APOYO TÉCNICO EN EL ÁREA DE AVALÚOS PARA LOS DIFERENTES PROCESOS CATASTRALES ADELANTADOS POR INGEPLAN 5G S.A.S, E IMPLEMENTACIÓN DE GEOMARKETING PARA INTELIGENCIA DE NEGOCIOS
INMOBILIARIOS
AUTOR:
ELKIN DARIO QUINCHIA CARVAJAL COD. 20091025082
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA
INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTÁ D.C, COLOMBIA
APOYO TÉCNICO EN EL ÁREA DE AVALÚOS PARA LOS DIFERENTES PROCESOS CATASTRALES ADELANTADOS POR INGEPLAN 5G S.A.S, E IMPLEMENTACIÓN DE GEOMARKETING PARA INTELIGENCIA DE NEGOCIOS
INMOBILIARIOS
AUTOR:
ELKIN DARIO QUINCHIA CARVAJAL COD.20091025082
PASANTÍA PARA OPTAR POR EL TITULO DE INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA
DIRECTOR INTERNO: HERNANDO ACUÑA CARVAJAL INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA
DOCENTE DE PLANTA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
DIRECTOR EXTERNO: MARCO ALIRIO GONZALEZ CASTAÑEDA INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA
PRESIDENTE INGEPLAN 5G S.A.S. INGEPLAN 5G S.A.S
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA
INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTÁ D.C, COLOMBIA
TABLA DE CONTENIDO
TABLA DE CONTENIDO ... 3
ÍNDICE DE TABLAS ... 6
INDICE DE FIGURAS ... 6
INTRODUCCIÓN ... 1
DEFINICIÓN DEL PROBLEMA ... 4
JUSTIFICACIÓN ... 5
OBJETIVOS ... 8
Objetivo general ... 8
Objetivos específicos ... 8
MARCO DE REFERENCIA ... 9
Marco Conceptual ... 9
¿Qué es un Predio? ... 9
¿Cuáles son los Aspectos de un Predio? ... 9
¿Qué es un Sistema de Información Geográfica? ... 10
¿Qué es un Shapefile? ... 11
QGIS ... 12
¿Qué es un Avalúo Comercial? ... 13
MARCO INSTITUCIONAL ... 24
Ingenieros Planificadores Inmobiliarios 5G S.A.S. (INGEPLAN 5G S.A.S) ... 24
Misión. ... 25
Áreas de Trabajo ... 26
MARCO TEÓRICO NORMATIVO ... 28
LEY 9 DE 1989. Art. 37 ... ¡Error! Marcador no definido. DECRETO 1420 DE 1998 ... 29
RESOLUCIÓN 620 DE 2008 DEL IGAC ... 29
LEY 1673 DEL 2013 ... 29
DECRETO 222 DEL 12 DE FEBRERO DEL 2014 ... 29
DECRETO 556 DEL 14 DE MARZO DEL 2014 ... 29
Circular 060 2005 ... ¡Error! Marcador no definido. Normas y legislación vigente sobre el tema de gestión predial en Colombia ... ¡Error! Marcador no definido. Ley 105 de 1993 Art. 34 y 35 ... ¡Error! Marcador no definido. Ley 388 de 1997 ... 29
Resolución 070 de Febrero 04 de 2011 ... 29
METODOLOGÍA DE TRABAJO ... 29
Avalúo Comercial Urbano de Casa en no Propiedad Horizontal Ubicada en el Barrio La
Estrada, Localidad de Engativá, Bogotá D.C. ... 31
Avalúo Comercial Urbano de Casa en Propiedad Horizontal Ubicada en el Barrio la Liberia. ... 33
Avalúo Comercial Rural de dos Fincas Ubicadas en el Municipio de Tenjo Cundinamarca - vereda Jacalito. ... 35
Generación de Formatos de Campo para las Visitas a Predios Objeto de Avalúo. ... 36
Estandarización de Elementos Geográficos Usados en el Área de Avalúos. ... 40
Implementación de Geomarketing para Inteligencia de Negocios Inmobiliarios ... 44
Exploración de la Información ... 46
Georreferenciación ... 51
Alimentación de la Geodatabase ... 61
Análisis de la Información ... 62
Generación de productos ... 63
Implementación ... 64
RESULTADOS DE LA PASANTIA ... 65
EVALUACION Y CUMPLIMIENTO DE LOS OBJETIVOS DE LA PASANTIA ... 66
CONCLUSIONES ... 67
RECOMENDACIONES ... 68
ANEXOS ... 72
ÍNDICE DE TABLAS Tabla 1. Estandarización de Objetos Geográficos Utilizados Dentro de los Informes de Avalúo. ... 40
Tabla 2. Estandarización de Objetos Geográficos Utilizados Dentro de los Análisis de Geomarketing. ... 43
INDICE DE FIGURAS Figura 1. Interfaz gráfica QGIS. ... 12
Figura 2. Organigrama INGEPLAN 5G S.A.S. ... 28
Figura 3. Casa en no Propiedad Horizontal, La Estrada, Engativá, Bogotá D.C. ... 33
Figura 4. Casa en Propiedad Horizontal, La Liberia, Usaquén, Bogotá D.C. ... 34
Figura 5. Fincas Ubicadas en Tenjo, Cundinamarca, Vereda Jacalito ... 36
Figura 6. Elementos Geográficos Proporcionados por Google Earth. ... 41
Figura 8. Etapas de Implementación de Geomarketing Para Inteligencia de Negocios
Inmobiliarios. ... 45
Figura 9. Visualización de un Mapa Base, Complemento de Software Qgis. ... 47
Figura 10. Visualización Capa Límite de Municipio en QGIS. ... 48
Figura 11. Visualización Capa Límite de Localidad en QGIS. ... 48
Figura 12. Visualización Capa Límite de Barrio en QGIS. ... 49
Figura 13. Visualización Capa Malla Vial en QGIS. ... 49
Figura 14. Visualización Capa Lotes en QGIS. ... 50
Figura 15. Visualización Cuerpos de Agua en QGIS. ... 50
Figura 16. Portal Web de la Infraestructura de Datos Espaciales de Bogotá Ideca. ... 51
Figura 17. Listado de Campos de la Capa Ofertas_Inmobiliarias. ... 58
Figura 18. Listado de Campos de la Capa Avaluos_Ingeplan. ... 55
Figura 19. Receptor Marca Garmin Modelo Montana 680. ... 59
Figura 20. Portal de Mapas de Bogotá. ... 60
Figura 21. Visualización complemento QGIS, Mapa Base Satelital. ... 61
INTRODUCCIÓN
La valoración de bienes inmuebles en Colombia, tiene diferentes finalidades de tipo público o privado; existe el avalúo catastral, el cual es calculado de forma masiva, este avalúo
principalmente tiene fines fiscales; también está el avalúo comercial, el cual es calculado de forma puntual, cuyo objetivo es saber cuál es el valor más probable, por el que un bien inmueble puede transarse en el mercado (Articulo 2 del Decreto 1420 1998); el avalúo comercial es usado principalmente para fines de asegurabilidad, hipotecas, compra y venta de bienes inmuebles, entre otros; en la parte pública, los avalúos comerciales se calculan principalmente para predios afectados por proyectos de obras de infraestructura, parcial o totalmente, dependiendo del área afectada del bien inmueble por la respectiva obra de infraestructura.
Para la elaboración de avalúos comerciales de bienes inmuebles, se realiza con base en una investigación y estudio el cual se centra especialmente en el predio y su entorno; los métodos valuatorios, son utilizados dependiendo de la naturaleza del bien inmueble, dependiendo sus características físicas y normativas; dado a que existen predios de diferentes tipos, como lo son: predios urbanos, predios rurales, predios ubicados en zonas de expansión urbana; estas
o desgaste; estos métodos se utilizan dependiendo de las características propias del bien inmueble objeto de estudio, en su aspecto físico, jurídico y normativo (Resolución 620 del 2008); en Colombia la actividad valuatoria está debidamente reglamentada, desde las técnicas valuatorias más usadas y la debida reglamentación para los que ejercen esta actividad valuatoria a nivel Nacional (Ley 1673 de 2013).
En Colombia existen muchas empresas dedicadas a actividades valuatorias en la parte pública y privada, entre las cuales se encuentra la empresa Ingenieros Planificadores Inmobiliarios 5G S.A.S, que para efectos del presente proyecto se nombrara por su nombre abreviado INGEPLAN 5G S.A.S., Empresa de amplia experiencia en el ámbito nacional en el área de avalúos, creada y dirigida por un Ingeniero Catastral y Geodesta, Por medio de esta compañía se desarrolló el presente proyecto de pasantía, en el marco de las actividades catastrales que apoyan las labores valuatorias de bienes inmuebles, además la implementación de herramientas de sistemas de información geográfica (Geomarketing), con el fin de generar un valor agregado para la compañía y para sus Clientes.
Los sistemas de información geográfica SIG, constituyen una herramienta que facilita muchas posibilidades dentro de la planeación del territorio, catastro, obras de infraestructura, etc. Dado a que facilita el manejo de la información geográfica de una manera dinámica. En la actualidad gracias al SIG, se han creado novedosas formas de sacar el mejor provecho a la información que se maneja en las compañías, una de ellas es por medio del Geomarketing, el cual permite que por medio de los SIG, se pueda enriquecer la información de la compañía, georreferenciando dentro del SIG la información referente a clientes, unidades prediales avaluadas, y todo tipo de
espacial de los clientes(concentración de clientes por zonas), análisis espacial de los avalúos realizados (concentración de avalúos por barrio, localidad o comuna); aprovechamiento de las ofertas inmobiliarias (concentración de ofertas por barrio, localidad y comuna), el
aprovechamiento de la información y estos tipos de análisis generan un valor agregado a las compañías.
DEFINICIÓN DEL PROBLEMA
Apoyo técnico en los procesos catastrales llevados a cabo en el área de avalúos de la firma INGEPLAN 5G S.A.S., específicamente en el acompañamiento de las visitas a los predios objeto de avalúo, elaboración y revisión de los informes de avalúos comerciales.
JUSTIFICACIÓN
Dentro de las actividades que desarrollan los Ingenieros Catastrales y Geodestas, están las relacionadas sobre la unidad predial, el predio puede considerarse la unidad básica de estudio, sobre la cual se desprenden diferentes labores, que deben ser especialidad para el Ingeniero Catastral y Geodesta, desde la gestión predial, valoración de inmuebles, administración de inmuebles. A nivel macro el estado debe interesarse por los bienes inmuebles o predios que existen dentro de su territorio de jurisdicción, por tal motivo el estado debe conocer la totalidad de predios que están dentro de su territorio; esto para garantizar el desarrollo y bienestar de toda una sociedad; dado a que si se conocen el aspecto físico, jurídico, fiscal y económico de todos los bienes inmuebles de un Estado, se puede conocer también las necesidades presentes en cada rincón del territorio; o sea, un catastro nacional bien actualizado, garantiza un seguimiento eficaz a la situación actual del estado; teniendo en cuenta estas razones, de la importancia del estudio de la unidad predial, se hace necesario el entrenamiento práctico en las labores relacionadas con la unidad predial, esto para lograr un aporte significativo al desarrollo del estado, aportando desde la labor de la Ingeniería Catastral y Geodesia.
Los sistemas de información geográfica, constituyen una herramienta fundamental, en donde convergen numerosos análisis; debido a la capacidad de soporte de gran flujo de información y su capacidad de ser una base de datos dinámica, lo que favorece la labor del Ingeniero Catastral y Geodesta; dado el alto flujo de información que se maneja en temas catastrales, y la relación del predio o bien inmueble, con una ubicación espacial única; lo que permite realizar la
pueden tomar herramientas como el Geomarketing, para generar valor agregado al trabajo realizado por el Ingeniero Catastral y Geodesta.
Dentro del estudio de la unidad predial convergen diferentes ramas o áreas de la Ingeniería Catastral y Geodesia, lo que permite el desarrollo de varias habilidades necesarias para un Ingeniero Catastral y Geodesta, por tal motivo esta pasantía permitió poner en práctica varios conocimientos adquiridos, a través de cada uno de los semestres cursados dentro del proyecto curricular Ingeniería Catastral y Geodesia; además permitió profundizar en temas valuatorios, desde los avalúos en las áreas urbanas, rurales, y los diferentes procedimientos valuatorios y presentación de informes de avalúo comercial, teniendo en cuenta la normatividad vigente
nacional en estos temas; además permitió realizar la implementación de Geomarketing por medio de un SIG(QGIS), lo que permitió que se empezara a alimentar una base de datos espacial, dando un valor agregado a algunos procesos realizados dentro de la compañía, y dando una ventaja comparativa respecto a otras compañías dedicadas a las actividades de valoración de bienes inmuebles; por tal motivo la realización de este proyecto fue apropiado, teniendo en cuenta que el proyecto realizado aporta diferentes elementos de la Ingeniería Catastral y Geodesia que enriquece el aprendizaje del pasante y aporta elementos productivos a la compañía, por eso el proyecto: “APOYO TÉCNICO EN EL ÁREA DE AVALÚOS PARA LOS DIFERENTES PROCESOS CATASTRALES ADELANTADOS POR INGEPLAN 5G S.A.S, E
que se enfrenta, respecto a los planes de ordenamiento territorial, donde los Ingenieros
OBJETIVOS
Objetivo general
Apoyar desde la parte técnica, el área de avalúos, los diferentes procesos catastrales que adelanta INGEPLAN 5G S.A.S; además implementar el uso de Geomarketing dentro del área de avalúos para generar un valor agregado para la compañía.
Objetivos específicos
Adquirir destreza en la elaboración de informes de avalúos comerciales, urbanos y rurales; de acuerdo a la normatividad vigente a nivel nacional, que permita obtener un conocimiento amplio, veraz y legal, de todos los parámetros técnicos, como jurídicos de conformidad con la normatividad vigente, en la elaboración, sustento y
presentación de los informes de avalúo comercial.
Desarrollar herramientas útiles para el área de avalúos, que soporten el adecuado tratamiento de los datos catastrales referidos a predios en el contexto de la realización de los avalúos comerciales.
MARCO DE REFERENCIA
Marco Conceptual
En el marco conceptual, se muestran los términos necesarios que fueron utilizados para el desarrollo de este proyecto de pasantía.
¿Qué es un Predio?
Según la resolución 070 de 2011 emitida por el IGAC es: “Es un inmueble no separado por otro predio público o privado, con o sin construcciones y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurídicas. El predio mantiene su unidad aunque esté atravesado por
corrientes de agua pública”. Un predio puede tener diferentes características, dependiendo de su ubicación este puede ser: urbano o rural; dependiendo a su forma de dominio este puede ser: propiedad horizontal o no propiedad horizontal; dependiendo a su uso este puede ser: residencial, comercial, industrial, entre otros usos.
¿Cuáles son los Aspectos de un Predio?
“ARTÍCULO 3.-Aspecto físico: Consiste en la identificación, descripción y clasificación del terreno y de las edificaciones del predio, sobre documentos gráficos, tales como cartas, planos, mapas, fotografías aéreas, ortofotografías, espaciomapas, imágenes de radar o satélite u otro producto que cumpla con la misma función. ARTÍCULO 4.- Aspecto jurídico.- El aspecto jurídico consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la relación entre el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o Poseedor, y el objeto o bien inmueble, mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo. ARTÍCULO 5.- Aspecto económico.- El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las
edificaciones en él comprendidos. ARTÍCULO 6.- Aspecto fiscal.- El aspecto fiscal consiste en la preparación y entrega a los Tesoreros Municipales o quien haga sus veces y a las
Administraciones de Impuestos Nacionales respectivas, de los listados de los avalúos sobre los cuales ha de aplicarse la tasa correspondiente al impuesto predial unificado y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones legales
vigentes.”
¿Qué es un Sistema de Información Geográfica?
permite: analizar, presentar e interpretar hechos relativos a la superficie terrestre”, vemos que en este contraste de definiciones hay elemento en común, respecto a que se basa en análisis de elementos georreferenciados; actualmente existen muchas herramientas SIG, licenciadas y libres, las cuales son fundamentales para el desarrollo de este tipo de sistemas.
Los SIG buscan la representación de elementos geográficos de la realidad, por medio de objetos plasmados de forma dinámica dentro del SIG, esto sujeto a la escala cartográfica con la que se quiere trabajar, los elementos principales que tiene un SIG son la capacidad de relacionar entidades geométricas(puntos, líneas y polígonos), con una ubicación geográfica, o sea tiene la capacidad de manejar los diferentes tipos de coordenadas existentes (coordenadas geográficas, coordenadas proyectadas), o sea que los elementos representados en el SIG tendrán
concordancia espacial con los elementos reales del terreno, las coordenadas manejadas para el presente trabajo son MAGNA - SIRGAS.
En la actualidad los SIG, tienen innumerables aplicaciones, dado a que un SIG permite visualizar diferentes elementos geográficos que están anclados en una base de datos espacial, esto se hace posible por medio de diferentes archivos con formatos que soportan la variable espacial, como por ejemplo el formato con el que se trabajó en el presente proyecto, el SHAPEFILE, es cual es un formato intercambiable de propiedad de ESRI.
¿Qué es un Shapefile?
de trabajo que contiene shapefiles también puede incluir tablas del dBASE, que pueden almacenar atributos adicionales que se pueden vincular a las entidades de un shapefile.
QGIS
QGIS es un Sistema de Información Geográfica (SIG) de Código Abierto licenciado bajo GNU - General Public License. QGIS es un proyecto oficial de Open Source Geospatial Foundation (OSGeo). Corre sobre Linux, Unix, Mac OSX, Windows y Android y soporta numerosos formatos y funcionalidades de datos vector, datos ráster y bases de datos.
Figura 1. Interfaz gráfica QGIS.
¿Qué es Geomarketing?
Según Latour y Floch en 2001: “El Geomárketing es un sistema integrado por datos, programas informáticos de tratamiento, métodos estadísticos y representaciones gráficas destinadas a producir una información útil para la toma de decisiones, a través de instrumentos que combinan cartografía digital, gráficos y tablas”, según chasco en 2003: “Es un conjunto de técnicas que permiten analizar la realidad económico-social, desde un punto de vista geográfico, a través de instrumentos cartográficos y herramientas de la estadística espacial”. En general el Geomarketing es un procedimiento que permite un análisis espacial, con base en unos elementos geográficos georrefenciados (clientes, sedes de una multinacional, posibles clientes, etc).
¿Qué es un Avalúo Comercial?
Un avalúo comercial es el valor más probable, en el que se podrá transar un bien inmueble o predio en el mercado, este avalúo comercial o valor del bien inmueble depende de las
Aspectos Importantes Para la Elaboración del Avalúo Comercial
Aspecto físico. Para la definición del aspecto físico en la elaboración de los avalúos comerciales el Artículo 7 de la Resolución 620 del 23 de Septiembre de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), dice:
“ARTÍCULO 7o. IDENTIFICACIÓN FÍSICA DEL PREDIO. Una correcta identificación
física del predio deberá hacerse teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
1. Localización, dirección clara y suficiente del bien. En las entidades Territoriales con
múltiples nomenclaturas, es necesario hacer referencia a ellas como un elemento de claridad de
la identificación.
2. Los linderos y colindancias del predio. Para una mejor localización e identificación de los
linderos y colindantes el número catastral es de gran ayuda, por lo cual, si en la información
suministrada por la entidad peticionaria no está incluido, el perito lo debe conseguir.
3. Topografía. Caracterización y descripción de las condiciones fisiográficas del bien. Es
indispensable en este aspecto detectar limitaciones físicas del predio tales como taludes, zonas
de encharcamiento, o inundación permanente o periódica del bien.
4. Servicios públicos. Investigación de la existencia de redes primarias, secundarias y
acometidas a los servicios públicos. Adicionalmente, la calidad de la prestación de los servicios,
que la zona o el predio cuenten con servicios complementarios (teléfono, gas, alumbrado
público), estos deben ser tenidos en cuenta.
5. En cuanto a las vías públicas, además de establecer la existencia y sus características, es
necesario tener en cuenta el estado de las mismas. Como elemento complementario es
importante analizar la prestación del servicio de transporte. En el análisis de las vías
inmediatas y adyacentes, debe tenerse en cuenta: Tipo de vía, características y el estado en que
se encuentran.
PARÁGRAFO. Para una mejor identificación física de los predios, se recomienda la consulta
de las Zonas Homogéneas Físicas que determina la entidad catastral, las cuales Suministran en
forma integrada información del valor potencial, la pendiente, el clima, las vías, disponibilidad
de aguas superficiales, uso del suelo, en la zona rural. La pendiente, uso del suelo y de las
construcciones, servicios públicos domiciliarios, vías y tipología de las construcciones
dedicadas a la vivienda en las zonas urbanas.
El tamaño y la forma del predio. Cuando la norma de uso defina tamaño mínimo para
adelantar construcciones, es indispensable comparar dichos parámetros legales con el del
predio para determinar el precio.
Es necesario tener en cuenta que no siempre a mayor tamaño del predio, el precio unitario es
menor, sino que está relacionado con la tendencia de usos en la zona permitidos por la norma
urbanística.
En cuanto a la forma, sin pretender que exista una forma óptima, la que tenga el predio
estrechos sobre la vía tienen un impacto negativo sobre el precio unitario.”, dentro de estas características catastrales físicas a tener en cuenta de un bien inmueble objeto de estudio, se debe considerar cada elemento físico que suma valor a cada predio, como ejemplo en la parte rural, se debe tener debidamente identificado cada anexo, mejora y cultivo que presenta el bien inmueble objeto de avalúo comercial, además de esto el acceso a los servicios públicos es de suma
importancia, especialmente el de disponibilidad de agua, acueducto y alcantarillado, en la parte urbana el tratamiento de esta información debe hacerse de forma similar, teniendo en cuenta las dimensiones reales de la construcción que se está valorando.
Aspecto jurídico. El Artículo 8 de la Resolución 620 del 23 de Septiembre de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), relaciona:
“ARTÍCULO 8o. IDENTIFICACIÓN LEGAL. En el aspecto legal se debe prestar especial
atención a las afectaciones de uso que pesen sobre los inmuebles y para lo cual es necesario
verificar que en el folio de matrícula inmobiliaria se encuentre inscrita tal afectación, teniendo
en cuenta lo prescrito en el Artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, así como a los plazos de validez de
la afectación. En caso de no estar inscrita la afectación, se considera inexistente para efectos
del avalúo.”, esta identificación legal se realiza principalmente por medio del certificado de tradición y libertad, emitido por la oficina de registros públicos, por medio de este documento se puede verificar la tradición del inmueble, en donde se puede consultar desde el titular de dominio o propietario, hasta las respectivas afectaciones o servidumbres con las que cuenta el bien
Aspecto normativo. En Colombia la Ley 9ª de 1989, la Ley 388 de 1997 y la Resolución 1.420 de 1998, establecen los parámetros a tener en cuenta en el marco de los Planes de ordenamiento territorial dentro de sus diferentes clases que depende de la población de cada Municipio,
entonces a cada predio a nivel Nacional le corresponde una reglamentación Urbanística, la cual con base en los planes de ordenamiento están definidas en cuanto a su uso permitido, índice de ocupación y construcción establecidos y los diferentes requisitos con los que debe contar el predio, o un respectivo desarrollo urbanístico; cada una de estas variables se tienen en cuenta dentro del Avalúo comercial dado a que incide considerablemente en el cálculo del valor comercial, además de esta norma urbanística que le corresponde a cada inmueble se debe tener en cuenta las diferentes reglamentaciones en la parte ambiental, las diferentes servidumbres y afectaciones de los bienes inmuebles, para realizar el respectivo tratamiento en cuanto a incidencia en el valor comercial.
Aspecto económico. El aspecto económico se centra en el cálculo del valor comercial del bien inmueble objeto de estudio, este valor es calculado por medio de técnicas de valoración para bienes inmuebles, esto apoyado por análisis estadísticos y matemáticos, y debidamente
sustentados por investigaciones de mercado e interpretaciones correctas de normas urbanísticas. El valor comercial en general depende de muchas variables, de las cuales el perito debe tener en cuenta, variables en la parte física y Jurídica, en la parte física de la construcción del predio objeto de avalúo se tienen en cuenta los acabados de la construcción, distribución interna de los espacios, iluminación, características de los baños y cocinas, y las demás características
también se tiene en cuenta las características del sector como la seguridad, amoblamiento urbano, zonas recreativas, entre otras variables; en la parte Jurídica se tienen en cuenta todos los factores mencionados dentro del aspecto Jurídico.
Etapas Para la Elaboración de un Avalúo Comercial
Las etapas para elaborar avalúos conforme a las normas colombianas son las siguientes: a. Tener documentación del inmueble para su debido reconocimiento de aspectos jurídicos,
fiscales, económicos y físicos: para el reconocimiento de la parte Jurídica del bien inmueble, se solicita el Certificado de tradición y libertad, la escritura pública del bien inmueble mediante la cual se realizó el modo de adquisición y complementarias, para la identificación del aspecto fiscal se solicita el recibo del impuesto predial, para la
identificación física, se piden los planos arquitectónicos del lugar en caso de no contar con ellos se debe realizar la respectiva medición en el trabajo de campo.
c. Visita técnica de campo para lo cual se deben preparar diferente elementos que se utilizan en campo como lo son: Formatos de campo donde se registran las principales características físicas del bien inmueble objeto de avalúo, libreta de apuntes, cámara fotográfica, cinta métrica, navegador GPS para hacer una adecuada georreferenciación del bien inmueble, plano de localización, el objetivo principal de la visita de campo es verificar las condiciones físicas actuales del bien inmueble y para obtener el estado actual del mismo y así poder realizar el respectivo estudio de valoración, cada una de las características del bien inmueble deben estar debidamente registradas en la captura fotográfica hecha en campo.
Durante esta visita de campo también se realiza un recorrido en el sector para así identificar las principales características del mismo, y además encontrar bienes inmuebles comparables que se estén ofertando, para lo cual se debe registrar fotográficamente y el respectivo número de contacto.
d. Identificación física del inmueble, la cual re realiza en campo y en oficina, en donde se verifica la Localización, dirección, linderos, topografía, con el objetico de la
transporte público disponible, equipamentos y equipamientos comunales existentes dentro del sector, entre otras características.
e. Identificación legal del inmueble. Se debe identificar las afectaciones que tengan los predios, limitaciones de dominio, hipotecas, servidumbres, el objetivo de esta etapa, es determinar si el bien inmueble se puede comercializar sin contar con inconvenientes de tipo jurídico. Generalmente este proceso se hace en oficina, verificando los respectivos documentos suministrados, como Escritura pública y certificado de tradición y libertad del bien inmueble objeto de avalúo comercial.
f. Cálculo del valor comercial utilizando la respectiva metodología de valoración, la metodología utilizada depende de las características físicas, jurídicas y normativas del bien inmueble, estas metodologías son utilizadas para sustentar de manera confiable el valor comercial establecido para el bien inmueble objeto de estudio.
g. Realización del informe de Avalúo comercial, este se realiza dependiendo de los
Métodos de Valoración De Inmuebles
La resolución 620 de 2008 define las técnicas valuatorias más utilizadas de la siguiente manera:
“ARTÍCULO 1o. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales
ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la
estimación del valor comercial.
ARTÍCULO 2o. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. Es la técnica
valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos
que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus
características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables
ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de
capitalización o interés.
PARÁGRAFO. Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la
edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de
carga, la vida útil será de 70 años y, para los que tengan estructura en concreto, metálica o
mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.
ARTÍCULO 3o. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a
Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se
utilizará la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del terreno.
PARÁGRAFO. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se
debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente
del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el
cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de
las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera.
Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como
lo establece Fitto y Corvini.
ARTÍCULO 4o. MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas
de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de
conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas
que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto,
es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.
PARÁGRAFO. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor
uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el
que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más
rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que
resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de
intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.”
Actividades del Avaluador
Estas son algunas actividades que adelanta un avaluador:
a. Avalúos de garantía para entidades financieras como hipotecas para industria, vivienda, agropecuarios, transporte, entre otros.
b. Procesos judiciales como juicios hipotecarios, remates, embargos, entre otros. c. Avalúos que el estado solicite de interés público y generales como la expropiación,
valorización, planes parciales, entre otros.
d. Avalúos que requieran particulares o empresas privadas para procesos de
compraventa, sucesiones, donaciones, reclamaciones o sustentación de auto avalúos, entre otros.
e. Avalúos que requieran personas naturales o jurídicas que requieran avalúos
MARCO INSTITUCIONAL
Ingenieros Planificadores Inmobiliarios 5G S.A.S. (INGEPLAN 5G S.A.S)
A lo largo de 25 Años, esta firma ha participado activamente en el desarrollo y Ordenamiento Urbanístico de Bogotá D.C. y del País, así como en la determinación del valor patrimonial de la Propiedad, Planta y Equipo de diferentes entidades públicas y privadas a nivel nacional.
Desde 1.992, año en que se fundó, la compañía ha pertenecido por tradición a una misma familia.
Misión.
Ser la compañía globalizadora de consultoría e interventoría en el sector inmobiliario para lograrlo se trabaja en:
Generación de modelos innovadores que dinamicen el proceso de creación y prestación del servicio, con nueva tecnología.
Consecución de negocios a partir de la implementación de nuevas herramientas como son la diversificación de los servicios, la expansión geográfica y las alianzas estratégicas, soportadas por un equipo especializado de investigación.
Identificación de las necesidades de los clientes para ampliar nuestro portafolio de servicios en, Consultoría. Interventoría en aspectos de Ingeniería y Administración Inmobiliaria
Eficiencia y productividad en cada una de nuestras actividades.
Moderno y eficiente soporte tanto técnico y físico con la más avanzada tecnologías, y el valioso soporte Profesional y técnico de las más altas calidades.
Tecnología Avanzada en equipos de Topografía, sus implementaciones en sistemas de información Geográfica y Diseños Arquitectónicos.
Actualización constante de normas Internacionales, nacionales, departamentales y
municipales, en consultoría e Interventoría, tanto para planes de desarrollo municipal, proyectos urbanísticos, diseños arquitectónicos, para obras de infraestructura (Vial; Hidroeléctricas, servidumbres de redes eléctricas, oleoductos, portuaria y aeropuertos) y procesos de gestión predial en la negociación de predios para el estado.
Áreas de Trabajo
Se encuentra dedicada a los siguientes campos principalmente:
a. A la Asesoría, Consultoría, Interventoría, en el campo de la Ingeniería, de la Arquitectura y socioeconómica particularmente con respecto a:
b. Estudio y Asesoría Catastral, Urbana y Rural (Formación, actualización, zonas físicas y geoeconómicas plusvalía).
c. Estudio de Asesorías en valorización municipal, departamental y nacional bajo parámetros técnicos y socio-económicos, de acuerdo a la localización donde se realice.
d. Estudios y diseños arquitectónicos y de construcción de complejos urbanísticos de vivienda, institucionales, hoteleros, hospitalarios, conjuntos campestres, entre otros. e. Estudios para la elaboración y realización de Avalúos Masivos e individuales para obras
de infraestructura de Entidades Oficiales y Particulares
f. Información Geográfica, (Levantamientos Topográficos Planimétrico y Altimétricos, de construcción, urbanizaciones, parcelaciones, desenglobes y límites municipales.)
g. Estudios y elaboración de Planes de Desarrollo sostenible municipal y ordenamiento territorial.
h. Estudios de estratificación por obras viales. Servicios públicos y municipales.
i. Gerencia, promoción y comercialización de inmuebles a nivel corporativo y de clientes especiales, basados en las necesidades del cliente: entidades financieras, constructoras y entidades estatales.
j. Comercialización de inmuebles urbanos y rurales.
l. Servicio de Inventarios, avalúos de activos fijos, equipo y maquinaria para entidades del estado y particulares.
m. Diseño, construcción y remodelaciones de proyectos Arquitectónicos basados en la arquitectura biótica.
n. Sistemas de información geográfica: levantamientos topográficos, participaciones, valorización, urbanizaciones, sistema catastral, entre otros.
o. Estudio y diagnóstico socioeconómico para proyectos de infraestructura o afines y Reasentamientos urbanos.
p. Negociación y adquisición de predios para obras viales o de infraestructura para entidades del Estado y particulares.
q. Asesoría inmobiliaria: Tributación, escrituración, registro de instrumentos públicos, englobes o desenglobes y procedimientos de cada uno.
Organigrama de la Compañía
La compañía actualmente está organizada como lo describe el siguiente diagrama:
Figura 2. Organigrama INGEPLAN 5G S.A.S.
Tomado de: Portafolio de servicios INGEPLAN 5G S.A.S. (2016).
DECRETO 1420 DE 1998
Por el cual se reglamentan parcialmente la Ley 9 de 1989, el Decreto-ley 2150 de 1995, la Ley 388 de 1997 y el Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. RESOLUCIÓN 620 DE 2008 DEL IGAC
Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.
LEY 1673 DEL 2013 Ley del Avaluador.
DECRETO 222 DEL 12 DE FEBRERO DEL 2014 Corrección y ajustes a la Ley del avaluador.
DECRETO 556 DEL 14 DE MARZO DEL 2014 Reglamentación de la Ley del avaluador
Ley 388 de 1997
"Reforma y complementa la Ley 9ª. De 1989 y señala en su Capítulo VII las modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria y a la expropiación por vía judicial."
Resolución 070 de Febrero 04 de 2011
Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral.
METODOLOGÍA DE TRABAJO
S.A.S., en primera instancia se realizó un reconocimiento y una inducción por parte de la compañía, acerca de las actividades que se realizan en este campo y los diferentes proyectos desarrollados, una vez terminado este proceso, se asignaron una seria de actividades
relacionadas con la elaboración de informes de avalúo comercial de una serie de bienes inmueble objeto de estudio, en los cuales se identificaron las diferentes metodologías y estructura de los informes de avalúos comerciales de la compañía; después se pudo hacer el acompañamiento a diferentes visitas de campo a bienes inmuebles objeto de avalúo, por medio de la cual se adquirió experiencia en los elementos importantes a la hora de la realización de este tipo de labores, de igual modo durante el transcurso del tiempo en la compañía se implementó el uso de Geomarketing para inteligencia de negocios inmobiliarias de una forma adecuada, a continuación se describen cada una de las actividades y su respectivo alcance:
Apoyo Técnico en el Área de Avalúos
Dentro de las principales actividades realizadas en el área de avalúos de INGEPLAN 5G S.A.S, consistió en la emisión de conceptos técnicos, acerca de elementos catastrales que son utilizados dentro de área de avalúos correspondientes a:
a. Normatividad de bienes inmuebles.
b. Métodos valuatorios y su adecuada aplicación. c. Reconocimiento predial (visitas).
También se pudo realizar una serie de visitas a bienes inmuebles y también se acompañó para el desarrollo de los diferentes informes de avalúo, los cuales se describen de forma general a continuación:
Avalúo Comercial Urbano de Casa en no Propiedad Horizontal Ubicada en el Barrio La Estrada, Localidad de Engativá, Bogotá D.C.
Este bien inmueble objeto de avalúo comercial, Ubicado en la ciudad de Bogotá D.C., Localidad de Engativá, Barrio la Estrada, en la visita a este bien inmueble de tipo casa en no propiedad horizontal, de aproximadamente 50 años de vetustez, se pudo identificar una fachada en material piedra muñeca de una edad considerable de más de 30 años, al hacer la identificación interna del bien inmueble se encontró una construcción totalmente remodelada aproximadamente hace 3 años, con unos excelentes acabados, y con una distribución de la siguiente manera: En el primer piso se encontró un parqueadero lineal doble, con 2 apartamentos cada uno con entrada independiente y acceso al segundo piso, en el segundo piso se encontraron 2 apartamentos más cada uno con entrada independiente y acceso al tercer piso, en el tercer piso se encontró un apartamento con balcón y un altillo tipo mezzanine, el caso particular de este predio es que externamente tiene una apariencia de una vetustez considerable mayor a 30 años, pero internamente presenta remodelaciones de aproximadamente tres años de antigüedad, además como caso particular el área reportada jurídicamente no coincide con el área real de la
hallar el valor de la construcción del predio ofertado, para posteriormente descontar el valor de la construcción depreciada y así obtener el valor del terreno en bruto; para encontrar el valor de construcción por metro cuadrado se utilizó el método de costo de reposición hallando el valor a nuevo con ayuda de la información proporcionada por la revista Construdata, y posteriormente depreciando el valor a nuevo por medio del método de Fitto y Corvini, dado que este bien inmueble está en buen estado de conservación y recién remodelado se le asignó un estado de conservación de 2.5, por otra parte también la casa en su parte estructural fue reforzada, por tal motivo la vida útil de esta construcción se aumentó, entonces para compensar las reformas hechas en la parte estructural y no castigar de manera drástica el valor de la construcción se le disminuyo la edad de la construcción en la depreciación con Fitto Corvini, todos estos análisis se hicieron en compañía y apoyo del Director externo del presente proyecto de pasantía.
Figura 3. Casa en no Propiedad Horizontal, La Estrada, Engativá, Bogotá D.C.
Tomado de: base fotográfica INGEPLAN 5G S.A.S.
Avalúo Comercial Urbano de Casa en Propiedad Horizontal Ubicada en el Barrio la Liberia.
y portería con citofonía; el valor del área privada se calculó con la metodología de comparación de mercado, la búsqueda de ofertas se realizó en campo, encontrando una buena cantidad de ofertas comparables con el bien objeto de avalúo, con la característica de que el barrio la Liberia también conocido como villas del Mediterráneo, tiene una buena cantidad de conjuntos de casa en propiedad horizontal con la misma tipología constructiva, por tal motivo la metodología de comparación de mercado se realizó sin ningún inconveniente.
Figura 4. Casa en Propiedad Horizontal, La Liberia, Usaquén, Bogotá D.C.
Avalúo Comercial Rural de dos Fincas Ubicadas en el Municipio de Tenjo Cundinamarca - vereda Jacalito.
Estos dos bienes inmuebles colindantes, ubicado en el Departamento de Cundinamarca, Municipio de Tenjo, vereda Jacalito al sur del Municipio, con características similares en cuanto a topografía la cual es plana, con una casa para dueño o mayordomo cada una, y los adecuados cerramientos en cerca, además cuentan con cerramientos internos(cercas), por la subdivisión en potreros que poseen, además poseen camellones internos, y un camellón externo para acceso a las fincas , este camellón de acceso a las fincas es de propiedad comunal, el avalúo del terreno se calculó con el método de comparación de mercado, con la característica de que las fincas están en una área de actividad agropecuaria intensiva, se compararon con fincas que tuvieran el mismo uso y además que estuvieran cerca y con áreas similares, en la misma vereda no se encontraron ofertas, pero en las veredas aledañas con características similares si se encontraron ofertas, exceptuando las ofertas de la vereda La Punta, la cual tiene un uso diferente(uso
con disponibilidad de agua y no están conectadas al respectivo acueducto veredal, por tal motivo el valor total fue castigado restando el valor de la posible conexión al acueducto veredal.
Tomado de: Base Fotográfica INGEPLAN 5G S.A.S.
Generación de Formatos de Campo para las Visitas a Predios Objeto de Avalúo.
en las visitas de campo se pudo detectar que INGEPLAN 5G S.A.S., no contaba con un formato de campo para el registro de las actividades y las características importantes encontradas en terreno, e información indispensable para la realización del avalúo; por tal motivo se realizó el diseño de dos tipos de formatos para visitas de campo, teniendo en cuenta los aspectos
fundamentales que se deben tener en cuentan en una visita de campo para realizar un avalúo comercial, además teniendo en cuenta el manual de reconocimiento predial del IGAC, el cual da elementos importantes importantes para la realización de las visitas; por tal motivo se optó por la realización de los siguientes formatos para visitas de campo:
Formato de Campo para Avalúos Urbanos.
Para este formato de campo se tuvieron en cuenta las características más relevantes que se deben tener en cuenta a la hora de la realización de la visita, basado en la experiencia de campo vivida en el transcurso de la pasantía y la lectura del manual de reconocimiento predial del IGAC, este formato es aplicable para predios en propiedad horizontal y predios en no propiedad horizontal para el área urbana, este Formato esta subdividido en varias partes presentadas a continuación:
a. Información general: presenta la información del perito avaluador y del solicitante. b. Información básica del predio: presenta la información indispensable para la correcta
identificación del bien inmueble.
c. Plano o croquis de distribución interna del bien inmueble: presenta un espacio en blanco mediante el cual se dibuja el plano durante el recorrido de campo.
d. Descripción de la construcción: se presentan las características generales del bien inmueble objeto de avalúo.
f. Descripción especifica de la edificación: campos para especificar consideraciones adicionales de la edificación con respecto a los acabados si es necesario.
g. Cuadro de áreas: campos en los que se registra las mediciones en campo hecha a las construcciones y terreno.
h. Información del sector: campos disponibles que describen las características principales del sector en donde se ubica el predio objeto de avalúo.
i. Ofertas inmobiliarias de campo: ofertas inmobiliarias tomadas en campo en los sectores aledaños.
j. Observaciones: comentarios adicionales, aspectos a tener en cuenta con relación al predio objeto de avalúo.
Formato de Campo para Avalúos Rurales.
Para el diseño de este Formato de campo se tuvo en cuenta la experiencia en la visita de Campo y la lectura del manual de reconocimiento predial del IGAC, este formato es aplicable para predios en Propiedad horizontal y en no propiedad horizontal ubicada en el área rural, se subdivide en los siguientes elementos:
a. Información general: presenta la información del perito avaluador y del solicitante. b. Información básica del predio: presenta la información indispensable para la
correcta identificación del bien inmueble, como puntos GPS, e identificadores catastrales.
d. Plano o croquis de distribución interna del bien inmueble: presenta un espacio en blanco mediante el cual se dibuja el plano durante el recorrido de campo.
e. Descripción de la construcción: se presentan las características generales de la construcción principal del bien inmueble objeto de avalúo.
f. Distribución interna y tipo de acabados: se precisa claramente la distribución interna que tiene la unidad predial, y además la clase de acabados que presenta. g. Descripción especifica de la edificación: campos para especificar consideraciones
adicionales de la edificación con respecto a los acabados si es necesario.
h. Cuadro de áreas: campos en los que se registra las mediciones en campo hecha a las construcciones, terreno, anexos, Mejoras y Cultivos.
i. Información del sector: campos disponibles que describen las características principales del sector en donde se ubica el predio objeto de avalúo.
j. Ofertas inmobiliarias de campo: ofertas inmobiliarias tomadas en campo en los sectores aledaños.
k. Observaciones: comentarios adicionales, aspectos a tener en cuenta con relación al predio objeto de avalúo.
Estandarización de Elementos Geográficos Usados en el Área de Avalúos.
En el área de avalúos se utilizan varios objetos para hacer una representación espacial dentro de un plano o mapa corporativo, esto con el fin de ser graficados dentro del software Google Earth, además con el objetivo de mostrar de una forma dinámica la ubicación espacial de estos elementos que intervienen dentro del avalúo sobre el mapa base proporcionado por esta
compañía; los objetos geográficos que se utilizan en INGEPLAN 5G S.A.S son: predio objeto de Avalúo urbano, predio objeto de Avalúo rural, oferta inmobiliaria, punto de interés y rutas de acceso; dentro del apoyo realizado al área de avalúos se detectó que no estaban unificadas las simbologías para representar estos objetos geográficos, y por tal motivo se propuso estandarizar dichos elementos de la siguiente manera:
Tabla 1. Estandarización de Objetos Geográficos Utilizados Dentro de los Informes de Avalúo.
Tomado de: Elaboración Propia, Simbología de Google Earth.
OBJETO GEOGRÁFICO SIMBOLOGÍA DESCRIPCIÓN
Oferta inmobiliaria
Figura con forma de globo, de color rojo, con una letra (o) en el centro.
Punto de interés
Figura con forma de globo, de color verde, con un punto en el centro.
Predio urbano Objeto de Avalúo Figura con forma de
casa, de color amarillo.
Predio Rural Objeto de Avalúo Figura con forma de
casa, de color rojo.
Los objetos geográficos son proporcionados por el software Google Earth, por medio de la herramienta agregar marca de posición, la cual permite escoger entre una serie de figuras con capacidad de cambiar el color, para representar una entidad espacial o un elemento geográfico.
Figura 6. Elementos Geográficos Proporcionados por Google Earth.
En los informes de avalúo de INGEPLAN 5G S.A.S., se muestra la ubicación de las ofertas inmobiliarias que fueron utilizadas para la metodología de comparación de mercado esto con el objetivo de mostrar que la información utilizada es una información confiable y comparable, además la parte visual permite ubicar espacialmente al lector o usuario del avalúo.
Figura 7. Ejemplo de la Utilización de los Elementos Geográficos Estandarizados en Zona Rural.
De igual manera para la presentación de los elementos geográficos utilizados en la
implementación de Geomarketing se tienen diferentes objetos geográficos que se representan de la siguiente manera:
Tabla 2. Estandarización de Objetos Geográficos Utilizados Dentro de los Análisis de Geomarketing.
Tomado de: Elaboración Propia, Simbología realizada en QGIS.
OBJETO GEOGRÁFICO SIMBOLOGÍA DESCRIPCIÓN
Avalúo Punto con forma de
pentágono de color verde
Oferta Inmobiliaria Punto con forma circular de
color rojo.
Corriente de agua Línea de color azul
Vías Línea de color rojo
Cuerpo de agua Polígono con relleno de color
azul, sin borde.
Lotes Polígono sin relleno, con
borde de color gris claro.
Límite de barrios Polígono sin relleno, con
borde de color negro.
Límite de localidad
Polígono sin relleno, con borde en línea punteada de
color negro.
Límite de municipio Polígono sin relleno, con
Implementación de Geomarketing para Inteligencia de Negocios Inmobiliarios
En la actualidad el uso de los SIG se han convertido en una herramienta de numerosas aplicaciones en los ámbitos públicos y privados, dada su versatilidad en el manejo de
información que tiene una referencia espacial, en el ámbito público los SIG se han utilizado para fines catastrales, empresas de servicios públicos entre otras, dado que los SIG son herramientas de fácil acceso por medio de la Web para miles de usuarios que necesitan este tipo de
información catastral; en el ámbito privado, numerosas compañías han optado por el uso de los SIG, como por ejemplo las empresas de mensajería, de telecomunicaciones, multinacionales de comercio; el uso de los SIG permiten numerosos análisis, con respecto a los clientes y sus coberturas nacionales. El Geomarketing constituye la herramienta que sirve para enriquecer la información de una compañía, en la medida que cuando se tienen clientes, ellos están referidos a una ubicación espacial, el Geomarketing es el análisis que se puede realizar sobre la información referida a clientes, como por ejemplo: análisis de ubicación de los clientes por localidades, con base en ello se puede concluir en donde debe centrar la publicidad dicha empresa, además se pueden identificar necesidades de productos en lugares específicos, análisis de concentración de clientes en zonas específicas, entre otros.
INGEPLAN 5G S.A.S., es una compañía que principalmente se encarga de la realización de avalúos comerciales de bienes inmuebles a nivel nacional, dentro de sus clientes más
importante aprovechar esta información y generar un valor agregado con diferentes análisis de Geomarketing, todo esto con el objetivo de tomar las mejores decisiones para la compañía, y ofrecer productos de análisis para los clientes de la compañía.
La implementación de Geomarketing se llevó a cabo en varias etapas a través del tiempo de la realización de la pasantía, presentadas a continuación:
Tomado de: Elaboración Propia.
Estas etapas se clasificaron de la siguiente manera, para el azul se encuentran las etapas correspondientes a la parte de exploración, para el color naranja se encuentra la parte de análisis, y en rojo finalmente la parte de implementación, cada una de estas etapas se desarrollaron de la siguiente manera:
Implementación
Exploración de Información Georreferenciación Alimentación de Geodatabase
Análisis de información Generación de productos
Exploración de la Información
Determinación de la información disponible y útil, para los diferentes análisis que se pueden realizar con Geomarketing dentro de la compañía.
Durante esta etapa, se exploró la información susceptible de ser analizada con posibilidad de ser georrefenciada y que pudiera generar un análisis importante para producir un valor agregado dentro de la compañía, es evidente que para la realización de avalúos comerciales, los elementos más importantes son los referenciados a los predios avaluados, e información de los predios ofertados en el mercado, en el primer ejercicio de Geomarketing se analizó información de la ciudad de Bogotá referida a predios avaluados, y a las ofertas inmobiliarias utilizadas para la respectiva comparación y análisis del predio objeto de avalúo.
Figura 9. Visualización de un Mapa Base, Complemento de Software Qgis.
Tomado de: Interfaz Gráfica QGIS
Además se requirió de unas capas de información tipo SHAPEFILE para ser utilizadas dentro del SIG, numeradas a continuación:
Figura 10. Visualización Capa Límite de Municipio en QGIS.
Tomado de: Infraestructura de Datos Espaciales de Bogotá (IDECA), desplegado en QGIS.
b. Límite de Localidad: capa tipo poligonal, corresponde a los límites de cada Localidad del Municipio de Bogotá D.C.
Figura 11. Visualización Capa Límite de Localidad en QGIS.
c. Límite de Barrios: capa tipo poligonal, corresponde a los límites de cada Barrio del Municipio de Bogotá D.C.
Figura 12. Visualización Capa Límite de Barrio en QGIS.
Tomado de: Infraestructura de Datos Espaciales de Bogotá (IDECA), desplegado en QGIS.
d. Vías: capa tipo lineal, corresponde a la malla vial perteneciente al Municipio de Bogotá D.C.
Figura 13. Visualización Capa Malla Vial en QGIS.
e. Lotes: capa tipo poligonal corresponde a cada uno de los lotes pertenecientes al Municipio de Bogotá D.C.
Figura 14. Visualización Capa Lotes en QGIS.
Tomado de: Infraestructura de Datos Espaciales de Bogotá (IDECA), desplegado en QGIS.
f. Hidrografía: capa de tipo lineal (quebradas, ríos), y de tipo poligonal (humedales, lagos), corresponde a los cuerpos y afluentes de agua superficiaria ubicados dentro del
Municipio de Bogotá D.C.
Figura 15. Visualización Cuerpos de Agua en QGIS.
Los anteriores niveles de información son datos libres proporcionados por la infraestructura de datos espaciales de Bogotá (IDECA).
Figura 16. Portal Web de la Infraestructura de Datos Espaciales de Bogotá Ideca.
Tomado de: https://www.ideca.gov.co/es/servicios/mapa-de-referencia/tabla-mapa-referencia
Georreferenciación
Mediante esta etapa se Georreferenció información (Avalúos Ingeplan, Ofertas Inmobiliarias), sobre una geodatabase tipo shapefile, para posteriormente cargarlo al SIG de uso libre (QGIS).
Avalúo Ingeplan (Avaluos_Ingeplan)
Capa de tipo Puntual, corresponde a la información georreferenciada de los diferentes avalúos realizados por INGEPLAN 5G S.A.S. En esta capa se crearon los siguientes campos de información relacionada con el avalúo y necesarios para la correcta identificación del bien objeto de avalúo:
a. Identificador (id): atributo de tipo entero con una longitud de 10, el cual asigna un número consecutivo que identifica el número de registro dentro de esta capa.
b. Longitud geográfica en decimales (Co_X): atributo de tipo texto con una longitud de 20, el cual denota la longitud geográfica exacta donde se encuentra el predio avaluado (MAGNA – SIRGAS).
c. Latitud Geográfica en decimales (Co_Y): atributo de tipo texto con una longitud de 20, el cual denota la latitud geográfica exacta donde se encuentra el predio avaluado (MAGNA – SIRGAS).
d. Matrícula Inmobiliaria (Mat_Inmob): atributo tipo texto de longitud de 20, representa el número único del Folio de matrícula inmobiliaria perteneciente al predio avaluado. e. Dirección del Inmueble (Direccion): atributo de tipo texto con una longitud de 50, en el
cual se registra la nomenclatura predial exacta del bien avaluado.
f. Área de Construcción (A_Cons): atributo de tipo texto con una longitud de 20, mediante el cual se registra el área construida del bien avaluado.
h. Mejoras y anexos (Anex_Mejor): atributo de tipo texto con una longitud de 80, mediante el cual se registra cada una de las mejoras y anexos que fueron encontradas en el predio avaluado.
i. Valor metro cuadrado de Construcción (V_m2_Const): atributo de tipo texto longitud de 20, mediante el cual se registra el valor del metro cuadrado de construcción adoptado para el bien avaluado.
j. Valor metro cuadrado de terreno (V_m2_terre): atributo de tipo texto con longitud de 20, mediante el cual se registra el valor de metro cuadrado de terreno adoptado para el bien avaluado.
k. Ciudad (Ciudad): atributo de tipo texto con una longitud de 25, el cual denota la ciudad en la cual está ubicado el bien inmueble valorado.
l. Localidad o comuna (Local_Comu): atributo de tipo texto con una longitud de 25, el cual denota la localidad o comuna en la que está localizado el bien inmueble valorado.
m. Barrio (Barrio): atributo de tipo texto con una longitud de 25, el cual denota el barrio en el que el bien inmueble valorado está ubicado.
o. Tipo de inmueble (Tip_Inmueb): atributo de tipo texto con una longitud de 25, el cual describe el tipo de bien inmueble ejemplo: casa en no propiedad horizontal, local comercial, apartamento, etc.
p. Propiedad horizontal o no propiedad horizontal (PH_NPH): atributo de tipo texto con una longitud de 5, en la que se describe la forma de dominio.
q. Observaciones (observacio): atributo de tipo texto con una longitud de 80, mediante el cual se describen las características más relevantes del bien avaluado.
r. Numero de avalúo Ingeplan (Num_avaluo): Atributo de tipo texto con una longitud de 10, en el cual se registra el número consecutivo que INGEPLAN 5G S.A.S. asigna a cada avalúo realizado por la compañía.
Figura 17. Listado de Campos de la Capa Avaluos_Ingeplan.
Tomado de: Software QGIS, Elaboración propia.
Oferta Inmobiliaria (Ofertas_immobiliarias)
Capa de tipo puntual, corresponde a la información georreferenciada de las diferentes ofertas inmobiliarias que son utilizadas como soporte para llegar al valor comercial de un bien inmueble objeto de avalúo. En esta capa se crearon los siguientes campos de información relacionada con la oferta inmobiliaria:
b. Longitud geográfica en decimales (Co_X): atributo de tipo texto con una longitud de 20, el cual denota la longitud geográfica exacta donde se encuentra la oferta inmobiliaria (MAGNA – SIRGAS).
c. Latitud Geográfica en decimales (Co_Y): atributo de tipo texto con una longitud de 20, el cual denota la latitud geográfica exacta donde se encuentra la oferta inmobiliaria
(MAGNA – SIRGAS).
d. Área de Construcción (A_Const): atributo de tipo texto con una longitud de 20, mediante el cual se registra el área construida de la oferta inmobiliaria.
e. Área de terreno (A_Terr): atributo de tipo texto con una longitud de 20, el cual registra el área de terreno de la oferta inmobiliaria.
f. Valor de la oferta (Val_Oferta): atributo de tipo texto longitud de 20, mediante el cual se registra el valor total de la oferta del bien inmueble.
h. Estrato (Estrato): atributo de tipo texto con una longitud de 10, el cual denota la estratificación socioeconómica asociada al bien inmueble ofertado.
i. Ciudad (Ciudad): atributo de tipo texto con una longitud de 25, el cual denota la ciudad en la cual está ubicado el bien inmueble ofertado.
j. Localidad o comuna (Loc_Com): atributo de tipo texto con una longitud de 20, el cual denota la localidad o comuna en la que está localizado el bien inmueble ofertado.
k. Barrio (Barrio): atributo de tipo texto con una longitud de 20, el cual denota el barrio en el que el bien inmueble ofertado está ubicado.
l. Propiedad horizontal o no propiedad horizontal (PH_NPH): atributo de tipo texto con una longitud de 20, en la que se describe la forma de dominio del bien inmueble ofertado.
m. Tipo de inmueble (Tip_Inm): atributo de tipo texto con una longitud de 20, el cual describe el tipo de bien inmueble del bien inmueble ofertado, ejemplo: casa en no propiedad horizontal, local comercial, apartamento, etc.
o. Link (Link): atributo de tipo texto con una longitud de 80, en el cual está registrado el vínculo WEB en el cual fue sacada la oferta inmobiliaria.
p. Departamento (departamen): atributo de tipo texto con una longitud de 25, donde se registra el departamento en el cual está ubicada la oferta inmobiliaria.
Figura 18. Listado de Campos de la Capa Ofertas_Inmobiliarias.
Formas de Georreferenciar los Predios
Todos los predios están referenciados al sistema MAGNA – SIRGAS.
a. Por medio de GPS Navegador: esta forma de georreferenciar un predio corresponde a un trabajo de campo y con la toma de un punto GPS en el lugar del predio, después de esto se puede subir la información directamente a la capa de información
correspondiente.
Figura 17. Receptor Marca Garmin Modelo Montana 680.
Tomado de: https://tiendagarmin.com.mx/montana-680.html
b. Por medio de la dirección y el portal de mapas de Bogotá: la dirección le da una ubicación única a cada predio ubicado en la ciudad de Bogotá, con ayuda de esta se puede obtener una coordenada aproximada del bien inmueble que se quiere
Figura 18. Portal de Mapas de Bogotá.
Tomado de: http://mapas.bogota.gov.co/
c. Por medio del mapa base que proporciona Qgis en su complemento Openlayers puglin. El cual nos permite visualizar diferentes tipos de mapas, sobre las
Figura 19. Visualización complemento QGIS, Mapa Base Satelital.
Tomado de: Software QGIS.
Alimentación de la Geodatabase
Alimentar la geodatabase, hasta que se cuente con información suficiente, para realizar los primeros ejercicios de Geomarketing.
En esta etapa consta en ingresar los valores que hacen o van hacer parte de la implementación y análisis, para tener la información suficiente que nos pueda arrojar buenos resultados en
Figura 20. Información Solicitada para la Capa Avalúos Ingeplan.
Tomado de: Elaboración Propia.
Análisis de la Información
Establecer los diferentes análisis posibles que puedan generar bienestar en la realización de negocios inmobiliarios para la compañía.
los niveles de información empresarial de elaboración propia, se pueden realizar análisis con respecto a la concentración de ofertas por unidad de análisis(localidad, barrio), de igual manera con los avalúos georreferenciados. también teniendo valor aproximado de terreno se pueden hacer análisis de valor de terreno en diferentes zonas de predios en no propiedad horizontal.
Generación de productos
Generar los primeros productos de geomarketing, con base en las necesidades de la compañía.
Una vez analizada la información se procedió a definir cada uno de los productos a realizarse: a. Ubicación de Avalúos por ciudad: este producto se realiza con un fin informativo para la
misma empresa, dado a que permite espacializar los avalúos que ha realizado Ingeplan durante los últimos años a nivel nacional, además permitirá verificar la vigencia de cada avalúo, también será un producto atractivo para que los clientes visualicen la alta
experiencia que ha tenido la compañía en los últimos años a nivel nacional, lo que atraería más clientes y hace más atractiva la compañía. Este análisis se hace por medio de la capa Avalúo Ingeplan, y se visualizará sobre los mapas base que proporciona el SIG QGIS. b. Mapa temático de concentración de Avalúos por unidad de Análisis (barrio, localidad,
comuna): Consta de un mapa categorizado en el que muestra la cantidad de avalúos por unidad de análisis, este producto puede tener varias aplicaciones, principalmente a manera informativa, porque da a conocer de la experiencia específica con la que cuenta la
