La integración de un régimen de condominio: Problemas y soluciones

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BENEMÉRITA UNIVERSIDAD

AUTÓNOMA DE PUEBLA

Facultad de Ingeniería

“La integración de un régimen de condominio”

Problemas y soluciones

TESIS

Para obtener el grado de

Maestro en Valuación

Presenta:

Julieta López Sánchez

Asesor:

Mtra. María de los Ángeles Díaz de León Flores

Puebla, Pue.

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i DEDIC ATORI A

A mi ma má

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ii AGR ADECIM IENTOS

A mi d irecto ra de tesis

Graci as por darm e las herramientas y la orientación para poder desarrollar este trabajo de investigación. Por infundi rme el interés de aprender más y por darme con su ej emplo el impulso para desarrollar esta profesi ón tan bella.

A mis fa milia res y a migos

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iii

ÍNDICE

Introducció n

Capítulo 1. La figura del condominio... 1

1.1. Antecedentes del condo mi ni o ... 1

Antecedentes del condo mi ni o en Méxi c o ... 2

Antecedentes del condo mi ni o en l a ci udad de Puebl a ... 3

Deno mi naci ón de condomi ni o ... 9

1.2. Característi cas y ti pos de condomi ni o ... 8

1.3. Térmi nos apl i cabl es para el condomi nio ... 9

1.4. Concepto de i ndi vi so y proi ndi vi so ... 13

Capítulo 2. Leyes y normatividad ... 15

2.1. Marco nor mati vo ... 15

2.2. Códi go Ci vil del Estado de Puebl a ... 16

2.3. Ley sobre Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Puebla .. 20

2.4. Ley de Fraccionamientos y acciones Urbanísticas del Estado de Puebla .. 22

2.5. Ley de Catastro del Estado de Puebla ... 25

Capítulo 3. Características particulares del condominio analizado... 28

3.1. Ubicación del terreno ... 33

3.2. Requisitos para licencia de construcción ... 34

3.3. Memoria Descriptiva... 35

3.4. Descripción de cada unidad privativa ... 38

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iv

Capítulo 4. Régimen de Condominio (caso práctico)... 53

4.1. Metodología utilizada para establecer la tabla de indivisos... 53

4.2. Reglamento de condóminos ... 54

4.3. Propuesta de soluciones ... 72

Conclusiones ... 75

Bibliografía ...

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Introducción

En Mé xi co a parti r de l os años 7 0 se presenta un creci mi ento pobl aci onal . Con esta si tuaci ón surge un i ncremento en el desarroll o urbano donde aparece l a necesi dad de crear otros centros de pobl aci ón, en l os cual es, l a mayor parte del terreno se pueda aprovechar . Es así co mo se e stabl e ce una nueva modal i dad en l a vi vi enda , una oferta habi taci onal a través de desarroll os en condo mi ni o .

Al despl egar el concepto de condomi ni o se tuvo l a exi genci a de pl anear y regul ar el me jora mi ento de l as zonas en l as que se construía l a vi vi enda. La evol uci ón en l a manera de rel aci onarse con l a soci edad ampl ío l a co mpl e ji dad de l a for ma de vi ncul arse entre l as personas que habi tan en conjunto.

La construcci ón generada por l os conjuntos habi taci onal es forjó l a di sti nci ón de l a fi gura del condomi nio .El condómi no se perci be co mo una soci edad, en l a cual , se deben segui r l os pri nci pi os de l egal i dad.

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En el caso de estudi o, l a ci udad de Puebl a es una de l as enti dades donde el creci mi ento pobl aci onal en l os úl ti mos años ha experi mentado un gran desarroll o a n i vel económi co, soci al , de mográfi co y urbano.

Por l o tanto, este i ncremento per mi te produci r espaci os para habi tar zonas donde el terri tori o se encuentra concentrado en un sector ubi cado con l a mayoría de l os servi ci os públi cos.

Actual mente en el muni ci pi o de Puebla y San Andrés Chol ul a se vi suali za un aumento dentro del ramo de l a construcci ón . Surge el l anzami ento de proyectos i nmobi l i ari os refl ejados en desarroll os co merci al es y de vi vi enda tanto hori zontal como verti cal .

Exi ste una tendenci a de verti cali zaci ón en l a vi vi enda . Esto da un auge en el rubro de l a construcci ón con característi cas parti cul ares .

El te ma de i nvesti gaci ón a tratar abarca l a edi fi caci ón de vi vi enda verti cal en l os l ími tes del mun i ci pi o de Puebl a.

Al construi r proyectos ci mentados en un sol o predi o, se sati sface l a necesi dad de vari as fa mi li as i ntegradas en un i nmuebl e. Identi fi cando así l a fal ta de i ntegraci ón adecuada de l as áreas co munes.

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Tanto a ni vel federal como estatal e xi sten di versas l eyes qu e regul an l a propi edad, por eje mpl o: El Códi go Ci vil , Ley sobre Régi men en Propi edad en Condomi nio, Ley de Fracci onami entos y Ley de Catastro entre otras que abordare mos más adel ante.

Si di sti ngui mos el ti po de vi vi enda antes menci onada en su aspecto de propi edad debe estar consti tui da dentro de un régi men de condo mi ni o. Bajo esta modal i dad se pueden concebi r proyectos donde se en cuentra i mpl íci to un derecho de copropi edad sobre el ementos y partes co munes.

En nuestra acti vi dad dentro de l a val uaci ón , exi sten di versos factores donde encontra mos ayuda para el análi si s donde se deter mi na el val or de un bi en ya sea tangi bl e o i ntangi bl e .

Al i ntegrar el aval úo e s de suma i mportanci a el cui dado de la i nformaci ón en l a base de datos, si endo una fuente fi dedi gna para l l egar a un me jor resul tado.

Es i ndi spensabl e veri fi car el desarrol l o correcto de l os proyectos. Tenemo s l a obli gaci ón de cotejar l a i nformaci ón adqui ri da cuando va mos a real i zar el estudi o de un in muebl e, i nvol ucrando toda l a i nformaci ón co mo puede ser: l a i nfraestructura dotada a l a zona, val or del terreno, si tuaci ón l egal del predi o, etc.

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El val uador t i ene conoci mi entos de l as l eyes general es, l as l eyes estatal es apli cabl es a l os muni ci pi os, l os regl amentos y l a normati va exi stente necesari a para que no haya un i ncumpl i mi en to en l a l ey.

Por l o antes menci onado el val uador representa una ayuda y asesoría en l os proyectos. Si desde un i ni ci o al constructor o desarroll ador, se l e da l a asesoría para el sustento correcto de l a i nformaci ón apoya do con su conoci mi ento , el proceso puede ser más fl ui do y correcto en el proceso l egal .

Esta i nvesti gaci ón se refi er e a un proyecto desarroll a do como vi vi enda verti cal de ni vel resi dencial i ntegrado en un régi men de condo mi ni o . Comprende 2 etapas c on áreas pri vati vas y de uso co mún.

Al ser una propi edad en condo mi ni o todas l as partes gozan de un porcentaje de di cha propi edad. En este caso al val uador se l e presenta l a oportuni dad de poder interveni r en estos pl anes de desarroll o de vi vi enda . Donde l a oferta y l a de manda va n en creci mi ento .

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Ade más , se presenta un regl amento donde se establ ecen l os l i neami entos para l a convi venci a de l os usuari os. El trabajo a desarroll ar consi ste en anali zar l a probl emáti ca presentada . En caso de no i ntegrar un régi men de condo mi ni o adecuadamente se di fi cul ta l a adqui si ci ón del bi en, afectando di recta mente al proceso val uatori o.

La fal ta de datos, l a i ncongruenci a de l a i nformaci ón, afecta el val or de l as uni dades .Si no se ti ene l a certeza del cál cul o de l as áreas pri vati vas y sus respecti vos co mpl ementos se puede deter mi nar un val or erróneo .

La i nformaci ón conteni da dentro d el régi men de condo mi ni o ti ene l a fi nali dad de hacer una descri pci ón del predi o, pl asmar l as m edi das y col i ndanci as, cal cul ar l as áreas pri vati vas y bi enes comunes representados en metros cuadrados de superfi ci e conteni dos en l a tabl a de i ndi vi sos.

Uno de l os objetos de este te ma de estudi o es dar a conocer l a acti vi dad del val uador .Este no sól o val úa i nmuebl es, ti ene l a capaci dad de i ntervenir desde el i ni cio del proyecto si endo un apoyo co mo anteri or mente se menci ona.

Puede generar e i ntegrar el régi men de condomi n i o aportando un el emento e senci al para el aval úo . Anali za l os parámetros que se deben to mar en cuenta para l a determi naci ón de l a tabl a de i ndi vi sos

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característi cas , se anali za l a normati va apli cabl e para l a i ntegr aci ón del régi men de condo mi ni o en un caso prácti co

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Capítulo 1. La figura del condominio

En el presente capítul o , se abordan el concepto de condo mi ni o, l os factores i nvol ucrados para su desarroll o en Méxi co y en el muni ci pi o de Puebl a. A su vez, se presentan , bre ve mente , l os antecedentes de l a vi vi enda en condomi ni o en l a ci udad de Puebl a. Por úl ti mo, s e i ncl uyen l as caracterí sti cas y térmi nos que se requi eren en el caso de l a consti tuci ón d el condomi ni o.

1.1. Antecedentes del condomi nio

El concepto de condo mi ni o provi ene desde l a época ro mana . Anti gua mente , cuando moría el padre de fami l i a, se formaba entre sus herederos una soci edad ll amada consortium ercto non c ito. Est o si gni fi caba l a exi stenci a de una propi edad i ndi vi sa sobre l os bi enes del di funto.

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35-40). El ori gen del condomi ni o fue el así l l amado consort ium. Su estructura y característi cas consti tuyen el antecedente de este i nsti tuto donde el propi etari o obti ene l a di sposici ón sobre un bi en.

Antecedentes del condomi nio en Mé xico

En Mé xi co, el i ncremento de mográfi co i ni ci ado en l a década de l os

cuarenta pl anteó una gran demanda h abi taci onal en l as zonas urbanas.

Se i ni ci a una nueva etapa en l a construcci ón de vi vi enda masi va co mo

respuesta a l a demanda que i mponía e l creci mi ento pobl aci onal .

A ni vel federal en 1954 se decretó la pri mera l ey condomi nal : l a

Ley Sobre el Régi men de Propi edad y Condo mi ni o de l os Edi fi ci os

di vi di dos en pi sos, departamentos, vi vi endas o l ocal es. Con esta l ey se

regi stra l a i mporta nci a del con cepto de condomi ni o, si endo un avance

si gni fi cati vo en este rubro.

Ya en l a época de l os setenta , se i mpl e menta una pol íti ca de

apoyo a l a vi vi enda por parte del sector públi co. En el año de 1972 , se

funda el Insti tuto del Fondo Naci onal de l a Vi vi enda para l os

Trabajadores (INFONAVIT ). Para 197 4 , se publ i ca l a Ley General de

Pobl aci ón en el di ari o Of i ci al de l a Federaci ón . El objeti vo de esta l ey

era regul ar l os fenómenos soci al es y económi cos que afecta ban a l a

pobl aci ón . Se buscaba i ntegrar l as políti cas de vi vi enda para contri bui r

al desarroll o de l a soci edad que de mandaba un espaci o para

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Asi mi s mo, se e xti ende a 89 ci udades l os progra mas de crédi to y de

fi nanci ami ento para l a construcci ón de vi vi endas. Por l o tanto, se i ni ci ó

un período de gran i mpul so a l a construcci ón de conjuntos

habi taci onal es, l os cual es se caracteri zaron por al canzar grandes

di mensi ones que debían contar con un i mportante equi pami ento y

di versas áreas de uso soci al . A partir de l os ochenta , se regi stra una

transfor maci ón en l as característi cas de l os conjuntos co mo resul tado

de l os cambi os en l a pol íti ca habi t aci onal .

A di ferenci a de otras ti pol ogías de vi vi enda, l os conjuntos

habi taci onal es se di sti nguen por contar con dos ti pos de espaci os, l os

de uso pri vado (o do mé sti co) y l os de uso col ecti vo. Desde el punto de

vi sta l egal , esto i mpl i ca que l os habi tantes de l os conjuntos reúnen l a

propi edad pri vada de l a vi vienda y l a propi edad col ecti va de l as áreas

de uso soci al . A esta for ma de propi edad se l e denomi na condo mi nal y

está jurídi ca mente reconoci da y regul ada por l a L ey de Propi edad en

Condo mi ni o (Esqui vel , 2007) .

Antecedentes del condomi nio en la ciudad de Puebla

La zona metropo l i tana de Puebl a es una de l as cuatro más grande s

de Mé xi co en cuanto a pobl aci ón se refi ere. E sta metrópol i presenta su

mayor auge al rededor de l os años 60, con l a construcci ón de l a

carretera que co muni ca l os estad os d e Mé xi co y Puebl a en 1962. En el

peri odo de 1970 -1990, su área urbana i ni ci ó el creci mi ento

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se ubi caron en l os l ími tes del muni c i pio de Puebl a, que propi ci o su

expansi ón .

La construcci ón del aeropuerto i nternaci onal Hermanos Serdán

cerca de l a carretera Puebl a -Méxi co y el transporte accesi bl e generó

ca mbi os en l a di ná mi ca pobl aci onal y el te ji do urbano. En 1972 , se

autori za l a construcción de l a segunda parte de l a carretera, es así

co mo Puebl a se convi rti ó en un punto que arti cul aba l a capi tal de

Mé xi co con Tl axcal a, Veracruz, Chi apas, Tabasco y Oa x aca.

Actual mente , el muni ci pi o de Puebl a si gue creci endo de manera

radi al y ti ene como centro l a ci udad de Puebl a , l a cual al berga a más

de l a mi tad de l a pobl aci ón de l a zona metropol i tana entre Puebl a y

Tl axcal a. El área metropol i tana de l os muni ci pi os de Puebl a crece cada

día má s debi do a l a pobl aci ón de otros estados. Esta pobl aci ón se

si ente atraída por l as venta jas que l a ci udad ofrece a co mparaci ón de

otros estados.

El creci mi ento de l a ci udad de Puebl a , graci as a su poder

econó mi co sobre todo en l a i ndustri a texti l , formó di versos

asenta mi entos i rregul ares, l os cual es se extendi eron haci a l a zona del

estado de Tl axcal a , for mando el áre a metropol i tana. La apertura de

di versas aveni das hi zo más di námi ca l a movi l i zaci ón de l a Metrópoli y

su creci mi ento urbano, co mo fue l a i na uguraci ón de l a aveni da

Di agonal Defensores de l a R epúbli ca, haci a el norte de l a ci udad de

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En l a década de l os setenta, se construyen otras dos vi ali dades

i mportantes co mo son l a aveni da Quetzal cóatl que conecta l a ci udad de

Puebl a con Chol ul a y el segundo tramo de l a carretera Méxi co -Puebl a

en 1962. Si endo esta úl ti ma de vi tal i mportanci a para el d esarroll o

geográfi co, pues generó una acti vi dad soci al y econó mi ca tan grande

que genera l a expansi ón de l os muni ci pi os. Esto, i ndudablemente , provocó el aumento de l a de manda de vi vi enda de Puebl a y Tl axcal a.

La carretera que unía a Puebl a con Chol ul a se vol vi ó una avenida

más de l a ci udad. L a conurbaci ón entre ambo s ci udades fue i nevi tabl e,

mi s mo he cho que sucedi ó en l a ci udad de Puebl a con l a construcci ón

de l a aveni da Atli xcayotl . Otro Factor i mportante que i nfl uenci o a l a

i nmi graci ón de personas a l a metrópo l i pobl ana fue el estab l eci mi ento

de l a pl anta auto motri z Vol ks wagen de Mé xi co en 1965, aunado al

terremoto de l a ci udad capi tali na en 1985.

Por l as ci rcunstanci as antes menci onadas, en l as úl ti mas do s

décadas, l a Metrópol i al canzó ni veles de creci mi ento urbano. Esto

per mi ti ó l a construcci ón d e nuevas formas de vi vi enda en l a ci udad de

Puebl a como son l os mul ti fa mi l i ares . Los desarroll os construi dos fueron

La Haci enda, La Margari ta, Amal uca n, Bosques de San Sebas ti án y

asenta mi entos i rregul ares que i rrumpían con el ordenami ent o del teji do

urbano de l as ci udades.

A parti r de 1975 , se construye n l os pri meros con junto s

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hori zontal y mi xto . El pri mer e je mpl o de mul ti fami l i ar edi fi cado en l a

ci udad de Puebl a fue en l a zona de Amal ucan. En el pl ano l egal , una

de l as pri meras medi das para regul ar este ti po de desarrol l os , que se

dan en asenta mi entos conurbados , fu e l a Ley de Fracci ona mi entos de

terrenos en 1979. En esta época d e construcci ón de l os pri meros

conjuntos habi taci onal es mul ti fami l iares, para l os val uadores se

presenta el probl ema de co mo val uar este ti po de i nmuebl es, con

característi cas nuevas , donde se ti ene una propi edad pri vati va pero a

su vez se co mparten áreas de uso co mún.

Para el año de 1979, se con struye l a uni dad habi taci onal más

grande de Puebl a. L a uni dad habi taci onal l a Margari ta fue reali zada por

el INFONAVIT ., l a cual al berga a 36,0 00 h abi tantes en un terreno de 1

mi l l ón de m².Si n duda, entre el peri odo de 1970 a 1980 se da un mayor

creci mi ento de l a ci udad haci a todos su s extre mos, i ni cia el auge de l a

pro moci ón i nmobi l i ari a. Ya en l os noventas , l a ci udad de Puebl a se

caracteri za por su tendenci a a l a expansi ón del área urbana.

En consecuenci a de l a necesi dad de vi vi enda de l a pobl aci ón ,

debe exi sti r en l os desarrol l os habi tacional es un entorno apto , con es te

a mbi ente, l os resi dentes pueden di sfrutar de espaci os donde puedan

desenvol ver sus acti vi dades adecuadamente.

Una de l as formas para resol ver el probl ema de segregaci ón

urbana, se da con el ori gen de l a vertical i dad en l a ci udad . Con esto se

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(Sánchez Corral , 2010) . Como parte funda mental para el creci mi ento

organi zado del terri tori o y el acel erado desarrol l o urbano , surge l a

necesi dad de contar con un or dena mi ento jurídi co . En este

ordenami ento se deben establ ecer las bases para regul ar de forma

adecuado todo desarroll o habi taci onal .

Por l o tanto , se enri quece l a Ley de Fracci onami entos en el año de

2004. En esta l ey se tratan di versos te mas para l a correcta ejecuci ón

de l os desarroll os habi taci onal es . Ade más se apl i can otras l eyes,

donde se to ma en cuenta l a propi edad en régi men de condo mi ni o , estas

l eyes se menci onan más adel ante.

Por l o que respecta a l a val uaci ón, al mo mento de val uar l a uni dad

de vi vi enda , se presentan co mpl i caci ones, en vari os casos al no estar

bi en consti tui do el r égi men de condomi ni o, sól o se toma en cuenta el

área pri vati va. Las áreas co munes n o se i ntegran debi do a que no

están regi stradas como debi era ser en el régi men , por tanto, l as áreas

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8 Denomi nación de co ndominio

Se l e denomi na condo mi ni o al grupo de departamentos , vi vi endas,

casas, l ocal es o naves de un i n muebl e, construi dos en for ma verti cal ,

hori zontal o mi xta. Este ti po de con strucci ones son suscepti bl es de

aprovecha mi ento i ndependi ente , por tener sali da propi a a un el emento

co mún. El dueño posee un derecho s i ngul ar y excl usi vo de propi edad

sobre su i nmuebl e . Los condó mi nos co mparten un derecho de

copropi edad sobre l os el ementos y partes co munes del i nmuebl e,

necesari os para su adecuado u so o disfrute.

1.2. Características y tipos de condomini o

Los condo mi ni os de acuerdo con sus característi cas de estructura o uso, podrán ser:

1. Ate ndiendo a su est ructura

a. Condominio ve rtical. Se establ ece en aquel i nmuebl e

edi fi cado en vari os ni vel es en un terreno común, con uni dades de propi edad pri v ati va y derechos de copropi edad .

b. Condominio horizo ntal. Se consti tuye en i nmuebl es con

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copropi edad para el uso y di sfrute de l as áreas del terreno, construcci ones e i nstal aci ones destinadas al uso co mún.

c. Condominio mixto. Es aquel for mado por condo mi ni os

verti cal es y hori zontales.

2. Ate ndiendo a su uso

a. Habi taci onal . Son aquell os i nmuebl es en l os que l a uni dad de propi edad pri vati va están desti nadas a l a vi vi enda;

b. Co merci al o de servi ci os. Son aquel l os i nmuebl es en l os q ue l a uni dad de propi edad pri vati va, es desti nado a l a acti vi dad propi a del comerci o o servi ci o permi ti do;

c. Industri al . Son aquel l os en donde l a uni dad de propi edad pri vati va, se desti na a acti vi dades per mi ti das propi as del ra mo;

d. Mi xtos. Son aquel l os en donde l a uni dad de propi edad pri vati va, se desti na a dos o más uso s de l os señal ados en l os i nci sos anteri ores.

1.3. T érminos aplicables para el condominio

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Asa mblea Gene ral. Es el órgano má xi mo del condo mi ni o;

consti tuye l a má xi ma i nstanci a en la to ma de deci si ones donde se expresen y di scuten asuntos de i nterés propi o y común cel ebrada en l os térmi nos de l a Ley.

Ad minist rador. Ti ene l a facul tad de ad mi ni strar l a propi edad de

condo mi ni o. El regl amento de l ey indi ca que exi sten dos ti pos de ad mi ni stradores.

Áreas y bie nes de uso común. Son aqué l l as que pertenecen en

for ma proi ndi vi so a l os condómi nos y su uso estará regul ado por esta Ley, su Regl a mento, l a Escri tura Consti tuti va y el Regl amento Interno.

Asa mblea gene ral. Es el órgano má xi mo del condo mi ni o .

Consti tuye l a má xi ma i nstanci a en l a to ma de deci si ones cel ebrada en l os térmi nos de l a Ley. En l as reuni ones de asa mbl ea, se e xpresan y di scuten asuntos de i nterés propi o y de i nterés común.

Condominio. In muebl e cuya propi edad pertenece proi ndi vi so a

vari as personas .

Condómino. Persona físi ca o moral , propi etari a de una o más

uni dades de propi edad pri vati va . Cel ebrado el contrato de compra, l l ega a ser propietari o bajo el régi men de propi edad en condomi ni o.

Comité de vigila ncia. Órgano de cont rol y vi gil anci a i ntegrado por

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to mados por l a Asa mbl ea General en torno a todos l os asuntos co munes del condo mi ni o.

Comités. Están for mado s por condó mi nos o poseedores de

uni dades de propi edad pri vati va que se organi za para reali zar acti vi dades que ati enden al gunos servi ci os compl e mentari os a mbi ental es, preventi vos contra si niestros y pro mueven l a cul tura condo mi nal en benefi ci o de l a co muni dad. Son i nstanci as de autogesti ón, atempora l es y no obl i gatori as, su número i ntegrante varía, y se confor man entorno a ob jeti vos co ncretos.

Consejo de administradores. Órgano coordi nador del condomi ni o

subdi vi di do y/o conjunto condo mi nal , integrado por l os admi ni stradores, en el que se di scuten y resuel ven l os asuntos de i nterés co mún.

Conjunto condomi nal. Toda aquel l a agrupaci ón de dos o má s

condo mi ni os construi dos en un solo predi o, si empre que cada uno de di chos condomi ni os conserve para sí áreas de uso excl usi vo, y a su ve z exi stan áreas de uso co mún para todo s l os condomi ni os que i ntegran el conjunto de referenci a.

Cuota ordina ria. Canti dad monetari a acordada por l a Asambl ea

General , para sufragar l os gastos de a d mi ni straci ón, manteni mi ento, de reserva, operaci ón y servi ci os no i ndi vi dual i zados de uso común.

Cuota extrao rdina ria. Canti dad monetari a acordada por l a

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Escrit ura Constit uti va. Docu mento públi co, medi ante el cual se

consti tuye un i nmuebl e bajo el régi me n de propi edad en condomi ni o .

Reglamento inte rno. Es el i nstrumen to que regul a el uso de l as

áreas co munes y e stabl ece l as bases de sana co nvi venci a al i nteri or del condomi ni o, el cual compl e menta y especi fi ca l as di sposi ci ones de esta Ley de acuerdo a l as característi cas de cada condo mi ni o.

Reglamento. Es el Regl amento de l a Ley de Propi edad en

Condo mi ni o.

Sanció n. Mul ta o medi da de apremi o i mpuesta al condómi no o

poseedor que vi ol e l a Ley, su Regl amento, l a Escri tura Consti tuti va, el Regl amento Interno y de más l eyes apl icabl es.

Sesiones del consejo. Mecani s mo de to ma de deci si ones

confor me a l as facul tades otorgadas en l a Asa mbl ea General del condo mi ni o subdi vi di do y/o conjunt o condomi nal , cuyas sesi ones podrán ser ordi nari as o extraordi nari as.

Unidad de propiedad privativa. Es el departamento, vi vi enda,

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13 1.4. Concepto de indiviso y pro i ndiviso

Los propi etari os o condómi nos ti enen un derecho si ngul ar y

excl usi vo de propi edad sobre su departa mento, vi vi enda, l ocal , casa o

área. Ade más, ti enen un derecho de copropi edad sobre l os el ementos y

partes co munes del i nmuebl e, necesari os para su adecuado uso y

di sfrute.

Para l a consti tuci ón de un régi men en propi edad en condomi ni o, se

requi ere asi gnar l os i ndi vi sos a cada una de l as propi edades pri vati vas

que consti tuyen el condo mi ni o . Este i ndi vi so represe nta un porcentaje

de l a unidad, que es el todo de l a uni dad condo mi nal .

Estos i ndi vi sos señal an el porcentaje de l a propi edad que l e

corresponde a un condó mi no, así co mo el porcentaje d e derechos que

l e corresponden. El i ndi vi so debe ser asi gnado en l a con sti tuci ón de l os

condo mi ni os y debe ser cal cul ado técni camente por un val uador . Est o es para i ntegrar adecuadamente l as partes que l e corresponden en derecho de propi edad a un condómi no.

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Cuando dos o más personas son propi etari as de un mi s mo bi en se produce una copropi edad o proi ndi vi so sobre un i nmuebl e. L as cuotas de cada co munero son i ndi vi sas, no se puede i denti fi car en el espaci o sobre una porci ón concreta de terreno, se representa por medi o de porcentajes en l a propi edad .

Sol a mente se podrán ma teri ali zar o di vi di r cuando termi ne l a

copropi edad medi ante l a transmi si ón a un tercero o l a adjudi caci ón de

l a propi edad total del bi en en favor de uno sol o de l os propi etari os. La

i mportanci a del i ndi vi so es pri mordi al, por el l o se concl uye que es l a

base para poder e jecutar un aval úo de mane ra correcta, si n esta

i nformaci ón se puede l l egar a obtener un resul tado si n veraci dad.

Los puntos menci onados en este capítul o presentan l os

antecedentes de l a i ntegraci ón del régi men de condo mi ni o en el

muni ci pi o de Puebl a . En el capítul o si gui ente , se aborda l a normati va

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15

Capítulo 2. Leyes y norm atividad

Las l eyes son nor mas jurídi cas es tabl eci das por l as autori dades para darnos l a pauta de cómo debe mos conduci rnos en di ferentes aspectos en l a soci edad. En el d esarroll o de nuestra acti vi dad val uatori a, l a l ey nos ordena, prohíbe o permi te ci ertos pará metros para to mar en cuenta dentro de nuestro trabajo.

El desarrol l o de este capítul o pl antea l os li neami entos en l os cual es nos basamos para l a consti tuci ón de un régi men en condo mi ni o.

2.1 Marco normati vo

Las normas, son reglas que se destinan para darle orden a un asunto en

específico. Estas norma s pueden ser regl amentos donde se generan

obli gaci ones y derechos. Por consi gui ente para l a sana convi venci a de l as personas que habi tan una construcci ón dentro del régi men de condo mi ni o, se establ ece un regl amen to que conti ene l as bases para el adecuado trato entre l os condómi no s.

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consti tuci ón, modi fi caci ón, organi zaci ón, funci onami ento, ad mi ni straci ón del régi men así co mo regul ar l as rel aci ones entre l os condó mi nos medi ante l a concil i aci ón.

A conti nuaci ón, se exponen breveme nte l as característi cas de l códi go y l as l eyes apli cabl es para el régi men de condo mi ni o.

2.2 Código Civil del Estado de Puebla

El Códi go Ci vil es un conjunto de no r mas donde se ordena y si stemati za un cuerpo l egal . Ti ene por objeto regul ar l as rel aci ones ci vil es de l as personas físi cas y jurídi cas ya sea pri vada o públi ca .

En el Códi go Ci vil del estado de Puebl a dentro del li bro tercero denominado “Bienes”, se regula la institución del régimen de

propi edad y condomi ni o. En esta l ey s e c onte mpl a que el régi men de propi edad en condomi ni o puede ori ginarse en l as si gui entes maneras: 1. Cuando l os di ferentes pi sos, departa mentos, vi vi endas o l ocal es de que consi ste un e di fi ci o, pertene cen a di sti ntos dueños.

2. Cuando se construya un edi fi ci o para vender a personas di sti ntas l os di ferentes pi sos, departa mentos ,vi vi endas o l ocal es, si exi ste un el emento co mún q ue sea i ndi vi sibl e;

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Para consti tui r el régi men de propi ed ad en condo mi ni o ya sea verti cal , hori zontal o mi xto, el propi etari o o propi etari os deberán decl arar su vol untad en l a escri tura públ i ca donde se hará constar:

1. Las di mensi ones y l i nderos del terreno así co mo una descri pci ón general del edi fi ci o.

2. La descri p ción de cada l ocal , su nú mero, medi das, col i ndanci as y demás datos para i dentifi carl o.

3. El val or total del i nmuebl e y el que corresponda a cada uni dad.

4. El desti no general del edi fi ci o.

5. Los bi enes de propi edad co mún, su desti no con l a especi fi caci ón y detall es.

6. Constanci a de l as autori dades co mpe tentes en materi a de construcci ones urbanas y de sal ubri dad, de que el edi fi ci o construi do reúne los requi si tos que deben tener este ti po de construcci ones.

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Sol a mente por acuerdo unáni me de l os condó mi nos, se podrán modi fi car en escri tura públi ca, el destino general del edi fi ci o. Una vez establ eci do el régi men de propi edad en condo mi ni o, sól o se podrá exti ngui r por acuerdo unáni me de l os c ondó mi nos.

Dentro de l artícul o donde se tratan l os bi enes propi os y bi enes co munes, se establ ece l os si gui entes :

1. Cada condó mi no será dueño excl usi vo de su uni dad y condueño de l os el ementos y part es del edi fi ci o que se consi deren comunes .

2. El derecho de l os condómi nos para usar l os bi enes comunes será i gual , i ndependi entemente del val or de l a parte pri vati va de cada uno de el l os, fi jado en l a escritura consti tuti va.

3. Los condó mi nos son condueños de: suel o, subsuel o, ci mi entos, sótanos, vestíbul os, jardi nes, corredores y escal eras qu e sean de uso comú n. Tambi én de l ocal es desti nados a l a admi ni straci ón, aloja mi ento del portero, i nstal aci ones, aparatos y de más ob je tos que si rvan al uso o di sfrute común.

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Referente a l a admi ni straci ón y l as asambl eas, l os edi fi ci os so meti dos a régi men de propi edad en condo mi ni o, serán ad mi ni strados por l a persona físi ca o jurídi ca que asi gne l a mayoría de l os condómi nos.

El admi ni strador será nombrado en l a pri mera asa mbl ea de condó mi nos. El ad mi ni strador será el encargado de cui dar l os bi enes y servi ci os co munes, ad mi ni strar y con servar el condo mi ni o y eje cutar l os acuerdos de asambl ea de con dó mi nos entre otras cosas.

El regl amento de condó mi nos deter mi nará obli gatori amente l os si gui entes puntos:

1. Forma de desi gnaci ón y bases de remuneraci ón del ad mi ni strador.

2. Derechos y obl i gaci ones de cada uno de l os condómi nos . 3. Persona que presi di rá l as asambl eas.

4. El regl amento , sol o podrá modi fi carse por acuerdo unáni me de l os condómi nos.

Para l os gastos, obl i gaci ones y controversi as, l os condómi nos deberán contri bui r en proporci ón al número de metros cuadrados que tenga su uni dad, para l os gastos de ad m i ni straci ón, conservaci ón y operaci ón de l os bi enes y servi ci os comunes.

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2.3 Ley sobre Régime n de P ropiedad en Condominio del Estado

de Puebla.

La Ley que regul a el régi men de propi edad en condomi ni o para el estado de Puebl a se basa en l a congruenci a del Códi go Ci vil del estado de Puebl a .Ti ene por objeto establ ecer l as bases para regul ar l a consti tuci ón, organi zaci ón, funci onami ento, modi fi caci ón, ad mi ni straci ón y exti nci ón del régi me n de propi eda d en condomi ni o en el estado de Puebl a, así co mo su c onvi venci a soci al y sol uci ón de controver si as entre condómi nos y resi dentes, entre estos y su ad mi ni strador o comi té de Ad mi ni straci ón.

Así mi s mo regul ará l as re l aci ones entre l os condómi nos y/ o poseedores, entre éstos y su ad mi ni straci ón. Establ ecerá l as bases para resol ver l as controversi as que se susci ten con moti vo de tal es rel aci ones, medi ante l a conci li aci ón, si n perjui ci o de l a competenci a que corresponda a otras autori dades judi ci al es o admi ni strati vas.

En esta l ey, se indi ca en l os capítul os pri mero al se xto l os puntos antes descri tos en el Códi go Ci vil para el estado de Pue bl a. En el capítul o sépti mo nos habl a de l as autori dades y sus obli gaci ones que son l as si gui entes:

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habi taci onal es, comerci al es o de servi ci os no sujetos al régi men de condo mi ni o.

2. De manera se mes tral , l os ayunta mi entos real i zaran campañas tendi entes a l a promoci ón de l a cul tura condomi nal que contenga l os derechos y obl i gaci ones de condó mi nos y resi dentes, así co mo l as vías y proc edi mi entos a segui r en caso de una controversi a.

En caso de controversi a , l as sanci ones apli cabl es a los condó mi nos o resi dentes que i ncu mp l an con l as obli gaci ones de l a l ey o el regl amento de condó mi nos po drán ser mul tados con sal ari os míni mos.

Los procedi mi entos de arbi traje , se po drán i ni ci ar en caso de que l os admi ni stradores hayan i ncumpl i do por el mane jo i ndebi do de l os recursos que i ntegran l os fondos de ad mi ni straci ón, manteni mi ento y reserva.

En esta L ey se i ncl uye el concepto de cul tura condom i nal , se enti ende co mo todo aquel l o que contr i buya a generar l as acci ones y acti tudes que permi tan, en sana convi venci a, el cumpl i mi ento del objeti vo del régi men de propi edad en condo mi ni o.

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había un órgano que pudi era atender l as quejas o fal tas al regl amento, ade más se genera con ci enci a sobre l os condómi nos de l a i mportanci a de crear una cul tura condo mi nal .

2.4 Ley de Fracciona mientos y Accio nes U rbanísticas del

Estado de Puebla

Las di spo si ci ones de esta Ley, son de orden públi co y ti enen por objeto regul ar el control , vi gi l anci a y autori zaci ón de l os actos rel aci onados con el fracci onami ento, di vi si ón, subdi vi si ón, fusi ón, segregaci ón, l oti fi caci ón, re l oti fi caci ón y modi fi caci ones de l os i nmuebl es de propi edad pri vada, así co mo de l os desarrol l os en régi men de propi edad y condo mi ni o, en l os Muni ci pi os del Estado de Puebl a.

En esta l ey se establ ece que el acto de segregaci ón de u n sol o predi o del que resul ten di ez l otes o ed i fi caci ones, se consi derará co mo fracci ona mi ento , quedando su je to a l as di sposi ci ones de esta l ey.

Dependi endo de l as característi cas de cada uno de l os fracci onami entos se cl asi fi can en l os si gui entes ti pos:

1.- Habi taci onal urbano: a) Resi denci al

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2.- Habi taci onal sub urbano o rural : a) Resi denci al campestre

b) Agropecuari os

3.- Co merci al es y de servi ci os a) Co merci al es de venta al detal le

b) Co merci al es de venta al mayoreo y/ o bodegas c) De servi ci os

d) Mi xtos 4.- Industri al es

5.- De ce menteri os y parques funerarios

Los fracci onami entos habi taci onal es urbanos, deberán construi rse en terrenos que se encu entren dentro de l as áreas de consol i daci ón de creci mi ento del centro de pobl aci ón del que se trate o en terrenos próxi mos a otros fracci onami entos . Deben estar dotados de todos los servi ci os públicos muni ci pal es; se desti narán excl usi va mente a l a construcci ón de vi vi endas y sus servi ci os adi ci onal es, pueden ser uni fami l i ares, mul ti fa mi l i ares o de uso mi xto de conformi dad con l as densi dades, al turas o característi cas di spuestas en l os programas de desarrol lo urbano.

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En el títul o se xto de l a Ley de Fracc i onami entos, se presentan l as di sposi ci ones general es de l os desarroll os en condo mi ni o . El desarroll o en co ndomi ni o, se conoce co mo un con junto de departa mentos co nstrui dos en forma v erti cal , hori zontal o mi xta. Este conjunto es suscepti bl e de aprovecharse i ndependi entemente, por tener una sal i da propi a de el ementos co munes a l a vía públ i ca, perteneci entes a di sti ntos propi etari os.

Los propi etari os tendrán un derecho si ngul ar y excl usi vo de propi edad sobre su área pri vati va y de copropi edad sobre l os el ementos y partes co munes del i nmuebl e necesari o para un adecuado uso.

Los desarroll os en régi men de propi edad en condomi ni o, estarán sujeto s a l as di sposi ci ones del Códi go Ci vil para el Estado de Puebl a, el caso anali zado está cl asi fi cado co mo habi taci onal , su uso excl usi vo es para vi vi enda. El condomi ni o de acuerdo a su ti po se ti pi fi ca dentro de:

Condominio ve rtical. E s aquel edi fi cado en vari os ni vel es, en un

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Consi derando o tro punto i mporta nte, se encuentran l as obli gaci ones del fracci onador. Entre esas obli gaci ones , de confor mi dad con l o que establ ece l a l ey, debe ceder una parte del terreno a títul o de donaci ón gratui ta al ayunta mi ento correspondi ente.

En l a l ey se s eñal a que di cha donaci ón de superfi ci es será desti nada a áreas ecol ógi cas y equi pami ento urbano. Para el caso de fracci onami entos habi taci onal es urbanos, se deberá donar a títul o gratui to del ayuntami ento, un 20 % del área neta del fracci onami ento.

2.5 Ley de Catastro del Estado de Puebl a

La Ley de Catastro, nos ayuda para nor mar l a organi zaci ón y funci onami ento de l as propi edades donde se cl asi fi ca cual i tati vamente el suel o que forma el terri tori o de l a enti dad y de l as construcci ones reali zadas sobre el mi smo. Ti ene l a tarea de formar el padrón, regi stro o i nve ntari o de l os predi os exi stentes para su fá ci l l ocali zaci ón e i denti fi caci ón.

El Catastro, para efectos de esta Ley, es un si stema de i nformaci ón terri tori al para usos múl ti pl es, estructurado por un conjunto de regi stros, tanto gráfi cos c o mo nu méri cos que conti ene l os datos referentes al i nventari o de i nmuebl es, i nfraestructura y equi pami ento urbano de l a enti dad.

Ti ene por objeti vos general es:

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2. Deter mi nar l os val ores catastral es de l os bi enes i nmuebl es con apego a l a zoni fi caci ón catastral y de val ores uni tari os vi gentes , l os que servi rán entre otros para cal cul ar l as contri buci ones sobre l a propi edad i nmobi l i ari a.

El Insti tut o de Catastro, ti ene l a atri buci ón de d etermi nar l os val ores correspondi entes a b i enes i nmuebl es, revi sar y aprobar l os aval úos de éstos, con apego a l as n or mas y pol íti cas de val uaci ón apli cabl es. La valuaci ón de l as propi edades ti ene por objeto , asi gnar por procedi mi entos técni cos , un val or deter mi nado a l os i nmue bl es.

Dentro de l a cl asi fi caci ón de fracci onami entos , en el títul o cuarto, referente a l os fracci onami entos y condo mi ni os se establ ece que:

Para que l a autori dad en desarroll o urbano ot orgue l i cenci a o autori zaci ón para fracci onar, subdi vi dir, re l oti fi car o fusi onar un bi en i nmuebl e, requerirá al sol i ci tante l a constanci a respecti va del regi stro catastral del i nmuebl e. Asi mi s mo, remi ti rá men sual mente a l a autori dad catastral muni ci pal , una rel aci ón de l as autori zaci ones otorgadas.

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toda modi fi caci ón que se reali ce respecto a l a li cenci a o autori zac i ón i ni ci al .

La autori dad en desarroll o urbano remi ti rá a l a autori dad catastral muni ci pal , copi a del acta o docu mento en el que conste l a ter mi naci ón de l as obras de urbani zaci ón de l os fracci onami entos. En l os casos de condo mi ni os, fracci onami entos, subd i vi si ón, rel oti fi caci ón o fusi ón de bi enes in muebl es, podrá efectuar l as acci ones tendi entes a su regul ari zación, si n que esta e xcl uya de l as sanci ones conforme s a l a l ey.

Así pues, l as l eyes y códi go menci onados en este capítul o, nos dan una cl ara i dea de l os térmi nos apl i cabl es y l i neami entos que debe mos segui r para una correcta i ntegraci ón del régi men de condo mi ni o.

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Capítulo 3. Características particular es del condom inio

analizado

El condo mi ni o anal i zado es un proyecto habi taci onal , donde se edi fi can departamentos de ni vel residenci al . En el pl an ori gi nal , se consi deraba l a construcci ón de 3 módul os de departa mentos .el desarroll o habi taci onal se construye en un área de 6,396.17 m², en e ste proyecto se i ncl uyen áreas co munes por cada módul o. Las característi cas de cada módul o son l as si gui entes:

Edi fi cio A. Construcci ón de 8 ni vel es con 32 departamentos, en un ni vel subterráneo se encuentra el área de estaci ona mi ento, l as áreas co munes son: l obby, área de ad mi ni strac i ón, ci ne, gi mnasi o, bussi nes center, l udoteca , jardín y área de asa dores.

Edi fi cio B. Construcci ón de 12 ni v el es con 57 departa mentos ,áreas co munes co mo gi mnasi o, al berca, vapor, área de regaderas y cancha de pádel .

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Planta Arquitectónica de proyecto original

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30 AREA

CONSTRUIDA

CONJUNTO

PLANTA BAJA T OR RE 1

T OR RE 2

Actual mente en el predi o B, se conte mpl a un edi fi co excl usi vo para áreas co munes deno mi nado a meni dades, e n el resto del terreno se constr uye un segundo módul o con 201 departa mentos y áreas co munes. Las áreas co munes serán, un sal ón de usos múl ti ples, sal ón de fi estas, terraza, l udoteca y en el úl ti mo ni vel un mi rador .

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Por l o consi guiente,d ebi do a este escenari o, en el desarrol l o de l a i nvesti gaci ón se detecta un probl ema con este ca mbi o de proyecto.Al modi fi case y separar l as áreas del terreno origi nal ya no se puede to mar en cuenta co mo un con junto.

Ahora, el predio B se to ma co mo un condo mi ni o aparte. Esta si tuaci ón genera un tema en el aspecto l egal . Las áreas construi das en el predi o a ya no pueden pertenecer a l o constru i do en el predi o b y vi ceversa.

Los propi etari os que habi tan en l a torre A, l egal mente ya no pueden tener el goce de l as áreas co munes i ntegradas en el nuevo edi fi ci o y a su vez l os condó mi nos que habi ten en el predi o B no podrán gozar de l o construi do en el otro edi fi ci o.

En este ti po de condomi ni os para anali zar , al val uador se l e presentan probl emas tanto técni cos co mo l egal es. Se deben tomar en cuenta l os si gui entes aspectos para poder dar una propuesta de sol uci ón .

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2. En el aspecto l egal , el notari o, para ayudar a resol ver este probl ema puede real i zar un conve ni o de uso, otra opci ón es que a l os condó mi nos l es sea otorgada una me mbresía donde s e i ndi quen l os derechos y obl igaci ones de cada condómi no para el uso de á reas co munes .

3. El val uador puede real i zar l a tabl a de i ndi vi sos conforme a l as superfi ci es que se mane jen en l a escri tura para que coi nci dan l os datos regi strados y no se genere un mal cál cul o, de no ser así al no coi nci di r l os datos no se puede determi nar un val or real .

4. Para el anál i si s de l os i ndi vi sos de un condó mi no verti cal se to mará en cuenta el área de recuperaci ón del terreno, el i ndi vi so que corresponde al área privati va, el i ndi vi so al área co mún construi da y el i ndi vi so al área co mún abi erta.

Debi do a l os probl emas antes menci onados sol o se toma co mo objeto de estudi o el predi o b, como ca so prácti co se to marán en cue nt a 12 uni dades pri vati vas, el área de ame ni dades y jardín.

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3.1 Ubicación del terre no, medidas y col indancias

El terreno donde se construye el proye cto habi taci onal , se ubi ca en l a Reserva Terri tori al Atl i xcayotl , en San Andrés Chol ul a, Puebl a.

Medidas y coli ndancias del T erre no

El terreno del predi o b, cuenta con u na superfi ci e de 3716.45 m² Col i nda en 80.59 m al noroeste con un pre di o veci no (propi edad pri vada); 81.75m al noreste con un pr edi o veci no (propi edad pri vada); 24.72 m al sureste con cal l e Guadal upe ; 48.82m al suroeste con área co mún; 9.01 m al sureste con área co mún; 48.27 m, al sureste con terreno coli ndante ; y 30.69m al suroeste con predi o veci no (propi edad pri vada).

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3.2 Requisitos para licencia de const ruc ción

Para el trá mi te de l a l i cenci a de construcci ón, se debe consi derar l a guía que se ti ene para recabar docu mentos . En l a Ley de Fracci onami entos y Acci ones Urbanísti cas del Estado de Puebl a, l os docu mentos requeri dos son l os si gui entes :

1.- Di ctamen de u so de suel o

2.- Facti bili dad de dotaci ón de servi cio de agua potabl e y drenaje sani tari o, i ncl uyendo l a toma de agua potabl e con medi dores y descargas

3.- Facti bili dad de dotaci ón de servici os de e nergía el éctri ca y al umbrado públ i co

4.- Estudi o de i mpacto urbano sustent abl e, en su caso 5.- Di ctamen de i mpa cto a mbi ental

6.- Escri turas del terreno

7.-Acta consti tuti va de l a empresa

8.- Me mori a descri pti va del proyecto que contenga: Pl ano de l ocal i zaci ón

Pl ano topográfi co Pl ano de conjunto

Proyecto arqui tectóni co, i nstal aci ones y estructura con me mori as de cál cul o

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Todos l os trá mi tes para l a l i cenci a deberán estar aval ados por un Di rector Responsabl e de Obra y corresponsabl e que sean necesari os, debi damente regi strados.

3.3 Memo ria descripti va

Descri pci ón del conjunto

El conjunto habi taci onal está comp uesto por dos edi fi ci os: un edi fi ci o de ameni dades equi pado para real i zar di ferentes acti vi dades deporti vas, este edi fi ci o forma parte de l as áreas co munes, el segundo edi fi ci o cuenta con 201 departamentos di stri bui dos en 24 ni vel es.

Descri pci ón del Área de Ameni dades

Es una construcci ón de 2 ni vel es que al berga l as Ameni dades del desarroll o como son: al berca con carril de nado, área de spa con baños y vesti dores, área de vapor y sauna, sal ón de usos múl ti pl es, gi mnasi o y cancha de Pádel Teni s. Para dar servi ci o a l a al berca se construi rá un sótano pa ra ubi car el cuarto de máqui nas donde se col ocará l a cal dera.

La superfi ci e total de construcci ón para l as Ameni dades es de 837.07 m², di stri bui dos de l a si gui ente forma : 556.69 m² para l a pl anta baja y 280.38 m² para l a pl anta al ta.

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Los acabados en muros son con apl anados de mortero -ce mento-arena, ter mi nados en pi ntura vi níli ca , en al gunas secci ones recubi ertos por materi al es pétreos ti po cantera , l os pi sos son de porcel anato anti derrapante y en el área de l a cancha de pádel es pasto si ntéti co . En cuanto a l os fal sos pl afones son a base de panel es de yeso compri mi do ter mi nados en pi ntura vi níli ca con especi fi caci ones según proyecto de acabados.

Descri pci ón del Proyecto de l a torre

La torre del conjunto , es un edi fi cio de departa mentos de 25 ni vel es, donde se ubi ca el área de departa mentos , cuenta con 5 sótanos de estaci ona mi ento. En l os sótanos se cuenta con 429 ca jones de estaci ona mi ento, de l os cual es 406 son estarán asi gnados a l os condó mi nos y 23 serán desti nados para vi si tas.

En l a pl anta baja del edi fi ci o se si túan áreas comunes si end o: l obby de acceso, sal ón de fi estas, sal ón de usos múl ti pl es, l udoteca y pati o de servi ci os.

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El edi fi ci o cuenta con d os módul os de ci rcul aci ones verti cal es, cada módul o cuenta con dos el evadores para condómi nos con capaci dad de 10 pasa jeros cada un o, un el evador de servi ci o con capaci dad para 13 pas ajeros y u n módul o de escal eras, estos co muni can el edi fi ci o desde el sótano 5 hasta el ni vel 24.

Il umi naci ón y venti l aci ón

La mayor parte de l os espaci os del edi fi ci o se encuentran i l umi nados y venti l ados de manera natural , se i nstal arán ventanas de proyecci ón con apari encia de fachada i ntegral . Al gunos baños y toi l ettes que no cuentan con ventil aci ón natural , por l o que se venti l arán por medi o de extracci ón mecáni ca . Todas l as coci nas se venti l arán por medi o de ca mpanas de extracci ón .

Si ste ma constructi vo

La construcci ón de este proyecto se basa en un si stema de marcos de concreto reforzado postensado, las l osas contarán con el mi s mo si stema. La ci mentaci ón superfi ci al contará con zapatas ai sl adas para reci bi r l as di ferentes col umnas del edi fi ci o, para l a ci mentaci ón profunda se resol verá con un si stema de pi las.

Acabados

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serán de cri stal cl aro y contarán con unos pasamanos de secci ón ci rcul ar de acero i noxi dabl e.

Los muros di vi sori os se harán con panel es de yeso compri mi do ti po y panel es de conc reto compri mi do, el acabado fi nal en áreas secas será pi ntura , en l as áreas hú me das se dará un acabado con porcel anato en lambri nes. El pi so que se i nstal ará es pi so l ami nado de 7 mm de espesor, en áreas hú me das se col ocarán l osetas de porcel anato

3.4 Descripción de cada unidad pri vativa

Co mo se menci onó anteri ormente se to man 12 departa mentos de di ferentes ni vel es y superfi ci es si endo l os si gui entes:

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DEPTO. No. B105

AL NORTE

10.00 AL SUR

1.16 CON DEPTO B104 0.20

2.40 CON DEPTO B104 0.05

6.30 CON DEPTO B104 AL PONIENTE

6.80 AL ORIENTE

6.65 CON DEPTO B106 CON VACIO

EN CINCO TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE CON DEPTO B104

CON DEPTO B104 CON DEPTO B108

NIVEL 1

SUPERFICIE TOTAL: 67.29 M2

MEDIDAS Y COLINDACIAS

NO RT

E

NIVEL 1

LOFT B110 DEP B109

DEP B112 A CCESO V ESTIBULO

R ECA MARA TERR AZA TERR AZA

N. P . T . +6.90

CON TERRAZASDEP B105

CON TERRAZA

N.P.T. +6.90 N.P.T. +6.90

85.85 M²

5.00 CON AREA COMUN DE ESTACIONAMINETO

AL SUR

4.20 CON AREA COMUN DE ESTACIONAMINETO

AL SUR

CON AREA COMUN DE ESTACIONAMIENTO EN UN TRAMO

CAJON DE ESTACIONAMIENTO DEPTO B105

SOTANO

SUPERFICIE TOTAL: 23 M2

CAJON 368

EN UN TRAMO EN UN TRAMO

EN SEIS TRAMOS DE NORTE A SUR

EN CINCO TRAMOS DE NORTE A SUR CON AREA COMUN DE ESTACIONAMIENTO

CON AREA COMUN DE ESTACIONAMIENTO

CON EDIFICIO CON TERRENO

CAJON 369

EN SEIS TRAMOS DE NORTE A SUR CON AREA COMUN DE ESTACIONAMIENTO

EN CINCO TRAMOS DE NORTE A SUR CON AREA COMUN DE ESTACIONAMIENTO

CON TERRENO CON EDIFICIO

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40

AL SUR Y PONIENTE

18.63

EN ONCE TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE CON LOFT B103 RECA MARAP RINCIPAL V ESTIDOR

RECÁ MARA P RINCIPAL E STUDIO RECA MARA RECA MARA

COCINA SALA COMEDOR

DEP B209

DEP B208 DEP B205

DEP B204 RECÁ MARA P RINCIPAL E STUDIO

A CCESO

N.P.T. +10.10 N.P.T. +10.1012.82 M²

20.41 M² N.P.T. +10.15 N.P.T. +10.15

DEP B201 10 PASAJEROSVEL. 1.75 m/s

ELEVADOR 10 PASAJEROSVEL. 1.75 m/s ELEVADOR 13 PASAJEROSVEL. 1.75 m/s SB

V ESTÍBULO ÁREA DE D UC TOS

E SCALERA DE S ERV ICIO

ELEVADOR 10 PASAJEROSVEL. 1.75 m/s

ELEVADOR 10 PASAJEROSVEL. 1.75 m/s ELEVADOR 13 PASAJEROSVEL. 1.75 m/s BS

ARRIBA 25.00 CON EDIFICIO

CON AREA COMUN DE ESTACIONAMIENTOS

CON MURO

CON TERRENO EN UN TRAMO EN UN TRAMO

EN UN TRAMO

CON AREA COMUN DE ESTACIONAMIENTOS CON MURO

CAJON DE ESTACIONAMIENTOS DEPTO 202 SUPERFICIE TOTAL: 25.00M2 MEDIDAS Y COLINDACIAS

CAJONES 407 Y 408

EN UN TRAMO

(54)

41

SUPERFICIE TOTAL: 107.88 M2 MEDIDAS Y COLINDACIAS

EN ONCE TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE CON LOFT B303

EN DOS TRAMOS DE NORTE A SUR CON VACIO

CON VACIO

EN DOS TRAMOS DE NORTE A SUR

NO

TERR AZA TERR AZA BAÑO ACC ESO PRINC IPAL C OMEDORSALA

TOILET R EC AMARA R EC AMARAPRINC IPAL BAÑO

R EC ÁMAR A PRINCIPAL ESTUD IO

CON TERRAZA CON TERRAZA CON TERRAZA R EC AMARA R EC AMARAPRINC IPAL SALA

DEP B306 DEP B301 DEP B305

DEP B304 LOFT B303 DEP B302 DEP B312 DEP B307

DEP B308

DEP B304 LOFT B303

DEP B302

ARRIBA 23.25 CON EDIFICIO

EN UN TRAMO

CON TERRENO

CON RAMPA DE ACCESO VEHICULAR EN UN TRAMO

EN UN TRAMO

CON AREA COMUN DE ESTACIONAMIENTOS CAJON DE ESTACIONAMIENTO B302

SUPERFICIE TOTAL: 25.00 M2 MEDIDAS Y COLINDACIAS

CAJONES 397 Y 398 EN UN TRAMO

(55)

42

EN CINCO TRAMOS DE NORTE A SUR CON VACIO

EN TRES TRAMOS DE NORTE A SUR CON ESCALERA DE SERVICIO

EN SIETE TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE CON LOFT B303

CON ESCALERA DE SERVICIO NIVEL 4

SUP TOTAL: 140.74M2 MEDIDAS Y COLINDACIAS

EN ONCE TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE CON DEPTO 404

CON AREA COMUN CON AREA COMUN CON AREA COMUN CON ESCALERA DE SERVICIO CON ESCALERA DE SERVICIO CON ESCALERA DE SERVICIO CON ESCALERA DE SERVICIO CON ESCALERA DE SERVICIO

NO TERR AZA TERR AZA12.84 M² 12.78 M²

R EC AMARAPRINC IPAL R EC AMARA

VESTIDOR

R EC AMARAPRINC IPAL VESTIDOR

CON TERRENO

CAJON DE ESTACIONAMIENTO B401 SUPERFICIE TOTAL: 25.00 M2

MEDIDAS Y COLINDACIAS CAJONES 308 Y 309

EN UN TRAMO

(56)

43

EN TRES TRAMOS DE NORTE A SUR

CON VACIO

EN TRES TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE CON DEPTO B509

EN NUEVE TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE

NO TERR AZA AREA CON

TERR AZA

COM E DOR RECAM ARA

B A ÑO

RECAM ARA RECAM ARA

P AT IO

A CCESO A CCESO A CCESO

N.P .T . +19. 70 T ERRAZA

N.P .T . +19. 70

N.P .T . +19. 70 N.P .T . +19. 70

N.P .T . +19. 70

T ERRAZA T ERRAZA

12. 70 M²

2.50 CON AREA COMUN DE ESTACIONAMIENTOS

AL ORIENTE 2.50

ABAJO 25.00

ARRIBA 25.00

CAJON DE ESTACIONAMIENTO B507 SUPERFICIE TOTAL: 25 M2 MEDIDAS Y COLINDACIAS

CAJONES 426 Y 427 EN UN TRAMO

CON MURO EN UN TRAMO

(57)

44

DEPTO No. B607

AL NORTE

5.00

AL SUR

5.00

AL PONIENTE

2.50 CON AREA COMUN DE ESTACIONAMIENTO

AL ORIENTE

2.50

ABAJO 12.50

ARRIBA 12.50

AL NORTE

5.00

AL SUR

5.00

AL PONIENTE

2.50 CON AREA COMUN DE ESTACIONAMIENTOS

AL ORIENTE

2.50

ABAJO 12.50

ARRIBA 12.50

CAJON 324

EN UN TRAMO CON MURO

CAJON DE ESTACIONAMIENTO B607 SUPERFICIE TOTAL: 25 M2

MEDIDAS Y COLINDACIAS CAJON 323

EN UN TRAMO

CON AREA DE ELEVADORES

EN UN TRAMO

CON TERRENO

CON EDIFICIO EN UN TRAMO

EN UN TRAMO

NO RT

E

DEPTO. No. B607

AL NORTE

2.60 2.55 6.51

AL SUR

8.54 1.50

AL PONIENTE 15.05

AL ORIENTE

1.86 0.93 10.65

EN UN TRAMO

EN TRES TRAMOS DE NORTE A SUR CON VACIO

CON DEPTO B606 CON DEPTO B606

CON DEPTO B609

CON VACIO CON VACIO CON DEPTO B612 CON ELEVADORES CON ELEVADORES NIVEL 6

SUP TOTAL: 115.27 M2 MEDIDAS Y COLINDACIAS

EN TRES TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE

NO RTE

(58)

45 EN CINCO TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE

CON VACIO CON VACIO

EN TRES TRAMOS DE NORTE A SUR EN TRES TRAMOS DE NORTE A SUR

CON AREA COMUN

EN CINCO TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE

NO

TERRAZA12. 70 M² TERRAZA

12. 89 M² TERRAZA12. 89 M²

TERRAZA

LOFT B710 DEP B709

DEP B712 COMEDOR RECAMARA RECAMARAPRI NCIPAL

RECAMARA

CO CINA COMEDORSALA PATIO RECAMARAPRI NCIPAL RECAMARA

RECAMARA

N.P.T. +26.10 N.P.T. +26.10

TERRAZA

LOFT B710 DEP B709 DEP B712

CON MURO

EN UN TRAMO

(59)

46

EN TRES TRAMOS DE NORTE A SUR NIVEL 8

SUP TOTAL: 168.91 M2 MEDIDAS Y COLINDACIAS EN NUEVE TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE

CON LOFT B703

AREA CON TERR AZA

0.06 N.P.T. +29.30 N.P.T. +29.30

N.P.T. +29.30 N.P.T. +29.30 N.P.T. +29.30

N.P.T. +29.30

EN UN TRAMO

CAJON DE ESTACIONAMIENTO B804 SUPERFICIE TOTAL: 23.00M2

EN UN TRAMO

(60)

47

CON EDIFICIO CON EDIFICIO

EN UN TRAMO

NO

6.70 CON DEPTO B907 CON DEPTO B905

EN SIETE TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE

CON VACIO

COCINA COM E DOR

DE SE RV ICIO T OI LET

COM E DOR COCINA

A CCESO

RECAM ARA RECAM ARA P AT IO

106.69M² T OI LET

0 .90

LOFT B910 DEP B909

DEP B908

A CCESO V ESTIBULO

R ECA MARA

A CCESO A CCESO A CCESO

NIVEL 9

AREA CON TERRAZA

(61)

48

EN CINCO TRAMOS DE NORTE A SUR

CON DEPTO B1901 EN CINCO TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE

CON DEPTO B1901

CON VACIO CON DEPTO B1904 NIVEL 19

EN SIETE TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE CON VACIO

A CCESO A CCESO

0.90

A CCESO A CCESO

0.90

CON AREA COMUN DE ESTACIONAMIENTOS CAJON DE ESTACIONAMIENTO B1903

EN UN TRAMO

(62)

49 DEPTO. No.PH 2004

AL NORTE

EN NUEVE TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE

CON B2001

SUP TOTAL: 288.02 M2 MEDIDAS Y COLINDACIAS AREA TOTAL CON TERRAZAS

BAÑO R EC AMARAPRINC IPAL

BAÑO SUPER FICIE DE TER RAZA

86.10 M² SUPER FICIE DE TER RAZA

N .P .T. +6 7.70 AREA TOTAL CON TERRAZAS

BAÑO SUPER FICIE DE T ER RAZA

86.10 M² SUPER FICIE DE T ER RAZA

N .P .T. +6 7.70

EN UN TRAMO

CON MURO

EN UN TRAMO

CON TERRENO CON EDIFICIO CON MURO

EN UN TRAMO

(63)

50

CON TERRENO

CON EDIFICIO

EN UN TRAMO

CON MURO

EN UN TRAMO

NO

CON DEPTO B2110 NIVEL 21

EN SIETE TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE

CON DEPTO B2110 Y TERRAZA

CON AREA COMUN CON AREA COMUN

CON ELEVADORES CON ELEVADORES

EN TRES TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE

EN SIETE TRAMOS DE NORTE A SUR CON PH 2104 CON VACIO

EN TRES TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE CON VACIO

SUPER FICIE DE T ER RAZA

17.90 M² SUPER FICIE DE T ER RAZA

N .P .T. +7 0.95 R EC AMARAPRINC IPAL R EC AMARA

R EC AMARA

(64)

51

3.5 Descripción de áreas co munes

Para este caso se toman co mo e je mpl o el área de ameni dades y jardín.

AMENIDADES

AL NORTE

27.00

AL SUR

4.89

4.66

10.51

4.66

11.60

AL PONIENTE

29.19

AL ORIENTE

29.19

PLANTA BAJA CONJUNTO

EN UN TRAMO

CON TERRENO COLINDANTE

EN UN TRAMO EN UN TRAMO

CON AREA JARDINADA CON AREA JARDINADA

CON AREA JARDINADA EN CINCO TRAMOS DE PONIENTE A ORIENTE

CON TERRENO COLINDANTE