Impacto del COVID-19 en los lanzamientos
Camacol Antioquia Mayo 2020
Muchos análisis de la regional se han centrado en los efectos que ha tenido la pandemia sobre la demanda de edificaciones, no obstante, es importante revisar cómo están percibiendo la coyuntura, la otra cara de la moneda, los oferentes, quienes a través de las pocas variables que pueden controlar, los lanzamientos, comunican al mercado sus decisiones, su grado de aversión al riesgo, su experticia y su lectura del contexto económico y social de la región. Es así como a continuación se analizará el impacto del COVID-19 sobre la oferta de Antioquia, medida a través de las nuevas unidades que salen a la venta.
¿Qué son los lanzamientos y cuál es su importancia?
Los lanzamientos corresponden a las nuevas unidades y/o m2 que salen a la venta en un momento determinado. Éstas toman importancia en la medida en que son un termómetro del mercado edificador puesto que si las ventas presentan un comportamiento positivo, las unidades y/o m2 lanzados tienden a aumentar y viceversa; así mismo, si existen restricciones desde el lado de la oferta, tales como dificultades con los trámites, escasez de lotes, entre otros, éstas se contraen.
¿Cuál fue el comportamiento de los lanzamientos en Antioquia en los meses transcurridos a la llegada de la pandemia?
Al igual que en las ventas, uno de los mejores meses de lanzamientos, en el caso de vivienda, corresponde al mes de marzo, puesto que, dado el conocimiento que tienen los constructores del mercado, planean la salida de nuevas unidades a la venta en el mes en que tradicionalmente Camacol realiza las ferias de vivienda, los empleados cuentan con sus cesantías, entre otros factores, tal como ocurre también en el mes de septiembre, donde más recientemente se realizan otros eventos residenciales. Es así como al primer mes de la llegada de la pandemia, la variable en cuestión observó una reducción anual de 76%, correspondiente a 1.092 residencias siendo este el marzo más bajo en la historia, no solo desde 2015 como se observa en el gráfico 1, sino desde que se tiene registro en la regional.
En este orden de ideas, el segundo mes de la pandemia (abril), que es el de mayor impacto del confinamiento en nuestro sector, porque solo hasta el 27 se permitió la reactivación con todos los protocolos de bioseguridad en regla, registró un valor de 99 unidades, esto es una disminución anual de 87% y aunque si bien el cuarto mes del año es uno de los menos dinámicos (ver gráfico 1), este estuvo por debajo del promedio de la década en 93% y en niveles nunca observados en ningún mes del año, hecho sin precedentes en la región. Lo anterior dejó el período marzo-abril en mínimos históricos, en términos de lanzamientos en la región, de acuerdo con el gráfico 2, donde se observa que los dos meses en cuestión tan solo
alcanzaron 1.191 viviendas, esto es 78% por debajo al mismo periodo del año anterior, y en valores similares, pero inferiores, a los datos registrados en el 2009.
Gráfico 1. Lanzamientos de vivienda mensuales
Fuente: Coordenada Urbana. Cálculos: Camacol Antioquia.
Gráfico 2. Lanzamientos de vivienda Bimestre Marzo - Abril
Fuente: Coordenada Urbana. Cálculos: Camacol Antioquia.
En cuanto al segmento no residencial, si bien este no sigue un comportamiento tan cíclico como el residencial, observó una salida de m2 a la venta en el mes de marzo de 2020 por 2.273 m2,
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000
ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic
Unidades
2015 2016 2017 2018 2019 2020
1.330 3.190
4.527
5.8686.059
4.163 5.152
4.707 6.519
4.801 5.370
1.191
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Unidades
esto es un aumento anual de 30%, tras un lanzamiento en enero de 9 m2 y de ninguno en febrero; al igual que en abril, mes en el que tampoco se presentó ningún registro en esta variable. Lo anterior, deja a los meses de la pandemia en conjunto (ver gráfico 3), en términos de m2 lanzados, en mínimos, en el periodo 2015-2020, con una reducción anual de 82%, y de 90% por debajo del promedio del registro de los últimos 5 años.
Gráfico 3. Lanzamientos de edificaciones no residenciales Bimestre Marzo - Abril
Fuente: Coordenada Urbana. Cálculos: Camacol Antioquia.
¿Y en el orden nacional?
En términos de vivienda, el mes de marzo de 2020 en las 19 regionales que componen la cobertura de Coordenada Urbana en el ámbito nacional, los lanzamientos observaron un valor correspondiente a 8.191 unidades, esto es 52% menos al mismo mes del año anterior, siendo este el dato más bajo de los meses de marzo en la década. En cuanto al mes de abril de 2020, el registro de las viviendas que salieron a la venta alcanzaron las 6.056 residencias, lo que implicó una disminución anual del orden de 60%, y si bien este es el registro más bajo comparado con los demás abriles de los últimos años, no es el más bajo del periodo 2010- 2020. Lo anterior, deja la sumatoria del tercer y cuarto mes del año en números cercanos a los 14.257 unidades y una reducción anual de -56%.
En cuanto al detalle de las principales regionales del país, en el mes de marzo, las reducciones anuales oscilaron entre 76% y 42%, siendo la regional antioqueña quien observó una mayor disminución. En el mes de abril, Valle observó un aumento anual de 27%, Bogotá &
Cundinamarca y Atlántico un ajuste del 51% anual cada una y Antioquia del 87% anual; así mismo, en valores absolutos, las unidades lanzadas de la regional antioqueña están 98% por debajo del promedio de lanzamientos de las principales regionales mencionadas aquí.
23.313
21.238 22.876
39.341
12.516
2.273 0
5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000
2015 2016 2017 2018 2019 2020
M2
¿Cuál es el resultado sobre la oferta?
Las anteriores disminuciones en los lanzamientos para la regional Antioquia, aun no dejan el acumulado anual de vivienda en terreno negativo, puesto que en los últimos doce meses a abril, observaron un incremento de 7,2%, efecto que, sumado a una disminución anual de 13,6% en el mismo periodo en las ventas, ocasionaron un aumento de la oferta correspondiente a 12,4%
(ver gráfico 4), lo cual no es precisamente la representación de un dinamismo desde el lado de la oferta, sino más bien, la tendencia a una acumulación de inventarios que empieza a ser evidente en el indicador de rotación, el cual alcanzó al mes de abril un valor de 20 meses, lo que implicó un incremento anual de 10 meses. En cuanto al segmento no residencial, las unidades lanzadas en el periodo en cuestión, presentaron una reducción anual de 2% y las ventas, en el mismo periodo, del 30%, lo cual llevó a que el stock, medido en m2, observara un ajuste del 15,3% en la región (ver gráfico 5).
Gráfico 4. Oferta de vivienda nueva, abril
Fuente: Coordenada Urbana. Cálculos: Camacol Antioquia.
Gráfico 4. Oferta no residencial, abril
Fuente: Coordenada Urbana. Cálculos: Camacol Antioquia.
8.737 14.043
17.621 18.180
19.180 20.246 25.232
22.486 23.006 22.375 25.144
0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Unidades
212.987
168.061
99.927 158.728
304.975 275.430
246.822
231.842251.169 202.137
171.223
0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
M2
En conclusión
Sin lugar a dudas, el COVID-19 ha tenido un efecto negativo y significativo en los lanzamientos de la regional, tanto en marzo como en abril, pero más pronunciadamente en el cuarto mes del año, que sumado al comportamiento de la comercialización, ha llevado a que se presente un aumento en la oferta habitacional, que ha desencadenado en un deterioro de la rotación de vivienda y en una reducción en el stock no residencial; y aunque Antioquia sigue la tendencia nacional, es claro que el impacto en las nuevas unidades que salen a la venta, es mucho más profundo en esta regional que en el orden nacional, lo cual es el resultado de un comportamiento mucho más precavido de los oferentes paisas. No obstante, la expectativa gira en torno al dinamismo que podría tener esta variable hacia el segundo semestre del año, la cual permitirá atender la creciente demanda que probablemente generarán los subsidios anunciados por el Gobierno Nacional.
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