MERCADO RESIDENCIAL EN ESPAÑA SERVIHABITAT TRENDS

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RESIDENCIAL

EN ESPAÑA

SERVIHABITAT TRENDS

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0 /

Índice

1 / Oferta

1 / 1 Viviendas iniciadas 1 / 2 Viviendas terminadas 1 / 3 Evolución de la oferta 1 / 4 Stock de obra nueva

2 / Mercado

2 / 1 Compraventas y transacciones 2 / 2 Precio y tamaño de la vivienda en 2016 2 / 3 Hipotecas nuevas constituidas sobre viviendas

3 / Precios

3 / 1 Evolución del valor y el precio a nivel nacional 3 / 2 Previsión de la evolución del precio de la vivienda

4 / Accesibilidad y esfuerzo

5 / Visión por comunidades

6 / El mercado de alquiler

6 / 1 Alquiler residencial dentro del contexto europeo 6 / 2 Caracterización de la vivienda de alquiler en España 6 / 3 Tipología de los hogares que residen de alquiler en España 6 / 4 La oferta de vivienda en alquiler

6 / 5 Precio del alquiler 6 / 6 Rentabilidad 6 / 7 Conclusiones

7 / El comprador extranjero

8 / Metodología

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1 /

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Fuente: Elaboración propia a partir de MFOM e IPE

1 / 1 Viviendas iniciadas

GRÁFICO 1. VIVIENDAS LIBRES INICIADAS.

-70% -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

VIVIENDAS INICIADAS EN LOS ÚLTIMOS 12 MESES TASA DE VARIACIÓN INTERANUAL

61.984 viviendas

iniciadas en 2016

A partir de fuentes propias, así como de las oficiales disponibles y de otras secundarias, se estima que el año concluirá con un total de 61.984 viviendas iniciadas (viviendas libres iniciadas más calificaciones provisionales de vivienda protegida), lo que supone un incremento del 31,4% respecto a 2015.

La previsión que se realiza para 2017 es que esta tendencia se mantenga hasta alcanzar las 74.381 viviendas, aumentando la actividad en un 20% respecto al presente año.

Paralelamente, también se está incrementando el número de proyectos visados de obra nueva, que en 2016 superará las 100.000 viviendas. Es destacable que este crecimiento se produce en zonas o en relación a proyectos que cumplen alguno de los siguientes parámetros:

Localizaciones en las que ha disminuido el stock y existe además demanda embalsada.

Proyectos que ahora cuentan con posibilidades de financiación gracias a una mayor apertura del crédito.

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+25,2%

viviendas

nuevas terminadas

en 2016

1 / 2 Viviendas terminadas

GRÁFICO 2. VIVIENDAS LIBRES TERMINADAS.

-60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017P

Fuente: Elaboración propia a partir de MFOM e IPE Nota: E (estimación), P (previsión)

VIVIENDAS TERMINADAS EN LOS ÚLTIMOS 12 MESES TASA DE VARIACIÓN INTERANUAL El número de viviendas nuevas terminadas, tanto libres como

protegidas, se incrementará en un 25,2% respecto a 2015, de modo que el año concluirá con 56.552 nuevas unidades.

La previsión que se realiza para 2017 es que la tendencia alcista continúe, para finalizar el año con 68.000 viviendas terminadas, lo que supondrá un incremento interanual superior al 20%.

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1 / 3

Evolución de la oferta

GRÁFICO 3. EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE OBRA NUEVA.

0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017P

Nº DE PROYECTOS VISADOS Nº DE PROYECTOS INICIADOS Nº DE PROYECTOS TERMINADOS

Fuente: INE, MFOM y Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados y Cátedra Inmobiliaria del IPE Nota: E (estimación), P (previsión)

2016 terminará con más

de 100.000 proyectos

de obra nueva visados

Los niveles de obra nueva se encaminan a superar el techo de las

100.000 viviendas visadas en 2016, debido, principalmente, al dinamismo hipotecario que ya financia nuevos proyectos y a la existencia de una demanda solvente que no encuentra en el mercado de segunda mano el producto que busca. Además, los bajos tipos de interés están propiciando la fuga de capital financiero a la inversión inmobiliaria.

Según el Instituto de Práctica Empresarial (IPE), esta evolución positiva de la producción de obra nueva supondrá un efecto dominó en el PIB y en el empleo. Cada casa nueva genera 5 empleos y, alcanzando las 100.000, se podría crecer otro 1,5 de PIB directo, adicional al previsto.

La confluencia entre las series correspondientes a viviendas visadas, iniciadas y terminadas se mantiene, si bien la previsión de visados comienza ya a mostrar niveles más elevados que el año pasado respecto a las viviendas iniciadas.

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1 / 3

Evolución de la oferta

La evolución positiva del mercado en los últimos meses hace que la previsión para el cierre de 2016 sea más optimista que la realizada en mayo (en el informe anterior), de modo que los incre-mentos en el inicio de promociones se sitúan en porcentajes cercanos al 30%. Esto se debe a:

Un mejor comportamiento de la demanda, reflejado en un incre-mento de la venta de viviendas que se traduce en un descenso del stock.

Un incremento de la finalización de promociones con obra paralizada por parte de las entidades, mediante promoción delegada o la firma de promociones de vivienda con el promotor.

El aumento significativo de la venta sobre plano en contrato privado. Estas promociones aún no se encuentran en las estadísticas de inicio de proyectos al no haberse solicitado las correspondientes licencias.

Para 2017 se espera una continuidad en el incremento de la actividad promotora, de modo que la tasa de crecimiento de la actividad supere el 20%, tanto para los proyectos iniciados como para los terminados.

TABLA 1. EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE OBRA NUEVA.

Nº de proyectos visados Nº de proyectos iniciados Nº de proyectos terminados 2015 76.542 47.178 45.152 2016E 102.265 61.984 56.552 %Var 2016/2015 33,6% 31,4% 25,2% 2017P 126.486 74.381 67.903 %Var 2017/2016 23,7% 20,0% 20,1%

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1 / 4

Stock de obra nueva

GRÁFICO 4. EVOLUCIÓN DEL STOCK DE OBRA NUEVA.

0 200.000 400.000 600.000 800.000 900.000 700.000 500.000 300.000 100.000 1.000.000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017P

El año 2016 cerrará con un mantenimiento en la tendencia del drenaje del stock residencial, para acabar con un volumen próximo a las 388.000 viviendas, un 19,8% menos que en 2015, una vez ajustadas las cifras de este año con la publicación de los datos definitivos de las estadísticas que afectan a su cálculo. La previsión para 2017 es que el año finalice con un volumen cercano a las 315.000 viviendas, lo que supondrá un descenso del 18,8%.

En el contexto actual, se hace necesario analizar esta variable a nivel local para establecer cuál es la realidad del mercado, especialmente teniendo en cuenta el aumento considerable de las ventas de vivienda nueva adjudicada por las entidades financieras, que figura en las estadísticas como producto de segunda mano por ser de segunda transmisión, aunque realmente se trate de producto nuevo del stock inicial.

La reducción del stock de obra nueva continúa sin producirse de manera uniforme. La demanda cada vez más selectiva no contribuye a dicha disminución en muchas localizaciones secundarias. Además, los problemas de mantenimiento de ciertas viviendas (aquellas que, estando finalizadas, no consiguen atraer a los compradores y las promociones que permanecen todavía en estado de construcción), se están agravando.

En los dos mercados más dinámicos actualmente (Madrid, Barcelona y sus áreas metropolitanas), se está produciendo una

oferta 6.987, lo que representa una reducción del 78,5%. En Barcelona y sus áreas limítrofes (municipios, también, de más de 50.000 habitantes), en 2014 existía una oferta de 2.719 viviendas, de las que dos años más tarde se identifican en oferta 1.994, lo que supone una reducción del 73,3%.

Según estimaciones de la misma fuente, el parque residencial en oferta en los principales municipios de la Comunidad de Madrid en 2016 ascendería a 5.474 viviendas, de las que solo un 36% estarían hoy edificadas y un 40% no habrían iniciado su

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MAPA 1. STOCK DE OBRA NUEVA

Viviendas en stock en 2016 por 10.000 habitantes

54,1 ANDALUCÍA 160,8 REGIÓN DE MURCIA 17,9 ISLAS BALEARES 19,1 ISLAS CANARIAS 20,6 CATALUÑA 117,9 ARAGÓN 25,6 NAVARRA 53,3 PAÍS VASCO 278,5 LA RIOJA 130,3 ASTURIAS 147,8 CANTABRIA 114,4 GALICIA 121,6 CASTILLA Y LEÓN 10,6 COMUNIDAD DE MADRID 228,8 COMUNIDAD VALENCIANA 269,7 CASTILLA-LA MANCHA 21,2 EXTREMADURA Datos no disponibles CEUTA Y MELILLA

1 / 4

Stock

de obra nueva

Comunidades con un stock por 10.000 habitantes inferior a la media española Comunidades con un stock por 10.000 habitantes superior a la media española

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/ Resumen oferta

Viviendas iniciadas

61.984 (+31,4%)

2016E

2017P

74.381 (+20%)

Nuevos proyectos visados

+33,6%

2016E

2017P

+23,7%

Stock de obra nueva

-19,8%

2016E

2017P

-18,8%

Viviendas terminadas

56.500 (+25,2%)

2016E

2017P

68.000 (+20,1%)

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2 /

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2 / 1

Compraventas y transacciones

GRÁFICO 5. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ESPAÑA.

Fuente: MFOM, INE y elaboración propia 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 2010 2009 2008 2011 2012 2013 2014 2015 2016

NUEVA NOTARÍAS NUEVA REGISTRADORES SEGUNDA MANO NOTARÍAS SEGUNDA MANO REGISTRADORES La evolución de las compraventas ha continuado su tendencia

creciente, tanto en los datos de la serie procedente de la Agencia Notarial de Certificación (ANCERT) como la del Colegio Oficial de Registradores.

En el primer caso, el volumen de transacciones de vivienda acumulado en el último año, calculado a junio de 2016, asciende a 435.384 viviendas, un 13,1% más que el año anterior. En el segundo, la cifra es de 384.789 viviendas, con un incremento interanual del 14,7%.

La estimación para el cierre de 2016, realizada desde la serie del Colegio Oficial de Registradores, es que el año finalice en el entorno de las 445.000 viviendas (un 26% más que en 2015), con una previsión al cierre de 2017 de 500.000 unidades (crecimiento interanual superior al 12%). Las cifras procedentes de Notarías serán superiores a las que presenta esta serie.

Los motores de este crecimiento son: Mayor concesión de crédito hipotecario.

Incremento del volumen de inversores, que encuentran en la

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2 / 1

Compraventas y transacciones

VIVIENDA VACACIONAL VIVIENDA HABITUAL SE INCREMENTARÁ NOTABLEMENTE EL NÚMERO DE OPERACIONES SE INCREMENTARÁ ALGO EL NÚMERO DE OPERACIONES SE MANTENDRÁ ESTABLE RESPECTO A LA COMPRAVENTA DESCENDERÁ ALGO EL NÚMERO DE OPERACIONES DESCENDERÁ NOTABLEMENTE EL NÚMERO DE OPERACIONES

GRÁFICO 6. EXPECTATIVA DE EVOLUCIÓN DE OPERACIONES DE COMPRAVENTA.

Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

SEPT 2015 MARZO 2016 SEPT 2016

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

SEPT 2015 MARZO 2016 SEPT 2016 La expectativa para el próximo semestre en la evolución de las

operaciones de vivienda habitual apunta hacia un incremento o mantenimiento del volumen en los valores actuales. Para la vivienda vacacional, la tendencia es similar, aunque en algunos

mercados, como consecuencia de la finalización de la campaña estival, crece la percepción de descenso en el volumen de ventas.

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GRÁFICO 7. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ESPAÑA.

Fuente: MFOM, INE y elaboración propia 0% 10% 20% 30% 50% 70% 90% 40% 60% 80% 100% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

SEGUNDA MANO NUEVA

2 / 1

Compraventas y transacciones

La vivienda de segunda mano continúa siendo la impulsora del incremento del volumen de operaciones en el segundo trimestre de 2016, con un 90,3% en la serie de Notarías y el 80,9% en la de Registradores. Esta variable sigue influenciada por las transacciones realizadas sobre viviendas que han pasado a

La opinión de la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat acerca del reparto de las ventas entre obra nueva y segunda mano refleja el comentario anterior. Las transacciones de obra nueva alcanzan porcentajes cercanos al 30%, tanto en vivienda habitual como en vacacional. Este reparto de las operaciones se mantiene prácticamente igual que en anteriores informes.

manos de entidades financieras o inversores y que no han sido nunca ocupadas, pues su compra en la actualidad se refleja como una segunda transmisión.

GRÁFICO 8. REPARTO DE LAS VENTAS EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES.

30% 50% 70% 40% 60% 80% 90% 100%

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GRÁFICO 9. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ESPAÑA. Fuente: MFOM 0% 10% 20% 30% 50% 70% 90% 40% 60% 80% 100% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2ºT VIVIENDA EN ALTURA VIVIENDA UNIFAMILIAR

2 / 1 Compraventas y transacciones

GRÁFICO 10. MOTIVACIONES DE LA COMPRA DE VIVIENDA. VIVIENDA HABITUAL 10% 20% 30% 40% 50% 60% VIVIENDA VACACIONAL 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

La mayoría de las transacciones se realizan sobre vivienda plurifamiliar, si bien se mantiene en el primer semestre de 2016 el pequeño incremento de las operaciones sobre vivienda unifamiliar, que alcanzan el 21% del total.

Prácticamente no han variado las principales motivaciones de compra respecto al análisis realizado hace seis meses:

Casi el 50% de los compradores de vivienda habitual suponen el primer acceso a la vivienda; el 30% son de reposición.

El 61% de las compras de vivienda vacacional corresponden a hogares que adquieren por primera vez esta tipología de inmuebles.

La inversión mantiene un papel relevante, con el 11% de las adquisiciones de vivienda habitual y el 19% de las vacacionales.

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2 / 2

Precio y tamaño de la vivienda en 2016

Fuente: MFOM 71,9% 20,6%

4,5%1,4%0,7% 0,4% 0,2% 0,3%

GRÁFICO 11. PRECIO DE LAS VIVIENDAS VENDIDAS EN 2016. (1er TRIMESTRE) 0 - 150.000 150.001 - 300.000 300.001 - 450.000 450.001 - 600.000 600.001 - 750.000 750.001 - 900.000 900.001 - 1.050.000 MÁS DE 1.050.000 PRECIO EN € 1,9% 17,1% 34,3% 21,1% 10,0% 5,3% 10,3%

GRÁFICO 12. TAMAÑO DE LAS VIVIENDAS VENDIDAS EN 2016. (1er TRIMESTRE) MENOS DE 30 31 - 60 61 - 90 91 - 120 121 - 150 151 - 180 SUPERFICIE EN M²C Según los datos del Ministerio de Fomento correspondientes a

las transacciones de vivienda reflejadas en las estadísticas del Consejo General del Notariado, la tendencia en superficie y precio en la compraventa de viviendas en el primer trimestre de 2016 (último dato publicado) prácticamente no ha variado respecto a 2015.

Precio: casi el 72% de las viviendas tienen un precio inferior a los 150.000€. Solo el 7,6% superan los 300.000€.

Tamaño: el 34,2% de las ventas se realizan sobre viviendas de entre 60 y 90 m²c; otro 21% entre 90 y 120 m²c. Más del 25% pasa de los 120 m²c.

Casi el 72% de las

viviendas tienen un precio

inferior a los 150.000€

Más del 34% de las ventas

se realizan sobre viviendas

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GRÁFICO 14. SUPERFICIE DE LA VIVIENDA HABITUAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES. EN ALTURA SUPERFICIE EN M²C 4,0% 9,3% 19,5% 28,4% 24,8% 11,0%1,6% 1,4% UNIFAMILIAR ADOSADA SUPERFICIE EN M²C 13,2% 35,6% 34,4% 11,3% 5,5% UNIFAMILIAR AISLADA SUPERFICIE EN M²C 3,3% 12,7% 31,3% 23,2% 16,8% 12,7% Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs)

21,6% 76,1% 2,3% 1 o 2 3 4 EN ALTURA 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Nº DE DORMITORIOS 1,0% 52,7% 45,9% 0,4% 1 o 2 3 4 5 o más UNIFAMILIAR ADOSADA 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Nº DE DORMITORIOS 1 o 2 3 4 5 o más 0,5% 23,3% 61,0% 15,2% UNIFAMILIAR AISLADA 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Nº DE DORMITORIOS GRÁFICO 13. VIVIENDA HABITUAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES.

2 / 2 Precio y tamaño de la vivienda en 2016

1.057 APIs

opinan

De acuerdo con los datos de la encuesta realizada a la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, la vivienda en altura más demandada como vivienda habitual dispone de 3 dormitorios y una superficie entre los 80 y 100 m²c.

En el caso de unifamiliares adosadas, el número de dormitorios es de 3 o 4 y presenta un rango de superficie muy amplio, que se

sitúa entre los 100 y los 140 m²c en las viviendas más pequeñas y entre los 140 y los 180 m²c en las más grandes, en función del número de estancias.

En cuanto a las viviendas unifamiliares aisladas, los compradores potenciales requieren, mayoritariamente, 4 dormitorios y superficies a partir de los 140 m²c.

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GRÁFICO 16. SUPERFICIE DE LA VIVIENDA VACACIONAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES.

EN ALTURA UNIFAMILIAR ADOSADA UNIFAMILIAR AISLADA

Fuente: Servihabitat y Red de agentes colaboradores (APIs)

1 o 2 3 4 EN ALTURA 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Nº DE DORMITORIOS 1 o 2 3 4 5 o más UNIFAMILIAR ADOSADA Nº DE DORMITORIOS 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 1 o 2 3 4 5 o más UNIFAMILIAR AISLADA 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Nº DE DORMITORIOS

GRÁFICO 15. VIVIENDA VACACIONAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES.

71,4% 7,4% 72,7% 19,5% 0,4% 2,4% 42,2% 47,9% 7,5% 27,9% 0,7%

2 / 2 Precio y tamaño de la vivienda en 2016

29,2% 27,9% 3,9% 3,9% 6,6% 20,4% 21,8% 8,5% 8,7% 27,2% 13,4% 7,5% 2,8% 0,3% _1,3% 1.057 APIs opinan

Para esta tipología de vivienda, la más demandada es en altura, tiene 1 o 2 dormitorios y una superficie de hasta 70 m²c.

En el caso de las unifamiliares adosadas, el número de dormitorios se amplía a 3, con una superficie de entre 100 y 140 m²c.

Si la vivienda es unifamiliar aislada, los dormitorios oscilan entre los 3 y los 4, para una superficie de entre 140 y 180 m²c.

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GRÁFICO 17. PRECIO DE LA VIVIENDA HABITUAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES POR TIPOLOGÍA. EN ALTURA PRECIO EN € 14,0% 51,5% 21,6% 8,4% 4,5% UNIFAMILIAR ADOSADA PRECIO EN € 32,6% 27,8% 20,1% 7,4% 12,0% UNIFAMILIAR AISLADA PRECIO EN € 13,0% 19,1% 22,1% 10,9% 11,2% 23,7%

2 / 2

Precio y tamaño de la vivienda en 2016

HASTA 60.000 60.001 - 100.000 100.001 - 150.000 150.001 - 200.000 MÁS DE 200.000 HASTA 120.000 120.001 - 160.000 160.001 - 200.000 200.001 - 240.000 MÁS DE 240.000 HASTA 120.000 120.001 - 160.000 160.001 - 200.000 200.001 - 240.000 240.001 - 280.000 MÁS DE 280.000 1.057 APIs opinan

El precio medio de la vivienda habitual

El precio de la vivienda habitual en altura más demandada en los últimos seis meses continúa situándose en la franja de los 60.000 - 100.000€, con más de un 20% de los demandantes que piensan pagar desde estas cantidades hasta los 150.000€ por su vivienda. Según más del 30% de los entrevistados, el precio de las viviendas adosadas se encuentra mayoritariamente por debajo de los 120.000€. Además, casi la mitad lo sitúa entre los 120.000 y los 200.000€.

Para una unifamiliar aislada, la mayor parte de las opiniones cifran el precio por encima de los 160.000€, con más de un 23% que lo elevan superando los 280.000€.

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GRÁFICO 18. PRECIO DE LA VIVIENDA VACACIONAL MÁS DEMANDADA EN LOS ÚLTIMOS SEIS MESES POR TIPOLOGÍA. EN ALTURA PRECIO EN € 27,2% 51,4% 16,1% 3,0% 2,3% UNIFAMILIAR ADOSADA PRECIO EN € 44,7% 28,7% 14,8% 4,6% 7,2% UNIFAMILIAR AISLADA PRECIO EN € 16,4% 22,9% 22,1% 9,1% 8,6% 20,9%

2 / 2

Precio y tamaño de la vivienda en 2016

HASTA 60.000 60.001 - 100.000 100.001 - 150.000 150.001 - 200.000 MÁS DE 200.000 HASTA 120.000 120.001 - 160.000 160.001 - 200.000 200.001 - 240.000 MÁS DE 240.000 HASTA 120.000 120.001 - 160.000 160.001 - 200.000 200.001 - 240.000 240.001 - 280.000 MÁS DE 280.000 1.057 APIs opinan

El precio medio de la vivienda vacacional

La situación tampoco ha cambiado mucho respecto al precio demandado por los hogares para la compra de una vivienda vacacional en el semestre anterior.

Para una vivienda en altura, el precio se sitúa entre los 60.000 y los 100.000€ en más de la mitad de los casos.

El 45% de los entrevistados opinan que los inmuebles adosados no superan los 120.000€.

En el caso de las viviendas unifamiliares aisladas, existe una disparidad importante, si bien la mayor parte de las opiniones sitúan el precio por encima de los 160.000€.

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2 / 3 Hipotecas nuevas constituidas sobre viviendas

GRÁFICO 19. HIPOTECAS NUEVAS CONSTITUIDAS SOBRE VIVIENDAS (HASTA JULIO 2016).

Fuente: INE y elaboración propia

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 1.400.000 1.600.000 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000

Nº DE HIPOTECAS CONSTITUÍDAS SOBRE VIVIENDAS

Nº DE HIPOTECAS CONSTITUÍDAS SOBRE VIVIENDAS EN LOS ÚLTIMOS 12 MESES

Nº DE HIPOTECAS MENSUALES

Nº DE HIPOTECAS ACUMULADAS EN LOS ÚLTIMOS 12

MESES

El número de hipotecas que se realizan sobre viviendas mantiene la misma tendencia que las compraventas, si bien el dato correspondiente al mes de julio muestra un retroceso respecto al mismo mes de 2015.

El número de hipotecas anuales concedidas, calculadas al cierre del mes de julio, se situó en 266.867, lo que supone un 16,5% más respecto al mismo dato de 2015.

El importe medio se elevó hasta los 115.540€, lo que también ha supuesto un incremento del 10,1% respecto a julio del pasado ejercicio. El año comenzó con un descenso interanual en este importe, que se ha recuperado a lo largo de 2016, especialmente en los meses de junio y julio.

El importe medio de

las hipotecas ha

(22)

El

72%

de las

viviendas vendidas

en 2016 tienen un

precio inferior a los

150.000 €

El

19%

de la

vivienda vacacional

se compra como

inversión

El importe medio

de las hipotecas

ha aumentado un

10%

El

70%

de las

viviendas vendidas

en los últimos seis

meses han sido de

segunda mano

Viviendas vendidas

445.000 (+26%)

2016E

2017P

500.000 (+12%)

/

Resumen mercado

(23)

3 /

(24)

3 / 1 Evolución del valor y el precio a nivel nacional

GRÁFICO 20. EVOLUCIÓN DEL VALOR E IPV.

Fuente: MFOM, INE y elaboración propia

VARIACIÓN ANUAL VARIACIÓN TRIMESTRAL

-20% -15% -10% -5% 0 % 5% 10% 15% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10%

VARIACIÓN ANUAL VALOR VIVIENDAS MFOM VARIACIÓN TRIMESTRAL VALOR VIVIENDAS MFOM

VARIACIÓN ANUAL IPV VIVIENDAS INE VARIACIÓN TRIMESTRAL IPV VIVIENDAS INE

Continúa la tendencia positiva en la evolución de los indicadores tanto del Ministerio de Fomento, que presenta una variación interanual del 2%, como del INE, que eleva el incremento interanual en el precio hasta el 3,9%.

Ambas series han moderado su senda de crecimiento en el segundo trimestre del año, respecto a la evolución presentada en los dos trimestres anteriores.

La estimación que se realiza para el cierre de 2016 es que el incremento del precio de las viviendas se sitúe en torno a un 4,6%, mejorando las perspectivas que se tenían en el mes de mayo. La previsión para 2017 es que se mantenga esta tendencia positiva, de modo que el año concluya con una variación interanual en torno al 4,3%.

Tal como ya se comentaba en ediciones anteriores, el proceso de normalización del mercado con un incremento en la presión de la demanda y la consiguiente subida de los precios, no se está produciendo de forma homogénea en todos los territorios. Las grandes ciudades y, en especial, los mercados de Madrid y Barcelona están notando más este cambio de situación, incidiendo de manera notable, debido a su volumen, en la media del mercado nacional. Otras ciudades como Málaga, Sevilla o

archipiélagos y en zonas más tradicionales de la costa mediterránea, son también los motores de este incremento de precios. En el lado opuesto, todavía existen muchas regiones en las que el precio continúa ajustándose a la baja o se mantiene estable, debido a que la demanda potencial está mucho más contenida y/o a que disponen de volúmenes de stock todavía considerables.

(25)

3 / 1

Evolución del valor y el precio a nivel nacional

GRÁFICO 22. EVOLUCIÓN DEL IPV.

-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% VARIACIÓN ANUAL

GRÁFICO 21. EVOLUCIÓN DEL VALOR DE LAS VIVIENDAS.

Fuente: MFOM -5% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 2014 2015 2016

VALOR TOTAL VIVIENDAS

VALOR VIVIENDAS DE MENOS DE 5 AÑOS VALOR VIVIENDAS DE MÁS DE 5 AÑOS

En 2016, los precios de las

viviendas subirán un 4,6%

Las diferentes series muestran realidades distintas respecto al incremento del precio en función de si hablamos de obra nueva o de segunda mano, tal como se puede apreciar en los gráficos 21 y 22. La situación del mercado parece quedar mejor reflejada por la serie del INE, en la que la vivienda de obra nueva presenta una tendencia más acusada al alza que la de segunda mano. Actual-mente, igual que se ha visto al analizar la producción, son ya muchos los proyectos que se venden sobre plano y sobre los que el mayor empuje de la demanda está permitiendo realizar incre-mentos moderados de precio a lo largo de todo el ciclo de comer-cialización del producto.

(26)

3 / 1

Evolución del valor y el precio a nivel nacional

País Vasco La Rioja Castilla-La Mancha Aragón Islas Baleares Castilla y León Extremadura

Navarra _{Comunidad de Madrid}

Cantabria Comunidad Valenciana Región de Murcia Islas Canarias Asturias Andalucía Cataluña ESPAÑA Galicia 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9%

GRÁFICO 23. RELACIÓN ENTRE LA EVOLUCIÓN DEL PRECIO Y LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS.

VARIACIONES DE PRECIO INFERIORES A LA MEDIA PERO MAYOR INCREMENTO COMPRAVENTAS

VARIACIONES DE PRECIO INFERIORES A LA MEDIA Y MENOR VARIACIÓN COMPRAVENTAS

MAYOR INCREMENTO DE PRECIO Y COMPRAVENTAS QUE LA MEDIA

VARIACIONES DE PRECIO SUPERIORES Y MENOR VARIACIÓN COMPRAVENTAS

% V

ARIACIÓN INTERANU

AL COMPRA

VENT

AS

(27)

3 / 1

Evolución del valor y el precio a nivel nacional

Analizando la evolución entre las compraventas y el precio se puede observar que:

Tanto en las Islas Baleares como en Cataluña (especialmente debido al mercado de la ciudad de Barcelona y su primera corona metropolitana), se están produciendo incrementos interanuales de ventas y precios superiores a la media nacional. Son dos de los mercados actualmente más activos, en los que las variaciones relativas de ambos indicadores todavía reflejan incrementos importantes.

En la Comunidad de Madrid el precio está creciendo porcentualmente por encima de la media nacional, pero sus compraventas se están incrementando por debajo de esa media, reflejando una presión menos importante de la demanda que la ejercida en las dos regiones anteriores. En la Comunidad de Madrid, ante inferiores estímulos procedentes del aumento de las ventas, el precio reacciona con mayor fuerza al alza.

En comunidades como Extremadura, Asturias, la Región de Murcia, Castilla-La Mancha, el País Vasco o Aragón, el incremento en las ventas está siendo porcentualmente más elevado que la media española, pero las variaciones de precios son inferiores. Todas ellas son comunidades en las que los niveles de stock

todavía son elevados respecto a su demanda potencial, pero que

han comenzado a mostrar una cierta reactivación en las ventas que, procediendo de cifras muy bajas, supone variaciones porcentuales relevantes. No obstante, salvo el País Vasco, que muestra mayor dinamismo, todavía se encuentran en una situación mejorable.

En el resto (La Rioja, Castilla y León, Galicia, la Comunidad Valenciana, Navarra, Andalucía, las Islas Canarias y, en menor medida, Cantabria), tanto los precios como las compraventas tienen variaciones interanuales inferiores a las que se producen en la media española. Mercados como el canario, cántabro, valenciano, andaluz o navarro están mostrando una mejoría respecto a meses anteriores, pero se localizan en las ubicaciones prime de primera y segunda residencia (en aquellos que tienen este componente de demanda), como las capitales de provincia o zonas tradicionales de vivienda vacacional. No obstante, este dinamismo no es suficiente como para que quede reflejado en la totalidad de la comunidad autónoma, que mantiene regiones en las que todavía no se ha iniciado la recuperación.

Galicia, La Rioja o Castilla y León son mercados tradicionalmente con movimientos menos bruscos en sus indicadores y con circunstancias particulares que hacen que no destaquen especialmente sobre la media nacional.

(28)

TABLA 2. OPINIÓN SOBRE LA EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA HABITUAL EN LOS PRÓXIMOS SEIS MESES.

SE MANTENDRÁN 75,4% Más de un 5% 3,2% Entre un 2% y un 5% 3,8% Menos de un 2% 0,1% Ns/Nc 0,1% BAJARÁN 7,2% Más de un 5% 1,9% Entre un 2% y un 5% 11,0% Menos de un 2% 4,5% SUBIRÁN 17,4%

TABLA 3. OPINIÓN SOBRE LA EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA VACACIONAL EN LOS PRÓXIMOS SEIS MESES.

SE MANTENDRÁN 68,8% Más de un 5% 4,4% Entre un 2% y un 5% 12,4% Menos de un 2% 4,5% Ns/Nc 0,3% SUBIRÁN 21,8%

3 / 2

Previsión de la evolución

del precio de la vivienda

BAJARÁN SE MANTENDRÁN SUBIRÁN

SEPTIEMBRE 2015 MARZO 2016 SEPTIEMBRE 2016 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1.057 APIs opinan

Para el 92,8% de la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, los precios de la vivienda habitual se mantendrán o evolucionarán al alza en los próximos meses (en marzo, la previsión era del 90,1%).

Solo el 7,2% opina que los precios van a bajar en los próximos seis meses.

La situación respecto a la vivienda vacacional es muy similar. El 90,6% de las opiniones se inclinan hacia un mantenimiento o incremento de precio en los próximos seis meses (90,1% en marzo), habiendo crecido en dos puntos porcentuales las opiniones referentes a una subida de precio, hasta el 21,8%.

(29)

/

Resumen precios

Tasa de variación interanual 2015 - 2016E

1,7% ANDALUCÍA 5,9% REGIÓN DE MURCIA 5,7% ISLAS BALEARES 5,7% ISLAS CANARIAS 7,3% CATALUÑA 8,4% ARAGÓN 7,0% NAVARRA 6,0% PAÍS VASCO 9,5% LA RIOJA 4,8% ASTURIAS 3,3% CANTABRIA 4,3% GALICIA 4,4% CASTILLA Y LEÓN 7,2% COMUNIDAD DE MADRID 9,6% COMUNIDAD VALENCIANA 8,8% CASTILLA-LA MANCHA 7,6% EXTREMADURA

Datos no disponiblesCEUTA Y MELILLA

MAPA 2. EVOLUCIÓN DEL PRECIO POR COMUNIDADES

El precio de la vivienda

crecerá un

4,6%

en 2016

y un

4,3%

en 2017

(30)

(31)

GRÁFICO 24. RELACIÓN ENTRE PRÉSTAMO Y VALOR DE TRANSACCIÓN.

Fuente: Banco de España

mar-04 jun-04 sep-04 dic-04 mar-05 jun-05 sep-05 dic-05 mar-06 jun-06 sep-06 dic-06 mar-07 jun-07 sep-07 dic-07 mar-08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jun-09 sep-09 dic-09 mar-10 jun-10 sep-10 dic-10 mar-11 jun-11 sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 mar-13 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 jun-15 sep-15 dic-15 mar-16 jun-16 50% 52% 54% 56% 58% 60% 62% 64% 66% 68%

GRÁFICO 25. PORCENTAJE DE PRÉSTAMOS CON DEUDA RESPECTO AL VALOR DEL ACTIVO POR ENCIMA DEL 80%.

2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20%

La relación media entre el montante del préstamo y el valor de la vivienda (deuda respecto al valor del activo) se ha mantenido estable, en torno al 63%, desde finales de 2015 hasta el primer

semestre del año, situándose en baremos similares a los alcanzados en momentos de gran actividad del mercado, como el periodo 2004-2007.

La tendencia creciente que mostraba en los últimos análisis el número de préstamos hipotecarios cuya deuda respecto al valor del activo era superior al 80% se ha visto truncada este año, de modo que su porcentaje ha descendido del 15,6% en diciembre

de 2015, al 14,3% en junio de 2016, situándose por debajo de las cifras que se alcanzaban en los últimos años del boom

inmobiliario.

(32)

GRÁFICO 26. PRECIO DE LA VIVIENDA/RENTA BRUTA POR HOGAR.

Fuente: Banco de España

mar-00 jun-00 sep-00 dic-00 mar-01 jun-01 sep-01 dic-01 mar-02 jun-02 sep-02 dic-02 mar-03 jun-03 sep-03 dic-03 mar-04 jun-04 sep-04 dic-04 mar-05 jun-05 sep-05 dic-05 mar-06 jun-06 sep-06 dic-06 mar-07 jun-07 sep-07 dic-07 mar-08 jun-08 sep-08 dic-08 mar-09 jun-09 sep-09 dic-09 mar-10 jun-10 sep-10 dic-10 mar-11 jun-11 sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 mar-13 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 jun-15 sep-15 dic-15 mar-16 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 AÑOS

GRÁFICO 27. “ESFUERZO TEÓRICO ANUAL” PARA EL PAGO DE UNA VIVIENDA.

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

El esfuerzo medio que debe realizar un hogar en España para adquirir su vivienda, según el número de años de renta bruta que debería destinar al pago de la misma, ha mantenido la tendencia

creciente iniciada a principios de 2015. En marzo de 2016 se situó en torno a los seis años, lejos todavía de los nueve años que se alcanzaron en 2007.

El “esfuerzo teórico anual” (cociente en cuyo numerador figura el coste del primer año de una hipoteca de cuota constante que permite financiar el 80% del precio de una vivienda media) se ha

estabilizado en torno al 32% desde mediados de 2015 hasta el primer trimestre de 2016. La serie histórica muestra cómo ha ido descendiendo desde 2008.

(33)

2016

2007

9 AÑOS

DE RENTA

BRUTA

6 AÑOS

DE RENTA

BRUTA

La relación entre el

crédito y el valor de la

vivienda se mantiene en

torno al 63%

El 14,3% de los

préstamos superan el

80% del valor de la

vivienda

/ Resumen accesibilidad y esfuerzo

EVOLUCIÓN DEL ESFUERZO MEDIO QUE DEBE REALIZAR UN

HOGAR EN ESPAÑA PARA ADQUIRIR UNA VIVIENDA

(34)

(35)

MAPA 3. VIVIENDAS INICIADAS

20,0% ANDALUCÍA 11,2% REGIÓN DE MURCIA 52,7% ISLAS BALEARES 57,8% ISLAS CANARIAS 12,5% CATALUÑA 49,4% ARAGÓN 14,4% NAVARRA 73,5% PAÍS VASCO 51,5% LA RIOJA 30,1% ASTURIAS 73,9% CANTABRIA 37,2% GALICIA 70,5% CASTILLA Y LEÓN 23,1% COMUNIDAD DE MADRID 42,5% COMUNIDAD VALENCIANA 12,7% CASTILLA-LA MANCHA 19,0% EXTREMADURA Datos no disponibles CEUTA Y MELILLA

El incremento medio en

España de viviendas iniciadas

en 2016 es del 31,4%

(36)

MAPA 4. COMPRAVENTA DE VIVIENDAS

23,3% ANDALUCÍA 21,8% REGIÓN DE MURCIA 15,2% CEUTA Y MELILLA 40,9% ISLAS BALEARES 24,5% ISLAS CANARIAS 20,5% CATALUÑA 26,7% ARAGÓN 19,6% NAVARRA 30,1% PAÍS VASCO 17,9% LA RIOJA 27,6% ASTURIAS 20,2% CANTABRIA 17,5% GALICIA 58,9% CASTILLA Y LEÓN 29,9% COMUNIDAD DE MADRID 23,2% COMUNIDAD VALENCIANA 27,2% CASTILLA-LA MANCHA 18,9% EXTREMADURA

Las compraventas

aumentan un 26,1% de

media en España en 2016

(37)

Viviendas iniciadas Viviendas terminadas Stock vivienda nueva Compraventas

Valor medio compraventas

2015 5.681 7.811 56.098 70.739 124.756 2016E 6.817 8.791 45.470 87.214 126.845 %Var 2016/2015 20,0% 12,5% -18,9% 23,3% 1,7% 2017P 8.982 10.038 33.259 94.964 127.700 %Var 2017/2016 31,8% 14,2% -26,9% 8,9% 0,7%

GRÁFICO 28. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ANDALUCÍA.

60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000 -1% 0% 1% 2% -2% 3% -3% 4% 5%

5 / 1 Andalucía

Todos los indicadores muestran una clara recuperación en Andalucía, especialmente motivada por la evolución de sus capitales de provincia más pobladas, Sevilla, Málaga y Córdoba, y por el mercado de la Costa del Sol, sobre todo en su zona occidental. En las tres ciudades mencionadas, así como en municipios del área metropolitana de Sevilla, como Mairena del Aljarafe o Bormujos, el mercado de suelo ha comenzado a reactivarse, así como la salida a la venta de promociones llevadas a cabo tanto por inversores o entidades financieras como por promotores locales.

El mercado vacacional, en el área de Torremolinos a Estepona, se está comportando de manera similar. Por el contrario, en la Costa del Sol oriental, la demanda está todavía reaccionando lentamente y no se han iniciado nuevas promociones. El perfil del comprador extranjero continúa siendo el mismo, aunque es previsible que en un futuro próximo pueda comenzar a notarse el efecto del Brexit. Habrá que continuar analizando la incidencia de esta coyuntura sobre las operaciones realizadas por el comprador británico.

En ciudades como Cádiz, Jaén o Granada, el mercado está reaccionando con menor pujanza.

Nota: E (estimación), P (previsión) PRINCIPALES MAGNITUDES

(38)

2015 1.793 1.232 20.111 9.395 106.920 2016E 2.679 1.781 15.532 11.907 115.918 %Var 2016/2015 49,4% 44,5% -22,8% 26,7% 8,4% 2017P 3.681 2.376 10.646 14.089 123.934 %Var 2017/2016 37,4% 33,4% -31,5% 18,3% 6,9%

GRÁFICO 29. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ARAGÓN.

5 / 2 Aragón

Aragón se ha incorporado ya al dinamismo experimentado por otras comunidades autónomas. Los principales indicadores de mercado muestran ya una evolución muy positiva, con incrementos interanuales especialmente elevados, dado que el punto de partida era todavía muy bajo. La mejora en la evolución se debe a la buena marcha del mercado de la ciudad de Zaragoza, cuyo peso sobre el total de la comunidad es muy relevante. En esta zona se han vuelto a realizar operaciones de suelo y se han iniciado nuevas promociones.

La situación de las otras dos capitales de provincia, así como el mercado de segunda residencia, principalmente vinculado al Pirineo, todavía permanece más estancada.

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 -2% 0% 2% -4% 4% 6% -6% -8% -10% 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000

ARAGÓN VARIACIÓN MES ANTERIOR Nota: E (estimación), P (previsión)

(39)

Viviendas iniciadas Viviendas terminadas Stock vivienda nueva Compraventas

2015 1.153 1.127 16.610 5.436 107.017 2016E 1.500 1.135 13.563 6.938 112.148 %Var 2016/2015 30,1% 0,7% -18,3% 27,6% 4,8% 2017P 1.693 1.189 10.779 7.946 117.188 %Var 2017/2016 12,9% 4,8% -20,5% 14,5% 4,5%

GRÁFICO 30. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN ASTURIAS.

5 / 3 Asturias

El mercado residencial en las tres principales ciudades del Principado, Gijón, Oviedo y Avilés, se ha dinamizado a lo largo del último semestre, estimando que esta situación continúe en los próximos meses. En las zonas de interior, la situación es muy diferente y no presenta síntomas de cambio de cara al futuro. La vivienda vacacional ha mejorado su situación en las zonas más próximas a Cantabria, en las que poblaciones como Llanes o Ribadesella han incrementado el volumen de operaciones. Los precios no parece que vayan a experimentar grandes aumentos en los próximos meses, continuando la tendencia alcista en las compraventas. La vertiente más próxima a Galicia, continúa con un mercado más paralizado y no se esperan grandes variaciones en el futuro. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 -2% 0% 2% -4% 4% 6% -6% -8% 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000

ASTURIAS VARIACIÓN MES ANTERIOR Nota: E (estimación), P (previsión)

(40)

2015 1.636 1.116 2.678 10.605 220.735 2016E 2.499 1.220 2.031 14.937 233.226 %Var 2016/2015 52,7% 9,3% -24,2% 40,9% 5,7% 2017P 2.920 1.579 1.596 18.127 245.724 %Var 2017/2016 16,9% 29,5% -21,4% 21,4% 5,4%

GRÁFICO 31. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN LAS ISLAS BALEARES.

5 / 4

Islas Baleares

Es, probablemente, uno de los mercados con mayor actividad y crecimiento, impulsado por la inversión extranjera que participa en operaciones de elevado importe. Además del mercado minorista, también se están produciendo operaciones por parte de grandes inversores.

Continúa la tendencia del último año y medio, en la que el mercado ibicenco es la punta de lanza, si bien en la isla de Mallorca también se ha incrementado notablemente la actividad. El mercado de suelo también está, en líneas generales, muy activo.

Hay que reseñar el doble mercado existente en las islas: autóctono, con importes medios en las operaciones más bajos, debido a una capacidad más limitada de inversión y que presenta un mayor dinamismo; y extranjero, basado sobre todo en vivienda vacacional y con una actividad muy importante desde el pasado año. 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 -2% 0% 2% -4% 4% 6% 8% -6% -8%

(41)

2015 699 801 6.488 18.964 115.186 2016E 1.103 983 4.065 23.606 121.719 %Var 2016/2015 57,8% 22,7% -37,4% 24,5% 5,7% 2017P 1.734 1.359 2.494 27.778 128.258 %Var 2017/2016 57,3% 38,3% -38,6% 17,7% 5,4%

GRÁFICO 32. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS LAS ISLAS CANARIAS.

5 / 5 Islas Canarias

El mercado continúa teniendo dos velocidades bien diferenciadas: la del interno de vivienda habitual, en el que todavía la situación económica no está permitiendo un nivel de actividad importante, y la correspondiente a la vivienda vacacional, mucho más dinámica.

Con un mercado laboral que no se ha estabilizado todavía, la primera residencia no termina de despegar en el archipiélago, mostrando solo las dos capitales de provincia cierto incremento en la actividad, que continuará así en el futuro.

El segmento vacacional, por el contrario, sí presenta una mejoría sustancial en sus indicadores, beneficiado por la inestabilidad de mercados alternativos como los de países del norte de África. Las zonas más tradicionales de este mercado isleño están notando en los últimos meses la presión de una demanda que provoca aumentos en precios y en la actividad. La previsión para este mercado es que muestre un moderado crecimiento en los próximos meses, beneficiado además por una inferior estacionalidad, debido a la estabilidad de su clima a lo largo del año, que la que presentan otras zonas geográficas del país.

-2% 0% 2% -4% 4% 6% 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000

Nota: E (estimación), P (previsión)

(42)

Viviendas iniciadas Viviendas terminadas

Stock vivienda nueva Compraventas

2015 620 750 10.707 4.298 130.431 2016E 1.078 941 8.611 5.167 134.784 %Var 2016/2015 73,9% 25,4% -19,6% 20,2% 3,3% 2017P 1.555 1.089 6.816 5.769 138.877 %Var 2017/2016 44,2% 15,8% -20,8% 11,6% 3,0%

GRÁFICO 33. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN CANTABRIA.

5 / 6

Cantabria

El mercado en la capital, así como en las ubicaciones de costa más tradicionales, ha incrementado su actividad en los pasados meses. No obstante, es importante señalar el elevado volumen de producto existente, en la actualidad, en gestión procedente de créditos inmobiliarios que podría salir en los próximos meses al mercado, pudiendo incidir en los precios a la baja, al estar situado en ubicaciones secundarias, así como producir un aumento importante en el volumen de oferta.

La vivienda vacacional presenta el mismo dinamismo que en meses anteriores, si bien el producto actual se ubica en poblaciones algo más interiores, lo que se traduce en un inferior ritmo de ventas.

En las poblaciones del interior todavía se está produciendo un ajuste en el precio, con niveles de stock todavía importantes. En este sentido, la autopista A-8 marca una diferenciación respecto a las poblaciones situadas entre la misma y la costa, más dinámicas, y las ubicadas hacia el interior (como producto más perfilado a vivienda habitual, no asimilado a segunda residencia).

-2% 0% 2% -4% 4% 6% -6% 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000

(43)

2015 2.018 2.616 37.598 15.240 94.521 2016E 3.440 3.120 29.862 24.222 98.649 %Var 2016/2015 70,5% 19,3% -20,6% 58,9% 4,4% 2017P 4.414 3.853 22.193 30.454 102.662 %Var 2017/2016 28,3% 23,5% -25,7% 25,7% 4,1%

5 / 7

Castilla y León

La situación en el mercado no ha cambiado desde el pasado semestre. Los factores demográficos influyen de manera muy relevante, con un notable descenso en la población desde los años 2010-2011, y la mayor bajada relativa entre las diferentes comunidades hasta 2029 según las proyecciones del INE, con un -9%, motivada principalmente por la migración hacia otras autonomías. Además, su pirámide poblacional muestra síntomas evidentes de envejecimiento, que se acentuará todavía más en los próximos años. Estos motivos, unidos a la falta de tejido industrial y de servicios, reducen las posibilidades de incremento de su actividad, al provocar que la demanda difícilmente aumente.

No obstante en las capitales de provincia, especialmente en Valladolid y Burgos, las expectativas son mejores de cara a los próximos meses, pero sin diferenciales muy notorios en valores absolutos de sus principales indicadores. En la primera de estas ciudades se está produciendo el inicio de algunas promociones.

GRÁFICO 34. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN CASTILLA Y LEÓN.

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 -2% 0% 2% -4% 4% -6% -8% 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000

(44)

2015 2.863 2.456 70.237 12.200 81.465 2016E 3.226 2.796 55.286 15.520 88.622 %Var 2016/2015 12,7% 13,9% -21,3% 27,2% 8,8% 2017P 3.945 3.306 49.378 17.874 93.129 %Var 2017/2016 22,3% 18,2% -10,7% 15,2% 5,1%

GRÁFICO 35. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN CASTILLA-LA MANCHA.

5 / 8

Castilla-La Mancha

En las zonas más próximas a la Comunidad de Madrid, Guadalajara y Toledo, se está produciendo un repunte en las ventas en los últimos meses, acortándose los plazos para poder colocar en el mercado el producto existente. Parece que el efecto expulsión del mercado madrileño, que dio origen al incremento de la actividad promotora en estas zonas debido al importante aumento de los precios, vuelve a reproducirse en la actualidad. No obstante, la situación demográfica y económica en esta comunidad autónoma es similar a lo comentado en Castilla y León, con pérdida de población, envejecimiento de la misma y situación laboral todavía complicada. Estos factores hacen pensar que las ventas se mantendrán estables de cara al futuro.

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 -2% 0% 2% -4% 4% -10% -6% -8% 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000

CASTILLA-LA MANCHA VARIACIÓN MES ANTERIOR

(45)

2015 7.087 4.636 21.754 54.571 156.575 2016E 7.972 5.570 15.237 65.769 167.963 %Var 2016/2015 12,5% 20,2% -30,0% 20,5% 7,3% 2017P 8.528 6.703 10.622 71.925 175.140 %Var 2017/2016 7,0% 20,3% -30,3% 9,4% 4,3%

GRÁFICO 36. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN CATALUÑA.

5 / 9

Cataluña

Dada su gran diversidad, podría decirse que Cataluña representa bastante bien la realidad del mercado español en su conjunto, con tres velocidades de recuperación diferentes, tal y como ocurre en el resto del país.

La ciudad de Barcelona, los municipios de la primera corona metropolitana y las zonas prime del mercado de vivienda vacacional se encuentran en un momento de incremento de la actividad muy importante, produciéndose una presión por parte de la demanda que está impulsando notorias subidas en el precio. En el mercado de segunda mano, el precio al que se ofertan las viviendas ha experimentado aumentos muy importantes, motivados por el mayor volumen de operaciones. En aquellas poblaciones que se sitúan a unos 60 kilómetros hacia el interior, así como en las poblaciones más cercanas al resto de las capitales de provincia, el mercado continúa más deprimido, con niveles importantes de stock por absorber.

En el resto, el mercado todavía se encuentra muy paralizado, salvo en alguna ubicación más de la costa, con pocas perspectivas de que se dinamice a medio plazo.

Destacar también el importante aumento del segmento inversor en Barcelona y su primera corona metropolitana.

-2% 0% 2% -4% 4% 6% 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000

(46)

2015 5.244 5.240 119.257 51.788 107.266 2016E 7.470 7.724 112.881 63.819 117.610 %Var 2016/2015 42,5% 47,4% -5,3% 23,2% 9,6% 2017P 10.286 10.157 101.735 71.996 124.013 %Var 2017/2016 37,7% 31,5% -9,9% 12,8% 5,4%

GRÁFICO 37. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN LA COMUNIDAD VALENCIANA.

5 / 10

Comunidad Valenciana

El dinamismo del mercado en esta comunidad autónoma se ha incrementado en el último semestre, si bien todavía existen importantes niveles de stock. Como en otras comunidades, este mayor movimiento en el mercado se deja notar sobre todo en la ciudad de Valencia y su primera corona metropolitana, donde también se produce una importante presencia de operaciones de inversión. Las ciudades de Alicante y Castellón también han mejorado su situación en los últimos meses.

En el segmento vacacional, el producto situado en ubicaciones tradicionales y con un precio y características adecuadas se vende tanto al comprador nacional, procedente sobre todo del centro de la península, como al extranjero. A lo largo del próximo año, las perspectivas para este mercado son optimistas, especialmente de cara a las operaciones realizadas por la demanda interna. El producto que se sitúa a menos de 7 u 8 kilómetros de la costa tiene recorrido.

En las localizaciones más interiores, el nivel de stock es elevado y las perspectivas de mejora a medio plazo no son optimistas.

-2% 0% 2% -4% 4% -6% 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000

(47)

2015 1.189 556 3.318 5.567 76.739 2016E 1.414 894 2.305 6.618 82.579 %Var 2016/2015 19,0% 60,8% -30,5% 18,9% 7,6% 2017P 1.736 1.148 1.345 7.378 88.615 %Var 2017/2016 22,7% 28,3% -41,6% 11,5% 7,3%

GRÁFICO 38. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN EXTREMADURA.

5 / 11 Extremadura

El mercado extremeño ha mejorado ligeramente su situación a lo largo de 2016, produciéndose un mayor incremento en el volumen de compraventas que en 2015. No obstante, en un mercado tan local, los volúmenes de stock que permanecen todavía sin vender son importantes, no tanto por su valor absoluto sino por su peso relativo.

Dentro de las tres ciudades con mayor población, cabe destacar un mayor dinamismo en Badajoz, provocado por un volumen de demanda potencial más elevado. La situación en Cáceres es algo mejor que en Mérida, donde el nivel de stock es todavía considerable.

No se están produciendo movimientos relevantes en las cifras de obra iniciada. La previsión es que el año finalice con un ligero incremento en el número de viviendas iniciadas y que se produzca una situación similar en 2017.

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 -5% 0% -10% 5% 10% -15% 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000

(48)

2015 1.338 1.136 39.833 12.431 107.397 2016E 1.835 1.258 31.114 14.608 111.963 %Var 2016/2015 37,2% 10,7% -21,9% 17,5% 4,3% 2017P 2.163 1.475 24.491 15.871 113.252 %Var 2017/2016 17,9% 17,3% -21,3% 8,6% 1,2%

5 / 12 Galicia

La situación del mercado en las principales ciudades de la comunidad gallega ha experimentado una notable mejoría en los últimos meses, especialmente en las ciudades de A Coruña, Santiago y Vigo, pudiendo incluso darse ya situaciones de falta de stock de obra nueva en las dos primeras. Quizá actualmente sea Vigo la que presenta una mejor proyección a futuro de cara al inicio de nuevas promociones.

El mercado de vivienda vacacional ha presentado el mismo dinamismo positivo en las localizaciones tradicionales como Sanxenxo, Baiona o Nigrán. Incluso en emplazamientos de la costa lucense como Barreiros o Foz, la importante bajada experimentada en los precios comienza a provocar que se estén realizando operaciones de compra. En ubicaciones de carácter secundario, la comercialización se está desarrollando a un ritmo más lento, debido a la alta concentración de stock y a que el producto es de difícil absorción.

GRÁFICO 39. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN GALICIA.

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 -2% 0% 2% -4% 4% 6% -6% -8% -10% 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

(49)

2015 10.309 9.635 13.374 50.373 185.783 2016E 12.690 12.902 6.818 65.457 199.081 %Var 2016/2015 23,1% 33,9% -49,0% 29,9% 7,2% 2017P 13.018 15.158 4.865 68.444 203.774 %Var 2017/2016 2,6% 17,5% -28,6% 4,6% 2,4%

GRÁFICO 40. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN LA COMUNIDAD DE MADRID.

5 / 13 Comunidad de Madrid

El mercado, sobre todo en la capital y su primera corona metropolitana, se encuentra presionado a nivel de precios y demanda. El inicio de nuevas promociones es relevante y se ha perdido ya el miedo existente en años anteriores.

Esta buena marcha del mercado no solo se produce ya en la capital o en los municipios situados en el noroeste de la primera corona, sino que se ha extendido también al sur y al este de esta corona. Actualmente podría afirmarse que solo en malas ubicaciones o en producto que no se adecúa a las actuales exigencias de la demanda, no se está experimentando este cambio de tendencia en el mercado.

El mercado de alquiler presenta poca oferta para la demanda existente, lo que está provocando que se presione al alza sobre los precios. En este segmento se está notando mucho el incremento del público inversor. Este aumento de las rentas también se comienza a traducir en un mayor volumen de compradores de vivienda que antes vivían en régimen de alquiler.

La accesibilidad actual a la financiación, el poco stock de obra nueva y la existencia de demanda solvente que no ha encontrado en los últimos años una opción residencial adecuada a sus necesidades, auguran el mantenimiento de esta tendencia positiva en el mercado de esta comunidad autónoma.

-2% 0% 2% -4% 4% 6% 8% 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000

(50)

2015 735 971 39.112 11.072 95.181 2016E 817 1.295 23.563 13.491 100.826 %Var 2016/2015 11,2% 33,3% -39,8% 21,8% 5,9% 2017P 955 1.671 17.644 15.180 106.503 %Var 2017/2016 16,9% 29,1% -25,1% 12,5% 5,6%

GRÁFICO 41. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN LA REGIÓN DE MURCIA.

5 / 14 Región de Murcia

El aumento de la actividad también se ha dejado notar en la Región de Murcia. Sin embargo, presenta todavía importantes niveles de stock que no permiten que el dinamismo sea tan elevado como en otras comunidades autónomas.

Cabría destacar como más relevante el incremento producido en el volumen de operaciones relacionadas con el segmento vacacional, sobre todo por parte de demandantes extranjeros. En el segmento de la vivienda habitual, el aumento de la actividad es más moderado. De cara a los próximos meses no se esperan cambios significativos respecto a la situación actual.

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 -2% 0% 2% -4% 4% 6% -6% -8% 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000

REGIÓN DE MURCIA VARIACIÓN MES ANTERIOR

(51)

2015 1.400 772 2.566 4.313 128.582 2016E 1.602 782 1.628 5.160 137.548 %Var 2016/2015 14,4% 1,3% -36,5% 19,6% 7,0% 2017P 1.861 898 1.121 5.623 146.727 %Var 2017/2016 16,2% 14,8% -31,2% 9,0% 6,7%

GRÁFICO 42. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN NAVARRA.

5 / 15 Navarra

La evolución del mercado está siendo muy positiva, sobre todo en la capital. Pamplona y algún municipio colindante en los que existe suelo listo para ser desarrollado, presentan una perspectiva de futuro bastante optimista, existiendo una demanda solvente importante que podría absorber las nuevas promociones que se iniciarán en los próximos meses. El mercado de suelo ha permanecido activo en los últimos meses y mantendrá esta dinámica positiva.

El mercado en la denominada “Navarra Baja” continúa sin mostrar síntomas de mejora. El stock es todavía importante y no se está notando un aumento en el volumen de operaciones.

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 -2% 0% 2% -4% 4% 6% 8% -6% -8% -10% 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000

NAVARRA VARIACIÓN MES ANTERIOR

(52)

2015 3.043 3.908 14.560 13.770 192.043 2016E 5.280 4.910 11.531 17.913 203.652 %Var 2016/2015 73,5% 25,6% -20,8% 30,1% 6,0% 2017P 6.014 5.411 8.716 22.768 206.798 %Var 2017/2016 13,9% 10,2% -24,4% 27,1% 1,5%

GRÁFICO 43. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN EL PAÍS VASCO.

5 / 16 País Vasco

Es la zona más dinámica del norte peninsular, tanto por demanda como por oferta. La buena marcha de la actividad se deja notar sobre todo en las grandes ciudades y sus municipios colindantes, especialmente en Guipúzcoa y Vizcaya. El mercado en Vitoria también ha experimentado una notable mejoría, pero contaba con un mayor stock, lo que provoca un impulso algo inferior a los de Bilbao y San Sebastián.

En general, todos los mercados principales se encuentran en situación de poder absorber nuevas promociones. Se espera un aumento en los indicadores de producción, ventas e incrementos ligeros en los precios.

El mercado de las zonas de interior presenta un menor dinamismo, al depender de una demanda local que es mucho más reducida. PAÍS VASCO 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 -2% 0% 2% -4% 4% 6% -6% -8% 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

PAÍS VASCO VARIACIÓN MES ANTERIOR Nota: E (estimación), P (previsión)

(53)

2015 370 389 9.766 2.561 102.085 2016E 561 450 8.705 3.021 111.815 %Var 2016/2015 51,5% 15,7% -10,9% 17,9% 9,5% 2017P 896 493 7.448 3.501 118.784 %Var 2017/2016 59,7% 9,6% -14,4% 15,9% 6,2%

GRÁFICO 44. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN LA RIOJA.

5 / 17

La Rioja

El mercado en la ciudad de Logroño ha experimentado una mejora relevante a lo largo de los últimos meses. Los niveles de

stock de obra nueva son poco significativos y las promociones que van surgiendo en el mercado se absorben con ritmos de venta normalizados. Algo similar está sucediendo en algunas localizaciones con un volumen de población importante como Haro. La perspectiva para los próximos meses en estas ubicaciones es positiva, con incrementos suaves en la producción y en los precios.

Por el contrario, en el resto de zonas, el mercado permanece más estancado y se prevé que continúe así en el futuro, manteniendo todavía una importante concentración de stock.

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 -5% 0% -10% 5% 10% 15% -15% 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000

LA RIOJA VARIACIÓN MES ANTERIOR

(54)

2015 257 825 2016E 265 950 %Var 2016/2015 4,3% 15,2% 2017P 275 980 %Var 2017/2016 3,8% 3,2%

GRÁFICO 45. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN CEUTA Y MELILLA.

5 / 18

Ceuta y Melilla

El mercado está experimentando un aumento de las compraventas que presentan volúmenes similares a los años 2009 o 2011. No obstante, no se espera un crecimiento notable en el inicio de nuevas obras, salvo proyectos muy pequeños y puntuales que se venden a precios muy competitivos. También se está incrementando algo la autopromoción.

Este mercado está originando inversiones que se materializan en viviendas situadas en el Campo de Gibraltar.

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 -5% 0% -10% 5% 10% 15% -15% 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600

CEUTA Y MELILLA VARIACIÓN MES ANTERIOR Nota: E (estimación), P (previsión)

(55)

6 /

(56)

Según las estadísticas oficiales, en los últimos años se está incrementando el número de hogares que viven en régimen de alquiler. Esto ha conllevado un aumento del porcentaje de viviendas que se destinan a este fin. Este cambio está sirviendo para evolucionar hacia un mercado más equilibrado entre propiedad y alquiler. España se acerca, de este modo, a los países europeos más desarrollados y a Estados Unidos.

La situación económica de nuestro país en los últimos años, así como la crisis que ha atravesado el sector inmobiliario, son dos

factores que han influido notablemente en este cambio estructural del mercado. No obstante, se han producido también otros cambios importantes que han influido en este repunte:

Mayor limitación y control del crédito, lo que provoca que, para algunas familias el alquiler suponga la mejor opción residencial.

Pérdida de capacidad de ahorro de las familias que, junto a la precariedad laboral, provoca que no se disponga de las cantidades suficientes para afrontar el pago de una vivienda.

Supresión de los incentivos fiscales a la compra. Incremento de la movilidad laboral.

Nuevos modelos de familia con un incremento del número de monoparentales.

Aumento de la demanda del alquiler residencial por parte del turismo nacional e internacional.

Desaparece la expectativa de revalorización de las viviendas como inversión.

Este nuevo escenario no es coyuntural. Más del 40% de las nuevas operaciones de Servihabitat se realizan en el mercado de alquiler. La vivienda comienza a percibirse desde las nuevas generaciones como un bien más de consumo, sobre el que no se pretende alcanzar su propiedad. Se debe adaptar a los cambios sociales y laborales que se han experimentado y que conllevan el disfrute de los inmuebles pensando en un horizonte temporal limitado.