MODALIDAD “A” PARA EL CAMBIO DE USO DE
SUELO EN TERRENOS
FORESTALES
PROYECTO:
“CUMBRES TOWERS”
PROMOVENTE:
CUMBRES TOWERS REALTY S. DE R.L. DE C.V.
PREDIO:
LOTE 07, MANZANA109,
SUPERMANZANA 310, EN CANCÚN, MUNICIPIO DE
BENITO JUÁREZ, ESTADO DE QUINTANA ROO.
PRESENTACIÓN...7
I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO Y DEL PROMOVENTE. ...8
I.1.NOMBRE DEL PROYECTO. ...8
I.2.NOMBRE O RAZÓN SOCIAL DEL PROMOVENTE ...8
I.3.UBICACIÓN (DIRECCIÓN) DEL PROMOVENTE ...8
I.4.SUPERFICIE SOLICITADA DE CAMBIO DE USO DE SUELO Y TIPO DE VEGETACIÓN FORESTAL. ...8
I.5.DURACIÓN DEL PROYECTO. ...9
II. USOS QUE SE PRETENDAN DAR AL TERRENO ...10
II.1.OBJETIVO DEL PROYECTO. ...10
II.2NATURALEZA DEL PROYECTO. ...11
II.3.CONDICIONES GENERALES DEL PREDIO. ...32
II.4.INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS Y URBANA REQUERIDA Y DISPONIBLE ...35
II.5.JUSTIFICAR POR QUÉ LOS TERRENOS SON APROPIADOS AL NUEVO USO. ...37
II.6.TRABAJOS A DESARROLLAR PARA ESTABLECER EL PROYECTO. ...41
II.6.1. Preparación del sitio. ...41
II.6.2. Etapa de construcción ...42
II.6.3. Etapa de operación y mantenimiento. ...45
II.7.PROGRAMA DE TRABAJO ...45
III. UBICACIÓN Y SUPERFICIE DEL PREDIO O CONJUNTO DE PREDIOS Y DELIMITACIÓN DE LA PORCION EN DONDE SE PRETENDA REALIZAR EL CAMBIO DE USOS DE SUELO A TRAVES DE PLANOS GEORREFERENCIADOS ...47
III.1.UBICACIÓN DEL PREDIO O CONJUNTO DE PREDIOS DONDE SE UBICA EL PROYECTO. ...47
III.2.REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA UBICACIÓN GEOGRÁFICA Y GEOPOLÍTICA. ...47
III.3.UBICACIÓN Y DELIMITACIÓN FÍSICA DE LA SUPERFICIE DEL PROYECTO ...49
III.4INDICAR SI EL PROYECTO SE UBICA DENTRO DE ALGUNA MODALIDAD DE ÁREA NATURAL PROTEGIDA (ANP) ...54
III.5UBICACIÓN CONSIDERANDO ORDENAMIENTOS ECOLÓGICOS ...56
IV. DESCRIPCIÓN DE LOS ELEMENTOS FISICOS Y BIOLOGICOS DE LA CUENCA HIDROLOGICO-FORESTAL EN DONDE SE UBIQUE EL PREDIO. ...58
IV.1.ELEMENTOS FÍSICOS ...60
IV.1.1. Geomorfología ...60
IV.1.1.1. Fisiografía ... 62
IV.1.1.2. Tipo de Carso ... 64
IV.1.1.3. Morfología ... 65
IV.1.2. Suelos ...66
IV.1.3. Hidrología ...68
IV.1.3.1. Acuífero Miocénico ... 69
IV.1.3.2. Acuífero Eocénico ... 69
IV.1.3.3. Acuífero ... 71
IV.1.3.4. Hidrología subterránea ... 73
IV.1.4. Clima ...74
IV.1.4.1. Temperatura ... 79
IV.1.4.2. Precipitación ... 80
IV.2.1.1. Plantas Nativas ... 87
IV.2.2.CARACTERIZACIÓN Y ANÁLISIS RETROSPECTIVO DE LA CALIDAD AMBIENTAL DEL SISTEMA AMBIENTAL (SA) ...89
IV.2.2.1. Medio físico del SA. ...91
IV.2.2.1.1. Geomorfología ... 91
IV.2.2.1.1.1. Marco Geológico ... 91
IV.2.2.1.1.2. Fisiografía ... 92
IV.2.1.1.1.3. Morfología ... 93
IV.2.2.1.2. Suelos... 94
IV.2.2.1.3. Hidrología ... 95
IV.2.2.1.3.1. Acuífero Miocénico. ... 98
IV.2.2.1.3.2. Acuífero ... 99
IV.2.2.1.4. Clima ... 99
IV.2.2.1.4.1. Temperatura ... 100
IV.2.2.1.4.2. Precipitación ... 101
IV.2.2.1.4.3. Fenómenos meteorológicos ... 102
IV.2.2.2. Medio biológico. ... 104
IV.2.2.2.1 Provincias Bióticas ... 104
IV.2.2.2.2. Vegetación ... 105
IV.2.2.2.3. Plantas Nativas ... 109
IV.2.2.2.4. Selva mediana subperennifolia en el SA. ... 110
IV.2.2.3. Metodología del inventario forestal en el SA ... 112
IV.2.2.3.1. Diseño de muestreo ... 112
IV.2.2.3.2. Forma y tamaño de los sitios ... 112
IV.2.2.3.3. Intensidad de muestreo ... 113
IV.2.2.3.4. Parámetros considerados... 114
IV.2.2.3.5. Procesamiento de la información ... 116
IV.2.2.3.6. Estimaciones realizadas... 116
IV.2.2.3.7. Caracterizando la vegetación. ... 116
IV.2.2.3.8. Indicadores de Diversidad. ... 116
IV.2.2.3.9. Indicadores de Estructura ... 117
IV.2.2.3.10. Parámetros específicos ... 118
IV.2.2.4. Los principales resultados en sitios del Sistema ambiental (SA). ... 119
IV.2.2.4.1. Especies y familias botánicas (Indice de riqueza de especies) ... 119
IV.2.2.4.2. Indices de Riqueza específica, de Simpson y de Shannon-Wiener. ... 122
IV.2.2.4.3. Índice de Valor de Importancia ... 123
IV.2.2.4.4. Abundancia y densidad de arbolado ... 126
IV.2.2.4.5. Diámetros... 127
IV.2.2.4.6. Alturas ... 128
IV.2.2.4.7. Area basal ... 129
IV.2.2.5. Especies forestales con estatus... 131
IV.2.2.6. Fauna ... 132
IV.2.2.6.1. Estado de conservación de la fauna ... 132
IV.2.2.6.2. Muestreo de Fauna Silvestre en el SA ... 134
IV.2.2.6.3. Resultados. ... 136
IV.2.2.6.3.1. Riqueza específica... 136
IV.2.2.6.3.2. Indicadores ecológicos de las especies ... 140
V. DESCRIPCIÓN DE LAS CONDICIONES DEL PREDIO QUE INCLUYA LOS FINES A QUE ESTE DESTINADO, CLIMA, TIPO DE SUELO, PENDIENTE MEDIA, RELIEVE, HIDROGRAFIA Y TIPOS DE VEGETACION Y FAUNA. ... 143
V.1CONDICIÓN ACTUAL DEL PREDIO ... 143
V.2.1. Medio físico ... 145 V.2.1.1. Clima ... 145 V.2.1.2. Temperaturas... 146 V.2.1.3. Precipitación ... 146 V.2.1.4. Geología ... 148 V.2.1.5. Suelos ... 149 V.2.1.6. Fisiografía. ... 153 V.2.1.7. Geomorfología ... 154 V.2.1.8. Hidrología ... 156 V.2.1.8.1. Hidrología superficial ... 157 V.2.1.8.2. Hidrología subterránea... 157 V.3.TIPOS DE VEGETACIÓN: ... 159 V. 3.1. Vegetación. ... 159
V. 3.1.1. Principales asociaciones vegetales ... 159
V. 3.2. Descripción de la Selva Mediana Subperennifolia. ... 161
V. 3.3. Metodología del inventario forestal en el predio del proyecto ... 163
V.3.3.1. Diseño de muestreo ... 163
V.3.3.2. Forma y tamaño de los sitios ... 164
V.3.3.3. Intensidad de muestreo ... 164 V.3.3.4. Parámetros considerados ... 165 V.3.3.5. Procesamiento de la información ... 166 V.3.3.6. Estimaciones realizadas ... 166 V.3.3.7. Caracterizando la vegetación. ... 167 V.3.3.8. Indicadores de Diversidad. ... 167 V.3.3.9. Indicadores de Estructura ... 167 V.3.3.10. Parámetros específicos ... 168
V.3.4. Los principales resultados ... 169
V.3.4.1. Especies y familias botánicas (Indice de riqueza de especies) ... 169
V.3.4.2. Función de acumulación de especies por sitio y estrato ... 173
V.3.4.3. Diversidad específica por sitio de muestreo y estrato ... 173
V.3.4.4. Cantidad de individuos por sitio de muestreo y estrato ... 174
V.3.4.5. Indices de Riqueza específica, de Simpson y de Shannon-Wiener. ... 175
V.3.4.6. Índice de Valor de Importancia ... 177
V.3.4.7. Abundancia y densidad de arbolado ... 182
V.3.4.8. Diámetros ... 185
V.3.4.9. Alturas... 186
V.3.4.10. Area basal ... 187
V.3.5. Especies forestales con estatus. ... 189
V.3.6. Fauna sillvestre ... 190
V.3.6.1 Metodología ... 190
V.3.6.2.Resultados de fauna silvestre en el predio. ... 198
VI. ESTIMACION DEL VOLUMEN POR ESPECIE DE LAS MATERIAS PRIMAS FORESTALES DERIVADAS DEL CAMBIO DE USO DE SUELO ... 206
VI.1.VOLUMEN ESTIMADO POR UNIDAD DE SUPERFICIE. ... 206
VI.2.VOLUMEN POR CUSTF ... 209
VII. PLAZO Y FORMA DE EJECUCIÓN DEL CAMBIO DE USO DE SUELO ... 210
VII.1.CARACTERÍSTICAS PARTICULARES DEL PROYECTO. ... 210
VIII. VEGETACIÓN QUE DEBA RESPETARSE O ESTABLECERSE PARA PROTEGER LAS TIERRAS FRAGILES ... 215
IX. IDENTIFICACION, DESCRIPCION Y EVALUACION DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES ... 234
IX.1.IDENTIFICACIÓNDEIMPACTOS. ... 234
IX.2.METODOLOGÍAPARAIDENTIFICARLOSIMPACTOSAMBIENTALES ... 234
IX.3.VALORACIÓNDELTIPOYCARACTERISTICASDELOSIMPACTOSAMBIENTALESGENERADOS. ... 242
IX.3.1. Evaluación de los impactos ambientales... 242
IX.4.RESULTADOSDELANÁLISISDEEVALUACIÓN. ... 246
IX.4.1. Impactos generados durante las tres etapas del proyecto (preparación del sitio, construcción y operación). ... 246
IX.4.2. Descripción de los impactos por etapa ... 248
IX.4.2.1 Impactos residuales ... 254
IX.4.3. Descripción de los impactos por factor ambiental ... 256
X. MEDIDAS DE PREVENCION Y MITIGACION DE IMPACTOS SOBRE LOS RECURSOS FORESTALES, LA FLORA Y FAUNA SILVESTRE, APLICABLES DURANTE LAS DISTINTAS ETAPAS DE DESARROLLO DEL CAMBIO DE USO DE SUELO. ... 268
X.1.DESCRIPCIÓN DE LAS MEDIDAS DE PREVENCIÓN Y MITIGACIÓN ... 268
X.2.MEDIDASGENERALES ... 269
X.3.MEDIDASESPECÍFICASPORETAPA ... 275
X.3.1. Aire ... 275
X.3.2. Topografía, suelo, agua... 277
X.3.3. Vegetación. ... 279
X.3.4. Fauna. ... 280
X.3.5. Residuos ... 281
X.3.6. Estrategias para el control del transporte y flujo de tráfico. ... 282
X.3.7. Infraestructura y servicios públicos ... 283
X.3.8. Estrategias para garantizar la salud humana. ... 283
X.3.9. Economía y Paisaje... 284
X.3.10. Método la verificación del éxito de las medidas de prevención, mitigación y compensación propuestas para el proyecto. ... 285
XI. SERVICIOS AMBIENTALES QUE PUDIERAN PONERSE EN RIESGO POR EL CAMBIO DE USO DE SUELO PROPUESTO ... 286
XI.1.LA PROVISIÓN DE AGUA EN CALIDAD Y CANTIDAD SUFICIENTES. ... 289
XI.2.LA CAPTURA DE CARBONO ... 303
XI.3.CAPTURA DE CONTAMINANTES Y COMPONENTES NATURALES ... 305
XI.4.GENERACIÓN DE OXÍGENO: ... 307
XI.5.LA REGULACIÓN DEL CLIMA Y EL AMORTIGUAMIENTO DEL IMPACTO DE LOS FENÓMENOS NATURALES... 308
XI.6.LA PROTECCIÓN DE LA BIODIVERSIDAD DE LOS ECOSISTEMAS Y LAS FORMAS DE VIDA... 310
XI.7.EL CONTROL DE LA EROSIÓN, ASÍ COMO LA GENERACIÓN, CONSERVACIÓN Y RECUPERACIÓN DE SUELOS; ... 320
XI.8.ALTERACIÓN DE LA CALIDAD PAISAJÍSTICA ORIGINAL DEL PREDIO. ... 336
XI.9.DIAGNÓSTICO AMBIENTAL ... 338
XII. JUSTIFICACIÓN TÉCNICA, ECONÓMICA Y SOCIAL QUE MOTIVE LA AUTORIZACIÓN EXCEPCIONAL DEL CAMBIO DE USO DE SUELO. ... 339
XII.1.JUSTIFICACIÓN TÉCNICA ... 339
XII.1.2. No se provocara la erosión de los suelos. ... 352
XII.1.3. No se deteriora la calidad del agua, ni la disminución en su captación: ... 369
XII.1.4. Establecer que el uso alterno que se propone, será más productivo a largo plazo que el uso actual que presenta el predio: ... 384
XII.2.JUSTIFICACIÓN ECONÓMICA... 392
XII.3.JUSTIFICACIÓN SOCIAL ... 396
XIII. DATOS DE INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PERSONA QUE HAYA FORMULADO EL ESTUDIO Y EN SU CASO DEL RESPONSABLE DE DIRIGIR LA EJECUCION. ... 397
XIII.1.RESPONSABLE DE LA ELABORACIÓN DEL ESTUDIO ... 397
XIII.2.RESPONSABLE DE LA EJECUCIÓN DEL ESTUDIO ... 397
XIV. VINCULACION Y APLICACIÓN CON LOS ORDENAMIENTOS JURIDICOS APLICABLES EN MATERIA AMBIENTAL Y, EN SU CASO, CON LA REGULACION SOBRE USO DEL SUELO ... 398
XIV.1.PLANES DE ORDENAMIENTO ECOLÓGICO DEL TERRITORIO (POEL) ... 398
XIV.1.1INSTRUMENTOS REGULADORES DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL EN EL ÁREA DEL PROYECTO. ... 398
XIV.1.1.1. Planes de ordenamiento ecológico del territorio (POEl). ... 398
XIV.2.DECRETOS Y PROGRAMAS DE CONSERVACIÓN Y MANEJO DE LAS ÁREAS NATURALES PROTEGIDAS. ... 422
XIV.3.NORMAS OFICIALES MEXICANAS. ... 426
XIV.4.PLANES O PROGRAMAS DE DESARROLLO URBANO (PDU). ... 428
XIV.6.OTROS INSTRUMENTOS A CONSIDERAR. ... 430
XV. ESTIMACION ECONOMICA DE LOS RECURSOS BIOLOGICOS FORESTALES DEL AREA SUJETA AL CAMBIO DE USO DE SUELO ... 435
XVI. ESTIMACION DEL COSTO DE LAS ACTIVIDADES DE RESTAURACION CON MOTIVO DEL CAMBIO DE USO DE SUELO ... 446
XVII. IDENTIFICACION DE LOS INSTRUMENTOS METODOLOGICOS Y ELEMENTOS TECNICOS QUE SUSTENTAN LA INFORMACION SEÑALADA EN LAS FRACCIONES ANTERIORES. ... 449
XVII.1PRESENTACIÓN DE LA INFORMACIÓN. ... 449
XVII.2CARTOGRAFÍA. ... 449
XVII.3FOTOGRAFÍAS. ... 449
XVII.4VIDEOS ... 449
PRESENTACIÓN
El presente Documento Técnico Unificado Modalidad “A” está realizado con el objetivo de tramitar de manera conjunta ante la SEMARNAT, el cambio de uso del suelo en terrenos forestales de acuerdo a los establecido en la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable y la Ley General del Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente, para el
proyecto “CUMBRES TOWERS” en la Ciudad de Cancún, Municipio de Benito Juárez,
Quintana Roo.
El trámite de cambio de uso del suelo se sustenta en materia forestal, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 117 de la LGDFS y 121 de su Reglamento, mientras que en materia ambiental, en el artículo 12 de la LGEEPA.
De esta manera y en base al Decreto publicado el 22 de diciembre de 2010 en el que se establece la procedencia de realizar un trámite único en materia forestal y ambiental para el cambio de uso del suelo en terrenos forestales, se ha realizado y estructurado el presente DTU modalidad “A”.
En base a lo anterior y a las competencias en materia de evaluación de impacto ambiental de orden federal es que este DTU Modalidad “A” se presenta para su valoración en lo referente estrictamente al cambio de uso del suelo, ya que la evaluación ambiental del proyecto, por competencia y atribución, se promueve con el Instituto de Impacto y Riesgo Ambiental (INIRA) del Gobierno del Estado en base a las atribuciones y acuerdos establecidos entre ambos órdenes de gobierno.
Así las cosas, el presente DTU modalidad “A”, se ha estructurado tomando en cuenta el “INSTRUCTIVO PARA LA ELABORACIÓN DEL DOCUMENTO TÉCNICO UNIFICADO (DTU) DEL TRÁMITE DE CAMBIO DE USO DE SUELO FORESTAL, MODALIDAD “A”, emitido por la SEMARNAT como una guía para verter la información necesaria para la evaluación del proyecto.
La promovente hace patente a la Autoridad, el interés de cumplir con las disposiciones ambientales que permitan llevar a cabo a buen término este importante proyecto.
I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO Y DEL PROMOVENTE. I.1. Nombre del proyecto.
El Proyecto se denomina “CUMBRES TOWERS”
I.2. Nombre o Razón Social del Promovente
CUMBRES TOWERS REALTY, S. DE R. L. DE C.V.
Nombre y cargo del representante legal
El representante legal de la empresa es el C. RODERICK COVERTON DE LA CÁMARA cuyos poderes se acreditan en los anexos legales que acompañan a este DTU-A (Anexo).
I.3. Ubicación (dirección) del promovente
Domicilio para oír y recibir notificaciones en la ciudad de Cancún:
Bodega No. 519, ubicada en el Lote 5, Manzana 4, Supermanzana 301 de la Central de Abastos de la Ciudad de Cancún, en el Municipio de Benito Juárez, Estado de Quinta Roo, C.P. 77560,
En la ciudad de Chetumal, en el siguiente domicilio:
Calle: 3 N°. Ext.481, Supermanzana 39, Condominio IK, N°. Int. 5, Col Maya Real, Código postal: 77084, Ciudad: Chetumal Municipio: Othon P. Blanco, Estado de Quintana Roo Teléfono: 01 (983) 83 7 35 28.
I.4. Superficie solicitada de cambio de uso de suelo y tipo de vegetación forestal.
El proyecto “CUMBRES TOWERS” quedará localizado el Lote 7, Mza. 109, Supermanzana 310, en el Fraccionamiento Residencial Cumbres de la Ciudad de Cancún, Municipio de Benito Juárez, Estado de Quintana Roo.
El tipo de vegetación localizado en el predio de interés corresponde a Selva Mediana Subperennifolia en proceso de degradación afectada por impactos naturales y antropogénicos. Se solicita el cambio de uso del suelo en una superficie de 0.777 hectáreas de selva mediana subperennifolia de acuerdo al planteamiento que se desarrolla a lo largo del presente documento.
I.5. Duración del proyecto.
Debido a que el proyecto corresponde a la construcción de dos torres de ocho niveles para departamentos habitacionales, infraesructura y equipamiento de servicios tiene proyectado un periodo constructivo de 4 años; se incluye el cambio de uso del suelo en terrenos froestales con un tiempo de 12 meses (1 años), en los términos planteados en el presente estudio, y un periodo de operación por 90 años.
II. USOS QUE SE PRETENDAN DAR AL TERRENO
II.1. Objetivo del Proyecto.
El proyecto “CumbresTowers” pretende establecer dos torres de departamentos de ocho niveles con sus áreas de estacionamiento, vialidades, área común, caseta, cuarto de basura, alberca, chapoteadero y áreas ajardinadas, para lo cual se presenta el presente documento, solicitando la autorización en materia forestal e Impacto ambiental del cambio de uso de suelo en terrenos forestales.
La propuesta del proyecto está fundamentada en las consideraciones de carácter ambiental definidas por los criterios de regulación ecológica y urbanos establecidos por la Modificación del Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo, publicada en el periódico oficial del Gobierno del Estado el 28 de febrero de 2014 y en el Programa de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Cancún (PDU) publicado en el en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Quintana Roo, el día 16 de octubre de 2014, en el Tomo III, No. 91 Bis, Octava Época.
El proyecto “Cumbres Towers” se desarrollará bajo un contexto de desarrollo urbano debidamente planeado que permita mantener la calidad de vida de los habitantes de la zona sin afectar sensiblemente la calidad ambiental de la región.
En el Capítulo XIV del presente DTU modalidad “A” referente a la Vinculación con los Ordenamientos Jurídicos, se hace un análisis completo de la compatibilidad y el cumplimiento del proyecto con los criterios establecidos en dichos ordenamientos regulatorios.
Otra consideración importante para promover el proyecto “Cumbres Towers”, está la de ofrecer un producto nuevo para la zona Residencial Cumbres que es de alta plusvalía, por lo que la promovente basa la decisión de inversión precisamente en el parámetro económico, sin perder de vista su viabilidad ambiental. En el Capítulo XII se hace referencia a la justificación técnica, económica y social del proyecto mediante un análisis amplio al respecto de la viabilidad del proyecto en términos ambientales, económicos y sociales.
II.2 Naturaleza del proyecto.
La empresa Cumbres Towers Realty, S. de R. L. de C.V. llevará a cabo la construcción de dos torres de departamentos de 8 niveles en una superficie de desplante total de 0.777Ha, en un predio marcado como Lote 7, Mz. 109, Supermanzana 310, en el Fraccionamiento Residencial Cumbres de la Ciudad de Cancún, Municipio de Benito Juárez, Estado de Quintana Roo.
El proyecto contará con todos los servicios y la infraestructura para abastecer la demanda de agua potable, drenaje sanitario, energía eléctrica; así mismo tendrá vialidades de acceso, estacionamiento, alumbrado, entre otros. Esto se llevará a cabo a través de un programa de construcción planteado al final de este capítulo.
El proyecto consiste en dos torres de departamentos de 8 niveles con una altura máxima de 27.20 m con su caseta de acceso, cuarto de basura, alberca y chapoteadero, área común, estacionamientos, muro perimetral, rampa, vialidades y jardines. El proyecto ocupará una superficie de aprovechamiento de 0.777 Ha, de los cuales 0.191 Ha corresponden a obras techadas y 0.510 Ha a obras no techadas y 0.076 a jardines.
Cuadro No. 1. Superficie de desplante de las obras y porcentaje que representan.
Obras Concepto Ha % Obras techadas Edificios 0.183 23.55 Caseta de acceso 0.007 0.90 Cuarto de basura 0.001 0.13 Subtotal 0.191 24.58 Obras no techadas Alberca 0.019 2.45 Chapoteadero 0.005 0.64 Área común 0.102 13.13 Estacionamientos 0.178 22.91 Muro Perimetral 0.007 0.90 Rampa 0.009 1.16 Vialidades 0.190 24.45 Subtotal 0.510 65.64
Áreas verdes Jardines 0.076 9.78
Superficie total de aprovechamiento 0.777 100.0
Superficie total del predio 0.777 100.0
Se considera una superficie de construcción de 1.398 Ha, distribuida en 8 niveles, sin tomar en cuenta el nivel de sótano.
Cuadro No. 2. Superficie de construcción del proyecto. Niveles Superficie de construcción (Ha) Planta sótano 0.285* Planta Baja 0.191 1er. nivel 0.179 2do. nivel 0.179 3er. nivel 0.179 4to. nivel 0.179 5to. nivel 0.179 6to. nivel 0.153 7mo. nivel 0.159 Total 1.398
*Esta superficie no se considera para la cuantificación del área de construcción de acuerdo con lo establecido en el PDU de la Ciudad de Cancún, 2014, que señala lo siguiente: Los sótanos no se considerarán en la cuantificación para efectos de COS y del CUS, de igual manera no será considerado como nivel en la cuantificación de niveles para determinar la altura de una edificación, sin embargo, si será considerado en la cuantificación de altura en metros para la clasificación de uso de suelo, tomando como referencia el nivel medio de banqueta de la edificación.
De las áreas no techadas una parte de las vialidades (0.092 Ha) y los estacionamientos (0.151 Ha) serán superficie permeable ya que se construirán con hidrocreto, que permite la infiltración de agua. De la misma forma, la totalidad de las áreas ajardinadas serán superficies permeables (0.076 Ha).
La superficie permeable corresponde a un área de 0.319 Ha, que representa el 41.06 % del predio, cumpliendo con ello lo establecido en el artículo 132 de la Ley del Equilibrio Ecológico de Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo.
Cuadro No. 3. Superficie de áreas permeables y no permeables
Áreas Superficie %
Áreas permeables 0.319 41.06
Áreas no permeables 0.458 58.94
Total 0.777 100
El artículo 132 de la LEEPAQROO establece que las personas quedan obligadas a proporcionar un porcentaje del terreno a construir, preferentemente como área verde, lo que en su caso siempre será permeable. En predios cuya superficie de 3,001 metros cuadrados en adelante, proporcionarán como área verde el 40% como mínimo.
En relación con lo anterior, y dado que el predio posee una superficie de 0.777 Ha, le corresponde mantener 0.310 Ha como área permeable y se contempla una superficie mayor, por lo que cumple con este artículo. En el plano que se presenta a continuación se observa el plano de conjunto con el área permeable que se considera.
En este apartado se describirán las obras que comprende el proyecto “Cumbres Towers”. En el predio se pretende construir dos torres de departamentos idénticas con un total de 110 departamentos, estas contarán con 8 niveles de departamentos y un área común en planta baja donde se ubicará la alberca, el chapoteadero y una rampa.
Se tiene acceso al predio a través del Blvd. Luis Donaldo Colosio, que se comunica con la avenida principal de Residencial Cumbres, que se conecta con la calle Monte Athos sobre la que se ubica el predio. Se accederá a este a través de una caseta de seguridad que comunica con las vialidades interiores que conducen al estacionamiento donde se sitúan los accesos peatonales a las torres, cada una contará con un módulo de escaleras y 4 elevadores desde el sótano hasta la última planta de departamentos.
A. Torres de departamentos.
Se consideran dos torres de departamentos de 8 niveles, con una altura máxima de 27.20 m y 110 departamentos. A continuación se describe que áreas tendrán las torres en cada nivel.
Sótano. Se encontrarán los cajones de estacionamiento, el módulo de baños que darán
servicio al área común, el cuarto de máquinas y las cisternas de agua (una de agua potable o cruda y la otra de agua suavizada), así como los cubos de elevadores y escaleras. Se considera un total de 135 cajones de 5.0 x 2.5 m en el área techada, bajo los departamentos.
Planta Baja. Se distribuirán 7 departamentos por nivel en cada torre, dando un total de
14 unidades en ambas torres. En este nivel se considera un área de gimnasio, andadores, un vestíbulo con escaleras y elevador (área pública). Se contará con caseta, cuarto de basura, un área común, alberca, chapoteadero y rampa de acceso.
Primero al quinto nivel. En estos niveles se distribuyen 8 departamentos por nivel en
cada torre, dando un total de 80 departamentos en ambas torres. Cada torre contará con un área pública con vestíbulo donde se encuentran las escaleras y el elevador.
Sexto y séptimo nivel. En estos niveles se distribuyen los departamentos tipo
pent-house, se consideran 8 departamentos en dos plantas distribuidos en los dos niveles, dando un total de 16 unidades en ambas torres. Cada torre contará con un área pública con vestíbulo donde se encuentran las escaleras y el elevador.
En las siguientes figuras se presentan los cortes de los edificios.
Figura No. 8. Se presenta un corte lateral de las torres de departamentos, donde se muestra el área común.
En el siguiente cuadro se indica el número de departamentos que se consideran por nivel.
Cuadro No. 4. Se indica el número de departamentos por nivel en cada torre
Niveles Torre 1 Torre 2 Total
Planta Baja 7 7 14 Primer Nivel 8 8 16 Segundo Nivel 8 8 16 Tercer Nivel 8 8 16 Cuarto Nivel 8 8 16 Quinto Nivel 8 8 16 Sexto Nivel 8 8 16 Séptimo Nivel Total 55 55 110
En cuanto al tipo de departamentos, en los niveles de planta baja hasta el quinto nivel se contemplan departamentos de tres tipos y en el sexto y séptimo nivel se distribuirán los penthouses, que serán de dos tipos. En el siguiente cuadro se indican los tipos de departamentos por nivel.
Cuadro No. 5. Se indica el número de departamentos por nivel en cada torre
Niveles Torre 1 Torre 2 Total
Tipo A Tipo B Tipo C Tipo A Tipo B Tipo C
Planta Baja 4 2 1 4 2 1 14 Primer Nivel 4 2 2 4 2 2 16 Segundo Nivel 4 2 2 4 2 2 16 Tercer Nivel 4 2 2 4 2 2 16 Cuarto Nivel 4 2 2 4 2 2 16 Quinto Nivel 4 2 2 4 2 2 16 Subtotal 24 12 11 24 12 11 110 PH A PH B - PH A PH B - Sexto Nivel 6 2 - 6 2 - 16 Séptimo Nivel Subtotal 6 2 6 2 - 16 Total 30 14 11 30 14 11 110
Departamentos y Penthouse.
Los departamentos serán de tres tipos y tendrán las siguientes características.
Departamento tipo A. Tendrá una superficie de 0.121 Ha, contará con tres recámaras, dos baños, un vestidor, sala de TV, comedor, sala, cuarto de lavado, cocina y terraza. En la Figura se presenta la distribución de los compartimentos.
Departamento tipo B. Este departamento tendrá una superficie de 0.120 Ha y contará con tres recámaras, dos baños, un vestidor, sala de TV, comedor, sala, cuarto de lavado, cocina y terraza. En la Figura siguiente se presenta la distribución de los compartimentos.
Departamento tipo C. Tendrá una superficie de 0.107 Ha, contará con dos recámaras, dos baños, un vestidor, sala de TV, comedor, sala, cuarto de lavado, cocina y terraza. En la Figura siguiente se muestra la distribución de compartimentos.
Figura No. 13. Se muestra la distribución de los compartimentos del departamento tipo C.
Penthouse tipo A de dos niveles. Los penthouse tipo A en planta baja tendrá una superficie de 0.120 Ha y contarán con sala, comedor, vestíbulo, cocina, cuarto y baño de servicio, cuarto de lavado, cocina y terraza.
Mientras que en planta alta se considera la misma superficie y tendrán tres recámaras, tres baños, tres vestidores y sala de TV.
Figura No. 14. Se muestra la distribución de los compartimentos del penthouse tipo A en planta baja.
Penthouse tipo B de dos niveles. En planta baja tendrán una superficie de 0.106 Ha y contarán con cuarto y baño de servicio, cuarto de lavado, cocina, sala de TV, comedor, sala, baño de visitas, bodega y terraza.
Mientras que en planta alta se considera una superficie de 0.112 Ha y tendrán tres recámaras, tres baños y tres vestidores.
Figura No. 17. Se muestra la distribución de los compartimentos del penthouse tipo B en planta alta.
B. Acceso al proyecto y cuarto de basura
El acceso del proyecto consistirá de una estructura que contará con caseta de control, el cual permite tener acceso de entrada y salida al conjunto.
Esta estructura estará conformada por unas columnas circulares en los extremos que soportan una techumbre tipo pérgola y al centro una caseta rectangular, la cual tiene acceso por ambos lados para el control.
Junto a la caseta de acceso se contempla un cuarto de basura de 0.0010 Ha, donde se dispondrán los residuos que se generen en los departamentos.
C. Área común
Se contempla un área común para el uso de los inquilinos que funcionará como área de asoleadero ubicada junto a la alberca.
D. Alberca, rampa y chapoteadero
Se contará con una alberca de una superficie de 0.019 Ha, que tendrá una profundidad de 1.20 m, y una rampa de una superficie 0.009 Ha. También se considera un chapoteadero con una superficie de 0.005 Ha con una profundidad de 0.35 m.
E. Estacionamiento y vialidades
En el proyecto se consideran un total de 129 cajones de estacionamiento de 5.0 x 2.5 m sin techar, que sumados a los que están cubiertos (135 cajones), suman un total de 264 cajones de estacionamiento en total. Las vialidades ocuparán una superficie de 0.190 Ha. Las vialidades y estacionamientos serán construidos con concreto e hidrocreto.
F. Áreas ajardinadas
Las áreas ajardinadas serán reforestadas utilizando especies nativas provenientes del rescate y se van enriquecer con plantas ornamentales no invasoras.
G. Muro perimetral.
Se considera un muro perimetral alrededor del predio, que ocupará una superficie de 0.007 Ha y tendrá una altura de 2.40 m a partir del nivel de banqueta.
II.3. Condiciones generales del predio.
El proyecto de “Cumbres Towers” se realizará en un predio que cuenta con 0.777 Ha de cobertura forestal, que se encuentra dentro del Fraccionamiento Residencial Cumbres, en la zona urbana de la Ciudad de Cancún.
Figura No. 18. Se muestra la ubicación del predio.
En las colindancias del predio, se encuentran departamentos, casas habitación, un centro comercial, una plaza, oficinas, así como proyectos en construcción, por lo que está inmerso dentro de una zona completamente urbanizada.
La zona del predio se encuentra urbanizada y cuenta con todos los servicios básicos, como son como calles pavimentadas, alumbrado público, red de agua potable, red de drenaje, energía eléctrica, telefonía, servicio de recolección de residuos sólidos, transporte y seguridad pública.
Figura No. 19. Se muestra que el predio se encuentra inmerso en la zona urbana.
El predio donde se pretende realizar el proyecto tiene vegetación de tipo selva mediana subperennifolia en procso de degradación la cual se distribuye de manera uniforme y ha sido afectada por las actividades antropogénicas de los alrededores y por el paso de eventos meteorológicos.
En las siguientes imágenes se presentan las condiciones de la vegetación del predio.
Figura No. 20. Se muestran las condiciones de la vegetación del predio.
El proyecto que se propone aprovechará la totalidad del predio, por lo que la superficie que se propone para el cambio de uso del suelo en terrenos forestales es de 0.777 hectáreas de selva mediana subperennifolia en proceso de degradación.
Con esta propuesta se prevé que la superficie del predio sea aprovechada en toda su extensión.
Cuadro No. 6. Superficies propuestas de cambio de uso del suelo de acuerdo a su condición y uso actual.
Tipo de vegetación Superficie total (Ha) Superficie de afectación por proyecto (Ha) Superficie con vegetación nativa (Ha) % aprovechamiento % Vegetación nativa
Selva Mediana Subperennifolia 0.777 0.777 - 100.00 -
Superficie con cobertura forestal 0.777 0.777 0 100.00 -
Terreno No Forestal 0.0 0.0 0 -
Superficie sin cobertura forestal
(terreno no forestal) 0.0 0.0 0 -
TOTAL cobertura forestal +
cobertura no forestal 0.777 0.777 0 100.00 -
II.4. Infraestructura de servicios y urbana requerida y disponible
Suministro de Servicios:
La zona donde se encuentra el predio está totalmente urbanizada por lo que cuenta con todos los servicios y se accede fácilmente por el Boulevard Luis Donaldo Colosio, que se conecta con la avenida principal del Residencial Cumbres, a través de la cual se llega a la calle Monte Athos, en la que se ubica el predio.
Luz: El suministro de energía eléctrica será a través de la red provisional de distribución instalada por parte del propietario y suministrada por la Comisión Federal de Electricidad. Drenaje: Durante la construcción de las obras, los trabajadores utilizarán sanitarios portátiles a razón de 1 por cada 20 trabajadores, los cuales recibirán limpieza cada tercer día por parte de la empresa arrendadora, quién realizará el traslado y entrega del agua residual a una planta de tratamiento.
De la misma forma, las instalaciones que se construyan se conectarán a la red de drenaje interna del proyecto que descargará en la red de drenaje municipal, que conduce las aguas a una planta de tratamiento.
Agua: Durante la construcción y operación de las obras, el agua se abastecerá a través de la red de agua potable municipal. En tanto que el agua potable, será suministrada en garrafones de 20 litros.
Agua para Consumo Humano en operación:
En el proyecto se consideran tres tipos de departamentos en los niveles de planta baja al quinto, los primeros dos contarán un total de tres recámaras para un total de 6 personas y el tipo C contará con dos recámaras para 4 personas. Mientras que en los niveles sexto y séptimo se distribuirán los penthouses de dos tipos, que contarán con 3 recámaras para 6 personas y un cuarto para personal de servicio (1 persona), dando un total de 7 personas.
De acuerdo con los Datos Básicos del Manual de Agua Potable y Alcantarillado de la Comisión Nacional de Agua (2007), el consumo de agua para uso residencial en clima cálido es de 400 litros/persona y considerando que la ocupación será de 4 a 7 personas por departamento se estima que se consumirán los siguientes volúmenes.
Cuadro No. 7. Volumen de consumo de agua en los departamentos Departamentos No. de personas No. de departamentos Consumo de agua para zona
residencial (litros)
Consumo de agua por día
(litros)
Consumo de agua por año
(litros) Consumo de agua por año (m3) Tipo A y B 6 72 400 172,800 63,072,000 63,072 Tipo C 4 22 400 35,200 12,848,000 12,848 Penthouses A y B 7 16 400 44,800 16,352,000 16,352 Total 252,800 92,272,000 92,272
De acuerdo con lo anterior, el volumen de agua que se requiere es de 252,800 litros/día; 7, 584,000
litros/ mes y 92,272.0 m3/año de agua potable de primera calidad para consumo humano.
Uso en alberca y chapoteadero
Los departamentos contarán con una alberca de 0.019 Ha de una profundidad de 1.20 m y un chapoteadero de 0.005 Ha con una profundidad de 0.35 m. Para el llenado de estos se ocupará
un volumen de agua de 245.50 m3. Solo se requiere agua para realizar el llenado inicial, para
cubrir las pérdidas por evaporación y mantener la circulación, por lo que se considera un flujo
de reposición de pérdidas del 3% con lo que la demanda será de 7.37 m3 por día o 2,688.23
m3/año. Del 3% del volumen de pérdida que se renovará, se estima que la mitad se perdería
por evaporación y el restante correspondería a las pérdidas por rebose de la alberca.
Cuadro No. 8. Volumen de consumo de agua de la alberca y chapoteadero.
Volumen de llenado 245.50 m3 Pérdidas 3 %/vol Índice Volumen 7.37 m3/día 2,688.23 m3/año
De acuerdo con lo anterior, para los departamentos se requiere un volumen de agua de 92,272.0
m3/año, y 2,688.23 m3/año para la alberca, que suman un volumen total 94,960.23 m3/año ó
260.17 m3/día. Cabe señalar que este corresponde al volumen máximo que se podría utilizar
considerando la ocupación de todos los departamentos durante todo el año y con el número máximo de ocupantes.
Los departamentos contarán con una cisterna para el almacenamiento de agua potable, la cual
tendrá una capacidad de almacenamiento de 143.16 m3.
Conducción de aguas pluviales. Las aguas pluviales serán captadas en los techos de los edificios de departamentos y conducidas a través de tubos de PVC hacia el suelo, donde descargarán hacia 5 pozos pluviales que se construirán en base a las especificaciones técnicas de la CONAGUA , y contarán con trampas de arena y sistema de filtración.
Disposición de residuos. En los edificios de departamentos se utilizarán contenedores para disponer los residuos que se generen, los cuales serán trasladados al cuarto de basura para que sean recolectados por el servicio de limpia municipal.
Transporte. En la zona existe el servicio de transporte público así como de servicio particular a través del Boulevard Luis Donaldo Colosio.
II.5. Justificar por qué los terrenos son apropiados al nuevo uso.
El terreno donde se habrá de implementar el proyecto tiene ventajas competitivas importantes que definen la viabilidad ambiental y la toma de decisión para que dicho terreno sea incorporado al uso habitacional, de acuerdo al objetivo del proyecto. Tales criterios son los siguientes: El predio posee vegetación de selva mediana subperennifolia que ha sido afectada por las actividades antropogénicas de los alrededores y por el paso de eventos metereológicos. El INEGI en su serie IV y V de los tipos de vegtación y uso del suelo no reconoce vegetación en el sitio del predio, sino una presencia de Asentamientos Humanos, sin embargo, los trabajos de campo evidenciaron la presencia de vegetación de selva mediana subperennifolia en proceso de degradacioón. En cuanto a la fauna, solo se encuentran especies tolerantes a zonas perturbadas. La cobertura forestal que está presente está deteriorada y la biodiversidad encontrada en el predio es baja en comparación con zonas o áreas con mejor estado de conservación.
El predio se encuentra en una zona de alta presión antropogénica y con un sistema ambiental altamente fragmentado debido a que se encuentra ubicado en el área donde ya se han establecido y siguen edificándose diversos fraccionamientos inmobiliarios como parte del crecimiento urbano bastante dinámico del sur de la ciudad de Cancún. El área se destaca por la presencia de un centro comercial, así como desarrollos inmobiliarios principalmente para el segmento económico medio y alto a los cuales se incorporará la infraestructura planteada en el presente proyecto.
El predio forma parte de una zona destinada a aprovechamiento urbano, por lo que la condición ecosistémica del área del predio está limitada ya que la presión antropogénica es evidente y se encuentran en sus alrededores terrenos en desarrollo, así como casas habitación, departamentos, centros comerciales, oficinas, etc., lo cual ha aislado la vegetación que se desarrolla en el predio.
En el plano siguiente se muestra la condición del Sistema Ambiental del proyecto con base en la Carta de Uso de Suelo y Vegetación del INEGI, Serie V, de acuerdo con la cual se encuentra en una zona de asentamientos humanos y zona urbana.
Plano No. 5. Nivel de fragmentación del ecosistema en el sistema ambiental del predio.
En el Programa de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Cancún, Quintana Roo 2014-2030, se contempla a la zona del predio, como parte del área de crecimiento urbano de la ciudad de Cancún, para el desarrollo habitacional de esa ciudad.
Por su parte, en la Modificación del Programa Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez de fecha de 28 de febrero de 2014, establece que la ubicación del predio se circunscribe dentro de la UGA 21, con política de Aprovechamiento Sustentable, como se describirá y quedará evidenciado posteriormente en el capítulo XIV de este documento.
Una de las consideraciones importantes que el sitio tiene es que existen las condiciones propicias de logística que requiere un proyecto de esta naturaleza al encontrar la infraestructura para dotar de inmediato de servicios al proyecto como es la energía eléctrica, agua potable y drenaje sanitario municipal, la cual se encuentra disponible por ser parte de la planeación y desarrollo de la ciudad de Cancún ya que es la zona donde se están desarrollando diversos proyectos de carácter inmobiliario.
Una de las consideraciones importantes que la propia LGEEPA establece en el tema de Regulación Ambiental de los asentamientos humanos es precisamente reducir las tendencias a la suburbanización y evitar la afectación de áreas con alto valor ambiental. De ahí que el predio del proyecto esté alineado con estos criterios ya que el uso del predio está destinado e identificado dentro del área urbana de Cancún; existe una fragmentación ecosistémica puesto que la vegetación identificada está impactada y por tanto, no se considera una zona de alto valor ecológico.
Ya que el predio se encuentra inmerso en la mancha urbana y forma parte del fraccionamiento Residencial Cumbres, se reducirá la presión en las áreas forestales y el riesgo de fragmentación de otras áreas con mayor valor ecológico, ya que el predio se localiza inclusive fuera de áreas consideradas por la CONABIO como de “regiones terrestres prioritarias”.
Plano No. 6. Ubicación del predio respecto a las Áreas Terrestres Prioritarias (CONABIO).
En el caso de las Áreas de Importancia para la Conservación de las Aves, la zona del proyecto no se encuentra dentro de un Área de Importancia para la Conservación de las Aves y por tanto no se verán afectadas.
Plano No. 7. Ubicación del predio en el contexto de las AICAS.
Con respecto a las áreas naturales protegidas, el proyecto tampoco está afectando o colindando con algún tipo de área protegida ya sea de carácter federal, estatal o municipal, por lo que tampoco se pone en riesgo este tipo de estrategias de conservación de la biodiversidad.
II.6. Trabajos a desarrollar para establecer el proyecto.
Las actividades de preparación del sitio inlcuyen el cambio de uso del suelo; pero admás se prevén las siguientes acciones:
II.6.1. PREPARACIÓN DEL SITIO.
Notificación de inicio de las actividades con motivo del cambio de uso de suelo. Previo al
inicio de las actividades se procederá a presentar el aviso ante las Delegaciones Federales de la PROFEPA y SEMARNAT en el Estado de Quintana Roo.
Delimitación física de las áreas de desmonte. Se delimitarán físicamente las áreas de
desplante de los edificios y áreas libres, dejando los árboles y palmas en las áreas verdes o jardines.
Instalación de letreros. Se colocarán letreros informativos y preventivos relacionados con el
respeto por la flora y la fauna, límites de velocidad, uso de equipo de seguridad y otros que se consideren necesarios para el buen desarrollo de la obra.
Colocación de un tapial, malla o franja delimitadora. Se colocará un tapial, malla o franja
delimitadora u otro material que cumpla la función requerida para limitar la zona de construcción y reducir el impacto visual a las personas. Igualmente se utilizará material para delimitar áreas verdes que se dejarán con los árboles que sean susceptibles de continuar creciendo dentro de áreas ajardinadas.
Instalación de vivero provisional. Se acondicionará el espacio destinado para el acopio de
las plantas (vivero provisional) adaptando una superficie que preferentemente conserve el dosel arbóreo, lo que aportará sombra natural a los ejemplares rescatados.
Instalación de sanitarios portátiles. Se instalarán sanitarios portátiles a razón de uno por cada
20 trabajadores. Los sanitarios recibirán limpieza cada tercer día por parte de la empresa arrendadora.
Rescate de flora y fauna. Se realizará el rescate selectivo de flora del predio, dando mayor
prioridad a las especies que se encuentren enlistadas en alguna categoría de la Norma Oficial Mexicana NOM-059-SEMARNAT-2010. De la misma forma, se llevarán a cabo las actividades de ahuyentamiento de fauna y rescate y reubicación de la fauna de lento desplazamiento que se detecte.
Las plantas rescatadas se trasladarán al vivero provisional que se instale en el predio, donde recibirán los cuidados necesarios mediante su riego, poda y aplicación de agroquímicos. En el caso de los ejemplares de fauna que se rescaten, serán reubicados en áreas cercanas al predio que se encuentren menos perturbadas, o en su caso se coordinará con la Dirección del ANP más cercana para su liberación en dicho sitio.
Desmonte y despalme de las áreas de desplante previamente señalizadas. El desmonte
del predio será dirigido por personal debidamente capacitado de acuerdo a los criterios ambientales que se emitan en las disposiciones oficiales y en este Documento Técnico Unificado modalidad A.
Se procederá a realizar las actividades de desmonte y limpieza de las áreas de aprovechamiento. El desmonte y despalme se realizará utilizando un tractor tipo Buldozer Cartepillar D8L o similar, auxiliado con métodos manuales y apilando el material vegetal dentro del área de aprovechamiento del proyecto.
Durante el proceso de despalme, se realizará el acopio de tierra vegetal donde las condiciones de abundancia y/o espesor de la capa del suelo lo permitan. Este material será acumulado temporalmente en el sitio y trasladado a la zona de vivero provisional para su uso en el embolsado de plantas.
Acopio y triturado del material vegetal resultante del desmonte. Los troncos seleccionados
obtenidos del derribo direccional se trasladarán a un sitio donde se almacenarán para su posterior triturado. Los restos vegetales que se generen serán triturados y posteriormente serán incorporados en las áreas verdes o en su caso entregados a la autoridad municipal.
Manejo de las especies vegetales para su conservación dentro del área del vivero provisional en el predio. El vivero provisional contará con las condiciones adecuadas para el
mantenimiento de las especies rescatadas y posterior incorporación a las áreas ajardinadas.
Entrega del informe de final del CUS. Una vez terminado el proceso de despalme se
precederá a presentar el informe final del cambio de uso del suelo avalado por el Responsable técnico (Ingeniero forestal) a las Delegaciones Federales de la PROFEPA y SEMARNAT en el Estado de Quintana Roo. Se redactarán los informes que a Autoridad considera necesarios durante el proceso de desarrollo del proyecto.
Posterior a la remoción de la vegetación y ya en la etapa constructiva del proyecto se procederá a realizar las siguientes acciones.
II.6.2. ETAPA DE CONSTRUCCIÓN
Trazo y nivelación.- Se considera que con la topografía de detalle y las cotas del proyecto se
podrán marcar en el terreno todos los puntos necesarios que permitan la construcción de los edificios en general, se pondrán puntos de apoyo con mojoneras de concreto para poder referenciar los trazos del proyecto.
Instalación de obras provisionales. Se instalará dentro del área de aprovechamiento del
proyecto una bodega de obra y se construirá utilizando madera o block, con techumbre de lámina de cartón. En esta se dispondrán los materiales de construcción y el equipo que será utilizado en anaqueles.
La bodega contará con un área adecuada para el manejo de sustancias peligrosas como gasolina, diésel y algunos solventes, los cuales se dispondrán en contenedores debidamente etiquetados en un sitio con piso de concreto, borde perimetral y rejilla para la contención de derrames. Esta estructura contará con techo, ventilación cruzada, extintores y señalización. Así mismo se establecerá un almacén provisional para el almacenamiento temporal de los posibles residuos peligrosos que se pudieran llegar a generar como parte del proceso constructivo del proyecto.
Cortes y excavaciones. Los cortes y las excavaciones se realizarán con una retroexcavadora. Proceso constructivo de obra,
ACCESO
Debido a las diferentes condiciones del subsuelo la cimentación será con zapatas aisladas. La estructura será a base de columnas y marco para sostener la techumbre que será de vigueta y bovedillas montadas en sitio.
Los muros interiores de la caseta de seguridad serán de block de 15 x 20 x 40 asentados con mortero y aplanados, únicamente divisorios y de apoyo central para la techumbre.
Caseta seguridad. Se utilizarán pisos cerámicos 30 x 30 cm con zoclo. En los muros se utilizará pintura vinílica color beige. En el baño los muros estarán cubiertos de un lambrín de cerámica 20 x 20 cm beige colocado a hueso que permita la fácil limpieza. El aluminio será color imitación madera de 3” con cristal transparente de 9 mm de espesor. Las puertas serán de tambor con triplay de caoba, terminadas en color natural con polyform color mate.
Para la iluminación se utilizarán luminarias de LED’s de bajo consumo doble dulux y lámparas slim-line de leds con gabinete. Para el suministro de energía eléctrica en equipos, se colocarán contactos dúplex polarizados.
Se contempla también el suministro e instalación de un conmutador telefónico que ayudará para el control.
VIALIDADES Y ESTACIONAMIENTO
Se llevará a cabo la limpieza de la superficie que ocupará la vialidad de manera manual. Una vez limpia la superficie se trazarán los niveles de las plataformas a rellenar, las cuales serán con sascab y se compactará al 98 % proctor para dar la capacidad de carga necesaria, esto se hará en capas de aproximadamente 20 cm de espesor cada una.
Una vez terminada la compactación se procede al tendido de los registros de servicio que se necesiten. Después se realizarán los trazos para las guarniciones las cuales se harán de concreto y que sirven para conformar el acabado de la vialidad el cual se propone de concreto con 10 cm de espesor con pendiente para escurrimiento de agua. Una superficie de 0.092 Ha de la vialidad será construida de hidrocreto.
Para los estacionamientos se considera el mismo proceso constructivo y una superficie de 0.151 Ha serán construidos con hidrocreto.
EDIFICIOS
Se llevará la cimentación de los edificios con zapatas aisladas y de acuerdo con lo que determine el estudio de mecánica de suelos. La estructura será con columnas y trabes de concreto y después se cierra con muros de block se de muros cargadores de block y losas de vigueta y bovedillas montadas en sitio.
Los muros interiores serán de block de 15 x 20 x 40 asentados con mortero y aplanados, serán muros de carga.
Acabados
Áreas de Servicio de los edificios. Se utilizarán pisos cerámicos 30 x 30 cm con zoclo. Los
muros llevarán pintura vinílica color beige. En los baños los muros estarán cubiertos de un lambrín de cerámica 20 x 20 cm beige colocado a hueso que permita la fácil limpieza. En las áreas de servicios no habrá falsos plafones, únicamente las áreas donde se requiera instalación de aire acondicionado, en las demás áreas la losa se chuleará y se pintará con pintura vinílica blanca. El aluminio será color imitación madera de 3” con cristal transparente de 9 mm de espesor. Las puertas serán de tambor con triplay de caoba, terminadas en color natural con polyform color mate.
Áreas Generales de los edificios. Se utilizarán pisos y zoclos de piso porcelanato de primera
en distintos colores y modelos según sean diseñados los espacios. En los muros se utilizará una pasta texturizada de distintos tonos. En algunas de las áreas llevarán falso plafón de tabla roca para cubrir las instalaciones y por diseños interiores. La carpintería será en base a maderas de caoba de 19 mm con polyform color mate y la cancelería será en aluminio color champagne de 4” y cristal claro de 9 mm. En las áreas exteriores y andadores los pisos serán de concreto estampado y el recubrimiento de la alberca será mosaico kolorines de 5 cm de varios colores. Para la iluminación se utilizarán luminarias PL de 13 watts de bajo consumo doble dulux y lámparas slim-line de 2 x 75 watts con gabinete. Para el suministro de energía eléctrica en equipos, se colocarán contactos dúplex polarizados.
II.6.3. ETAPA DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO.
Una vez concluida la construcción el proyecto, entrarán en operación las torres de departamentos, y la administradora de los condominios será responsable de las actividades de mantenimiento de las instalaciones y del manejo de los residuos que se generen.
La etapa de operación consistirá en mantener limpias y en funcionamiento las instalaciones de los departamentos. Las actividades de mantenimiento que se realizarán en la etapa de operación incluyen las revisiones periódicas de equipos, máquinas e instalaciones hidráulicas, eléctricas, sanitarias, y del estado de los edificios en general.
II.7. Programa de trabajo
El proyecto requiere de un calendario de trabajo para la construcción y puesta en operación de las torres que implicará un periodo de aproximadamente 4 años; de manera específica para
el CUSTF se habrán de requerir 12 meses (1 año). La construcción y operación del proyecto
se someterá, por competencia, al Instituto de Impacto y Riesgo Ambiental del Gobierno del Estado de Quintana Roo, a quien le corresponde dictaminar el impacto ambiental del proyecto, ya que con el presente Documento Técnico Unificado Modalidad “A” sólo se solicita la autorización del cambio de uso del suelo en terrenos forestales para la lotificación del predio. Para la etapa de operación, debido a que el proyecto está destinado a departamentos para vivienda, se prevé una duración de 90 años con los mantenimientos preventivos y correctivos que se apliquen a los departamentos y las áreas públicas.
Cuadro No. 9. Programa de trabajo para el proyecto.
AÑOS
CONCEPTO 1 2 3 4 OPERACIÓN
2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 AÑO 5 AL AÑO 100
PREPARACIÓN DEL SITIO
TORRE 1 OBRA CIVIL INSTALACIONES ACABADOS Y RECUBRIMIENTOS INFRAESTRUCTURA TORRE 2 OBRA CIVIL INSTALACIONES ACABADOS Y RECUBRIMIENTOS INFRAESTRUCTURA ACCESO VIALIDADES ESTACIONAMIENTOS
ALBERCA, CHAPOTEADERO Y ÁREA COMÚN
ÁREAS AJARDINADAS OPERACIÓN
III. UBICACIÓN Y SUPERFICIE DEL PREDIO O CONJUNTO DE PREDIOS Y DELIMITACIÓN DE LA PORCION EN DONDE SE PRETENDA REALIZAR EL CAMBIO DE USOS DE SUELO A TRAVES DE PLANOS GEORREFERENCIADOS
III.1. Ubicación del predio o conjunto de predios donde se ubica el proyecto.
El predio se ubica en la zona norte del estado, en el municipio de Benito Juárez, Quintana Roo como se muestra en la siguiente figura.
Figura No. 21 Identificación general de la ubicación del predio del proyecto.
III.2. Representación gráfica de la ubicación geográfica y geopolítica.
El proyecto “CUMBRES TOWERS” quedará localizado en el Lote 7, Mza. 109, Supermanzana 310, en el Fraccionamiento Residencial Cumbres de la Ciudad de Cancún, Municipio de Benito Juárez, Estado de Quintana Roo.
El tipo de vegetación localizado en el predio de interés corresponde a Selva Mediana Subperennifolia en proceso de degradación afectada por impactos naturales y antropogénicos. Se solicita el cambio de uso del suelo en una superficie de 0.777 hectáreas de selva mediana subperennifolia en proceso de degradación de acuerdo al planteamiento que se desarrolla a lo largo del presente documento.
Plano No. 9 Ubicación geopolítica del predio en el contexto del municipio.
En el caso del PDU de la ciudad de Cancún, el proyecto está ubicado en la zona Sur de la ciudad, en el área de la zona comercial Cumbres como se observa en el plano correspondiente.
III.3. Ubicación y delimitación física de la superficie del proyecto
El predio cuenta con una superficie de 0.777 hectáreas y la poligonal georeferenciada en coordenadas UTM y DATUM WGS 84 se identifica en el plano y cuadros siguientes.
Plano No. 11. Poligonal usada para el diseño del proyecto de CUMBRES TOWERS.
A continuación se presentan los principales vértices del cuadro de construcción de la poligonal envolvente del predio donde se ubicará el proyecto.
Cuadro No. 10. Coordenadas dl predio
VERT. X Y 1 516434.4828 2334221.2035 2 516380.9738 2334224.7347 3 516388.2317 2334334.5633 4 516468.7178 2334329.2445 5 516460.3538 2334265.9559 6 516460.1242 2334264.7201 7 516459.8108 2334263.6423 8 516459.3069 2334262.4009 9 516458.6331 2334261.1676 10 516457.8845 2334260.1031 11 516457.1092 2334259.2126 12 516456.2110 2334258.3693 13 516454.9602 2334257.4426
VERT. X Y 14 516453.6380 2334256.7038 15 516452.7335 2334256.3156 16 516451.7072 2334255.9764 17 516450.5266 2334255.7077 18 516448.5689 2334255.1770 19 516447.4681 2334254.8896 20 516446.5976 2334254.5465 21 516444.6468 2334253.5752 22 516442.9349 2334252.4550 23 516441.4540 2334251.2761 24 516440.2688 2334250.0382 25 516439.1624 2334248.6860 26 516438.2451 2334247.3201 27 516437.4862 2334245.9373 28 516436.6333 2334244.1070 29 516436.2798 2334242.7683 30 516435.8801 2334241.2595 31 516435.6694 2334239.1599
Cuadro No. 11. Las colindancias son las siguientes:
NORTE: CON Predio particular
SUR: CON Predio particula
ESTE: CON Calle Monte Athos
OESTE: CON Predio particular
Con base en imágenes de satélite recientes, verificaciones en campo a través de recorridos e inventario forestal, se procedió a delimitar y cuantificar la superficie de las áreas consideradas como forestales. Se ha definido que existen 0.777 hectáreas con selva mediana subperennifolia con vegetación secundaria en proceso de degradación y que significan el 100% del predio.
Cuadro No. 12. Superficies de acuerdo a condición de cobertura vegetal del predio.
Tipo de vegetación Superficies (ha) %
Plano No. 12. Superficies por condición de cobertura forestal presente en el predio.
Asi las cosas, el Plan Maestro del proyecto denominado CUMBRES TOWERS se puede identificar en el plano, en el cual se pueden apreciar los distintos elementos que lo integran en el contexto de esta poligonal
De acuerdo a la propuesta planteada en el plan maestro y la distribución de sus elementos y considerando el análisis realizado en el Capítulo II y Capítulo III se puede apreciar que el proyecto afectará 0.777 hectáreas de selva mediana subperennifolia con vegetación secundaria en proceso de degradación, condición de la vegetación que se demotrará en el Capítulo V de este estudio.
De esta manera, a continuación se presentan la poligonal del Cambio de uso de suelo (CUSTF) propuesto con una superficie de 0.777 hectáreas que el proyecto ocupara y que corresponde al 100% de la superficie del predio.
Plano No. 14. Área del Cambio de Uso de suelo para el proyecto.
En este sentido, las coordenadas georreferenciadas de la poligonal del CUSTF corresponden a aquellas reprotadas para el predio, y que se vueleven a poner a dipsoición de la Autoridad como áreas de CUSTF.
Cuadro No. 13. Coordenadas del CUSTF
VERT. X Y 1 516434.4828 2334221.2035 2 516380.9738 2334224.7347 3 516388.2317 2334334.5633 4 516468.7178 2334329.2445 5 516460.3538 2334265.9559 6 516460.1242 2334264.7201 7 516459.8108 2334263.6423 8 516459.3069 2334262.4009 9 516458.6331 2334261.1676 10 516457.8845 2334260.1031 11 516457.1092 2334259.2126
VERT. X Y 12 516456.2110 2334258.3693 13 516454.9602 2334257.4426 14 516453.6380 2334256.7038 15 516452.7335 2334256.3156 16 516451.7072 2334255.9764 17 516450.5266 2334255.7077 18 516448.5689 2334255.1770 19 516447.4681 2334254.8896 20 516446.5976 2334254.5465 21 516444.6468 2334253.5752 22 516442.9349 2334252.4550 23 516441.4540 2334251.2761 24 516440.2688 2334250.0382 25 516439.1624 2334248.6860 26 516438.2451 2334247.3201 27 516437.4862 2334245.9373 28 516436.6333 2334244.1070 29 516436.2798 2334242.7683 30 516435.8801 2334241.2595 31 516435.6694 2334239.1599
En conclusión, la superficie propuesta para el cambio de uso del suelo en terrenos forestales es de 0.777 hectáreas, superficie que corresponde al total de la vegetación forestal con que cuenta el predio. Se ha solicitado el total de la superficie sin menoscabo de que el proyecto habrá de mantener áreas jardinadas que serán reforestadas, con el objetivo de que los habitantes del sitio dispongan de zonas verdes.
Plano No. 15. Distribución general de las superficies del proyecto “CUMBRES TOWERS y las áreas verdes que serán reforestadas.
III.4 Indicar si el proyecto se ubica dentro de alguna modalidad de Área Natural Protegida (ANP)
El área del proyecto corresponde a una zona destinada al aprovechamiento Urbano Sustentable de la ciudad de Cancún por lo que no se identifica ninguna ANP dentro del predio o en su colindancia, ni alguna Región Terrestre Prioritaria definida por la CONABIO o AICA como se podrá observar en los planos siguientes.
El proyecto se encuentra al menos a 800 m de la ANP Manglares de Nichupté que es la reserva de protección más cercana al sitio del proyecto. Es importante aclarar que la distancia entre la reserva y el proyecto está prácticamente ocupada por la mancha urbana de la ciudad de Cancún. El SA de análisis para el proyecto no alcanza a incoporar territorio de esta ANP.
Plano No. 16. Ubicación del predio y del SA en el contexto de áreas naturales protegidas a nivel regional.
En el caso de las regiones terrestres prioritarias el proyecto no afecta ninguna de las áreas definidas por la CONABIO.
Plano No. 17. Ubicación del predio en el contexto de la región terrestre prioritaria definida por CONABIO
En cuanto al tema de las aves, el proyecto no afectara zonas declaradas como Areas de Importancia para la Conservación de las Aves de la zona.
Plano No. 18. Ubicación del predio en el contexto de AICAS.
En el tema del agua, el proyecto se ubica dentro de la Región Hidrológica Prioritaria RHP 105 denominada Corredor Cancun-Tulum.
Plano No. 19. Ubicación del proyecto en el contexto de las Regiones Hidrológicas Prioritarias.
En el Capítulo XII se hace la vinculación del proyecto con respecto a la RHP 105 Corredor Cancún-Tulum.
III.5 Ubicación considerando ordenamientos ecológicos
En la zona del proyecto es aplicable el Programa de Ordenamiento Ecológico Local del
Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo (POELMBJ) actualizado mediante publicación
oficial el 28 de febrero de 2014. En el ámbito local, el predio tiene la aplicación de los parámetros y criterios urbanísticos establecidos en el Programa de Desarrollo Urbano de la Ciudad de
Cancún, Publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Quintana Roo el 16 de Octubre de 2014.
De esta manera se presentan los planos en los cuales queda indicada la ubicación con respecto a cada uno de esos ordenamientos normativos en materia ecológica y urbanística que le aplican al proyecto, en el Capítulo XIV de este estudio se hace la vinculación amplia y completa para ambos ordenamientos locales.
Figura No. 22. Ubicación del predio con respecto a la UGA 21del Programa Ecológico Local del Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo que le aplica al proyecto.
Plano No. 20. Ubicación del predio y la identificación de los usos del suelo que aplican para el proyecto en base al Programa de Desarrollo Urbano de la ciudad de Cancún, Quintana Roo.
IV. DESCRIPCIÓN DE LOS ELEMENTOS FISICOS Y BIOLOGICOS DE LA CUENCA HIDROLOGICO-FORESTAL EN DONDE SE UBIQUE EL PREDIO.
El proyecto se localiza dentro de la Región hidrológica 32 ubicada en la Península de Yucatán y denominada R.H. Yucatán Norte. Esta región hidrológica ocupa casi el 47% de la Península de Yucatán.
La Región hidrológica (RH32) comprende la parte norte de la Península y colinda: al oeste y norte con el Golfo de México, al este con el mar Caribe En ella se incluyen las islas de Cozumel e Isla Mujeres, ambas del estado de Quintana Roo. Además abarca gran extensión del estado de Yucatán y fracciones de los estados de Quintana Roo y Campeche. Queda comprendida entre los 19° 45´ a los 21° 40´ de latitud Norte, y entre los 86° 50´ y los 90° 30´ de longitud Oeste.
Plano No. 21. Identificación de la Región hidrológica Yucatán Este, en donde se ubica la ciudad de Cancún y en particular Cancún con el área del proyecto.
A su vez la región geohidrológica se subdivide en dos subcuencas que se definen como Cuenca RH32Ab Mérida y Subcuenca RH32Aa Quintaba Roo siendo en ésta última donde se ubica el área del proyecto. La subcuenca hidrológica denominada RH32Aa Quintana Roo señalada por el INEGI, y que es básico en el análisis en los términos establecidos por la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable.
Plano No. 22. Subcuenca Hidrológica RH32Aa Quintana Roo en donde se localiza el sitio del proyecto.
