Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay
, tomo 98, ene. - dic. , 2012 —
Consultas técnicas
EMBARGO GENÉRICO. CESIÓN DE DERECHOS DE MEJOR POSTOR.
REMATE JUDICIAL
Informe: Registral
Resumen
Son ineficaces las enajenaciones de los bienes embargados, posteriores a los embar-gos. El embargo genérico no alcanza a los derechos de mejor postor. La observación a la titulación basada en ese embargo carece de fundamento.
H
ecHosEl 20 de junio de 1994, AA adquirió por título compraventa y modo tradi-ción, siendo casada en segundas nupcias con BB, el padrón …, escritura debidamente inscripta.
El 6 de octubre de 1994, por escritura, los cónyuges en segundas nupcias AA y BB constituyeron hipoteca sobre el referido padrón a favor de GG, debidamente inscripta.
El 2 de octubre de 2001, GG se presentó ante el Juzgado Letrado Primera Instancia en lo Civil solicitando intimación de pago y traba de embargo genérico a AA y BB.
El 18 de noviembre 2005, por auto 4450/2005, se decretó el remate en pública subasta, sin base y al mejor postor, del bien objeto de la presente consulta. El remate fue señalado para el 21 de marzo de 2006, y por auto 693/2006, del 17 de marzo de 2006, se exoneró de seña al ejecutante, GG, que resultó el mejor postor.
El 5 de abril de 2006, por escritura pública, GG cedió sus derechos de mejor postor a CC. Dicha cesión se presentó ante la sede, y por auto del 27 de setiembre de 2006 se aprobó la liquidación y se dispuso la escrituración a favor del cesionario CC (escritura no registrable).
El 23 de noviembre de 2006, por escritura de compraventa judicial y cancelación de hipoteca, el señor juez, en representación de los cónyuges AA y BB, enajenó el bien a favor de CC, casado con DD, y canceló la hipoteca constituida con fecha 6 de octubre de 1994, debidamente inscriptas.
El 22 de febrero de 2010, por documento privado, protocolizado, los cónyuges CC y DD prometieron en venta el inmueble referido a EE (pro-mitente compradora), debidamente inscripta.
Hoy EE quiere ceder los derechos de promitente comprador, habiéndose firmado boleto de reserva (30 de julio de 2012) y posterior rescisión (17 de
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agosto de 2012), por la escribana actuante del futuro cesionario, ya que en el boleto, como causal de rescisión, se estableció:
[…] la presente se rescindirá por la sola voluntad del adquirente y sin responsabilidad para ninguna de las partes en los siguientes casos: A) InscrIpcIones: si de la información registral surgiesen inscripciones que
afectaren al bien o a sus titulares y no fueran levantadas por la parte ce-dente. B) estudIodetítulos: si del estudio de la documentación surgiesen
observaciones que hagan recomendable desechar la negociación a juicio de la escribana designada.
Y la rescisión la realiza la escribana actuante, con el argumento de que: Al examinar la documentación, resulta un embargo genérico de GG, vigente al efectuarse la cesión de derechos de remate, al existir dos opinio-nes jurisprudenciales en cuanto a la afectación o no de dicho embargo en el proceso dominial y en virtud de dicho negocio no brindar las garantías jurídicas necesarias a futuro a criterio de la escribana actuante y conforme a lo establecido en cláusula cuarta del Boleto.
Actualmente EE quiere vender dicho inmueble, y de la información regis-tral de Actos Personales, que solicitó por «el cedente de derechos de mejor postor», surge la inscripción de un embargo genérico a GG, de 2004.
Detallo embargo genérico: Interdicciones, 22 de octubre de 2004; reins-cripción, 22 de octubre de 2009, sobre GG (ejecutante y cedente de los derechos de mejor postor).
c
onsultaEl embargo genérico contra la cedente GG, ¿afecta al bien o a los titu-lares? ¿Sería descartable porque el cedente de derechos de mejor postor posee solo un derecho personal y de naturaleza mueble?
o
pinióndelaconsultanteAl haberse solicitado la información por GG, ese embargo genérico sería descartable, ya que lo que posee el mejor postor es un derecho personal y de naturaleza mueble, que no estaría afectando la negociación.140
140 Adjunto relación de casos: Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, vol. 81, n.os 7-12, julio-diciembre de 1995, p. 435. Asociación de Escribanos del Uruguay,
expediente n.o 6372/2005, Informe de la Comisión de Derecho Civil, 2006, que se encuentra
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Informe de la Comisión de Derecho Registral
El artículo 35 de la ley 16 871 establece como acto inscribible en la Sec-ción Interdicciones del Registro Nacional de Actos Personales el embargo general de derechos, medida cautelar precautoria que provoca la inoponi-bilidad al acreedor embargante de la disposición de los bienes del deudor embargado.
El artículo 380.2, inciso 4.o, del Código General del Proceso establece que comprende los bienes del deudor al momento de la inscripción de la medida en el registro, y los que adquiera en el futuro, en la medida en que sean inmuebles, naves, aeronaves, automotores y establecimientos comerciales (no alcanza a los bienes que integran esa universalidad).
La inscripción es requisito de oponibilidad erga omnes. Dice el artícu-lo 54 de la ley 16 871:
Los actos, negocios jurídicos y decisiones de las autoridades competen-tes que se registren conforme a la presente ley serán oponibles respecto de terceros, a partir de la presentación del Registro […].
Los actos del deudor posteriores a la inscripción del embargo son inopo-nibles a los acreedores embargantes. El artículo 61 de la ley 16 871 dice:
Las medidas a que refieren los numerales 8) y 9) del artículo 17 de la
presente ley vinculan indisolublemente los inmuebles inscriptos a nombre del titular afectado al proceso en que se dictaron.
Los embargos genéricos de derechos comprenderán los bienes presentes y futuros del embargado de naturaleza inmueble, naves, aeronaves, automotores y la universalidad conocida como establecimiento comercial. En este último caso, no comprende los bienes concretos que integran esta
universalidad, que deberán ser objeto de embargos específicos.
El Código General del Proceso establece:
380.6. Eficacia. Todo acto de disposición o de gravamen sobre el bien embargado, posterior a la efectividad del embargo, es ineficaz con respecto
al embargante y no produce alteración alguna en el orden del proceso ni en sus resultados. La ejecución continuará como si el acto de disposición no existiera y, a pedido de parte interesada, el tribunal ordenará la can-celación de dicho acto en el Registro respectivo, con citación de su titular.
No se admitirá otra oposición que la fundada en certificado registral del
que no resultare embargo al bien a la fecha de la enajenación o gravamen, sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 43 de la ley 10.793 de 25 de setiembre de 1946.
En el caso, corresponde analizar si el embargo afecta o hace inoponible la transmisión de derechos de mejor postor de un remate.
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El artículo 460 del Código Civil dice:
Bajo la denominación de bienes o de cosas se comprende todo lo que tiene una medida de valor y puede ser objeto de propiedad.
Los bienes son corporales o incorporales. Más adelante el Código establece:
Art. 471: Los bienes incorporales son derechos reales o personales. Art. 472. Derecho real es el que tenemos en una cosa o contra una cosa sin relación a determinada persona.
El derecho en la cosa supone el dominio o un desmembramiento del dominio. El derecho contra la cosa puede ser constituido meramente por garantía; como sucede respecto de la prenda y la hipoteca. De los derechos reales nacen las acciones de la misma clase.
Como dice la Comisión de Derecho Civil, es de importancia que el sujeto pasivo en este derecho se encuentra indeterminado, y las acciones se ejercen directamente sobre el bien o la cosa (informe en expediente 20.968/00).
El artículo 473 del mismo Código nos dice:
Derechos personales son los que solo pueden reclamarse de ciertas per-sonas que por un hecho suyo o la sola disposición de la ley, han contraído las obligaciones correlativas; como el que tiene el prestamista contra su deudor por el dinero prestado o el hijo contra el padre por alimentos. De estos derechos nacen las acciones personales.
Por tanto, la característica del derecho es la determinación del sujeto pasivo.
Siguiendo con el razonamiento del informe indicado, en el remate se determinan dos elementos: persona adquirente, y precio y condiciones.
Doctrinariamente, puede entenderse que se está frente a una simple promesa de compraventa, o a un contrato innominado, pero en cualquiera de esos supuestos se generan obligaciones de hacer.
Por tanto, los derechos de mejor postor son de carácter personal. En conclusión, las previsiones legales consagran la inoponibilidad de las enajenaciones de los bienes embargados, posteriores a los embargos, por lo que quedan fuera de su alcance los derechos de mejor postor.
La observación a la titulación basada en ese embargo carece de funda-mento, aunque de la consulta surge que las partes accedieron a rescindir el negocio proyectado.
Esc. Carlos del Campo García Informante
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La Comisión de Derecho Registral, integrada por los Escs. Mercedes Azar, Susana Cambiasso, Susana Terradas, Enrique Marna, Álvaro Garbarino, Daniel Ramos y Agustín Anza, aprueba el informe precedente.
Esc. Mercedes Azar Coordinadora alterna
(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la aeu
el 20 de diciembre de 2012, expediente 1394/2012.)
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. PROMESA DE COMPRAVENTA.
COMPRAVENTA. SOCIEDAD CONYUGAL. HIPOTECA.
PUBLICIDAD REGISTRAL. ACCESIÓN DE POSESIONES
Informe: Procesal y civil
Resumen
Inmueble. Falta de prueba del estado civil. Título o causa de adquisición. Causa de negocios vinculados funcional y estructuralmente. Prescripción. No es necesario trámite judicial de prescripción. Posesión. Documentos públicos. Hipoteca. Nueva inscripción.
Informe de la Comisión de Derecho Civil
a
ntecedentesa. R SA suscribió un compromiso de compraventa por el cual el firmante, de -bidamente autorizado para ello, prometió vender a JAC el padrón n.o …
b. Ese documento solo fue suscrito por la parte promitente vendedora. No hay, en el ejemplar agregado al expediente, firma alguna del promitente comprador; no se indicó su estado civil ni tiene certificación de firmas ni inscripción registral.
