de Justicia tilálica"LINARP
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 009-2019-SUNARP-TR-T
Trujillo, tres de enero de dos mil diecinueve.
APELANTE TITULO INGRESO PROCEDENCIA REGISTRO ACTO SUMILLA
Improcedencia del bloqueo registral para el compromiso de contratar
Por el compromiso de compraventa las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato de compraventa definitivo. Vale decir, con el compromiso no se produce la transferencia de la propiedad del bien, esI ta ocurrirá en un momento posterior con el contrato definitivo, por lo tanto, ek improcedente el queo registra! para el compromiso de contratar, pues no contiene un
trato por el cual se constituyan, amplíen o modifiquen derechos reales. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título apelado, la señora Melissa Raquel Chero Ordóñez solicitó el bloqueo registral de la partida 02008679 del Registro de Predios de Chiclayo para que se anote el contrato de compromiso de compraventa otorgado por Lucila Oblitas Guevara a faVor de C&M SAC Proyecto Diseño y Construcción.
Para ello presentó la solicitud formulada por el notario d
ie Chiclayo Pedro Valdivia Dextre, acompañada de copia certificada de la minuta del contrato de compromiso de compraventa del 03.05.2017
II.- DECISIÓN IMPUGNADA:
El título fue tachado por la registradora pública María Eneque Gonzales mediante la esquela del 24.09.2018, cuyo contenido se aprecia en la siguiente imagen:
ANTECEDENTES: 02008679
ACTO QUE SOLICITA INSCRIPCION: BLOQUEO REGISTRAL PRECISION DE LA TACHA:
: ROSA ELENA PIZARRO PISCOYA : 2150988-2018 del 21.09.2018 : 357-2018
: ZONA REGISTRAL N° II—SEDE CHICLAYO : DE PREDIOS DE CHICLAYO
: ANOTACIÓN DE BLOQUEO REGISTRAL
Del análisis de la documentación adjunta, es materia de la rogatoria, la reserva preferencial de inscripción mediante bloqueo registra' respecto del predio inscrito en la PE N° 02008679 del Registro de Predios.
Dla revisión del mismo, se constata que se trata de un contrato de compromiso de contratar, por cuanto en la cláusula tercera del mismo, se estiputa"Por el presente, compromiso de contratar, ambas partes se obligan recíprocamente a celebrar en el futuro un contrato de venta, en virtud del cual el futuro vendedor se obliga a vender a favor del futuro comprador el inmueble ...e.
Por su parte en la claúsula cuarta señala que; las partes fijan como precio de venta la suma de US$ 302 400 el cual las partes se obligan a respetar hasta la fecha de la firma del contrato de compraventa definitivo y el otorgamiento de la escritura pública (4. En relación a ello debe tenerse encuenta lo siguiente, el articulo 1° del Decreto. Ley 18278, sustituido por la Ley 26481. que dispone que la inscripción de los bloqueos registrales, se dan en virtud de los contratos definitivos, en virtud de los cuales se constituya, amplíen o modifiquen derechos reales.
De esta manera en razón a lo indicado y en virtud a que el contrato promesa de venta no resulta ser un acto inscribible conforme lo dispuesto en el artículo 2019 del Código Civil, se procede a decretar la tacha sustantiva, al amparo de lo dispuesto en inc. a del artículo 42 del Reglamento Genera de los Registros Públicos.
4. BASE LEGAL:
- Artículo 42 inciso a) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. - Articulo 2011 del Código Civil
- Articulo 115 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
III.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
La señora Rosa Elena Pizarro Piscoya interpuso apelación mediante escrito autorizado por ella misma en calidad de abogada. Sus fundamentos se resumen a continuación:
Según la numerosa jurisprudencia registral, la naturaleza de los contratos es determinada por sus elementos esenciales y no por el membrete que las partes les hayan atribuido.
Siendo así, consta en el contrato el pago total o parcial del predio en ejecución de condiciones pactadas, deberá considerarse que se trata de una compraventa, porque nuestro sistema de transferencia es consensual.
La formalidad del título (escritura pública) es un defecto subsanable y tendrá fecha de transferencia de la propiedad del documento que se ha adjuntado en copia certificada.
De la revisión del contrato de promesa de venta se aprecia que el precio pactado en la suma de US$302,400.00 será pagado con un departamento y cuatro cuotas, la primera de US$100,000.00 que el comprador hace entrega a los vendedores a la aprobación del proyecto inmobiliario por parte de la Municipalidad Distrital de Pimentel y firma de la minuta y escritura de compraventa y las tres restantes de US$40,800.00 se cancelarán a los seis, doce y dieciocho meses, respectivamente.
El contrato podría ser definido como un compromiso de contratar, sin embargo, se indica que el comprador suscribirá la transferencia a la aprobación del proyecto inmobiliario. Esta condición ya genera una obligación para el comprador de efectuar pago e inversión para llegar a la suscripción de la transferencia y concluir con los pagos acordados.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El pedido de bloqueo registral se vincula con la partida 02008679 del Registro de Predios de Chiclayo. La propietaria del predio inscrito en la mencionada partida es Lucila Oblitas Guevara.
VI. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente el vocal Walter E. Morgan Plaza.
Se solicitó la anotación del bloqueo registral del contrato denominado "compromiso de contratar de compraventa de bien inmueble". La registradora rechazó la inscripción porque, al tratarse de un compromiso de contratar, constituye un contrato que t ene como objeto la celebración en el futuro de un contrato definitivo, por lo tanto, no es inscribible, conforme con el artículo 2019 del Códigó Civil (CC). La recurrente, a su turno, argumenta que es un contrato definitivo de compraventa.
Como puede verse de lo indicado, está fuera de discusión que el compromiso de contratar no sea inscribible, sino el hecho de que el título se refiere a un contrato de compraventa.
En tal sentido, en el presente caso concierne determinar si el contrato objeto de bloqueo registral corresponde a un compromiso de contratar o a uno de compraventa. Si se concluye que es el primero entonces se confirmará la tacha; si se trata del segundo se ordenará la inscripción.
VI. ANÁLISIS:
1. En numerosas resoluciones esta instancia ha señalado que la
naturaleza de los contratos es determinada por sus elementos esenciales y no por el membrete que las partes le hayan atribuido. Prueba de lo afirmado es el siguiente precedente de observancia obligatoria aprobado por el Tribunal Registral en su Pleno XXXI11:
Revocatoria de anticipo de herencia
"El acto denominado "revocatoria de anticipo de herencia" en el que no se señala causal de indignidad o
1 Publicado en El Peruano el 11.06.2008.
desheredación y tiene los elementos de una donación, debe ser inscrita como donación".
En el caso apelado encontramos que el contrato materia de la solicitud de bloqueo fue denominado "compromiso de contratar de compraventa de bien inmueble", en este orden, debemos establecer si efectivamente es un compromiso de contratar o, por el contrario, si se trata de un contrato de compraventa definitiva como alega la recurrente.
El artículo 1414 del CC establece: "Por el compromiso de contratar
las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo."
Según la definición legal, constituye un contrato cuya finalidad es acordar que en un momento posterior se celebrará el contrato definitivo. Sobre el particular, De Ruggiero enseña que "la función de
éste no es otra cosa que vincular a las partes comprometiéndolas a la conclusión de un futuro contrato que por ahora no se quiere o no se puede estipular; su objeto no es, pues, el propio contrato que habría de celebrarse, sino la conclusión de éste, o sea un 'facere' consistente en asentir o en prestarse a cuanto precise para dar vida al contrato que se promete estipular (por ejemplo, el contrato preliminar de compraventa no es una compraventa, sino que obliga únicamente a las partes a celebrar el contrato de compraventa)'
El artículo 1415 del CC determina los elementos del compromiso de contratar. Prescribe que "(...) debe contener, por lo menos, los
elementos esenciales del contrato definitivo." Con relación a este
artículo, Arias-Schreiber señala que "(...) este compromiso es distinto
del contrato definitivo, no será necesario que el primero contenga todos los términos y condiciones del segundo y bastará que se encuentren establecidas las condiciones fundamentales. (...) El artículo 1415 es, pues, terminante cuando señala que el compromiso tiene que detallar los elementos esenciales del contrato definitivo. Así, en el caso de una compraventa, debe figurar, cuando menos, la indicación del bien que se pretende transferir y el precio que se pagaría por él. (...)"3
Ahora traslademos los conceptos vertidos al compromiso de compraventa. El compromiso de compraventa consiste en ponerse de acuerdo para la transferencia futura de un bien a cambio de un precio en dinero. El acto traslativo de dominio no ocurre con el compromiso de compraventa, sino con el contrato definitivo. El compromiso de
2 De Ruggiero. Citado por ARIAS-SCEIREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil Peruano
de 1984. Tomo I, Contratos: Parte General. Gaceta Jurídica Editores SRL, 1998, p. 203.
compraventa debe contener como mínimo los elementos sustanciales del contrato que se celebraría en el futuro, esto es, la compraventa. Estos elementos son la determinación del bien objeto de compraventa y el precio en dinero que se pagaría por él4. En consecuencia, será un compromiso de compraventa cuando las partes hayan convenido la transferencia futura de la propiedad de un bien y la suma de dinero que se pagaría por él.
Veamos el título recurrido. Conforme a la tercera cláusula del contrato, "ambas partes se obligan recíprocamente a celebrar en el futuro un Contrato de Compra Venta, en virtud del cual, EL FUTURO VENDEDOR se obliga a vender a favor 4 EL FUTURO COMPRADOR, "EL INMUEBLE" de su única propieelad descrito en la cláusula primera [predio en cuestión] y EL FUTURO COMPRADOR se obliga en virtud del presente Compromiso, a pagar a EL FUTURO VENDEDOR, el monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma y oportunidad convenidas". Hasta aquí queda claro que el contrato es un compromiso de compraventa.
Ahora detengámonos en la cláusula cuarta, en esta los contratantes convienen que el precio de venta será de US$302,400.00, "el cual se
obligan a respetar hasta la fecha de la firma del Contrato de Compra Venta definitivo y otorgamiento de la escritura pública respectiva" (resaltado nuestro). En esta misma cláusula se precisa
cómo se pagaría el precio de venta, a saber: con un departamento de US$80,000.00 comprendido dentro del proyecto inmobiliario que ejecutará el futuro comprador y que será entregado a la suscripción de la escritura pública de compraventa; US$100,000.00 cuando sea aprobado el proyecto inmobiliario por la Municipalidad Distrital de Pimentel y se suscriba la escritura pública de
US$40,800.00 a los seis, doce y dieciocho meses,
contados desde la aprobación del proyecto y firma de la escritura pública de compraventa. Puede verse nítidamente en esta parte que el precio de venta no fue pagado total ni parcialmente, sino que se acordó que será cancelado al celebrarse el contrato definitivo de compraventa, el cual está condicionado a la aprobación del proyecto inmobiliario por parte de la municipalidad correspondiente.
8. Las siguientes cláusulas contractuales reiteran que el contrato
materia de esta solicitud de inscripción corresponde a un compromiso de compraventa. Así tenemos, por ejemplo, en el numeral 5.1 de la
Artículo 1529 del CC.- "Por la compraventa el vendedor se obliga a transf&ir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero."
Página 5 de 6 compraventa; y respectivamente,
JOSÉ ARTU O MEND lo ZA GUTIÉRREZ
Presid te de la Cuarta Sala del ribunal Registr
PLAZA YOVANA DE 41(K' (
1
14, I Registral ../0"qt LTER E. MO oc 1/del T O FERNÁNDEZ MENDOZA I Tribunal Registralquinta cláusula: el futuro comprador se obliga a no disponer el inmueble a favor de otra persona. Esta circunstancia evidencia sin duda la inexistencia de un acto traslativo de propiedad a favor del futuro comprador.
Todo lo expuesto nos conduce a concluir que el contrato materia de la solicitud de bloqueo registral es uno de compromiso de compraventa. En tal sentido, siendo un acto no inscribible, corresponde confirmar la esquela de tacha de la primera instancia. Finalmente, la Sala ha advertido que la primera instancia obvió extender la anotación del recurso de apelación en la partida registral respectiva, conforme lo dispone el segundo párrafo del artículo 152 del TUO del RGRP. Por consiguiente, es pertinente ordenar que sea regularizada.
Intervienen como vocales (s) José Arturo Mendoza Gutiérrez y Yovana del Rosario Fernández Mendoza, autorizados mediante la Resolución n° 331-2018-SUNARP/SN del 31.12.2018.
Por las consideraciones expuestas, se adoptó por unanimidad la siguiente decisión:
VII. RESOLUCIÓN:
PRIMERO: CONFIRMAR la tacha formulada contra el título apelado,
por los fundamentos expuestos en esta resolución.
SEGUNDO: DISPONER que la registradora extienda el asiento a que se
refiere el último considerando de esta resolución.
Regístrese y comuníquese.
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