TEMA 6. Inicio, entrega y final de obra. Gestión del Proceso constructivo 1

TEMA  6.   Inicio, entrega y final de obra

Gestión del Proceso Constructivo

1. Esquema general de una obra.

2. Inicio de una obra

2.1. Requisitos administrativos para el inicio de una obra

2.2. Trabajos a realizar por el Jefe de Obra previos al comienzo de una obra

3. Desactivación de la obra y tareas necesarias para la entrega de las viviendas

4. Resolución de los repasos de obra.

5. ^Garantías.

6. Postventa

7. Conclusiones y estudio de resultados.

ÍNDICE PRESENTACIÓN  TEMA 6

ESTUDIOS DE VIABILIDAD COMPRA SOLAR

DISEÑO PRODUCTO PROYECTOS

LICENCIAS

PRECONSTRUCCIÓN CONSTRUCCIÓN

DESACTIVACIÓN DE OBRA POSTVENTA

PRE-COMERCIALIZACIÓN COMERCIALIZACIÓN

1 . Esquema general de una obra

El desarrollo y ejecución de una obra requiere de distintas fases y un largo

periodo de tiempo, desde la toma de decisiones previas al comienzo de la

misma hasta concluir la misma con en la entrega de llaves y servicio

postventa.

Gestión del Proceso Constructivo

1.  Esquema general de una obra

Se diferencian tres fases distintas a lo largo del proceso de una obra

• Debe estar concedida la  licencia de obras  (solicitud según modelo  Ayuntamiento).  La solicita la promotora.

2.  Esquema general de una obra

2.1. REQUISITOS ADMINISTRATIVOS PARA EL INICIO DE UNA OBRA

Los requisitos iniciales de una obra, se fundamentan en disponer de todo tipo de

licencias necesarias para poder comenzar con los trabajos de ejecución:

Gestión del Proceso Constructivo

• Solicitud de  alineaciones y rasantes.

2.  Esquema general de una obra

http://www.alicante-ayto.es/documentos/urbanismo/modelos/modelo_32.pdf

• Solicitud de 

acometidas provisionales 

• Solicitud de 

ocupaciones de vía pública 

• Licencia para 

vallado de obra

2.  Esquema general de una obra

http://www.alicante-ayto.es/documentos/urbanismo/modelos/modelo_21.pdf

Gestión del Proceso Constructivo

• Licencia  Instalación de grúa torre

2.  Esquema general de una obra

• Presentación 

aviso previo 

• Presentación 

apertura del centro de trabajo 

• Firma del 

Acta de Replanteo y Acta de Viabilidad 

2.  Esquema general de una obra

Gestión del Proceso Constructivo

• Firma del  Contrato Promotor y Contratista

2.  Esquema general de una obra

• Disponer en obra: 

Proyecto ejecución, libro de órdenes, libro de incidencias, plan  de seguridad, planning de la obra, contrato, licencias y 

permisos...

2.  Esquema general de una obra

Gestión del Proceso constructivo

2.  Esquema general de una obra

2.2. TRABAJOS A REALIZAR POR EL JEFE DE OBRA PREVIOS AL COMIENZO DE LA OBRA



Establecer metas y métodos de trabajo

¿

¿Con qué?

¿Según que orden y cadencia?

¿Con quién?

¿Con qué dinero?

Documentos referentes a los materiales



Consultar precios y hacer pedidos

Elaborar planning de aprovisionamiento y cadencia

Disponer presupuesto estimativo

Base de partida para realizar comparativo entre el proyecto y lo consumido en obra

Documentos del desarrollo general de los trabajos



Informe Básico de Ejecución

2.  Esquema general de una obra

• Plan de inicio de obra

 Previamente se realizará una visita al lugar

 Estudiar medios más adecuados y su emplazamiento

 Comprobaciones replanteo

 Estado edificios medianeros

 Estudio accesos a la obra y calles colindantes

 Donde realizar las acometidas y conexiones alcantarillado

 Estudio si es necesario desvío instalaciones…

 Después se estudiarán los factores que determinan la colocación  de unos medios u otros

 Los métodos de ejecución previstos, Pliego de Condiciones Particulares,  medios disponibles constructora, importancia edificio a construir, espacios  disponibles, cadenas de ejecución, personal previsto…

 Finalmente realizamos un plan de inicio de obra

 Repartir los espacios disponibles para poder hacer una rápida puesta del  encargo y conseguir la máxima productividad

 Es improductivo

 Espacios edificios, accesos, emplazamiento grúa, acopios, puestos de 

fabricación, instalaciones provisionales, carteles…

Gestión del Proceso constructivo

2. Esquema general de una obra

 Contrataciones

 De materiales, medios y mano de obra necesaria

 Elaborar comparativos

 Considerar tres factores:

 Calidad

 Servicio (seriedad‐seguridad)

 Precio

 Elaborar contratos (si es necesario con servicio jurídico) detallando:

 Intervinientes

 Objeto

 Tipo y características obra

 Derechos y obligaciones de cada parte

 Plazo de comienzo, acabado o entrega y los hitos establecidos

 Garantías de cumplimiento de las partes. Penalizaciones

 Seguros

 Legalidad de cada parte para ejercer su actividad

PROMOCIONES, ATENCIÓN AL CLIENTE Y VENTAS

•

Debemos dar imagen muy buena de lo que se va a construir, apoyándonos mucho en el  departamento comercial y en el estudio de mercado para que esa imagen atraiga al tipo  de comprador que vamos buscando.

Hay que localizar cuál va a ser nuestro comprador tipo para la promoción, de forma que  diseñemos el proyecto y realcemos las acciones comerciales y de marketing orientados  hacia ellos. 

•

Servicio de valor añadido que se presta a nuestros clientes. Se realiza desde la oficina, o  caseta de obra,  debe atender siempre la misma persona, y debe coincidir con el 

departamento comercial que llevó a cabo la venta del inmueble.

1. Esquema general de una obra

Gestión del Proceso Constructivo

• Ventas

Se pueden realizar desde caseta de obra, en las propias oficinas o contratar el servicio con empresas inmobiliarias. Debe entregarse toda la documentación necesaria (planos con amueblamiento, con cotas, de instalaciones, memorias de calidades) y en el lugar donde se realice debe estar a disposición de los compradores la información sobre la obra (licencia de obra, División Horizontal, Estatutos de la Comunidad de Propietarios) según Real Decreto 515/89 de 21 de Abril.

Es usual subcontratar las ventas a una empresa especializada, a la cual se le paga por

“éxito” una cantidad fijada por cada venta realizada. Es decir, si vende se produce la venta, el promotor abona lo pactado. Se suele marcar un % sobre el valor de la venta (mercado nacional aproximadamente 3%, mercado internacional superior al 10%).

1. Esquema general de una obra

TAREAS NECESARIAS PARA LA ENTREGA DE LAS VIVIENDAS

Consiste en realizar las tareas necesarias para terminar la promoción y poder entregar la obra al promotor por parte del constructor correctamente, de forma que éste pueda efectuar la venta.



Previsión y planificación de las gestiones.

Son trámites burocráticos , que en la mayoría de los casos nos hacen perder mucho tiempo y provocan retrasos importantes en la obra.

Se producen en la fase final del proyecto, por lo que los retrasos no se pueden recuperar

2.  Desactivación de la obra

Gestión del Proceso Constructivo

Certificado

final de obra RECEPCIÓN  PROVISIONAL

Boletines instalaciones Inspecciones

organismos oficiales

CEDULA HABITABILIDAD LICENCIA 1ª OCUPACIÓN

CALIFICACIÓN  DEFINITIVA VPO Escritura de obra 

nueva y  división  horizontal

ESCRITURAR REPASOS DE 

OBRA

REVISIÓN PREVIA DE LA VIVIENDAS

(por el cliente)

REPARACIÓN QUEJAS

POSTVENTA

LIQUIDACIÓN  ECONÓMICA

Entrega de llaves

2.  Desactivación de la obra



Ejemplos de documentación necesaria: :

Certificado final de obra Acta de subsanación de defectos

2.  Desactivación de la obra

Gestión del Proceso constructivo



Ejemplos de documentación necesaria:

Acta de recepción de edificio terminado

2.  Desactivación de la obra



Ejemplos de documentación necesaria:

Acta de manifestaciones (promotor‐constructor)

2.  Desactivación de la obra

Gestión del Proceso constructivo



Ejemplos de documentación necesaria:

Modelo de licencia de primera ocupación

2.  Desactivación de la obra

Altas organismos, bajas obra, acometidas definitivas

CATASTRO:

Dividimos la finca según la obra nueva, para que se puedan emitir los recibos individualizados del Impuesto de  Bienes Inmuebles (I.B.I.). Se hace rellenando los impresos del modelo 902. Se requiere para poder dar el alta en  Catastro el certificado final de obra, fotos de la fachada y la cubierta, plano de situación, repartos de elementos  comunes, memoria de calidades, coste de ejecución de la obra, planos de cada planta, relación de titulares y sus  domicilios y escritura de propiedad. 

LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y CEDULA DE HABITABILIDAD:  

Documento que acredita el nivel exigible de habitabilidad y diseño conforme a la normativa técnica aplicable, y  que autoriza la ocupación de la vivienda. Lo emite el primero el Ayuntamiento y el segundo la Consellería (sólo  viviendas protegidas).

Hay que presentar:  DNI del solicitante, Certificado final de obra, Licencia Municipal de edificación, Certificado expedido por la 

Dirección Técnica que acredite que las obras terminadas se ajustan a la licencia de obras concedida, Escritura de obras nueva y división  horizontal, Relación de compradores debidamente testimoniada o reconocida, Certificados de las compañías suministradoras 

acreditativa de haber abonado los derechos de las acometidas y encontrarse los servicios en disposición de ser contratados,  Certificado de Infraestructuras Comunes de Telecomunicación, Impresos Estadísticos, liquidación de las tasas.

POLIZA DE SEGURO DECENAL:

Necesaria para la escritura de las viviendas y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

Hay que presentar :Desglose de las sumas aseguradas firmada por el promotor, Acta de Recepción de obra firmada por  promotor y constructor, informe de la OCT.

2.  Desactivación de la obra

Gestión del Proceso Constructivo

LUZ: Revisión por parte de Iberdrola de las instalaciones de enlace (desde C.G.P. hasta centralización de  contadores. Pagar los derechos de engancha a la Compañía Suministradora. Haber presentado en Industria el  Proyecto de Baja Tensión luz, Obtener los boletines de la Línea Repartidora, de los servicios comunes y del  ascensor.

AGUA: Revisión por parte de la compañía de la centralización de contadores. Presentar el proyecto en Industria,  obtener los boletines de agua de las viviendas y servicios comunes.

TELEFONO: Necesario para poner en marcha el ascensor. Solicitar a la compañía su instalación

VADOS:  Obtener apertura del Garaje, Presentar proyecto de apertura, presentar proyecto de baja tensión en  Industria, obtener certificado final de instalación del técnico que ha hecho el proyecto, presentar certificado de  empresa instaladora de los equipos y medios contra incendios, entregar boletín del garaje. En algunos 

Ayuntamientos la revisión del garaje la realizan los Bomberos.

BAJAS OBRAS (Agua y luz de obra)

ACOMETIDAS DEFINITIVAS: Deben solicitarse a las compañías Suministradoras a la vez que se solicitan las de obra. 

Pueden ser muy costosas (colocación de C.T., enganches muy lejanos a nuestra obra, ejecución de redes de agua,  saneamiento, etc) hay que programarlas lo antes posible para que nos interrumpan en el desarrollo de la obra ni  en la entrega final.

2.  Desactivación de la obra

Inspecciones oficiales. Final de obra municipal

Administraciones involucradas:

• Ayuntamiento: Licencia de primera ocupación, devolución fianza obras. 

• Comunidad Autónoma

Consellería de vivienda: Cédula de Habiltabilidad, calificación provisinal y  calificación definitiva viviendas protegidas

Consellería de Industria: Boletines de agua y luz, certificación empresa  instaladora sistemas contra incendios. 

• Ministerios:

Fomento: Estadística de edificación y vivienda,  

Industria: Boletín de instalación de telecomunicaciones.

Compañías suministradoras de :

• Luz

• Agua

• Teléfono

• Gas

2.  Desactivación de la obra

Gestión del Proceso Constructivo

 Aunque es difícil, el objetivo del promotor

eliminar las quejas a los clientes

Nunca

 Para poder conseguir es muy importante que todos los que intervienen en la obra estén involucrados con este objetivo.

 Así es muy importante que se realice un control en la ejecución de todas las partidas y en especial en los acabados.

3 . Resolución de repasos en obra

 PROGRAMA DE PUNTOS DE INSPECCIÓN PPI: Consiste en realizar un check list exhaustivo de los posibles puntos a inspeccionar en un proyecto, de forma que nos aseguremos que se revisan todos los aspectos que puedan generar quejas o patologías.

 LISTAS DE REPASOS: Las incidencias detectadas, se ordenaran en listas para pasarlas a los distintos oficios y que procedan a su arreglo.

OBJETIVO  REPASOS CERO

Ítem control 1 Ítem control 2 Ítem control 3 Ítem control 4 Ítem control 5 Ítem control 6 Ítem control 7 Ítem control 8

ppi

OK OK OK ERROR

Listado de repasos

3

3. Resolución de repasos en obra

Gestión del Proceso Constructivo

Recepción  provisional 

(todas las  partes) Certificado

Final de Obra (DT)

1 mes

Control  exhaustivo  acabados y 

repasos

Entrega al Departamento

Comercial

PPI 

constructora PPI  Dirección 

Técnica

PPI  promotora

3. Resolución de repasos en obra

REPASOS 

CONSTRUCTORA

Responsabilidad por acabados

Responsabilidad por habitabilidad

Responsabilidad por daños estructurales

garantía

Seguro de daños o de caución.

Retención del 5% del coste de ejecución material de la obra

seguro de daño o seguro de caución seguro de daño o seguro de caución

cubre

daños materiales por defectos de ejecución que afecten a elementos de

terminación

daños materiales por defectos de elementos constructivos que

incumplan los requisitos de habitabilidad

daños materiales por defectos que afecten a elementos estructurales

sujeto obligado constructor promotor promotor

duración del seguro 1 año 3 años 10 años

obligatoriedad no no si en viviendas. Excepto

autopromoción

capital asegurado 5% PEM final de la obra + honorarios técnicos

30% PEM final de la obra + honorarios técnicos

100% PEM final de la obra + honorarios técnicos

4 ^{.  Garantías}

Gestión del Proceso Constructivo

FASE DE  PRODUCCIÓN DE 

OBRA  (Constructora)

FASE DE ENTREGA AL  PROMOTOR

Revisiones por el cliente Finaliza en la 

ESCRITURACIÓN

PREVENTA

POSTVENTA

Las tareas y gestiones necesarias para que la vivienda esté en perfectas condiciones para la entrega al cliente, tanto técnicas como económico- financieras (repasos, liquidación económica, revisión de viviendas,…)

Consiste en gestionar las reclamaciones de los clientes

5 ^. Postventa

OBJETIVOS DE LA POSTVENTA

• Creación de servicio postventa:

1. Asegurar la calidad final del producto

El objetivo es conseguir que las viviendas se entreguen sin defectos y  con la máxima calidad posible.

2. Asegurar el proceso de traspaso de la vivienda al cliente

Debe controlar que los plazos y que todas las gestiones se realicen 

correctamente. Así mismo, se debe realizar una correcta entrega de  las  viviendas.

3. Resolución rápida de problemas

Cuanto más se tarde en resolver las quejas, el cliente estará más 

insatisfecho y además se generarán más problemas e insatisfacción con la  consiguiente afectación comercial

4. Servicios con valor añadido

5 ^. Postventa

Gestión del Proceso Constructivo

•

Coincide con la firma de escritura de la vivienda. Se entregan boletines de agua, luz,  gas, manual de uso y mantenimiento de la vivienda y cédula de habitabilidad. Para  escriturar hay que tener la Póliza del seguro Decenal.

•

Se puede permitir la revisión de la vivienda antes de la entrega de llaves, se subsanan  los defectos detectados, se vuelve a revisar la vivienda con el comprador y se realiza  la entrega de llaves y firma de escritura de compra‐venta.

O bien en la entrega de las llaves se entrega un formulario donde apuntar los  defectos encontrados cuando el comprador revisa la vivienda.

5 ^. Postventa

5 ^. Postventa

Gestión del Proceso Constructivo

5 ^. Postventa

COSTO

TIEMPO

A B C D ^F

A B C D F

DISEÑO CONCEPTUAL DISEÑO

EJECUCIÓN RECEPCIÓN POST VENTA

indemnizaciones

1

10

100

postventa

6 ^. Conclusiones y estudio  de los resultados

Gestión del Proceso Constructivo

• Estudio analítico de todo lo acontecido

• Diario de obra

• Conclusiones con datos numéricos sobre:

• Rendimiento y productividad

• Costos

• Roturas

• Incidencias de la climatología

• Incidencias de los imprevistos

• Incidencias de los accidentes

• Incidencias de los errores

• Actitud muy crítica en su redacción

6 ^. Conclusiones y estudio  de los resultados

• Cuestionario de preguntas

• El proyecto estaba bien redactado

• El proyecto estaba bien estudiado

• Las relaciones con la Dirección Técnica fueron buenas

• Se han introducido muchos reformados

• Económicamente los reformados han sido buenos

• La organización estuvo en principio bien pensada

• La obra se podría haber organizado de otra manera

• La planificación de la obra fue buena

• Hubo que recomponerla muchas veces

• Se cumplieron los plazos y las etapas planificadas

• Hubieron muchos imprevistos

• La coordinación fue buena

• Causaron mucho daño la rotura de las cadenas de trabajo por descoordinación

• Fueron muy frecuentes

• Otros campos de cuestionarios son:

• Los controles, la productividad, las contrataciones…

6 ^. Conclusiones y estudio  de los resultados