INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS SEPARADOS CONDENSADOS AL 30 DE JUNIO DE 2014
1 INFORMACION GENERAL a) Constitución y operaciones -
Inversiones Centenario S.A.A. (en adelante “la Compañía”) es una sociedad anónima abierta que cotiza sus acciones en la Bolsa de Valores de Lima. Fue constituida en la ciudad de Lima en el año 1986. El domicilio legal de la Compañía, donde se encuentra sus oficinas administrativas, está ubicado en la Av. Víctor Andrés Belaunde 147, Vía Principal 102, Edificio Real Cuatro, San Isidro, Lima, Perú.
b) Actividad económica
La Compañía se dedica al desarrollo urbano mediante la habilitación de terrenos para la venta, compra de terrenos para su apreciación y posterior disposición en el largo plazo, así como al arrendamiento de inmuebles de su propiedad.
El 5 de junio de 2013, la Compañía adquirió el 100% de las acciones con derecho a voto de
Multimercados Zonales S.A. y Subsidiarias e Interamerica de Comercio S.A.; la actividad comercial de las compañías mencionadas es el arrendamiento de locales comerciales ubicados en la Provincia Constitucional del Callao, y en las ciudades de Piura, Ica y Huacho. La referida compra se encuentra enmarcada dentro de la estrategia de crecimiento de la Compañía a través del desarrollo y/o
expansión del negocio de centros comerciales en el Perú. c) Aprobación de los estados financieros -
Los estados financieros separados al 30 de junio de 2014 han sido aprobados por la Gerencia. 2 BASES DE PREPARACIÓN
Bases de preparación
Los estados financieros separados intermedios por el período de seis meses terminado el 30 de junio de 2014, han sido preparados de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad (NIC 34) “Información Financiera Intermedia”. Los estados financieros separados intermedios condensados no incluyen toda la información y revelaciones requeridas en los estados financieros separados anuales y deben ser leídos conjuntamente con los estados financieros separados anuales por el año terminado el 31 de diciembre de 2013, los cuales fueron preparados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) emitidas por el International Accounting Standards Board (en
adelante “IASB”), vigentes al 30 de junio de 2014. En adición, las empresas emisoras y las sujetas a control y supervisión de la Superintendencia de Mercados de Valores (SMV), deben cumplir con los requerimientos específicos de esta entidad, referidos a la preparación y presentación de los estados financieros.
Deterioro de activos de vida útil indefinida
3 POLÍTICAS CONTABLES
Las políticas contables adoptadas son consistentes con las aplicadas en el año 2013. Estas políticas se han aplicado uniformemente, excepto para el tratamiento contable del gasto por impuesto a la renta que se reconoce, en periodos intermedios, usando la tasa efectiva del impuesto que se espera aplique sobre los resultados del periodo contable anual.
Nuevas normas e interpretaciones vigentes para períodos futuros que no han sido adoptadas anticipadamente -
La NIIF 9 “Instrumentos financieros”, cubre la clasificación, medición y reconocimiento de activos financieros y pasivos financieros. La NIIF 9 fue emitida en noviembre de 2009 y octubre de 2010. Remplaza las porciones de la NIC 39, “Instrumentos financieros: Reconocimiento y medición”, que se relacionan a la clasificación y medición de instrumentos financieros. La NIIF 9 requiere que se clasifiquen los activos financieros en dos categorías de medición: aquellos medidos al valor razonable y aquellos medidos al costo amortizado. Esta determinación se efectúa a su reconocimiento inicial. La clasificación depende del modelo de negocios de la entidad para la administración de instrumentos financieros y las características de flujos de efectivo contractuales del instrumento. Respecto de los pasivos financieros, la norma retiene la mayoría de los requerimientos de la NIC 39. El principal cambio es que los casos en los que la opción de valor razonable es tomada para pasivos financieros, la parte que corresponde al cambio en el valor razonable originada por el riesgo crediticio de la propia entidad se registrará en otros resultados integrales y no en el estado de ganancias y pérdidas, a menos que esto cree una divergencia contable. La Compañía se encuentra en proceso de evaluar el impacto de esta nueva norma.
CINIIF 21, “Gravámenes”, establece el tratamiento contable de una obligación de pago de un gravamen que no sea impuesto a la renta. La interpretación describe el evento de obligación que da lugar al pago de un gravamen y cuándo se deberá reconocer un pasivo. La Compañía se encuentra en proceso de evaluar el impacto de esta nueva norma.
No se espera que otras NIIF o interpretaciones (CINIIF) que aún no están vigentes puedan tener un impacto significativo en los estados financieros de la Compañía.
4 ESTIMADOS
La preparación de la información financiera separada intermedia condensada requiere que la gerencia efectúe juicios, estimados y supuestos que pueden afectar la aplicación de las políticas contables y en los saldos de los activos y pasivos, los ingresos y los gastos. Los resultados reales podrían diferir de dichos estimados.
En la preparación de la información financiera separada intermedia condensada, los juicios y estimaciones relevantes hechas por la gerencia en la aplicación de las políticas contables de la Compañía y en información crítica para la estimación de incertidumbres fueron las mismas que se aplicaron en los estados financieros separados por el año terminado el 31 de diciembre de 2013. 5 ADMINISTRACION DE RIESGOS FINANCIEROS
5.1 Factores de riesgo financiero
Los principales pasivos financieros de la Compañía, comprenden las cuentas por pagar comerciales, otras cuentas por pagar, obligaciones financieras que devengan intereses. El principal objetivo de estos pasivos financieros es financiar las operaciones y ofrecer garantías para respaldar sus operaciones. La Compañía mantiene efectivo y equivalentes de efectivo, cuentas por cobrar
comerciales y otras cuentas por cobrar que provienen directamente de sus operaciones. La Compañía mantiene también inversiones disponibles para la venta.
riesgos de mercado (incluyendo el riesgo de moneda, riesgo de tasa de interés sobre el valor razonable, riesgo de tasa de interés de los flujos de efectivo y riesgo de precio), riesgo de crédito y riesgo de liquidez; sin embargo, es gestionado a través de un proceso de identificación, medición y monitoreo continuos, con sujeción a los límites de riesgo y otros controles. Este proceso de manejo de riesgos es crítico para la rentabilidad continua de la Compañía y cada individuo dentro de ella son responsables por las exposiciones al riesgo relacionadas con sus responsabilidades.
El proceso independiente de control de riesgos no incluye riesgos de negocio como cambios en el medio ambiente, tecnología e industria. Estos son monitoreados a través del proceso de planificación estratégica de la Compañía.
Los estados financieros separados intermedios condensados no incluyen toda la información y revelaciones sobre la administración de los riesgos financieros requeridos para los estados financieros separados anuales. Estos estados financieros separados intermedios deberían ser leídos conjuntamente con los estados financieros separados al 31 de diciembre de 2013. No ha habido cambios en la unidad responsable de la administración de riesgos ni en las políticas gerenciales desde el cierre anual anterior.
5.2 Riesgo de liquidez -
El riesgo de liquidez es el riesgo de que la Compañía no pueda cumplir con sus obligaciones de pago relacionadas con pasivos financieros al vencimiento y reemplazar los fondos cuando sean retirados. La consecuencia sería el incumplimiento en el pago de sus obligaciones frente a terceros.
La liquidez se controla a través del calce de los vencimientos de sus activos y pasivos, de la obtención de líneas de crédito y/o manteniendo los excedentes de liquidez, lo cual le permite a la Compañía desarrollar sus actividades normalmente.
La administración del riesgo de liquidez implica mantener suficiente efectivo y disponibilidad de financiamiento, a través de una adecuada cantidad de fuentes de crédito comprometidas y la
capacidad de liquidar transacciones principalmente de endeudamiento. Al respecto, la Gerencia de la Compañía orienta sus esfuerzos a mantener fuentes de financiamiento a través de la disponibilidad de líneas de crédito principalmente.
En comparación con el cierre anual al 31 de diciembre de 2013, las variaciones en las obligaciones financieras han sido originadas por lo siguiente:
- El 5 de febrero de 2014, la Compañía suscribió una adenda al contrato inicial con el Banco ITAÚ, prorrogando el vencimiento del préstamo por US$160,000,000, hasta noviembre del 2015, definiéndose que el interés aplicable será equivalente a la Libor para operaciones de 90 días más 3.5 puntos básicos los primeros 6 meses contados desde la suscripción de la adenda, 4.0 puntos básicos los siguientes 6 meses y 5.0 puntos básicos el último año de vigencia del contrato
El cuadro a continuación analiza los instrumentos financieros no derivados de la Compañía agrupados sobre la base del periodo remanente a la fecha del estado de situación financiera hasta la fecha de su vencimiento. Los montos revelados en el cuadro son los flujos de efectivo no descontados.
5.3 Estimación del valor razonable
Para la clasificación del tipo de valorización utilizada por la Compañía para sus instrumentos financieros a valor razonable, se han establecido los siguientes niveles de medición.
- Nivel 1: Medición basada en valores de cotización en mercados activos para activos o pasivos idénticos.
- Nivel 2: Medición basada en información sobre el activo o pasivo distinta a valores de cotización (nivel 1) pero que puede ser confirmada, sea directa (por ejemplo, precios) o indirectamente (por ejemplo, provenientes de precios).
- Nivel 3: Medición basada en información sobre el activo o pasivo que no proviene de fuentes que puedan ser confirmadas en el mercado (es decir, información no observable, generalmente basada en estimados y supuestos internos de la Compañía).
Al 30 de junio de 2014 y 31 de diciembre de 2013, los instrumentos financieros que la Compañía mantiene a valor razonable, comprenden únicamente a las inversiones disponibles para la venta que han sido consideradas en el Nivel 1 de la jerarquía de valor razonable.
Los otros instrumentos financieros se llevan al costo amortizado Nivel 1 -
- El efectivo y equivalentes de efectivo no representa un riesgo de crédito ni de tasa de interés significativo; por lo tanto, sus valores en libros se aproximan a su valor razonable.
- Las cuentas por cobrar, debido a que se encuentran netas de su provisión para incobrabilidad, la Gerencia ha considerado que su valor razonable no es significativamente diferente a su valor en libros.
- Las cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar, debido a su vencimiento corriente, la Gerencia de la Compañía estima que su saldo contable se aproxima a su valor razonable. Nivel 2 -
- Para los otros pasivos financieros se ha determinado sus valores razonables comparando las tasas de interés del mercado en el momento de su reconocimiento inicial con las tasas de mercado actuales relacionadas con instrumentos financieros similares.
Sobre la base de los criterios descritos anteriormente, la Gerencia estima que no existen diferencias importantes entre el valor en libros y el valor razonable de los instrumentos financieros de la
Compañía al 30 de junio de 2014 y 31 de diciembre de 2013. 6 ESTACIONALIDAD DEL NEGOCIO
Debido a la naturaleza estacional del negocio de urbanizaciones, el aumento de ingresos y utilidades de operación se espera en los meses de Enero, Junio y Diciembre 2014. (Por el período terminado al 30 de junio de 2014, los ingresos acumulados de la división de urbanizaciones en los primeros 6 meses representan el 81.3% del total de ingresos, mientras que a mismo periodo del 2013 representaron el 54.4%.
7 CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES
El saldo de esta cuenta se encuentra conformado como sigue:
Al 30 de junio de 2014 y 31 de diciembre de 2013, las ventas de terrenos habilitados fueron
efectuadas principalmente al crédito, a través de cuotas denominadas en dólares estadounidenses y nuevos soles, hasta por un plazo máximo de 7 años.
La tasa de interés efectivo del financiamiento por venta de inmuebles fue de 22% al 30 de junio de 2014 y al 31 de diciembre de 2013.
Al 30 de junio de 2014 y 31 de diciembre de 2013, las cuentas por cobrar por venta de terrenos tienen como garantía los inmuebles que fueron objeto de la operación de venta.
Al 30 de junio de 2014, existen cuentas por cobrar comerciales ascendentes a S/.5,007 (S/.4,656 al 31 de diciembre de 2013) que se encuentran vencidas pero no deterioradas, las que están relacionadas con un número de clientes independientes, por los que no existe historia reciente de incumplimiento. De acuerdo con el análisis efectuado por la Gerencia, el anticuamiento al 30 de junio de
El movimiento de la provisión para cobranza dudosa corresponde íntegramente a las cuentas por cobrar a arrendatarios, al 30 de junio de 2014 y 2013 es como sigue:
En opinión de la Gerencia de la Compañía, la provisión para cuentas de cobranza dudosa al 30 de junio de 2014 y 31 de diciembre de 2013, cubre adecuadamente el riesgo de crédito de este rubro a esas fechas.
8 INVENTARIOS
El saldo de esta cuenta se encuentra conformado como sigue:
El movimiento de la provisión para desvalorización de inventarios al 30 de junio de 2014 y 2013 es como sigue:
9 INVERSIONES FINANCIERAS DISPONIBLES PARA LA VENTA El saldo de esta cuenta se encuentra conformado como sigue:
El movimiento de las inversiones financieras disponibles para la venta al 30 de junio de 2014 y 2013 es como sigue:
Al 30 de junio de 2014 y 31 de diciembre de 2013 estas inversiones disponibles para la venta no están vencidas o deterioradas y, no se tiene el control ni influencia significativa en las decisiones operativas en estas compañías.
10 INVERSIONES EN ASOCIADAS Y NEGOCIOS CONJUNTOS El saldo de esta cuenta se encuentra conformado como sigue:
El movimiento de las inversiones en asociadas y negocios conjuntos al 30 de junio de 2014 y 2013 es como sigue:
11 INVERSIONES INMOBILIARIAS
El saldo de esta cuenta se encuentra conformado como sigue:
12 OBLIGACIONES FINANCIERAS
Al 30 de junio de 2014 y 31 de diciembre de 2013, el saldo de esta cuenta se encuentra conformado como sigue:
El movimiento de las obligaciones financieras al 30 de junio de 2014 y 2013 es como sigue:
- Ratio de cobertura de servicio de la deuda: flujo de caja de últimos cuatro trimestres / servicio de la deuda, no debe ser menor a 1.25.
- Ratio deuda sobre patrimonio: (pasivo total -provisión por impuesto a las ganancias diferido - las ganancias diferidas) / Patrimonio, no debe ser mayor a 1.50.
- Ratio de endeudamiento: Deuda financiera / Ebitda (últimos cuatro trimestres): ratio escalonado, empezando en 6.0x en el 2014 hasta 4.0x a partir del cuarto trimestre del 2015.
- Ratio de cobertura de intereses: Ebtida (últimos cuatro trimestres) / gastos financieros: no menor que 2.25x
En opinión de la Gerencia, al 31 de marzo de 2014, la Compañía ha cumplido con las obligaciones arriba indicadas.
13 PATRIMONIO NETO
En Junta General de Accionistas del 28 de marzo de 2014, se acordó la distribución de dividendos con cargo a utilidades de libre disposición por un total de S/. 40,000,000.
En Junta General de Accionistas del 22 de marzo de 2013, se aprobó la distribución de dividendos con cargo a utilidades de libre disposición por un total de aproximadamente S/. 34,000,000.
14 IMPUESTO A LA RENTA
El gasto por impuesto a la renta se reconoce, en períodos intermedios, sobre la base de la mejor estimación de la gerencia respecto a la tasa impositiva media ponderada que se espera para el período contable anual. La tasa anual media estimada de impuestos utilizada para el período de seis meses finalizado el 30 de junio de 2014 fue de 22.28% (la tasa de contribución estimada para el período de seis meses finalizado el 30 de junio de 2013 fue del 26.70%).
15 INGRESOS DE ACTIVIDADES ORDINARIAS
a) En el primer semestre del 2014 se reconocieron los ingresos por la entrega de la Urb. Esmeralda 2 en Carabayllo y la Urb. Las Palmeras 1 en Piura, con lo cual se registraron ingresos por S/. 43,742,000 y S/.35,325,000 respectivamente.
b) El incremento en otros ingresos operativos se explica principalmente por los servicios
administrativos que la Compañía brinda a Multimercados Zonales S.A., Interamerica de Comercio S.A. y MZ Inmobiliaria & Desarrolladora S.A..
16 GASTOS GENERALES Y ADMINISTRATIVOS
Los gastos generales y administrativos por los años terminados el 30 de junio comprenden:
A continuación se presenta la composición de cargas de personal:
Las cargas de personal se han incrementado por S/. 4,098,000 con respecto al 30 de junio de 2013 debido al traspaso de la planilla de personal de Multimercados Zonales S.A. y MZ Inmobiliaria &
Los servicios prestados por terceros corresponden principalmente a gastos por seguridad y vigilancia, de inmuebles, publicidad por ventas de terrenos, honorarios de asesores legales, gastos notariales y registrales.
17 INGRESOS Y GASTOS FINANCIEROS
Por los años terminados el 30 de junio de 2014 y de 2013, la composición de estos rubros es la siguiente:
18 GANANCIA POR ACCION
19 EVENTOS POSTERIORES A LA FECHA DEL ESTADO DE SITUACION FINANCIERA
Entre el 30 de junio de 2014 y la fecha de aprobación de los estados financieros, no han ocurrido eventos posteriores.
