La Regularización de la Tenencia de la Tierra, una asignatura pendiente en los

(1)

La Regularización de la Tenencia de

la Tierra,

una asignatura pendiente en los

procesos valuatorios en México y agente

inhibidor del crédito hipotecario

.

CUERPO ACADEMICO: UABJO-CA-68 “Suelo y Vivienda Sustentable“

Mtro. Enrique Mayoral Guzmán. Mtro. Omar Efrén Luis Marcial. Mtro. Carlos E. Mayoral Peña. * Miembros del Colegio de Valuadores del Estado de Oaxaca, A.C.

(2)

Población: 119,938,473 habitantes

Superficie territorial: 1,960,670.2 km²

Producto Interno Bruto (PIB): 1,894.552 millones de

dólares

Lugar 12 a nivel mundial en PIB.

(3)

16.00% 12.20% 9.40% 8.00% 7.30% 47.10% Industria Manufacturera Industria Inmobiliaria Comercio al por menor Construccion

Mineria Otros

(4)

(5)

REGION NORTE Demanda de créditos: 366,540. Nuevo León :96,079 BCS : 14,231. REGION OCCIDENTE Demanda de créditos: 111,181 Jalisco: 72,245

Nayarit: 8,428 REGION CENTRO Demanda de créditos: 158,592 EdoMex: 78,627 Morelos: 15,819 REGION ORIENTE Demanda de créditos: 113,428 Veracruz: 39,739 Tlaxcala: 5,821 REGION BAJIO Demanda de créditos: 126,779. Guanajuato: 42,218 Zacatecas : 12,687 REGION SUR Demanda de créditos: 130,718 Yucatán: 29,848 Oaxaca: 10,952 Campeche: 7,382

(6)

21.70%

78.30%

Distribución de los hogares

Zonas Rurales

Zonas Urbanas

(7)

Certeza jurídica

de la Garantía

Avalúo

Disponibilidad

del crédito

Valuador

Profesional

(8)

Desarrollo

Económico

Desarrollo

Inmobiliario

Tenencia de

la

Tierra

Disposición de

Financiamiento

(9)

Finita

Perdurable

(10)

Económicos

Sociales

Políticos

TENENCIA

Desordena miento territorial Degradación ambiental

(11)

“La

relación, definida en forma jurídica o consuetudinaria, entre personas, en cuanto individuos o

grupos, con respecto a la tierra (por razones de comodidad, «tierra» se utiliza aquí para englobar otros

recursos naturales, como el agua y los árboles). La tenencia de la tierra es una institución

multidimensional

, es decir, un conjunto de normas inventadas por las sociedades para regular el

comportamiento. Las reglas sobre la tenencia definen de qué manera pueden asignarse dentro de las

sociedades los derechos de propiedad de la tierra. Definen cómo se otorga el acceso a los derechos de

utilizar, controlar y transferir la tierra, así como las pertinentes responsabilidades y limitaciones. En

otras palabras, los sistemas de tenencia de la tierra determinan quién puede utilizar qué recursos,

durante cuánto tiempo y bajo qué circunstancias

”

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Intereses

B) Superpuestos A) Dominantes D) Enfrentados C) Complementari os

Cuando un poder soberano, por ejemplo, una nación o una comunidad, tiene facultados para asignar o redistribuir la tierra mediante expropiación, entre otros.

Cuando varias partes han recibido derechos diferentes sobre la misma parcela de tierra, por ejemplo, una parte suele tener derecho de arrendamiento y otra derecho de paso, entre otros. Cuando diferentes partes tienen el mismo interés en la misma parcela de la tierra, por ejemplo, cuando los miembros de una comunidad compartes los derechos comunes a la tierra de pastoreo, entre otros.

Cuando diferentes partes reclaman los mismos intereses en la misma parcela de tierra, por ejemplo, cuando dos partes reclaman independientemente el derecho a la utilización exclusiva a una parcela de tierra de cultivo. Los conflictos por la tenencia de la tierra suelen ser consecuencia de la existencia de reinvindicadores opuestos.

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FAO

• Privada

• Comunal

• De libre

acceso

• Estatal

Otros Estudios

• Pública

• Privada

• Asociativa

• Sin tierra.

México

• De la Nación

• Privada

• Social

• Comunal

• Ejidal

• Colonias

agrícolas y

ganaderas

(14)

51%

5% 41%

3%

Distribución de la tenencia de la tierra en Mexico

Social Pública Privada

Colonias Agricolas y ganaderas

Fuente: Elaboración propia, con datos del RAN y SEDATU

(15)

79.24% _78.00% _77.72% 74.72% 67.93% 39.24% 33.55% 32.50% _28.97% 21.78% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00%

OAXACA GUERRERO NAYARIT MORELOS DURANGO VERACRUZ DE I. DE LA LLAVE

SONORA TAMAULIPAS NUEVO LEÓN CIUDAD DE MEXICO

(16)

(17)

Fuente: Elaboración propia, con datos de HabitatIII, de ONU 30% 55% 68% 1950 2018 2050

(18)

82%

_81%

74%

68%

50%

43%

América del

Norte

América

Latina

Europa

Oceanía

Asia

África

Gráfica 9.- Porcentaje de la población viviendo en zonas urbanas

Fuente: Elaboración propia con datos La revisión 2018.

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Eficiente administración de tierras. Ordenamiento territorial Seguridad sobre su posesión Incremento en la Inversión Acceso al financiamiento Mayor recaudación de impuestos. Reducción de la especulación Político Productivo

Primera,

el riesgo de expropiación

desincentiva la inversión en la propiedad.

Segunda,

las personas se ven forzadas a

dedicar recursos para defender su

propiedad en vez de emplearlos con fines

productivos.

Tercera,

el intercambio de la propiedad se

ve inhibido. En el caso de la tierra, esto

imposibilita que la tierra sea trabajada

por quienes son más productivos en ello.

Cuarta,

la propiedad no puede utilizarse

como colateral de operación.

(20)

De los países miembros de OCDE, los cinco países con los mayores PIBs per cápita son: Luxemburgo con 97,789€, Suiza: 70,403€, Noruega: 69,594€, Irlanda: 65,018€, e Islandia: 62,982€, en contraste, los cinco países con los menores son: Bulgaria: 7,871€, Turquía: 7,907€, México: 8,312€, Polonia: 13,077€ y Hungría: 13,492€,Ver grafica 10.

(21)

REGIONES

AÑO MAS RECIENTE

VALOR MÁS RECIENTE

Mundo

2017

97.50%

África, al sur del Sahara

2017

28.30%

América Latina y el Caribe

2017

45.00%

América del Norte

2017

52.80%

Asia Meridional

2017

45.70%

AsiAa Orienta y el Pacífico

2017

134.00%

Mundo Araba

2017

53.00%

Europa Central y el Báltico

2017

46.70%

Europa y Asia Central

2017

89.10%

Miembros OCDE

2017

81.30%

(22)

PAIS AÑO MAS RECIENTE VALOR MÁS RECIENTE Argentina 2017 15.50% Bolivia 2017 58.60% Brasil 2017 59.80% Chile 2017 78.60% Colombia 2017 49.40% Costa Rica 2017 61.30% Ecuador 2017 32.30% El Salvador 2017 49.30% Guatemala 2017 32.80% Haití 2017 16.90% Honduras 2017 55.70% México 2017 27.10% Panamá 2017 79.40% Paraguay 2017 40.20% Perú 2017 42.30% Uruguay 2017 26.20% Venezuela 2017 39.50%

(23)

56.00%

14.00%

29.00%

1.00%

INFONAVIT FOVISSSTE BANCA MULTIPLE BANCA DE DESARROLLO, SOFOMES

Gráfica 15. Fuente: Fundación de Estudios Financieros - Fundef, A.C.

Estructura del crédito a la vivienda

64.20% 20.00%

15.80%

Cartera comercial Cartera de consumo Cartera de vivienda

Gráfica 14. Fuente. Elaboración propia con datos de la CNByV, del mes de diciembre de 2018.

(24)

Los estados con mayor porcentaje de créditos per cápita son: Querétaro con un 9.17%,

Nuevo León con un 7.22%, Quintana Roo con un 6.96%, Coahuila: 4.85%, y Aguascalientes

con 4.56%, y los menos favorecidos en este aspecto son: Zacatecas con 1.16%, Tlaxcala:

0.85%, Guerrero con 0.73%, Cd. de México con 0.57% y Oaxaca con apenas el 0.52%. El

parámetro de la ciudad de México, llama la atención, sin embargo, se comprende por el

número de habitantes que tiene.

128,893 139,072 79,279 47,374 35,854 100,124 43,924 Banamex Banorte BBV Bancomer

HSBC Santader Scotiabank Otros bancos

Fuente: Elaboración propia con datos de la CNByV al mes de febrero de 2019