Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades. Marzo 2023

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GUÍA DE HERRAMIENTAS

PARA EL DEUDOR HIPOTECARIO EN DIFICULTADES DE PAGO

Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección

2023

Marzo

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GUÍA DE HERRAMIENTAS PARA EL DEUDOR HIPOTECARIO EN DIFICULTADES DE PAGO

31 DE MARZO DE 2023

(3)

ÍndiceCapítulo 1Capítulo 2Capítulo 3Capítulo 4PPoorrttadad

INTRODUCCIÓN

2

1

CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS PARA LA

REESTRUCTURACIÓN VIABLE DE LAS DEUDAS CON GARANTÍA HIPOTECARIA SOBRE LA

VIVIENDA HABITUAL INCLUIDO EN EL ANEXO DEL REAL DECRETO-LEY 6/2012

1 Todos podemos atravesar dificultades de pago 7 2 ¿Qué contiene esta guía? 8

3 ¿Qué son los Códigos de Buenas Prácticas (CBP) para la protección de los deudores hipotecarios? 8

4 ¿Cómo funciona el esquema de protección que describe esta guía? 9

1 Visión general del código de buenas prácticas (CBP) 13

1.1 ¿Qué es el Código de Buenas Prácticas? 13 1.2 ¿Qué norma regula este Código de Buenas

Prácticas? 13

1.3 ¿Todas las entidades ofrecen la posibilidad de acogerse a este Código de Buenas Prácticas? 13 1.4 ¿Cómo puede identificar una entidad si un cliente

atraviesa dificultades financieras? 14

1.5 ¿Qué tipo de medidas contempla el Código de Buenas Prácticas? 14

1.6 ¿Quiénes podrían solicitar acceder a las medidas? 16

1.7 ¿Cómo me afecta el CBP si soy fiador, avalista o hipotecante no deudor? 17

1.8 ¿Puedo reclamar contra la entidad si no se atiende a mi solicitud de aplicación del CBP? 18

2 Requisitos que se deben cumplir para poder solicitar la aplicación del CBP 6/2012 18 2.1 Requisitos generales 19

2.1.1 Entidad adherida 19 2.1.2 Requisito relativo a la vivienda

hipotecada 19 2.1.3 La unidad familiar 22

2.2 Requisitos económicos: definición del umbral de exclusión 24

2.2.1 ¿Cuáles son los requisitos económicos que deben cumplirse para considerar que se está en el umbral de exclusión? 24 2.2.1.1 Ingresos de la unidad familiar 24 2.2.1.2 Tasa de esfuerzo 25

2.2.1.3 Empeoramiento de las

circunstancias económicas 27 3 Requisitos adicionales específicos para acceder a

la quita y la dación en pago 29

4 Documentación que hay que aportar para justificar que se cumple con las condiciones para solicitar la aplicación del CBP 6/2012 30

5 Medidas previstas en el CBP 6/2012 33 5.1 Medidas generales de reestructuración 33 ÍNDICE

(4)

ÍndiceCapítulo 1Capítulo 2Capítulo 3Capítulo 4PPoorrttadad

3

CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS PARA DEUDORES HIPOTECARIOS EN RIESGO DE VULNERABILIDAD. REAL-DECRETO –LEY 19/202245

1 Visión general del nuevo Código de Buenas Prácticas 45

1.1 ¿Qué es el nuevo Código de Buenas Prácticas? 45

1.2 ¿Qué norma es la que regula este nuevo Código de Buenas Prácticas? 46

1.3 ¿Todas las entidades ofrecen la posibilidad de acogerse a este Código de Buenas Prácticas? 46 1.4 ¿Qué tipo de medidas contempla el nuevo Código

de Buenas Prácticas? 47

1.5 ¿Cuales son los requisitos para beneficiarse de este nuevo Código de Buenas Prácticas? 47 1.6 ¿Se puede ofrecer este nuevo Código de Buenas

Prácticas a deudores que no cumplen con los requisitos? 48

1.7 ¿Hasta cuando puedo solicitar que se apliquen las medidas previstas en el nuevo Código de Buenas Prácticas? 48

1.8 ¿Puedo reclamar contra la entidad si no se atiende a mi solicitud de aplicación del CBP? 48

2 Requisitos que se deben cumplir para poder solicitar la aplicación del NCBP 49

2.1 Requisitos generales 49 2.1.1 Entidad adherida 49

2.1.2 Requisito relativo al inmueble hipotecado y su valor 49

2.1.3 Requisitos relativos al préstamo 50 2.1.4 La unidad familiar 50

2.2 Requisitos económicos 50

2.2.1 ¿Cuáles son los requisitos económicos que deben cumplirse para considerar que se está en situación de vulnerabilidad? 50 2.2.1.1 Nivel de ingresos 50

2.2.1.2 Tasa de esfuerzo 52 2.2.1.3 Empeoramiento de las

circunstancias económicas 52 3 Documentación que hay que aportar para justificar

que se cumple con las condiciones para solicitar la aplicación del nuevo Código de Buenas Prácticas 54

5.1.1 ¿Cómo se resuelve la solicitud de las medidas? 36

5.1.2 ¿Pueden producirse segundas reestructuraciones tras el periodo de carencia? 36

5.2 Medidas complementarias: la quita 37 5.3 Medidas sustitutivas: la dación en pago 39 6 Obligaciones formales de la entidad adherida al

Código de Buenas Prácticas 40 7 Otras cuestiones a destacar 42

7.1 Aspectos fiscales asociados a la novación del prestamo por reestructuración CBP 42 7.2 ¿Qué ocurre si se aplican indebidamente las

medidas previstas en el CBP por parte del deudor hipotecario? 43

(5)

ÍndiceCapítulo 1Capítulo 2Capítulo 3Capítulo 4PPoorrttadad MEDIDAS ADICIONALES ADOPTADAS A

DISPOSICIÓN DE LOS DEUDORES HIPOTECARIOS EN DIFICULTADES: SUBROGACIÓN DE TIPO VARIABLE A TIPO FIJO

4

1 Medidas dirigidas a facilitar la subrogación 63 2 Medidas para facilitar el cambio de tipo de interés

variable a tipo de interés fijo en los préstamos 64 4 Medidas de reestructuración de la deuda que

supone la aplicación del nuevo Código de Buenas Prácticas 55

5 Obligaciones formales de la entidad adherida al código de buenas prácticas 59

6 Otras cuestiones a destacar 60

6.1 Formalización de las operaciones de novación realizadas de acuerdo con el NCBP 60 6.2 ¿Qué ocurre si se aplican indebidamente las

medidas previstas en el CBP por parte del deudor hipotecario? 61

(6)

ÍndiceCapítulo 1Capítulo 2Capítulo 3Capítulo 4PPoorrttadad MEDIDAS EXTRAORDINARIAS A QUE PUEDE

ACOGERSE UN DEUDOR QUE SE ENCUENTRA EN DIFICULTADES

5

1 Renegociación de la deuda 67 2 Refinanciación de la deuda 67

3 Mecanismo de Segunda Oportunidad 68 3.1 ¿Qué normativa establece las medidas del

Mecanismo de Segunda Oportunidad? 68 3.2 ¿A quiénes van dirigidas estas medidas? 69 3.3 ¿Cómo denomina la Ley de Segunda Oportunidad

a las deudas pendientes? 69

3.4 ¿En qué consiste el Mecanismo de Segunda Oportunidad? 69

3.5 ¿Qué requisitos deben cumplirse para solicitar la aplicación del Mecanismo de Segunda Oportunidad? 70

3.6 ¿Se puede solicitar la exoneración de todas las deudas, o hay alguna limitación a la solicitud? 71 3.7 ¿Cómo solicito la aplicación del mecanismo de

Segunda Oportunidad? 73

3.8 ¿Qué efectos tiene la exoneración? 74

(7)

INTRODUCCIÓN

1

^Po^rtâdâ^Índîcê

Capítulo 1Capítulo 2Capítulo 3Capítulo 4

(8)

1 Todos podemos atravesar dificultades de pago

A lo largo de la vida, la situación económica y personal de las personas va variando.

Estos cambios, deseados en muchos casos, pero también sobrevenidos en otros, pueden implicar variaciones en los ingresos de la unidad familiar, lo que a su vez puede llevar a que se produzcan tensiones a la hora de afrontar los pagos de las deudas contraídas.

Cuando nos encontramos en una situación así, es frecuente que acudamos a nuestra entidad para ver si podemos aliviar, al menos en parte, las cargas que implican el pago de las cuotas de los préstamos que mantenemos con ella. De este modo, se intenta renegociar las condiciones, o buscar alguna solución alternativa (refinanciación de la deuda, entidades que ofrezcan mejores condiciones para hacer una subrogación, etc).

Algunas de estas alternativas cuentan con un marco regulatorio propio, el cual se ha visto reforzado en los últimos años como consecuencia de las distintas situaciones de crisis que se han ido sucediendo (crisis financiera, crisis derivada de la COVID-19) y recientemente por las rápidas subidas de los tipos de interés derivadas del contexto inflacionario.

Las principales opciones que se presentan a una persona que tiene problemas para afrontar sus pagos son:

— Una renegociación de las condiciones del o de los préstamos, lo que lleva a una novación del mismo (modificación con la misma entidad) o a una subrogación de acreedor (cambio de entidad) en aquellos casos en que otra entidad ofrece mejores condiciones.

— Una refinanciación de la deuda: en general esto se produce cuando se agrupan varios préstamos y se sustituyen por otro u otros, o cuando se solicita financiación adicional con la que poder hacer frente a pagos asociados a otras deudas.

— La solicitud de la aplicación de medidas especialmente diseñadas para reducir la carga asociada a los préstamos con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual (Códigos de Buenas Prácticas, tanto el recogido en el RD-ley 6/2012, de 9 de marzo (en adelante RD-l 6/2012) como el recientemente aprobado por el RD-ley 19/2022, de 22 de noviembre – en adelante RD-l 19/2022). Al ser la adquisición de la vivienda habitual la

INTRODUCCIÓN _Po^rt^ad

Índice Capítulo 1Capítulo 2Capítulo 3Capítulo 4

(9)

compra que mayor esfuerzo económico suele suponer para la mayoría de los consumidores se han diseñado medidas dirigidas específicamente a facilitar el pago de la hipoteca a aquellas personas con dificultades económicas más severas.

— La aplicación de las medidas previstas en el mecanismo de segunda oportunidad. Se trata de un conjunto de medidas recogidas en la Ley 25/2015, de 28 de julio, y en la Ley Concursal, modificada por la Ley 16/2022, de 5 de septiembre, que están dirigidas a aquellas personas físicas (sean o no empresarios) que se encuentran en situación de insolvencia. A diferencia de lo que ocurre con los Códigos de Buenas Prácticas, en este caso lo que se persigue es la reducción o incluso eliminación de las deudas contraídas (no se limita a la hipoteca sobre vivienda habitual), si bien para poder ser solicitadas es necesario encontrarse en una situación de insolvencia.

2 ¿Qué contiene esta guía?

Esta Guía está dirigida principalmente a los particulares que mantienen hipotecas sobre su vivienda habitual con entidades adheridas a los Códigos de Buenas Prácticas y tienen dificultades para afrontar los pagos de las cuotas hipotecarias.

Esta Guía ayuda a

— conocer que existen medidas diseñadas específicamente para aliviar las cargas soportadas cuando las circunstancias llevan a un empeoramiento de la situación económica.

— identificar cuáles serían las medidas que podrían ser solicitadas en función de la situación de quien las solicita y el cumplimiento de los requisitos para ello

— realizar los trámites para solicitar la aplicación de la o las medidas que pudieran ajustarse a su situación.

— comprender cuál sería el efecto de la aplicación de las medidas a las que se tenga acceso

3 ¿Qué son los Códigos de Buenas Prácticas (CBP) para la protección de los deudores hipotecarios?

Son un conjunto de medidas dirigidas a reducir la carga hipotecaria de aquellos ciudadanos que acreditan estar atravesando dificultades económicas y cumplen los requisitos que la normativa establece. Estos ciudadanos han de tener su hipoteca

PortadÍndice Capítulo 1Capítulo 2Capítulo 3Capítulo 4

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en una entidad que se haya adherido al CBP. Las entidades son libres de adherirse o no (en la actualidad la adhesión cubriría el 95 % de la cartera de préstamos y créditos hipotecarios), pero si lo hacen, han de aplicar el código obligatoriamente.

Actualmente, tras la publicación del RD-l 19/2022 están en vigor dos Códigos de Buenas Prácticas:

— Código para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual —que denominaremos a partir de ahora CBP o CBP 6/2012—. Es el Código incluido en el RD-l 6/2012, vigente desde el 11 de marzo 2012, que ha sido modificado por el Título III del RD-l 19/2022.

— Nuevo Código para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad

—que vamos a llamar a partir de ahora NCBP o NCBP 19/2022—, creado por el Título II del RD-l 19/2022, con vigencia limitada, hasta el 31 de diciembre de 2024.

4 ¿Cómo funciona el esquema de protección que describe esta guía?

La protección que otorga este esquema a los deudores hipotecarios en dificultades de pago se concibe como un conjunto de medidas que tienen como objetivo aliviar la carga hipotecaria de aquellos ciudadanos que, contando con unos niveles de ingresos limitados, se pueden encontrar con problemas financieros que dificultan el que puedan soportar dicha carga.

Como puede verse, cuanto menores son los ingresos o si se está en alguno de los supuestos que prevé específicamente la normativa, quien solicita la aplicación de estas medidas de alivio puede optar a medidas que otorgan cuotas menores, tipos más bajos y plazos más amplios.

Para visualizar cuál podría ser el diferente efecto que la aplicación de cada bloque de medidas podría tener sobre una misma situación se presenta el siguiente ejemplo:

Ejemplo: Al señor Díez le concedieron un préstamo a 30 años, de importe 180.000 €, a tipo variable, habiendo subido tras la última revisión el tipo de interés de referencia hasta el 3,018 %. Si el señor Díez cumpliera con los requisitos que se establecen para ello, dependiendo de su situación económica y personal podría solicitar que se aplicara alguno de los 2 Códigos de Buenas Prácticas vigentes.

Dependiendo de cuál pudiera solicitar podría tener una situación final como la que se recoge en el siguiente cuadro:

(11)

Tasa de esfuerzo Esfuerzo al menos 1,5

Tasa de esfuerzo menor de 1,5 Situación sin aplicar medidas

0 9 4 0

9 4 0

9 4

€ , 2 2 0 2 - n u j n e a r e d a g a p a t o u C

Cuota posterior (tras haber subido el tipo de interés

hasta 3,818 %) sin reestructuración, € 1.217,90 1.217,90 1.217,90

Situación si se aplicara alguna medida

4 2 0

6 2

1 s

e s e m n e , r e d e c n o c a a i c n e r a c e d o d o ír e P

7 0

1 7

máximo, en años o

z a l p e d n ó i c a il p m A

4 2 7

2 4

2 vencimiento tras novación (años)

a t s a h o z a l p o v e u N

9 6 , 3 3 5 0

7 , 7 3 4 4

1 , 6 9 4

€ , a i c n e r a c e t n a r u d r a g a p a a t o u C

8 5 5 , 3 8

1 9 , 2 8

0 3 , 3

% , a i c n e r a c e t n a r u d e l b a c il p a s é r e t n i e d o p i T

CUADRO EJEMPLO

Prestamo inicial: 180.000 € Plazo incial: 30 años

Mensualidades pendientes cuando se solicita aplicar las medidas: 200

TIN VIGENTE (tras la última revisión): 3,818 % Euribor vigente tras la última revisión: 3,018 %

NCBP 19/2022

CBP 6/2012

(12)

Nuevo Código de Buenas Prácticas del RD-ley 19/2022, para deudores hipotecarios en riesgo de

vulnerabilidad

NCBP

Que la unidad familiar tenga unos ingresos inferiores a 29.400€ con carácter general (37.800€ o 46.200€ en casos de

discapacidad o enfermedad. Ingresos de la unidad familiar inferiores a 3,5 veces el IPREM anual de 14 pagas – (o 4,5 o 5,5 veces en caso de discapacidad o enfermedad)

Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual - RD-ley 6/2012

CBP Si el aumento del esfuerzo para el pago

de la hipoteca es menor del 50%

CBP Si el aumento del esfuerzo para el pago

de la hipoteca es de, al menos, el 50%

Que la unidad familiar tenga unos ingresos inferiores a 25.200€ con carácter general (33.600€ o 42.000€ en casos de discapacidad o enfermedad). Ingresos de la unidad familiar inferiores a 3 veces el IPREM anual de 14 pagas (o a 4 o 5 veces, en casos de discapacidad o enfermedad)

La cuota hipotecaria es más del 30% de los ingresos netos (pagados impuestos) de la unidad familiar

La cuota hipotecaria es superior al 50% de los ingresos netos (después de impuestos) de la unidad familiar (se rebaja al 40%, en casos de discapacidad o enfermedad)

Que en los 4 años anteriores a la solicitud:

(i) el esfuerzo (porcentaje de los ingresos) que supone el pago de la hipoteca sea al menos un 20% más de lo que suponía hace 4 años

(ii) o la unidad familiar se encuentre en situación de especial vulnerabilidad.

(i) Ampliación del plazo de amortización del préstamo hasta 7 años, siempre que la duración total del préstamo no supere los 40 años (desde que se concedió hasta que termina de amortizarse), pero limitada la rebaja del importe a pagar a lo que se pagara en junio de 2022.

Si se quiere (OPCIONAL), se puede pedir también congelar la cuota hipotecaria por un periodo de 12 meses, con el límite de la cuota pagada en junio de 2022. Si se solicita esto, sobre el capital no amortiza- do se aplicará un tipo de interés reducido (el que permita que el valor actual neto del préstamo se reduzca en un 0,5%).

o

(ii) El cambio de tipo variable a tipo ﬁjo (si bien el tipo de interés ﬁjo será el que decida libremente la entidad)

(i) Pagar solo los intereses del préstamo durante 2 años (periodo de carencia).

+

(ii) Ampliación del plazo de amortización del préstamo hasta 7 años, siempre que la duración total del préstamo no supere los 40 años (desde que se concedió hasta que termina de amortizarse) + (iii) Reducción del tipo de interés (coste) durante el periodo de carencia, de forma que el valor actual neto del préstamo disminuya en un 0,5%

(i) Pagar solo los intereses del préstamo durante 5 años (periodo de carencia) +

(ii) Ampliación del plazo de amortización del préstamo hasta un máximo de 40 años (desde que se concedió hasta que termina de amortizarse), sin límite de años a añadir + (iii) El tipo de interés máximo durante el periodo de carencia será de Euribor -0,10% (Si el Euribor es 3,5% el tipo de interés a aplicar será de 3,4%)

(i) el esfuerzo (porcentaje de los ingresos) que supone el pago de la hipoteca haya aumentado, pero menos del 50% de lo que suponía hace 4 años;

(ii) y la unidad familiar no se encuentre en situación de especial vulnerabilidad

(i) el esfuerzo (porcentaje de los ingresos) que supone el pago de la hipoteca sea al menos un 50% más de lo que suponía hace 4 años;

(ii) o la unidad familiar se encuentre en situación de especial vulnerabilidad

El RD 19/2022 introduce aspectos adicionales: (i) permite que se solicite un segundo plan de reestructuración; (ii) amplía a dos años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda habitual; y (iii) ligado a lo anterior, amplía a 12 meses el plazo para solicitar que se le alquile la vivienda que ha sido entregada en pago de la deuda

¿QUÉ TENDRÍA QUE CUMPLIR?

¿QUÉ PODRÍA SOLICITAR?

Menor diﬁcultad

Medidas de menos impacto Mayor diﬁcultad

Medidas de más impacto PortadÍndice Capítulo 1Capítulo 2Capítulo 3Capítulo 4

(13)

CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS PARA LA REESTRUCTURACIÓN VIABLE DE LAS DEUDAS CON GARANTÍA HIPOTECARIA

SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL INCLUIDO EN EL ANEXO DEL REAL DECRETO-LEY 6/2012

2

^Po^rtâdâ^Índîcê

Capítulo 1Capítulo 2Capítulo 3Capítulo 4

(14)

1 Visión general del código de buenas prácticas (CBP)

1.1 ¿Qué es el Código de Buenas Prácticas?

Se denomina Código de Buenas Prácticas (CBP en adelante) un conjunto de medidas que propone el legislador y que van dirigidas a aliviar la carga derivada del pago de las cuotas hipotecarias que soportan quienes han formalizado una hipoteca con garantía inmobiliaria destinada a la adquisición de la vivienda habitual con una de las entidades adheridas al mismo y que cumplen determinadas condiciones relacionadas con la vulnerabilidad de su situación económica.

El CBP se ofrece solo por las entidades (entendiendo este concepto en sentido amplio, esto es, entidades de crédito y cualesquiera otras entidades o personas que conceden préstamos o créditos hipotecarios de manera profesional) que voluntariamente se han adherido al mismo. La normativa no establece la adhesión como obligatoria, pero las entidades que se adhieren están obligadas a aplicarlo. La decisión de adherirse se debe comunicar a la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional, que publica en el BOE el listado con todas las entidades que han decidido aplicar el CBP. En la actualidad la adhesión cubre el 95 % de la cartera de préstamos y créditos hipotecarios.

1.2 ¿Qué norma regula este Código de Buenas Prácticas?

El CBP está regulado en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo¹, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Dicho texto ha sido objeto de varias modificaciones, siendo la más reciente la aprobada en el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre.

1.3 ¿Todas las entidades ofrecen la posibilidad de acogerse a este Código de Buenas Prácticas?

No. El CBP se ofrece sólo por las entidades (entidades de crédito y cualesquiera otras entidades que conceden préstamos o créditos hipotecarios de manera profesional) que voluntariamente se han adherido al mismo. La normativa no CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS PARA LA REESTRUCTURACIÓN VIABLE

DE LAS DEUDAS CON GARANTÍA HIPOTECARIA SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL INCLUIDO EN EL ANEXO DEL REAL DECRETO-LEY 6/2012

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establece como algo obligatorio adherirse al Código, pero las entidades que se adhieren están obligadas a aplicarlo y a darle difusión.

La decisión de adherirse se debe comunicar a la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional, que publica en el BOE el listado con todas las entidades que han decidido aplicar el CBP. Por ello es conveniente que, aun cuando en esta Guía se ofrezca el vínculo a la versión más reciente en el momento de su publicación, se consulte la lista vigente antes de solicitar la aplicación de estas medidas a su entidad.

1.4 ¿Cómo puede identificar una entidad si un cliente atraviesa dificultades financieras?

Las entidades que deciden adherirse al CBP tienen que informar de su existencia a los clientes que atraviesan dificultades para afrontar los pagos de las hipotecas.

Aunque el impago de una cuota es quizás el más claro indicio para la entidad de que su cliente tiene dificultades, no es necesario llegar a este extremo para que, al menos, se pueda analizar si un deudor hipotecario se puede acoger a estas medidas.

Así, si el banco identifica, por cualquier medio, que el cliente pudiera estar atravesando una situación de dificultad debería, al menos, informar de la existencia de estas medidas, para que el cliente las conozca y pueda analizar si puede o no acogerse a las mismas.

Algunos ejemplos de situaciones en las que el banco puede identificar que un cliente está atravesando dificultades: si se deja de pagar alguna cuota de otros préstamos con la entidad, si se producen retrasos recurrentes en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario o de otros, si se ha solicitado refinanciar algún préstamo personal, incluso si se observa que se ha dejado de cobrar una nómina y se cobra el paro —con una reducción de los ingresos recurrentes—.

1.5 ¿Qué tipo de medidas contempla el Código de Buenas Prácticas?

El CBP prevé tres grandes tipos de medidas de aplicación sucesiva:

— En primer lugar y como medida principal, el CBP establece la obligación de que la entidad presente a su cliente, si cumple los requisitos para acogerse al mismo, un plan de reestructuración de la deuda. Si la cuota resultante de este plan de reestructuración es superior al 50 % de los ingresos conjuntos de toda la unidad familiar esa reestructuración será inviable.

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— El CBP contempla también medidas adicionales para casos especiales y siempre que el deudor no tenga más patrimonio que la vivienda hipotecada y el préstamo no cuente con garantes adicionales.

• Se contempla la posibilidad de aplicar una quita (denominada en el CBP

«medida complementaria a la reestructuración») cuando el plan de reestructuración resulte inviable (la cuota resultante de la reestructuración es superior al 50 % de los ingresos conjuntos de toda la unidad familiar).

La quita implica que la entidad renuncia a cobrar una parte de la deuda, si bien la entidad de crédito podrá aprobarla o rechazarla (no es obligatorio el que se conceda), teniendo para ello 1 mes de plazo desde que el cliente presenta la petición.

• Se contempla la dación en pago (denominada en el CBP «medida sustitutivas«) por la que se entrega la vivienda como pago de la deuda, quedando esta saldada independientemente de lo que el banco obtenga por su venta posterior. Esta medida puede solicitarse cuando, transcurridos 24 meses desde la solicitud de la reestructuración prevista en el CBP:

— bien no es viable ni la aplicación de la reestructuración ni la aplicación de la quita,

— bien, estando aprobado y en curso el plan de reestructuración se observa que es imposible atender a los pagos transcurrido ese plazo de 24 meses.

RESUMEN

El CBP contempla 3 medidas de aplicación sucesiva:

— La reestructuración de la deuda de acuerdo con unas condiciones prefijadas (obligatoria para la entidad)

— Medidas excepcionales (opcional para la entidad, cuando la reestructuración no es viable o sobreviene en inviable los 24 primeros meses): si el deudor (unidad familiar) no tiene más patrimonio que la vivienda hipotecada y no hay garantes o garantías adicionales:

• Solicitud de una quita (reducción pactada de la deuda) – cuando la reestructuración es inviable.

• Solicitud de una dación en pago (la entrega de la vivienda salda la deuda) cuando no se aplica la quita.

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1.6 ¿Quiénes podrían solicitar acceder a las medidas?

Con carácter general, las medidas que se recogen en el CBP están dirigidas a todos aquellos que tienen una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (siempre que su precio de adquisición no supere los 300.000 €), contratada con una entidad adherida al CBP, y que tienen dificultades para poder hacer frente a los pagos de sus cuotas. Ahora bien, para poder acogerse al CBP no basta con tener problemas para pagar las cuotas, sino que se deben cumplir un conjunto de requisitos.

NO ES NECESARIO QUE EL CIUDADANO REALICE TODOS LOS CALCULOS PARA DETERMINAR SI CUMPLE LOS REQUISITOS ALUDIDOS EN ESTA GUIA. DIRIJASE A SU ENTIDAD PARA SOLICITAR QUE LE REALICEN UN ESTUDIO. LA GUÍA SOLO PERSIGUE SERVIR DE APOYO AL DEUDOR.

EN TODO CASO, PUEDE REALIZAR UNA PRIMERA ESTIMACIÓN DE SI CUMPLE LOS REQUISITOS UTILIZANDO EL SIMULADOR PUBLICADO EN EL PORTAL DEL CLIENTE BANCARIO.

¿Quién puede beneficiarse de una reestructuración de acuerdo con lo que establece el CBP?

Todo deudor que cumpla con los requisitos. Estos requisitos definen lo que la normativa ha denominado «el umbral de exclusión» y miden la situación de vulnerabilidad del deudor (término también empleado en la normativa para identificar en qué medida su situación económica permite o no soportar la carga derivada del pago de la hipoteca):

1 Nivel de ingresos de la unidad familiar —téngase en cuenta que cuando se habla de ingresos, salvo que expresamente se señale que se trata de ingresos netos de impuestos y cotizaciones nos estaremos refiriendo a los ingresos brutos, esto es, a las rentas totales percibidas.

2 Alteración que ha sufrido la situación económica de la unidad familiar en los últimos 4 años.

3 Porcentaje de los ingresos de la unidad familiar que se dedica a pagar la cuota hipotecaria.

No pueden solicitar la aplicación de la reestructuración CBP quienes, aun cumpliendo con los requisitos para ello, se encuentren en un procedimiento de ejecución una vez se ha anunciado la subasta. No obstante, podrá en todo caso presentarse la

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solicitud si se produjera una resolución judicial que incluyera la anulación, declaración e inexistencia o la retroacción de las actuaciones procesales a un momento anterior al de la fecha de publicación del anuncio de subasta.

¿Quién puede solicitar que se estudie una quita?

— Quien, cumpliendo con los requisitos establecidos, no pueda beneficiarse de la reestructuración por no ser ésta viable (la cuota resultante excedería del 50 % de los ingresos netos de la unidad familiar).

— El deudor hipotecario inmerso en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se hubiera anunciado ya la fecha de la subasta.

— El deudor que, estando incluido en el umbral de exclusión, no ha podido optar por la aplicación de las medidas sustitutivas (la dación en pago) por tener la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

¿Quién puede beneficiarse de las medidas sustitutivas (dación en pago)?

— Quien, cumpliendo con los requisitos establecidos, no pueda beneficiarse de la reestructuración por no ser ésta viable (la cuota resultante excedería del 50 % de los ingresos netos de la unidad familiar), siempre que la entidad no le aplique una quita.

— Quien, teniendo aprobada la reestructuración CBP y estando en curso la misma, no pueda atender a los pagos, siempre que esta imposibilidad sobrevenida se produzca en los primeros 24 meses a contar desde que se solicitó la reestructuración.

1.7 ¿Cómo me afecta el CBP si soy fiador, avalista o hipotecante no deudor?

Además de por los deudores cotitulares del préstamo el CBP puede ser solicitado también por quienes mantienen una deuda indirecta con la entidad asociada al préstamo hipotecario a reestructurar (sean fiadores, avalistas o hipotecantes no deudores), siempre que se encuentren en el umbral de exclusión.

Ahora bien, en estos casos el fiador, avalista o hipotecante no deudor pueden exigir a la entidad que, antes de que se les reclame hacerse cargo de la deuda, se agote previamente el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a dicho deudor de las medidas previstas en el CBP.

(19)

Ejemplo: Si un deudor en situación de exclusión tiene además de la vivienda hipotecada una caravana, el avalista (que también se encuentre en el umbral de exclusión) puede pedir a la entidad que, antes de solicitarle hacer frente a la parte de deuda que el deudor principal no pueda asumir (con independencia de que esté aplicándose el CBP), se le ejecute ese patrimonio. Es decir, que puede pedir al banco que inicie las acciones precisas para embargarla caravana y venderla, con el fin de reducir la deuda pendiente.

Si finalmente la entidad tiene que acudir a estos garantes para saldar la deuda, ellos también puedan solicitar la aplicación del CBP en caso de que se encuentren en el umbral de exclusión —es decir, se les aplican las mismas reglas que al deudor principal.

1.8 ¿Puedo reclamar contra la entidad si no se atiende a mi solicitud de aplicación del CBP?

Sí. Se puede reclamar por los presuntos incumplimientos por las entidades adheridas del Código de Buenas Prácticas, siendo el procedimiento el mismo que para cualquier otra reclamación. Primero habrá de reclamarse ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad y, en caso de no recibir respuesta o no ser esta satisfactoria, hacerlo entonces ante el Banco de España. En el enlace que le ofrecemos a continuación puede encontrar información de utilidad sobre cómo presentar una reclamación.

Cómo reclamar.

Ejemplo: Se podría reclamar si no nos han contestado ofreciéndonos la reestructuración CBP en el plazo del mes desde que se solicitó y se presentó toda la documentación. También si, cumpliendo los requisitos, no nos ofrecen el plan de reestructuración o demoran su aplicación, pero no se puede reclamar que se haya rechazado la aplicación de la quita, aun cumpliendo con las condiciones para ello, dado que es potestad de la entidad aceptarlo o no.

2 Requisitos que se deben cumplir para poder solicitar la aplicación del CBP 6/2012

Para poder beneficiarse de las medidas del código no basta con tener problemas para afrontar los pagos de las cuotas, sino que es necesario cumplir una serie de requisitos relativos al precio de la vivienda, entidad con la que se tiene contratado el préstamo o situación económica de la unidad familiar (lo que la normativa ha denominado «umbral de exclusión»). Todos ellos se explican en los puntos siguientes, si bien a continuación se presenta un cuadro resumen.

(20)

REQUISITOS GENERALES

— La entidad debe estar adherida.

— La vivienda sobre la que recae la hipoteca debe ser la habitual, y su precio no superar un umbral (300.000 € con carácter general).

— Se debe tener en cuenta la situación de la denominada unidad familiar.

REQUISITOS ECONÓMICOS

Para beneficiarse de las medidas del Código, la UNIDAD FAMILIAR debe encontrarse en una situación de vulnerabilidad que se define como UMBRAL DE EXCLUSIÓN, lo que se mide atendiendo a varios aspectos:

1 Nivel de ingresos de la unidad familiar inferiores a ciertas cuantías.

2 Empeoramiento de la situación económica de la unidad familiar en los últimos 4 años cumpliendo ciertas condiciones.

3 Porcentaje de los ingresos de la unidad familiar que se dedica a pagar la cuota (esfuerzo) hipotecaria por encima de cierto nivel.

Además, existen REQUISITOS ESPECIFICOS para acceder a cada medida.

2.1 Requisitos generales 2.1.1 Entidad adherida

Aunque ya se ha indicado al principio de esta guía, para poder solicitar la aplicación del CBP es necesario que la entidad donde se mantiene la hipoteca se haya adherido a dicho Código.

2.1.2 Requisito relativo a la vivienda hipotecada

Para poder solicitar la aplicación del CBP 6/2012 se exige que la hipoteca que está garantizando el préstamo recaiga sobre la vivienda habitual, siempre que lo que se solicite sea la reestructuración de la deuda.

En caso de solicitarse la aplicación de las medidas complementarias (quita) o sustitutivas (dación en pago) se requiere que el bien hipotecado sea, además de la vivienda habitual, la única propiedad del deudor, y que además el préstamo haya financiado su compra.

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¿Cuál es el precio de adquisición máximo de la vivienda que está garantizando el préstamo para poder solicitar la aplicación del CBP?

Para poder aplicar el CBP 6/2012 con carácter general:

— El precio de adquisición (el precio pagado por la vivienda libre de impuestos - el IVA o el Impuesto de Transmisiones patrimoniales, según proceda) de la vivienda hipotecada no puede superar los 300.000 € para aplicar la reestructuración o la quita.

• Para aplicar la dación en pago este límite se reduce hasta los 250.000 €.

— Además del límite absoluto anterior, el precio de adquisición de la vivienda no puede exceder en más de un 20 % del valor resultante de multiplicar el tamaño de la vivienda (metros cuadrados que registre el catastro) por el precio medio del metro cuadrado para vivienda libre que se fija en el Índice de precios de la Vivienda que elabora el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en función de la provincia en que radique el inmueble y el año de adquisición. Si el año de la compra es anterior a 1995, se tomará el precio medio de referencia correspondiente a 1995.

Este límite del 20 % adicional no se aplica, sin embargo, para valorar si se puede aplicar la dación en pago.

A tener en cuenta a la hora de realizar el cálculo:

• El precio medio se calculará como media simple de los precios trimestrales que se recogen en la tabla (es decir, que habrá que sumar los valores que se muestren en la tabla los 4 trimestres del año de la compra de la vivienda y el importe resultante se dividirán entre 4).

• El dato a tomar será el que corresponda a la provincia donde radica la vivienda (no a la Comunidad autónoma o al municipio).

Ejemplo 1: Una vivienda adquirida en el año 2019 tiene una superficie registrada de 102,3 metros cuadrados y radica en Almazán (provincia de Soria).

Las tablas de precios de vivienda correspondientes al año 2019, para la provincia de Soria muestran los siguientes datos

(22)

I TR II TR III TR IV TR 8 , 4 4 6 . 1 7

, 0 3 6 . 1 6

, 9 2 6 . 1 7

, 8 2 6 . 1 l

a n o i c a n l a t o T

2 , 4 3 0 . 1 6

, 2 3 0 . 1 9

, 8 2 0 . 1 3

, 5 4 0 . 1 n

ó e L y a lli t s a C

2 , 5 2 9 7

, 6 5 9 9

, 6 7 9 4

, 6 7 9 a

ir o S

Euros / m2 2019

El precio máximo de adquisición (sin tener en cuenta los impuestos) no debe superar el siguiente importe para poder solicitar la aplicación de las medidas previstas en el CBP:

≤ × × 976,4 + 976,9 + 956,7 + 925,2 =

P. de adquisición 1,2 102,3 117.702,29

4

Si la vivienda costó 116.000 € -> SI se podría solicitar la aplicación del CBP Si la vivienda costó 118.000 € -> NO se podría solicitar la aplicación

En todo caso, el precio máximo de adquisición no supera los 300.000 € que se establecen como límite absoluto.

El precio máximo tampoco supera el límite de 250.000 € establecido para poder solicitar la aplicación de las medidas sustitutivas que prevé el CBP.

Ejemplo 2: Una vivienda adquirida en el año 2008 tiene una superficie registrada de 90 metros cuadrados y radica en Boadilla del Monte (provincia de Madrid).

Las tablas de precios de vivienda correspondientes al año 2008 para la provincia de Madrid muestran los siguientes datos

I TR II TR III TR IV TR

8 , 8 6 5 . 3 2

, 3 1 8 . 3 7

, 3 7 8 . 3 7

, 2 4 8 . 3 d

ir d a M d

ir d a M

Provincia Municipio Valor medio

El precio máximo de adquisición (sin tener en cuenta los impuestos) no debe superar el siguiente importe para poder solicitar la aplicación de las medidas previstas en el CBP:

≤ × × 3.842,7 + 3.873,7 + 3.813,2 + 925,2 =

P. de adquisición 1,2 90 407.656,8

4

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Al superar el importe los 300.000 € de límite absoluto que establece la normativa, este es el precio máximo a aplicar para ver si se cumple o no con este requisito.

Si la vivienda costó 299.000 € -> SI se podría solicitar la aplicación del CBP Si la vivienda costó 300.500 € -> NO se podría solicitar la aplicación

RESUMEN

Para poder solicitar la aplicación del CBP, la vivienda sobre la que recae la hipoteca:

— Tiene que ser la vivienda habitual del deudor (o deudores)

— Su precio de adquisición debe ser inferior a:

• Con carácter general (solicitud de reestructuración CBP):

1,2 * m² construidos (según catastro) * precio medio m² del año de la compra en la provincia donde está situado. En ningún caso este valor superará los 300.000 €.

• Solo para poder solicitar la aplicación de las medidas sustitutivas (dación en pago):

1 * m² construidos (según catastro) * precio medio m² del año de la compra en la provincia donde está situado. En ningún caso este valor superará los 250.000 €.

2.1.3 La unidad familiar

La valoración de las circunstancias económicas se realiza atendiendo al nivel global de ingresos que tiene la «unidad familiar». Es decir, que no se tienen en cuenta solo los ingresos personales del solicitante, sino la suma de los ingresos de todos los componentes de la unidad familiar a la que pertenece quien solicita que se le aplique el CBP 6/2012.

¿Quiénes forman una unidad familiar?

Con carácter general, la unidad familiar será la que forman:

— el deudor;

— su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita;

— los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

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¿Qué ocurre si los cónyuges están divorciados?

Como el préstamo hipotecario está a nombre —habitualmente— de los dos, en estos casos nos encontraremos ante 2 unidades familiares, debiendo estar LAS DOS en situación de exclusión para poder aplicarse el CBP. No será de aplicación el CBP si solo una de las unidades se encuentra en situación de exclusión (es decir, si solo una cumple con los requisitos).

Así, se tiene que identificar la unidad familiar a que pertenece cada uno de los cónyuges divorciados. Si, por ejemplo, uno de ellos ha vuelto a casarse, tiene pareja de hecho o simplemente convive con otra persona, se sumarán los ingresos de los dos, así como —si los hubiera— los ingresos de los hijos de la nueva pareja o conviviente siempre que los mismos no estén independizados.

En el caso de que haya hijos de ambos cónyuges y no sean independientes, sus ingresos (de haberlos) se agregarán a los de la unidad familiar del cónyuge divorciado que esté usando y disfrutando la vivienda, siempre que los mismos vivan en el domicilio.

Ejemplo: Juan y Carmen, divorciados y con 2 hijos, son cotitulares del préstamo que solicitaron en el año 2015 para adquirir su vivienda. Los 2 hijos viven con Carmen, quien además habita en la antigua vivienda familiar.

Juan formaría 1 unidad familiar (en este caso solo tendríamos que incluir sus ingresos), y Carmen junto con los 2 hijos de la pareja formarían la otra unidad familiar (en caso de obtener ingresos se agregarían los obtenidos por los hijos a los de Carmen).

— Si Juan cumple los requisitos para poder solicitar la aplicación del CBP pero Carmen no (por ejemplo, porque sus ingresos superan el límite establecido) NO serían de aplicación las medidas previstas en el CBP.

— Si Juan cumple con los requisitos para solicitar la aplicación del CBP y Carmen también los cumple (los dos cumplen con todos los requisitos), SI podrían solicitar que se les aplicaran las medidas previstas en el CBP.

¿Qué ocurre si el préstamo es de titularidad múltiple, no siendo cónyuges o parejas de hecho los titulares?

El tratamiento será el mismo que el de los cónyuges divorciados, es decir (i) que se considerarán unidades familiares independientes a cada uno de los cotitulares del préstamo y (ii) que deberán estar en el umbral de exclusión todos los titulares del préstamo para poder acogerse al CBP.

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Ejemplos de situaciones en las que puede haber titularidad múltiple: adquisición de vivienda por hermanos, primos, amigos; o cuando media una herencia y la vivienda es comprada por una parte de los herederos al resto. En todos los casos es requisito imprescindible que la vivienda adquirida sea constituida como la vivienda habitual de los adquirientes.

2.2 Requisitos económicos: definición del umbral de exclusión

Para aplicar el CBP es necesario que se cumplan a la vez tres condiciones de carácter económico, que serán las que hagan que una unidad familiar se considere en el umbral de exclusión.

Si se cumplen las condiciones el banco deberá presentar al solicitante un plan de reestructuración de su deuda. Si no fuera viable el mismo, dependiendo de la situación en que se encuentre, se podrán ofrecer medidas alternativas: una quita (reducción del importe a devolver) de la deuda o la dación en pago de la vivienda (la entrega de la vivienda saldaría la deuda con el banco), pudiéndose incluso acceder al alquiler social de dicha vivienda.

2.2.1 ¿Cuáles son los requisitos económicos que deben cumplirse para considerar que se está en el umbral de exclusión?

2.2.1.1 Ingresos de la unidad familiar

El requisito de los ingresos familiares pretende asegurar que la ayuda se destina a las familias que más lo pueden necesitar, con menores ingresos, y mide que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar sea inferior o igual a ciertas cuantías, referenciadas al IPREM anual de catorce pagas.

A modo de orientación, en el año 2023 se ha fijado la siguiente cuantía:

a) Con carácter general, la unidad familiar no deberá tener ingresos superiores a 3 veces el IPREM anual de 14 pagas, lo que equivaldría a obtener unos ingresos agregados no superiores a 25.200 €.

) s a g a p 4 1 ( l a u n a M E R P I )

s a g a p 2 1 ( l a u n a M E R P I l

a u s n e m M E R P I o

ñ A

€ 0 0 , 0 0 4 . 8

€ 0 0 , 0 0 2 . 7

€ 0 0 , 0 0 6 3

2 0 2

(26)

La cuantía para cada año se establece en una norma, por lo que habrá de consultarse este dato antes de analizar si se cumple el requisito para poder solicitar a la entidad que aplique el CBP 6/2012.

b) Este límite se incrementa hasta 4 veces el IPREM (esto es, unos ingresos de 33.600 €) si algún miembro de la unidad familiar tiene declarada

a) una discapacidad superior al 33 %,

b) una situación de dependencia o

c) una enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar actividades laborales.

c) Este límite se amplía hasta 5 veces el IPREM (esto es, unos ingresos de 42.000 €) si al menos uno de los deudores hipotecarios

i) sufre de parálisis cerebral,

ii) padece una enfermedad mental,

iii) tiene una discapacidad intelectual reconocida de al menos el 33 %,

iv) tiene una discapacidad física o sensorial de al menos un 65 %, o

v) tiene una enfermedad grave que le incapacita acreditadamente para realizar una actividad laboral.

Se considerará que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33 % en todo caso (i) los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en grado de total, absoluta o gran invalidez; y (ii) los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

2.2.1.2 Tasa de esfuerzo

El requisito relativo al esfuerzo que supone el pago de la hipoteca para la unidad familiar pretende asegurar que la ayuda se destina a las familias a las que más afecta el pago de la hipoteca. Para cumplir este requisito, con carácter general es necesario que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Los ingresos netos

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se calculan restando a los ingresos brutos los impuestos y las cotizaciones sociales que se hayan pagado.

A ese porcentaje de los ingresos que la unidad familiar dedica al pago de la hipoteca se denomina tasa de esfuerzo.

Ejemplo: La familia Rodríguez, que percibe unos ingresos totales agregados de 19.600 €, cumpliría la condición de que sus ingresos no superan 3 veces el IPREM.

Si en total paga impuestos por 1.100 € (suma de IRPF, impuestos municipales recurrentes, cotizaciones a la Seguridad Social y cualquier otro impuesto directo que se deba tomar en consideración a la hora de calcular cuál es el ingreso neto), cumplirá el segundo requisito siempre que la cuota mensual sea igual o superior a la siguiente cantidad:

50 % x [ (19.600 – 1.100) /12] = 770,83 €

i) Si la cuota mensual es de 765 € NO cumple con la condición 2 y por tanto no estaría dentro del colectivo susceptible de solicitar la aplicación del CBP.

ii) Si la cuota mensual es de 772 € SI cumple con la condición 2 y si cumple el resto de condiciones podría solicitar la aplicación del CBP.

Situación especial: Para aquellas unidades familiares que se encuentren en alguna de las situaciones que permiten que el límite conjunto de los ingresos que percibe la unidad familiar sea de 4 o de 5 veces el IPREM anual de catorce pagas, la tasa de esfuerzo se rebaja hasta el 40 %.

Ejemplo: Si la familia Rodríguez tuviera un miembro con una discapacidad del 33 %, además de aumentar el límite de los ingresos totales hasta 4 veces el IPREM, el importe de la cuota a partir de la cual cumpliría la segunda condición para poder solicitar la aplicación del CBP pasaría a ser del 40 % de los ingresos netos. Siguiendo con el anterior ejemplo, el importe mínimo sería ahora:

40 % x [ (19.600 – 1.100) /12] = 616,66 €

— Si la cuota mensual es de 610 € NO cumple con la condición 2 y, por tanto, no estaría dentro del colectivo susceptible de solicitar la aplicación del CBP

— Si la cuota mensual es de 620 € SI cumple con la condición 2 y, si cumple el resto de condiciones, podría solicitar la aplicación del CBP.