Análisis de las Variables en el Componente Estructura y Acabados Principales de la Ficha Predial y su Grado de Subjetividad, Aplicando Valores del Departamento de Cundinamarca Provincia del Alto Magdalena

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(1)ANÁLISIS DE LAS VARIABLES EN EL COMPONENTE ESTRUCTURA Y ACABADOS PRINCIPALES DE LA FICHA PREDIAL Y SU GRADO DE SUBJETIVIDAD, APLICANDO VALORES DEL DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA PROVINCIA DEL ALTO MAGDALENA. CÉSAR ENRIQUE LOZANO RAMÍREZ RAMIRO ADOLFO MUÑOZ CALDERÓN RICHARD ANTONIO VÁSQUEZ GUZMÁN. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS BOGOTA 2018.

(2) ANÁLISIS DE LAS VARIABLES EN EL COMPONENTE ESTRUCTURA Y ACABADOS PRINCIPALES DE LA FICHA PREDIAL Y SU GRADO DE SUBJETIVIDAD, APLICANDO VALORES DEL DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA PROVINCIA DEL ALTO MAGDALENA. CÉSAR ENRIQUE LOZANO RAMÍREZ RAMIRO ADOLFO MUÑOZ CALDERÓN RICHARD ANTONIO VÁSQUEZ GUZMÁN. Trabajo presentado como opción de grado para el Título de Especialista en Avalúos.. Director: Hernando Acuña Carvajal Ingeniero Catastral y Geodesta. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS BOGOTA 2018.

(3) NOTA DE ACEPTACIÓN: _____________________________ _____________________________ _____________________________. _____________________________ Firma del presidente del jurado _____________________________ Firma del jurado _____________________________ Firma del jurado. Bogotá, 27 de febrero de 2018 3.

(4) DEDICATORIA Dedico este trabajo a mi esposa e hijos, por su paciencia y apoyo en tantas horas de ausencia. A mi madre por sus sabios consejos y apoyo a lo largo de mi vida. A mi padre, que en paz descanse, quien en vida me guió por los caminos de la lectura, la honestidad y la solidaridad. RAMIRO ADOLFO MUÑOZ CALDERÓN. Dedico este trabajo en primer lugar a Dios quien en su santo nombre ha permitido que todo sea posible y se logren los resultados esperados. A mi padre (QEPD), mi madre y mis hermanas, quienes en su gran esfuerzo lograron hacer en mí la persona que hoy soy, dispuesto a luchar no por uno sino por muchos sueños y tratar de hacerlos realidad en su medida razonable; A mi esposa por su colaboración incondicional; A mis hijos, quienes son mi luz, mi fortaleza, mi alegría, mi mayor fortuna, dignos de sentirse orgullosos de su padre, y que algún día espero este trabajo, te pueda servir de aporte en lo que sea preciso César Eduardo, mi amado hijo. CESAR ENRIQUE LOZANO RAMIREZ. Dedico este trabajo a mi esposa Sonia Marthela Ospina Gutiérrez, por su apoyo incondicional todo el tiempo en mis continuas capacitaciones, a mis hijos Richard Antonio y María José Vásquez Ospina por su alegría y ser ellos, junto con mi esposa, el motor que motivan mi vida a crecer para ellos, a estar siempre ahí, a dar siempre lo mejor de mí para ser en sus vidas un referente que les permita alcanzar nobles ideales y ser exitosos. A mis padres Sara María y José Antonio por sus oraciones y lecciones de vida… RICHARD ANTONIO VÁSQUEZ GUZMÁN. 4.

(5) AGRADECIMIENTOS Los investigadores expresan sus agradecimientos a las personas e instituciones que permitieron que este trabajo de investigación se realizara con éxito: A Dios, por darnos su apoyo incondicional y la fortaleza necesaria para avanzar en una meta más de nuestra vida. A la Universidad Distrital Francisco José de Caldas por el aporte académico de conocimiento, para la formación profesional en la Especialización. A nuestras familias por el apoyo motivacional en todo momento de este proceso de formación. CESAR ENRIQUE LOZANO RAMIREZ RICHARD ANTONIO VÁSQUEZ GUZMÁN Agradezco al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, a su Director General, Doctor Juan Antonio Nieto Escalante, y a todos sus directivos por haberme abierto las puertas de esta entidad y brindarme la oportunidad de enriquecer el conocimiento a través de esta Especialización en Avalúos. RAMIRO ADOLFO MUÑOZ CALDERÓN. 5.

(6) TABLA DE CONTENIDO pág. INTRODUCCIÓN ................................................................................. 13 1. OBJETIVOS ..................................................................................... 14 1.1 OBJETIVO GENERAL .................................................................... 14 1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ............................................................ 14 2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ................................................. 15 3. JUSTIFICACIÓN .............................................................................. 16 4. ESTADO DEL ARTE (Revisión Bibliográfica) ..................................... 18 5. MARCO DE REFERENCIA ............................................................... 19 5.1 MARCO HISTÓRICO ...................................................................... 19 5.2 MARCO TEÓRICO ......................................................................... 21 5.3 MARCO NORMATIVO .................................................................... 44 6. METODOLOGÍA ............................................................................... 48 7. DESARROLLO Y RESULTADOS ....................................................... 51 7.1 ENCUESTAS A EXPERTOS RECONOCEDORES PREDIALES DEL IGAC ................................................................................................... 51 7.2 EVALUACIÓN DEL CONTENIDO Y OBJETIVIDAD DE CALIFICACIÓN DE LA FICHA PREDIAL ACTUAL A PARTIR DE LAS ENCUESTAS REALIZADAS A FUNCIONARIOS DEL IGAC Y RECONOCEDORES PREDIALES. TABULACIÓN DE LA INFORMACIÓN ............................... 53 7.3 REVISIÓN DE LAS ACTIVIDADES DE CONSTRUCCIÓN QUE CONFORMAN LOS CAPÍTULOS DE CONTENIDO DE LA FICHA PREDIAL ACTUAL .............................................................................................. 58 7.4 PROPUESTA DE INCLUSIÓN DE NUEVAS ACTIVIDADES DE CONSTRUCCIÓN QUE NO SE ENCUENTRAN CONTENIDOS EN LA FICHA Y QUE FUERON EVIDENCIADOS EN LAS ENCUESTAS Y EXISTENTES EN EL MERCADO .......................................................... 61 7.5 REVISIÓN DE LOS PRECIOS DE LAS ACTIVIDADES DE CONSTRUCCIÓN DEL DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA EN LA PROVINCIA DEL ALTO MAGDALENA, RECOPILADOS POR EL ICCU – INSTITUTO DE INFRAESTRUCTURA Y CONCESIONES DE CUNDINAMARCA ................................................................................ 61 6.

(7) pág. 7.6 DETERMINAR EL VALOR DE LAS ACTIVIDADES DE CONSTRUCCIÓN QUE NO ESTÁN CONTENIDAS EN LAS TABLAS DE VALORES DEL ICCU ........................................................................... 62 7.7 PONDERACIÓN DE VALORES ....................................................... 62 7.8 CÁLCULO DE VALORES DE REFERENCIA .................................... 67 8. CONCLUSIONES ............................................................................. 70 9. RECOMENDACIONES ..................................................................... 71 BIBLIOGRAFÍA .................................................................................... 73 ANEXOS ............................................................................................. 76. 7.

(8) LISTA DE TABLAS pág. Tabla 1. Cuadro de Normas de Avalúos Catastrales. ............................. 45 Tabla 2. Cronograma de Actividades realizadas en Trabajo de Investigación. ...................................................................................... 50 Tabla 3. Resultados de las Encuestas a los Reconocedores Prediales. .. 53 Tabla 4. Ejemplo selección de ítems. .................................................... 68 Tabla 5. Valor de referencia. ................................................................ 68 Tabla 6. Cálculo de los puntos ponderados según el valor. .................... 69. 8.

(9) LISTA DE FIGURAS pág. Figura 1. Página 1 de la Actual Ficha Predial. ....................................... 22 Figura 2. Página 2 de la Actual Ficha Predial. ....................................... 23 Figura 3. Página 3 de la Actual Ficha Predial. ....................................... 24 Figura 4. Página 4 de la Actual Ficha Predial. ....................................... 25 Figura 5. Fases del Trabajo de Investigación. ....................................... 49 Figura 6. Imagen del Formato de Encuesta realizado a Reconocedores Prediales. ............................................................................................ 52 Figura 7. Gráfica resultados pregunta No. 1 de la Encuesta a Reconocedores Prediales. .................................................................... 54 Figura 8. Gráfica resultados pregunta No. 2 de la Encuesta a Reconocedores Prediales. .................................................................... 54 Figura 9. Gráfica resultados pregunta No. 3 de la Encuesta a Reconocedores Prediales. .................................................................... 55 Figura 10. Gráfica resultados pregunta No. 4 de la Encuesta a Reconocedores Prediales. .................................................................... 56 Figura 11. Gráfica resultados pregunta No. 5 de la Encuesta a Reconocedores Prediales. .................................................................... 56 Figura 12. Gráfica resultados pregunta No. 6 de la Encuesta a Reconocedores Prediales. .................................................................... 57 Figura 13. Gráfica resultados pregunta No 7 de la Encuesta a Reconocedores Prediales. .................................................................... 58 Figura 14. Información del Capítulo Estructura en la actual ficha predial. 59 Figura 15. Información del Capítulo Acabados en la actual ficha predial. 60 Figura 16. Propuesta de SGC para Reconocedores Prediales en las visitas. ................................................................................................ 72. 9.

(10) LISTA DE ANEXOS pág. Anexo A. Ficha Predial Actual. ............................................................. 76 Anexo B. Ficha Predial Propuesta. ........................................................ 77. 10.

(11) RESUMEN El cálculo exitoso de la evaluación catastral es una necesidad para el desarrollo de los municipios para tener una colección de información consistente con las características inherentes a cada propiedad, con el fin de financiar proyectos que apuntan a mejorar la calidad de vida en los municipios. Asimismo, para los propietarios es una necesidad que el cálculo de la tasación sea correcto para contribuir equitativamente a las finanzas municipales. Sin embargo, para llegar a los valores razonables de las evaluaciones, se deben llevar a cabo varios procedimientos que requieren una revisión técnica con cierta periodicidad para garantizar los valores objetivos, lo que no ocurre. El registro de la propiedad recoge la información primaria de las propiedades, que es donde se captura toda la información de la propiedad y con la que se calculan las áreas de construcción física, geoeconómica y homogénea, las mejoras o anexos, el cálculo de la evaluación catastral. Esta revisión no es frecuente, ya que esto se debe a actualizaciones catastrales de los municipios y en algunos casos a solicitudes muy específicas, ya sea porque se puede identificar que no hay propuestas importantes para su revisión, subestimando su importancia en el desarrollo catastral. El presente proyecto pretende proponer un nuevo método de calificación de la propiedad, en el capítulo de las estructuras y los principales acabados de las construcciones, ya que la dinámica de los mercados y su rápida obsolescencia, actualmente hay nuevos materiales de construcción y obras representativas, que no están relacionados en el registro actual, que de acuerdo con su valor económico se les debe dar mayor importancia en el formato de la tarjeta de propiedad, por lo que se convierte en un elemento versátil que se puede adaptar a la actualización periódica y que tiene en cuenta que las regiones de nuestro país tiene algunas diferencias sociales y económicas. Palabras claves: avalúo, catastro, predial, IGAC.. 11.

(12) ABSTRACT The successful calculation of the cadastral evaluation is a need for the development of the municipalities to have a collection of information consistent with the characteristics inherent to each property, in order to finance projects that aim to improve the quality of life in the municipalities. Likewise, for the owners it is a necessity that the calculation of the appraisal is correct to contribute equitably to the municipal finances. However, in order to arrive at the reasonable values of the evaluations, several procedures must be carried out that require a technical review with certain periodicity to guarantee the objective values, which does not happen. The property record collects the primary information of the properties, which is where all the information of the property is captured and with which the calculation of the physical, geoeconomic and homogeneous construction areas, improvements or annexes, the calculation of the cadastral appraisal. This revision is not frequent, since this is due to cadastral updates of the municipalities and in some cases to very specific requests, either because it can be identified that there are no important proposals for their revision, underestimating their importance in the cadastral development. The present project intends to propose a new method of qualification of property, in the chapter of the structures and main finishes of the constructions, since the dynamics of the markets and their fast obsolescence, there are currently new construction materials and representative works, which they are not related in the current record, which according to their economic value should be given greater importance in the format of the property card, so it becomes a versatile element that can be adapted to the periodic update and that has in account that the regions of our country have some social and economic differences. Keywords: appraisal, cadastral.. 12.

(13) INTRODUCCIÓN El cálculo acertado del avalúo catastral es una necesidad para el desarrollo de los municipios con el fin de tener un recaudo concordante con las características inherentes a cada inmueble, de tal forma que permita financiar los proyectos que apunten a mejorar la calidad de vida en los municipios. Igualmente, para los propietarios es una necesidad que el cálculo del avalúo sea correcto para poder contribuir de manera justa con las finanzas municipales. Sin embargo, para llegar a los valores razonables de los avalúos se deben realizar varios procedimientos que requieren revisión técnica con alguna periodicidad para garantizar valores objetivos, lo cual no ocurre. La ficha predial recoge la información primaria de los predios que es donde se captura toda la información del inmueble y con la cual posteriormente a partir de cálculos de zonas homogéneas físicas, geoeconómicas y de las construcciones, mejoras o anexos se determina el cálculo del avalúo catastral. Su revisión no es frecuente, toda vez que ello obedece a actualizaciones catastrales de los municipios y algunos casos a solicitud muy particulares, bien sea por lo que se puede identificar que no hay mayores propuestas para su revisión subvalorando su importancia en el desarrollo catastral. El presente proyecto pretende proponer un nuevo método de calificación del inmueble, en el capítulo de las estructuras de las construcciones, toda vez que por la dinámica de los mercados y rápida obsolescencia de los mismos, en la actualidad existen nuevos materiales de construcciones y de gran peso en la obra, que No se encuentran relacionadas en la actual ficha, que de acuerdo a su valor económico se le debe dar mayor importancia en el formato de la ficha predial, de manera que se convierta en un elemento versátil que se pueda adaptar a la actualización periódica y que tenga en cuenta que las regiones de nuestro país tienen algunas diferencias sociales y económicas.. 13.

(14) 1. OBJETIVOS 1.1 OBJETIVO GENERAL Analizar la ficha predial y el capítulo de Estructura del manual de reconocimiento predial del IGAC, con el fin de evidenciar el grado de subjetividad que se puede presentar en la calificación de los inmuebles. 1.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS •. Conocer los componentes de la ficha predial para analizar su aplicabilidad a la realidad actual de las construcciones. •. Revisar los componentes del capítulo de calificación de edificaciones del manual de reconocimiento predial del IGAC para evaluar su pertinencia actual. •. Analizar la calificación predial, utilizando información actual. •. Presentar a consideración del IGAC los hallazgos de subjetividad en la calificación predial, objeto de la presente investigación y proponer la modificación de calificación de los Capítulos 1. Estructura y 2. Acabados Principales, en la ficha de calificación de edificaciones.. 14.

(15) 2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Al revisar la ficha se pueden encontrar elementos de construcción que se encuentran mal clasificados, de acuerdo con el grado de calificación los cuales, en caso dado, deberían reubicarse para evitar calificaciones deficientes. El objetivo de la ficha es realizar una calificación real y garantiza un valor justo del avalúo. Sin embargo, al no estar actualizada la ficha produce resultados cuestionables que afectan a los propietarios e igualmente opaca la gestión de la entidad catastral. El problema radica en la desactualización de la ficha predial que se utiliza para calificar las edificaciones y producir el valor del avalúo catastral. La dinámica de la economía modifica con una mayor frecuencia los valores de los materiales; fenómenos comerciales globales como lo está produciendo un país como China, optimizando los costos de producción debido a que tiene bajos costos en la mano de obra, generando replanteamientos en los precios de los productos para la construcción. La globalización del mercado también ha generado que grandes multinacionales monopolicen gran parte del mercado mundial, controlando precios y haciendo desaparecer la competencia de pequeños productores. La ficha predial debe ser actualizada con una mayor frecuencia, tener flexibilidad para su revisión y estar acorde con el desarrollo económico nacional y regional para producir valoraciones y calificaciones objetivas. En la actualidad se viene utilizando la ficha de recolección de información por parte de los “Reconocedores Prediales”, en la cual se da una calificación al inmueble que puede tener criterios diferentes por parte de la persona que realice la visita, y de tal forma no sea objetiva la calificación. La ficha predial, la cual es utilizada para registrar la información de los predios y determinar su calificación para calcular los avalúos catastrales, se encuentra desactualizada y no se ajusta con los cambios en el desarrollo físico de las construcciones actuales, lo cual puede generar sesgos en la calificación haciendo perder la objetividad de la calificación predial. “El IGAC y las demás autoridades catastrales son las encargadas de determinar el avalúo catastral de todos los predios bajo su jurisdicción; este avalúo se convierte en la base gravable para el IPU 1, el cual es liquidado, facturado y cobrado por los municipios a los predios que se encuentran dentro de sus límites” 2. IPU: Impuesto Predial Unificado. Tomado de la Publicación Gestión Catastral Proyectos Especiales de Catastro, p. 83. IGAC, 2012.. 1 2. 15.

(16) 3. JUSTIFICACIÓN La actualización de la ficha predial es necesaria para obtener una calificación más objetiva de los predios, con el propósito de evitar la subjetividad que se presenta por la ausencia de algunos nuevos materiales de estructura de las construcciones, en la ficha actual. La ficha actual es aplicada Desde Ley 14 de 1983, donde se dictan las Normas sobre Catastro, es evidente que los componentes o variables objeto de calificación dentro de la ficha, han evolucionado en el tiempo con la tecnología. Por tal razón las variables deben ajustarse en esa misma medida. Las calificaciones de muchas variables de las actividades de construcción o materiales contenidos en la ficha predial pueden tener un grado de subjetividad, dependiendo del perfil profesional del Reconocedor Predial, por tal razón se pretende evidenciar o dejar presente que existen falencias en la clasificación y calificación de los materiales de construcción, con la idea de presentar una propuesta de una nueva forma de clasificación y calificación, buscando minimizar la subjetividad para evitar errores. Han existido propuestas y estudios realizados para modificar la Ficha Predial, uno en 2007 y otro en 2009, por estudiantes que terminaban la Especialización en Avalúos en la Universidad Distrital, con este estudio se pretende realizar el Análisis para determinar la subjetividad de la misma. Se están presentando deficiencias en las calificaciones porque algunos elementos o rangos de calificación son materiales que en el pasado eran interpretados de un alto costo, sin embargo, el desarrollo económico del país, y a nivel regional, puede haber contribuido a que algunos de estos materiales sean ahora del mismo rango de otros elementos que anteriormente se consideraban más económicos. Igualmente existen nuevos materiales que no son considerados en la calificación en la Ficha Predial. El aporte de este trabajo es centrar la información referente a las construcciones, específicamente en el capítulo de estructura y acabados principales, teniendo en cuenta valores de las construcciones de Cundinamarca en la Provincia del Alto Magdalena. Desde el gobierno nacional, se viene planteando la realización de un “Catastro Multipropósito”, el cual debe servir no solo con la finalidad de determinar la Base Gravable del impuesto predial, sino que sea un conjunto de información que tenga datos geográficos, ubicación y geo referencia, 16.

(17) estadísticas de población del sector, zonas, uso del suelo, valor potencial, zona económica, valor económico, entre otros más, que permitan identificar plenamente el inmueble con toda su información anexa, y que se cumpla el objetivo que sirva para varios propósitos la información almacenada en catastro.. 17.

(18) 4. ESTADO DEL ARTE (Revisión Bibliográfica) Para la elaboración del presente trabajo, se ha tenido la información histórica de Catastro y Normatividad de Catastro y avalúos catastrales, relacionada en los Capítulos de Marco Histórico (5.1) y Marco Legal (5.2). Igualmente se ha hecho la revisión bibliográfica existente en la Biblioteca de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas, se encontró que este tema en particular en la biblioteca de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas, existen dos estudios realizados por estudiantes de la especialización los cuales a continuación se presenta los títulos de estos, junto con una breve descripción de su contenido, con lo cual se pudo determinar la pertinencia del proyecto elaborado por el grupo investigador. •. Revisión de la calificación de edificaciones de la ficha predial de uso residencial con fines de avalúos catastrales. Elaborado por los estudiantes Juan P. Angulo Acero, José R. Giraldo Aristizabal, Rodrigo Velasco Giraldo y Luis H. Zamudio Riaño.. •. Propuesta de modificación a la ficha predial fase I. Elaborado por los estudiantes Diana M. Rubiano, César Augusto Boxiga y Fabio E. Sastoque. 2009.. 18.

(19) 5. MARCO DE REFERENCIA 5.1 MARCO HISTÓRICO 3 La primera Constitución Política de Colombia se realiza en 1825 en Villa del Rosario (cerca de Cúcuta), y antes de esta se emite la Ley 30 de septiembre de 1821 y Decreto en mayo de 1825, que son las primeras Normas en nuestro país que hablan del Catastro, como una función pública del Estado. Tomás Cipriano de Mosquera, comienza a realizar el Catastro con las Asambleas, por su querer Federalizar la Nación, y era un Catastro Descentralizado. En 1887 se establece el Primer Código Fiscal que fija un impuesto que pagaban los propietarios de las tierras, del 4% para los departamentos, y de un 2% para los municipios, sumando en total el 6%. Este fue el que luego pasó a ser el Impuesto predial municipal, que sigue rigiendo en la actualidad. Ley 20 de 1908 y Decreto 1227 de 1908, ordenan hacer un catastro en el gobierno de Rafael Reyes. En este se utilizó: -. Relación de Propietarios Nombre a los Inmuebles o Nomenclatura Avalúo Comercial a Moneda Legal Oro. Debían tenerse en cuenta unos criterios para el Avalúo: -. Cabida Calidad de las Tierras Aguas. Hubo una Reforma Tributaria en 1910, para dar sustento a lo reglamentado por el presidente Rafael Reyes. En 1923, La misión Kemmerer, realizada por Edwin Walter Kemmerer, contratado por el entonces presidente, Pero Nel Ospina, realizó un informe en Colombia, afirmando que el Catastro debía ser NACIONAL y ser manejado por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público. Por las recomendaciones realizadas por el Dr. Kemmerer se emiten: Información y Apuntes tomados en las Clases de “Legislación Valuatoria” durante la Especialización en Avalúos en la Universidad Distrital, con el Dr. Luis Abello.. 3. 19.

(20) -. Ley 62 DE 1939 hoy vigente Ley 1447 ley de los deslindes Ley 65 DE 1939 para hacer catastro Decreto 1301 de 1940 que dice cómo hacerlo. Decreto 2088 de 1941 concluye en que hay hacer una Interrelación entre Catastro y Registro.. Ley 100 de 1944 se emitió para efectos de adquirir las tierras, todas las que declaraban incultas (Sin Cultivos), se declaraban de Utilidad Pública o de Interés Social, se realizaron avalúos para expropiar los inmuebles, pero los indemnizaban. En Colombia ha existido el inconveniente que la información de registro siempre ha sido diferente a lo que dice el catastro. De ahí la importancia de realizar un catastro unificado y multipropósito. En 1970 se hace una reforma del registro: -. Decreto 1250 de 1970 por el cual se expide el estatuto del registro de Instrumentos Públicos. Decreto 2156 de 1970, dicen que los predios deben tener una Matrícula Inmobiliaria y una Ficha Catastral.. Con el Decreto 960 de 1970 le dieron mayor importancia al registro y se la quitaron al notariado, con respecto a la propiedad inmobiliaria. Ley 14 de 1983 crea las ZHF y ZGE, Zonas Homogéneas Físicas y Zonas Geo Económicas. Como no se cumplió con el objeto de realizar la interrelación de catastro y registro, se emitió otro decreto: Decreto 1711 de 1984 que se debe hacer la Interrelación. Desde entonces, las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicas y las Direcciones Territoriales del IGAC, los primeros 5 días de cada mes deben reportarse la información las dos entidades. Con el fin de actualizar e ir relacionando la información catastral. -. Las Resoluciones Administrativas No 1 de 2010 Nomenclatura IGAC. La No. 11 de 2010 habla de la Nomenclatura de Superintendencia de Notariado y Registro.. En el año 2012 Se hizo una consultoría con un consorcio de la Universidad del Rosario con unos Canadienses (Franceses) para que emitieran un informe, donde nuevamente se confirma la necesidad de la relación que debe existir entre las dos entidades, Catastro y Registro, de donde sale la. 20.

(21) sigla ICARE, que significa Interrelación Catastro Registro. Ahora el IGAC realiza la IPER, Interrelación Permanente. •. Ley 1579 de 2012, Art. 65 habla del ICARE, por cada Matrícula Inmobiliaria debe existir una Ficha o Cédula Catastral.. En la actualidad, 2017, después de haber firmado los acuerdos de paz de la Habana, entre las FARC y el gobierno, existe un proyecto de ley donde se habla de realizar un Catastro Multipropósito, que permita tener primero un inventario real y total de todos los predios, especialmente los rurales, y segundo relacionar con registro. 5.2 MARCO TEÓRICO El Instituto Geográfico Agustín Codazzi es la entidad encargada de establecer el marco normativo del catastro en Colombia. Por este motivo, dentro de sus actividades se encuentra la determinación del mecanismo de calificación de los predios. El formato vigente para reconocimiento de los predios, y para su calificación respectiva, es la ficha predial de la forma F510-10/2005.V4, la cual reformó a la anterior 740-17/87. En esta ficha se encuentra la información de cada predio, registrándose entre otras características en su primera página (ver fig.1), si el predio es urbano o rural, el número predial, el municipio, el corregimiento, localidad o comuna, barrio o vereda, dirección, matrícula inmobiliaria, destinación económica, nombre e identificación del propietario (y los anteriores), histórico de mutaciones, registro del derecho de propiedad o de posesión del predio con la información legal respectiva.. 21.

(22) Figura 1. Página 1 de la Actual Ficha Predial.. Fuente: Ficha predial IGAC. En su segunda página (Figura 2) se encuentra la “Calificación de Edificaciones”, en la que se separan los capítulos de: 1. 2. 3. 4. 5. 6.. Estructura Acabados principales Baño Cocina Complemento industria Generales. En cada uno de estos capítulos se encuentra la opción de distintas características físicas de la construcción existente en el predio.. 22.

(23) Figura 2. Página 2 de la Actual Ficha Predial.. Fuente: Ficha predial IGAC. En la tercera página (Figura 3) de la ficha se encuentra la localización geográfica del predio, detallando los linderos por los cuatro puntos cardinales y el dibujo del croquis del predio.. 23.

(24) Figura 3. Página 3 de la Actual Ficha Predial.. Fuente: Ficha predial IGAC. En la cuarta y última página (figura 4) se encuentra el avalúo del predio y su historial correspondiente.. 24.

(25) Figura 4. Página 4 de la Actual Ficha Predial.. Fuente: Ficha predial IGAC. Con base en los anteriores formatos se hará el correspondiente estudio de la pertinencia o de la actualidad de los materiales de construcción, de la segunda página, y revisar el sistema de calificación. A continuación, se presenta la relación de los materiales contenidos en la Ficha Predial: Clasificación. Tipos de estructuras. Materiales. Macizas. Reticulares. Superficiales. Muros. Postes. Vigas. Marcos rígidos. Armaduras. Construcción Sistemas Estructurales. •. Sistemas Estructurales:. Un sistema estructural deriva su carácter único de cierto número de consideraciones; consideradas por separados, son las siguientes:. 25.

(26) -. Funciones estructurales especificas resistencia a la compresión, resistencia a la tensión; para cubrir claros horizontales, verticalmente; en voladizo u horizontal. La forma geométrica u orientación El o los materiales de los elementos La forma y unión de los elementos La forma de apoyo de la estructura Las condiciones específicas de carga Las consideraciones de usos impuestas Las propiedades de los materiales, procesos de producción y la necesidad de funciones especiales como desarmar o mover. Existen características para calificar los sistemas disponibles que satisfagan una función específica. Los siguientes puntos son algunas de estas características: •. Economía Necesidades estructurales especiales Problemas de diseño Problemas de construcción Material y limitación de escala Clasificación de los sistemas estructurales. Estructuras Macizas: Son aquellas en las que la resistencia y la estabilidad se logran mediante la masa, aun cuando la estructura no se completamente sólida. Estructuras Reticulares: Consiste en una red de elementos ensamblados. Estructuras Superficiales: Pueden tener alto rendimiento debido a su función doble como estructura y envolvente, pueden ser muy estables y fuertes. Tipos de Estructuras Muros Estructurales Cuando este sistema se utiliza tiene dos elementos distintivos en la estructura general del edificio: Muros: Utilizados para dar estabilidad lateral, así como apoyo a los elementos que cubren el claro. Generalmente son elementos a compresión. Pueden ser monolíticos o entramados ensamblados de muchas piezas.. 26.

(27) Aunque no se utilizan para transmisión de carga vertical se utilizan, a menudo, para dar estabilidad lateral. Elementos para cubrir claros: Funcionan como pisos y techos. Dentro de estos se encuentran una gran variedad de ensambles, desde simples tableros de madera y viguetas hasta unidades de concreto precolado o armaduras de acero. Sistema de Postes y Vigas:. •. El uso de troncos y árboles en las culturas primitivas como elementos de construcción fue el origen de este sistema básico, la cual es técnica constructiva importantes del repertorio estructural. Los dos elementos básicos son: Poste: es un elemento que trabaja a compresión lineal y está sujeto a aplastamiento o pandeo, dependiendo de su esbeltez relativa. Viga: básicamente es un elemento lineal sujeto a una carga transversal; debe generar resistencia interna a los esfuerzos cortantes y de flexión y resistir deflexión excesiva. La estructura de vigas y postes requiere el uso de un sistema estructural secundario de relleno para producir las superficies de los muros, pisos y techos. Algunas variaciones de este sistema son: •. Extensión de los extremos de las vigas Sujeción rígida de vigas y postes Sujeción rígida con extensión de los extremos de las vigas Ensanchamiento de los extremos del poste Viga continua Marcos rígidos:. Cuando los elementos de un marco lineal están sujetos rígidamente, es decir, cuando las juntas son capaces de transferir flexión entre los miembros, es sistema asume un carácter particular. Si todas las juntas son rígidas, es imposible cargar algunos de los miembros transversalmente sin provocar la flexión de los demás.. 27.

(28) Sistemas para cubrir claros planos:. •. Consiste en producir el sistema en dos sentidos del claro, en vez de uno solo. El máximo beneficio se deriva de una claro en dos direcciones si los claros son iguales. Otro factor importante para incrementar el rendimiento es mejorar la característica de la flexión de los elementos que cubren el claro. Sistema de armaduras:. •. Una estructura de elementos lineales conectados mediante juntas o nudos se puede estabilizar de manera independiente por medio de tirantes o paneles con relleno rígido. Para ser estables internamente o por sí misma debe cumplir con las siguientes condiciones: -. Uso de juntas rígidas Estabilizar una estructura lineal: Por medio de arreglos de los miembros en patrones rectangulares coplanares o tetraedros espaciales, a este se le llama celosía.. Cuando le elemento estructural producido es una unidad para claro plano o voladizo en un plano, se llama armadura. Un elemento completo tiene otra clasificación: arco o torre de celosía. •. Sistema de arco, bóveda y cúpula:. El concepto básico del arco es tener una estructura para cubrir claros, mediante el uso de compresión interna solamente. El perfil del arco puede ser derivado geométricamente de las condiciones de carga y soporte. Para un arco de un solo claro que no está fijo en la forma de resistencia a momento, con apoyos en el mismo nivel y con una carga uniformemente distribuida sobre todo el claro, la forma resultante es la de una curva de segundo grado o parábola. La forma básica es la curva convexa hacia abajo, si la carga es gravitacional. •. Estructuras a tensión:. La estructura de suspensión a tensión fue utilizada ampliamente por algunas sociedades primitivas, mediante el uso de líneas cuerdas tejidas de fibras o bambú deshebrado. Desde el punto de vista estructural, el cable suspendido es el inverso del arco, tanto en forma como en fuerza interna. La parábola del arco a compresión se jala para producir el cable a tensión.. 28.

(29) El acero es el principal material para este sistema y el cable es la forma lógica. •. Estructuras de superficies:. Son aquellas que consisten en superficies extensas, delgadas y que funcionan para resolver solo fuerzas internas dentro de ellas. El muro que resiste la compresión, que estabiliza el edificio al resistir el cortante dentro de un plano y al cubrir claros como una viga, actúa como una estructura de superficie. La bóveda y la cúpula son ejemplos de este tipo. Las estructuras de superficie más puras son las que están sometidos a tensión. Las superficies a compresión deben de ser más rígidas que las que soportan tensión, debido a la posibilidad de pandeo. •. Sistemas especiales:. Estructuras infladas: Se utiliza inyección o presión e aire como recurso estructural en una variedad de formas. Estructuras laminares: es un sistema para moldear superficies de arco o bóveda, utilizando una red de nervaduras perpendiculares que aparecen como diagonales en planta. Cúpulas geodésicas: ideada para formar superficies hemisféricas, se basa en triangulación esférica. Estructuras de mástil: existen estructuras similares a los árboles, que tienen piernas únicas para apoyo vertical y que soportan una serie de ramas. Requiere bases muy estables, bien anclados contra el efecto del volteo provocado por fuerzas horizontales. Materiales estructurales •. Consideraciones generales:. En el estudio o diseño de estructuras, interesan las propiedades particulares de los materiales. Estas propiedades críticas se pueden dividir en propiedades estructurales esenciales y propiedades generales.. 29.

(30) Propiedades estructurales esenciales: -. Resistencia: puede variar para los diferentes tipos de fuerzas, en diferentes direcciones, en diferentes edades o diferentes valores de temperatura o contenido de humedad. Resistencia a la deformación: grado de rigidez, elasticidad, ductilidad; variación con el tiempo, temperatura, etc. Dureza: resistencia al corte de la superficie, raspaduras, abrasión o desgaste. Resistencia a la fatiga: perdida de la resistencia con el tiempo; fractura progresiva; cambio de forma con el tiempo. Uniformidad de estructura física: vetas y nudos en la madera, agrietamiento del concreto, planos cortantes en la roca, efectos de la cristalización en los metales.. Las propiedades generales: -. Forma: natural, remoldada o reconstituida. Peso: como contribuyente a las cargas gravitacionales de la estructura. Resistencia al fuego: combustibilidad, conductividad, punto de fusión y comportamiento general de altas temperaturas. Coeficiente de expansión térmica: relacionado con los cambios dimensionales debidos a las variaciones de temperatura. Durabilidad: resistencia al clima, pudrición, insectos y desgastes. Apariencia: natural o modificada. Disponibilidad y uso.. La elección de materiales debe hacerse a menudo con base en varias propiedades, tanto estructurales como generales. Se tiene que categorizar las diversas propiedades, según su importancia. •. Madera:. Las limitaciones de forma y tamaño se han ampliado mediante la laminación y los adhesivos. Las técnicas especiales de sujeción han hecho estructuras de mayor tamaño mediante un mejor ensamble. La combustibilidad, la podredumbre y la infestación de insectos se pueden retardar con la utilización de impregnaciones químicas. El tratamiento con vapor o gas amoniacal puede hacer altamente flexible a la madera, permitiéndole asumir formas plásticas.. 30.

(31) •. Acero:. El acero se usa en gran variedad de tipos y formas en casi cualquier edificio. El acero es el material más versátil de los sistemas estructurales. También es el más fuerte, el más resistente al envejecimiento y el más confiable en cuanto a calidad. El acero es un material completamente industrializado y está sujeto a estrecho control de su composición y de los detalles de su moldeo y fabricación. Tiene las cualidades adicionales deseables de no ser combustible, no pudrirse y ser estable dimensionalmente con el tiempo y los cambios de temperatura. Las desventajas son su rápida absorción de calor y la perdida de resistencia (cuando se expone al fuego), corrosión (cuando se expone a la humedad y al aire). •. Concreto:. La palabra concreto se usa para describir una variedad de materiales que tienen un elemento en común: el uso de un agente aglutinante o aglomerante para formar una masa solida a partir de un agregado suelto inerte ordinario. Los tres ingredientes básicos del concreto ordinario son agua, agente aglomerante (cemento) y agregado suelto (arena y grava). El concreto ordinario tiene varios atributos, el principal es su bajo costo general y su resistencia a la humedad, la oxidación los insectos, el fuego y los desgastes. Puede tomar una gran variedad de formas. Su principal desventaja es la falta de resistencia al esfuerzo de tensión. Debido a su amorfismo, su moldeado y acabado presentan, a menudo, los mayores gastos en su uso. El precolado de fábrica en formas permanentes es una técnica común utilizada para superar ese problema. •. Aluminio:. Se usa para una gran variedad de elementos estructurales, decorativos y funcionales en la construcción de edificios. Las principales ventajas son su peso ligero y su alta resistencia a la corrosión. Entre las desventajas están su suavidad, su baja rigidez, sus grandes variaciones de dimensión por su expansión térmica, su baja resistencia al fuego y su costo relativamente alto. •. Mampostería:. Se usa para describir una variedad de deformaciones que constan de elementos separados entre sí por algún elemento aglutinante. Los elementos pueden ser roca bruta o cortada, losetas o ladrillos cocidos de 31.

(32) arcilla, o unidades de concreto. Tradicionalmente, el aglutinante es mortero de cemento-cal. El ensamble resultante es similar a una estructura de concreto y posee muchas propiedades. Dos importantes de la estructura de mampostería son la contracción del mortero y el agrietamiento por expansión térmica. •. Plásticos:. Los elementos de plástico representan la mayor variedad de uso de la construcción de edificios. Algunos de los principales problemas con los plásticos son su falta de resistencia al fuego, escasa rigidez, expansión térmica e inestabilidad química o física con el tiempo. Algunos de los usos importantes en la construcción son: -. Sustituto del vidrio Revestimiento Adhesivos Elementos moldeados Espumas. •. Materiales diversos:. Vidrio: el vidrio ordinario posee considerable resistencia, paro tiene las características indeseables de ser frágil y de fácil fragmentación por impacto. Un tratamiento especial puede aumentar su resistencia a las cargas y al impacto, pero es costoso para usarlo en grandes cantidades. Es inconcebible el uso de este material en construcciones de gran escala. Sin embargo, se usa para revestimientos, así como ventanearía transparente. Fibra de vidrio: es una forma fibrosa, en la cual es capaz de acercarse a su resistencia ideal •. Tipos de fachadas en edificios. ¿Qué se entiende por fachada de un edificio? Se trata del elemento constructivo que separa el interior del exterior de la construcción. Está claro que puede haber infinidad de situaciones en las cuales el exterior y el interior queden difuminados por aspectos proyectuales, pero en líneas básicas, podemos dividirlo en “espacio acondicionado y estanco” y espacio “no acondicionado”.. 32.

(33) La clasificación principal se puede realizar desde un punto de vista cronológico y según las partes de la fachada de casa, como veremos a continuación. Excluiremos de este estudio los llamados “espacios tampón” o los que sirven de transición entre el interior y el exterior, como garajes o almacenes ventilados. •. Clasificación de las fachadas desde el punto de vista tipológico. Fachada inteligente: es la que puede cambiar su configuración según las horas del día y la incidencia de los rayos del sol o cualquier otro elemento atmosférico. Fachadas ligeras: es una fachada liviana que no se relaciona con la estabilidad de la estructura del edificio o vivienda. Ventajas de una fachada ligera: poco peso, fáciles de montar en altura, permiten el paso de la luz. Desventajas de una fachada ligera: el aislamiento térmico y acústico nos es muy bueno. Son más costosas ya que requieren de una inversión mayor en climatización. Entre las fachadas ligeras encontramos fachadas panel y muro cortina: Fachadas panel: el sistema de panel de fachada cubre en muro encajando unos paneles estrechos entre sí. La fijación es oculta. Se instala desde arriba hacia abajo, o desde un lado hacia el otro. Los paneles en si no admiten curvatura, con lo cual para revestir una fachada curvada en planta los paneles tienen que estar instalados en vertical. Muro cortina: es una fachada que no lleva carga en el edificio. Es una fachada ligera de montantes y travesaños que tiene un aspecto increíblemente ligero y fino. Está constituido por una combinación de elementos de aluminio, variedad de acristalamientos transparentes y zonas opacas con elementos de relleno que pueden ser de madera, vidrios, plásticos o panel composite, etc. •. Fachadas pesadas:. Son fachadas construidas con materiales de construcción tradicionales: ladrillos, piedra, madera, etc. Se incluyen aquí:. 33.

(34) Fachadas transventiladas: se utilizan mucho en edificios institucionales, porque brindan como resultado un acabado de mayor calidad. El cerramiento suele ser o placas elaboradas de piedra o de cerámica. Son similares a los muros cortina. Poseen montantes, travesaños y cerramientos, pero los montantes están anclados a los muros de fábrica y las piezas de los cerramientos son más pesadas. Fachadas prefabricadas: compuestas por módulos de pared, previamente elaborados en algún taller, de modo que sólo hay que ensamblarlas al llegar a la obra. El hormigón y la madera son los más utilizados o el GRC. Por lo general son de junta seca. •. Tipos de pisos para una vivienda:. Conforme se va diseñando el plano general de la obra, el arquitecto, el constructor y el propietario irán definiendo diversos revestimientos. Y es que estos cumplen una función estética, al tiempo que se adecuan a diferentes usos y funciones en el hogar. •. Tipos de pisos: -. Pisos de ladrillo. Es una opción de estética rústica, muy duradera y económica. Los pisos de ladrillo se colocan sobre suelos o terrenos nivelados, encajonados o con contención lateral, pudiendo fijarse con mortero de cemento o posarse sobre cama de arena. Puede tratarse del ladrillo común de construcción, o de ladrillos y bloques de hormigón, cemento y mezcla. Pueden ser pintados, laqueados, impermeabilizados y barnizados en diversos acabados, y son ideales para exteriores, por sus capacidades atérmicas, su flexibilidad y durabilidad. -. Pisos de madera. Algo más costoso, pero también mucho más estéticos, los pisos de madera pueden tomar acabados elegantes y clásicos, o bien rústicos y hasta modernos. Pueden trabajarse en tonos naturales, con vetas a la vista, o pintarse y barnizarse en diversos acabados. El uso de tablas largas aporta el piso de madera una rusticidad inigualable, mientras que las combinaciones de colocación de losetas y tablas cortas logra parquets de belleza y elegancia inimitables. También puede usarse en interiores (con acabados mate y brillante, laqueado, barnizado y otros) o en exteriores (ideal para decks en torno a la piscina y balcones).. 34.

(35) -. Pisos cerámicos. Los hay en diversas opciones. Por un lado, las más habituales son las baldosas de cerámica rústicas precuradas, en tamaños estandarizados y de fácil colocación sobre un mortero adhesivo que se coloca en el contrapiso de material. Estos cuentan con una capa no esmaltada y son muy resistentes al alto tránsito, fácil de mantener y limpiar, y de mantenimiento anual bajo (sólo limpieza diaria y encerada semanal). Por otro lado, tenemos los pisos de cerámicas bicapas, una opción económica y muy resistente al tránsito y al desgaste gracias a su capa superior esmaltada. Su acabado es más elegante y moderno, brillante, aunque mediante técnicas decorativas se logran acabados rústicos también. -. Pisos de mármol. Elegante, frío y sobrio, el piso de mármol es el ideal para interiores de grandes tamaños y hogares de estilo sobrio. Por su textura, pueden ser algo resbaladizos al estar húmedos, por lo que se recomiendan para hogares sin niños, mascotas o mayores. Tienen buena resistencia al tránsito diario, aunque sin mantenimiento dan nota del desgaste. Pueden colocarse en bloques, en baldosas cortadas o en pequeños trozos, como adoquinado, unidos entre sí con pastinas. -. Pisos de cemento y de hormigón. El cemento alisado es una opción ideal para exteriores, aunque los interiores rústicos también se benefician de su presencia. Son modernos, duraderos y resistentes, y pueden ser coloreados en infinidad de variantes, que incluyen los acabados plastificados. Por otro lado, tenemos el piso de hormigón estampado, técnica de similar aplicación que los de alisado, salvo que se texturiza la superficie mediante moldes, in situ o en fábrica, lográndose baldosas de hormigón estampado que se colocan sobre adhesivo de mortero a junta separada, rellenándose con mortero liviano para dejar al nivel. -. Pisos mosaicos. Los mosaicos son mucho más laboriosos en su colocación, aunque mucho más estéticos y de alta durabilidad. Puede tratarse de mosaicos graníticos (bicapa, pulidos o rugosos, de durabilidad algo más reducida aunque con posibilidad de volver a tratarse y pulirse) o mosaicos calcáreos (más fáciles de mantener y estéticos, sensible al desgaste aunque versátil en sus acabados y posibilidades).. 35.

(36) -. Pisos de mármol y granito. Los pisos de granito son de altísima elegancia y sobriedad. Muy resistentes y clásicos, son una opción algo costosa pero duradera y valedera. Suele colocarse en grandes planchas, por economía, cortándose a la medida, aunque también puede colocarse en forma de baldosas a junta mínima. Requieren de un mantenimiento regular de pulido para mantener el brillo, pues son algo sensibles a los rayones del desgaste. -. Pisos de granitogres y de porcelanato. Son opciones elegantes, llamativas y suntuosas, de mantenimiento muy sencillo y buena resistencia al roce. Se los coloca en baldosas o bloques delgados en junta tomada, lo que los hace algo frágiles, aunque bien colocados y sin burbujas de aire por debajo tienen una durabilidad ideal. Ambos pueden ser adquiridos también en acabados mate, una opción costosa para residencias de tendencia clásica aunque no suntuosa. -. Pisos de piedras y losetas. Estos pisos son una opción natural extremadamente resistente al roce, al tránsito y a la humedad. Son fáciles de mantener, gracias a un proceso de curado posterior a su colocación en bloques y cortes. Suelen cortarse a la medida y por encargo, aunque en el mercado podrás encontrarlos en planchas estandarizadas y bloques menores, en diferentes aspectos que van desde el rústico mate hasta el pulido brillante. -. Pisos flotantes. Estos pisos, premoldeados en fábrica, se acomodan sobre vigas y tarimas, sobre el contrapiso o sobre el piso existente. Son de madera de alta densidad, generalmente melaminada, con un acabado brillante y llamativo, muy elegante. Es una opción cálida y costosa, ideal para hogares con niños y familias jóvenes que puedan costearlo. Es resistente al tránsito, aunque sensible a la humedad. -. Pisos en vinilos, linóleum, de gomas. Estas opciones se colocan sobre pisos existentes o contrapisos perfectamente alisados y aislados, aprovechándose su textura mullida de aspecto lúdico y algo nostálgico. Puede instalarse en rollos o en grandes baldosas, mayormente adhesivas, que se recortan a la medida de las necesidades. Son opciones que pueden ser económicas o costeables, dependiendo el acabado buscado, que brindan al ambiente una resistencia inigualable a las manchas, un mantenimiento extremadamente fácil, calidez 36.

(37) y aislación, aunque sensibles a los golpes y caídas de elementos punzantes. -. Pisos alfombrados. Una opción ideal para pisos existentes en mal estado, para renovar su aspecto por mucho menos costo. Las alfombras pueden ser de pared a pared, cubriendo la totalidad de la habitación y fijándose por debajo de los zócalos o con cintas de doble contacto y perfiles atornillados o calzados a presión. También pueden ser sectorizadas (moquetas) para dividir visualmente la habitación, dar calidez y elegancia, o dar diversión, según su estilo y acabado. Las hay en infinidad de materiales, colores y texturas. •. Acabados, recubrimientos, lambrines, materiales nuevos y novedosos -. Acabados. El acabado es un proceso de fabricación empleado en la manufactura cuya finalidad es obtener una superficie con características adecuadas para la aplicación particular del producto que se está manufacturando; esto incluye mas no es limitado a la cosmética de producto. En algunos casos el proceso de acabado puede tener la finalidad adicional de lograr que el producto entre en especificaciones dimensionales. En la actualidad, los acabados se entienden como una etapa de manufactura de primera línea, considerando los requerimientos actuales de los productos. Estos requerimientos pueden ser: Estética: el más obvio, que tiene un gran impacto sicológico en el usuario respecto a la calidad del producto. Liberación o introducción de esfuerzos mecánicos: las superficies manufacturadas pueden presentar esfuerzos debido a procesos de arranque de viruta, en donde la superficie se encuentra deformada y endurecida por la deformación plástica a causa de las herramientas de corte, causando esfuerzos en la zona superficial que pueden reducir la resistencia o inclusive fragilizar el material. Los acabados con remoción de material pueden eliminar estos esfuerzos. Eliminar puntos de iniciación de fracturas y aumentar la resistencia a la fatiga: una operación de acabado puede eliminar micro fisuras en la superficie.. 37.

(38) •. Tipos de acabados -. Acabados en pisos. El suelo de cada hogar es un elemento más de la decoración. El piso condiciona la elección de los muebles, la pintura de la pared e incluso las cortinas; el lugar de la vivienda para el que va destinado subordina su textura, color y distribución. Los acabados en mármol puro destacan sobremanera, logrando un ambiente elegante y actual, exclusivo sin resultar elitista. Los azulejos 4 y pisos de colores claros son ideales para cuartos de baño, donde favorecen un ambiente propicio para el relajamiento. La piedra natural 5 es otra de las posibilidades para revestimientos y pisos. Existen piedras naturales compuesta por talco, dolo mita y magnesio. Estos componentes le proporcionan características únicas y exclusivas. Es propicia para cualquier tipo de ambientes, pero a pesar de su resistencia siempre es recomendable preservarlo para interiores. La calidad y la textura de la piedra natural permite múltiples aplicaciones, no sólo como piso, merece la pena destacar sus amplias posibilidades decorativas como revestimiento, por ejemplo, en una sala o comedor, etc. -. Acabados con pintura. No todas las pinturas son iguales, por lo que deberemos seleccionar aquella que se adapte mejor al uso que le íbamos a dar. Por lo que, no será la misma, si la vamos a utilizar en el interior de la vivienda o por el contrario la vamos a utilizar para el exterior. Tanto en Pintado como en el barnizado, existen diferencias y tipos distintos de pinturas. 4. https://www.google.com/url?q=https://www.contratos.gov.co/consultas/VerDocumentoPu blic%3Fruta%3D/historico/E/archivospuc1/2010/DA/252694011/10-11373684/DA_PROCESO_10-11373684_252694011_1929187.xls&sa=U&ved=0ahUKEwiv2sekOjYAhVNt1MKHbrnDSQQFggKMAM&client=internal-udscse&cx=015957741069470203514:lscseezh6hm&usg=AOvVaw3dPThT9yaYtOjDIlJkvElA. 5. https://www.contratos.gov.co/consultas/VerDocumentoPublic?ruta=/2016/2016Q3/2016/ DEPREV/115001006/16-11-5438290/DEPREV_PROCESO_16-115438290_115001006_20855425.pdf. 38.

(39) Pinturas Plásticas 6. Estas pinturas están compuestas por una resina sintética Vinílica o acrílica que se haya emulsionada en agua. Son las más indicadas para el pintado de nuestras paredes, para su dilución emplearemos agua, así como para la limpieza de los utensilios. Son inodoras y secan rápidamente, las podemos encontrar en acabado mate, satinado o brillante, siendo las de calidad, perfectamente lavables. Esmaltes Sintéticos. Formulados a base de resinas alquímicas, precisan de disolvente para diluirlas y para su limpieza. Secan entre 5 y 10 horas, siendo su acabado duro, resistente y lavable. Se fabrican en acabados brillantes para el exterior y satinado y mate para interiores. Pinturas Grasas y Óleo sintéticos. Compuestas de resina incorporan una cantidad de aceite, generalmente de linaza. Su secado es más lento que el de las sintéticas, (10, 15 horas). Siendo su dureza y brillo de calidad inferior, son lavables. Barnices. Son normalmente trasparentes, siendo su aplicación más natural sobre madera. Su acabado puede ser, brillante, satinado o mate. Podemos encontrar también barnices con tinte incorporado y en varios acabados, roble, castaño, nogal, caoba. Este tipo de barnices al contener una composición mixta de tinte y barniz es conveniente que los agitemos bien antes de su aplicación. Barniz para Parquet. Son barnices especiales de gran resistencia al roce y al desgaste, pudiendo ser de dos componentes, que se mezclan en el momento de su uso. Protectores para la Madera. Son productos que protegen a la madera que está a la intemperie. Su principal ventaja es que penetran profundamente en la madera, no formando una película continua, con la consiguiente ventaja, de que al envejecer no se forman. •. Recubrimientos. Recubrimiento es un material que es depositado sobre la superficie de un objeto, por lo general denominado sustrato.. 6. https://www.google.com.co/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact =8&ved=0ahUKEwjf2KSmkOjYAhVRzFMKHQ6ICkUQFggmMAA&url=https%3A%2F%2F www.contratos.gov.co%2Fconsultas%2FVerDocumentoPublic%3Fruta%3D%2F2016%2F 2016Q3%2F2016%2FDA%2F213001021%2F16-1-160550%2FDA_PROCESO_16-1160550_213001021_20427622.pdf&usg=AOvVaw05Q8tn-MEQgRpZcW hcPVL6. 39.

(40) Son productos diseñados especialmente para proteger las instalaciones industriales, lo que permiten una mayor vida útil de las mismas y periodos de mantenimiento más espaciados. Este tipo de recubrimientos, no solo son utilizados para la industria, se utilizan también para la construcción comercial y residencial, puesto que también pueden ser decorativos, aplicándose en diversos colores y con textura. •. Tipos de recubrimientos -. Recubrimientos Epóxicos 7. Recubrimientos de protección de superficies sin juntas, muy duros y resistentes a la abrasión y al impacto, estos son utilizados sobre superficies de concreto, mortero, madera, metal, etc. Son excelentes para brindar protección contra los ambientes agresivos, pueden ser utilizados también como acabados decorativos. Sirven muy bien para utilizarse como intermedio para mejorar la adherencia de barnices y esmaltes de poliuretano sobre cualquier superficie. -. Recubrimientos de Poliuretano. Son barnices o pinturas para la protección y decoración de todo tipo de superficies interiores y exteriores, principalmente pisos, muros, estructuras, tanques, maquinaria y en general cualquier material usado en la construcción como tabique, cantera, block, etc. Tienen una gran resistencia a la abrasión y al tránsito, son de alto brillo y resistente a productos químicos ligeros. -. Recubrimientos Acrílicos 8. 7. https://www.google.com/url?q=https://www.contratos.gov.co/consultas/VerDocumentoPu blic%3Fruta%3D/cloud/cloud2/2015/DA/217001001/15-18-4036764/DA_PROCESO_15184036764_217001001_15401744.xls&sa=U&ved=0ahUKEwi5xY_lkOjYAhUET98KHXkLA3 MQFggEMAA&client=internal-udscse&cx=015957741069470203514:lscseezh6hm&usg=AOvVaw0L5Sq0JRZdw1uiPyg6n. 8. https://www.google.com.co/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact =8&ved=0ahUKEwif98fMlOjYAhXG11MKHZP7BhYQFggmMAA&url=https%3A%2F%2Fw ww.contratos.gov.co%2Fconsultas%2FVerDocumentoPublic%3Fruta%3D%2Fhistorico% 2FE%2Farchivospuc1%2F2011%2FDA%2F118004002%2F11-13734741%2FDA_PROCESO_11-13734741_118004002_3854547.xls&usg=AOvVaw3cUlEKYG9naQ-Px-x7HJBH. 40.

(41) Recubrimientos hechos a base de resinas acrílicas en base acuosa, que forman una película impermeable que puede ser transparente o de color. Son selladores o pinturas repelentes y se aplican en superficies exteriores e interiores de muros y paredes de la construcción, en las exteriores se utilizan principalmente contra la acción destructiva del agua, polvo y agentes atmosféricos. -. Recubrimientos Intumescentes Resistentes al Fuego. Recubrimientos que retardan la acción del fuego sobre los elementos o estructuras de una construcción, estos son intumescentes anti-fuego de un componente, los cuales, al exponerlos al fuego, forman inmediatamente una espuma que se expande proporcionando una protección aislante efectiva de la superficie contra el calor y el fuego. -. Aislantes Térmicos Industriales. Recubrimientos termo aislantes elastoméricos, de aplicación en frío muy elástico y flexible, que tienen la capacidad de retornar su forma original al ser deformado sin perder sus características físicas originales. Son aislantes térmicos, impermeables y reflejan los rayos solares no permitiendo el paso del calor. •. Lambrines. Con estos nombres se designa en forma general a todos los materiales de protección o acabado con los que se cubren los paramentos interiores y exteriores de cualquier elemento horizontal o vertical de una construcción. Su color es café claro. Usos: Principalmente en revestimientos de muros, columnas y otros elementos de construcción. •. Materiales reciclados utilizados en la construcción -. Pizarra sintética para revestimiento de baños. Baldosas sintéticas que imitan a las pizarras tradicionales, aptas para revestimiento de paredes. Ligeras, duraderas, recicladas y reciclables. Compuestas en un 60% plásticos reciclados y un 40% caolín.. -. Bancos urbanos construidos a partir de perfiles de plástico reciclado. Fabricados con planchas y perfiles de plástico reciclado estrusionado, muy cómodos y resistentes a la intemperie.. 41.

(42) -. Ecoplak. Pantalla acústica fonoabsorbente formada por placas auto portante y resistente a la intemperie. Compuesta 100 % triturado de moqueta de automoción.. -. Tamoc. Nuevo material de construcción en forma de tablero rígido fabricado a partir de un triturado de moqueta. Separaciones, mobiliario, decoración.. -. Postes para señales. Perfiles de plástico reciclado para la sujeción de demarcadores, señales y carteles.. -. Panel de fibra-yeso. Panel compuesto de yeso y fibra celulosa, para todo tipo de aplicaciones constructivas de interior. Está compuesta de una mezcla homogénea de yeso escayola (sulfato cálcico deshidratado) y fibra celulosa procedente de papel reciclado, mezclado con agua para el fraguado del yeso. Su uso: en todo tipo de mobiliario interior *Construcciones efímeras *Cerramientos *Revestimientos. -. Tabiques de papel. Tabiquel es un material hecho a base de papel reciclado (todo tipo excepto higiénico) con aditivos como aglutinantes y pinturas ignifugas en diferentes proporciones; diseñado en dos presentaciones una de forma tradicional: rectangular 7*14*28 cm, y de forma machihembrada con dimensiones proporcionales a 7*14*28cm. Está diseñado para uso en muros interiores o divisorios, con ventajas tanto económicas como ecológicas, con una variedad de colores por lo que pueden usarse como aparentes en muros y a su vez pueden ser con diseño personalizado, ligeros por lo que son rápidos de colocar, limpios (a la colocación), aislantes de sonido, resistentes), no varía el costo según la temporada (como en el caso del tabique rojo), permite que sea un producto de autoconstrucción (en el uso del tabique con forma machihembrada).. -. Moldajes flexibles: En la actualidad, en obras de construcción, especialmente de concreto, se suelen utilizar paneles rígidos, en cambio Tetrabuild presenta una innovación arquitectónica de moldajes flexibles, termo moldeable y ambientalmente sustentable. 42.

(43) que permiten generar, por ejemplo, nuevas formas y estilos, o crear nuevas texturas y realizar moldajes curvos en base a una placa lisa. •. Materiales Nuevos -. Superboard 9. Es una placa compuesta por una mezcla homogénea de cemento, cuarzo y fibras de celulosa, no contiene asbestos, dimensionalmente estable, producto de realizar el fragüe del cemento en un horno de autoclave. Superboard es un material inalterable, resistente a golpes e impactos, impermeable, versátil, de fácil trabajabilidad e incombustible. Los espacios generados por la estructura interna y las placas permiten el paso de instalaciones eléctricas e hidráulicas sin deterioro de la construcción, como sucede con la mampostería, además de permitir su fácil ubicación, reparación y mantenimiento en cualquier momento. -. Concreto Translúcido. Se utiliza para la construcción y es ideal para espacios que reciben poca luz natural ya que facilita hasta un 70% el paso de ellas y conlleva un ahorro de energía eléctrica importante. También modera el paso del calor, por estos motivos se lo considera un producto ecológico que disminuye la emisión de gases de efecto invernadero. Posee 15 veces más resistencia que el concreto tradicional y puede incluso colocarse bajo el agua ya que su componente principal, el aditivo Ilum (cuya fórmula es secreta), tiene nula absorción de agua. -. Drywall 10. 9. https://www.google.com/url?q=https://www.contratos.gov.co/consultas/VerDocumentoPu blic%3Fruta%3D/historico/G/2012/ADE/133001000/12-1-83422/ADE_PROCESO_12-183422_133001000_5661177.xls&sa=U&ved=0ahUKEwiYjtDg5efYAhXB51MKHXzZBW oQ FggGMAE&client=internal-udscse&cx=015957741069470203514:lscseezh6hm&usg=AOvVaw0MPCPHIA0a72-w3fLGT. 10. https://www.google.com/url?q=https://www.contratos.gov.co/consultas/detalleProceso.d o%3FnumConstancia%3D15-43785008&sa=U&ved=0ahUKEwi25tmh5efYAhUQt1MKHaaZCMEQFggEMAA&client=inter nal-udscse&cx=015957741069470203514:lscseezh6hm&usg=AOvVaw23RW MXQaLt2sYPdhL__ -hp. 43.

(44) El Drywall es un material que ha revolucionado nuestros sistemas constructivos convencionales. El Drywall es un sistema constructivo moderno, basado en una estructura de acero galvanizado, revestido con planchas de roca de yeso sumamente dúctil ideal para edificaciones antisísmicas. Especializada en estructuras de construcción, techos corredizos de policarbonato, divisiones interiores, baños, cocinas, detalles curvos en drywall, techos acústicos, baldosas y teja andina. 5.3 MARCO NORMATIVO La ficha predial cumple con las exigencias normativas para la determinación de los avalúos catastrales, Ley 14 de 1983 que fortaleció los fiscos de las entidades territoriales, reglamentada por el Decreto 3496 de 1983 el cual detalló cada uno de los aspectos catastrales, incluyendo los avalúos. Igualmente, la Resolución 2555 de 1988 y la Resolución 70 de 2011 amplió aún más los conceptos y los procedimientos para estimar los avalúos catastrales. A continuación, Tabla 1. Cuadro de Normas de Avalúos Catastrales (Trabajo realizado en Asignatura Legislación General, con Dr. Hernando Acuña Carvajal).. 44.

(45) Tabla 1. Cuadro de Normas de Avalúos Catastrales.. Fuente: Los autores. (Trabajo realizado en Asignatura Legislación General, con Dr. Hernando Acuña Carvajal).. 45.

(46) Tabla 1. (Continuación). 46.

(47) Tabla 1. (Continuación). 47.

(48) 6. METODOLOGÍA Tipo de Investigación:. Descriptiva.. Población: Predios con construcciones, de Cundinamarca, provincia del Alto Magdalena. Encuestas: Diez (10) con expertos reconocedores prediales de diferentes territoriales del IGAC del país Evaluación del contenido y objetividad de calificación de la Ficha Predial actual a partir de las encuestas realizadas a funcionarios del IGAC y reconocedores prediales. Tabulación de la información. Revisión de las actividades de construcción que conforman los capítulos de contenido de la ficha predial actual, y propuesta de inclusión de nuevas actividades de construcción que no se encuentran contenidos en la ficha y que fueron evidenciados en las encuestas y existentes en el mercado. Revisión de los precios de las actividades de construcción del Departamento de Cundinamarca en la Provincia del Alto Magdalena, recopilados por el ICCU – Instituto de Infraestructura y Concesiones de Cundinamarca, organismo de la Gobernación de Cundinamarca, que agrupa los precios oficiales de las actividades de construcción para los contratos estatales, que realizan los municipios de la Provincia, para determinar el valor de las actividades que mayor costo tienen y por tanto deberían representar el mayor valor de puntaje en la calificación de la ficha predial, conservando los mismos puntos de la ficha predial actual como mayores puntajes pero organizándolos de manera jerárquica a su valor relativo. Determinar el valor de las actividades de construcción que no están contenidas en las tablas de valores del ICCU, a partir de la revisión de precios de contratos estatales y que corresponden a actividades no descritas en la ficha predial actual y que no obstante existir en el mercado actual, esta ficha adolece de ellas, por lo que al momento de la visita a los inmuebles el reconocedor predial se enfrenta a posibles situaciones de error en la calificación. Organización de los valores de las actividades de construcción existentes y propuestas de tal manera que se jerarquicen de mayor a menor por el valor de cada una, con el propósito de asignarles un nuevo puntaje, respetando el mayor de la tabla de puntos de calificación de la ficha actual.. 48.

(49) Conclusiones: Presentación propuesta de ficha con Nuevos criterios de calificación, incluyendo nuevas actividades de construcción, al IGAC. Recomendaciones. •. Fases de la investigación. Figura 5. Fases del Trabajo de Investigación. ENCUESTAS ANALISIS DE LA PROPUESTA DE INCLUSION DE NUEVAS ACTIVIDADES A LA FICHA JERARQUIZACION DE LAS ACTIVIDADES DE CONSTRUCCION POR. No Si PROPUESTA DE NUEVO FORMATO DE CALIFICACION. ENTREGA FINAL. •. Recursos de la Investigación. Los recursos a proveer para el desarrollo del proyecto están dados por el personal y la logística, los cuales deben cubrir actividades de oficina y terreno, contar con herramientas de sistemas para realizar tabulación de la información y cálculos estadísticos. El tiempo determinado para esta labor son cuatro (4) meses. El proyecto será encabezado por un Coordinador, quien asumirá la responsabilidad de todo el proyecto. Se realizarán encuestas a Reconocedores Prediales, quienes comentarán sobre las dificultades que se les presentan en verificaciones en terreno sobre los predios que visita; su experiencia también será de alta importancia para presentar una propuesta de ficha predial de evaluación en los Capítulos de Estructura y Acabados. Una persona tendrá la responsabilidad de Control de Calidad, con el fin de ir verificando los datos que se registren en la nueva ficha; en algunos casos deberá devolver la muestra para generar retroalimentación. 49.