Viabilidad técnico-económica de las posibilidades de negocio para un edificio urbano

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(1)Universidad Politécnica de Madrid Escuela Técnica Superior de Ingenieros Industriales. TRABAJO FIN DE GRADO. Viabilidad Técnico-Económica de las Posibilidades de Negocio para un Edificio Urbano. Beatriz Fernández Jaén Tutores: Gustavo Morales Alonso y Ramón Fisac García. GRADO EN INGENIERÍA DE TECNOLOGÍAS INDUSTRIALES JUNIO 2016.

(2) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 2.

(3) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. Agradecimientos Mi más sincero agradecimiento a las personas que han hecho posible la elaboración de este Trabajo de Fin de Grado. A mi tutores académicos Gustavo Morales Alonso y Ramón Fisac García por su ayuda y su dedicación durante estos meses, a la empresa Grupamero Gestión S.L. por la oportunidad brindada y los conocimientos adquiridos y a mi familia y personas cercanas por el apoyo recibido.. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 3.


(5) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. Resumen “Viabilidad Técnico-Económica de las Posibilidades de Negocio para un Edificio Urbano” El presente Trabajo de Fin de Grado (TFG) recoge el estudio de viabilidad de un proyecto para la puesta en valor de un edificio urbano deteriorado, y la implantación de un nuevo modelo de negocio en él que permita obtener una máxima rentabilidad a la inversión realizada. Se ha considerado de gran interés este trabajo debido a la dificultad que alberga el promover un nuevo modelo de negocio en un mercado tan castigado en los últimos años como ha resultado ser el sector inmobiliario español. Con este estudio se pretende llevar a cabo un análisis desde el punto de vista técnico y económico sobre un edificio situado en el centro de la ciudad de Madrid, que pertenece a la empresa inmobiliaria Grupamero Gestión S.L., y adquirir conocimientos relativos al ámbito de las inversiones inmobiliarias en sus diferentes modalidades.. Situación actual y necesidades Para comenzar se caracterizó el edificio, describiendo los aspectos que resultarían clave en el posterior desarrollo del trabajo. Una vez establecido el punto de partida se definieron las actuaciones necesarias tanto para rehabilitarlo como para incrementar su valor actual, lo que permitiría posteriormente estimar un valor a la inversión requerida. Para hacer frente a tal inversión se analizaron las posibilidades que el edificio ofrece y se consideró que las alternativas que resultarían más interesantes serían: . . . Vivienda: arrendamiento de viviendas a medio y largo plazo. Es el modelo de negocio seguido hasta ahora por la compañía y cuenta con un gran conocimiento de la actividad. Además supone una alternativa muy estable pero cuenta con poco margen para el incremento de beneficios. Apartamentos turísticos: supone un cambio radical frente a las líneas seguidas por la empresa y se adentra en un mercado de mayor incertidumbre pero que ha experimentado un gran crecimiento en los últimos años. Residencia universitaria: busca satisfacer a un público joven y muy abundante en la actualidad formado por estudiantes universitarios. Esta alternativa cuenta adicionalmente con ventajas respecto a la normativa de las alternativas anteriores.. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 5.

(6) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. Estudio del entorno y los clientes Previo al estudio de las propuestas se consideró necesario conocer el entorno y posicionar la compañía para detectar los puntos fuertes y flaquezas así como establecer las oportunidades que el mercado ofrecía y las amenazas que podrían surgir. Con la intención de realizar un análisis económico lo más exacto posible se estudió la evolución del sector inmobiliario en los últimos años, comprobando el fuerte descenso de los precios que se produjo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la entrada en crisis del sistema económico español. A pesar de este contexto se comprobó que el precio del alquiler se había mantenido estable, contando con su valor máximo en el distrito Centro, lo que resultó esperanzador de cara al estudio de alguna de las alternativas. También se llevó a cabo una caracterización de la clientela potencial mediante una encuesta realizada a través de Internet, obteniéndose tras su análisis conocimientos sobre los factores que más valora el público y qué grupos serían los que mostraran mayor interés por las propuestas que se iban a estudiar.. Análisis de las alternativas Una vez definidos los aspectos técnicos y de normativa aplicables a cada caso se estimó una inversión algo superior a los 600.000 € de base que asciende hasta casi los 800.000 € en alguna de las propuestas. A continuación se realizó una previsión de ingresos y gastos adaptada a cada caso junto con sus correspondientes flujos de caja y cálculo de los parámetros de rentabilidad necesarios. Los parámetros empleados para este objetivo fueron el valor actual neto (VAN), la tasa interna de rentabilidad (TIR) y el periodo de recuperación (pay back). Adicionalmente se detectó que factores contaban con mayor influencia sobre cada modelo y se propuso una alternativa que consiguiera mejorar el rendimiento del capital invertido en cada caso.. Comparativa y conclusión Para finalizar se llevó a cabo una comparativa entre los posibles modelos de negocio, indicando los pros y contras que cada uno conlleva y se aconsejó sobre cuál implementar en función de las preferencias de la compañía.. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 6.

(7) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. Códigos UNESCO: 330514: Viviendas 530401: Consumo, ahorro, inversión. 531203: Construcción. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 7.


(9) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. Índice Agradecimientos......................................................................................................................... 3 Resumen ..................................................................................................................................... 5 1. Introducción ......................................................................................................................... 11 2. Planteamiento del TFG......................................................................................................... 13 2.1. Objetivo y alcance del trabajo ....................................................................................... 13 2.2. Metodología seguida ..................................................................................................... 13 3. Situación actual y necesidades del proyecto ........................................................................ 19 3.1. Descripción general del edificio .................................................................................... 19 3.2. Proceso de puesta en valor ............................................................................................ 22 4. Estudio del entorno............................................................................................................... 29 4.1. Evolución histórica del sector inmobiliario en España ................................................. 29 4.2. Análisis PEST (M) ........................................................................................................ 35 4.3. Análisis DAFO .............................................................................................................. 40 5. Caracterización de los clientes ............................................................................................. 43 5.1. Elaboración de la encuesta ............................................................................................ 43 5.2. Validez de la encuesta ................................................................................................... 44 5.3. Análisis de los resultados .............................................................................................. 45 5.4. Conclusiones de la encuesta .......................................................................................... 51 5.5. Perfiles ........................................................................................................................... 52 6. Análisis de la primera alternativa: vivienda ......................................................................... 55 6.1. Descripción general ....................................................................................................... 55 6.2. Viabilidad técnica .......................................................................................................... 55 6.3. Viabilidad económica .................................................................................................... 59 7. Análisis de la segunda alternativa: apartamentos turísticos ................................................. 67 7.1. Descripción general ....................................................................................................... 67 7.2. Viabilidad técnica .......................................................................................................... 68 7.3. Viabilidad económica .................................................................................................... 72 8. Análisis de la tercera alternativa: residencia universitaria ................................................... 79 8.1. Descripción general ....................................................................................................... 79 BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 9.

(10) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. 8.2. Viabilidad técnica .......................................................................................................... 80 8.3. Viabilidad económica .................................................................................................... 84 9. Conclusiones ........................................................................................................................ 93 9.1. Conclusiones sobre el edificio ....................................................................................... 93 9.2. Conclusiones sobre el mercado ..................................................................................... 93 9.3. Conclusiones sobre análisis de alternativas y recomendación ...................................... 94 9.4. Valoración del TFG ....................................................................................................... 95 10. Bibliografía......................................................................................................................... 97 11. Planificación temporal........................................................................................................ 99 12. Presupuesto....................................................................................................................... 101 13. Anexos.............................................................................................................................. 103 Anexo I. Identificación de la parcela.................................................................................. 103 Anexo II. Forjados sustituidos............................................................................................ 104 Anexo III. Presupuesto sustitución de forjados .................................................................. 106 Anexo IV. La encuesta ....................................................................................................... 107 Anexo V. Datos de ocupación hotelera en Madrid ............................................................. 110 Anexo VI. Flujos de caja .................................................................................................... 111 14. Índice de figuras ............................................................................................................... 114 15. Índice de tablas ................................................................................................................. 116. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 10.

(11) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. 1. Introducción El presente TFG se redacta para analizar la viabilidad de una inversión en la rehabilitación y puesta en valor de un inmueble situado en el centro de la ciudad de Madrid. Para ello se platearán diferentes modelos de negocio a desarrollar en el mismo y se llevará a cabo una comparativa entre ellos con el objeto de seleccionar la opción que resulte más rentable. Para el estudio de esta comparativa tomamos como campo de trabajo el inmueble que la empresa Grupamero Administración S.L. posee en la Plaza de Santo Domingo. La citada empresa Grupamero Administración S.L. fue constituida el 13 de Julio de 2000 con objeto social de Promoción y explotación de todo tipo de inmuebles. Su actividad desde dicha constitución ha sido la promoción de viviendas, bien directamente, o participando como socia de otras promotoras y el arrendamiento de sus propios inmuebles. Fruto de esta actividad es la adquisición en el año 2000 del edificio situado en la Plaza de Santo Domingo nº 12. Es importante destacar que el sector inmobiliario es uno de los que ha sufrido mayores cambios en los últimos años en España, y ligado a ello obviamente también en la ciudad de Madrid. Esta situación viene propiciada por la llamada “burbuja inmobiliaria” que comenzó en 2001 y duró hasta 2007 en la cual los precios de las viviendas alcanzaron su pico de precios, muy por encima del IPC y de las rentas. Este hecho se produjo por factores como la falta de suelo edificable, los beneficios fiscales que eran concedidos en la adquisición de viviendas, la especulación, el crecimiento de la inmigración y un exceso de crédito concedido por las entidades bancarias. A consecuencia de esta situación, en el año 2008 se produjo lo que se conoce como “el estallido de la burbuja inmobiliaria”, y al ser uno de los motores principales para la economía española desencadeno una fuerte crisis económica y social en España. El resultado fue una gran caída de la demanda y la consecuente caída del precio de la vivienda debido a la incapacidad del mercado para absorber la cantidad de vivienda construida. Esto hace que el estudio resulte muy interesante por tener que analizar un mercado muy dañado y en el cual se han producido grandes cambios en las líneas que tradicionalmente seguía. Se podrá analizar las repercusiones que se viven en la actualidad y si supone un gran riesgo invertir a día de hoy en este sector. Además se podrá analizar si dada la situación resulta de interés invertir en negocios de diferente ámbito como podría un proyecto enfocado al sector turístico que en los últimos años ha experimentado crecimientos.. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 11.


(13) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. 2. Planteamiento del TFG 2.1. Objetivo y alcance del trabajo El objetivo principal de este trabajo es llevar a cabo un análisis técnico y económico de un proyecto, que permita desarrollar competencias tanto de aspectos puramente técnicos como conocimientos relacionados con el ámbito empresarial. Los objetivos secundarios que se han marcado para asegurar el correcto desarrollo de la actividad son los siguientes: 1. Descripción de la situación en que se encuentra el inmueble actualmente. 2. Conocimiento de las necesidades y mejoras a realizar en el inmueble contabilizando todos los costes que las mismas supondrían. 3. Propuesta de posibilidades de negocio para el inmueble objeto de este estudio. 4. Análisis detallado del posicionamiento de la empresa en el mercado y estudio del entorno en que se encuentra. 5. Descripción de la legislación aplicable para cada alternativa a estudiar. 6. Definición de las actuaciones específicas para cada propuesta de negocio, estableciendo la oferta final para el consumidor en cada caso. 7. Previsión de la demanda para cada situación. 8. Análisis de los costes, ingresos y flujos de caja que se darán en cada una de las situaciones estudiadas. 9. Rentabilidad que cabe esperar, bajo distintos escenarios, en cada una de las opciones. 10. Selección en base a todos los criterios anteriores de la opción que resulte más rentable.. El alcance del proyecto es puramente teórico pues, a pesar de tratarse de una situación real el proyecto solo se ha desarrollado sobre papel y no se han desempeñado por el momento ninguna de las acciones técnicas necesarias para su puesta en marcha.. 2.2. Metodología seguida La metodología que se ha llevado a cabo para satisfacer los objetivos y alcance del proyecto cuenta con varias etapas y es la que se muestra a continuación:. Primera etapa de reconocimiento de la situación. En ella se analiza el punto del que se parte y los factores clave a tener en cuenta durante su desarrollo. Se va a estudiar un inmueble BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 13.

(14) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. cuya rehabilitación es necesaria y se han de definir las líneas a seguir para ello. Inicialmente se han establecido para el proceso de rehabilitación tres fases claramente diferenciadas. La primera fase consistirá en una rehabilitación de la estructura mientras que la segunda supondrá una redistribución de los espacios existentes en algunas de las plantas. La tercera fase será un proceso de ampliación del edificio. Dicha enumeración no supone necesariamente una ordenación en el tiempo puesto que las fases se pueden llevar a cabo de manera prácticamente simultánea, sino un orden de urgencia.. Segunda etapa de selección de los modelos de negocio a estudiar para el “nuevo edificio”. Ante la necesidad de una gran inyección de capital para llevar a cabo el proyecto, se buscarán una serie de propuestas de negocio para el mismo que a priori parezcan rentables y factibles a nivel técnico. Dichas propuestas van a ser estudiadas en este documento para concluir cuál será la que aporte un mayor retorno de capital y consiga amortizar la inversión en el menor periodo de tiempo. Para ello se buscará el máximo aprovechamiento del espacio disponible que permita la legislación específica de cada caso, acompañado de unas condiciones de confort y estética que conlleven una oferta tentadora para los potenciales clientes. De entre las posibles opciones se ha descartado la venta del edificio o de las viviendas individuales una vez reformado debido al expreso deseo de la compañía de no variar su patrimonio actual. También se han descartado modelos de negocio como la creación de un hotel o un hostal ya que, a pesar de ser viables, requieren mayores modificaciones de la morfología actual del edificio. Esto incurrirá en un aumento de los costes y además dista bastante del modelo de negocio actual de la empresa y podría no contarse con la habilidad necesaria para desarrollarlo con éxito. Por tanto, se han elegido para el estudio propuestas que supongan una minimización de las operaciones de construcción y con ello menores costes, pero que a su vez presentan claras diferencias entre ellas y se cree que pueden ofrecer una buena tasa de retorno. Las posibilidades de negocio que se van a estudiar son las siguientes:. 1. Vivienda En la modalidad de alquiler de vivienda. Este modelo de negocio es el que ha desarrollado la empresa hasta el momento. Cuenta con la ventaja de un pleno conocimiento del desarrollo de la actividad y unos resultados muy buenos de ocupación hasta el momento, lo que induce a pensar según la experiencia que los resultados para este modelo serán satisfactorios. 2. Apartamentos turísticos Esta actividad supone un cambio considerable del modelo de negocio actual, pero a pesar de pertenecer al sector de la hostelería será el más próximo de los mismos a lo que la empresa conoce y acostumbra a realizar.. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 14.

(15) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. 3. Residencia universitaria Con esta alternativa se busca llegar a un público joven y abundante en la ciudad de Madrid, que no cuenta con un nivel de exigencia tan alto como podría darse en personas de edad más avanzada y que tiende a solicitar espacios menores para vivir, lo que facilita la utilización máxima del espacio. Para los tres supuestos se va a considerar el espacio total que incluye la ampliación explicada en el apartado 2.2.3, que asciende a los 1419 m2 .. En la tercera etapa se llevará a cabo un estudio del entorno y posicionamiento de la compañía. Es fundamental conocer el mercado en que se mueve la empresa para poder detectar tanto amenazas como oportunidades existentes en la actualidad y de esta manera poder estimar con éxito las previsiones futuras del negocio. Para ello, además de un estudio detallado de las cifras históricas más relevantes, se han empleado herramientas como el análisis PEST o la matriz DAFO.. La cuarta etapa consistirá en un estudio de los potenciales clientes mediante la realización de una encuesta por difusión a través de Internet. El objetivo será caracterizar la clientela en base ciertos factores para poder definir unos perfiles de clientes y conocer que aspectos cuentan con mayor influencia sobre el público. También se buscará orientación sobre los precios que el mercado está dispuesto a absorber actualmente de cara a crear una oferta que se ajuste a la demanda, especialmente para dos de las tres propuestas, y hacer una previsión de ingresos lo más fiable posible.. La quinta etapa se desarrollará en tres bloques correspondientes al estudio técnico y económico de cada propuesta de negocio. Para la parte técnica habrá que tener en cuenta los aspectos legales que afectan a cada una de las propuestas, las actuaciones específicas a llevar a cabo y el resultado final al que se llegaría en cada caso así como los recursos de publicidad necesarios para promocionar cada modelo de negocio. Una vez definida la parte técnica se procederá al cálculo de la inversión necesaria en cada caso, los costes que conllevará el desarrollo de la actividad y la previsión de ingresos esperada. Con estas variables definidas será posible contabilizar los flujos de caja que tendría cada modelo y a través de ellos calcular los parámetros de rentabilidad necesarios para decidir si es interesante invertir en cada una de las propuestas. Para la realización de este análisis económico es importante destacar las siguientes suposiciones y métodos de cálculo: . Duración del proyecto: en los tres modelos se ha realizará el estudio a 15 años ya que se considera bueno alargar los flujos por ser proyecto inmobiliario con niveles de. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 15.

(16) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. . inversión altos y riesgo elevado. Esta premisa tiene especial importancia por el hecho de que en la actualidad la valoración que recibe el edificio en estado de deterioro es algo superior al millón de euros, siendo por tanto la inversión necesaria para el proyecto muy elevada en comparación con dicha valoración. En la consideración de las fuentes de financiación se va a tener en cuenta que la empresa Grupamero S.L. cuenta con reservas suficientes para hacer frente al gasto que supone esta inversión, no siendo necesaria la solicitud de un préstamo bancario.. Bajo estas suposiciones y una vez calculados los flujos de caja se utilizarán los siguientes parámetros para evaluar la rentabilidad: . Valor actual neto (VAN): Para calcular el VAN de un proyecto se descuentan los flujos de caja esperados para el futuro a la tasa de rentabilidad que ofrecen otras alternativas de inversión comparables, conocida como coste de oportunidad del capital. La obtención de un VAN superior a cero indicaría que el proyecto es capaz de generar fondos para recuperar toda la inversión y proporcionar un cierto remanente tanto más alto cuanto más bajo sea el tipo de interés aplicado. En tal caso se podría afirmar que se está creando valor para los inversores. Este parámetro se calcula de la siguiente manera: 𝑛=𝑘. 𝑉𝐴𝑁 = ∑ 𝑛=0. 𝐹𝐶𝐹𝑛 (1 + 𝑟)𝑛. *FCF = Ingresos netos + Depreciación y Amortización – Variación del Capital Circulante – Inversiones en activos fijos – Balance de la deuda Es necesario asignar un valor a la r que aparece en dicha ecuación y se conoce como tasa de descuento. Se entiende por coste de los fondos propios (R) el rendimiento de un activo libre de riesgo más una prima de riesgo justificada por la asunción de riesgo que supone invertir en un proyecto empresarial concreto. Para realizar su cálculo se emplea el método del Capital Asset Model (CAPM) según el cual: 𝑅 = 𝑅𝑓 + 𝛽 (𝐸𝑚 − 𝑅𝑓) donde R representa la tasa de descuento a utilizar. Rf es la tasa libre de riesgo, que en este caso se empleará el bono español a 15 años, β es una constante que mide el riesgo sistemático de la inversión y Em es el retorno del mercado, en este caso se ha tomado el retorno medio del Ibex35 en los últimos 15 años. La Tabla 1 muestra los valores que han de darse a la beta en función del sector en el que se está operando en relación al mercado español de acciones. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 16.

(17) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. Tabla 1. Valores para la beta de las acciones según el sector. SECTOR. βMCO. Petróleo y energía Materiales básicos, industria y construcción Bienes de consumo Servicios de consumo Servicios financieros e inmobiliarios Tecnología y telecomunicaciones. 0.93 1.18 0.66 0.89 1.13 0.89. . . Regresión (X e Y β1c 0.84 1.06 0.64 0.86 1.04 0.73. borrosa crisp) β2 c 0.97 1.1 0.72 0.87 1.17 1.03. Regresión (X crisp, β1 l 0.82 0.99 0.54 0.79 0.93 0.65. borrosa Y incierto) β2 l 0.93 1 0.63 0.82 1.11 0.87. El plazo o periodo de recuperación de la inversión se determina contando el tiempo necesario para recobrar el capital que se invistió a partir del flujo que el proyecto ha generado. La tasa interna de rentabilidad (TIR) se define como el tipo de descuento que hace el VAN=0.. En la sexta y última etapa se realizará una comparativa de los tres modelos de negocio estudiados, resaltando las características fundamentales de cada uno y llegando a una conclusión sobre cuál resulta ser el más interesante de cara a realizar una inversión.. La secuencia cronológica que se ha llevado a cabo puede verse detallada en el capítulo 11. Planificación temporal a modo de diagrama de Gantt ya que se ha considerado la herramienta gráfica más adecuada para este propósito.. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 17.


(19) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. 3. Situación actual y necesidades del proyecto 3.1. Descripción general del edificio El edificio objeto de este estudio se encuentra situado en la Plaza de Santo Domingo, nº 12, Distrito Centro, en Madrid. Dicho edificio ocupa una parcela de planta es irregular, situada en la manzana delimitada por las calles de Isabel la Católica, Flor Baja, Leganitos y la Plaza de Santo Domingo, en la confluencia entre la plaza y las calles de Leganitos e Isabel la Católica; lindando al NO y NE con la finca nº 3 de la c/ Isabel la Católica, y al SO y SE con la Plaza de Santo Domingo a la cual hace fachada y por donde tiene entrada. Esta ocupación puede verse en la Ilustración 1 y en el Anexo I. Identificación de la parcela.. Ilustración 1. Localización de la parcela. La parcela descrita tiene una superficie aproximada de 286 m2 , ocupados totalmente por el edificio y sus dos patios, el cual cuenta con tres fachadas que dan a las calles anteriormente nombradas. Como puede observarse en la imagen, el edificio está formado por dos fincas registrales independientes, según consta en el Registro de la Propiedad nº 27 de Madrid:  Edificio nº 12, con número registral 2488B.  Edificio nº 13, con número registral 2490B.. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 19.

(20) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. Ilustración 2. División de la finca. 3.1.1. Morfología actual del edificio. El edificio 12 consta de las siguientes plantas:    . Planta sótano. Planta baja. Tres plantas de pisos Planta de buhardillas y cubierta.. El edificio 13 consta de las siguientes plantas:    . Planta sótano. Planta baja. Dos plantas de pisos Planta de buhardillas y cubierta.. Actualmente, en ambos edificios, las plantas sótano y baja están destinadas a uso comercial y las plantas de pisos y buhardillas a uso residencial de vivienda. La distribución de los sótanos va ligada a los locales comerciales que están superiormente contiguos a ellos. También se encontrarán los planos que contienen la distribución de viviendas existentes en las plantas de pisos tanto del edificio 12 como 13 y de la planta de buhardillas.. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 20.

(21) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. 3.1.2. Estructura y envolvente. El edificio data de la segunda mitad del siglo XIX, concretamente de 1867 según reza en la rejería del portal del 12, y presenta originariamente una estructura tradicional formada por muros de fachada de fábrica de ladrillo macizo de gran espesor con zócalo de piedra granítica. Los muros del sótano son igualmente de fábrica de ladrillo y los muros interiores son de entramado de madera con plementería o relleno de ladrillo en todas las plantas, organizando crujías que se cubren con forjados de viguetas de madera tamizada y entrevigados de yesones. La fachada del edificio consta de un zócalo de granito que abarca toda la planta baja. Las plantas restantes son de revoco acabado tipo rasqueta, con el paño liso sin despiece de sillares. Tiene un alero de canecillos de madera en el remate superior de la fachada, con canalón de zinc. La cubierta del edificio 13 es inclinada y está compuesta por pares de madera, con rastreles para soporte de la teja cerámica plana, mientras que el edificio 12 es de teja curva. Ambas cubiertas cuentan con buhardas en todos los faldones. Es importante destacar que debido a que el 13 tiene una planta menos que el 12 se genera un paño ciego o medianera al descubierto sobre la cubierta del más bajo.. 3.1.3. Catalogación estructural. Es importante destacar que este edificio resulta ser una edificación protegida debido a la antigüedad, arquitectura y emplazamiento que ocupa. Dicha característica resultará crucial para el desarrollo del proyecto, pues implica que se deberá cumplir una normativa específica para su correcto desarrollo. Más concretamente, las edificaciones de la cuidad de Madrid se rigen por el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (P.G.O.U.M), según el cual estamos ante un edificio catalogado con nivel 2 de protección (de 3 niveles). Dentro de este nivel se incluyen aquellos edificios cuyas características constructivas y volumétricas son de gran interés, aunque la existencia en su interior de zonas de menor valor arquitectónico hacen que pueda ser autorizado un régimen de obras más amplio que el correspondiente al nivel 1 (el más restrictivo). Dentro de este nivel se distinguen dos grados: a) Estructural: Con valores suficientes para merecer la conservación, tanto de su volumetría como de sus elementos arquitectónicos más destacados.. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 21.

(22) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. b) Volumétrico: Cuyo mayor valor es el de su integración en el conjunto superior formado por el paisaje y la trama urbana, pudiendo tener además elementos arquitectónicos dignos de conservación. Actualmente el edificio cuenta con el grado estructural, es decir, el más restrictivo de ambos aunque la compañía pretenda conseguir en un futuro que el Ayuntamiento de Madrid le conceda una reducción de dicha catalogación a volumétrica para relajar así la exigencia de la normativa que lo ampara.. 3.2. Proceso de puesta en valor De cara a desarrollar un proyecto de negocio en el edificio habrá que llevar a cabo una puesta en valor del mismo, rehabilitando los elementos necesarios de su estructura y dotándolo de nuevas características que mejoren su valoración actual.. 3.2.1. Rehabilitación. Dado que el edificio fue construido en 1867 y desde entonces no se han llevado a cabo planes de rehabilitación, sino exclusivamente de adaptación de las viviendas, esta parte del proyecto será inevitable y supondrá mayor porcentaje de inversión. Dentro de la misma se podrán diferenciar distintas categorías o necesidades:. Nivelación de forjados y sustitución de los que se encuentren en mal estado Al tratarse de un edificio antiguo todo el forjado se llevó a cabo con grandes vigas de madera. Este material se ha venido utilizando tradicionalmente debido a su buena resistencia a los esfuerzos de flexión y al bajo peso propio con el que cuenta. El principal problema para estas vigas es que debido a la carga que han ido soportando a lo largo de los años han sufrido una pequeña deformación ó fleje. Este hecho no es apreciable a simple vista, pero puede suponer un problema para la consistencia de la estructura por lo que ha de ser corregido. Además, al picar la superficie que cubre algunas de ellas, se ha detectado en las zonas que constituían baños o cocinas la existencia de partes de las mismas podridas. Este hecho se da a consecuencia de humedades producidas por el paso de agua durante casi 150 años. La consecuencia inmediata es que las partes del forjado afectadas por este hecho deben ser sustituidas de inmediato por vigas nuevas para conseguir de nuevo una estructura firme y fiable. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 22.

(23) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. Para evaluar la magnitud del problema se ha solicitado un informe técnico al estudio ARNAIZ Arquitectos sobre el estado estructural del edificio. En dicho documento se especifica que en algunas zonas del edificio se han producido descensos importantes de forjados debido a flechas muy elevadas, cuya acción produce por repercusión fisuraciones y despegues en las tabiquerías que por su mayor rigidez no han podido seguir la deformación producida en los forjados. Además se detecta en las zonas húmedas del edificio una agravación de la situación debido a la acción del agua sobre las viguetas de madera que provoca pudriciones que afectan a la sección de dichas viguetas, pudiendo en la gran mayoría de los casos producirse la desaparición total de estas viguetas y por lo tanto la pérdida de capacidad portante del forjado y su colapso. También se detecta que en la actualidad existen muchas zonas del edificio en las que puede apreciarse que los forjados originales de madera has sido sustituidos por forjados de viguetas metálicas, según se pondrá de manifiesto en Anexo II, suponiendo aproximadamente un 35% de los forjados del edificio. A pesar de ello el informe muestra diversas patologías como pueden ser desniveles en ciertas zonas a consecuencia de los asentamientos producidos en la fachada principal, grietas con trayectorias diagonales en algunos tabiques debido a descensos producidos en los forjados o deterioros en viguetas colocadas en las zonas húmedas del edificio que presentan avanzados síntomas de pudrición con pérdidas de sección que en algún caso se aproxima al 100% de la misma. A consecuencia de estos hechos se estima que será necesario sustituir entorno a un 10% más de la estructura del edificio por vigas de hierro, las cuales se encuentran permitidas por la Ordenanza Municipal. Para ello se solicitó un presupuesto de rehabilitación a la empresa Consguri S.L. que aparece detallado en el Anexo III.. Sustitución de la carpintería exterior El término carpintería hace referencia a las puertas de los balcones y los marcos de las ventanas existentes en todo el edificio. Es necesario reemplazar los actuales para conseguir un buen aislamiento y una optimización del rendimiento energético del edificio, además de mejorar la estética del mismo. Este cambio supone un apoyo al medio ambiente desde el punto de vista de la empresa y un factor de interés desde el del cliente. El problema de este asunto viene por el hecho protegida por el ayuntamiento de Madrid. Según capítulo 3 del P.G.O.U.M. donde se muestran las Obras para edificios protegidos, en lo relativo BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. de encontrarse la fachada del edificio la Sección Cuarta correspondiente al Condiciones Especiales del Régimen de a obras exteriores será de obligado PÁGINA 23.

(24) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. cumplimiento conservar los elementos existentes tradicionales con los que fueron construidos.. debiéndose. respetar. los. materiales. El edificio contaría con treinta y tres balcones exteriores, considerando los que aportaría la elevación del edificio 13 una vez llevada a cabo la ampliación del edificio, siete mansardas colocadas en la zona de cubierta para dar luz y ventilación a las buhardillas y doce ventanas interiores situadas en el patio interior del edificio 12. Dicho elementos fueron construidos en madera por lo que su sustitución obligará a que los nuevos elementos estén compuestos de este material a excepción de las ventanas correspondientes al patio interior, ya que la Comisión de Patrimonio autoriza a instalar otro tipo de carpintería. El único material autorizado para tal caso sería la carpintería metálica con ruptura de puente térmico (RPT). Con la intención de seleccionar los elementos que mejor rendimiento energético den al edificio se ha analizado la Guía Técnica para la Rehabilitación de la Envolvente Térmica de los Edificios publicada por el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) De cara a tomar una decisión acertada, se ha de tener en cuenta que el marco cubre entorno a un 25-35% de la sección, correspondiendo al vidrio el hueco restante. Dentro de los materiales para el marco las principales ofertas con marco metálico, metálico con ruptura de puente térmico (RPT), de madera y de PVC, pero dado que la elección del tipo de marco viene condicionada por la normativa, la elección principal estará basada en el vidrio que se va emplear. Entre los tipos de Vibrio distinguiremos entre vidrio sencillo (monolítico), unidad de vidrio aislante (UVA) y vidrio de baja emisividad. Los valores de la transmitancia térmica de cada combinación posible se indican en la Tabla 2.. Tabla 2. Transmitancias para diferentes tipos de ventanas. Transmitancia térmica del hueco (W/m².K) M arco ( 30% ) Vidrio ( 70% ). M etálico M etálico RPT M adera U = 5,7. U=4. PVC. U = 2,5 U = 1,8. M onolítico 4mm. U = 5,7. 5,7. 5,2. 4,7. 4,5. 4-6-4. U = 3,3. 4. 3,5. 3,0. 2,8. 4-12-4. U = 2,9. 3,7. 3,2. 2,7. 2,5. 4-6-4 bajo emisivo. U = 2,5. 3,5. 3,0. 2,5. 2,3. 4-12-4 bajo emisivo U = 1,7. 2,9. 2,4. 1,9. 1,7. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 24.

(25) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. En base a estos datos, la sustitución de la carpintería se llevará a cabo con balcones y ventanas de carpintería de madera con doble acristalamiento bajo emisivo para las zonas exteriores del edificio y ventanas de carpintería metálica RPT con doble acristalamiento bajo emisivo para las ventanas que dan al patio interior por resultar significativamente menor su precio y obtenerse unos valores buenos de rendimiento energético.. Acondicionamiento general del edificio Las obras necesarias para el acondicionamiento del edificio son las siguientes:          . Demoliciones de la tabiquería actual y de todos los solados y alicatados interiores de las viviendas Instalación de la red de agua fría y caliente para servicio de las viviendas Instalaciones eléctricas de telefonía, televisión y WIFI necesarias Instalaciones de climatización de calefacción y refrigeración Levantado de nuevos tabiques según la distribución proyectada con enlucido de los mismos. Formación de cuartos de baño, aseos y cocinas según proyecto con alicatado y solados Solado general de las viviendas Colocación de carpinterías interiores de puertas principales, puertas de paso, armarios empotrados, etc. Pintura general de las viviendas Realización del resto de instalaciones auxiliares. Todas tienen que ver con la sustitución de partes que han quedado deterioradas por su utilización y el paso del tiempo, y suponen una mejora de las características y apariencia del edificio.. Instalación de un ascensor Dado que la única manera de acceder a las plantas superiores es a través de la escalera situada en el núcleo central, supone una comodidad de gran atractivo a día de hoy la existencia de un ascensor. Para llevar a cabo esta instalación será necesario disponer de un espacio físico para la cabina que cuente con acceso a todas las plantas del edificio. El espacio que cumple dichas condiciones es el correspondiente al patio interior situado entre las partes 12 y 13. El acceso a dicho espacio en la actualidad está restringido por encontrarse la escalera en la vía de acceso al patio. La solución que se propone ante este impedimento es la modificación del BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 25.

(26) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. trazado de la escalera protegida con la autorización de la Comisión de Patrimonio de Ayuntamiento de Madrid, invirtiendo de esta manera su arranque y liberando una zona de paso al patio desde el portal, lugar en el cual se produciría el embarque. Además, será necesario llevar a cabo una rotura de un muro de carga de cerramiento del patio en las plantas sucesivas para crear un distribuidor de acceso a las viviendas. La comparativa entre la situación actual y la que quedaría una vez realizadas las modificaciones se muestra en las Ilustraciones 3 y 4.. Ilustración 3. Distribución de espacios actual. Ilustración 4. Distribución de espacios necesaria para la instalación de un ascensor. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 26.

(27) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. 3.2.2. Redistribución. Debido a la condición de edificio protegido, catalogado en el nivel 2 de protección y con grado estructural, se han de cumplir unas condiciones de subdivisión específicas para su uso. Según la normativa que dicta el P.G.O.U.M no se podrá subdividir en unidades con superficie útil menores de 60 m², admitiéndose para cada planta del edificio en cuestión la existencia de una unidad de superficie inferior. Como el uso actual con el que cuenta el edificio es el alquiler de viviendas, esto se traduce en que por cada planta deberá haber como máximo una vivienda inferior a los 60 m2 , debiendo contar el resto con una superficie mayor. Actualmente la distribución de alguna de las plantas no satisface esta normativa como se muestra en la Ilustración 5 en la que se observa la distribución de la segunda planta correspondiente al edificio “13 moderno” junto con las superficies útiles de cada vivienda. Este hecho, a pesar de no conllevar ningún tipo de sanción (económica) por ser dicha distribución previa a la adquisición del edificio, sí que hará preciso llevar a cabo una redistribución de los espacios actuales para que se ajusten a lo indicado en el P.G.O.U.M.. Ilustración 5. Distribución actual de viviendas en la segunda planta. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 27.

(28) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. 3.2.3. Ampliación. De acuerdo con la normativa del P.G.O.U.M. existe la posibilidad de intensificar el uso de las edificaciones bajo la autorización preceptiva de la Comisión de Patrimonio del Ayuntamiento de Madrid. Esto permite incrementar la superficie útil en un 10% en los edificios catalogados en el nivel 2 de protección y en grado estructural. Como se ha explicado con anterioridad el edificio entraría dentro de dicha catalogación, siendo posible beneficiarse de este hecho y consiguiendo un incremento aproximado de129 m2 . Se ha determinado que la mejor forma de optimizar la oportunidad que esta ampliación ofrece será levantando una planta adicional en el edificio 13, de manera que ambos edificios tengan la misma altura y se igualen las cubiertas. Con esta actuación se consigue una mejora de la eficiencia energética al construirse una nueva envolvente pudiendo emplearse materiales actuales de alto aislamiento a la vez que dicho incremento incide en la rentabilidad del conjunto de la actuación. En la Ilustración 6 es posible apreciar una simulación del antes y el después de esta actuación.. Ilustración 6. Simulación de la ampliación. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 28.

(29) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. 4. Estudio del entorno Una vez definida la situación actual del edificio y las principales soluciones que se proponen, será necesario conocer el entorno en que se desenvuelve la empresa y posicionarla dentro del mercado. Para ello se llevará a cabo un estudio interno de la compañía así como un estudio del sector en el que se desenvuelve, analizando los factores que resultará influyentes para las características específicas con las que cuenta el proyecto. Con esto se pretende poder evaluar de la manera más objetiva posible el nivel de integración en el mercado con el que van a contar las distintas propuestas de negocio.. 4.1. Evolución histórica del sector inmobiliario en España En el año 2010 existían en España un total de 25.837.108 viviendas según el Ministerio de Fomento. Este total se dividía en 17.762.862 a viviendas principales y 8.074.246 viviendas secundarias. Para la suma correspondiente al número total de viviendas, teniendo en cuenta que el número total de familias españolas rondaba los 16,9 millones, supondría un promedio de 1,55 viviendas por familia española, lo que supone uno de los mayores promedios del mundo. La Ilustración 7 muestra el Índice General de Precios de Vivienda (IGP) de 2005 a 2014, cuyo objetivo es medir la evolución de los precios de compraventa de las viviendas de precio libre, tanto nuevas como de segunda mano. En ella se ve reflejado claramente dicha caída del precio.. IGP TOTAL NACIONAL. 2014T3. 2014T1. 2013T3. 2013T1. 2012T3. 2012T1. 2011T3. 2011T1. 2010T3. 2010T1. 2009T3. 2009T1. 2008T3. 2008T1. 2007T3. 2007T1. 2006T3. 2006T1. 2005T3. 2005T1. 120,0 110,0 100,0 90,0 80,0. Ilustración 7. Gráfica del Índice General de Precios de vivienda nacional, fuente: elaboración propia a partir de Ministerio de Fomento (2015). BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 29.

(30) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. Este importante cambio de ciclo vino influenciado por factores como la falta de liquidez que se produjo en el sistema financiero a consecuencia de la crisis de las hipotecas subprime en EEUU y al deterioro interno de la economía española por el agotamiento de un modelo de crecimiento que se basaba en la construcción. A pesar de ello, el ciclo que sigue la burbuja especulativa sigue la curva que se muestra en la Ilustración 8 y como se puede observar, después de la caída siempre va a tender a recuperarse y alcanzar un equilibrio. A consecuencia de este hecho, desde la mitad de 2013 y durante 2014 la economía española ha dado signos de recuperación y, aunque todavía tímido, un crecimiento económico.. Ilustración 8. Evolución de la burbuja especulativa, fuente: Dr. Jean-Paul Rodrigue, Dept. of Economics & Geography, Hofstra University. A pesar de ello se aprecia en la Ilustración 9 y los valores detallados de la Tabla 3 que actualmente el número de transacciones escrituradas para vivienda nueva sigue siendo muy bajo. Esto se debe a que estamos ante el inicio de una recuperación y la economía de las familias españolas sigue dañada, y a una desconfianza en el sector cuya consecuencia es que una gran parte de la inversión inmobiliaria que se realiza en España procede de capital extranjero.. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 30.

(31) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. Nº transacciones Nuevas(N). Usadas(U). Total. 140000. 90000 40000 -10000. Ilustración 9.Gráfica Nº de transacciones inmobiliarias de vivienda, fuente: elaboración propia a partir de Ministerio de Fomento (2015). Tabla 3. Nº de transacciones inmobiliarias de vivienda, fuente: Ministerio de Fomento (2015) Total. Nuevas (N). Usadas (U). Relación U/N. 2011. 1T 2T 3T 4T. 74.455 90.756 76.534 107.373. 26.264 30.606 25.996 45.014. 48.191 60.150 50.538 62.359. 1,5 2,0 1,9 1,4. Variación anual (%) -30,5 -40,7 -5,0 -25,7. 2012. 1T 2T 3T 4T. 69.420 84.289 75.313 134.601. 17.603 25.072 24.321 49.353. 31.817 59.217 50.992 85.248. 2,9 2,4 2,1 1,7. -6,8 -7,1 -1,5 25,4. 2013. 1T 2T 3T 4T. 54.835 81.472 70.604 93.657. 9.516 14.515 13.991 18.496. 45.319 66.957 56.613 75.161. 4,8 4,6 4,0 4,1. -21,0 -3,3 -6,3 -30,4. 2014. 1T 2T 3T 4T. 81.516 91.769 80.388 111.948. 13.368 14.523 12.153 14.789. 68.148 77.246 68.205 97.159. 5,1 5,3 5,6 6,6. 48,7 12,5 13,9 19,5. 2015. 1T 2T. 85.605 104.530. 11.178 13.034. 74.427 91.499. 6,7 7,0. 5,0 13,9. Independientemente de esta situación, la evolución que han sufrido los alquileres de vivienda a lo largo de los últimos años es diferente. Numerosos factores, como la situación económica o los cambios sociales influyen en este hecho, y el resultado se puede ver reflejado en la Ilustración 10. En ella se recoge el Índice General de Precios (IGP) de venta de vivienda libre y el Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) para alquiler con el objetivo de establecer una comparativa. Como puede observarse el IPCA se ha mantenido relativamente estable a lo largo de los últimos años frente a la caída del precio de venta, que pese a haberse estabilizado a partir de 2013 cuenta con un índice situado en el 69% del valor inicial, o lo que es lo mismo, con un descenso del precio en un 31% en ocho años y medio. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 31.

(32) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. IGP vs IPCA IGP en venta. IPCA del alquiler. 120 100 80. 2015T2. 2015T1. 2014T4. 2014T3. 2014T2. 2014T1. 2013T4. 2013T3. 2013T2. 2013T1. 2012T4. 2012T3. 2012T2. 2012T1. 2011T4. 2011T3. 2011T2. 2011T1. 60. Ilustración 10. Gráfica IGP vs IPCA, fuente: elaboración propia a partir de Instituto Nacional de Estadística (2015). Por su parte, en la Ilustración 11, se observa que la rentabilidad bruta del alquiler ha mantenido un crecimiento continuado, desde el 2,8% de mediados de 2008 hasta situarse en el 4,62% en el primer trimestre de 2014, estabilizándose a lo largo de este año, con un valor parecido en el resto de los trimestres. Esta rentabilidad se mantiene también en el primer trimestre de 2015, pero en el segundo trimestre se reduce la rentabilidad al 4,58%.. Rentabilidad bruta del alquiler 5. 4. 3,29 3,25 3,33 3,34. 3,98 3,47 3,51 3,62 3,78. 4,11 4,27 4,32. 4,62 4,65 4,6 4,66 4,66 4,58. 3 2. 1 0. Ilustración 11. Gráfica de la rentabilidad bruta del alquiler, fuente: elaboración propia a partir de BE (2015). Centrando es estudio de la evolución del alquiler sobre la cuidad de Madrid, por ser los datos que más afecten al desarrollo del proyecto, se obtienen los resultados que se muestran a continuación. En el gráfico de la Ilustración 12 se puede observar la variación del precio del alquiler por metro cuadrado en el distrito Centro frente a la media establecida para la cuidad de Madrid. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 32.

(33) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. Dichos valores reflejan que además de no haber sufrido una variación excesiva tras la caída de la burbuja inmobiliaria, actualmente tienden a estabilizarse alrededor de los 14 €/m2 . También es posible apreciar que a lo largo de toda su evolución el precio en el distrito Centro es superior como mínimo en 2€/m2 frente al de la media de la cuidad.. Evolución del alquiler/m2 Centro. Madrid. 2q 2007 4q 2007 2q 2008 4q 2008 2q 2009 4q 2009 1q 2010 2q 2010 3q 2010 4q 2010 1q 2011 2q 2011 3q 2011 4q 2011 1q 2012 2q 2012 3q 2012 4q 2012 1q 2013 2q 2013 3q 2013 4q 2013 1q 2014 2q 2014 3q 2014 4q 2014 1q 2015 2q 2015 3q 2015. 20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0. Ilustración 12.Gráfica de evolución del precio del alquiler en distrito Centro vs madia de Madrid, fuente: elaboración propia a partir de Idealista (2015). Si la misma comparativa se realiza desglosando los precios de alquiler para todos los distritos el resultado que muestra la Ilustración 13 sobre la evolución del alquiler de todos los distritos de Madrid:. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 33.

(34) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. Evolución precio alquiler/m2 Arganzuela. Barajas. Carabanchel. Centro. Chamartín. Chamberí. Ciudad Lineal. Fuencarral. Hortaleza. Latina. Moncloa. Moratalaz. Puente De Vallecas. Retiro. Salamanca. San Blas. Tetuan. Usera. Vicálvaro. Villa De Vallecas. Villaverde. Madrid. 19,0. 17,0. 15,0. 13,0. 11,0. 9,0. 2q 2007 4q 2007 2q 2008 4q 2008 2q 2009 4q 2009 1q 2010 2q 2010 3q 2010 4q 2010 1q 2011 2q 2011 3q 2011 4q 2011 1q 2012 2q 2012 3q 2012 4q 2012 1q 2013 2q 2013 3q 2013 4q 2013 1q 2014 2q 2014 3q 2014 4q 2014 1q 2015 2q 2015 3q 2015. 7,0. Ilustración 13. Gráfica comparativa del precio de alquiler en todos los distritos de Madrid, fuente: elaboración propia a partir de Idealista (2015). En ella se puede apreciar que a lo largo del tiempo los valores del precio de alquiler para el distrito centro se han mantenido como los más altos, solo superados por Carabanchel en algún periodo, y muy superiores a la gran mayoría de los distritos.. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 34.

(35) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. 4.2. Análisis PEST (M) A continuación se va a llevar a cabo un examen exhaustivo del entorno que rodea a la empresa y al proyecto a realizar. Para ello se realiza un análisis PEST (Político, económico, social y tecnológico), que comprende todos los sectores influyentes en el desarrollo y penetración del proyecto en el mercado. El PEST lleva a cabo un análisis del entorno, mediante el cual detectar las posibles amenazar y oportunidades que ofrece y ayuda a posicionar la empresa en el mismo. Resulta ser una herramienta estratégica útil para comprender los ciclos de un mercado, la posición de una empresa, o la dirección operativa a desarrollar.. 4.2.1. Políticos. Los años 2014 y 2015 se conocen como años de grandes cambios políticos. Tradicionalmente ha existido un bipartidismo muy fuerte en España desde que se proclamase la Constitución de 1978, el cual ha llegado a su fin en estos últimos dos años. A consecuencia de este hecho, se da una gran incertidumbre sobre los resultados que se obtendrán en las próximas elecciones generales que tendrán lugar el 20 de diciembre de 2015. Este hecho cuenta con importante relevancia debido a las diferentes medidas que planean adoptar los distintos partidos políticos en cuanto a gestión, economía, política ambiental, política social, etc., factores que inevitablemente tendrán su repercusión en el mercado y en el futuro desempeño y resultados que se obtengan del proyecto. Además de este factor que, a pesar de su fundamental relevancia, podría considerarse secundario por no contar con una repercusión directa o cuantificable sobre el proyecto, encontramos otro hecho político que sí que cuenta con repercusión inmediata. Este hecho es el cambio de dirección que se ha producido tanto en el Ayuntamiento de Madrid como a nivel autonómico, cambios a consecuencia de los resultados de las elecciones Municipales y Autonómicas celebradas el 24 de mayo de 2015. Los resultados que se obtuvieron en dichas elecciones tanto para la cuidad de Madrid como para la Comunidad Autónoma de Madrid conllevaron las embestiduras de Manuela Carmena (AhoraMadrid) al frente del Ayuntamiento y Cristina Cifuentes (PP) al frente de la Comunidad. Esto cuenta con repercusión directa con el desarrollo del proyecto pues es a través de estos organismos se regulan la leyes que rigen todos los aspectos relativos al suelo y edificaciones que se desarrollen dentro de la Comunidad de Madrid. Dos ejemplos claros de esta influencia son el hecho de que es el Ayuntamiento de Madrid el que decide si será necesario realizar modificaciones en la actual normativa dictada por el BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 35.

(36) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. P.G.O.U.M., o la propuesta que se ha llevado a cabo desde la nueva dirección de la Comunidad Autónoma para realizar cambios en la Ley del Suelo. A pesar de no ser una propuesta cerrada a día de hoy, en ella se contemplan aspectos como eliminar la prohibición que se estableció por la ex presidenta regional, Esperanza Aguirre, de desarrollar construcciones que superasen las 3 plantas más ático en la última modificación de la Ley del Suelo de 2007. Por tanto, especialmente en aspectos formales, estos factores resultan de gran relevancia.. 4.2.2. Económicos. Como se ha explicado con anterioridad, España se ha visto sumida en una profunda crisis económica que llegó en los inicios del año 2008 a raíz de la caída de la burbuja inmobiliaria y continua en la actualidad a pesar de haber mostrado signos de recuperación en los últimos trimestres. Esta crisis que vino propiciada por una economía sustentada sobre la construcción, el crecimiento de un modelo especulativo y la falta de liquidez de las entidades financieras, ha conllevado la destrucción de empleo, alcanzar niveles históricos de la prima de riesgo, un fuerte descanso del PIB, la escasez de financiación y el estancamiento del mercado. Desde que se iniciase esta crisis, se han tomado fuertes medidas para la recuperación económica y poco a poco se consigue mejorar la situación del país, cobrando especialmente fuerza en los últimos trimestres. La contabilidad nacional del segundo trimestre de 2015 muestra un panorama macroeconómico muy favorable pues crece con fuerza la inversión, se crea empleo, aumenta el consumo, se aceleran las exportaciones y la industria manufacturera avanza al mayor ritmo en más de una década. Una muestra de esta mejoría es la gráfica de la Ilustración 14 en la que se muestra la evolución del PIB a lo largo de los últimos años. A pesar de ello el balance sigue siendo negativo en lo referente a personas ocupadas, puestos de trabajo y remuneración de los asalariados, además de seguir existiendo escasez de financiación y condiciones muy exigentes para conseguirla.. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 36.

(37) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. Ilustración 14. PIB de España, fuente: Instituto Nacional de Estadística y El País (2015). Por estas razones cabe esperar que en los próximos trimestres se continúe con el crecimiento que se ha dado hasta el momento y especialmente se mejore en cuanto a creación de empleo, la cual genere necesidad de vivienda y movimiento en el sector inmobiliario.. 4.2.3 Sociales. A consecuencia de la crisis económica se ha producido en los últimos años la pérdida de numerosos puestos de trabajo, que ligado a la dificultad actual tanto para obtener financiación como las estrictas condiciones con las que ésta cuenta, ha creado una tendencia de desechar la costumbre que se había desarrollado en España de comprar vivienda. Como alternativa a esta costumbre está cobrando gran importancia el alquiler, especialmente entre la gente más joven por ser los que más dificultades de estabilidad y financiación encuentran. También contribuye a este hecho la evolución hacia una sociedad cada vez más dinámica, en la que crece la movilidad tanto nacional como internacional dentro de las propias empresas, así como los cambios entre distintas empresas a lo largo de la vida laboral. Otro factor que se da a consecuencia de la crisis es la disminución de la inmigración de personas procedentes del exterior de Europa, como se muestra la Ilustración 15. Este tipo de población era fundamentalmente arrendataria debido a limitaciones económicas en la gran mayoría de los casos. Como contraposición se puede observar que el número de residentes extranjeros procedentes de la Libre Circulación UE se ha incrementado considerablemente, población que a priori será más partidaria de arrendar que comprar. En total, el número de extranjeros residentes en España a 30 de junio de 2015 era de 4.933.231, de los cuales un 16,2% residen en Madrid.. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 37.

(38) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. Ilustración 15. Evolución del número de extranjeros residentes en España, fuente: Ministerio de empleo y seguridad social (dic 2015). También se suman a esta tendencia la gran mayoría de los estudiantes procedentes de otros lugares de España que llegan a Madrid a cursar estudios universitarios o similares, así como estudiantes procedentes de otros países del mundo. Este factor resulta relevante pues se ha incrementado desde un 4% en la década de los 70 hasta alrededor de un 18% en la última década el porcentaje de población que representan los estudiantes universitarios. Del porcentaje correspondiente a gente cuya procedencia no es la cuidad de Madrid la gran mayoría se establece en residencias universitarias o pisos alquilados, debido a la componente temporal de su estancia. Por último se considerará como factor social relevante el crecimiento en las últimas décadas del número de viviendas monoparentales, ya sea por ruptura de la pareja o decisión de abordar la paternidad de manera individual. En la Ilustración 16 se muestran los diferentes tipos de hogares existentes en España en el año 2013, de los cuales un 9,4% cumplen esta condición. Este tipo de viviendas pueden resultar de interés puesto que ya sea por motivos económicos o temporales se puede dar la preferencia por el arrendamiento frente a la compra.. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 38.

(39) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. Ilustración 16. Clasificación de los tipos de viviendas existentes en España, fuente: Instituto Nacional de Estadística (2014). 4.2.4. Tecnológicos. A pesar de moverse en un sector que no es puramente tecnológico, hay una serie de factores que influencian al mercado y la empresa. El desarrollo de las nuevas tecnologías (TIC) ha proporcionado una nueva forma de promoción potente y de gran influencia sobre la sociedad. Las numerosas páginas web a través de las cuales es posible ofertar los inmuebles que gestiona la empresa facilitan el darse a conocer entre los potenciales clientes y favorecen una comunicación instantánea y directa. Por otro lado, en los últimos años han surgido numerosas herramientas de gestión, cada vez más intuitivas, las cuales facilitan el desarrollo de las labores de gestión en la rama de administración de fincas. Esto favorece un trabajo más rápido y eficiente así como un mejor almacenamiento y gestión de la información que pueda poseer la compañía. Otro aspecto tecnológico que vendrá fuertemente ligado con el último factor de influencia (el medioambiental) es la mejora en los sistemas que condicionan el rendimiento energético de los edificios. Un ejemplo de ello puede ser la sustitución de sistemas de calefacción por agua por otros de alto rendimiento, como son las calderas de condensación, de biomasa o bien por una bomba de calor aire-agua que intercambia calor con un circuito hidráulico, todo ello dirigido por sistemas automatizados que permitan realizar una gestión más eficiente de las instalaciones térmicas del edificio, en función de las condiciones climáticas exteriores y la demanda (ocupación).. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 39.

(40) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. 4.2.5. Medioambientales. La contaminación ambiental y el cambio climático es una de los grandes problemas con que se enfrenta a día de hoy la sociedad y que parece que seguirá siendo de crucial importancia en las próximas décadas. En los últimos años se han establecido diferentes protocolos como los de Kyoto y Montreal o la COP 21 celebrada en París a principios de diciembre del 2015, firmados por gran número de países, destinados a regular y normalizar esta situación. A pesar de ello resulta difícil cumplir con las cifras establecidas y la cuidad de Madrid en el último año se ha visto obligada a tomar medidas extraordinarias por haberse superados los límites legales en varias ocasiones a causa de sus altos niveles de dióxido de nitrógeno (NO 2 ) que se consideran realmente graves. Para combatir esta situación, una de las medidas adoptadas por el Parlamento Europeo y que refleja la publicación del Boletín Oficial del Estado nº 89 (13/04/2013) es la obligatoriedad de una certificación energética de los edificios. Esta medida supone la puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, el cual será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de junio de ese mismo año. Consecuencia de estas medidas y protocolos, también ha nacido en el ámbito internacional un nuevo concepto para la edificación: la llamada Passivhaus. Se basa en levantar construcciones que cuenten con gran aislamiento térmico, un riguroso control de infiltraciones, y una máxima calidad del aire interior, además de aprovechar la energía solar para mejorar la climatización, reduciendo el consumo energético del orden del 70% sobre las construcciones convencionales. Por tanto resulta fundamental de cara a la rehabilitación del edificio la adaptación a las nuevas exigencias y desarrollar en la medida de lo posible un proyecto que minimice la repercusión medioambiental y maximice su eficiencia energética.. 4.3. Análisis DAFO Para evaluar conjuntamente los factores tanto internos como externos de la empresa se muestra el siguiente análisis DAFO (Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades). Las fortalezas y debilidades formarán parte del análisis interno de la compañía y las oportunidades y amenazas reflejarán cualitativamente la influencia que tiene el entorno (análisis externo).. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 40.

(41) VV VIABILIDAD TÉCNICO-ECONÓM ICA DE POSIBILIDADES DE NEGOCIO PARA UN EDIFICIO URBANO. El análisis externo estará basado en los factores de influencia que se han desarrollado en el PEST (M) y para el análisis interno será necesario realizar una breve descripción de las características de la compañía. Grupamero Gestión S.L. es una PYME asentada en la ciudad de Madrid la cual cuenta con una doble vertiente de trabajo. Una de las ramas actúa como inmobiliaria dedicada a la compra-venta y alquiler de viviendas en la ciudad de Madrid y la Sierra Norte de la Comunidad de Madrid. Para ello, además de la gestión, cuenta con inversiones en empresas promotoras participativas. La segunda rama de su actuación se basa en la administración de fincas y comunidades de propietarios, llevando a cabo labores de contabilidad, mantenimiento y gestión para las mismas. Para el correcto desempeño de su actividad actualmente cuenta con tres empleados fijos, un contrato temporal y a la cabeza de la empresa el Administrador de la sociedad en régimen de autónomo (RETA). Además lleva a cabo diversos contratos de subcontratación para cubrir las funciones que no son propias de la empresa, como mantenimiento y limpieza. Juntando toda la información anterior, la matriz DAFO será la siguiente:. BEATRIZ FERNÁNDEZ JAÉN. PÁGINA 41.