4 DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LOS CRITERIOS DE LA ADAPTACIÓN

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DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LOS CRITERIOS DE LA ADAPTACIÓN

4.1 CLASIFICACIÓN Y CATEGORIZACION DEL SUELO

Según el artículo 3.2.a) del Decreto 11/2008, de 22 de enero, el documento de Adaptación Parcial a la LOUA del Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella debe recoger la clasificación de la totalidad del suelo del municipio, delimitando las superficies adscritas a cada clase y categoría de suelo, teniendo en cuenta la clasificación urbanística establecida por el planeamiento general vigente.

La Adaptación Parcial puede establecer una alteración de la calificación jurídica de los terrenos como consecuencia del cumplimiento de las determinaciones del planeamiento vigente. Para ello se ha procedido a la clasificación y categorización de todo el suelo del Término Municipal, en base a las determinaciones del planeamiento general vigente, su desarrollo y grado de ejecución y siguiendo lo establecido en el artículo 4 del Decreto 11/2008, en relación a lo dispuesto en el Capítulo I del Título II de la LOUA.

Los criterios propuestos para esta clasificación y categorización son los siguientes:

4.1.1 Descripción y justificación de los ámbitos propuestos como Suelo Urbano Consolidado y Suelo Urbano No Consolidado

Como se ha indicado en apartados anteriores, el PGOU-86 clasifica como suelo urbano los terrenos que cumplían con los requisitos exigidos en el artículo 78 párrafo a) de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana vigente en el momento de aprobación del Plan, esto es:

a) Los terrenos a los que el Plan incluya en esa clase por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, o por estar comprendidos en áreas consolidadas por la edificación al menos en dos terceras partes de su superficie, en la forma que aquél determine.

b) Los que en ejecución del Plan lleguen a disponer de los mismos elementos de urbanización a que se refiere el párrafo anterior.

Según lo establecido en el artículo 45.1 de la LOUA:

1. Integran el suelo urbano los terrenos que el Plan General de Ordenación Urbanística, y en su caso el Plan de Ordenación Intermunicipal, adscriba a esta clase de suelo por encontrarse en alguna de las siguientes circunstancias:

a) Formar parte de un núcleo de población existente o ser susceptible de incorporarse en él en ejecución del Plan, y estar dotados, como mínimo, de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión.

b) Estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación según la ordenación que el planeamiento general proponga e integrados en la malla urbana en condiciones de conectar a los servicios urbanísticos básicos reseñados en el apartado anterior.

c) Haber sido transformados y urbanizados en ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones.

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Si bien los criterios establecidos en la LOUA, en cuanto a la clasificación de suelo urbano, difieren de los señalados en la legislación vigente en el momento de aprobación del PGOU y dado que la Adaptación Parcial es un procedimiento que no puede alterar dicha clasificación, en este documento se reconoce la clasificación de suelo urbano a:

1. Todos aquellos ámbitos así clasificados en el Plan General vigente o sus modificaciones no entrando a cuestionar, en estos ámbitos, el reconocimiento, por parte del PGOU-86, del cumplimiento de las condiciones establecidas para la clasificación del suelo urbano, en atención a lo dispuesto en la legislación vigente en el momento de su aprobación.

2. Todos aquellos suelos clasificados en el planeamiento vigente como urbanizables, que han sido transformados y urbanizados en ejecución y de conformidad con las determinaciones del correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico. Es decir, se clasifican como suelo urbano aquellos suelos urbanizables que han cumplido la totalidad de las obligaciones de cesión de suelos y aprovechamientos, tiene ejecutadas las obras de urbanización y éstas han sido recepcionadas por el Ayuntamiento.

Dentro de esta clasificación, este documento de Adaptación Parcial establece la categorización que se indica en los apartados siguientes.

4.1.1.1 Suelo Urbano Consolidado (SUC)

Según se indica en el apartado 1.a) del artículo 4 del Decreto 11/2008:

a) Tiene la consideración de suelo urbano consolidado el que esté clasificado como urbano por el planeamiento general vigente y cumpla las condiciones previstas en el artículo 45.2.A) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, así como el que estando clasificado como suelo urbanizable se encuentre ya transformado y urbanizado legalmente, cumpliendo a su vez las condiciones del referido artículo.

A su vez, en el apartado 2. del artículo 45 de la LOUA se establece:

2. En esta clase de suelo, el Plan General de Ordenación Urbanística, o en su caso el Plan de Ordenación Intermunicipal, establecerá las siguientes categorías:

A) Suelo urbano consolidado, integrado por los terrenos a que se refiere el apartado anterior cuando estén urbanizados o tengan la condición de solares y no deban quedar comprendidos en el apartado siguiente.

B) Suelo urbano no consolidado, que comprende los terrenos que adscriba a esta clase de suelo por precisar una actuación de transformación urbanística debida a alguna de las siguientes circunstancias:

a) Constituir vacíos relevantes que permitan la delimitación de sectores de suelo que carezcan de los servicios, infraestructuras y dotaciones públicos precisos y requieran de una actuación de renovación urbana que comporte una nueva urbanización conectada funcionalmente a la red de los servicios e infraestructuras existentes.

b) Estar sujeta a una actuación de reforma interior por no contar la urbanización existente con todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicos en la proporción y con las características adecuadas para servir a la edificación existente o que se vaya a construir en ellos, ya sea por precisar la urbanización de la mejora o rehabilitación, o bien de su renovación por devenir insuficiente como consecuencia del cambio de uso o edificabilidad global asignado por el planeamiento.

c) Precisar de un incremento o mejora de dotaciones, así como en su caso de los servicios públicos y de urbanización existentes, por causa de un incremento del aprovechamiento objetivo derivado de un aumento de edificabilidad, densidad o de cambio de uso que el instrumento de planeamiento atribuya o reconozca en parcelas integradas en áreas homogéneas respecto al aprovechamiento preexistente.

En base a lo anterior, este documento de Adaptación Parcial, clasifica como Suelo Urbano y categoriza como Consolidado los siguientes:

- Suelos clasificados como urbanos en el PGOU o sus modificaciones no incluidos en ámbitos de gestión (asistemáticos).

- Suelos delimitados como Actuaciones Aisladas en el PGOU (definidos en el artículo 212 de las Normas Urbanísticas), siempre que tengan cumplidas todas las obligaciones urbanísticas impuestas por el planeamiento vigente (cesión de suelos para uso y dominio público, así como la ejecución de las obras de urbanización, aunque no conste la tramitación previa del correspondiente instrumento de ejecución -proyecto de urbanización o proyecto ordinario de obras de urbanización-) o bien que cumplan las condiciones previstas en el artículo 45.2.A) de la LOUA.

Así, las actuaciones aisladas que se han ejecutado y que por tanto pasan a formar parte del SUC son las siguientes:

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Como Actuaciones Aisladas que no se han ejecutado pero que forman parte del suelo urbano consolidado se clasifican las siguientes:

- Suelos clasificados como urbanos en el PGOU incluidos en Polígonos de Actuación, regulados en el artículo 214 de las Normas Urbanísticas, o sujetos a Planes Especiales de Reforma Interior, siempre que tengan aprobada definitivamente su ordenación pormenorizada (establecida directamente por el PGOU o por el correspondiente planeamiento de desarrollo), que hayan realizado las correspondientes cesiones tanto de dotaciones como de aprovechamiento medio en el caso que correspondiera y que estén urbanizados, en cumplimiento del artículo 45.2.A) de la LOUA.

Se clasifican como suelo urbano consolidado el casco histórico y el ensanche histórico del núcleo de Marbella, sometidos a Plan Especial de Protección del Medio Urbano y que no cuentan con aprobación definitiva, ya que el objeto de dichos planes especiales no es la de ordenar un vacío urbano sino la protección de edificios, conjuntos edificatorios y espacios públicos o privados, elaborando para ello un catálogo detallado, en función de sus valores histórico-artísticos ambientales, estéticos y arquitectónicos, y de su consideración como componentes especialmente significativos del paisaje urbano (artículo 42 de las Normas urbanísticas).

En relación al cumplimiento de los deberes urbanísticos, en este Documento de Adaptación Parcial se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones (estos criterios también se han utilizado para el resto de ámbitos de suelo urbano que se analizan en los siguientes grupos):

a) En relación a la cesión de los suelos destinados a dotaciones, esta Adaptación Parcial considera cumplidas las obligaciones urbanísticas atribuidas a cada uno de los ámbitos, por este concepto, siempre que concurra alguna/s de las siguientes circunstancias:

- Conste aprobado el correspondiente instrumento de equidistribución.

- Cuente con el correspondiente expediente de cesiones, aceptadas por el ayuntamiento e identificadas como las que le corresponden al ámbito en cumplimiento del planeamiento.

- Se haya declarado formalmente la innecesariedad de reparcelación, de conformidad con lo establecido en la letra c) del artículo 73 del Reglamento de Gestión Urbanística (en adelante RGU´78), con independencia de que estos suelos hayan sido recibidos e inscritos a favor del Ayuntamiento y hayan sido ocupados por éste.

- No tuvieran la obligatoriedad de cesiones o bien solamente tenían que ceder viales y éstos están se encuentran abiertos al uso público desde hace más de 20 años.

b) En relación a la cesión del aprovechamiento urbanístico, cabe señalar que este deber, para el suelo urbano, se incorporó a la legislación en materia urbanística a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, tal y como se ha explicado en el apartado 2.1.8 de esta memoria.

Con estos antecedentes, se ha analizado el cumplimiento de las cesiones de aprovechamiento en los ámbitos de gestión en suelo urbano, llegando a clasificarse en los siguientes grupos:

- Ámbitos que han realizado las cesiones exigidas en el PGOU con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 8/90, por lo que se consideran exentas de cesión de Aprovechamiento Medio.

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- Ámbitos que han realizado las cesiones exigidas en el PGOU con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 8/90, por lo que tienen el deber de cesión del 10% del Aprovechamiento Medio a favor de la Administración.

c) En relación a la ejecución de las obras de urbanización, es necesario señalar que muchos de estos ámbitos corresponden a urbanizaciones históricas, con calles abiertas al público desde hace décadas y donde se prestan los servicios públicos de limpieza, alumbrado y recogida de basuras; son suelos donde, sin que haya un pronunciamiento expreso, se ha producido en muchos casos la recepción tácita de la obra urbanizadora, sin la tramitación previa del correspondiente instrumento de ejecución (proyecto de urbanización o proyecto ordinario de obras de urbanización) exigido por su ficha urbanística (de conformidad con lo dispuesto en el apartado 1.a) del artículo 4 del decreto 11/2008), con independencia de que sobre estos ámbitos sigan estando en vigor las obligaciones establecidas en el PGOU-86.

Es por ello que estos ámbitos esta Adaptación Parcial los considera urbanizados, siempre que en el conjunto del ámbito se hayan ejecutado las redes de infraestructuras y se disponga como mínimo de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana pavimentada, abastecimiento de agua potable, suministro eléctrico y evacuación de aguas residuales a la red pública, necesarios para servir a las edificaciones permitidas por el Plan -tanto las existentes como las previstas-. Además, estos terrenos tienen señaladas las alineaciones y rasantes.

No obstante, se han detectado déficits o inejecución de la acción urbanizadora en determinados ámbitos, por lo que esta adaptación los ha identificado en dos grupos: - Deficiencias puntuales en la urbanización localizadas en una parcela concreta. En

este caso se entiende que estas obras están incluidas en el deber que tiene todo propietario de suelo urbano de completar la urbanización para que su parcela adquiera la condición de solar, circunstancia que puede ser exigida en el momento de la tramitación de la correspondiente licencia municipal de obras de edificación, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 56 de la LOUA.

- Deficiencias en la urbanización que afectan a un ámbito territorial muy concreto, donde las parcelas no disponen de alguno/s de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana pavimentada, abastecimiento de agua potable, suministro eléctrico y evacuación de aguas residuales a la red pública. En estos casos se ha procedido a la exclusión de éste ámbito determinado de la categorización de suelo urbano consolidado, pasando a integrar un ámbito de suelo urbano no consolidado, no incluido en unidad de ejecución (ver apartado referente al Suelo Urbano No Consolidado).

En las tablas siguientes se muestran por zonas el resumen de los suelos clasificados como urbanos y pertenecientes a ámbitos de gestión en el planeamiento vigente que han culminado su proceso urbanizador, en base a los criterios definidos en este apartado.

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- Suelos clasificados como Urbanizable Programado y Urbanizable Programado Transitorio en el PGOU que se han transformado y urbanizado legalmente (en ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones) según lo dispuesto en los apartados 1.c) y 2.A) del artículo 45 de la LOUA y en el apartado 1.a) del artículo 4 del Decreto 11/2008. Son suelos que cuentan con el planeamiento de desarrollo y proyectos de urbanización aprobados definitivamente, firmeza en vía administrativa del instrumento de equidistribución y en los que se han ejecutado las obras de urbanización.

a) En relación al cumplimiento de la cesión de suelos destinados a dotaciones y a la cesión del aprovechamiento urbanístico, esta Adaptación Parcial considera cumplidas las obligaciones urbanísticas atribuidas a cada uno de los sectores, por este concepto, siempre que conste aprobado el correspondiente instrumento de equidistribución, con firmeza en vía administrativa.

b) En relación a la ejecución de las obras de urbanización, esta Adaptación considera que los terrenos del ámbito disponen de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro eléctrico en baja tensión así como de todas las infraestructuras necesarias para servir a las edificaciones permitidas por el Plan, contando con el correspondiente certificado final de obras, habiendo sido recepcionadas por el Ayuntamiento.

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En las tablas siguientes se muestran por zonas el resumen de los suelos clasificados como urbanizables en el planeamiento vigente que han culminado su proceso urbanizador, en base a los criterios definidos en este apartado.

Estos suelos se identificarán en la adaptación como Suelo Urbano Consolidado (SUC) y, en el caso de aquellos ámbitos provenientes de Polígonos de Actuación (P.A.), Planes Especiales de Reforma Interior (P.E.R.I.) o sectores de Suelo Urbanizable que cuenten con instrumento de desarrollo aprobado, aparecerá la delimitación y denominación del ámbito de gestión del PGOU-86, que irá seguida de las siglas PDA (Planeamiento de Desarrollo Aprobado), con el fin de remitir dichos suelos al cumplimiento de las determinaciones del planeamiento de desarrollo aprobado y evitar alteraciones de densidad, edificabilidad u otros parámetros urbanísticos.

Ejemplo: PA-AL-1 SUC-PDA

4.1.1.2 Suelo Urbano No Consolidado (SUNC)

Según se indica en el apartado 1.b) del artículo 4 del Decreto 11/2008, tendrá la consideración de suelo urbano no consolidado el que esté clasificado como urbano por el planeamiento general vigente y no cumpla las condiciones previstas en el artículo 45.2.A) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

Esta adaptación analiza el desarrollo del planeamiento vigente. Por tanto, se han incluido en esta categoría de suelo aquellos ámbitos que no han cumplido todas las obligaciones de cesiones atribuidas en el planeamiento vigente, o que presentan déficits o carencias en la urbanización, por lo que no han finalizado su proceso de transformación urbanística.

En base a lo expuesto anteriormente, tienen la consideración de Suelo Urbano No Consolidado suelos que se encuentran en situaciones diferenciadas en función del grado de ejecución que han alcanzado, a los que hace corresponder diferentes regímenes urbanísticos:

1. Áreas de Suelo Urbano No Consolidado Asistemáticas. El régimen urbanístico de los suelos incluidos en estos ámbitos será el establecido en el artículo 55.2 de la LOUA. Se adscriben a esta subcategoría:

- SUNC-AA. Suelos clasificados como urbanos en el PGOU denominados Actuaciones Aisladas (definidos en el artículo 212 de las Normas Urbanísticas), en los que no se cumplen las condiciones previstas en el artículo 45.2.A) de la LOUA y sobre los que no se han cumplido las determinaciones del Plan. Se mantendrá la identificación y denominación de actuación aislada, AA, del PGOU.

Ejemplo: AA-AL-1 SUNC-AA

Se clasifican dentro de esta categoría 11 Actuaciones Aisladas, que se detallan por zonas en la siguiente tabla:

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- SUNC-A. Terrenos incluidos en Polígonos de Actuación, regulados en el artículo 214 de las Normas Urbanísticas, o sujetos a Planes Especiales de Reforma Interior, que presentan algún déficit o carencia en su grado de urbanización y/o ejecución.

Son ámbitos que cuentan con planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente, (u ordenación pormenorizada directamente establecida por el PGOU), contando con instrumento de equidistribución aprobado (o donde ha sido declarada formalmente la innecesariedad de reparcelación), o han realizado las cesiones correspondientes de dotaciones y que, en su conjunto, cuentan con las obras de urbanización ejecutadas (aún en el caso de que no se haya aprobado el correspondiente instrumento de ejecución exigido por su ficha urbanística, de conformidad con lo dispuesto en el apartado 1a) del artículo 4 del decreto 11/2008), y donde concurren alguna/s de las siguientes situaciones:

a) Ámbitos donde ha sido declarada la innecesaridad de reparcelación, de conformidad con lo establecido en la letra c) del artículo 73 del RGU´78, pero no se han realizado las cesiones de aprovechamiento a que vienen obligados los titulares de los terrenos.

Por tanto, se sigue con lo establecido en dicha declaración de innecesaridad de reparcelación (transcrita en el apartado 2.2. de esta memoria), donde en el punto 4º se acuerda la “inadecuación a las finalidades del Patrimonio Municipal del suelo de aquellos terrenos que habrían de ser objeto de cesión a esta administración […], procediéndose con ocasión de las solicitudes de licencias de edificación a transmitir directamente y por precio a satisfacer en metálico tales terrenos a los solicitantes de licencia. Todo ello de conformidad con el 64.1. de la LOUA”.

También se incluye dentro de estos supuestos un ámbito de gestión que aunque realizó las cesiones dotacionales exigidas, tiene pendiente el deber de ceder el 10% del aprovechamiento urbanístico que corresponde a la Administración en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías, por lo que sigue con dicha carga urbanística pendiente.

b) Ámbitos donde se detecta inejecución parcial de la obra urbanizadora, al no haber ejecutado alguno de los viales estructurantes o de conexión (entre viales del ámbito o con ámbitos colindantes) previstos en el planeamiento aunque todas las parcelas cuentan con los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro eléctrico en baja tensión así como de todas las infraestructuras necesarias para servir a las edificaciones permitidas por el Plan, tanto las existentes como las previstas.

En este caso los costes de urbanización se distribuirán entre los propietarios del ámbito en proporción al aprovechamiento de sus respectivas fincas.

c) Suelos pertenecientes a un ámbito de gestión del PGOU que no están urbanizados o bien la urbanización es deficiente por no contar con alguno de los servicios de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro eléctrico en baja tensión.

Son suelos que afectan a sólo una parte del ámbito de gestión original establecido por el Plan. Su ejecución se llevará a cabo bien mediante obras públicas ordinarias como Actuaciones Urbanizadoras no Integradas, siguiendo lo establecido en el artículo 143 de la LOUA, bien mediante proyectos de obras ordinarias, según lo establecido en el artículo 67.3 del Reglamento de Planeamiento Urbanístico.

Estos suelos identificados en los epígrafes a), b) y c) se identifican como actuaciones asistemáticas, ya que se ejecutan al margen de los sistemas de actuación. El régimen urbanístico de los suelos incluidos en estos ámbitos será el establecido en el artículo 55.2 de la LOUA. El aprovechamiento subjetivo a que cada propietario tiene derecho

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coincide con el objetivo que tiene atribuido, ya que salvo en el supuesto a), ya han cumplido la carga urbanística de cesión de aprovechamiento desde el desarrollo del ámbito al que pertenecieron.

En los supuestos a) y b), se mantendrá la delimitación y denominación establecida en el planeamiento vigente, seguida de las siglas "SUNC-A".

Ejemplo: PA-AL-1 SUNC-A

En el supuesto c), se delimitará un ámbito nuevo, que mantendrá la denominación del planeamiento vigente al que se añade al número de la denominación original, un.1,.2…., y también irá identificado con las siglas "SUNC-A".

Ejemplo: PA-AL-1.1

SUNC-A

En las siguientes tablas se relacionan por zonas todos los ámbitos clasificados y categorizados dentro de este grupo como SUNC-A. En el Anexo 4.1.1. se describen los déficits o carencias en su grado de urbanización y/o ejecución de los ámbitos de suelo urbano no consolidado SUNC-A.

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2.Unidades de Ejecución de Suelo Urbano No Consolidado. El régimen urbanístico de los suelos incluidos en estos ámbitos será el establecido en el artículo 55.1 de la LOUA. Se adscriben a esta subcategoría los terrenos incluidos en Polígonos de Actuación, regulados en el artículo 214 de las Normas Urbanísticas, o sujetos a Planes Especiales de Reforma Interior, que todavía no han sido totalmente desarrolladas, distinguiendo los siguientes tipos: - SUNC-E. Unidades de Ejecución en Suelo Urbano No Consolidado en Ejecución. Aquellos

ámbitos que cuentan con planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente, (u ordenación pormenorizada directamente establecida por el PGOU) así como en aquellos ámbitos en los que el Planeamiento vigente tan sólo exige la cesión de suelos para dotaciones públicas y de viario y la ejecución de obras de urbanización, que cuentan con instrumento de equidistribución aprobado (o haya sido declarada formalmente la innecesariedad de reparcelación, de conformidad con lo establecido en la letra c) del artículo 73 del Reglamento de Gestión Urbanística) así como con instrumento de ejecución aprobado y en los que el grado de ejecución de las obras de urbanización es alto pero no es el suficiente para su inclusión en la categoría de Consolidado (al no haberse ejecutado en su totalidad las redes de infraestructuras y todos los servicios urbanísticos establecidos en el artículo 45.1.a) de la LOUA), pasarán a formar parte de unidades de ejecución en SUNC, siéndoles de aplicación el régimen jurídico con el que iniciaron su desarrollo.

En estos ámbitos se mantendrá la delimitación y denominación establecida en el planeamiento vigente, seguida de las siglas “SUNC-E”.

Ejemplo: PA-AL-1

SUNC-E

En las tablas siguientes se muestran por zonas el resumen de los suelos clasificados como SUNC-E.

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- SUNC-O. Unidades de Ejecución en Suelo Urbano No Consolidado Ordenadas. Aquellos ámbitos que cuentan con ordenación pormenorizada directamente establecida por el PGOU o con planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente pero que no se han ejecutado o su nivel de ejecución es bajo.

En estos ámbitos se mantendrá la delimitación y denominación establecida en el planeamiento vigente, seguida de las siglas “SUNC-O” y se remitirán al cumplimiento de las determinaciones del planeamiento de desarrollo aprobado (si lo hubiere) con el fin de evitar alteraciones de densidad, edificabilidad u otros parámetros urbanísticos.

Ejemplo: PA-AL-1 SUNC-O

En las tablas siguientes se muestran por zonas el resumen de los suelos clasificados como urbanos no consolidados y que cuentan con ordenación pormenorizada establecida, SUNC-O.

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- SUNC. Unidades de Ejecución en Suelo Urbano No Consolidado No Ordenadas. Aquellos ámbitos cuya ordenación pormenorizada no ha sido establecida por el PGOU y que no cuentan con planeamiento de desarrollo (que establezca dicha ordenación) aprobado definitivamente.

Dentro de este grupo, aquellos ámbitos a los que el PGOU-86 les exigía para su desarrollo un Plan Especial, se corresponderían con áreas de reforma interior, por lo que les será exigible la reserva de suelo con destino a vivienda protegida si no disponen de planeamiento de desarrollo aprobado inicialmente con anterioridad al inicio del trámite de esta Adaptación Parcial (en estos suelos no están incluidos los dos ámbitos sujetos a Plan Especial correspondientes al Casco Histórico y al Ensanche Histórico de Marbella, tal y como se justifica en el apartado referente al Suelo Urbano Consolidado).

En estos ámbitos se mantendrá la delimitación y denominación establecida en el planeamiento vigente, seguida de las siglas “SUNC”.

Ejemplo: PA-AL-1

SUNC

En las tablas siguientes se muestran por zonas el resumen de los suelos clasificados como urbanos no consolidados y que no cuentan con ordenación pormenorizada establecida, SUNC.

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4.1.2 Descripción y justificación de los ámbitos propuestos como Suelo Urbanizable Ordenado, Sectorizado y No Sectorizado

Esta adaptación parcial considera como suelo urbanizable aquellos suelos clasificados como urbanizables en el PGOU-86 y sus modificaciones que no se hayan transformado y urbanizado legalmente, tanto el programado como el no programado, según los criterios establecidos en el artículo 4.2 del Decreto 11/2008.

4.1.2.1 Suelo Urbanizable Ordenado

Según el apartado a) del artículo 4.2 del Decreto 11/2008, “Se considera suelo urbanizable ordenado el que esté clasificado como urbanizable o apto para urbanizar por el instrumento de planeamiento general vigente y cuente con la ordenación detallada, esto es, se haya redactado y aprobado definitivamente el Plan Parcial de Ordenación correspondiente”.

Por tanto, siguiendo este criterio, la Adaptación Parcial, clasifica como Suelo Urbanizable y categoriza como Ordenado los siguientes suelos, cuyo régimen urbanístico será el establecido en el artículo 54 de la LOUA, divididos en dos grupos, en función del grado de desarrollo que presentan:

- SUO-E. Sectores de Suelo Urbanizable Ordenado En Ejecución. Aquellos sectores de Suelo Urbanizable Programado que cuenten con planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente, instrumentos de gestión y proyecto de urbanización aprobados, y que por lo general se encuentran muy desarrollados a falta de la recepción de las obras de urbanización.

En estos ámbitos se mantendrá la delimitación y denominación establecida en el planeamiento vigente, seguida de las siglas “SUO-E”. Ejemplo:

URP-AL-1 SUO-E

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- SUO. Sectores de Suelo Urbanizable Ordenado. Aquellos sectores de Suelo Urbanizable Programado que cuentan con planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente, y que no cuentan con instrumentos de gestión y/o ejecución aprobados.

En estos ámbitos se mantendrá la delimitación y denominación establecida en el planeamiento vigente, seguida de las siglas “SUO”. Ejemplo:

URP-AL-1 SUO

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4.1.2.2 Suelo Urbanizable Sectorizado

Según el apartado b) del artículo 4.2 del Decreto 11/2008, “Tiene la consideración de suelo urbanizable sectorizado aquel suelo urbanizable o apto para urbanizar que esté comprendido en un sector o área apta para la urbanización ya delimitado por el planeamiento vigente. En todo caso, el denominado suelo urbanizable programado de los Planes Generales de Ordenación Urbana vigentes se considerará como suelo urbanizable sectorizado”.

Por tanto, siguiendo este criterio, la Adaptación Parcial, clasifica como Suelo Urbanizable y categoriza como Sectorizado los siguientes suelos, cuyo régimen urbanístico será el establecido en el artículo 53 de la LOUA, diferenciando tres grupos, en función del grado de desarrollo que presentan:

- SUS-T. Sectores de Suelo Urbanizable Sectorizado Transitorios. Aquellos sectores identificados como Suelo Urbanizable Programado en Régimen Transitorio que no cuentan con ordenación pormenorizada aprobada adaptada al PGOU-86, es decir, no han tramitado el instrumento de planeamiento que le exigía la ficha urbanística, Estudio de Detalle o Modificación de Plan Parcial, según el caso.

Estos sectores estarían exentos de la reserva de techo para vivienda protegida ya que cuentan con ordenación pormenorizada aprobada (ver apartado 4.2).

En estos ámbitos se mantendrá la delimitación y denominación establecida en el planeamiento vigente, seguida de las siglas “SUS-T”. Ejemplo:

URP-AL-1 SUS-T

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- SUS. Sectores de Suelo Urbanizable Sectorizado. Aquellos sectores identificados como Suelo Urbanizable Programado que no cuentan con planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente.

Aquellos sectores que tengan ordenación pormenorizada aprobada inicialmente antes del 20/01/2007 estarían exentos de la reserva de techo para vivienda protegida (ver apartado 4.2).

En estos ámbitos se mantendrá la delimitación y denominación establecida en el planeamiento vigente, seguida de las siglas “SUS”. Ejemplo:

URP-AL-1 SUS

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Dentro de esta categoría también se incorpora la Actuación Aislada, AA-RR-2, ya que no se ha ejecutado según lo establecido en el Decreto 11/2008.

4.1.2.3 Suelo Urbanizable No Sectorizado

Según el apartado c) del artículo 4.2 del Decreto 11/2008, “El resto del suelo urbanizable o apto para urbanizar, incluido el suelo urbanizable no programado, se considerará como suelo urbanizable no sectorizado”.

Por tanto, siguiendo este criterio, la Adaptación Parcial, clasifica como Suelo Urbanizable No Sectorizado, el suelo clasificado como urbanizable no programado por el PGOU-86, ya que ninguno de éstos suelos tiene aprobado su correspondiente Programa de Actuación Urbanística o Plan de Sectorización.

Conforme a lo regulado en el artículo 10. l.A)e) de la LOUA esta adaptación parcial identifica sólo las determinaciones pertenecientes a la ordenación estructural, por lo que se han eliminado de la Normas Urbanísticas la edificabilidad bruta, los usos dominantes y los usos compatibles que establecía el PGOU-86, ya que el establecimiento de estas determinaciones pertenecientes a la ordenación pormenorizada corresponderá al Plan de Sectorización que se redacte.

Por tanto se mantienen el resto de determinaciones establecidas en el Titulo VIII de las Normas, identificando los usos prohibidos como usos incompatibles, así como los tipos identificados en el PGOU-86. A continuación se hace un resumen de los usos incompatibles y las condiciones para proceder a su sectorización que diferencian los diferentes tipos de este tipo de suelo.

Superficie

(m²s) Usos incompatibles Condiciones para proceder a su sectorización

URNS-RE 2.251.947,14 - Industrial en 2ª, 3ª y 4ª categoría. - Comercial de superficie superior a 1.000 m². - Usos no urbanos. URNS-RCE 147.391,51 Industrial en 2ª, 3ª y 4ª categoría.

Usos no urbanos.

- Cuando se haya desarrollado más del 70 % del suelo urbanizable sectorizado del tramo de que se trate. - Cuando sea necesario disponer de suelo para el desarrollo de viviendas de promoción pública o de protección oficial, debiendo en este caso destinarse al menos el 50% de la capacidad del suelo que se programe a estos tipos de viviendas.

URNS-RT 8.595.211,11 - Industrial en 2ª y 3ª categoría. - Comercial de superficie superior a 1.000 m². - Usos no urbanos excepto acampada y la actividad forestal de uso agrícola.

- Cuando se haya desarrollado más del 70 % del suelo urbanizable sectorizado del tramo de que se trate. - Cuando la propuesta de actuación implique la realización de infraestructuras turísticas relevantes que no tengan cabida en condiciones normales en los sectores de suelo urbanizable sectorizado.

Superficie _{Usos incompatibles Condiciones para proceder a su sectorización} (m²s)

URNS-IND 488.895,02 - Residencial. _{- Usos no urbanos.}

- Cuando se haya desarrollado más del 70 % del suelo destinado a este uso.

- Cuando se trate de implantar actividades industriales relevantes que por su dimensión o características no tengan cabida en los polígonos previstos en el Plan General.

TOTAL 11.484.467,00

Estos suelos mantendrán la delimitación establecida en el planeamiento vigente, identificándolos con las siglas “SUNS”.

Dentro de esta categoría también se identifican aquellas actuaciones aisladas (AA) clasificadas como Suelo Urbanizable no Programado del PGOU que no se han ejecutado. En estos ámbitos se mantendrá la delimitación y denominación establecida en el planeamiento vigente, seguida de las siglas “SUNS-AA”. Ejemplo:

AA-AL-1 SUNS-AA

M E M O R I A G E N E R A L 1 6 8

D O C U M E N T O P A R A I N F O R M A C I Ó N P Ú B L I C A

4.1.3 Descripción y justificación de los ámbitos propuestos como Suelo No Urbanizable El Decreto 11/2008 establece en el apartado 3 del artículo 4, los criterios que han de tenerse en cuenta para los ajustes en la clasificación del suelo no urbanizable:

"El suelo clasificado como no urbanizable continuará teniendo idéntica consideración, estableciéndose las cuatro categorías previstas en el artículo 46.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y manteniendo, asimismo, las características ya definidas para las actuaciones de interés público, si existiesen.

A los efectos de lo dispuesto en este apartado, en el documento de Adaptación Parcial se habrán de reflejar como suelo no urbanizable de especial protección, en la categoría que le corresponda, los terrenos que hayan sido objeto de deslinde o delimitación en proyectos o instrumentos de planificación sectorial, cuyos efectos hayan sobrevenido al planeamiento vigente y que resulten de directa aplicación conforme a la legislación sectorial”.

Como se ha indicado en el apartado 2.1.3.3 de la presente memoria, el Suelo No Urbanizable del Plan General vigente se divide en cuatro categorías "en función sus valores de orden agrícola, forestal, paisajístico, ecológico o de otra naturaleza, o por razón del modelo territorial12_":

- Suelo no urbanizable común (NU).

- Suelo no urbanizable agrícola de regadío (NU-A). - Suelo no urbanizable forestal (NU-F).

- Suelo no urbanizable protegido (NU-P).

Dentro del límite establecido en el artículo 3.3.c) del Decreto11/2008, "la adaptación parcial no podrá alterar la regulación del suelo no urbanizable, salvo en los supuestos en los que haya sobrevenido la calificación de especial protección por aplicación de lo dispuesto en párrafo segundo del artículo 4.3”, esta Adaptación Parcial, teniendo como base la información y justificación de las distintas protecciones contenidas en la Memoria y las Normas Urbanísticas del PGOU-86 vigente, ha realizado un ajuste en las categorías del Suelo No Urbanizable del Plan General para adecuarlo a las categorías establecidas en la Ley 7/2002, de 22 de diciembre.

En cuanto a la incorporación de nuevos ámbitos dentro del suelo no urbanizable que deban quedar adscritos a la categoría de especial protección (artículo 46.2 de la LOUA) de acuerdo a lo indicado en el párrafo segundo del artículo 4.3 del Decreto, esta Adaptación, tras el análisis realizado de las afecciones y protecciones sobrevenidas, y tal como se recoge en el apartado 3.5 de esta Memoria, ha incorporado como suelo no urbanizable de especial protección los dominios públicos naturales (DPH y DPMT), y los montes públicos.

En el municipio de Marbella nos encontramos con las siguientes categorías de Suelo No Urbanizable:

4.1.3.1 Suelo No Urbanizable de Especial Protección por la legislación específica

En el apartado 3.1 del presente documento se ha analizado aquella legislación aprobada con posterioridad a la entrada en vigor del Plan que pudiera tener incidencia en la ordenación del territorio, entre otras:

12

- legislación ambiental : Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad; Ley 2/1989 de 18 de Julio, por la que se aprueba el Inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía y se establecen medidas adicionales para su protección,...

- legislación forestal: Ley 43/2003, de 21 de noviembre de Montes, Ley 2/1992, de 15 de junio, Forestal de Andalucía, Ley 5/1999 de 29 de junio de prevención y lucha contra los incendios forestales,...

- legislación en materia de aguas: Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Aguas (que deriva al Plan Hidrológico), Ley 9/2010, de 30 de julio, de Aguas de Andalucía, ...

- legislación en materia de inundabilidad: Decreto 189/2002, de 2 de julio, se aprueba el Plan de Prevención de Avenidas e Inundaciones en Cauces Urbanos Andaluces, Real Decreto 903/2010, de 9 de julio, de evaluación y gestión de riesgos de inundación (remite a los Planes de Gestión de Riesgo de Inundación), ...

- legislación de costas: Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, y Reglamento General de Costas, aprobado por Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre.

- legislación en materia de vías pecuarias: Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, Reglamento de Vías Pecuarias de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que la desarrolla, aprobado por el Decreto 155/1998, de 23 de julio, y Decreto 36/2014 de 11 de febrero, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Junta de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

- legislación en materia de carreteras: Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de Carreteras, Real Decreto 1812/1994, de 2 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento General de Carreteras, en lo que no se oponga a lo dispuesto en la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, y Ley 8/2001, de 12 de julio de Carreteras de Andalucía.

Respecto a los espacios con limitaciones de uso y/o protección existentes en el término municipal de Marbella de acuerdo a la legislación sectorial, hay que indicar que específicamente la Ley 2/1992 Forestal de Andalucía recoge en su artículo 27 que: "Los montes de dominio público tendrán la consideración a efectos urbanísticos de suelo no urbanizable de especial protección.

Dentro del Suelo No Urbanizable del PGOU-86, y en aplicación del artículo 46.1.a) de la LOUA, este documento de adaptación parcial incorpora como Suelo No Urbanizable de Especial Protección por legislación específica los dominios públicos naturales deslindados y los montes públicos.

- Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Montes Públicos (SNUEP-MP).

- Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Dominio Público Hidráulico (SNUEP-DPH)13_.

- Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica: Dominio Público Marítimo Terrestre (SNUEP-DPMT)14_.

13_{Los DPH deslindados, pasarán a SNUEP por legislación específica, siempre que estén en suelo clasificado como}

no urbanizable por el PGOU-86 (independientemente de su categoría), quedando el resto como afección territorial.

14_{El DPMT deslindado, pasará a SNUEP por legislación específica, siempre que esté en suelo clasificado como no}

M E M O R I A G E N E R A L 1 7 0

D O C U M E N T O P A R A I N F O R M A C I Ó N P Ú B L I C A

En cuanto a los montes públicos deslindados, esta categoría de protección prevalece sobre las recogidas en el PGOU-86, tal como se recoge en las Normas Urbanísticas del presente documento.

4.1.3.2 Suelo No Urbanizable de Especial Protección por la Planificación Territorial o Urbanística

En el apartado 3.2 del presente documento se ha analizado el planeamiento territorial aprobado con posterioridad a la entrada en vigor del Plan que pudiera tener incidencia en la ordenación del territorio, entre otros:

- Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (Decreto 206/2006, de 28 de noviembre),

- Plan de Protección del Corredor Litoral de Andalucía (Decreto 141/2015, de 26 de mayo),

- Plan Especial de Protección del Medio Físico de la Provincia de Málaga (Resolución de 6 de marzo de 1987 del Consejero de Obras Públicas y Transportes) y Catálogo de Espacios y Bienes protegidos de la provincia de Málaga (BOJA nº 69, de 9 de Abril de 2007),

- Plan Hidrológico de las Cuencas Mediterráneas Andaluzas (Real Decreto 11/2016, de 8 de enero), y

- Plan de Gestión del Riesgo de Inundación de la demarcación hidrográfica de las Cuencas Mediterráneas Andaluzas (Real Decreto 21/2016, de 15 enero).

Tal como se ha indicado en el apartado correspondiente de la Memoria para cada Plan Territorial, será en su caso, un nuevo instrumento de planeamiento, Revisión del Plan General, en su caso, el que determine de acuerdo al modelo territorial y a la necesaria adaptación a la planificación territorial, la categoría de especial protección para los suelos delimitados en los mismos, no siendo de directa aplicación para el presente documento.

De este modo, este documento de Adaptación Parcial reconoce la categoría de Suelo No Urbanizable de Especial Protección por Planificación Urbanística, en la que se incluyen los suelos protegidos por el PGOU-86 (Suelo No Urbanizable Protegido (SNU-P)), integrados por los terrenos situados a menos de 200 metros del embalse de río Verde, la zona de Sierra Blanca por encima de la cota 1.100, y las playas.

- Suelo no Urbanizable de Especial Protección por planificación urbanística (SNUEP-P). No obstante, puesto que como se ha indicado consta deslinde del Dominio Público Marítimo Terrestre, los suelos no urbanizables incluidos en el mismo entre los que se encuentra gran parte de la playa, se han incorporado como Suelo no urbanizable de Especial Protección por Legislación Específica, quedando en la categoría de Suelo Urbanizable de Especial Protección por la Planificación Urbanística (SNUEP-P) los siguientes:

- terrenos situados a menos de 200 mts. del embalse de río Verde,

- terrenos situados en la zona de Sierra Blanca (áreas geográficas de Nagüelles NG y Marbella MB) por encima de la cota 1.100, y

4.1.3.3 Suelo No Urbanizable de carácter natural o rural

Se incluyen en esta categoría, todos los Suelos No Urbanizables que no están protegidos ni por el PGOU vigente ni por legislación y/o planificación territorial. En este documento de adaptación parcial, constituyen el Suelo No Urbanizable de carácter natural o rural (SNU) los suelos del término municipal que el planeamiento general vigente califica de:

- Suelo no urbanizable común.

- Suelo no urbanizable agrícola de regadío. - Suelo no urbanizable forestal.

La presente Adaptación, incorpora al Suelo no urbanizable de carácter natural o rural (SNU), los siguientes:

- Suelo no urbanizable natural o rural-común (SNU-NU). - Suelo no urbanizable natural o rural-agrícola (SNU-A). - Suelo no urbanizable natural o rural-forestal (SNU-F). 4.1.3.4 Suelo No Urbanizable del Hábitat Rural Diseminado

En esta categoría de suelo, se incluyen los terrenos que constituyen el soporte físico de asentamientos rurales diseminados, vinculados a la actividad agropecuaria, cuyas características, atendidas las del municipio, procede preservar.

De acuerdo a la descripción del Suelo No Urbanizable que consta en la Memoria y las Normas Urbanísticas del PGOU-86, en el municipio de Marbella ninguna de las categorías del suelo no urbanizable, ni en la descripción de los Planes Especiales delimitados en el mismo, contemplan suelos con las características propias del Hábitat Rural diseminado según la legislación vigente, por lo que en el presente Documento de Adaptación no se contempla adscribir a la misma ningún suelo del término municipal.

4.1.4 Resumen de la clasificación del suelo

CLASIFICACIÓN DEL SUELO

SUPERFICIE (m²) CLASE DE SUELO CATEGORÍA

PARCIALES TOTALES SUC 21.948.554,48 URBANO SUNC 13.701.535,05 35.650.089,52 SUO 11.499.472,42 SUS 5.665.008,63 URBANIZABLE SUNS 11.500.049,87 28.664.530,92 SNUEP-Legislación Específica 11.568.740,76 SNUEP-Planificación Urbanística 371.427,34 NO URBANIZABLE SNU-Natural o Rural 38.015.211,91 49.955.380,01 TOTAL TÉRMINO MUNICIPAL 114.270.000,00 En el anexo 4.1.4. se incorporan tablas resumen de la clasificación del suelo urbano y del suelo urbanizable de la adaptación parcial por ámbitos de gestión del PGOU-86 y por zonas territoriales, así como el total de cada categoría y subcategoría del término municipal.

M E M O R I A G E N E R A L 1 7 2

D O C U M E N T O P A R A I N F O R M A C I Ó N P Ú B L I C A

4.2 DISPOSICIONES QUE GARANTICEN EL SUELO SUFICIENTE PARA CUBRIR LAS NECESIDADES DE VIVIENDA PROTEGIDA

La Adaptación Parcial deberá disponer las medidas que garanticen suelo para cubrir las necesidades de vivienda protegida. Siguiendo lo preceptuado en el apartado 2.b) del artículo 3 del Decreto 11/2008, en relación a lo dispuesto en el artículo 10.1.A.b) de la LOUA y en la Disposición Transitoria única de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre de Medidas para la Vivienda Protegida y Suelo.

4.2.1 Criterios adoptados para la exigencia de reserva de suelo para VP a las áreas y sectores

Con carácter general, en cada área de reforma interior o sector con uso global residencial, esta Adaptación Parcial ha previsto las reservas de terrenos equivalentes, al menos, al treinta por ciento de la edificabilidad residencial de dicho ámbito para su destino a viviendas protegidas. En este sentido:

- Se han considerado como áreas de reforma interior, sólo aquellos ámbitos en suelo urbano, en los que el Plan ha previsto su ordenación mediante un Plan Especial de Reforma Interior siendo su objetivo la renovación, mejora, rehabilitación o colmatación del área (artículo 14.1c) de la LOUA. Son ámbitos que ya se encontraban parcialmente edificados en el año 1.986, en los que el Plan consideró como el instrumento más adecuado para su desarrollo el Plan Especial, por lo que esta adaptación parcial ha tenido en cuenta el grado de consolidación de estos suelos y por tanto, se prevé la reserva de los terrenos equivalentes, al menos, al treinta por ciento de la edificabilidad que no ha sido agotada (ver anexo 4.2.1).

- Se ha previsto reserva de vivienda protegida para aquellos ámbitos, incluidos en Sectores de Suelo Urbanizable Sectorizado (SUS), siempre que no cuenten con ordenación pormenorizada aprobada antes del 20/01/2007 (PPO).

- Se mantiene la reserva de vivienda protegida establecida en las diferentes modificaciones del PGOU tramitadas en el año 2007 en los siguientes sectores: , URP-SP-10, URP-SP-19 y NG-11 Bis (si bien a este último no sería exigible la reserva de vivienda protegida al contar con ordenación pormenorizada aprobada inicialmente antes del 20/01/2007). Cabe señalar, que el URP-NG-11 Bis, cuenta con aprobación inicial de su PPO el 19/01/07, pero la MPGOU (Expte.nº 122/07), que establece su ordenación pormenorizada, reservaba 2.500 m² techo para vivienda protegida, que equivale a un 16,2% de la edificabilidad residencial.

Esta Adaptación Parcial no ha previsto reserva de vivienda protegida para los siguientes ámbitos:

- Ámbitos con uso global no residencial.

- Áreas de Reforma Interior con ordenación pormenorizada aprobada inicialmente con anterioridad al inicio del trámite de aprobación del documento de Adaptación Parcial. En este sentido y con el fin de dar seguridad jurídica, dicha fecha corresponderá con la del acuerdo de Pleno por el que se somete a información pública.

- Áreas de reforma interior que han agotado toda la edificabilidad prevista por el Plan. - Ámbitos en los que la reserva de vivienda protegida altera el modelo territorial previsto

por el Plan. Es decir, suelos con una densidad inferior o igual 10 viv/Ha, donde el plan prevé una tipología edificatoria incompatible con la de vivienda protegida: vivienda

unifamiliar aislada con un techo mínimo de 180 m2, sobre parcelas con una superficie mínima de 800 m2. Entre estos ámbitos se encuentran los siguientes: PA-ZN-5, URP-NG-22, PA-NG-28 Bis, PA-AN-20 y PA-NG-17.

- Sectores de Suelo Urbanizable Sectorizado correspondientes a Sectores de Suelo Urbanizable Programado en Régimen Transitorio. Esta Adaptación Parcial considera que dichos sectores cuentan ordenación establecida con anterioridad al PGOU-86, ya que el PGOU asume las determinaciones de su planeamiento y ajusta algunas determinaciones para lo que les exige bien la tramitación de una MPPO, bien la tramitación de un Estudio de Detalle (con el fin de adaptar las ordenanzas a las del PGOU).

- Sectores con ordenación pormenorizada aprobada definitivamente: Sectores de Suelo Urbanizable Ordenado en Ejecución (SUO-E) y Sectores de Suelo Urbanizable Ordenado (SUO).

- Sectores con ordenación pormenorizada aprobada inicialmente con anterioridad al 20 de enero de 2007, de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria única de la Ley 13/2005, de 11 de septiembre.

Aquellas áreas o sectores a las que se les exime de esta reserva y que no cuentan con planeamiento de desarrollo definitivamente aprobado, estarán obligadas a dicha reserva en el caso de caducidad expresa del procedimiento y no se concluya con la aprobación definitiva. De igual modo aquellas áreas o sectores de suelo urbano no consolidado y urbanizable, con uso global residencial, a las que se les exime de dicha reserva, estarán obligadas a ello si se realizan modificaciones sustanciales de la ordenación que supongan un aumento del número de viviendas.

4.2.2 Cálculo de los coeficientes de ponderación atribuibles al uso pormenorizado de vivienda protegida

Conforme al artículo 3.2.b) del Decreto 11/2008, con el objeto de mantener el aprovechamiento urbanístico del planeamiento general vigente en aquellos ámbitos donde sea exigible la reserva de vivienda protegida, no se considerarán alteraciones sustanciales las correcciones de edificabilidad y de densidad, o de ambas, necesarias para tal fin, no pudiendo superar los parámetros establecidos en el artículo 17 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

Para la realización, en su caso, de estas correcciones resulta necesario establecer unos coeficientes de ponderación entre la vivienda protegida y la vivienda libre, cuya finalidad es equiparar los valores de venta de cada uno de estos tipos de régimen.

En este caso, esta adaptación parcial ha optado en dividir el término municipal en diferentes zonas debido a la diferencia de precios de mercado existente en el municipio, dando como resultado el siguiente cuadro de coeficientes de ponderación entre la vivienda protegida en régimen general y la vivienda libre en tipología plurifamiliar, cuyo cálculo se justifica en Anexo 4.2.2:

Zona Coef.

Guadalmina 0,6964

SPA Playa - Nueva Alcántara 0,6128

SAN PEDRO ALCANTARA

SPA Pueblo 0,8177

M E M O R I A G E N E R A L 1 7 4 D O C U M E N T O P A R A I N F O R M A C I Ó N P Ú B L I C A Zona Coef. NA Norte completa 0,6387 Nagüeles CN-340 y A-7 0,4503 Nagüeles Sur CN-340 0,2902 NAGÜELES

Nagüeles Norte A-7 0,5064

MB al Norte A-7 0,6881

MB al Sur Ricardo Soriano 0,3363

MARBELLA

MB Intermedio 0,5587

RR-AL-VB Norte 0,5628

MARBELLA ESTE

RR-AL-VB-Sur 0,4492

4.2.3 Criterios adoptados para los ajustes de densidad y/o edificabilidad

El Plan General vigente no contempla el uso pormenorizado de Vivienda Protegida. No obstante, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 3.2.b) del Decreto 11/2008, de 22 de enero, la Adaptación Parcial debe garantizar la existencia de suelo suficiente para cubrir las necesidades de vivienda protegida, según lo dispuesto en el artículo 10.1.A.b) de la LOUA. En el apartado 4.2.1 de este documento se han definido los criterios adoptados para determinar qué sectores y áreas tienen la obligación de reservar suelo para uso de vivienda protegida.

Para dar cumplimiento a esta determinación, manteniendo al mismo tiempo el aprovechamiento asignado por el Plan General vigente en aquellos ámbitos de planeamiento con ordenación diferida a los que se exige la implantación del uso de vivienda protegida, tal y como prevé el citado artículo 3.2.b) del Decreto 11/2008, se han adoptado los siguientes criterios:

a) Suelo Urbanizable

La reserva de suelo para el uso de Vivienda Protegida, en los sectores de suelo urbanizable en los que se ha establecido esta obligación, será igual al treinta por ciento (30%) de la edificabilidad residencial del ámbito. Esta edificabilidad residencial será la resultante de aplicar a la edificabilidad máxima de la ficha urbanística un coeficiente corrector (Ccor) que

se obtiene a partir del coeficiente de Vivienda Protegida de cada zona del Municipio, según se ha determinado en el apartado 4.2.2 de este documento, y que trata de ponderar en cada zona la relación existente entre el valor del m² de vivienda protegida y el de vivienda libre.

El valor de este coeficiente corrector (Ccor) determina el incremento de edificabilidad a

aplicar sobre cada sector para mantener el aprovechamiento preexistente asignado por el Plan General, lo que resulta procedente al incluir el uso de Vivienda Protegida en la Adaptación Parcial, uso pormenorizado que no está previsto en el Plan General vigente. De este modo, la suma ponderada de la edificabilidad de cada uso por su respectivo coeficiente (residencial libre y vivienda protegida) da como resultado la edificabilidad máxima del ámbito (aprovechamiento preexistente) expresada en la ficha urbanística del Plan General vigente, para lo que se ha tenido en cuenta que un 30% de la edificabilidad residencial estará destinada a Vivienda Protegida.

Por tanto, la edificabilidad máxima de cada ámbito será la resultante de aplicar dicho coeficiente corrector (Ccor) sobre la edificabilidad máxima residencial de la ficha urbanística

del Plan General vigente. Sobre esta nueva edificabilidad se destinará el 30% al uso pormenorizado de vivienda protegida.

Se ha elaborado un cuadro en el que se obtiene el valor del coeficiente corrector (Ccor)

para cada zona del Municipio, que es función del coeficiente de ponderación relativa entre el uso de vivienda protegida y vivienda libre de cada zona descrito en el apartado 4.2.1. Este coeficiente corrector se obtiene mediante la siguiente fórmula:

0,3

C

C

=

C cor = Coeficiente corrector.

C vp = Coeficiente de ponderación de Vivienda Protegida en cada zona.

Nota: Para el uso de vivienda libre se asigna un valor igual a uno (1).

En el siguiente cuadro se expresa el valor obtenido del coeficiente corrector (Ccor) para cada zona del Municipio:

Coef. VP Coef. Correc.

1 Guadalmina 0,6964 1,1002 2 SP - Sur CN-340 0,6128 1,1314 3 SP - Nucleo 0,8177 1,0579 4 Puerto Banús 0,3238 1,2545 5 NA - Zona Norte 0,6387 1,1216 6 NG - Entre CN-340 y A-7 0,4503 1,1975 7 NG - Sur CN-340 0,2902 1,2706 8 NG - Norte A-7 0,5064 1,1738 9 MB - Norte A-7 0,6881 1,1032

10 MB - Sur Ricardo Soriano 0,3363 1,2486 11 MB - Zona Intermedia 0,5587 1,1526 12 Zona Este (RR-AL-VB) Norte 0,5628 1,1510 13 Zona Este (RR-AL-VB) Sur 0,4492 1,1979 MARBELLA MARBELLA ESTE ZONA SAN PEDRO NUEVA ANDALUCIA NAGÜELES

Para el cálculo de la nueva densidad del sector, que resulta del incremento de edificabilidad señalado, se aplicarán las siguientes reglas:

- El número máximo de viviendas correspondientes al uso residencial libre se ha determinado manteniendo la proporción existente en la ficha urbanística entre la edificabilidad máxima residencial y el número máximo de viviendas. Esa proporción se aplicará sobre la edificabilidad resultante para el uso de vivienda libre.

- Para el uso de vivienda protegida se asignará un número máximo de viviendas correspondiente a una ratio de 100 m²/viv.

- La densidad final de estos ámbitos se expresa en términos de nivel de densidad, según lo regulado en el artículo 10.1.A.d) de la LOUA.

En aquellos sectores de suelo urbanizable en los que el Plan General vigente, a través de la tramitación de sus respectivos expedientes de modificación del Plan General, ya contempla el uso de vivienda protegida, se ha mantenido los datos del Plan General vigente. Sobre estos sectores no se aplican los ajustes de edificabilidad y densidad explicados en el presente apartado, ya que el objeto de estos ajustes es el de mantener el aprovechamiento existente en el Plan General, y el aprovechamiento existente ya contempla el uso de Vivienda Protegida. No obstante, en las tablas que se adjuntan a este apartado se ha

M E M O R I A G E N E R A L 1 7 6

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incluido también estos sectores, para obtener un cómputo total del número de Viviendas Protegidas previstas por el documento de Adaptación Parcial del Plan General.

Los resultados obtenidos con estos criterios se resumen en la tabla 1 del anexo 4.2.3 (suelo urbanizable).

b) Suelo Urbano No Consolidado

En los ámbitos de suelo urbano no consolidado en los que, siguiendo los criterios señalados en el apartado 4.2.1 se exige la implantación del uso pormenorizado de vivienda protegida, se ha seguido el mismo criterio anteriormente expresado para el suelo urbanizable, salvo que en estos ámbitos, el dato de edificabilidad que se ha utilizado como referencia para el cálculo de la reserva de suelo para Vivienda Protegida es la edificabilidad “vacante” o “no consumida”, dato que resulta de restar a la edificabilidad bruta total del ámbito la edificabilidad ya materializada. Esta edificabilidad “vacante” en los ámbitos de suelo urbano no consolidado ha sido estimada en el presente documento de Adaptación Parcial y su justificación se ha incluido en el anexo 4.2.1. Sobre este dato de edificabilidad “no consumida” del ámbito se ha procedido a realizar los ajustes de edificabilidad y densidad necesarios para garantizar el mantenimiento del aprovechamiento asignado por el Plan General vigente, con los mismos criterios ya señalados para el suelo urbanizable. No obstante, este dato deberá concretarse en el correspondiente instrumento de planeamiento de desarrollo que establezca la ordenación pormenorizada del ámbito, que deberá realizar un estudio de la edificabilidad materializada y la edificabilidad disponible, y en función de dicho dato podrá ajustarse la edificabilidad final destinada a vivienda protegida, así como el número de viviendas, ajustándose a los criterios señalados en el presente apartado. Los índices de densidad y edificabilidad que finalmente se adopten en aplicación de los criterios señalados, en ningún caso podrán superar los límites máximos que establece el artículo 17 de la LOUA.

En aquellos ámbitos en los que la edificabilidad asignada por el Plan General ya es igual o superior al máximo permitido por el artículo 17.5 de la LOUA en áreas de reforma interior (1,30 m²t/m²s) no se han aplicado los ajustes de edificabilidad o densidad descritos en este apartado, según establece el artículo 3.2.b del Decreto 11/2008.

Los resultados obtenidos con estos criterios se resumen en la tabla nº2 del anexo 4.2.3 (suelo urbanizable).

4.2.4 Criterios adoptados para la ordenación de los ámbitos a los que se les exige reserva de vivienda protegida

En aquellos ámbitos con ordenación diferida en los que el presente documento de Adaptación Parcial haya establecido la obligatoriedad de implantar el uso de vivienda protegida, el instrumento de planeamiento de desarrollo que establezca la ordenación pormenorizada deberá tener en cuenta los siguientes criterios:

a) Usos

El uso pormenorizado de Vivienda Protegida se define como un uso perteneciente al uso global de Vivienda definido en el artículo 182.1.a), de las Normas Urbanísticas, dentro del uso general Residencial.

Se calificará con el uso pormenorizado de Vivienda Protegida el suelo en el que se deba materializar la edificabilidad exigida para este uso.

b) Compatibilidad de usos

En las parcelas calificadas con el uso de Vivienda Protegida, se admite como uso compatible el uso Comercial y el de Equipamiento, coexistiendo con el uso de Vivienda Protegida. A estos usos se podrá destinar, en total, hasta un máximo del 15% de la edificabilidad asignada a la parcela, y se implantarán en planta baja de la edificación.

c) Plazos

El instrumento de planeamiento de desarrollo de estos ámbitos deberá especificar los plazos de edificación para las parcelas calificadas con el uso de Vivienda Protegida, tal y como establece el artículo 18.3.c) de la LOUA, debiendo fijarse un plazo máximo de inicio y terminación de las obras de edificación de este uso, a contar desde la fecha de finalización de las obras de urbanización. Estos plazos deberán contar con informe favorable por parte de la Administración competente en materia de vivienda.

d) Zonificación

El instrumento de planeamiento que ordene pormenorizadamente los ámbitos que deben incluir el uso pormenorizado de vivienda protegida, deberá atender a los siguientes criterios de ordenación:

- Se procurará asignar el uso de Vivienda Protegida en manzanas independientes.

- En casos justificados por la escasa cuantía de la edificabilidad asignada al uso de vivienda protegida se podrá admitir la coexistencia con otros usos residenciales en una misma edificación. En este caso se deberá tramitar un Estudio de Detalle para realizar la correspondiente distribución de volúmenes edificables entre vivienda libre y vivienda protegida dentro de la parcela.

- Este uso se localizará preferentemente en el entorno próximo a las dotaciones del sector.

e) Edificabilidad y Número de viviendas

El instrumento de planeamiento de desarrollo determinará la edificabilidad y el número de Viviendas Protegidas sobre cada zona o parcela del ámbito calificada con este uso, ajustándose a los datos incluidos en las tablas del anexo 4.2.3 de este documento, sin perjuicio de los ajustes que se puedan llevar a cabo en virtud de lo regulado en el artículo 7, apdo. 4 de las Normas del Plan General cuando la superficie real del ámbito no coincida con la señalada en las fichas urbanísticas, en cuyo caso se admitirá un ajuste proporcional de la edificabilidad de Vivienda Protegida y del número de viviendas protegidas.

f) Tipología de edificación

El instrumento de planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada detallada del ámbito podrá introducir una nueva zona de ordenanza de entre las existentes en el Plan General, aún no estando contemplada ésta en la ficha urbanística del ámbito, y con destino exclusivo para materializar el aprovechamiento correspondiente al uso de vivienda protegida.

La tipología elegida para este uso deberá ser adecuada para que puedan materializarse proyectos acogidos al Plan de Vivienda vigente en su momento, y deberá justificarse en base a criterios de funcionalidad y viabilidad económica.

Los parámetros urbanísticos de esta tipología deben respetar las siguientes reglas:

- Se deberá limitar la altura asignada al uso de Vivienda Protegida de manera que no se altere el modelo territorial propuesto por el Plan General. Para ello se exige que la altura máxima permitida para el uso de vivienda protegida no supere en más de una planta el