PROGRAMA DE LA ACTUACIÓN URBANÍSTICA “EL RECREO” EN
SUELO URBANO DEL PGOU DE GODELLETA.
GESTIÓN DIRECTA
OCTUBRE 2008
3.- PROPOSICIÓN JURÍDICO ECONÓMICA
Dado que la iniciativa pública en el caso de ejecución por reparcelación, opta por la gestión directa mediante la utilización de sus propios medios, la alternativa técnica se acompaña con la siguiente documentación (expresada en el artículo 127, apartados 1 y 2.)
3.1. La proposición jurídico-económica deberá incluir necesariamente la documentación relativa a los siguientes aspectos:
3.1.a) Regulación de las relaciones del urbanizador público y los propietarios.
En particular, la modalidad de retribución, que en nuestro caso se llevará a cabo mediante el COBRO EN METÁLICO de las cuotas de urbanización. Tal como queda definido en el Proyecto de Reparcelación que forma parte del presente programa.
3.1.b) Acreditación de la titularidad e identificación gráfica y registral de los terrenos, dentro del ámbito de la actuación y a disposición del urbanizador público.
La acreditación de la titularidad de la propiedad de los terrenos queda fijada en el Proyecto de Reparcelación que forma parte del presente programa.
Para ello, en julio de 2008, el Ayuntamiento de Godelleta., como agente urbanizador, presentó solicitud ante el Registro de la Propiedad de Chiva, a fin de proceder a la expedición de Certificación de dominio y cargas de las fincas afectadas por la actuación, a los efectos de lo previsto en el artículo 5 del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
Igualmente, queda reflejada la identificación gráfica de las fincas afectadas en los planos de la reparcelación.
3.1.
c) Hoja resumen de los datos económicos.
3.2.- Magnitudes económicas del programa:
a) Presupuesto de licitación de la obra de urbanización: con el alcance previsto en el artículo 168.1.a y b. LUV
Se conforma por los costes de las obras de urbanización, incluyendo los gastos de proyectos, dirección de obra, toma de datos, etc. (Artículo 168 de la Ley Urbanística Valenciana y artículo 388 del Decreto 67/2006, de 19 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística).
En particular:
a) El coste de las obras enunciadas en el artículo 157 de la Ley Urbanística Valenciana, así como las obras de conexión e integración territorial, externas o internas, precisas para cubrir los objetivos imprescindibles de la actuación y el de conservación de las obras públicas de urbanización desde la finalización de las mismas hasta su recepción por la administración municipal.
No obstante, los propietarios tendrán derecho a reintegrarse de los costes que sufraguen para extensiones de las redes de suministros, a cargo de las compañías que prestan el servicio, excepto la parte correspondiente a las conexiones propias de la actuación.
Todo esto se entiende sin perjuicio de las previsiones que específicamente establezca la reglamentación del correspondiente servicio.
En todo caso, la puesta a disposición de instalaciones o canalizaciones de extensión de la red a favor de compañías suministradoras privadas se sujetará al convenio suscrito o con la administración actuante, donde se reflejan las condiciones de garantía de calidad, competitividad y libre concurrencia en la designación del cesionario de la red de distribución y fija la contraprestación que corresponda percibir de dichas compañías por los beneficios que así obtengan.
Asciende a la cantidad, excluidos impuestos, de SEISCIENTOS MIL CIENTO SESENTA Y CUATRO EUROS Y CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (600.164,49 €.-)
b) Coste de proyectos: coste de redacción y dirección de los proyectos técnicos, especificando cada proyecto, a que se refiere el artículo 168.1.c. LUV.
• Programa de Actuación Integrada…………. 11.950,00 €
• Proyecto de Reparcelación……… 11.983,00 €
• Proyecto de Urbanización………. 11.900,00 €
• Estudio de Seguridad y Salud……… 1.863,70 €
• Dirección de obra……….. 10.813,55 €
• Proyectos de Legalización Instalaciones…… 9.780,23 €
• Dirección de obra parte eléctrica………. 9.780,23 € TOTAL IVA INCLUIDO………. 68.070,71 €.- TOTAL sin IVA………. 58.680,88 €.-
c) Otros gastos de gestión.
Procede incrementar las cuotas de urbanización en un 5% en concepto de
aplicación del Convenio de Colaboración entre el Ayuntamiento de Godelleta y Diputación de Valencia sobre la recaudación en vía voluntaria y ejecutiva de las cuotas de urbanización (Convenio publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia núm. 114 de 15 de mayo de 2007).d) Beneficio del urbanizador público: no se considera procedente en este caso de gestión directa.
f) Coeficiente de canje: no se considera procedente en este caso de gestión directa.
d) Valor del suelo a efectos de compensación por excesos y defectos de adjudicación.
Para el cálculo del valor del suelo a efectos de compensaciones por excesos y defectos de adjudicación o valor final de la parcela adjudicada se considera apropiado aplicar el Método Estático de Valoración.
El método Residual determina el valor del suelo urbano descontando de su valor en venta la totalidad de los costes y gastos necesarios para su producción, incluido el beneficio de la promoción de la ejecución urbanizadora.
Es decir,
VRS = Vv – (Cu+ Bp)
Donde,
VRS = Valor residual del suelo Vv = Ingresos por la venta del solar
Cu = Cargas de urbanización (incluidos los gastos generales, financieros,…) Bp = Beneficio de la promoción.
La justificación doctrinal de la aplicación de la metodología residual en el suelo urbano se manifiesta con razonable claridad. Al no existir un uso productivo concreto que permita una valoración económica para su explotación “primaria”, la única circunstancia por al que pueda ser tasado es la derivada de los exclusivos atributos existentes en el mismo (atribución jurídica, en este caso) y que no son otros que el uso y la edificabilidad que el planeamiento les ha otorgado. Atributos derivados de la previa asunción de todas las cargas y derechos de entrega del suelo dotacional y con el destino a patrimonio público, así como pagar la totalidad de la urbanización.
Para explicar el procedimiento de cálculo del valor del suelo según el método residual procede remitirse a la manualística de valoraciones en uso y, en concreto, a las “oficiales” desarrolladas en la Sección 5ª de la Orden Eco/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de determinados Derechos para ciertas Finalidades o a la Normativa Catastral (Norma 16 del Real Decreto 1020/1993).
De hecho, la fórmula más aplicada tradicionalmente para valorar el suelo urbano es la catastral, que se define,
VV = 1,4 x (VRS + VC + VU) x F1
Donde,
VV = Valor en venta del producto inmobiliario VRS = Valor residual del suelo urbano VC = Valor de la construcción VU = Valor de la urbanización
F1 = Coeficiente de localización del inmueble
1,4 = Coeficiente que representa la proporción de gastos generales, financieros y más gastos de la promoción, incluido el beneficio empresarial de la misma.
En cualquier caso, hemos de señalar que el coeficiente 1,4 fija el porcentaje de gastos cuantificados de manera correcta para cada caso de valoración en función de las circunstancias económicas y empresariales que se manifiesten en el.
Es decir,
VRS = (VV /1,4) – (VC + VU)
Donde,
VV = Valor en venta del producto inmobiliario. Según consultas efectuadas ascendería para una parcela de 300 m2 de superficie urbanizada y con 105 m2t de edificación a 180.000 €/ vivienda.
VC = Valor de construcción de la vivienda de 105 m2t ascendería a 55.650 €/vivienda (530 €/m2t).
VU = Valor del coste de urbanización de una parcela de 300 m2 ascendería a 30.000 €/ parcela, con un aprovechamiento de 0,8343 m2t/m2s.
Por lo que,
VRS = (180.000 / 1,4) – (55.650 + 30.000) VRS = 42.921 €/m2s neto
Repercusión sobre m2 de parcela = 143,07 €/m2s
Repercusión sobre m2s bruto = 143,07 €/m2s x 0,8343 m2s
VRS BRUTO = 119,36 €
3.3.- Plazos de Programación.
Se establecen como plazos de Programación de la Actuación Integrada la división en dos fases específicas diferenciadas:
Fase 1.- GESTIÓN URBANÍSTICA.- Que consistirá en la redacción, tramitación y aprobación del propio Programa, del Proyecto de Urbanización y del Proyecto de Reparcelación que se llevará a cabo entre Noviembre de 2008 y Abril de 2009, hasta la correcta inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad y cobro de las cuotas de urbanización.
Fase 2.- EJECUCIÓN DE OBRA.- Dadas las circunstancias actuales del mercado se establece un plazo máximo para la subasta y contratación de las obras de urbanización de Noviembre de 2014.
No obstante, el ayuntamiento de Godelleta se reserva la posibilidad de iniciar el procedimiento de contratación y ejecución de las obras de urbanización si así lo considerara oportuno y las condiciones del mercado permitieran su desarrollo. El plazo de ejecución de las obras de urbanización es de UN AÑO.
En consecuencia el plazo total para el desarrollo del programa se fija en un máximo de SIETE AÑOS. (Noviembre 2008 a Noviembre de 2015).
3.4.- Procedimiento de cobro o ejecución de las cuotas de urbanización. Bases.
BASE PRIMERA. APLICABILIDAD El procedimiento que se regula en esta Base se aplicará al cobro de las cuotas aprobadas y liquidadas junto con el proyecto de reparcelación. El acto de aprobación autorizará el cobro inmediato de las cuotas.
BASE SEGUNDA. PLAZO Una vez recibida la notificación del acto o acuerdo de aprobación y liquidación de la cuota de urbanización, el interesado dispondrá del plazo de un mes para hacer efectivo su importe al urbanizador en el lugar que éste designe y que se le comunicará, con el expresado acto o acuerdo.
Con motivo de la aprobación de la reparcelación, el Urbanizador comunicará el calendario de pagos previsible y pondrá al cobro la primera cuota de urbanización por gastos de gestión, honorarios, gastos generales y beneficio profesional, excesos y defectos de adjudicación e indemnizaciones.
BASE TERCERA. FORMA DE PAGO El pago se efectuará siempre en metálico o mediante cheque o talón conformado por la Entidad bancaria correspondiente.
BASE CUARTA.- MORA Concluido el plazo de un mes a que se refiere el apartado anterior, el deudor incurrirá en mora y devengará a favor del Ayuntamiento el interés legal del dinero.
BASE QUINTA. PLAZO PARA COMUNICAR LA MORA El Ayuntamiento comunicará a los correspondientes deudores y advertirá a éstos de que disponen de plazo de tres días para formular alegaciones en relación con su inclusión en la relación de deudores, haciéndoles saber que concluido tal plazo el Interventor municipal, si el deudor no acredita el pago de la cuota correspondiente, expedirá certificación de descubierto y el Tesorero Municipal dictará providencia de apremio y embargo.
BASE SEXTA. TÍTULO EJECUTIVO La providencia de apremio constituirá título ejecutivo y tendrá el contenido a que se refiere el art. 105 del Reglamento General de Recaudación, aprobado por Real Decreto 1.684/1990, de 20 de diciembre, pero la mención que en apartado 2.c) del mismo se hace a los intereses de demora se sustituirá por la del interés legal del dinero.
La providencia de embargo ordenará el embargo de la finca afectada por la cuota de urbanización impagada más interés legal del dinero y gastos de cobro justificados.
BASE SÉPTIMA. EJECUCIÓN DEL EMBARGO Una vez dictadas las providencias a que se refiere el apartado anterior y éstas notificadas a los interesados, el Ayuntamiento, en el plazo máximo de un mes desde la fecha de aquéllas:
a) Procederá a ejecutar las garantías de la deuda ya sean reales o financieras.
b) Si no existieren o fueran insuficientes las garantías, se ejecutará el embargo practicado sobre la finca afectada.
Para poner en práctica las actuaciones a que se refieren los dos últimos apartados, se seguirán las reglas del Reglamento General de Recaudación antes citado, en el bien entendido que las diligencias que para ello se practiquen se efectuarán a favor del urbanizador.
BASE OCTAVA. RÉGIMEN DE LAS CUOTAS Las cuotas quedan aprobadas en el mismo acto de aprobación de este documento, con su régimen de recursos, de tal forma que el giro efectivo de las cuotas, según el calendario establecido en el apartado correspondiente de este documento, no implica la producción de un nuevo acto administrativo sino mero trámite recaudatorio con plazo para el pago en periodo voluntario, o bien el inicio del periodo y procedimiento de recaudación ejecutiva, en caso de impago en voluntario en los plazos de pago establecidos en el calendario que, conviene insistir, no serán nuevos actos de liquidación.
3.5.- Calendario de Pagos
El calendario de pagos previsto se regirá por el siguiente cuadro:
Primer pago
Se liquidarán los siguientes conceptos: Honorarios, gastos de gestión, gastos generales, excesos y defectos de adjudicación, indemnizaciones y los costes de recaudación derivados del Convenio de Colaboración entre el Ayuntamiento de Godelleta y Diputación de Valencia sobre la recaudación en vía voluntaria y ejecutiva de las cuotas de urbanización (Convenio publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia núm. 114 de 15 de mayo de 2007).
El pago se efectuará una vez aprobado el Proyecto de Reparcelación por el Ilmo. Ayuntamiento de Godelleta.
Resto de pagos
Se liquidarán tras la presentación de las certificaciones de obra del constructor ante el Ilmo.
Ayuntamiento de Godelleta, con una previsión de 4 plazos iguales
