Derecho Inmobiliario Derecho Inmobiliario 15/03/2012
15/03/2012
1-1- Estudios de títulosEstudios de títulos
2-2- Sistemas registralesSistemas registrales
3-3- Ley de urbanismo y Ley de urbanismo y construccionconstruccioneses
4-4- Aspectos particulare Aspectos particulares a los bienes inmuebs a los bienes inmueblesles
El estudio d
El estudio de títulose títulos
Siempre que se quiera adquirir un
Siempre que se quiera adquirir un inmueble es necesario hacer un estudio de tituloinmueble es necesario hacer un estudio de titulo ¿Qué es un título?
¿Qué es un título?
En primer lugar, está vinculado al modo de adquirir el dominio. Es el antecedente necesario para En primer lugar, está vinculado al modo de adquirir el dominio. Es el antecedente necesario para adquirir el inmueble. En segundo lugar, en lo referido al estudio de títulos, significa la búsqueda de adquirir el inmueble. En segundo lugar, en lo referido al estudio de títulos, significa la búsqueda de todos los documentos necesarios para saber la verdadera situación en que se encuentra un bien todos los documentos necesarios para saber la verdadera situación en que se encuentra un bien inmueble.
inmueble.
El resultado de ese estudio puede ser favorable, es decir, se puede llegar a la conclusión de que no hay El resultado de ese estudio puede ser favorable, es decir, se puede llegar a la conclusión de que no hay problemas para adquirir un inmueble o constituir un derecho real (el estudio es f
problemas para adquirir un inmueble o constituir un derecho real (el estudio es f avorable. Por otro ladoavorable. Por otro lado puede ser desfavorable, es decir cuando esos reparos son fácilmente subsanables o derechamente se puede ser desfavorable, es decir cuando esos reparos son fácilmente subsanables o derechamente se tiene que recomendar que no se ejecute la
tiene que recomendar que no se ejecute la celebración que se tenía por objeto.celebración que se tenía por objeto. Objeto del estudio de títulos
Objeto del estudio de títulos
El objeto general es comprobar que el actual dueño de un bien raíz pueda
El objeto general es comprobar que el actual dueño de un bien raíz pueda transferir válidamente transferir válidamente lala
propiedad plena de un
propiedad plena de un determinado bien.determinado bien. ¿Que se tendría que acreditar o
¿Que se tendría que acreditar o averiguar?averiguar?
-- Que la persona sea efectivamente el dueñoQue la persona sea efectivamente el dueño -- Que no exista ninguna limitación del bienQue no exista ninguna limitación del bien -- Que esté libre de alguna disputa jurídicaQue esté libre de alguna disputa jurídica -- Que su transferencia sea validaQue su transferencia sea valida
¿Qué se trata de
¿Qué se trata de evitar?evitar? -- Que exista evicciónQue exista evicción
-- Que 3 puedan interponer acciones que tengan por finalidad anular, resolver o reivindicar elQue 3 puedan interponer acciones que tengan por finalidad anular, resolver o reivindicar el bien objeto del acto
bien objeto del acto jurídicojurídico
-- Que la propiedad no este con limitaciones como Que la propiedad no este con limitaciones como usufructos, hipotecas, etc.usufructos, hipotecas, etc. -- Que no esté sujeto a prohibiciones ya sean Que no esté sujeto a prohibiciones ya sean legales, judiciales o convencionaleslegales, judiciales o convencionales -- Que el bien no esté sujeto a ningún tipo de expropiaciónQue el bien no esté sujeto a ningún tipo de expropiación
-- Que no existan deudas impagas vinculadas con el inmueble (gastos comunes, contribuciones,Que no existan deudas impagas vinculadas con el inmueble (gastos comunes, contribuciones, etc.)
etc.)
-- Si se trata de sitios que han sido objetos de subdivisiones, esas subdivisiones estén conforme aSi se trata de sitios que han sido objetos de subdivisiones, esas subdivisiones estén conforme a derecho.
-- También se También se trata trata de evitar de evitar que inmuebles que inmuebles que que sean urbanos sean urbanos o o rústicos cumplan rústicos cumplan con todas con todas laslas normativas legales reglamentarios y
normativas legales reglamentarios y municipalesmunicipales
-- Que la propiedad no tenga problemas registrales que se presentan de dos formas: en primerQue la propiedad no tenga problemas registrales que se presentan de dos formas: en primer lugar, porque
lugar, porque existe algún impedimento para que se pueda practicar la inscripción y en segundo lugar, aunexiste algún impedimento para que se pueda practicar la inscripción y en segundo lugar, aun cuando se pueda inscribir la propiedad no
cuando se pueda inscribir la propiedad no necesariamente se hace el dueño.necesariamente se hace el dueño.
¿Por qué es necesario en chile hacer
¿Por qué es necesario en chile hacer un estudio de títulos?un estudio de títulos?
Por no en todos los países se hacen estudios en títulos; la respuesta es que la inscripción en el Por no en todos los países se hacen estudios en títulos; la respuesta es que la inscripción en el conservador de bienes raíces
conservador de bienes raíces no acredita dominio.no acredita dominio.
La inscripción tiene
La inscripción tiene distintas finalidades:distintas finalidades:
-- Es la forma de hacer la tradición de derechos reales constituidos sobre bienes inmueblesEs la forma de hacer la tradición de derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles -- Tiene una finalidad Tiene una finalidad de publicidad pode publicidad por que mantiene la histor que mantiene la historia del bien raízria del bien raíz
-- La inspiración es requisito, prueba y La inspiración es requisito, prueba y garantía de posesión. En otras garantía de posesión. En otras palabras, acredita posesión,palabras, acredita posesión, señala quien es el poseedor pero no
señala quien es el poseedor pero no el dueño.el dueño. Andrés
Andrés bello bello no no obliga obliga a a realizar realizar la la inscripción, inscripción, lo lo que que Andrés Andrés bello bello quiso quiso es es establecer establecer sanciones sanciones aa personas que adquirían ciertos inmuebles.
personas que adquirían ciertos inmuebles.
La incorporación de los inmuebles al sistema registral fue lenta y por lo mismo, es que es necesario La incorporación de los inmuebles al sistema registral fue lenta y por lo mismo, es que es necesario hacer estudios de títulos por que la posesión no
hacer estudios de títulos por que la posesión no acredita dominio.acredita dominio. ¿Como se acredita el
¿Como se acredita el dominio?dominio?
Atreves de los modos de adquirir el dominio. En consec
Atreves de los modos de adquirir el dominio. En consecuencia hay que recurrir a los modos de adquiriruencia hay que recurrir a los modos de adquirir el dominio.
el dominio.
¿Modos originarios y derivativos? ¿Modos originarios y derivativos?
El modo originario es que se adquiere el dominio
El modo originario es que se adquiere el dominio con independencia de los derechos de su antecesor con independencia de los derechos de su antecesor . No quiere. No quiere
decir que no haya existido dueño. Mientras que los modos derivativos son aquellos que se
decir que no haya existido dueño. Mientras que los modos derivativos son aquellos que se adquieren conadquieren con dependencia de su
dependencia de su antecesor.antecesor. Problema
Problema : los modos derivativos son los que se utilizan en la práctica (tradición y sucesión por causa de: los modos derivativos son los que se utilizan en la práctica (tradición y sucesión por causa de
muerte). Por lo tanto, como se adquiere con los derechos de su antecesor, para saber qué derechos me muerte). Por lo tanto, como se adquiere con los derechos de su antecesor, para saber qué derechos me corresponde, tengo que recurrir al
corresponde, tengo que recurrir al infinito.infinito.
Pero en conclusión, hay que recurrir a los modos de recurrir originario: ocupación, accesión y Pero en conclusión, hay que recurrir a los modos de recurrir originario: ocupación, accesión y prescripción adquisitiva.
prescripción adquisitiva.
-- La ocupación no sirve por que se La ocupación no sirve por que se aplica solo a los bienes mueblesaplica solo a los bienes muebles
-- La accesión no es útil para averiguar quién es el dueño por que, siguiendo al aforismo, loLa accesión no es útil para averiguar quién es el dueño por que, siguiendo al aforismo, lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
accesorio sigue la suerte de lo principal.
-- La prescripción adquisitiva es, en definitiva, necesaria para probar el dominio. (sea ordinaria oLa prescripción adquisitiva es, en definitiva, necesaria para probar el dominio. (sea ordinaria o extraordinaria).
-- También se También se trata trata de evitar de evitar que inmuebles que inmuebles que que sean urbanos sean urbanos o o rústicos cumplan rústicos cumplan con todas con todas laslas normativas legales reglamentarios y
normativas legales reglamentarios y municipalesmunicipales
-- Que la propiedad no tenga problemas registrales que se presentan de dos formas: en primerQue la propiedad no tenga problemas registrales que se presentan de dos formas: en primer lugar, porque
lugar, porque existe algún impedimento para que se pueda practicar la inscripción y en segundo lugar, aunexiste algún impedimento para que se pueda practicar la inscripción y en segundo lugar, aun cuando se pueda inscribir la propiedad no
cuando se pueda inscribir la propiedad no necesariamente se hace el dueño.necesariamente se hace el dueño.
¿Por qué es necesario en chile hacer
¿Por qué es necesario en chile hacer un estudio de títulos?un estudio de títulos?
Por no en todos los países se hacen estudios en títulos; la respuesta es que la inscripción en el Por no en todos los países se hacen estudios en títulos; la respuesta es que la inscripción en el conservador de bienes raíces
conservador de bienes raíces no acredita dominio.no acredita dominio.
La inscripción tiene
La inscripción tiene distintas finalidades:distintas finalidades:
-- Es la forma de hacer la tradición de derechos reales constituidos sobre bienes inmueblesEs la forma de hacer la tradición de derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles -- Tiene una finalidad Tiene una finalidad de publicidad pode publicidad por que mantiene la histor que mantiene la historia del bien raízria del bien raíz
-- La inspiración es requisito, prueba y La inspiración es requisito, prueba y garantía de posesión. En otras garantía de posesión. En otras palabras, acredita posesión,palabras, acredita posesión, señala quien es el poseedor pero no
señala quien es el poseedor pero no el dueño.el dueño. Andrés
Andrés bello bello no no obliga obliga a a realizar realizar la la inscripción, inscripción, lo lo que que Andrés Andrés bello bello quiso quiso es es establecer establecer sanciones sanciones aa personas que adquirían ciertos inmuebles.
personas que adquirían ciertos inmuebles.
La incorporación de los inmuebles al sistema registral fue lenta y por lo mismo, es que es necesario La incorporación de los inmuebles al sistema registral fue lenta y por lo mismo, es que es necesario hacer estudios de títulos por que la posesión no
hacer estudios de títulos por que la posesión no acredita dominio.acredita dominio. ¿Como se acredita el
¿Como se acredita el dominio?dominio?
Atreves de los modos de adquirir el dominio. En consec
Atreves de los modos de adquirir el dominio. En consecuencia hay que recurrir a los modos de adquiriruencia hay que recurrir a los modos de adquirir el dominio.
el dominio.
¿Modos originarios y derivativos? ¿Modos originarios y derivativos?
El modo originario es que se adquiere el dominio
El modo originario es que se adquiere el dominio con independencia de los derechos de su antecesor con independencia de los derechos de su antecesor . No quiere. No quiere
decir que no haya existido dueño. Mientras que los modos derivativos son aquellos que se
decir que no haya existido dueño. Mientras que los modos derivativos son aquellos que se adquieren conadquieren con dependencia de su
dependencia de su antecesor.antecesor. Problema
Problema : los modos derivativos son los que se utilizan en la práctica (tradición y sucesión por causa de: los modos derivativos son los que se utilizan en la práctica (tradición y sucesión por causa de
muerte). Por lo tanto, como se adquiere con los derechos de su antecesor, para saber qué derechos me muerte). Por lo tanto, como se adquiere con los derechos de su antecesor, para saber qué derechos me corresponde, tengo que recurrir al
corresponde, tengo que recurrir al infinito.infinito.
Pero en conclusión, hay que recurrir a los modos de recurrir originario: ocupación, accesión y Pero en conclusión, hay que recurrir a los modos de recurrir originario: ocupación, accesión y prescripción adquisitiva.
prescripción adquisitiva.
-- La ocupación no sirve por que se La ocupación no sirve por que se aplica solo a los bienes mueblesaplica solo a los bienes muebles
-- La accesión no es útil para averiguar quién es el dueño por que, siguiendo al aforismo, loLa accesión no es útil para averiguar quién es el dueño por que, siguiendo al aforismo, lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
accesorio sigue la suerte de lo principal.
-- La prescripción adquisitiva es, en definitiva, necesaria para probar el dominio. (sea ordinaria oLa prescripción adquisitiva es, en definitiva, necesaria para probar el dominio. (sea ordinaria o extraordinaria).
*Puedo invocar los 5 años para acreditar que soy dueño? Si se puede pero es incierto o puede ser *Puedo invocar los 5 años para acreditar que soy dueño? Si se puede pero es incierto o puede ser incierto. El problema esta es porque hay algunas cosas que se pueden sanear en más tiempo. Lo incierto. El problema esta es porque hay algunas cosas que se pueden sanear en más tiempo. Lo que se recomienda es recurrir a los 10 años por que al cabo de estos años, se constituyen los que se recomienda es recurrir a los 10 años por que al cabo de estos años, se constituyen los derechos.
derechos.
El grado de certeza que dan
El grado de certeza que dan los estudios de títuloslos estudios de títulos
El saber cuál es el grado de certeza va a servir al abogado para saber hasta dónde llega la El saber cuál es el grado de certeza va a servir al abogado para saber hasta dónde llega la responsabilidad del el profesional que hace el
responsabilidad del el profesional que hace el estudio y cuales estudio y cuales son atribuibles.son atribuibles. Para saber el grado de
Para saber el grado de certeza es necesario saber los requisitos de existencia y valides del acto certeza es necesario saber los requisitos de existencia y valides del acto jurídicojurídico
Requsitos de existencia Requsitos de existencia
-- La voluntad no se puede asegurarLa voluntad no se puede asegurar
Entonces: ¿puedo asegurar en un estudio de títulos que la voluntad celebrada en el contrato que Entonces: ¿puedo asegurar en un estudio de títulos que la voluntad celebrada en el contrato que antecedió al anterior dueño, fue seria o real? ¿Puedo asegurar que hay una simulación? No, no se puede antecedió al anterior dueño, fue seria o real? ¿Puedo asegurar que hay una simulación? No, no se puede porque lo que voy a
porque lo que voy a aparecer leyendo que pedro le vendió a aparecer leyendo que pedro le vendió a juan, o que pedro le juan, o que pedro le vendió a tantas Lucas avendió a tantas Lucas a juan. ¿Puedo tener certeza que ese es
juan. ¿Puedo tener certeza que ese es el verdadero precio? No, no se el verdadero precio? No, no se puede.puede.
-- El objeto si se puede asegurar: porque el El objeto si se puede asegurar: porque el bien puede ser real, comerciable, etc.bien puede ser real, comerciable, etc.
-- La causa: ¿puedo dar certeza si es real? No. La simulación puede ser atacado por dos vías por laLa causa: ¿puedo dar certeza si es real? No. La simulación puede ser atacado por dos vías por la falta de consentimiento o falta de causa
falta de consentimiento o falta de causa
-- Respecto a las solemnidades: el cumplimiento o no cumplimiento si se puede acreditar.Respecto a las solemnidades: el cumplimiento o no cumplimiento si se puede acreditar.
Por lo tanto de los cuatro requisitos de existencia de los actos jurídicos, solo dos puedo acreditar como Por lo tanto de los cuatro requisitos de existencia de los actos jurídicos, solo dos puedo acreditar como verdadero; el objeto y l
verdadero; el objeto y las solemnidadesas solemnidades
Los requisitos de validez Los requisitos de validez
-- La voluntad no viciada: ¿puedo acreditar si el que está vendiendo incurrió en dolo, fuerza oLa voluntad no viciada: ¿puedo acreditar si el que está vendiendo incurrió en dolo, fuerza o error? No no puedo
error? No no puedo
-- En cuanto al objeto lícito: si se puede dar certeza. Por qué puedo acreditar que existen trabasEn cuanto al objeto lícito: si se puede dar certeza. Por qué puedo acreditar que existen trabas legales
legales
-- Respecto a la causa lícita: se presenta el mismo defecto que con la causa. Por qué no puedoRespecto a la causa lícita: se presenta el mismo defecto que con la causa. Por qué no puedo acreditar si la causa es
acreditar si la causa es lícita o ilícitalícita o ilícita
-- Respecto de la capacidad de las partes: el abogado debería también dar esta certeza lo que seRespecto de la capacidad de las partes: el abogado debería también dar esta certeza lo que se obtiene con
obtiene con documentos.documentos. ¿Puedo dar un 100% de certeza? ¿Puedo dar un 100% de certeza?
No, porque de los 8 requisitos, solo 4 puedo acreditar, Porque no se esta en condiciones para No, porque de los 8 requisitos, solo 4 puedo acreditar, Porque no se esta en condiciones para acreditarlo.
acreditarlo. 20/03/2012 20/03/2012
Casos que generan problemas de certeza
1- Una persona llamada pedro de soltero, tiene 2 hijos. Por cualquier razón, pedro deja de tener relaciones afectivas con los hijos. 15 años después, pedro se casa con maría y de ese matrimonio nacen 3 hijos los cuales viven con él y mayores de edad. Finalmente, pedro muere. (se tiene que hacer la posesión efectiva para que los herederos puedan disponer los bienes) ¿Qué de raro hay en esto?
Que existen 2 hijos anteriores. Se hace la posesión efectiva entre el cónyuge y 3 hijos, ellos aparecen como titulares con un reconocimiento administrativo judicial. En consecuencia, en un estudio de títulos existe una imposibilidad absoluta para probar lo contrario.
Luego aparecen estos hijos restantes que no habían sido incluidos. Mientras que el terreno se vende a una inmobiliaria ¿Cuál es la solución ahora cuando aparecen los 2 hijos restantes?
- Ampliación de la posesión efectiva ¿Cuándo se da esto? Dentro de 5 años desde que se realizo la posesión efectiva. Esto no serviría, ya que el inmueble ya fue vendido a la inmobiliaria. Y en segundo lugar, se necesitan ciertas autorizaciones de los herederos.
- Ejercer acción de petición de herencia. ¿contra quién se ejerce? Contra los herederos. Al ser el sujeto pasivo los herederos, en este caso se busca que se reconozca mi calidad de heredero. Para este problema, no sirve.
- Acción personal contra los herederos. Podría ser una solución pero como acción personal, tiene problemas. Ya que existe un problema jurídico de búsqueda de bienes, además se necesita el reconocimiento de la calidad de heredero.
- Cesion de derechos hereditarios: los herederos a quienes se le reconocieron su derecho, compren los derechos de otros. Sin embargo, se necesita consentimiento. No es factible
- Acción reivindicatoria contra los herederos: esta es la solución. Por qué los herederos van a
interponer de manera conjunta dos acciones que son: la acción de petición de herencia en contra de los herederos y la acción reivindicatoria contra el actual poseedor. En este caso, el 3 poseedor del inmueble es la inmobiliaria
¿Qué pasa con la inmobiliaria?
Este es el problema de certidumbre, cada vez que hay posesiones efectivas de promedio y no hayan pasado 5 años, va a existir incertidumbre. También puede
suceder que los herederos estén de mala fe y ahí tendrían que pasar 10 años
2- A un abogado se le encarga hacer un estudio de títulos respecto de un predio. Se recurre al CBR a solicitar todos los certificados y en ellos, aparece que la propiedad está vigente a nombre de la persona que pretende vender (juan).
Este caso está vinculado a la certeza de los registros. La pregunta es: de acuerdo al sistema registral chileno ¿cómo se sabe que una inscripción está vigente?
El sistema registral chileno, es de aquellos que se considera como de folio personal por que las inscripciones en el conservador, se van practicando a medida que se v an solicitando.
¿Cómo se sabe si está vigente o no? En nuestro sistema, en los márgenes se van señalando todos los gravámenes y transferencias que pueden afectar al inmueble (margen izquierdo). En el margen derecho, se anotan los gravámenes.
El sistema registral depende mucho de estas Subscripciones. Estas son las notas que señalan la vigencia de la inscripción.
el CBR de Santiago no tiene muchos problemas registrales. En regiones es más complejo porque son más chicos. Y los funcionaron no practican las subinscripciones o anotación marginal ¿qué pasa si no se hacen estas subinscripciones? Habría dos inscripciones aparentemente vigentes. La que no tenía anotación marginal y la nueva que cancelo jurídicamente la anterior. Este sistema, repudia dos inscripciones paralelas. Registralmente, aparecen dos inscripciones aparentemente vigentes, pero realmente hay una vigente que es la segunda. Esto se relaciona con el artículo 728 que dice que la posesión del inmueble se puede perder por la cancelación de inscripción. Son de dos tipos:
- Por la voluntad de las partes (resiliacion) - Por decreto judicial (resolución judicial)
- Por que se transfirió. Esta es la importante ya que la lectura del 728….. (cancelación virtual) Ahora aparecen dos verdades:
- La verdad registral: que es que existen dos inscripciones - Verdad jurídica.
3- Caso de responsabilidad del que hace el estudio de título..
Una persona (diego) compra el año 1980 una propiedad diciendo que es casado en sociedad conyugal. Luego el año 2012, diego quiere vender la propiedad y señala que su estado civil es el de viudo (o soltero cualquier estado civil sirve para resolver el problema).
Registralmente, la propiedad está a nombre de diego sin existir problemas. Pero jurídicamente, la propiedad no es de diego íntegramente. Porque si la adquirió la sociedad conyugal y al disolverse esta se genera una comunidad compuesto por la cónyuge de diego y diego.
Este es un problema porque registralmente aparece un solo dueño (diego) pero juridicialmente son dos los dueños.
¿Qué ocurre si vende la propiedad? Jurídicamente, solo transfirió su cuota. y con la otra cuota seria un poseedor no dueño (cuota de la cónyuge). La persona que comprar se expone a todos los problemas que anteriormente, es decir, acción reivindicatoria del cónyuge o sus herederos.
Otro problema se genera a partir de año 1999. La misma situación, pero la comunidad se genera por la muerte del marido ya que se disuelve la sociedad conyugal. En la comunidad son dueños los hijos y la cónyuge. El problema es que el marido transfirió la propiedad sin cumplir con el art. 688. La sanción es la del 696, es decir, queda como mero tenedor. En conclusión, en la mitad de la cuota que le vendió el marido queda como dueño. Pero con la cuota de la mujer, queda como mero tenedor.
¿Cómo se soluciona el problema de la mera tenencia? La manera de solucionar es la “reinscripción”, es decir, volver hacer la inscripción, cancelando otras.
22 – 03 – 2012
4- Caso de negligencia del estudiante de título en lo tocante a los regímenes patrimoniales
En este punto, muchas veces ocurre que una mujer soltera compra una casa y después contrae matrimonio en sociedad conyugal. Otra situación ocurre es que una mujer casada en sociedad conyugal, recibe una herencia donde hay bienes raíces. Luego en cualquiera de las dos situaciones quiere vender la casa.
El problema está en estrecha relación con tener claro patrimonios se forman al constituirse la sociedad conyugal y quien los administra.
- Primer caso: un bien adquirido de la mujer, adquirido de soltera. En este caso, los bienes adquiridos con anterioridad ingresa al patrimonio propio de la mujer.
Problema: el bien esta en el en patrimonio de la mujer, pero se quiere enajenar. ¿Cómo se hace? Con autorización del marido (art, 1740) y la forma de comparecencia es que tiene que el marido tiene que aparecer vendiendo autorizado por la mujer.
- La mujer estando en sociedad conyugal recibe una herencia: también sucede el mismo caso anterior, osea, ingresa al patrimonio propio y para disponer se requiere la autorización del marido. (la sanción seria la nulidad, pero es discutida si es absoluta o relativa).
Si al estudiante de títulos se le pasen estos detalles, es responsabilidad de el.
Antecedentes necesarios para un estudio de títulos
Existen ciertos antecedentes que son generales de los estudios de títulos, antecedentes que siempre se van a necesitar.
- En primer lugar, se requiere lascopias de las escrituras hasta el plazo de 10 años
- En segundo lugar, también se piden las inscripciones que se practicaron en virtud de estos títulos
también hasta el plazo de 10 años
- En tercer lugar, se pide una copia de la inscripción del actual dueño, llamada copia del certificado de
dominio vigente. En cuanto los plazos sugeridos, se recomienda un plazo breve entre los que se está revisando.
- En cuarto lugar, también se requiere un certificado de hipotecas y gravámenes y de prohibiciones e interdicciones de enajenar . Generalmente son de 30 años (para atrás)
- En quinto lugar, se requiere un certificado de no expropiación municipal y un certificado del SERVIU diciendo que la propiedad no está sujeta a expropiación .
- *En sexto lugar, se requiere un certificado de recepción final de las construcciones existentes en el inmueble .
Este documento pareciera que esta de mas pero es importante en las propiedades que son antiguas.
- En séptimo lugar, tratándose de propiedades que están sometidas al régimen de propiedad inmobiliaria, se requiere un certificado de la administración que acredite que el inmueble no tiene gastos comunes .
- En octavo lugar, se requiereel certificado que acredita la venta por piso y departamento o que la propiedad esta acogida al régimen de copropiedad inmobiliaria según sea el caso. (se dice de esta manera porque son
dos leyes distintas, la de piso y departamentos y la de copropiedad inmobiliaria.). estos certificados se solicitan en las direcciones de obras municipales y, por unas disposiciones legales, se agregan en las primeras ventas, unas referencias que encontró acogido el régimen. - En noveno lugar, se requiere un certificado emitido por la tesorería general de la republica que
acredite que la propiedad no tenga deudas de impuesto territorial. ¿Por qué será necesaria? Porque la notaria exige lo en el formulario 2890 sobre el pago de impuestos y el conservador también lo exige ya que puede pasar que si no se pagan las deudas, se puede ir a remate el inmueble.
Existen otros certificados especiales que deben ser solicitados:
- Los que dicen relación con subdivisiones y fusiones de predios urbanos. Tratándose de las subdivisiones de predios, es necesario la copia del plano de la subdivisión con constancia en el archivo en el conservador.
- En segundo lugar, la resolución municipal que autoriza la subdivisión.
- El certificado de urbanización ejecutada o garantizada. Esto es impuesto por la ley de general de urbanismo y construcciones.
- El certificado de asignación de roles. Que lo otorga el SII.
Si un sitio fue sujeto a una subdivisión se requieren todos los títulos de todos los inmuebles que dieron origen a ese predio. En segundo lugar, la autorización municipal que autorizo la fusión. En tercer lugar, la copia del plano de fusión con constancia en el archivo del conservador de bienes raíces. Y en cuarto lugar, el certificado de enumeración municipal del nuevo sitio.
Es más lógico que se hagan subdivisiones que fusiones. El fenómeno de la fusión es escaso y no tiene lógica juridica. Obedece a un ánimo de un dueño de varios predios a que tengan una sola denominación. No tiene lógica porque el dueño siempre es el mismo.
Tratándose de predios rústicos, se necesita un plano de la subdivisión debidamente aprobado por el servicio agrícola y ganadero y además archivado en CBR.
Puede ocurrir que estos predios rústicos pueden ser parte de la CORA. En este caso, para hacer un estudio se tiene que acreditar el pago de la deuda CORA. (Se piden en las notarías ya que el notario se hacer responsable en las transferencias de este tipo)
27 – 03 - 2012
El estado civil y su implicancia con el estudio de títulos.
¿Cuántos tipos de estado civil existen? Casado, soltero, viudo, divorciado. El art. 305 señala el separado judicialmente aunque es incorrecta. Es errónea porque sigue casado y no es un estado civil distinto. Si el estado civil distinto es el de divorciado o soltero.
¿Cómo se acreditan?
No existe un certificado de soltería. Nuestro registro civil no otorga un documento que declare un certificado de soltería. Habría que probar un hecho negativo (yo no estoy casado) y se prueba probando el hecho positivo contrario (que si estoy casado) mediante testigos que acrediten que estas personas no habían contraído matrimonio.
La verdad es que solo por testigos se pueden acreditar. El problema es que tienen poco valor (aunque no es muy verídica, es la única forma que se puede hacer)
- El estado de casado, por otro lado, se acredita con el respectivocertificado de matrimonio
- El estado de viudo se acredita con el certificado de matrimonio y además, se acompaña el certificado de defunción del cónyuge. Pero este viudo se pudo volver a casar ¿Qué pasa en este caso? Se deben acompañar dos testigos nuevamente para acreditar que este no contrajo matrimonio nuevamente.
- El estado de divorciado se tiene que acompañar el certificado del matrimonio con la anotación marginal de la sentencia de divorcio. Pero si este divorciado contrae matrimonio nuevamente, estaría en estado de casado, por lo tanto, se tienen que acompañar 2 testigos para acreditar este estado civil.
Las personas casadas
Las personas que están casadas, pueden estar en tres regímenes: sociedad conyugal, participación en los gananciales y separación de bienes.
Si la persona está casada ¿Cómo voy a saber si está casada en sociedad conyugal, participación en los gananciales y separación total de bienes? En primer lugar con el certificado de matrimonio, aparte de acreditar que están casados, sirve además para saber el régimen en que están casados ya sea expresa o tácitamente.
Por otro lado, Si están casados en separación de bienes o participación de bienes debe aparecer expresamente en el acto matrimonial que efectivamente se casaron por el r égimen elegido.
¿Qué ocurre si se optó por la sociedad conyugal y luego se optó por otro régimen? Tanto entre partes como de terceros, establece efectos desde que se inscribe la escritura pública (art. 1723). Esta es una de los pocos casos en que se surten efectos a la inscripción, la naturaleza jurídica de esta inscripción es una solemnidad. Si ni se cumple, no surtirá efectos. En treinta días corridos.
Por lo tanto acá va otra situación que hay que tener claridad porque cuando las personas han cambiado de régimen patrimonial, hay que tener dos precauciones: En primer lugar, nunca fiarse en acompañar la escritura pública de separación de bienes ya que más que la escritura pública, es más importante la inscripción.
En segundo lugar, hay que fijarse entre el plazo de la escritura y la fecha de la inscripción. Si han pasado de los 30 días, es como si nunca se hubiera hecho dicha separación de bienes o participación en los gananciales según sea el caso.
Hay otro tema importante, porque en la misma escritura se pudo hacer otro acto. Como por ejemplo, la liquidación de la sociedad conyugal. Una cosa es pactar el régimen de separación de bienes pero otra
cosa distinta es la situación jurídica de los bienes. Cualquiera sea la forma de terminación de la sociedad conyugal, hay un efecto propio de la sociedad conyugal es que esos bienes sociales al terminarse la sociedad, se produce una comunidad y por tanto se produce una dicotomía registral porque los bienes van a estar inscritos, por ejemplo, a nombre del marido pero en realidad son del marido y de la mujer
porque son bienes que están en una comunidad.
En cambio, cuando están casados en sociedad conyugal no aparece ninguna referencia.
Hay un problema más difícil de solucionar que es el matrimonio en el extranjero. ¿Qué problema generan?
En primer lugar, se plantea un problema mismo con la existencia del matrimonio. En segundo lugar, el régimen que se entiende. Y en tercer lugar, el problema de la extraterritorialidad
1- Problema mismo del matrimonio ¿se entiende que están casados en chile, habiéndose casado en el extranjero?: acá hay dos normas que están en colisión que son el art. 80 de la ley de matrimonio civil y el art. 4 y 8 de la ley del registro civil. El artículo 80 dice que el matrimonio celebrado en el extranjero produce los mismos efectos que el matrimonio celebrado en chile. Sin embargo, el artículo 4 y 8 de la ley del registro civil dice que se deberán inscribir los matrimonios celebrados en el extranjero. Por tanto para que surtan efectos propios del matrimonio, debe ser inscrito.
Si estas personas quieren inscribir el matrimonio en chile, deben hacerlo en la primera circunscripción de la comuna de Santiago y en ese caso, podrá optar por el régimen de sociedad conyugal o el régimen de participación en los gananciales ya que se entiende que, en este caso, están casados en separación de bienes.
Si este matrimonio no se inscribo, se produce una cosa muy curiosa porque si nosotros optamos por decir que en chile no tienen valor los matrimonios celebrados en el extranjero mientras no se inscriban, estaría dependiendo de un acto de voluntad de los contrayentes y no de la situación jurídica que exista realmente en que se considera o no un matrimonio.
Si la persona no ha inscrito el matrimonio el chile y dice que está casado, debe acompañar: - Certificado de matrimonio el país de origen
- Si es distinto al idioma al castellano, debe ser traducido.
- Debe ser legalizado y protocolizado en chile, es decir, se debe hacer un trámite a través del ministerio de RR.EE.
2- Problema en realacion con régimen en cual están casados: se entienden casados en separación de bienes.
3- Sin embargo se genera un 3° problema que dice relación con la extraterritorialidad de la ley chilena y este problema lo genero una sentencia del 31 de marzo del 2008
El caso es el siguiente: dos chilenos contrajeron matrimonio en el extranjero. Estos chilenos, habiendo estando avecindados en el extranjero y volvieron a chile, No inscribieron el matrimonio y pero
adquirieron inmuebles. Con posterioridad se separaron de hecho y una de las propiedades adquiridas por el hombre, las vendió.
Acá se produce el problema jurídico ¿Cuál es el régimen que se entienden casados? De la sola lectura del art. 135 inc. 2, se deduce que están en separación de bienes. Pero acá viene el problema: se alegó que según el art. 15 del C.C, que establece el sistema de extraterritorialidad: los derechos y obligaciones derivados de la relaciones de familias seguirán sujetos en los chilenos y sus parientes chilenos. Entonces se alegó que estas personas al ser los dos chilenos casados en el extranjero, en consecuencia, se tenían que entender casados en sociedad conyugal.
En el considerando 8 de la corte suprema hace alusión a chilenos casados en el extranjero y debe ser entendido que deben ser considerados casados en sociedad conyugal. Y en el considerando noveno, señala que de no ser interpretado de esta manera, se enteraría como un fraude a la ley.
Por lo tanto, la enajenación que se hizo por el marido, sin contar con la autorización de la mujer, es nula de nulidad relativa porque falta la autorización de la mujer
03 – 04 – 2012
Comparecencia del Cónyuge (aun cuando no estén casados en sociedad conyugal) Situación de la declaración de un bien familiar.
Los bienes familiares están tratados en los art. 141 y siguientes. ¿Cuál es el problema genera la redacción que generan estos artículos? El problema mayor se encuentra reflejado en inc 3 del art. 141 del C.C. el problema que se genera es que “solamente la interposición de la demanda, se declara como familiar un inmueble provisoriamente”. A esto se le dan dos interpretaciones.
- La sola interposición de la demanda no es suficiente en derecho para producir efectos. Se requiere la notificación (pareciera la más correcta)
- Hernán Corral, siguiendo un criterio textual, dice que la sola interposición de la demanda es suficiente. (que desde la perspectiva del estudio de título es la correcta)
En consecuencia la comparecencia tiene por finalidad:
- Que la persona señale que no ha interpuesto demanda.
- Que si ha interpuesto la demanda, que con su comparecencia autoriza el acto jurídico que se está celebrando.
*con esto se evita un problema que podría acarrear la nulidad del contrato. Consideraciones en cuanto al precio (en la compraventa)
1° situación: la cláusula al contado
Esta cláusula se puede conocer o manifestar de dos maneras: - “ El precio de la compraventa es que se paga de contado”
A) Con la suma que se paga de tal forma al contado B) En cuota
¿Qué hay de raro en la primera clausula? Se ha interpretado jurisprudencialmente que “la expresión de contado significa con dinero constante y no lleva en si el concepto de haberse recibido”. Otra sentencia dice que significa “al instante”. Sin embargo hay un defecto porque no hay certeza de que el dinero haya sido recibido, por tanto no se extingue la obligación del comprador, por esta razón es que hay que agregarle una frase: “que el comprador en este acto entrega al vendedor que declara recibirlos a su entera satisfacción”
Solamente si la escritura de compraventa tiene estas expresiones, no habría inconveniente. Pero si solo dice de contado, podría ser objetada la escritura
Para sanear esta problema se tendría que suscribir una escritura de cancelación que la suscribe el vendedor declarando que recibió el precio a su entra satisfacción.
2° Problema en cuanto al predio: en relación al saldo de precio (segunda clausula)
Cuando en una compraventa se dice que “la suma de XXX dinero se pagara en 10 cuotas sucesivas de XXX
dinero, el primer día hábil de cada mes siendo la primera fecha XXX día”
El problema que se suscita es que hay incertidumbre si se pagaron las cuotas o no
¿Qué pasa acá con el estudio de títulos? una declaración como esta (que es común en las escrituras), no da certeza que estas cuotas han sido pagadas. Muy por el contrario, lo que se observa en estas escrituras es que existen obligaciones pendientes. Por lo tanto, al existir obligaciones pendientes, no se puede dar un análisis conforme a derecho. Acá entonces se deriva la siguiente consecuencia: como es un contrato de C/V, al ser un contrato bilateral, está envuelta la condición resolutoria tacita. Por lo tanto, si existen obligaciones pendientes, se puede resolver el contrato y, además, pedir indemnización de perjuicios. ¿Pero qué pasa si a mí me notifican de acción reivindicatoria después de comprar el inmueble con estas obligaciones pendientes o después que se quiera resolver el contrato estando estas obligaciones pendientes? ¿Procede la acción reivindicatoria en contra del 3 que adquiere? ¿Cuál es el fundamento? La solución está en el artículo 1491. Lo que interesa es la última frase ya que una cosa que está sujeta a una condición resolutoria (de cualquier tipo) y pasa a manos de un 3, es decir, el vendedor le vende a otro y este le debe dinero sin embargo este vendió de nuevo. ¿Puede el tercero verse afectado? En este caso, la condición debe constar en el titulo respectivo. Entonces ¿Cuándo procederá la acción? Cuando la condición consta en el titulo respectivo inscrito u otorgado por escritura pública. Es por esa razón, que hay que leer el título, no solo la inscripción. Basta que la propiedad esté inscrita, ya que la condición constaba en el título que motivo la inscripción, es suficiente para que entre en la lógica del art. 1491. Nuevamente para sanea este problema, se debe hacer una escritura de cancelación diciendo que el precio fue íntegramente pagado.
3°problema vinculado al pago de precio: “si se puede contradecir la declaración de haberse pagado el precio”
En una escritura dice que “el precio de la presente compraventa es la suma de XXX que se paga de contado en dinero efectivo y que el vendedor declara recibir a su entera satisfacción .”.
¿Se puede contradecir esta declaración?
Caso: Una persona le vende a un amigo una casa. Cuando redactan la escritura, le dice que a fin de mes le paga la plata y dice que se paga de contado y en tres meses más que le pagara en 3 más. Pero más tarde, la persona no le paga. En ese intervalo, se lo vendió a un 3° ¿Qué pasa en este caso? ¿Qué pasa con el 3°?
El amigo pide la resolución del contrato por el no pago del precio y demostrara que no pago lo restante y accionara de reivindicación ¿sin embargo que pasa con el 3°?
Una correcta interpretación de este problema habría que hacerlo de dos perspectivas:
- su alcance a tercero (el que compra pensando que el precio estaba pagado): se aplica el artículo 1876. Por lo tanto esto es un típico artículo que protege a los terceros adquirentes. El artículo 1876 dice: “la resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra 3° poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y 1491.
Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y solo en virtud de esta prueba habrá acción contra terc eros poseedores”
Esta norma protege a 3° adquirentes
- respecto o entre partes: ¿se podrían disputar que el precio no fue pagado? Acá hay dos opiniones distintas:
- Arturo Alessandri señala que produce plenos efectos tanto entre partes como respecto de terceros porque la ley no distingue, no sería lícito al intérprete distinguir. Además le da un sentido a la expresión “alguna”. Según Alessandri, esta expresión quiere decir que rechaza aun la propia confesión del comprador.
- Ramón Meza Barros da los siguientes argumentos. En primer lugar, porque a la luz de los artículos 1875 y 1876, el primero de ellos se refiriere a las partes. Mientras que el segundo artículo se refiere a los 3°. En segundo lugar, la disposición se puede justificar como protección a terceros pero no ante una colisión entre las mismas partes y en tercer lugar, se llegaría a un absurdo una interpretación contaría, por que no se admitiría para desvirtuar una aseveración, nisiquiera la confesión de comprador
La jurisprudencia se inclina abiertamente por la primera posición 4° problema. El precio que el precio ha sido pagado con documentos.
“el precio de la presente compraventa es la suma de XXX que se paga de contado con un cheque de XXX del banco de
chile serie XXX, cuenta corriente XXX y que el vendedor declara recibir a su entera satisfacción”
Cuando se paga con un cheque no se da certeza de que se pagó efectivamente porque se puede tratar de que se trate de un cheque sin fondo o una falsificación. En este caso, hay que objetarlo.
¿Cómo se sanea esta situación? Escritura de cancelación El título de crédito que es más verídico es el vale vista 10 – 04 - 2012
Venta de varios predios a un precio único
Tiene lugar cuando se venden dos o más predios. Por ejemplo una persona es dueño del lote 1, del lote 2 y lote 3 y en la compra venta vende el lote 1,2 y 3 y establece un precio único para estos tres predios. ¿Se podría hacer una consideración respecto de esto? El problema que se genera es que uno de los requisitos del precio es que tiene que ser determinado o determinable. Cuando uno le da valor al precio es en los casos practico.
Lo que ocurre cuando se establece un precio único para la venta de 2 o más inmuebles, nos señala cual es el precio que tiene cada uno de ellos. Por lo tanto, hay una contradicción con la indeterminación, pero además trae un problema mayor que dice relación con dos consecuencias jurídicas:
- ¿Qué pasa si existe cumplimiento parcial de la obligación? Ósea si se paga solo una parte del precio. ¿Qué pasa si vendo tres cosas y pago la mitad de precio? No se sabría que está pagando. - Puede haber un problema de lesión enorme. Por qué a no saber a cuál es el precio que se está
vendiendo cada uno de ellos, daría la cabida para la acción rescisoria.
Hoy en día, según la jurisprudencia, se acaba de reiterar esta lógica que cuando se venden dos o más predios a un precio único, la compraventa adolece un vicio de nulidad absoluta al carecer de un precio determinado.
En este caso, el conservador teniendo esta lógica rechaza la escritura, no la inscribe. Además se puede plantear que la compraventa es nula de nulidad absoluta.
Datos: La recomendación es que en una misma escritura:
- Establecer un precio determinado para cada uno de los bienes.
- Establecer cuando son pagos sucesivos, cual es el pago que se imputara primero y a cual se pagara con posteridad.
¿Qué pasa si la persona ha pagado parcialmente? ¿Se tendrá que resolverá la compraventa entera? No, resuelve la compraventa respecto de aquellos pagos que no se han realizado.
¿Cómo tratamos de solucionar una obligación que aparezca como pendiente en una compraventa y sin embargo, se pueda dar lugar igualmente a la compraventa?
Imagínenos el caso de que una persona pago con un cheque o también se aplica a una persona que paga en diversas cuotas. Cuando se paga con cheque, no existe ninguna certeza porque puede que no existan fondos.
Entonces ¿Cuándo, a pesar de que exista la obligación pendiente, igualmente se pueda celebrar una compraventa sin correr esos riesgos? Hay dos formas
- Por una novación por cambio de causa. Que se señale que el saldo del precio que quedo
adeudándose, se adeudaría por concepto de mutuo (por ejemplo). ¿Por qué podría interesar el cambio de precio por un cambio de mutuo? Los mutuos se pueden cobrar intereses.
- La renuncia a la acción resolutoria: se puede renunciar porque la compraventa es un
contrato bilateral, por tanto va envuelta la condición resolutoria tacita. Esta es un elemento de la naturaleza del acto jurídico, por lo tanto, al ser elemento de la naturaleza, Las partes pueden alterar sus efectos. Por lo tanto la condición resolutoria da dos acciones principales y accesorias. las principales son el complemento forzado o la resolución y en ambos casos, interponer la acción de indemnización de perjuicios que en este caso es la accesoria. Por lo tanto en este orden de ideas, se entiende que se puede renunciar a una de estas acciones, porque si se renuncia a la acción resolutoria, existe una acción potente que es la acción para la exigir el cumplimiento forzado y además solicitar la indemnización de perjuicio. No condonar o sin posibilidad después de cobrarlo, acá se renuncia a la acción resolutoria, a renunciar a la posibilidad dejar sin efecto el contrato pero no la posibilidad de exigir el cumplimento forzado de esa obligación.
Proyección de la acción resolutoria cuando se renuncia
¿Qué pasa cuando se renuncia? ¿Qué pasa si un tercero adquiere este bien donde la compraventa primitiva se había renunciado a la acción resolutoria? Ejemplo: A le vende a B donde B le queda adeudando a A una cierta suma de dinero, sin embrago se establece que A renuncia a la condición resolutoria. Luego B le vende a C la propiedad y C la compra
¿Qué consecuencias jurídicas trae la renuncia a la acción resolutoria? Solo tienen la posibilidad de exigir el cumplimento forzado a A. y C no quedaría perjudicado.
Explicación: El vendedor A habría renunciado a la acción resolutoria y por tanto no tendría acción resolutoria para reivindicar el bien que está en poder de C.
Dato: Cuando se renuncia a la acción resolutoria puede hacerse en la misma escritura o en una escritura aparte.
Problemas en las escrituras en las cláusulas de no enajenar
Las cláusulas de no enajenar se subinscriben en el registro de prohibiciones:
- Legales: son aquellas que la ley prohíbe. por ejemplo, todas las viviendas con subsidios (DS 44 de 1988). Otros casos son ciertos tipos de propiedades que están sujetos a regímenes especiales. En primer lugar, sitios que se encuentran en zonas fronterizas. En segundo lugar, la propiedad indígena
- Judiciales: son aquellas que han sido establecidas por el juez y que se vinculan con el art. 1464 N°3 y N° 4
- Convencionales: aquellas cláusulas de no enajenar que se establecen en el contrato de compraventa. Estas cláusulas imponen obligaciones de hacer
¿Qué pasa si se incumple una prohibición de no enajenar? ¿Qué sanción tiene? Hay una discusión Se llega a una solución intermedia. Las cláusulas de no enajenar valen cuando cumplen dos requisitos:
- Debe existir un plazo. (no pueden ser eternas)
- Que la causa por la cual se establece esta prohibición sea jurídicamente protegible. Tiene que ser una causa jurídica. (por ejemplo cuando hay saldos de precio)
Yo le vendo una casa a una persona pero este, no la puede vender hasta que no me page el precio en su integridad. (En virtud de la cláusula)
¿Qué sanción hay?
Para contextualizar este problema, las obligaciones convencionales de no enajenar imponen obligaciones de no hacer. Al ser una obligación de no hacer, cuando se incumplen, la sanción está en el artículo 1555. Este artículo dice que siempre, cualquiera sea la solución, va a acarrear indemnización de perjuicios.
* por lo tanto la gran sanción es la indemnización de perjuicios
Otra consideración: en virtud de problema anterior. Se incumple lo pactado. ¿Qué ocurre cuando existe incumpliendo de lo pactado? Se puede pedir la resolución del contrato y por tanto operan todos los efectos de la condición resolutoria tacita.
Por lo tanto, cuando hay una clausula convencional de no enajenar, eventualmente, el 3° que compra también puede verse afectado. Si en la misma escritura de compraventa (el titulo) constaba la prohibición de no enajenar. Por el hecho de que se establece una obligación que no se cumple y el contratante que cumplió, puede pedir el cumplimiento forzado y pedir la resolución. (Si pide la resolución opera la acción reivindicatoria frente al tercero y además con indemnización de perjuicios) Esta posibilidad de pedir la resolución tendrá efecto cuando uno de los contratantes que le vende a otro y se quedan adeudando saldos de precio y se establece una cláusula de no enajenar.
*Situación jurídica distinta sucede en el caso de los mutuos hipotecarios (el banco presta dinero para la adquisición de un inmuebles). En este caso lo que ocurre es que concurren 3 personas (el vendedor, comprador y el que presta el dinero) por lo tanto, el vendedor se da por pagado por que le paga el banco, el comprador adquiere la propiedad pero en esa misma escritura se establece una hipoteca en favor del banco.
En esta escritura se celebran 3 contratos distintos: compraventa, el mutuo y una hipoteca.
¿Cuál es la fórmula ocupan los bancos? Mientras no le terminan de pagar, el comprador no podrá enajenar en virtud de la cláusula de no enajenar (cláusula de prohibición). Hasta que no le paguen íntegramente la propiedad.
Reflexiones
- Si la parte igualmente vendiera ¿el banco podría pedir la resolución del contrato? No podría el banco por que el contrato de hipoteca que existe entre el banco y entre el que pedio el crédito, no es la compraventa misma, el banco no es parte contratante para pedir la resolución. Es por eso que los bancos incluyen en los mutuos hipotecarios una cláusula de aceleración. Que en caso que incumpla, se produce el aceleramiento de la deuda y por tanto se puede exigir la totalidad. Ahora viene todo lo lógico, si la persona enajena el banco podrá exigir la totalidad del crédito. Si lo exige, se lo exigirá al que contrato con el (la parte debe 20 millones y no los tiene, el banco se pagara el crédito con el inmueble)
*el tercero se vería afectado. 17 – 04 - 2012
¿Cuál es la actitud que debe asumir el CBR cuando se enajena un bien que está sujeto a una prohibición de convencional no enajenar?
Es muy común que frente a esto el conservador no inscriba porque el conservador, en gran medida, va a simplemente tomar como cierto la cláusula de no enajenar. Sin embargo, que las facultades que tiene el conservador para no inscribir son más estrictas de lo que parece.
Acá existe un principio de legalidad los órganos pueden hacer todo lo que están autorizados a hacer. El conservador tiene una naturaleza hibrida.
(Esto grabado a fuego) ¿Dónde están las facultades del conservador para no inscribir? Art. 13 y 14 del reglamento del conservador de bienes raíces. En específico el art. 13 aparece lo que se puede o no se puede inscribir.
Art. 13: El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el
aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción.
Este artículo establece que la regla general es que el conservador tiene que inscribir (no se puede rehusar a inscribir), salvo que la inscripción sea en algún sentido sea legalmente inadmisible. Sin embargo el reglamento comienza dar casos:
- Cuando no consta en papel competente - Cuando la cosa no es inmueble
- Cuando no contiene las designaciones del articulo 58 - Cuando no contiene las designaciones legales
- Cuando existe un vicio de nulidad visible en el titulo
Si uno analiza todos los casos, no hay ningún caso que permita al conservador de bienes raíces negarse a inscribir. Un estudio detallado de este asunto permite concluir que no hay ninguna razón jurídica para que el conservador se niegue a inscribir cuando se infringe una cláusula de no enajenar convencional, ósea, al conservador legalmente hablando le corresponde inscribir. En primer lugar, porque las únicas
causales para no inscribir están en el art. 13 del reglamento y que sea legalmente inadmisible, es decir., se traduciría en el incurrimiento de una obligación convencional. En segundo lugar, el CBR no es el llamado a proteger los intereses privados de los contratantes.
En la práctica ocurre, que el CBR de san miguel es muy proclive a rechazar las inscripciones cuando se infringen cláusulas convencionales de no enajenar. Sin embargo ¿Qué ocurre en este caso cuando se niega a inscribir cuando sé que tengo la verdad? La solución está en el art. 18, 19 y 20.
Art. 18. La parte perjudicada con la negativa del Conservador, ocurrirá al juez de primera instancia del departamento, quien en vista de esta solicitud y de los motivos expuestos por el Conservador, resolverá por escrito y sin más trámite lo que corresponda.
Art. 19. Si manda el juez hacer la inscripción, el Conservador hará mención en ella del decreto en que le hubiere ordenado.
Art. 20. El decreto en que se niegue lugar a la inscripción es apelable en la forma ordinaria.
Por lo tanto, es un juicio de jurisdicción voluntaria ante el juez del lugar donde esté ubicado el inmueble por medio de una demanda donde se exponen todos los fundamentos de hechos y de derecho de porque se está pidiendo la inscripción y por qué, a juicio de uno, es improcedente la no inscripción del conservador
Una vez que se admite a tramitación, el juez emite un oficio al CBR para que este informe sobre ese problema. Con este oficio del conservador, el juez resuelve.
Si se le da la razón al solicitante, el conservador está obligado a inscribir. En cambio si el tribunal de primera instancia, le encuentra la razón al conservador, el solicitante está facultado para interponer el recurso de apelación.
Otro problema
Clausula se faculta al portador: “se faculta al portador de copia autorizada para realizar las inscripciones, subinscripciones y anotaciones marginales que en derecho corresponda ante el conservador de bienes raíces respectivo” (siempre será la última clausula)
¿Esta cláusula tiene algún sentido? El sustento legal esta cláusula en los artículos 60, 61 y 78 del reglamento del conservador de bienes raíces. Si no está cláusula tiene que ir tanto como el tradente como el adquirente a firmar el registro, o sea, en otros términos el CBR no le va a autorizar inscribir si no va esta cláusula. A menos que fuera tanto el que está haciendo la tradición y el adquirente a firmar. *es engorroso.
Esta cláusula trae muchos más problemas jurídicos. El primer problema dice relación en el siguiente caso: una persona vende a otro un inmueble. Lo hace por escritura pública, pero el comprador por cualquier motivo, no lo inscribe inmediatamente sino lo que hace es esperar un largo tiempo ya sea por negligencia o por otra causa y después inscribe. El problema que se suscita es que al momento de inscribir, el tradente había muerto.
¿Es válido todo esto? Este problema se soluciona en varios sentidos: hay que analizar los distintos tipos de naturaleza jurídica que se le puede atribuir a la cláusula al portador.
La naturaleza jurídica de la cláusula se faculta al portador es un mandato (así también lo entendía Alessandri). Si es así, el mandato se extingue con la muerte del mandante.
Luego la jurisprudencia en el año 2003, sin desnaturalizar esta cláusula, no se extingue por la muerte del mandante y asila este fundamento en las normas del mandato en el artículo 2169.
Sin embargo, Daniel Péñailillo señala que esto no sería un mandato, sino una oferta de mandato y que se perfeccionaría cuando la persona que acepta actuar como mandatario, solicita la inscripción.
Existe una tercera posición que está primando. No puede ser considerado como mandato porque es un contrato instuito personae. De aquí nace una última naturaleza jurídica que es un acto de apoderamiento. Así también lo plantea la doctrina alemana, por el hecho de que se haya declarado esta voluntad, la persona no se puede retractar ya que ha tomado una vida independiente esta declaración.
Esta debería ser la mejor solución porque ya sea considerado un mandato, o una oferta de mandato, tiene el defecto que se extingue por la muerte del mandate y además el mandato se extingue por incapacidades y incluso por la revocación del mandato. (Corte de apelaciones de concepción acepta la teoría de acto de apoderamiento.)
En la práctica, para no tener problemas en la muerte o en la revocación de esto, se agrega la siguiente frase: “el poder otorgado es desde luego irrevocable y se extiende aun cuando una o todas las partes que lo han otorgado hayan fallecido”
El conservador se puede negar a inscribir en virtud de esta cláusula? No tiene la facultad, ya que las únicas casuales están en el art. 13 del conservador de bienes raíces.
Otro problema que dice relación en estudio de títulos cuando existe mucha diferencia de tiempo entre la celebración del título y la inscripción del conservador de bienes raíces.
¿Hay que preguntarse por qué no inscribo antes? Puede ocurrir que la compraventa se celebró durante un embargo y por esa razón no se pudo practicar la inscripción. En este caso el conservador no inscribirá porque existe un embargo y está protegido por el art. 1464 n°3 (objeto ilícito en la enajenación en las cosas embargadas por decreto judicial). Ahora el tema practico es que se celebró el contrato de C/V cuando el bien esta embargado, nos vamos encontrar frente al folclórico caso que se plantea en acto jurídico, es decir, el problema del art. 1464 ¿hay objeto ilícito en la venta de las cosas enunciadas en el art. 1464?
- No porque la sola venta como es título. se distingue del modo por lo tanto no habría objeto ilícito
- Otra dice que había que vincular 2 artículos, 1810 con el 1464 y bajo esa lógica, en la sola venta si habría objeto ilícito (esta es la tesis que sigue la jurisprudencia)
- Habría que distinguir el 1° del 2° y el 3 del 4° del artículo 1464. ¿Cómo se soluciona este caso?
1- Solicitando un certificado al conservador de bienes raíces señalando expresamente que el día que se celebró el titulo,8 no existía embargo que recayera sobre ese inmueble.
2- Se podría plantear de que ya ha prescrito cualquier tipo de acción de nulidad. El plazo seria de 10 años contados desde que se tomó posesión.
19- 04 – 2012 (me falta esta grabación)
Enajenación de bienes de personas sujetos a regímenes especiales Se distinguen 3 casos
- Hijos de familia
- Personas sujetos a guardas
- Personas que están casados en sociedad conyugal Hijos de familia
Son aquellos que están sujetos a patria potestad, es decir, no se han emancipado.
Muchas veces ocurre que estas personas son dueños de bienes ¿Cómo se verifica que han obtenido bienes? por herencia.
Puede suceder que tengan un peculio profesional. ¿Qué ocurre en estas circunstancias?
Los papas del menor quieren vender una propiedad que es recibida por herencia. ¿Qué se tendría que hacer? Hay una norma que exige la autorización, aun cuando sean los padres. Esta norma es el artículo 254.
Este artículo exige que no se pueden enajenar sin autorización judicial y con conocimiento de causa. El problema que se presenta es el siguiente: el hijo es dueño del 30% de la propiedad. En este caso, aunque sea un porcentaje, se aplica esta norma.
En segundo lugar ¿Quién será el tribunal competente? El juez de familia por que el art. 8 de los tribunales que crea los tribunales de familia
Este menor ¿Cómo actúa? Hay que distinguir si son menores adultos o si son impúberes - Impúberes: solo pueden actuar bajo su representante legal
- Menos adultos: actuaran de dos maneras. Derechamente bajo sus representantes legales o actuar ellos bajo autorización de sus representantes legales
¿es necesario que se haga por medio de subasta pública la venta?. No, no es necesario porque la ley no lo exige. Estos casos son de aplicación restrictiva.
Caso: se da la autorización ¿Cuánto dura esta autorización? Art. 891 CPC. El acto en el cual se está autorizando se tiene que establecer un plazo de 6 meses.
¿Qué ocurre si el acto jurídico definitivo, se celebra con posterioridad? Seria nulo de nulidad relativa por ser esta una formalidad habilitante..
3- Que los deslindes y la singularización del inmueble coincidan entre la autorización y el contrato que se está celebrando
4- La sentencia judicial que autoriza debe ser insertada en la escritura. 2- Respecto de personas que están sujetas a guardas (pupilos)
¿Quiénes son pupilos? Art 338. En este artículo queda claro que son aquellas personas que no pueden administrar sus bienes por si solos y por tanto, necesitan a unas personas que los administren. La condición sinequanon es que no estén sujetos a patria potestad.
El código hace una diferencia en relación al estatuto jurídico que regula a los hijos de familia a los que están sujetos a tutelas y curadurías. Los que están sujetos a guardas, en relación a la enajenación de sus bienes, están sujetos a los art. 393 y 394
Requisitos para disponer un bien raíz de un pupilo
- Tiene que existir un decreto judicial (resolución judicial que autorice esta enajenación) - Que intervenga el tutor o curador
- Que la autorización judicial sea otorgada cuando exista utilidad o necesidad manifiesta - Publica subasta.
La gran diferencia entre un pupilo y un hijo de familia es la pública subasta del bien y la necesidad manifiesta. La jurisprudencia ha señalado que esta necesidad manifiesta sea para el pupilo, no derivada de intereses económicos.
Si se necesita pública subasta, se aplican las disipaciones del CPC, en específico art. 658 y 892.
¿Qué ocurriría su un terreno tiene competencia en tres jurisdicciones distintas? En relación con las inscripciones, se debe inscribir en los tres conservadores. Y en cuanto a las publicaciones, se debe hacer en todos los territorios jurisdiccionales.
El pupilo puede actuar de dos formas:
- Si son absolutamente incapaces: bajo su representante legal
- Si son relativamente incapaz: bajo su representante legal o con la autorización de su representante legal
Precisiones
¿Quién debe comparecer en este caso? Aquí solo comparecen como representantes legales los tutores o curadores porque ellos son los representantes legales para estos efectos.
1- Nuevamente que el contrato se celebre mientras la autorización judicial este vigente 2- Que se haya respetado el precio mínimo fijado por el juez
3- Que los deslindes y la singularización de la propiedad coincida entre la autorización y el contrato que se está celebrando.
¿Qué pasa si el juez aparece vendiendo? La nulidad absoluta
Personas casadas en régimen casadas a sociedad conyugal
Patrimonio social: son aquellos cuyo título se haya celebrado durante el matrimonio, cuyo título de adquisidor sea oneroso. La única manera con que sean válidos, es con la autorización del marido.
¿Cómo tiene que ser esta autorización? Antes de la celebración o al momento de la celebración del contrato de esto trata el artículo 1746.
La aurotrizacion debe cumplir con las mismas solemnidades que se están celebrando Dos maneras para comparecer.
1- Es que en la comparecencia que se señale a la mujer que concurre autorizando
2- Que en una clausula de compraventa se señala los datos de la mujer que señala a la mujer autorizando
3- Firmando la mujer.
Además esta autorización se puede hacer mediante mandatario quien debe concurrir a celebrar el acto mismo pero este mandato debe constar por escritura pública. Además, se trata de un mandato especia por que se otorga especialmente para esa gestión y facultándolo para ello.
Puede incurrir que la mujer no autoriza la autorización. 24 – 04 – 2012
Comparecencia
En la comparecencia, aparece vendiendo el marido, cuando es un patrimonio social. La mujer solo aparece compareciendo.
¿Qué ocurre si el marido comparece sin autorización de la mujer? Nulo de nulidad relativa por ser una formalidad habilitante.
Yo analizo una escritura donde se pretende comprar una propiedad y en esta propiedad que se pretende comprar, la persona estaba casada en sociedad conyugal y la mujer no comparece, solo compareció le marido, sin la autorización de la mujer ¿Se debe reparar el titulo? A casado en sociedad conyugal vende un inmueble a B sin autorización y B q quiere venderlo a C y no existe la autorización ¿Qué pasa acá? ¿se autoriza o no la compra? No siempre voy a tener que objetarla, no va a ser causal para objetarla y la principal razón a que haya transcurrido el plazo de prescripción. Ahora. ¿Cuál es ese plazo?
En este caso se aplica una norma especial que es el artículo 1757. Establece un plazo de 4 años que se cuenta desde la disolución de la sociedad conyugal. Para poder entablar la acción de nulidad.
Otro tema que presenta interés en este punto dice relación: ¿Qué ocurre cuando los bienes son propios de la mujer? el patrimonio propio lo administra el marido. Pero cuando se tiene que redactar una escritura en la cual el bien propio de la mujer se enajena ¿Cómo tiene que hacerse la escritura? En primer lugar, se tiene que singularizar el bien y señalar que es propio de la mujer. Pero para el caso concreto que forma parte del patrimonio propio de la mujer ¿Cómo se tiene que hacer la comparecencia? En este caso lo que hay que hacer es que tiene que comparecer, aunque sea un bien propio de la mujer, vendiendo es siempre el marido, autorizado por la mujer.
En base a esto, hay que preguntarse que ocurre si un bien que, es del patrimonio propio de la mujer, lo enajena la mujer sin comparecencia del marido.
La solución a este problema está en el artículo 1754 (relativo a la administración de los bienes propios de la mujer). En el último inciso (donde se señala la sanción) es donde se hace la discusión. La corte suprema con el respaldo de Ramón Domínguez, sostienen que la sanción seria la nulidad absoluta por el hecho de que el inciso final de este artículo es una norma prohibitiva.
Por otro lado, Pablo Rodríguez se inclina por pensar de que no sería una norma prohibitiva y sino una norma imperativa de requisito.
Por lo tanto siempre hay que inclinarse por la nulidad absoluta para irse a la segura y Solo se podrá adquirir si han transcurrido más de 10 años desde la celebración del contrato respectivo.
¿Qué pasa si la mujer no quiere enajenar el bien?
Tratándose del patrimonio social (de los bienes inmuebles que conforman el patrimonio social), si se puede recurrir al juez para pedir la autorización. Si se trata de un patrimonio propio de la mujer, no se puede. La explicación para no dar la autorización es simple. La mujer es la dueña de ese bien.
Hay otro momento donde se puede dar la autorización: en las capitulaciones matrimoniales. En este caso, trata el art. 1721 del C.C. dependiendo de quién celebra las capitulaciones:
- Si son todos capaces (adquirida a los 18 años ), puede darse la autorización en las capitulaciones matrimoniales
- Si son menores de edad, será necesario, primero, que concurran las personas necesarias para dar consentimiento al matrimonio. Y en segundo lugar, que se de autorización judicial si se trata de enajenar bienes raíces.
Como son capitulaciones matrimoniales celebrados antes del matrimonio deben cumplir con los requisitos propios de las escrituras públicas y además se tiene que inscribir dentro de 30 días desde la celebración del matrimonio.
¿Qué pasa si no se subscribe la capitulación? Es nulo de nulidad absoluta.
Los bienes del patrimonio propio o social ¿es necesario hacerlo por pública subasta? No es necesario Patrimonio reservado de la mujer casada
Daniela trabaja pero está casada en sociedad conyugal, junta plata y compra un bien raíz y en las escritura, comparece el vendedor y el comprador que es Daniela. Luego en cabo de dos años, la vende.
