El mercado
inmobiliario-comercial España
.
El comercio urbano.
Evolución reciente y perspectivas.
El comercio urbano.
Evolución reciente y perspectivas.
El volumen (del mercado y de la oferta comercial), la
configuración y los sectores de actividad comercial, ocio,
servicios y restauración (entre otras características); conforman
una
estructura y entorno urbanos
, que dan servicio a una
determinada área de influencia y determinados perfiles de
consumidores.
La estructura comercial de las ciudades (equilibrios centro-periferia, tensión centro-ciudad y barrios, comercio de calle – comercio en centro comercial, enseñas locales-nacionales-internacionales, superficie, formato y nivel de gama, …) devienen un elemento clave para entender las jerarquías de atractividad (y rendimiento) de las diferentes concentraciones comerciales de la ciudad y el valor inmobiliario de sus propiedades; así como para entender las decisiones de implantación de los retailers/comerciantes.
El comercio urbano.
Evolución reciente y perspectivas.
La coyuntura 2007-2013 ha tenido, en el ámbito del comercio,
algunas consecuencias relevantes:
En la demanda:
Reducción del gasto per cápita de los hogares.
Orientación a «componente precio», descuento, ….
Aumento de frecuencia de compra y menor gasto por visita.
Aumento de la compra en proximidad, más peatón, menos automóvil.
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La coyuntura 2007-2013 ha tenido, en el ámbito del comercio,
algunas consecuencias relevantes:
En la oferta del retail/comercio:
Entrada-crecimiento de conceptos orientados a precio. Orientación dicotómica, lujo-discount, …
Crisis de fórmulas/retailers que no han reaccionado a tiempo ni en condiciones a la coyuntura.
Fuerte reducción, generalizada, de las cifras de ventas
Planes de optimización y re-estructuración de la red de PdV Reducción de los planes de desarrollo.
En algunos casos, búsqueda de ciudades «medias» con menor competencia y nivel de alquiler razonables
Re-dimensionamiento de los lineales comerciales del comercio urbano, especialmente las zonas consideradas como 1bis, y 2, con menor oferta comercial y menor zona de influencia.
Competencia de las galerías comerciales «fuertes» (en superficie y mix comercial), sobre el resto de oferta comercial (tanto de comercio urbano como de otros centros comerciales de menor tamaño).
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La coyuntura 2007-2013 ha tenido, en el ámbito del comercio,
algunas consecuencias relevantes:
En los equilibrios urbanos:
Tensión de los flujos entre la oferta comercial de periferia y la oferta de comercio urbano.
Tensión sobre dese-equilibrios urbanos, como consecuencia de la apertura de nuevos proyectos , de dimensión relevante para la oferta pre-existente.
Tensión de flujos (inter-ciudades e intra-ciudad) por evolución de oferta y otras medidas liberalizadoras (aperturas/licencias).
Ajuste, «a remolque», del valor inmobiliario de locales en las zonas con reducción de ventas
Recuperación de flujos de proximidad, en función de los esquemas de oferta de alimentación renovada y/o nueva (mercados municipales y/o supermercados 400-800 m2).
Fuerte influencia de los flujos «turísticos», especialmente en las zonas comerciales urbanas de las ciudades con fuerte componente turístico.
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Algunos datos de la
coyuntura reciente:
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Crecimiento «década prodigiosa» 2000 - 2010
y ligero crecimiento en 2010-2013 Año 2004 2003 2002 2001 evo anual 74.828 169.462 275.224 587.985 957.085 491.773 600.434 910.846 480.620 879.170 721.052 617.051 Población total 44.108.530 43.197.684 42.717.064 41.837.894 41.116.842 2007 2006 2005 47.265.321 47.190.493 47.021.031 46.745.807 46.157.822 45.200.737 44.708.964 2012 2011 2010 2009 2008
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Evolución del consumo de las familias. Gasto per cápita
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Evolución 2006-2011, del gasto per cápita
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Superficie comercial en zonas comerciales urbanas y centros
comerciales.
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Superficie comercial en zonas comerciales urbanas y centros
comerciales.
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Superficie comercial en zonas comerciales urbanas y centros
comerciales.
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Superficie comercial en zonas comerciales urbanas y centros
comerciales.
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Algunas evoluciones recientes,
exponentes del
equilibrio-desequilibrio y la evolución
centro-periferia.
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Jerez.
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Jerez.
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Jerez.
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A Coruña
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A Coruña
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A Coruña
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Murcia
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Murcia
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Murcia
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Badajoz
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Badajoz
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Badajoz
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Santiago de Compostela
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Santiago de Compostela
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Santiago de Compostela
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Zaragoza
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Zaragoza
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Zaragoza
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El impacto en los flujos peatonales de las principales calles
comerciales de las principales ciudades (1er semestre 2013 vs.
1er semestre 2012)
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Aragón ZARAGOZA Zaragoza Damas -18,6
Aragón ZARAGOZA Zaragoza Delicias -9,5
Aragón ZARAGOZA Zaragoza Independencia -6,5
Galicia CORUÑA, LA A Coruña Real -35,8
Galicia CORUÑA, LA Ferrol Centro -4,5
Galicia CORUÑA, LA Santiago de CompostelaCentro -24,1
TOTAL NACIONAL 75 CIUDADES -4,8
Extremadura BADAJOZ Badajoz Centro -21,77
País Vasco ALAVA Vitoria Centro 1,1
País Vasco GUIPUZCOA San Sebastián Fuenterrabía 1,6
País Vasco VIZCAYA Barakaldo Fueros -6,5
País Vasco VIZCAYA Bilbao Gran Vía -1,1
País Vasco VIZCAYA Getxo Mayor -10,5
Comunidad de MadridMADRID Madrid Sol -8,8
Andalucía CÁDIZ Jerez Centro -7,9
Castilla León SALAMANCA Salamanca Toro 2,7
Andalucía CÓRDOBA Córdoba Centro 16,0
Comunidad de MadridMADRID Madrid Goya -2,1
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Las consecuencias sobre la posición propietario-inquilino.
Las decisiones de nuevas ubicaciones incorporan criterios de selección mucho más exhaustivos y exigentes, sobre el potencial de ventas de la ubicación y el alquiler «asumible» para una cuenta de resultados positiva. TE, la palabra mágica.
Sobre los locales ya alquilados, las re-negociaciones ocupan, de manera permanente, la agenda de los responsables inmobiliarios de los retailers.
Respuestas variopintas en función del esquema de propiedad, local, ubicación, inquilino, etc.
Grandes tendencias observadas.
o Propiedad de locales de calle más flexibles (a excepción de las zonas
«prime» y de tipología de inversor «extremas»)
o En calle se obtienen periodos más prolongados de condiciones, en
centro comercial peridotos más cortos que obligan a re-negociar de nuevo.
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Las evoluciones de los niveles de alquiler de locales de calle:
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El impacto potencial de la desaparición de alquileres
«antiguos», en 2014.
Los efectos ya deben estar «descontados» en gran parte de los locales en zonas comerciales relevantes; sea por operaciones de recuperación de contrato con pago de traspaso; sea habiendo renegociado para continuar o no invirtiendo para abandonar; en caso de no llegar (o no haber llegado) a un acuerdo.
Si todavía no se ha hecho, las organizaciones territoriales deben tomar protagonismo para asesorar a los inquilinos.
El fin de ese tipo de contratos puede «movilizar» operaciones de compra-venta y generar propietarios de porfolio de ubicaciones en centro ciudad.
En zonas secundarias o terciarias, sólo la flexibilidad de los propietarios puede mantener la viabilidad de los locales/actividades en situación más crítica de ventas, esperando una recuperación de las ventas a medio plazo.
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Algunas conclusiones:
La oferta comercial de periferia no es inocua para la estructura, atractividad y rendimiento del comercio urbano.
La moda aparece como el sector en el que los centros comerciales toman una posición relevante.
Las ciudades «fuertes» (población, gasto y oferta comercial) resisten mejor (especialmente las zonas de hiper-centro).
Las ciudades intermedias acusan de manera significativa la llegada de galerías comerciales fuertes en periferia.
Se produce, en términos generales, un «encogimiento» de los lineales fuertes de centro ciudad.
Los acondicionamientos urbanos hacia las zonas de centro ciudad (parking, accesibilidad, parking, plan de circulación al centro, …) son condiciones de
revitalización-resistencia de los flujos hacia los centros urbanos.
Medidas de ayuda-penalización fiscal, pueden ayudar a mantener la actividad de los locales comerciales de calle.
Los usos de «bajos comerciales» en lineales debilitados pueden dar nuevos usos a los locales con poca potencialidad comercial actual?
Actividades temporales (creativas, nuevos emprendedores, targets novedosos, …) pueden revitalizar sectores urbanos con potencial de flujos, pero con valor inmobiliario menor actual.
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Otras reflexiones:
Implicación del sector en el modelo de ciudad.
Generación de diagnóstico y alternativas con información objetiva y pormenorizada.
Gestión pro-activa de la estructura, propiedad y condiciones del inmobiliario comercial de las zonas comerciales (prioritarias) de la ciudad.
Creación de bases de datos del inmobiliario comercial y los valores de mercado (reales), que permitan encontrar un punto de encuentro entre los propietarios y los futuros inquilinos.
Identificación de las zonas/sectores relevantes de la estructura comercial del comercio urbano y acciones de mejora para encontrar el mejor retorno del esfuerzo púbico y privado.
Poner en valor y comunicar la relevancia del comercio urbano para la atractividad de la ciudad en su conjunto, del sector comercial en particular y de su valor inmobiliario.
