativo (viabilidad ambiental), verificar que los ingresos sean mayores que los costos (viabilidad financiera). Además se debe incluir un estudio de viabilidad para cualquier otro campo que se considere relevante para el proyecto.

Si cualquiera de estos llega a una respuesta negativa determinará que el proyecto no se puede llevar a cabo, de todos modos puede ocurrir que algunas razones que son consideradas subjetivas den como recomendable una opción que no sea viable financiera o económicamente. Por lo general, estos estudios se centran en la viabilidad económica y toma el resto de las variables como referencia, aunque los otros factores pueden ser determinantes en la concreción final del proyecto.

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TIPOS DE ESTUDIOS

Estudio de viabilidad

Determinar si la idea es valorada por el mercado (viabilidad comercial), si se dispones de la tecnología, los recursos y las condiciones (viabilidad técnica), si se dispone del know-how y la capacidad administrativa (viabilidad organizacional), si existe alguna restricción legal que lo impida (viabilidad legal), si genera un impacto ambiental negativo (viabilidad ambiental), verificar que los ingresos sean mayores que los costos (viabilidad financiera). Además se debe incluir un estudio de viabilidad para cualquier otro campo que se considere relevante para el proyecto.

Estudio de mercado

Se encarga de proporcionar información económica, cuantitativa y cualitativa relevante para la evaluación del proyecto.

 Precio.

 Demanda.

 Costo Materias Primas.

 Participación de Mercado.

 Gasto Publicitario.

 Inversión Publicitaria.

 Definición de la estrategia comercial.

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Estudio Organizacional

El estudio organizacional debe determinar la estructura organizacional administrativa optima y los planes de trabajo administrativos con los cuales operara el proyecto una vez que este se ponga en funcionamiento, de lo anterior se debe definir el nivel o grado de participación de unidades externas, tamaño de la estructura organizacional, los requerimientos de espacios físicos, la complejidad de las tareas, las remuneraciones, beneficios e incentivos, la tecnología administrativa y los gastos de puesta en marcha que requerirá el proyecto.

Estudio legal

Su objetivo es determinar qué normas tienen efectos económicos sobre el proyecto, así como las instituciones y normativas externas que regulan la actividad o sector industrial donde estará inserto el proyecto.

Estudio financiero

Su objetivo es recopilar, sistematizar y confeccionar toda la información financiera relevante para la construcción de los flujos de caja que permitan evaluar la decisión que corresponda. Se deben determinar cuáles son las inversiones (activo fijo, activos nominales y capital de trabajo), las reinversiones, los costos de operación (directivos, indirectos y costos no desembolsables), los ingresos operacionales y los beneficios (ingresos no operacionales, valor de desecho del proyecto y la recuperación del capital de trabajo). Además se debe calcular el calendario de inversiones, que consiste en calcular el costo de oportunidad de las inversiones utilizadas previas a la puesta en marcha del proyecto.

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CRITERIOS DE EVALUACIÓN

Parte importante de todo proyecto es la cuantificación de la información, la cual será utilizada para poder determinar qué tan atractivo puede ser invertir en él. Dentro de los principales criterios utilizados para la evaluación de proyectos hay dos alternativas que consideran el valor del dinero en el tiempo, el valor actual neto (VAN) y la tasa interna de retorno (TIR), de los cuales se utilizará el primero como indicador principal, tomando como complemento el cálculo de la TIR y el periodo de recuperación.

El VAN es un criterio propuesto en el cual se debe aceptar el proyecto cuando este es mayor o igual a cero, en un horizonte de tiempo predeterminado. Este considera la diferencia entre todos los ingresos y los egresos valorizándolos al momento de evaluar la decisión. Los flujos futuros se descuentan para ser traídos a valor presente mediante una tasa de descuento, la cual representa el costo de oportunidad de invertir en otro proyecto.

Además de esto, se puede utilizar como herramienta complementaria al VAN, el periodo de recuperación o "Payback", el cual representa el número de períodos (años, semestres o meses) que demora el proyecto en recuperar la inversión inicial realizada a la tasa exigida. Por otro lado la tasa interna de retorno (TIR), representa la rentabilidad anual que general el proyecto sobre la inversión efectuada durante el horizonte de evaluación establecido.

De acuerdo a la descripción anterior, podemos concluir que los principales factores para la construcción de los flujos para el cálculo del VAN son:

 Horizonte de evaluación

 Ingresos

 Egresos

 Tasa de descuento

 Inversión inicial

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ELEMENTOS DE LA EVALUACIÓN DEL PROYECTO

Ingresos del proyecto

Los ingresos, se definen como los flujos de efectivo que entran a una empresa producto del desarrollo de una actividad laboral, productiva, financiera o comercial, generalmente durante un periodo de un año a precios constantes.

Egresos del proyecto

Los egresos de un proyecto de inversión se pueden clasificar en 4 grandes grupos:

 Costos de Fabricación: Constituidos por los egresos de dinero necesarios para elaborar un determinado producto. Dentro de estos consideramos a los costos de materias primas e insumos, materiales indirectos, remuneraciones al personal de producción, suministros, depreciaciones, amortizaciones, repuestos, etc.

 Gastos Administrativos: Incluyen la remuneración al personal administrativo, útiles de oficina, gastos generales (pago de teléfonos, correo, etc.).

 Costos de ventas: Incluyen gastos de personal de ventas, publicidad y otros como reservas por malas deudas o deudas incobrables.

 Costos financieros: Están referidos a los intereses a pagar por concepto de préstamo recibido de la entidad financiera. Los intereses conjuntamente con las amortizaciones constituyen el servicio de la deuda.

Inversión inicial

Corresponde a todas aquellas salidas de dinero que se deben realizar en el momento 0 del horizonte de evaluación y que corresponden a las inversiones necesarias para la

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puesta en marcha del proyecto. Cuando existen inversiones durante el periodo de evaluación, estas reciben el nombre de reinversiones, las cuales pueden ser realizar por remplazo o mejoras de activos fijos , por adquisición de nuevos activos físicos o intangibles para el desarrollo del proyecto, etc.

Capital de trabajo

El capital de trabajo se define como el conjunto de recursos necesarios en forma de activos corrientes para la operación normal del proyecto durante un ciclo productivo y para una capacidad y tamaño determinado. Se puede estimar a través de tres métodos, el contable, el período de desfase y el déficit acumulado máximo.

 Método contable: El capital de trabajo se determina por la diferencia entre los activos circulantes y los pasivos circulantes;

 Método de período de desfase: El capital de trabajo se determina por el costo total diario multiplicado por el número de días de desfase entre desembolsos por compra de materias primas, hasta disponer de los ingresos;

 Método del déficit acumulado máximo: El capital de trabajo se determina a través de flujos de caja proyectados mensuales, quincenales u otro período, con estos flujos se calcula la diferencia entre ingresos y egresos para establecer la necesidad de financiamiento operacional.

Valor de desecho del proyecto

Valor de desecho del proyecto

Representa el valor total del proyecto al final del horizonte de evaluación. Este monto se puede calcular a través de tres criterios, el método contable, el método comercial y el método económico.

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 Método contable: El valor de desecho del proyecto corresponde a la sumatoria lineal de los valores libros de todos los activos al final de la evaluación;

 Método comercial: El valor de desecho corresponde a la sumatoria lineal de los valores comerciales de todos los activos al final de la evaluación ajustado por su efecto tributario.

 Método económico: El valor de desecho corresponde al valor del proyecto en base a la capacidad de generación de flujos futuros a contar del término de la evaluación. El cual generalmente viene representado como el monto del flujo representativo del proyecto menos la inversión en reposición y todo lo anterior dividido por la tasa de costo de capital,

Flujos de caja

Su objetivo es medir la rentabilidad de la inversión; la rentabilidad para los inversionistas, mide la rentabilidad de los recursos propios, incorporando el efecto financiero; y la capacidad de pago del proyecto, mide la capacidad operacional de los flujos, para recuperar la inversión y los costos de operación, no incluye el valor de desecho ni la recuperación del capital de trabajo.

Tasa de descuento

Representa el costo de capital de los recursos invertidos. Corresponde a la rentabilidad que se le debe exigir a la inversión al renunciar a un uso alternativo. En consecuencia, una tasa de descuento mal calculada puede derivar en una decisión mal tomada.

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SENSIBILICACIÓN DEL PROYECTO

El análisis de sensibilidad pretende proporcionar información adicional para disminuir la incertidumbre en la toma de decisiones. Se deben sensibilizar aquellas variables con mayor incidencia en la rentabilidad del proyecto para así poder determinar frente a qué nivel de variación porcentual de estas, el VAN se hace cero. Algunas variantes relevantes son: nivel de inversión, costos variables, precios, cantidad de demanda, etc.

 Análisis de sensibilidad unidimensional: El análisis unidimensional, tiene por objeto determinar el punto de equilibrio de largo plazo (máximos o mínimos), por ejemplo establecer cuál es el nivel de ingresos mínimos que deberá recaudarse para no incurrir en pérdidas de largo plazo, o bien la inversión máxima que resiste el proyecto, etc.

 Análisis de sensibilidad bidimensional: El análisis de sensibilidad bidimensional busca establecer los resultados posibles del proyecto tomando en consideración cambios en las dos variables de mayor incidencia. Se puede conocer el resultado del proyecto considerando múltiples escenarios de posible ocurrencia. De esta manera, se podrá analizar los resultados del proyecto sobre la base de distintas percepciones y creencias de escenarios futuros.

 Análisis de sensibilidad multidimensional: El análisis de sensibilidad multidimensional, al igual que el análisis bidimensional busca establecer los resultados posibles del proyecto pero tomando en consideración tres o más variables, dando así un resultado de múltiples rentabilidades para cada escenario

Método Montecarlo

El método de Monte Carlo es una herramienta de investigación y planeamiento;

básicamente es una técnica de muestreo artificial, empleada para operar numéricamente sistemas complejos que tengan componentes aleatorios.

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Gracias a la constante evolución de las microcomputadoras, en lo que se refiere a su capacidad de procesamiento de la información, el método de Monte Carlo es cada vez más frecuentemente utilizado.

Esta metodología provee como resultado, incorporada a los modelos financieros, aproximaciones para las distribuciones de probabilidades de los parámetros que están siendo estudiados.

Para ello son realizadas diversas simulaciones donde, en cada una de ellas, son generados valores aleatorios para el conjunto de variables de entrada y parámetros del modelo que están sujetos a incertidumbre. Tales valores aleatorios generados siguen distribuciones de probabilidades específicas que deben ser identificadas o estimadas previamente.

Vale destacar que el concepto de simulación, adoptado en este trabajo, es el descripto en los estudios de Robert E. Shannon [1975] donde la Simulación es el proceso de diseñar y desarrollar un modelo computarizado de un sistema o proceso y conducir experimentos con este modelo, a fin de entender el comportamiento del sistema o evaluar varias estrategias con las cuales se puede operar el sistema. El conjunto de resultados, producidos a lo largo de todas las simulaciones, podrán ser analizados estadísticamente y proveer resultados en términos de probabilidad. Esas informaciones serán útiles en la evaluación de la dispersión total de las apreciaciones del modelo, causado por el efecto combinado de las incertidumbres de los datos de entrada y en al evaluación de las probabilidades de ser violados los padrones de las proyecciones financieras.

En lo que se refiere al uso de la computadora, podemos asegurar que los procedimiento a desarrollar para obtener una visión clara de la variabilidad y el rédito de los proyectos bajo análisis, requerirá de técnicas simples; como por ejemplo, y lo vamos a mostrar en este trabajo, la planilla de cálculo puede emplearse para obtener valiosa información sobre la sensibilidad del posible rendimiento frente a las variaciones de factores determinados, y sobre la probabilidad de obtener diversos niveles de rendimiento.

Esta información será fundamental como respaldo de decisiones gerenciales; no pueden quedar dudas que el conocimiento de la probabilidad de ocurrencia de toda la gama de posibles rendimientos, brinda una cierta seguridad de que la información disponible ha sido empleada con la máxima eficacia.

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El ejercicio de razonar en base a la incertidumbre contribuye a mejorar la habilidad de elegir las inversiones, porque comprender la incertidumbre y el riesgo equivale a comprender el secreto de los negocios, y es la llave para abrir la puerta a la buenas oportunidades.

Simulación de Montecarlo a través de Crystal Ball

Crystal Ball es una suite de aplicaciones basadas en Microsoft® Excel que aprovecha y amplía la potencia analítica de las hojas de cálculo. Con Crystal Ball, se pueden definir las variables de entrada como rangos realistas de valores (como costes, retornos, tiempo), y calcular todos los posibles resultados, y además el programa los registra para un posterior análisis e informe.

Gracias a esta aproximación al problema, conocida como simulación, comprenderá mejor lo acertada que resulta su estrategia y descubrirá qué factores afectan al éxito en mayor medida. Así es posible pronosticar el VAN y la TIR del proyecto a través de la elección de las distribuciones de probabilidad de las variables escogidas y la estimación de los rangos en las que estas se moverían.

Esto permitirá obtener gráficos sobre las probabilidades de determinados valores para el valor actual de los flujos del proyecto, además de obtener la media, la desviación estándar, el coeficiente de variación, el error estándar medio, y el valor mínimo y máximo del VAN del proyecto.

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MODELO CAPM

Supuestos del modelo:

 Hay muchos inversionistas, cada uno con un nivel de riqueza pequeño en términos relativos, es decir, sus transacciones individuales no afectan el precio de mercado de los activos.

 Los inversionistas planifican para un período hacia adelante.

 Las inversiones se limitan a activos transados públicamente, no se considera la posibilidad de inversión en educación, infraestructura pública, empresas cerradas, etc.

 Los inversionistas pueden prestar y pedir prestado a la tasa libre de riesgo.

 No se pagan impuestos a los retornos, ni costos de transacción.

 Todos los inversionistas son racionales y siguen el modelo Markowitz para seleccionar su portafolio de inversión.

 Todos los inversionistas tienen la misma visión sobre la distribución de probabilidad de los retornos de los activos en el mercado.

Luego, el equilibrio resultante es el siguiente:

 Todos los inversionistas elegirán mantener el mismo portafolio de activos riesgosos.

 El portafolio de mercado, además de estar en la frontera eficiente, también es tangente a la línea de mercado de capitales.

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 El premio por riesgo del portafolio de mercado es proporcional a su riesgo y al grado de aversión al riesgo del inversionista representativo. Dado que el portafolio de mercado está eficientemente diversificado, el riesgo del portafolio de M es equivalente al riesgo sistemático o no diversificable.

 El premio por riesgo de cada activo individual es proporcional al premio por riesgo de mercado y el coeficiente beta que mide como el retorno de cada activo se mueve en relación al retorno del portafolio de mercado.

→ 𝐸 𝑟_𝑖 − 𝑟_𝑓 = 𝛽[𝐸(𝑟_𝑚 − 𝑟_𝑓]

En el caso de un activo individual, su contribución al riesgo total del portafolio está dado por:

𝑤_𝑖∗ 𝐶𝑜𝑣(𝑟_𝑖, 𝑟_𝑚)

Por otra parte la contribución del activo i al premio del portafolio de mercado es:

𝑤_𝑖 [𝐸 𝑟_𝑖 − 𝑟_𝑓] Luego, la retribución al riesgo del activo i sería:

𝑤_𝑖 [𝐸(𝑟_𝑖) − 𝑟_𝑓] 𝑤_𝑖∗ 𝐶𝑜𝑣(𝑟_𝑖, 𝑟_𝑚) La retribución al riesgo del portafolio de mercado es:

𝐸(𝑟_𝑚 − 𝑟_𝑓)

𝜎_𝑚² → "𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑟𝑖𝑒𝑠𝑔𝑜"

Igualando la retribución al riesgo de un activo individual y la del mercado se obtiene:

[𝐸(𝑟_𝑖) − 𝑟_𝑓]

𝐶𝑜𝑣(𝑟_𝑖, 𝑟_𝑚) = 𝐸(𝑟_𝑚 − 𝑟_𝑓) 𝜎_𝑚²

→ 𝐸 𝑟_𝑖 − 𝑟_𝑓 =𝐶𝑜𝑣 𝑟_𝑖, 𝑟_𝑚

𝜎_𝑚² ∗ [𝐸(𝑟_𝑚 − 𝑟_𝑓]

Donde, ^{𝐶𝑜𝑣 𝑟𝑖,𝑟𝑚}

𝜎_𝑚² = 𝛽_𝑖, lo cual representa el riesgo sistemático del activo i.

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Coeficiente Beta

Modelo de hamada (1969)

En la práctica nos encontramos con empresas que están en categorías de riesgo distintas y que, además, no siempre invierten en proyectos que pertenece a su clase de riesgo. Lo anterior genera un problema al momento de escoger una tasa de costo de capital para descontar los flujos de caja correspondientes a los nuevos proyectos.

Por lo anterior es necesario ajustar las medidas de riesgo. El profesor Robert Hamada propone una metodología que utiliza el CAPM para ajustar por riesgo:

𝐸 𝑅_𝑖 = 𝐾_𝑟,𝑖 = 𝑅_𝐹 + [𝐸(𝑅_𝑀)− 𝑅_𝐹]𝛽_𝑃,𝑖^𝐶/𝐷

donde 𝛽_𝑃,𝑖^𝐶/𝐷 corresponde al beta del proyecto con deuda, y mide el riesgo sistemático que enfrentan los inversionistas al invertir su patrimonio en una proyecto i que financia con deuda sus operaciones.

𝛽_𝑃^𝐶/𝐷 = 𝛽_𝑃^𝑆/𝐷[1 + (1 − 𝑇)(𝛽 𝑃𝐶 𝐷)

Esta última ecuación es la fórmula propuesta por Hamada para estimar el beta del proyecto con deuda a partir del beta del proyecto sin deuda. Esta fórmula plantea que el beta con deuda es mayor al beta sin deuda, ya que cuando el proyecto tiene deuda, los accionistas deben asumir un riesgo financiero. La fórmula también nos muestra que existe un relación positiva entre el beta con deuda y el nivel de endeudamiento de la compañía.

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EVALUACIÓN SOCIAL DE PROYECTOS

Este tipo de evaluación compara beneficios y costos que puede tener una inversión para la comunidad de un país en su conjunto. Un proyecto puede no ser rentable para un particular y serlo para una comunidad, o viceversa.

Tanto la evaluación social como privada ocupan criterios similares para estudiar la viabilidad de un proyecto, aunque difieren en la valoración de las variables que determinan los costos y beneficios. La valoración privada utiliza precios de mercado, mientras la social precios sombra o sociales, con el objetivo de medir los efectos sobre la comunidad, teniendo en cuenta efectos indirectos y externalidades que mejoren el bienestar, como la disminución de contaminación ambiental, incremento de áreas verdes, entre otras. De igual manera, en la evaluación privada se incluye el efecto de impuestos directos, subsidios u otros que pueden corresponder a transferencia de impuestos que pueden descartarse en la evaluación social. Los precios privados se pueden corregir a precios sociales mediante un criterio particular a cada proyecto o aplicando factores de corrección propios de cada país. De todas formas, siempre habrá correcciones de valores privados a sociales, para ello, se deben considerar beneficios y costos directos, indirectos e intangibles y las externalidades respectivas.

Para la evaluación del proyecto se utilizarán precios de mercado, por lo que el método será una evaluación privada. A partir de este estudio, se puede dar pie para una evaluación social, ya que las autoridades podrán valorizar variables que se dejan de lado en esta oportunidad y que podrían incrementar el valor final del proyecto.

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INDUSTRIA INMBOLIARIA

Tipos de Negocios:

 Desarrollo Inmobiliario

 Renta Inmobiliaria

 Plusvalía Inmobiliaria

Mercados:

 Habitacional

 Oficinas

 Retail

 Industrial

 Hospitality

Productos:

Industria Inmobiliaria

Desarollo Inmobiliario

Mercado Habitacional Mercado Oficinas Mercado Industrial Mercado Hospitality

Renta Inmobiliaria

Mercado Retail Mercado Oficinas Mercado Industrial Mercado Hospitality

Plusvalía Inmobiliaria

Mercado Habitacional Mercado Oficinas

Mercado Retail Mercado Industrial Mercado Hospitality

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 Edificios Habitacionales

 Casas

 Loteos para autoconstrucción de casas

 Macro loteos habitacioanales

 Edificios de oficinas

 Oficinas de plantas libres y de profesionales

 Locales comerciales para Auto Standing

 Centros comerciales y Malls

 Loteos industriales

 Centros de bodegaje y distribución

 Hoteles y Resorts

 Centros de eventos

 Terrenos

Participantes:

 El rol principal que juegan los distintos participantes de la industria inmobiliaria son el de inversionista y el de propietario final de los activos construidos. El rol del inversionista se refiere a la acción de financiamiento de estos proyectos a través del aporte de capital propio con el objetivo de generar una ganancia a través de una renta futura, este puede quedarse con la propiedad del activo para la administración del mismo o bien entregar la administración a otro particular.

 Por otro lado el rol del propietario por lo general supone que este permanecerá en la propiedad de los activos inmobiliarios independientemente de si se accedió a estos con un fin de inversión o de permanecer en la propiedad. Un ejemplo de lo anterior es cuando los fondos de inversión participan como inversionista en la operación de un centro comercial, una vez que este está listo, ellos pueden permanecer ahí para obtener las rentas que generará el negocio cuando este entre en operaciones.

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Desarrollo Inmobiliario

El desarrollo inmobiliario contempla la gestión total de un emprendimiento inmobiliario.

Es un área del negocio inmobiliario cuyo objetivo es la venta de los productos a compradores finales que los usarán para sus propósitos específicos sean estos necesidades de vivienda o de actividades empresariales.

El proceso parte por la determinación del nicho de mercado al que se ofrecerá el producto, los estudios de mercado, la selección del terreno, el estudio de cabida y anteproyecto, la compra del terreno, el desarrollo de los proyectos, la estructuración financiera, la construcción y comercialización de los productos.

En general el tiempo involucrado que toma un desarrollo inmobiliario puede ir desde los 2 a 4 años en promedio, desde que se decide la compra del terreno hasta la venta de la mayor proporción de los productos generados.

Dentro de los desarrollos inmobiliarios de este tipo se pueden encontrar las casas y edificios habitacionales, los loteos de terrenos para la construcción particular de casas, los edificios de oficinas, los loteos y bodegas industriales, los productos de segunda vivienda y desarrollos complementarios.

Los protagonistas principales de esta área de la industria son los inversionistas, las inmobiliarias, los bancos comerciales, las constructoras, las empresas de servicios profesionales y los compradores sean personas que necesitan satisfacer sus necesidades de viviendas o empresas que requieren encontrar espacios para el desarrollo de sus actividades.

Un ejemplo típico de este tipo de negocios es la compra de un terreno por parte de una inmobiliaria para la construcción de un edificio de departamentos, los que comenzará a vender en verde (antes de iniciada la construcción) una vez obtenga los permisos municipales de construcción.

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Renta Inmobiliaria

El desarrollo de emprendimientos destinados para la renta inmobiliaria considera la generación de inmuebles cuya explotación comercial genera una renta en el tiempo.

Es un área del negocio inmobiliario cuyo objetivo puede ser la venta del producto final a inversionistas rentistas o directamente el desarrollo por parte de éstos en este tipo de inmuebles. El proceso parte por la determinación del nicho de mercado al que se ofrecerá el producto, la selección del terreno, el estudio de cabida y anteproyecto, la compra del terreno, el desarrollo de los proyectos, la comercialización y la construcción de los productos, la comercialización de los arrendamientos con los usuarios finales.

En general el tiempo involucrado que toma un desarrollo inmobiliario de este tipo puede ir desde los 2 a 3 años en promedio, desde que se decide la compra del terreno hasta la colocación de los productos en arrendamiento. Posteriormente es frecuente observar crecimientos de la superficie arrendable o directamente el desarrollo de etapas posteriores. Dentro de los desarrollos inmobiliarios de este tipo se pueden encontrar las placas de locales comerciales, los Strip Centers, los centros comerciales de todas las escalas (Shoppings, Malls regionales y supraregionales, Power Centers, etc.), los edificios de oficinas, las bodegas y galpones industriales, los hoteles, resorts y centros de eventos.

Los principales protagonistas de esta área de la industria son los desarrolladores que pueden ser inmobiliarias o inversionistas, los bancos comerciales y de inversión, los fondos de inversión públicos o privados, las compañías de seguros, las empresas constructoras, los operadores del negocio del retail, centros industriales y hospitality (hoteles, resorts, parques temáticos, spa, tiempo compartido, etc.).

Ejemplo de este tipo de negocios es la compra por parte de un inversionista de uno o más pisos de plantas libres de un futuro proyecto de edificio de oficinas para darlos en arrendamiento a una empresa de categoría tal que garantice el pago de la renta en al menos 5 años. Otro ejemplo puede ser el desarrollo de un centro comercial por parte de un desarrollador que lo vende a un inversionista institucional (Compañía de Seguros o Fondo de Inversión) una vez haya concretado los arriendos.

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Plusvalía Inmobiliaria

El negocio de la plusvalía inmobiliaria consiste en la captura del mayor valor que pueden experimentar los activos inmobiliarios en un determinado período de tiempo a consecuencia de una gestión dirigida sobre ellos o por eventos circunstanciales determinables que los afectarán en el mediano o largo plazo.

Es un área del negocio inmobiliario cuyo principal componente es el acceso y manejo de información relevante relativa a los activos respecto de los que se busca la generación de un mayor valor sobre el valor de adquisición.

La generación de la plusvalía supone por lo general inversiones considerables en paños de tierra y transcurso de períodos de tiempo importantes para conseguirlas.

La plusvalía inmobiliaria tiene su origen en la asimetría que se produce entre la oferta y demanda de tierra para el desarrollo inmobiliario. La intensidad de esta asimetría está determinada por la evolución que los instrumentos de planificación territorial (planos reguladores y ordenanzas) van experimentando a lo largo del tiempo para gestionar el ordenamiento del crecimiento poblacional urbano. El proceso se inicia identificando zonas del territorio, urbano o no urbano, sobre los que existe una creciente presión por satisfacer la demanda por suelo y/o mayor densidad para el desarrollo inmobiliario.

En menor medida, se puede lograr plusvalía sobre un activo, sea terreno o edificio, en un corto plazo si se logra capturar el mayor valor que puede generar una transformación urbana positiva del respectivo entorno como pudiese ser la llegada de una línea de metro, un centro comercial, mejoramiento vial u otra circunstancia que beneficie al activo, donde los protagonistas principales de esta área de la industria son los inversionistas institucionales e inmobiliarias grandes que en conjunto con consultores especializados, levantan información que les permite anticiparse a los cambios urbanos.

Un ejemplo típico de este tipo de negocios es la compra de un terreno agrícola cercano al área urbana que al final de un cierto período de años y gestiones ante organismos determinados se logra cambiar su condición a urbano, lo que permite venderlo a un mayor valor a un desarrollador o ser desarrollado directamente.

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PARTE II: ANÁLISIS ECONÓMICO

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DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

Se busca recomendar o desalentar la inversión en un proyecto inmobiliario distinto a lo que ofrece la industria chilena hoy en día. Se trata del Proyecto edificio para renta.

Esta necesidad surge del visible desarrollo de la industria, y de ver la evolución que esta ha llevado a cabo en mercados más desarrollados, como lo son los mercados de Estados Unidos o Inglaterra, donde constructora, inmobiliaria y administradora están todos integrados en una misma compañía, incluso llegando a ofrecer inmuebles para renta en universidades.

Por lo tanto, a continuación se expondrán todos aquellos elementos de carácter económicos y financiero que influyen en la construcción de los flujos del proyecto y que por lo tanto afectan la rentabilidad del mismo. Luego de esto se dará pie a la sistematización de la información recopilada para finalmente realizar la evaluación del proyecto y observar si es aconsejable o no realizar la inversión.

Además de esto se realizará un análisis de sensibilidad para poder observar cómo se ve afectada la rentabilidad del proyecto ante cambios en ciertas variables que son consideradas como críticas en la evaluación. Finalmente se entregarán las conclusiones y recomendaciones pertinentes al estudio.

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OBJETIVOS

Objetivos Generales:

 Determinar la conveniencia o inconveniencia económica de destinar recursos para implementar el Proyecto edificio para renta en la zona central del país.

 Generar impacto social positivo ofreciendo una solución distinta a las que ofrece la industria inmobiliaria hoy en día.

 Utilizar este estudio como ejemplo para otros proyectos que puedan aplicar tecnologías similares en el desarrollo de planes urbanos.

Objetivos Específicos:

 Describir la oportunidad de negocio y todas sus implicancias en el mercado inmobiliario actual.

 Determinar la inversión inicial y los costos operacionales, relacionados al proyecto, tales como valor de los arriendos, de los metros cuadrados, costos de administración del edificio, etc.

 Determinar las diferencias entre realizar este proyecto y un proyecto de edificio inmobiliario tradicional.

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PROYECTO EDIFICIO PARA RENTA

El proyecto en sí consta de un modelo de negocio que no se ha aplicado en Chile, donde una empresa junta a los tres actores más importantes de los negocios inmobiliarios en el país, los que están compuestos por la constructora, la inmobiliaria propiamente tal, y la administradora que se hace cargo del inmueble una vez que este se vendió. Por lo que a Inmobiliaria Ecomac le interesa encontrar un terreno atractivo, construir un edificio con los implementos necesarios para sus residentes y luego arrendar los departamentos, y mantenerse administrando el inmueble.

Como se mencionó anteriormente, este modelo de negocios ya es común en países con industrias inmobiliarias más desarrolladas, y queremos determinar la conveniencia de llevarlo a cabo en la zona central de nuestro país.

Uno de los aspectos relevantes de este proyecto pasa por el costo de administración, ya que conforme avanzan los años, este costo debería ir aumentando debido a que el edificio necesitará mayores mantenciones, ya sea en infraestructura, jardines, etc.

La idea de esta evaluación es además comparar el Proyecto edificio para renta, con un proyecto de edificio para venta, negocio con el cual la Inmobiliaria Ecomac ya se encuentra familiarizado, y no se requerirá de mucho trabajo una vez realizada la evaluación del edificio para renta.

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ESPECIFICACIONES BÁSICAS

Para construir un edificio se necesitan por lo menos 1500 metros cuadrados, para que así el inmueble pueda estar equipado con todos los requerimientos que sus residentes necesitarán.

Por el momento, la empresa Inmobiliaria Ecomac se encuentra interesadas en sectores donde el valor de suelo sea de alrededor de 6 UF/mt2, ya que de esta forma se vuelve rentable construir el tipo de edificio que ellos trabajan, el que será descrito más adelante. Finalmente el lugar escogido, que cumple con este requisito y además presenta atractivo para el sector fue la ciudad de Talca, además de que cuenta con una universidad, por lo que podría ser interesante para los estudiantes que vienen desde otros lados a estudiar. Todo esto es producto del segmento al cual pretende apuntar la empresa, que por el momento son profesionales jóvenes, aunque también se considera la posibilidad de orientarlo a estudiantes universitarios que necesitan vivir en regiones. En cada caso el edificio debe estar equipado para sus residentes, en el caso de los profesionales jóvenes, una lavandería, y otros espacios comunes como un salón de eventos, lo que ya podría ser suficientes; mientras que para el caso de los estudiantes universitarios, podría además agregarse una biblioteca, y espacios comunes para grupos de estudios.

Tamaño

El tamaño del proyecto fue el de los que usualmente trabaja Inmobiliaria Ecomac, los que están conformados por edificios conformados por cuatro torres de cinco pisos, en un terreno de 6.500 mts2, con un total de 9.406,92 mts2 construidos. Estos edificios contaran con un total de 160 departamentos para arrendar, correspondientes a 7.728,5 mts2.

Servicios

El edificio, además de contar con 160 viviendas incorporará servicios para sus residentes, como lo son una piscina, un gimnasio y una sala de eventos, todos incorporados en el precio de construcción del edificio y en los gastos operacionales que estos generarán. Además se incorporará una cafetería y una lavandería, las que serán a concesión, por lo que afectarán directamente a los ingresos a través de los

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ingresos percibidos por arriendo, y a la inversión inicial por el costo de construcción de estas.

Estacionamientos

El edificio contará con estacionamiento para sus residentes, los que serán uno por departamento, además existirá la opción de arrendar un segundo estacionamiento por departamento, pero para objeto de este análisis solo se consideró un estacionamiento por departamento ya que no es el objetivo evaluar la rentabilidad de la renta de estacionamiento, sino más bien, evaluar económicamente la renta de departamentos, versus sus costos operacionales y su inversión inicial.

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ASPECTOS LEGALES

El aspecto legal con mayor relevancia para los negocios relacionados con el arriendo de inmuebles para por el hecho de enfrentar a arrendatarios que no pagan sus mensualidad, en este caso, la ley 18101, en el artículo 3º- En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses. El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido en este artículo y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución.

Otro aspecto relevante tiene relación con la construcción del inmueble, ya que para construir, reconstruir, reparar, alterar, ampliar o demoler un edificio o vivienda, se deberá solicitar permiso del Director de Obras Municipales respectivo (Artículo 5.1.1.

de la OGUC). Las solicitudes de aprobaciones o permisos presentadas ante las Direcciones de Obras Municipales serán evaluadas y resueltas conforme a las normas vigentes a la fecha de su ingreso (Artículo 1.1.3. de la OGUC). Esto es muy importante, ya que existe la posibilidad de que se necesite demoler o remodelar algún inmueble que ya se encuentre en funcionamiento.

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ESTUDIO FINANCIERO

El objetivo central del estudio financiero que se realizará a continuación será ordenar y sistematizar la información de carácter monetario que se ha logrado recopilar en los estudios precedentes, incorporando en este análisis componentes claves para la evaluación como lo son, ingresos, egresos, inversiones, valor residual, fuentes de financiamiento, horizonte de evaluación y tasas de descuento del proyecto. Luego de esto se estará en condiciones de poder realizar la evaluación del proyecto y determinar su viabilidad financiera.

Para la evaluación de este proyecto se tomará en cuenta un horizonte de evaluación de 12 años, ya que dado la fuerte inversión inicial que se requiere para su puesta en marcha, se considerará un número de años suficientes para poder determinar así el periodo de recuperación del proyecto y sus rentabilidades asociadas.

Flujo de caja

El componente base para la evaluación de un proyecto es la proyección y construcción de los flujos de caja esperados que se generen durante el periodo de evaluación, esto ya que la evaluación del proyecto se realizará sobre estos flujos de caja, por lo que su construcción debe ser rigurosa con el fin de no llevar a conclusiones erróneas sobre si llevar o no cabo las inversiones.

Dado que los flujos de caja se encuentran expresados en momentos, es fundamental determinar el periodo de evaluación que se utilizará en la evaluación como también el tipo de unidad monetaria que se utilizará. El horizonte de evaluación a utilizar será de 12 años y la unidad monetaria empleada será la unidad de fomento (UF).

A continuación se describirán los resultados obtenidos para cada uno de los componentes del flujo de caja, como también el cálculo de la tasa de descuento a utilizar. Luego de esto se realizará la evaluación del proyecto y el análisis de sensibilidad correspondiente que nos permitirá observar hasta qué punto el proyecto sigue siendo rentable cuando se modifican ciertas variables.

41 Ingresos

Los ingresos que se obtendrán en este proyecto serán principalmente los montos obtenidos con el arriendo de departamento a personas naturales y el monto por gastos comunes que deberá pagar cada departamento, sin embargo también se consideran otros ingresos correspondiente al arriendo de espacios para cafetería, y lavandería.

La tendencia dentro de este mercado, es que exista una tasa de vacancia entre el 6%

y el 12% durante el primer año de arriendo, es decir, se espera que para el primer año exista un porcentaje de departamentos desocupados entre esos valores. Para efectos de la evaluación se considerará que para el primer año la tasa de vacancia será del 12%, posteriormente a partir del segundo año esta caerá 2% y se mantendrá por 2 años, en consecuencia para el segundo y tercer año la tasa de vacancia corresponderá a un 10%, luego de esto a partir del cuarto año, esta caerá un 1% por cada 2 años hasta llegar a una tasa de vacancia de un 6%, la cual representa la tasa promedio mínima en el mercado.

Este condominio de edificios cuenta con una superficie total de 7.728,5 mt² disponibles para arriendo, en esta industria se cobra en unidades de fomento y se considerará un promedio de 0,25 UF/mt² por metro cuadrado de arriendo al mes. Por lo tanto el ingreso máximo que se percibirá anualmente será de 23.040 UF, sin embargo este monto deberá ser ajustado por la tasa de vacancia ya que es de esperar que existan departamentos desocupados por ciertos periodos de tiempo.

Los gastos comunes que deberá pagar cada departamento se calculará como el total de costos de operación del proyecto a excepción del gasto en publicidad, dividido por el total de mt² disponible para arrendar que se encuentran ocupados. Bajo esto, este ingreso también irá variando anualmente en función de la tasa de vacancia proyectada para cada periodo.

Como se mencionó anteriormente este proyecto también cuenta con otro tipo de ingresos, el cual corresponde al arriendo de concesiones de cafetería, gimnasio y lavandería.

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A la cafetería se le cobrará mensualmente un monto equivalente a 0,42UF/mt² por metro cuadrado, considerando que el espacio disponible a arrendar por este concepto equivale a 50 mt², se espera un ingreso anual por 252 UF al año.

El espacio disponible para el arriendo de lavandería cuenta con 150 mt², el monto a cobrar será de 0,42 UF/mt² al mes, por lo que el ingreso total por este concepto al año equivale a 756 UF.

A continuación, el siguiente cuadro detalla los ingresos esperado para cada año dentro del horizonte de evaluación. Tabla 1.

Ingresos Año 1 Año 2-3 Año 4-5 Año 6-7 Año 8-9 Año 10-11-12

Tasa de vacancia 12% 10% 9% 8% 7% 6%

Ingreso arriendo 20.275,20 20.736,00 20.966,40 21.196,80 21.427,20 21.657,60 Ingresos por gastos comunes 2.081,63 2.128,93 2.152,59 2.176,24 2.199,90 2.223,55 Ingresos concesiones 1.008,00 1.008,00 1.008,00 1.008,00 1.008,00 1.008,00 Total Ingresos 23.364,83 23.872,93 24.126,99 24.381,04 24.635,10 24.889,15

Costos de operación

Los costos asociados al proyecto son aquella porción de los costos que no estarán cubiertos por los gastos comunes que debe pagar el arrendatario. Esta porción se produce por el porcentaje de departamentos desocupados (tasa de vacancia), donde los costos asociados a este porcentaje deben ser sopesados por el proyecto ya que no se le puede cobrar a los arrendatarios un gasto común superior producto de que existen departamentos desocupados que no están contribuyendo al pago de los mismos. Como excepción a esta regla se tienen los costos de publicidad y seguros ya que es un costo que se pagará 100% por el proyecto y no es posible de traspasar a los residentes.

Con el fin de facilitar la construcción de los flujos, se colocará el 100% de los costos anuales, y el ajuste de la tasa de vacancia se realizará tanto en los ingresos por arriendo de los departamentos como en los ingresos por gastos comunes, este último será el que incorporará implícitamente el costo que se estará pagando anualmente, esto ya que el ingreso por gastos comunes no representará el 100% del ingreso máximo que se podría percibir por este concepto y luego al restarse con los costos del

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proyecto quedará como resultado neto solo aquella porción que deberá ser pagada por el proyecto mismo.

A continuación se detallará cada tipo de costos así como también el respectivo cuadro con el detalle de los montos a pagar por cada concepto durante el horizonte de evaluación.

Gastos de remuneración

Los costos correspondientes por este concepto corresponden al pago de remuneración a la administración, al pago de la compañía encargada por la seguridad del condominio como también los servicios de conserjería y aseo. Los montos se expresan en UF y se detallan en el siguiente cuadro. Tabla 2.

Gastos Remuneración Años 1-12

Conserjería 249,568851

Aseo 124,784425

Seguridad 124,784425

Administración 332,758467

Total Gastos Remuneración 831,896169

Estos se calcularon a través del promedio del costos para edificios de similares características, luego se calculó el costo para cada uno de los ítems por metro cuadrado y este número finalmente se multiplicó por el total de metros cuadrados a arrendar en el proyecto a realizar.

Mantenciones

Los gastos por mantención corresponden a las mantenciones realizadas a los jardines, ascensores, piscina, calefacción y grupo electrógeno y bomba de agua. El detalle de estos montos se resume en el siguiente cuadro. Tabla3.

Mantenciones Años 1-12

Piscina 16,2641618

Calefacción 17,890578

Grupo electrógeno 16,2641618 Bombas de Agua 4,87924854

Ascensores 99,2113871

Jardines 8,13208091

Total Mantenciones 162,641618

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Al igual que en los gastos de remuneraciones, acá también se calcularon en base al promedio en edificios de similares características, luego se llevó al monto en UF por metro cuadrado, para luego multiplicar este valor por el número total de metros cuadrados a arrendar en el proyecto.

Servicios básicos

Los servicios básicos a pagar son aquellos correspondientes a luz, agua, gas y otros.

Estos montos fueron calculados a través del cobro en edificios de similares características. El detalle de estos montos se resume en el siguiente cuadro. Tabla 4.

Consumos y Servicios Años 1-12

Agua 200,956097

Luz 270,517823

Gas 270,517823

Otros 30,9163226

Total Consumos y Servicios 772,908065

Seguros

Este concepto incluye el pago por todos aquellos seguros contratados para asegurar el negocio en materia de incendios y sismos. El detalle de estos montos se resume en el siguiente cuadro. Tabla5.

Seguros Año 1-12

Incendio y Sismos 228,3

Total Anual 228,3

Reparaciones y mejoras

Las reparaciones y mejoras que se deben realizar durante el año hacen referencia principalmente a las fumigaciones de los jardines, las reparaciones de los sistemas de riego, reparaciones de ascensores y cualquier otra reparación o mejora adicional que se deba realizar durante el año, esto último será agrupado bajo el nombre de "gastos varios" y fueron calculado en base al promedio en estos costos para edificios de similares características al del proyecto a realizar. El detalle de estos montos se resume en el siguiente cuadro.

45 Tabla 6.

Reparaciones y Mejoras Año 1-12 Reparación riego jardín 5,12290616 Fumigación jardín 5,12290616 Reparaciones ascensores 117,826842

Gastos varios 128,072654

Total Reparaciones y Mejoras 256,145308

Publicidad

La inversión en publicidad que se realizará en el momento 0 para la promoción del nuevo condominio corresponderá a un total de 2.336,48 UF, luego de esto, la inversión en publicidad irá cayendo año a año, ya que se considera que a medida que transcurre el tiempo se hace menos necesario publicitar la localidad producto de que el condominio estará cada vez más ocupado y ya se habrá consolidado en el sector.

Para el año 1, la inversión en publicidad corresponderá al 90% de la inversión inicial por este concepto, luego a partir del año 2 en adelante, esta inversión irá cayendo en un 15% por año, siempre con respecto a la inversión realizada en el momento 0, para finalmente estancarse en una inversión por un equivalente al 15% de la inversión inicial en publicidad. El detalle de los montos a invertir en cada año se resumen en el siguiente cuadro. Tabla 7.

Publicidad Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6-12

Tasa 100% 90% 75% 60% 45% 30% 15%

Gasto Total Publicidad 2.336,48 2.102,83 1.752,36 1.401,89 1.051,42 700,94 350,47

Otros

Dentro de este ítem se incorporan todos aquellos gastos adicionales que no se pudieron agrupar en las categorías anteriores, dentro de estos costos se encuentra el servicio de correo, la compra de materiales eléctricos, de aseo y personal, el fondo de reserva, el cual representa un monto de dinero que debe abonar mensualmente cada arrendatario por si surgen daños o reparaciones eventuales, y también, un ítem de

"gastos varios", el cual representa cualquier otro gasto que se deba realizar y no esté incorporado en ninguna de las categorías descritas con anterioridad, este monto será

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calculado en base al promedio de estos montos en edificios de similares características. El detalle de estos montos se resume en el siguiente cuadro. Tabla 8.

Otros gastos Años 1-12

Fondo de reserva 170,946029 Servicio de correo 34,1892058 Materiales de aseo y personal 34,1892058 Materiales eléctricos 51,2838087

Gastos varios 51,2838087

Otros 341,892058

En algunos casos de los costos de operación, no se pudieron encontrar los valores para edificios de similares características, por lo que se tomaron valores de edificios enfocados para otros segmentos, pero se realizó el ajusto en base a los precios de venta de ambos edificios.

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PARTE III: EVALUACIÓN DEL PROYECTO