MANUAL DE CONVIVENCIA
PARA EL MANEJO DE LOS BIENES DE USO O SERVICIO COMÚN Y LA REGULACIÓN DE LA VIDA EN COMUNIDAD
TABLA DE CONTENIDO
CAPITULO I Objetivos Artículo 1
CAPITULO II Derechos de los propietarios y los residentes Artículo 2 CAPITULO III Obligaciones de los propietarios y los residentes Artículo 3 y 4 CAPITULO IV Prohibiciones a propietarios y a residentes Artículo 5 a 7
CAPITULO V Sanciones Artículo 8 al 16
CAPITULO VI Otras funciones del consejo de Administración Artículo 17 al 21 CAPITULO VII Funciones del administrador Artículo 22 CAPITULO VIII Otras funciones de los vigilantes Artículo 23
CAPITULO IX De Aseo y Ornato Artículo 24
CAPITULO X Uso de los salones sociales Artículo 25 al 33
CAPITULO XI Parqueaderos Artículo 34 al 45
CAPITULO XII Servicios técnicos sociales Artículo 46 CAPITULO XIII Modificación del presente reglamento Artículo 47 y 48
CAPITULO XIV Disposiciones varias Artículo 49
LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS
En ejercicio de la atribución que le confiere el literal d) del artículo 80 del Reglamento de propiedad horizontal, contenido en la escritura Pública No.5746, de fecha veintiuno (21) de Mayo de dos mil cuatro (2.004), de la Notaria veintinueve (29) del círculo de Bogotá D.C., y
CONSIDERANDO:
1. Que se hace necesario expedir una normativa interna, orientada a conservar el orden, la salubridad, la armonía, la estética del conjunto, como también las mejores relaciones de convivencia entre los copropietarios y residentes.
2. Que las normas legales y reglamentarias vigentes sobre propiedad horizontal lo autorizan para tal efecto y,
3. Que el Consejo de Administración según el literal r) del artículo 86 del Reglamento de Propiedad Horizontal, elaboró este reglamento para regular el uso de los bienes comunes y la modificación a la forma y goce de los mismos.
RESUELVE:
Adoptar y promulgar el presente MANUAL DE CONVIVENCIA PARA EL USO Y GOCE DE LOS BIENES DE USO Y SERVICIO COMÚN, el cual entrará en vigencia el mismo día de su promulgación.
Entiéndase por promulgación la entrega de un ejemplar a cada propietario o residente dejando como evidencia el recibo escrito de este, el cual será debidamente archivado en las oficinas de la Administración del conjunto.
Dado en Bogotá, a los treinta y un días (31) del mes de Mayo de dos mil seis (2.006).
CAPITULO I OBJETIVO
Artículo 1. El presente Manual de Convivencia, tiene como objeto velar por el correcto ejercicio de los derechos que sobre los bienes de propiedad privada y de uso común, tienen los propietarios y residentes del CONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE SAN JORGE, con miras a lograr y mantener las mejores relaciones de convivencia.
CAPITULO II
DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS Y LOS RESIDENTES
Artículo 2. Además de los derechos consagrados en el Artículo 1 y del Reglamento de propiedad Horizontal, los propietarios y/o residentes tendrán los siguientes:
a. Cada Propietario o residente ejercerá su derecho sobre las áreas de propiedad privada, en forma tal, que con su ejercicio, no afecte la órbita del derecho ajeno, ni la paz, ni el sosiego de los demás miembros de la comunidad.
b. Cada uno de los propietarios o residentes, podrá utilizar las áreas de propiedad común, con observancia de las limitaciones que les impone el Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual de convivencia, siendo obligatorio para todos, poner en el uso de esas áreas, el máximo de diligencia y cuidado, respondiendo cada uno por los daños que cause, hasta la culpa más leve.
c. Todo propietario tiene derecho a un descuento de $10.000,oo de la cuota de administración, siempre y cuando pague los primeros 10 días calendario de cada mes.
CAPITULO III
OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y LOS RESIDENTES Artículo 3. Las obligaciones contenidas en el artículo 62 del Reglamento de Propiedad Horizontal son:
a. Dar a las casas, a los parqueaderos comunes y en general a todos los bienes comunes la destinación específica señalada para cada uno de ellos en este reglamento y en el reglamento interno. La destinación sólo podrá ser cambiada con la aprobación de la asamblea general de copropietarios por decisión del 70% de los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto, y siempre que el cambio de destinación esté de acuerdo con las normas del suelo pertinentes.
b. Contribuir con las expensas necesarias para la administración, conservación, reparación y reposición de los bienes comunes en proporción a su derecho o cuota en tales bienes, y en la forma y términos que se establecen en este reglamento.
c. Pagar cumplidamente las cuotas extraordinarias que se llegaren a decretar.
d. Ejecutar oportunamente las reparaciones de su casa por cuya omisión se pueda causar perjuicio a la copropiedad o a los demás bienes de dominio particular.
e. Permitir la entrada a su casa al administrador o personal autorizado por este, para encargarse de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos en beneficio de la copropiedad.
Nota: Cuando sea necesaria la colaboración de un copropietario en este sentido, para obras, actos o gestiones que otro copropietario requiera, si el
permiso no se obtuvo directamente, deberá solicitarse por medio de la administración, y el respectivo copropietario deberá otorgarlo bajo la vigilancia de la administración.
f. Poner el máximo de diligencia y cuidado en cuanto a la integridad y observación de los bienes comunes, bien sea que los use o no, respondiendo hasta por la culpa más leve en el ejercicio de sus derechos sobre los mismos.
g. Notificar por escrito al administrador, dentro de los cinco días siguientes a la adquisición de una casa su nombre, apellidos y domicilio, lo mismo que el número, fecha y lugar de otorgamiento de su respectivo título de propiedad y mantener informada a la administración sobre su dirección, teléfonos, y sobre cualquier modificación de uso, goce y disposición de la unidad privada.
h. Pagar las primas de seguro contra incendio y terremoto, así como los demás siniestros cuya contratación haya sido autorizada por la asamblea, como por ejemplo de terrorismo.
i. Asistir puntualmente y permanecer en las asambleas de copropietarios y a toda reunión que se convoque con carácter general, para efectos de desarrollar o emprender actividades que redunden en beneficio de la copropiedad. La multa cobrada por la no asistencia y permanencia, está estipulada en el artículo 12 del presente Manual.
j. Comunicar al Administrador todo caso de enfermedad contagiosa y desinfectar su casa conforme a las exigencias de las autoridades de higiene y sanidad.
k. Notificar por escrito al Administrador cuando vayan a efectuar cualquier trasteo o mudanza, indicando la hora, la fecha y detalles del trasteo.
l. Velar por el buen funcionamiento de los aparatos eléctricos, electrónicos y a gas de su casa.
m. Suscribir contrato con las personas a quienes conceda el uso y goce de su bien de dominio particular, y en dicho contrato debe pactar expresamente que el inquilino u ocupante a cualquier título, conoce y se obliga a respetar y cumplir este reglamento, entregándole copia del mismo, así como cualquier estatuto interno, en caso que el propietario no cuente con la copia del manual de convivencia podrá consultarlo en la pagina web del conjunto: quintasdesanjorge.com.
n. Responder solidariamente ante la copropiedad por los daños y perjuicios que ocasionen a los bienes de uso común los tenedores, arrendatarios, usufructuarios o visitantes de su casa o estacionamiento.
o. Colaborar activamente con el mantenimiento de la armonía y buenas relaciones de vecindad entre los propietarios, participar en la administración de la copropiedad cuando fuere elegido para ocupar cargo en ella, cumplir el reglamento y en general propender al desarrollo del espíritu de colaboración en el Conjunto Residencial Quintas de San Jorge.
p. Propender para que los tenedores y visitantes, así como los adquirientes de su unidad privada conozcan el reglamento y lo cumplan fielmente.
q. Pagar puntualmente las cuotas de Administración ordinarias y extraordinarias, cancelar los intereses moratorios si se causaren.
Artículo 4. Además de las anteriores los propietarios y residentes tendrán las siguientes obligaciones:
a. En caso de arrendamiento de la casa o parqueadero, deberá el propietario comunicar al administrador, mediante el diligenciamiento del formato establecido por la Administración el nombre completo del arrendatario, lo mismo que la duración del contrato. Así mismo pactará expresamente en el contrato, que el inquilino u ocupante conoce y se obliga a cumplir este Manual y el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Igualmente el propietario se obliga a dejar los datos referentes a su localización en el mismo formato que entrega la administración, en el
caso de que esta (la administración) necesite ubicarlo, lo pueda realizar sin inconvenientes para informarle morosidad de las cuotas de sostenimiento o en caso de que se le requiera para informarle sobre aspectos concernientes al conjunto.
En caso de controversia del literal d) del artículo 3 del presente Manual, la administración designará una persona experta que permita determinar la responsabilidad del daño.
b. Observar que las basuras de su casa salgan debidamente empacadas separando las basuras biodegradables, papel, cartón y vidrio en bolsas resistentes, que no se encuentren rotas para que no manchen el piso de los pasillos y que se use adecuadamente el cuarto de basuras, el cual ha sido diseñado exclusivamente para estos fines.
c. Contribuir a la seguridad, respetando y cumpliendo las normas de control estipuladas por la administración, en concordancia con las personas o entidades con quien se contrate la vigilancia.
d. Presentar por escrito en forma respetuosa a la administración las quejas o solicitudes, que no sean de inmediata solución o que por reglamento corresponda resolver al Consejo de Administración o a cualquier otro órgano del Gobierno.
e. Comunicar de inmediato a la administración, o a los vigilantes verbalmente y por escrito, sobre el daño o peligro de cualquier elemento o área de uso común, tales como: Transformadores, bombillos, cables, cajas, asientos, mesas, tuberías, tanques, puertas, motobombas y demás objetos.
Los propietarios o residentes que decidan tener animales en el conjunto, deberán cumplir los parámetro establecidos por la Secretaría Distrital de Ambiente para la tenencia de animales en sitios públicos, así como responsabilizarse de sus desechos para evitar la proliferación de insectos
y bacterias que atenten contra la salud humana, y seguridad según el Código de Policía de Bogotá artículo 34.
Los propietarios y residentes que tengan mascotas deben procurar no dejarlos solos y en todo caso cuando se ausenten de su residencia por más de doce (12) horas seguidas deben dejar sus mascotas bajo el cuidado de un adulto responsable.
f. Los trasteos solo se autorizan por la portería vehicular, de lunes a sábado entre las 8:00 a.m. y las 4:30 p.m. con carta firmada por el propietario y autorizada por la administración. Los paz y salvos deben solicitarse con (3) tres días hábiles de antelación en la oficina de administración.
El propietario de los muebles y enseres debe estar presente o nombrar un delegado para que lo represente en el transcurso del trasteo. Así mismo, camiones y vehículos que pesen más de una (1) tonelada no podrán ingresar a las áreas comunes del conjunto, deben movilizarse los muebles y enseres hasta la portería donde podrá parquear el camión y el residente o propietario dejará una persona encargada para que cuide el camión y los bienes objetos de la mudanza.
g. El residente que realice reuniones dentro de su unidad privada, debe tomar medidas necesarias para no perturbar el descanso y la tranquilidad de los demás residentes; debe controlar el ruido de las personas y el volumen de los aparatos de sonido, y en todo caso deberá abstenerse de prolongar la reunión después de la 1:00 a.m., o continuar con un nivel de ruido que no afecte a los vecinos.
CAPITULO IV
PROHIBICIONES A PROPIETARIOS Y RESIDENTES
Artículo 5. Las prohibiciones estipuladas en el artículo 64 del Reglamento de Propiedad Horizontal son:
a. Enajenar o conceder uso exclusivo de su unidad privada para usos distintos del residencial, o celebrar en los mismos contratos con personas de notoria mala conducta o de vida disoluta o desarreglada.
b. Destinar la casa para fines contrarios a la moral y a las buenas costumbres o actos prohibidos por las leyes o las autoridades.
PARAGRAFO: La Junta o Consejo de Administración tendrá en principio la facultad de catalogar actividades como las descritas en los ordinales anteriores y de solicitar imposición de las sanciones legales por incumplimiento del Reglamento.
c. Sostener en los muros estructurales, lozas y techos, cargas o pesos excesivos; introducir en ellos maderos o hacer huecos de cavidad y en general ejecutar cualquier obra que atente contra la solidez de las casas, o afecte la presentación del conjunto, o se lleve a cabo en contra de los derechos de los demás.
d. Colocar avisos o letreros en las fachadas de las casas (Papeles que hagan las veces de cortinas de las casas, avisos publicitarios, avisos de finca raíz o letreros). En caso que sea necesario colocar un aviso en las zonas comunes, la junta de administración establecerá normas para su
colocación (una sección en la cartelera), acordes a las disposiciones distritales sobre la materia. Todos los propietarios deberán cumplirlas con el fin de conservar el orden y la estética del conjunto.
e. Introducir o mantener, aunque sea bajo el pretexto de formar parte de las actividades personales del propietario u ocupante, sustancias mohosas, corrosivas, inflamables, explosivas o antihigiénicas y demás que representen un peligro para la integridad o salud de los habitantes del conjunto o para las construcciones que lo conforman.
De acuerdo con esta disposición queda terminantemente prohibido el uso de estufas o lámparas de petróleo o sustancias similares.
f. Ejecutar actos que directamente perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes. En consecuencia no se podrán destinar las casas para usos fabriles o industriales, o instalar en ellas cualquier tipo de maquinaria o equipo susceptible de causar daños a las instalaciones generales o mortificar a los vecinos, o que perturben el funcionamiento de radios o aparatos de televisión. Están especialmente prohibidas las clases de música, baile, gimnasia y similares en casas y estacionamientos, en el evento en que realmente perturben la tranquilidad o seguridad de los tenedores u ocupantes a cualquier título o legítimo derecho de valerse de los bienes comunes.
g. Perturbar la tranquilidad de los ocupantes con ruidos o bullicios, conectar a alto volumen aparatos de sonido, radio o televisión, siendo más determinante la prohibición en las horas de la noche y en las primeras horas del día, así como los domingos y feriados.
h. Acometer obras que impliquen modificaciones internas, sin el lleno de los requisitos establecidos en este reglamento, según capitulo IV, art.5, literal c.
i. Utilizar ventanas y balcones para asolear ropas, tapetes o cualquier tipo de bienes.
j. Los propietarios de casas no podrán elevar nuevos pisos, ni recargar la estructura de las mismas con nuevas construcciones. Esta expresamente prohibido hacer obras que perjudiquen la estabilidad estructural de las casas, tales como excavaciones, modificación de muros estructurales, apertura de vanos.
k. Alterar las fachadas de las casas, el número o tipo de ventanas o vidrios, y en general modificar cualquiera de los elementos constitutivos de las fachadas, tanto exteriores como interiores. Por consiguiente las fachadas no pueden ser pintadas o decoradas con tonalidades o materiales de acabado que no concuerden con los que se han entregado por parte de la firma constructora.
l. Ejecutar cualquier acto que altere o desfigure la estética arquitectónica del conjunto.
m. Sacudir alfombras, tapices, cortinas o cualquier tipo de bien en las ventanas y balcones de las casas, escurrir agua o arrojar cualquier elemento por las mismas.
n. Colocar o colgar macetas u otros elementos en las ventanas o balcones de las casas sin la debida protección, debiendo estos no afectar la estética del conjunto.
o. Alojar cualquier clase de animales que ocasionen molestias a los demás habitantes u originen situaciones antihigiénicas o peligrosas dentro del conjunto según determinación del Consejo de Administración.
p. Instalar rejas de seguridad en las ventanas o puertas de la casas diferente al diseño uniforme que aprobó el Consejo de Administración.
q. Acometer obras que comprometan la seguridad, solidez, salubridad o unidad arquitectónica de la agrupación, o que disminuyan el aire o la luz de los demás bienes privados.
r. Dividir físicamente cada casa en dos o más unidades de vivienda.
s. Arrojar telas, materiales duros o insolubles, tierra, cemento y en general cualquier elemento u objeto que pueda obstruir las tuberías y cañerías.
t. Instalar antenas de radio, radioaficionado o radar toda vez que interfieren las comunicaciones de las unidades privadas o zonas comunes, o que se hayan colocado sin los permisos previos exigidos en este manual, en cualquier estatuto interno vigente o en la ley.
u. Ubicar o depositar escombros frente a las entradas del conjunto o en áreas comunes.
Artículo 6. Las prohibiciones estipuladas en el artículo 64 del Reglamento de Propiedad Horizontal con relación a los bienes comunes y a la vida en comunidad son:
a. Obstruir las zonas comunes exteriores, de circulación de peatones y vehículos, andenes y demás áreas que sirven para la circulación, de manera que se dificulte el cómodo paso o acceso a personas y vehículos.
b. Se permitirá únicamente la utilización de la zona de la plazoleta del parqueadero de visitantes del interior 8 para el juego de los niños en el horario de 4:00 pm a 6:00 pm de lunes a viernes, en las demás zonas comunes se prohíbe rotundamente el juego con balones, juego sobre ruedas a cualquier hora del día durante todos los días de la semana. Al desacato de estas prohibiciones se le aplicarán las multas y sanciones especificadas en el artículo 10 del presente manual.
c. Usar los mismos sitios arriba indicados, como lugares de reunión o destinarlos a cualquier otra actividad que los haga incómodos o bulliciosos.
d. Arrojar cualquier clase de objetos, basuras o desperdicios a las áreas o zonas de propiedad común. Por consiguiente los copropietarios deberán someterse a las normas sobre evacuación de basuras, así como todo tenedor a cualquier título.
e. Usar los bienes comunes para instalar en ellos ventas, negocios o lugares de almacenamiento de cosas.
f. Usar las circulaciones de las zonas de parqueaderos como lugares de juegos infantiles o para actividades similares.
PARÁGRAFO: El Consejo de Administración tendrá la facultad de darle destinación transitoria a los mismos sitios arriba indicados, de acuerdo con las necesidades del conjunto. Art 24 rph destinación y uso de los bienes y servicios comunes.
Artículo 7. Además de las anteriormente estipuladas en el reglamento de Propiedad Horizontal, los propietarios y residentes tendrán las siguientes:
a. Arrojar o depositar basuras o desperdicios en las áreas de propiedad común, tales como corredores, áreas de acceso al conjunto o a los interiores, puertas de unidades privadas y similares.
b. Pisar los prados, jardines u ornamentales utilizándolos como áreas de juego, montar bicicleta o para practicar deportes como futbol, beisbol o similares.
c. Transportar muebles por las escaleras, en forma que causen deterioro a las mismas, a las paredes y/o a los techos.
d. Utilizar las escaleras como zonas de juegos, escribir en las paredes o ensuciar las mismas.
e. Instalar rejas exteriormente.
f. Dar mal trato al personal de aseo, vigilancia o mantenimiento. En caso de reclamos o quejas se harán directamente en la administración de forma escrita.
g. Utilización de los juegos infantiles por parte de personas mayores o para propósitos diferentes a su destinación.
h. Fumar en la áreas comunes, escaleras, recepción, garajes y demás (ley 1335 de julio 21 de 2009).
i. Ingresar a la zona de la portería que es exclusiva para el uso de los vigilantes, así como tomar directamente la correspondencia de los casilleros.
j. Manipular o utilizar los equipos del circuito cerrado de televisión y de citofonia.
k. Representar a más de dos propietarios mediante poder en la asamblea general.
l. Sembrar en prados y jardines plantas de tipo medicinal, vegetales, árboles o arbustos que atenten contra la estructura o la estética de las viviendas o pasillos.
m. Arrojar a las zonas comunes (sótanos) el agua proveniente del lavado de los parqueaderos de la unidad privada.
n. Lavado, parqueo o limpieza de carros en los sótanos o parqueaderos comunales.
o. Ingerir bebidas alcohólicas y alucinógenas en las zonas comunes.
PARAGRAFO: De acuerdo a la Ley, queda prohibido que se generen espectáculos que atenten contra la dignidad y la moral, tales como pornografía visible a la comunidad, consumo de marihuana u otras sustancias alucinógenas y exhibiciones en balcones o ventanas.
CAPITULO V SANCIONES
Artículo 8. Una vez agotadas las acciones del administrador y el Comité de convivencia para mediar y solucionar problemas o contravenciones al presente Manual de Convivencia, se aplicarán las sanciones estipuladas en el artículo 68 del Reglamento de Propiedad Horizontal (la infracción a las normas del presente Reglamento de Propiedad Horizontal dará lugar a que el juez competente a solicitud del administrador o de cualquier propietario le imponga al infractor multa de un tercio a 8 salarios mínimos mensuales legales vigentes, sin perjuicio de las indemnizaciones y demás sanciones a que hubiere lugar).
Igualmente se podrán establecer sanciones no pecuniarias, como la privación temporal de uno o más servicios comunes no esenciales, o del uso de uno o más bienes comunes, exceptuando los necesarios para acceder a la casa del morador multado, al igual que las siguientes:
Artículo 9. El incumplimiento del pago por parte de los copropietarios de las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, dará lugar al cobro de intereses moratorios a la tasa máxima legal vigente.
Artículo 10. Para la imposición de las sanciones se valorará la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes y se atenderán criterios de proporcionalidad y se respetarán los procedimientos contemplados en este manual de convivencia.
Las sanciones se aplicarán teniendo en cuenta el tipo y la gravedad de las mismas, y bajo los siguientes parámetros:
a. Llamado de atención verbal privada b. Llamado de atención escrita privada
c. Suspensión de servicios de las áreas comunes
d. Multa según los valores establecidos en este manual
Dependiendo la gravedad de la falta el Consejo de Administración, una vez agotado el trámite anotado en el segundo párrafo de este artículo y previa investigación y valoración de los hechos y respeto del derecho de defensa podrá imponer las siguientes multas:
MULTAS TIPO “A” Equivalente al 50% de la cuota de Administración mensual, por primera vez
MULTAS TIPO “B” Equivalente al 100% de la cuota de Administración mensual, por segunda vez.
MULTAS TIPO “C” Equivalente al 200% de la cuota de Administración mensual, por reincidencia.
PARAGRAFO. Respecto al uso indebido o incumplimiento del Manual de Convivencia en lo referente al uso de los salones sociales, se establece la pérdida del derecho de su uso hasta por tres (3) meses por la primera vez, y cuando el usuario sea reincidente pérdida del derecho del uso hasta por (1) un año.
Artículo 11. El incumplimiento o violación por parte del copropietario o residente de alguna de las obligaciones aquí estipuladas, así como en el Reglamento de Propiedad Horizontal, dará lugar a una multa a favor del conjunto, por una suma establecida entre la administración y el Consejo, la cual se establecerá de acuerdo a la gravedad de la violación y reincidencia, así como de las costas de reparación si fuese necesario.
Artículo 12. La no asistencia a cualquier Asamblea será multada por el 100%
del valor de una cuota mensual de Administración.
PARÁGRAFO. Los dineros recaudados por multas tendrán como destinación la realización de acciones formativas para la comunidad o de mejoras de zonas comunes, según lo establezca el Consejo de Administración.
Artículo 13. Las sanciones a las que se refiere el artículo 10 de este manual, se aplicaran mediante resolución motivada y emanada por el Consejo de Administración, previa investigación administrativa hecha por el Comité de Convivencia.
Artículo 14. Las certificaciones que el administrador expida, relacionadas con el incumplimiento en el pago de las sumas a las que se obligan los residentes mediante este manual, así como las actas de las reuniones que realice, el Consejo de Administración, en las cuales se dejará constancia de los hechos, prestarán merito ejecutivo, sin que sea necesario constituir en mora a las
personas obligadas, pues desde ahora renuncian a los requerimientos judiciales para tal efecto.
Artículo 15. Contra las decisiones en las cuales imponga sanciones el consejo de Administración, se podrá interponer recurso de reposición, de manera escrita ante el mismo consejo y dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la notificación.
Artículo 16. El Consejo de Administración del conjunto, autoriza al administrador cuando así lo estime necesario, para promover las acciones civiles correspondientes, con el fin de recaudar las multas o cuotas de los propietarios que se encuentren en mora de pagar.
CAPITULO VI
DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION
Artículo 17. Son funciones además de las contempladas en el artículo 55 de la ley 675 de 2001 de Propiedad Horizontal y del Artículo 86 del Reglamento de Propiedad Horizontal, las siguientes:
a. Velar por el cumplimiento del presente Manual de Convivencia y el Reglamento de Propiedad Horizontal.
b. Aplicar las sanciones contempladas en este Manual de Convivencia.
c. Expedir las resoluciones a las que se refiere el artículo 12 de este manual de Convivencia.
Artículo 18. Pertenecerán al Consejo de Administración propietarios debidamente elegidos por la Asamblea.
Artículo 19. Los miembros del Consejo de Administración perderán la calidad de consejeros cuando presenten mora en el pago de las cuotas de Administración por un período superior a 60 días. Igualmente, si en el último
año han sido multados o sancionados con llamado de atención por escrito por el incumplimiento del presente manual de convivencia.
Artículo 20. La asamblea procurará elegir un propietario por cada interior para que este lo represente en el Consejo de Administración, en caso de no ser así el interior podrá ser representado por otro propietario de un interior cercano.
Artículo 21. Adoptar reglamentos internos tendientes a que se mantenga el orden y el aseo, así como la armonía de los ocupantes del conjunto.
CAPITULO VII
FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
Además de las contempladas en el Artículo 51 de la ley 675 del 2.001 de Propiedad Horizontal, se consideran las siguientes:
Artículo 22. Es función y atribución del administrador, además de las contempladas en los artículos 88 y 90 del reglamento de Propiedad Horizontal, ejercer las acciones judiciales necesarias para hacer efectivos los cobros por multas o cuotas de que trata este Reglamento.
CAPITULO VIII
OTRAS FUNCIONES DE LOS VIGILANTES
Artículo 23. Son funciones de los vigilantes del Conjunto, además de las establecidas por la empresa contratante, las siguientes:
a. Cuidar las zonas y elementos de propiedad común.
b. Atender la portería y los citófonos del Conjunto, impidiendo que entren personas a las casas sin la correspondiente autorización de sus residentes.
c. Impedir la salida del Conjunto de muebles, electrodomésticos, paquetes, y similares sin previa autorización o aviso escrito por el residente responsable de la casa de donde proceden dichos elementos. Los vigilantes están autorizados para revisar paquetes y retenerlos hasta consultar con el residente de la casa de donde procedan o con el administrador.
d. Hacer respetar en su totalidad este Manual de Convivencia.
e. No permitir la ubicación de basuras o escombros frente al conjunto o en áreas comunes.
f. Encender y controlar las luces de las zonas comunes según el criterio establecido y comunicado por escrito por el Administrador.
g. Mantener aseados los muebles y enseres de la portería, siendo responsables de estos en caso de daño o pérdida.
h. Impedir el acceso al Conjunto de cualquier persona por sitios diferentes a las porterías.
i. Velar por la confidencialidad de la información de los residentes en el Conjunto.
j. No permitir la utilización del citófono para conversaciones que interfieran con su uso específico de anunciar visitantes y transmitir mensajes.
k. Informar a las autoridades de policía y pedir su intervención cuando dentro del conjunto se presenten riñas, escándalos domésticos, delitos contra la propiedad o cualquier otro hecho que amerite la intervención de ese organismo.
l. No permitir la salida del Conjunto a niños menores de siete (7) años, sin que se encuentre en la compañía de sus padres o previamente autorizados por escrito ante la administración.
m. Velará igualmente por el correcto uso de las puertas de acceso al Conjunto y de los juegos infantiles.
n. Los vigilantes deberán portar obligatoriamente:
• la placa de identificación
• Uniforme impecable
• Y en general mantener una adecuada presentación personal
A su salida o retiro del Conjunto no podrán portar el uniforme de dotación, sino su vestuario habitual.
o. Los vigilantes no pueden retirarse de sus puestos de trabajo, para realizar favores personales a los residentes, al Consejo de Administración, ni a la Administración. De igual manera no pueden entablar relaciones de excesiva confianza, con las empleadas domésticas ni con los residentes.
Está completamente prohibido para los vigilantes ingresar a las casas sin previa autorización y conocimiento de la Administración.
p. Los vigilantes no están autorizados para recibir dinero, llaves de las unidades privadas o vehículos, guardar paquetes u objetos personales en la portería, de hacerlo es por cuenta y riesgo del copropietario o residente y la administración se exime de cualquier tipo de responsabilidad.
q. Todo visitante sin excepción deberá ser anunciado y su ingreso sólo se permitirá por autorización expresa del residente, para lo cual se llevará una minuta de control, en donde quedarán consignados los datos del visitante nombre, hora de ingreso y de retiro. Las empleadas domésticas no pueden autorizar el ingreso de ninguna persona al Conjunto o casa para la cual trabajan. No se aceptan autorizaciones a distancia, ni por vía telefónica. Estas se harán siempre por escrito, informando el nombre del visitante y firma del residente.
r. Para el ingreso del personal de servicios públicos, empleados de televisión o contratistas, el vigilante confirmará el ingreso con el residente y deberá solicitar el carnet que los acredita como empleados y la cédula de ciudadanía para su identificación, registrando estos datos en la minuta de control de visitantes, indicando hora de ingreso y de retiro, motivo de la visita y elementos o materiales que ingresa o retira. El recorredor deberá acompañarlos a las casas respectivas.
CAPITULO IX DE ASEO Y ORNATO
Artículo 24. Para conservar la buena presentación y salubridad dentro del conjunto es necesario que el conglomerado de residentes y empleados, coopere para que se mantenga en óptimas condiciones, tanto de aseo como de ornato de las zonas de uso común. Tras este propósito:
a. Los residentes evitarán botar a los pisos basuras, papeles, colillas, líquidos, etc.,
b. Evitarán ensuciar puertas, paredes, muebles y objetos ornamentales o que estos sufran mayor deterioro del normal.
c. Los empleados encargados del aseo, mantendrán la limpieza absoluta de los pasillos, escaleras, parqueaderos, jardines y demás zonas comunes.
d. El adecuado mantenimiento del cuarto de basuras (utilizando bolsas, canecas, con una continúa desinfección para evitar malos olores, moscas, zancudos, enfermedades).
e. Clasificar y arrojar las basuras según los planes de reciclaje implementados por la administración.
f. Los propietarios de mascotas cuidarán que estas no realicen sus necesidades físicas en las zonas comunes, ni en el frente, ni alrededor del conjunto, las recogerán y las depositarán en el cuarto de basuras debidamente empacadas.
CAPITULO X
USO DE LOS SALONES SOCIALES
Artículo 25. Los salones sociales son de uso exclusivo de los residentes del conjunto, para realizar reuniones sociales tales como: Bautizos, Primeras Comuniones, grados, Matrimonios. Las fiestas juveniles y minitecas cuya actividad sea de uso recreativo, serán autorizadas únicamente en horarios de la tarde, a partir de las 3:00 p.m. y hasta la 1:00 a.m., los viernes y sábados; y los días que el siguiente día sea festivo; los domingos operará sólo en el horario de 3:00 p.m. a 8:00 p.m.
Artículo 26. De igual forma también serán utilizados en actividades propias de la comunidad como Asambleas de copropietarios, reuniones de Consejo de Administración, reuniones con Juntas administradoras o consejos de
Administración de conjuntos o Urbanizaciones vecinas y eventos exclusivamente culturales orientados a la formación y educación de adultos y niños. Para el uso de entidades o personas no residentes en el conjunto, se obliga a la administración a que obtenga una autorización del Consejo de Administración, el cual deliberará y aprobará o no, dejando plasmada en el acta esta decisión.
Artículo 27. El alquiler de los salones sociales a los residentes lo hará el administrador. En ausencia de este podrá alquilarlo el consejo de administración, de acuerdo a las normas que a continuación se señalan:
a. Enviar con ocho (8) días de anticipación al evento, el formato de solicitud del salón a la administración, solicitando el préstamo del salón social, indicando el pago de uso y el depósito que por la reserva se deberá realizar en el momento de la radicación del formato de solicitud.
b. Quien haga la solicitud, debe estar a PAZ Y SALVO con las cuotas de administración.
c. En caso de desistimiento, este deberá comunicarse a la Administración, por lo menos con cuarenta y ocho (48) horas de anticipación. En caso contrario no habrá devolución del pago efectuado.
d. Para el cobro del uso de los salones sociales se tendrá en cuenta la tarifa establecida por el Consejo de Administración.
El valor en pesos será calculado por la Administración anualmente y se publicará en cartelera, adicionalmente deberá dejar un depósito por un valor igual al cobrado por el alquiler del salón, más una suma establecida por el Consejo de Administración para el aseo del mismo. Si el salón es devuelto en perfecto estado, el valor pagado por depósito se devolverá.
En caso de presentarse algún daño se descontará del depósito, si el daño
supera este valor, el excedente será cargado a la cuota de administración del residente responsable, en el mes inmediatamente siguiente.
El valor del alquiler del salón, como el depósito y el valor del aseo serán consignados directamente en la cuenta corriente del conjunto, haciendo llegar copia del mismo a la administración para proceder a la separación del salón.
Recomendación: Se hace una especial recomendación para que el solicitante exija a la administración documentos de recibo y entrega, tanto del salón como de los dineros depositados.
Artículo 29. Recibir el salón social por parte de la administración con la anticipación convenida, debidamente aseado y el buen estado de las instalaciones e implementos que esta contenga.
Artículo 30. El propietario o residente que utilice el salón social, cumplirá estrictamente las siguientes indicaciones:
a. Usar elementos de decoración que no causen deterioro del piso, paredes, puertas, ventanas, lámparas o mobiliario del salón.
b. Asegurar el normal desarrollo de la celebración dentro de la cual los asistentes y el anfitrión están obligados a guardar compostura y el decoro debido. Las expresiones de entusiasmo son toleradas en cuanto no alteren la seguridad y tranquilidad de los asistentes y los residentes del conjunto.
c. Realizar la celebración dentro del horario convenido, que en ningún caso podrá excederse del solicitado y autorizado por la administración. De no atenderse esta RECOMENDACIÓN EXPONTANEAMENTE, el vigilante del turno procederá a solicitar el desalojo, sin que ello de lugar a respuestas agresivas, riñas, etc., por parte del anfitrión o de los invitados.
d. Entregar a la administración el salón social en el mismo estado de limpieza, orden, conservación y funcionamiento en el que se recibió, tanto las instalaciones como los elementos.
e. Propender por que la fiesta o reunión no sea ruidosa, que moleste a los vecinos o de cualquier modo perturbe la tranquilidad del lugar con gritos, cantos y otros actos semejantes o con aparatos emisores de voces o de notas musicales.
f. Está prohibido fomentar o protagonizar escándalos, riñas o peleas.
g. En ningún caso amenazar o provocar a los funcionarios uniformados de la POLICÍA en el desempeño de sus tareas.
h. Queda prohibido disparar o portar armas de fuego.
i. Vigilar y no suministrar, auspiciar o tolerar el uso o consumo de marihuana, cocaína, morfina o cualquier otra droga o sustancias estupefacientes o alucinógenas.
j. Pagar el valor de los daños ocasionados por parte de cualquiera de los participantes en la celebración, causados a los bienes comunes o a los bienes privados de los residentes o vecinos del CONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE SAN JORGE.
k. Las reuniones se realizarán únicamente en las instalaciones del salón social, no podrán usarse áreas comunes para que los invitados se reunan paralelamente a la fiesta a conversar, escuchar música, fumar o tomar.
Artículo 31. El incumplimiento de las anteriores indicaciones dará lugar a:
a. Aviso al CAI por parte del vigilante de turno, en caso de que el mal comportamiento lo amerite, en este caso las sanciones y decisiones serán las que la ley y los funcionarios de acuerdo al código de policía dispongan.
b. Perdida del derecho al uso de cualquiera de los salones sociales hasta por tres (3) meses por la primera vez, y cuando el usuario sea reincidente perdida del derecho al uso de cualquiera de los salones sociales hasta por un (1) año.
Artículo 32. El préstamo del salón social NO INCLUYE obligaciones adicionales, como vigilancia de vehículos estacionados en zonas externas al conjunto cuando la capacidad de parqueaderos internos no sea suficiente. Por lo tanto la administración no se hace responsable de los mismos.
Artículo 33. El residente titular del alquiler del salón será el responsable del uso del salón social, se hace responsable para que sus invitados permanezcan dentro del recinto, por ningún motivo deben permanecer en las zonas comunes y menos haciendo ruido, fumando, ingiriendo licor o sustancia alucinógenas.
Todo acto bochornoso o de mala conducta, será motivo suficiente para restringir el uso del salón social de acuerdo al criterio del administrador y consejo de Administración.
CAPITULO XI PARQUEADEROS
Artículo 34. Los parámetros establecidos en el artículo 30 del Reglamento de Propiedad Horizontal indican que cada casa tiene en el semisótano un estacionamiento. Los parqueaderos de visitantes serán destinados para el estacionamiento de un vehículo liviano, de acuerdo con su área y perímetro. El conjunto cuenta con 19 parqueaderos de visitantes localizados así, 15 parqueaderos en el semisótano de la etapa I, 2 parqueaderos en el semisótano
de la etapa II y 2 parqueaderos externos ubicados en la portería peatonal. Las normas para uso y goce de estos dentro del conjunto son las siguientes:
a. No efectuar alteraciones ni construcciones sobre o bajo los mismos.
b. No cambiar el destino asignado.
PARÁGRAFO: El Consejo de Administración tendrá la facultad de darle destinación transitoria a los parqueaderos de visitantes de acuerdo a las necesidades del conjunto.
c. Mantener el bien en correcto estado de orden y aseo.
d. No será permitido estacionar buses, busetas, camiones y en general vehículos, cuyo peso sea igual o superior a una (1) tonelada, sólo será permitido estacionar en cada parqueadero (1) vehículo o automóvil liviano apropiado para el área y perímetro de cada estacionamiento.
e. No se permitirá el lavado de vehículos dentro del conjunto.
f. Se deben dejar los vehículos debidamente cerrados (bodegas, portezuelas, vidrios, puertas).
g. Ningún usuario podrá dejar su vehículo por fuera de las líneas que demarcan el espacio o área de cada parqueadero.
h. La velocidad para circulación de vehículos dentro del conjunto no podrá ser superior a 10 kilómetros por hora.
i. No podrán hacerse reparaciones de vehículos dentro de los sitios de parqueo.
j. No se podrá perturbar el libre movimiento de los otros vehículos en las zonas destinadas a circulación.
k. Queda expresamente prohibido el almacenamiento de combustible u otros materiales inflamables, por considerarlo perjudicial y peligroso para los ocupantes del conjunto
l. Todo dueño de vehículo, al avisarle que su carro esta botando gasolina o aceite, o cualquier sustancia similar deberá retirarlo y llevarlo para otro sitio para su reparación definitiva.
m. Cualquier daño causado por uno de los usuarios, a alguno de los vehículos debe ser reportado inmediatamente a la administración, quien según las circunstancias deberá avisar a las autoridades de tránsito, siendo estas últimas las competentes para dirimir los conflictos que por este motivo se presenten.
n. Queda expresamente prohibido almacenar muebles o enseres dentro de los parqueaderos de visitantes.
o. Los usuarios de los parqueaderos deberán respetar la servidumbre de paso hacia otros bienes comunes o privados. No se permitirá el estacionamiento de ningún vehículo en los sótanos de ingreso a cada unidad de vivienda.
p. Los usuarios de parqueaderos deberán aceptar cualquier requisa que realicen en la portería a efectos de evitar robos o atentados hacia el interior del conjunto.
Artículo 35. Los parqueaderos para los residentes serán aquellas zonas que la constructora destinó para tal fin en el interior de sus casas.
Artículo 36. Se deben enviar anualmente y cuando haya cambios de vehículos los siguientes datos a la oficina de administración:
• Marca, color y modelo del vehículo
• Placa del vehículo
• Interior, casa y número telefónico donde se pueda localizar
Lo anterior para que la administración pueda ejercer un mayor control sobre los vehículos que pertenecen al conjunto.
Artículo 37. Todo propietario deberá estacionar o transitar su vehículo personalmente dentro del conjunto o por intermedio de una persona adulta debidamente autorizada.
Artículo 38. Las circulación en las zonas vehiculares, se hará siempre conservando su derecha, y a velocidad moderada (máximo 10 Kilómetros por hora), y siempre tendrá prelación el vehículo que se encuentra saliendo.
Artículo 39. Los parqueaderos de visitantes no se utilizarán como cementerio de vehículos.
Artículo 40. Se prohíbe usar las bocinas o pitos en los parqueaderos o zonas comunes.
Artículo 41. Se prohíbe usar las zonas de tránsito vehicular (sótanos, y rampas) para la enseñanza de conducción.
Artículo 42. El parqueadero de visitantes será utilizado para visitantes de propietarios o residentes, con las siguientes condiciones:
a. En caso de que un vehículo de visitantes permanezca más de ocho (8) horas diurnas ( entre las 6:00 a.m. y 6:00 p.m.), o pernocte (entiéndase por pernoctar pasar más de (8) horas en el horario nocturno (entre las 6:00 p.m. y 6:00 a.m.), se aplicará una sanción de (cinco mil pesos)
$5.000,oo, diarios
b. En caso de que un vehículo de propietario o residente necesite hacer uso del parqueadero de visitantes, sólo le será permitido por un máximo de dos (2) horas diarias diurnas (de 6:00 a.m. a 5:59 p.m.) continuas o discontinuas de lunes a viernes, de lo contrario se le aplicará una sanción de diez mil pesos ($10.000,oo), diarios.
c. En caso de que un vehículo de propietario o residente necesite hacer uso del parqueadero de visitantes para pernoctar, de lunes a viernes (de 6:00 p.m. a 5:59 a.m.), se cobrará una sanción de $10.000 diarios.
PARAGRAFO: Ningún vehículo de propietario o residente, podrá hacer uso de los parqueaderos de visitantes los días sábados, domingos y festivos. De lo contrario se aplicarán la sanciones estipuladas en el Artículo 10 del presente Manual.
d. Este dinero será recaudado por la administración y se incrementará anualmente, en una proporción igual al aumento que se haga en las cuotas de administración.
PARAGRAFO. En cualquiera de los casos el costo de estas tarifas serán aplicados al propietario o residente y se verán reflejados en el cobro de la factura de administración mensual
e. En caso de que un residente, por obra en su casa necesite el uso del parqueadero de visitantes, deberá hacer la solicitud escrita con anticipación para que la administración y el consejo de administración determinen dicha aprobación y condiciones de la misma.
Artículo 43. Cualquier daño o perjuicio causado a vehículos o las instalaciones del CONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE SAN JORGE, será informada a la Administración, la cual dependiendo las circunstancias, actuará como mediador
para solucionar el conflicto si las partes así lo deciden, o se llamará al comité de convivencia para que sirva de conciliador, y en última instancia se reporta a las AUTORIDADES COMPETENTES, para dirimir los conflictos que por estos motivos se presenten. Igual el procedimiento de informar a las AUTORIDADES COMPETENTES, se efectuará por el incumplimiento de alguna de las normas mencionadas en el Reglamento de Propiedad Horizontal o en este manual, cuando las circunstancias lo ameriten. De lo anterior queda claramente expuesto que las sanciones que se llegaren a presentar serán las que las normas y los funcionarios encargados de impartir y hacer cumplir las leyes en nuestro país dispongan.
Artículo 44. El incumplimiento al Manual de Convivencia en lo concerniente a parqueaderos, será sancionado según lo estipulado en el artículo 10 del presente Manual.
Artículo 45. El usuario del parqueadero, responderá por todo daño que cause a los bienes sociales del parqueadero, tales como rejas, demarcaciones, andenes, columnas, pavimentos; así mismo responderá por los daños que cause en otros vehículos en los términos de la ley.
CAPITULO XII
SERVICIOS TÉCNICOS SOCIALES
Artículo 46. Con el fin de garantizar el correcto funcionamiento de los dispositivos técnicos comunes del Conjunto, los residentes deberán observar las siguientes normas:
a. Las tomas de la antena social de televisión, no deberán ser abiertas por personal diferente al autorizado por la Administración.
b. No podrán realizarse extensiones o cambios al sistema de citófonos, gas, etc., sin la debida autorización de la administración.
CAPITULO XIII
MODIFICACIÓN DEL PRESENTE REGLAMENTO
Artículo 47. El presente reglamento podrá ser modificado por decisión de la Asamblea General con una aprobación del 70% del quórum de la asamblea.
Articulo 48. El anterior reglamento interno fue elaborado, estudiado y aprobado por el Consejo de Administración y el Comité de Convivencia del CONJUNTO RESIDENCIAL QUINTAS DE SAN JORGE, en la reunión del día 16 de marzo de 2.005 y entra en vigencia el mismo día de su sanción
ARTICULO 49. El presente manual se modifica por parte del Consejo de Administración y Comité de Convivencia, según autorización de la Asamblea General de Copropietarios realizada el día 30 de marzo de 2012 y se sanciona el día 10 de agosto de 2012, en la ciudad de Bogotá D.C.
CAPITULO XIV DISPOSICIONES VARIAS
Artículo 49. Las disposiciones del presente manual de Convivencia rigen para todos los propietarios, arrendatarios, residentes, visitantes, trabajadores y en general para todas las personas que por algún motivo tengan vínculo con la copropiedad, así mismo se declaran incluidas todas las disposiciones de la ley 675 de 2.001, las normas que las reglamenten, el
Reglamento de Propiedad Horizontal, el código de policía de Bogotá y demás disposiciones legales vigentes emanadas por las correspondientes autoridades competentes.
PRESIDENTE ADMINISTRADOR
Consejo de Administración
VICEPRESIDENTE TESORERA
Consejo de Administración Consejo de Administración
VOCAL VOCAL
Consejo de Administración Consejo de Administración
VOCAL VOCAL
Consejo de Administración Consejo de Administración
COMITÉ DE CONVIVENCIA COMITÉ DE CONVIVENCIA
