Foro Nacional sobre Financiación de Vivienda
¿UPAC = UVR?
¿Se repetirá la crisis?
Ignacio Vélez Pareja Profesor
Departamento de Administración Universidad Javeriana – Bogotá
Noviembre 29 de 1999
Presentación en la WWW
Esta presentación se puede obtener en
la siguiente dirección:
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Los componentes de la tasa de interés
La tasa de interés corriente, esto es, la que se encuentra en el mercado (la que usan los bancos o cualquier otra entidad financiera) tiene tres componentes o causas
La tasa de inflación
El riesgo
La tasa de interés real
El efecto de la inflación
El efecto de la inflación o mejor, las
expectativas de inflación, propio de la economía donde se presenta la tasa de interés.
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¿Cómo se relacionan?
Una rápida exploración a los valores de
las tasas de interés del mercado de algunos países, muestra la influencia de la inflación sobre la tasa de interés (cifras de 1997, The Economist Feb. 7th 1998,
pp 108-110).
En países desarrollados
PAIS INTERES INFLACION
Japón 1.97% 1.6% Canadá 5.43% 1.7% U.S.A. 5.58% 2.3% Alemania 4.94% 1.8% Reino Unido 5.96% 3.0%
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... y no tan desarrollados
PAIS INTERES INFLACION
Francia 4.94% 1.2%
Italia 5.37% 1.8%
Grecia 17.47% 4.4%
España 5.18% 2.0%
Colombia 24.58% 17.8%
El efecto del riesgo
El efecto del riesgo, que es intrínseco al
negocio o inversión en que se coloca el dinero o capital.
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La tasa de interés real
La tasa de interés real o la productividad en su uso, que es un efecto intrínseco del capital, independiente de la inflación o riesgo. Refleja también la abundancia o escasez de dinero en el mercado. Cálculos aproximados indican que la tasa real de interés nuestra sería:
»1996 7%
»1997 6%
»1998 14%
Corrección monetaria = componente inflación
La base del sistema de valor constante
radica en haber incorporado a las tasas de interés (tanto de captación, como de colocación) la inflación, para evitar lo que sucedía antes de 1972. Las entidades financieras (en ese caso el BCH), debían subsidiar la vivienda de todos los
estratos porque si la inflación y las tasas de interés subían, entonces muchos créditos de vivienda con tasas fijas, resultaban con tasas reales negativas.
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El interés remuneratorio
Los puntos por encima de la corrección monetaria, llamado el interés
remuneratorio, corresponde al riesgo y a la tasa de interés real (todo esto incluye el margen razonable que debe ganar el sector financiero).
UPAC = UVR
La corrección monetaria ha sufrido más
de 20 modificaciones. Se inició como el promedio de la inflación del trimestre inmediatamente anterior. Hoy se calcula sobre el promedio de inflación de los últimos 12 meses.
Hoy, con la UVR, hemos regresado a los orígenes, con un nombre diferente.
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UPAC diferente a UVR
Con la decisión de la Corte Constitucional de prohibir la
capitalización de intereses, entonces no es posible el esquema de cuotas super mínimas.
La capitalización de los intereses
La Corte Constitucional la prohibió. Esto
puede implicar (según la interpretación que se le dé a la palabra intereses, remuneratorio o corriente), que se diseñen esquemas de pago con cuota uniforme. Consecuencia inevitable, aumento de la cuota. Otra vez, el plazo no resuelve el problema.
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Saldo en sistema UPAC según % aumento en cuota
-10000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 0 50 100 150 200 Mes 0% 5% 10% 15%
Comparación de cuotas sistema UPAC según % de aumento de cuota -500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 0 50 100 150 200 Mes 15% 10% 5% 0%
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Saldo de la deuda en UVR
-20000 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 0 50 100 150 200 Mes
Comportamiento de la cuota en UVR
-500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 0 50 100 150 200 Mes
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La crisis del UPAC
Varios factores o actores
– El sector financiero: altas tasas de interés
– El Banco de la República: ligar la CM a la DTF a partir de 1994 (ver gráfica adelante). Se empezó en 1988 en grados variables
– El sistema de cálculo: inflación pasada: (ver gráficas adelante)
– El usuario: poca prudencia y ambición.
– El narcotráfico: aumentó los precios de la finca raíz a valores exorbitantes.
– El sector de la construcción: aumentó precios aprovechando el auge del narcotráfico
El sector financiero: altas tasas de interés
Tasas de colocación equivalentes en USD
-40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70
sep-91 ene-93 jun-94 oct-95 mar-97 jul-98 dic-99
fecha % Colombia Argentina México Chile
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Tasa más alta: Colombia
Tasas reales de colocación
-0,20 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00
sep-91 ene-93 jun-94 oct-95 mar-97 jul-98 dic-99
Fecha Colombia Argentina México Chile
Ligar la CM a la DTF
CM vs IPC año siguiente (88-98)
0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 Año CM inf año sig
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El sistema de cálculo: inflación pasada
Cuando la inflación sube, la CM tiende a estar por debajo de la inflación
presente y futura y de los aumentos salariales.
Cuando la inflación baja, la CM tiende a
estar por encima de la inflación y de los aumentos salariales.
El sistema de cálculo: inflación pasada
CM vs IPC año siguiente
0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 A ño CM inf año sig
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El sistema de cálculo: inflación pasada
CM vs IPC del año
0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 Año CM infl
Salario mínimo, CM e inflación
Salario m ínim o vs CM -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 Año
aum sal min CM infl
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El usuario: poca prudencia y ambición
El círculo diabólico de la adquisición de vivienda.
Las cuotas supermínimas.
Poca previsión.
Saldo de la deuda con cuotas crecientes
0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 0 50 100 150 200 Mes
5/26/2012 ¿UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 29 Cuota creciente 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 0 50 100 150 200 Mes
Los precios de la finca raíz (DNP)
IPC vs Precio m t2 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 93 94 95 96 97 98 99 Año 0 - 2200 UPAC 2200 - 7200 UPAC Más de 7200 UPAC infl
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Proyecto Nueva Ley Marco para Vivienda
Se retorna a septiembre de 1972: La corrección monetaria se calculará “...con base en la variación porcentual acumulada del índice de precios al consumidor, en los tres meses
calendario inmediatamente anteriores al mes del inicio del período de cálculo”.
Proyecto Nueva Ley Marco para Vivienda
Plazo para su amortización
comprendido entre cinco (5) años como mínimo y treinta (30) años como
máximo. Esto es válido cuando las tasas son del orden del 0,5% o 1% mensual
He aquí un problema: el plazo no resuelve la crisis. Contribuye a engordar las utilidades del sector financiero.
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Plazos y tasas
Miles de pesos por millón Tasas mensuales Plazo en meses 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 60 $19,3 $22,2 $25,4 $28,8 $32,4 120 $11,1 $14,3 $18,0 $22,0 $26,4 180 $8,4 $12,0 $16,1 $20,6 $25,3 240 $7,2 $11,0 $15,4 $20,2 $25,1 300 $6,4 $10,5 $15,2 $20,1 $25,0 360 $6,0 $10,3 $15,1 $20,0 $25,0
Cuota vs Plazo y tasa de interés
$0.0 $5.0 $10.0 $15.0 $20.0 $25.0 $30.0 $35.0 0 100 200 300 400 Meses 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5%
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Algunas medidas preventivas
La corrección monetaria debe estar ligada al mismo indicador que el aumento del salario.
El sector financiero debe reducir las tasas de interés para crédito de vivienda
El usuario debe ser más realista y comprar lo que puede.
Como se sigue planteando el sistema,
