Enginyer
en Organització
Industrial
Planificació econòmica en un projecte de
construcció com a base per augmentar la
competitivitat en el sector
MEMÒRIA
Autor: Manel Nogueras i Capilla
Director: Anastasi Pérez
Ponent: Convocatòria: Setembre 2015 S et embr e 20 15 ( pla 2000 ) Enginyer en Organització Industrial Man el N og ue ra s i
Escola Tècnica Superior
Resum
Aquest projecte es basa en la implementació de tècniques i instruments de planificació econòmica, recursos humans i materials en un projecte de construcció.
L’Objectiu de la planificació és la millora de la competitivitat (econòmica i servei) per part de la constructora.
S’introdueixen la filosofia de contractació claus en mà (turn key) així com una breu descripció de mesures que han portat a les constructores a poder adaptar-se en els temps de crisi en el sector.
S’inclou l’aplicació de la metodologia en una obra real d’edificació d’un hotel a Barcelona. Es fa un anàlisi comparatiu de projectes amb i sense planificació prèvia. S’exposen els problemes i deficiències que presenta la construcció no convenientment organitzada des del punt de vista aquí tractat. En definitiva, es descriuen mesures concretes a adoptar per a la millora de la competitivitat des del punt de vista de l’empresa constructora.
Sumari
RESUM ______________________________________________________ 1
SUMARI _____________________________________________________ 3
1.
PREFACI _________________________________________________ 5
2.
INTRODUCCIÓ ____________________________________________ 6
2.1.
Abast del projecte ... 6
2.2.
Objectius del projecte ... 6
2.3.
Tipus de contractació d’obres segons la legislació vigent ... 6
3.
EXEMPLE CLAUS EN MÀ. HOTEL PICASSO ___________________ 7
3.1.
Breu resum projecte Hotel Picasso ... 7
3.2.
Cost d’obra, planificació d’execució i fulla de tancament ... 8
3.2.1. Cost d’obra ... 8
3.2.2. Full de tancament ... 10
3.2.3. Planificació d’execució ... 13
3.3.
Condicions contractuals: cobraments i pagaments ... 15
3.3.1. Projecte claus en mà ... 15
3.3.2. Contracte projecte claus en mà Hotel Picasso ... 17
3.3.3. Cobraments i pagaments ... 18
3.4.
Planning econòmic valorat, planificació de costos ... 20
3.4.1. Definició del cost objectiu ... 20
3.4.2. Reducció de costos ... 21
3.4.3. Planificació mensual de costos... 25
4.
EXECUCIÓ OBRA. SEGUIMENT, CONTROL DE COSTOS I
INGRESSOS _____________________________________________ 26
4.1.
Control de costos-ingressos ... 26
4.2.
Actualitzacions mensuals. Seguiment ... 28
4.2.1. Ingressos vs despeses ... 30
4.2.2. Cobraments vs pagaments ... 32
4.2.3. Comparativa entre ingressos vs despeses i cobraments vs pagaments ... 34
4.3.
Redreçament contratemps ... 38
4.4.
Modificats de projecte ... 38
4.5.
Tancament de l’obra ... 39
4.5.2. Certificacions i pagaments finals. Retorn del fons de garantia ... 41
5.
VALORACIÓ ECONÒMICA _________________________________ 43
5.1.
Cost directe d’elaboració de la planificació proposada ... 43
5.2.
Beneficis de la planificació proposada ... 47
6.
IMPACTE MEDIAMBIENTAL ________________________________ 50
6.1.
Fase de construcció ... 50
6.1.1. Impactes ... 50
6.1.2. Mesures correctores ... 51
6.2.
Fase d’explotació ... 52
6.2.1. Impactes. Fonts potencials d’emissions ... 52
6.2.2. Mesures correctores ... 53
7.
COMPARATIVA PROJECTES AMB O SENSE PLANIFICACIÓ ____ 55
CONCLUSIONS ______________________________________________ 58
AGRAÏMENTS _______________________________________________ 59
BIBLIOGRAFIA_______________________________________________ 61
Referències bibliogràfiques ... 61
Bibliografia complementària ... 61
8.
SUPORT INFORMÀTIC ____________________________________ 63
1. Prefaci
Aquest projecte és el fruit d’una experiència professional acumulada de 12 anys en el sector de la construcció, i particularment des del punt de vista d’un cap d’obra d’empresa constructora mitjana.
En el transcurs d’aquests 12 anys el sector de la construcció ha sofert grans variacions pel que fa al volum de negoci total i a l’eficiència exigida, tant per l’empresari, com pels clients. En efecte, la crisi de la construcció ha provocat la necessitat de millorar la gestió dels projectes des de tots els punts de vista. El present document explica una sistemàtica a posar en pràctica des de ben abans de l’inici de les obres i durant tot el procés constructiu.
2. Introducció
2.1. Abast del projecte
Aquest projecte descriu la feina d’un cap d’obra en temps de crisi en una empresa constructora familiar catalana. Concretament, es tracten els coneixements adquirits d’una banda durant els estudis universitaris i, de l’altra, durant l’exercici professional. En aquest sentit, l’objecte del projecte és la millora de la planificació econòmica, de materials i de recursos humans, de cara a mantenir bones rendibilitats per a l’empresa constructora. Aquesta descripció s’exemplifica per mitjà d’un projecte claus en mà concret, però és extrapolable a qualsevol obra de característiques similars que es dugui a terme a l’Estat.
2.2. Objectius del projecte
Els objectius d’aquest projecte són doncs els següents:
Mostrar la forma de treball que tenen a dia d’avui les constructores a través d’un exemple concret, que fou la construcció de l’hotel Picasso, a Barcelona.
Demostrar com, amb una bona planificació econòmica, de materials i de recursos humans, les constructores aconsegueixen obtenir bones rendibilitats malgrat treballar a vegades per preus inferiors al cost planificat de les obres.
Valorar els beneficis i les avantatges de dur a terme aquesta planificació.
2.3. Tipus de contractació d’obres segons la legislació vigent
Amidament obert: Es contracta el preu d'una sèrie d'unitats d'obra, sense garantir elvolum de cada unitat, ni tan sols l'execució de totes les unitats del contracte.
Claus en mà (Obra): El Constructor es compromet a lliurar una construcció completament acabada i en estat de funcionament contra el lliurament d'una quantitat fixa, repartida en terminis pactats prèviament, d'acord amb l'avanç de l'obra. Claus en mà (Projecte i obra): El Constructor pren al seu càrrec tant el projecte com la construcció de les obres i en la seva oferta valora l'execució dels treballs descrits en un projecte, que el mateix equip o algú per compte del Constructor ha redactat.
3. Exemple claus en mà. Hotel Picasso
3.1. Breu resum projecte Hotel Picasso
El març de l’any 2011 k y k Hoteles, S.L. va encarregar a l’empresa constructora Beta Conkret Construccions S.A. la construcció d’un hotel de 3 estrelles al solar de la seva propietat ubicat al Passeig Picasso 26-28, a Barcelona. Les obres s’executarien segons el projecte bàsic i el projecte executiu elaborats per l’arquitecte Johannes Kaiser Wortmann. La duració de les obres estava prevista en 14 mesos, de manera que l’hotel estaria enllestit l’abril del 2012.
L'edifici tindria una longitud de façana de 53,31 m al Passeig Picasso i de 20,00 m al carrer Fussina. S’edificaria sobre un solar existent amb una superfície de 1.063,00 m2 i tindria una alçada de 14,80 metres. Estaria format a partir d'una Planta Baixa, Planta Entresòl, 3 Plantes tipus, Planta Àtic i Planta Coberta, a més de 2 plantes sota rasant.
Pel que fa els aspectes funcionals de l’hotel, aquests es descriuen a la Taula 3.1:
Nombre de places hoteleres 161
Nombre d'habitacions 92 (64 dobles, 23 individuals, 5 suite)
Nombre d'habitacions adaptades 3
Nombre de places d'aparcament 52 (50 places, de les quals 3 adaptades)+2 de càrrega i
descàrrega
m2 per plaça d'aparcament 26,67
m2 zones comuns per plaça
hotelera 5,76
Taula 3.1: Aspectes funcionals de l’hotel Picasso Figura 3.1: Plànol de la façana de l’edifici al Pg. Picasso
Pel que fa als usos dels espais de l’hotel, aquests es presenten de manera resumida a la Taula 3.2:
Planta coberta Zona d'instal·lacions. Ús exclusiu per al personal de
manteniment
Planta àtic Zones públiques de l'hotel i habitacions
Planta tipus (P1, P2,
P3) Habitacions
Planta entresol Habitacions
Planta baixa Zones públiques de l'hotel
Plantes sota rasant (PS-1, PS-2)
Aparcament, instal·lacions i magatzems de l'hotel (només usuaris i personal autoritzat)
Taula 3.2: Usos dels espais de l’hotel
3.2. Cost d’obra, planificació d’execució i fulla de tancament
3.2.1.
Cost d’obra
Com a primer pas per elaborar l’oferta que presentaria a k y k Hoteles, S.L., l’oficina tècnica de Beta Conkret S.L. va dur a terme un estudi del cost de l’obra. El cost de l’obra està format pel cost de les partides a executar i les despeses generals. L’estudi es va fer a partir del projecte elaborat per l’arquitecte Johannes Kaiser Wortmann.
Els principals objectius de l’elaboració del pressupost són els següents [Martín i Rocafort, 2013, p.39-43]:
Obtenció d’informació operativa per a la formulació de plans Planificació de les activitats que s’han de dur a terme Coordinació entre divisions (obres) de l’empresa
Comunicació dels objectius de l’alta direcció als responsables de l’obra Control sobre la realització dels objectius i els plans marcats
Motivació i avaluació dels responsables del pressupost (cap d’obra) A continuació es fa un resum del pressupost del cas d’aquest projecte:
PARTIDA COST DERRIBOS Y MOVIMIENTO DE TIERRAS 94.633,27 €
CIMENTACIONES 251.876,29 €
ESTRUCTURAS 685.672,41 €
CUBIERTAS 143.313,40 €
CERRAMIENTOS Y DIVISORIAS 407.499,67 €
CERRAMIENTOS Y DIVISORIAS DE YESO LAMINADO KNAUF 257.273,34 € IMPERMEABILIZACIONES Y AISLAMIENTOS 46.475,82 € REVESTIMIENTOS 17.349,03 € CIELOS RASOS 13.454,52 € REVESTIMIENTOS EXTERIORES 129.164,27 € PINTADOS Y BARNIZADOS 11.759,09 € TRATAMIENTOS SUPERFICIALES 4.980,00 €
CORONAMIENTOS, CUBREMUROS Y ALBARDILLAS 11.552,30 €
VIERTEAGUAS Y MARCHAPIES 79.836,47 €
PAVIMENTOS 15.049,25 €
PAVIMENTOS ESPECIALES 17.939,34 €
CERRAMIENTOS PRACTICABLES Y DIVISORIAS (EXTERIORES) 368.439,70 € CARPINTERIA DE MADERA CON PREMARCOS 17.099,49 €
AUTOMATISMOS EN PUERTAS INTERIORES 5.625,00 €
AUTOMATISMOS 38.967,80 € PROTECCIONES Y SEÑALIZACIONES 153.289,20 € SEÑALIZACIÓN INTERIOR 7.627,74 € SANEJAMENT 56.784,13 € ASCENSORES 109.955,41 € EQUIPAMIENTOS 9.000,00 €
ESTACION TRANSFORMADORA OBRA CIVIL 19.500,00 € CLIMATIZACION, CALEFACCION Y VENTILACIONES 477.982,61 €
INSTALACIONES ELECTRICAS 261.630,49 €
FONTANERIA Y ACS 136.303,45 €
GASES COMBUSTIBLES 16.420,27 €
ENERGIA SOLAR TERMICA 134.462,19 €
INSTALACIONES DE PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS 113.094,60 €
INSTALACIONES ESPECIALES 77.685,75 €
PUESTA EN MARCHA, LEGALIZACIONES 36.000,00 € AYUDAS DEL RAMO DE PALETA PARA TODAS LAS INSTALACIONES 45.311,73 € COSTE DE MEDIOS SEGUN PLAN DE SEGURIDAD Y SALUD 27.912,00 € COSTE DE MEDIOS SEGUN PROYECTO MEDIOAMBIENTAL 10.586,00 € BETA IMPREVISTOS, IMPLANTACIO ESTUDI ACUSTIC, ETC 20.000,00 €
Taula 3.3: Cost de les partides a executar segons l’estudi de l’obra inicial
Aquestes són les partides que executaria el contractista. Com es veurà en el punt 3.3.2, una part de les partides de l’obra (veure annex A) les executaria directament la propietat segons les condicions estipulades en el contracte.
Les despeses generals inclouen el cost de la mà d’obra, de la maquinària, les instal·lacions generals, permisos, etc. A l’annex B es pot veure la taula amb els elements que configuren les despeses generals. L’import total de les despeses generals ascendia a la quantitat de 492.050,74 €.
Finalment, el cost final de l’obra segons l’estudi inicial era de 4.823.556,77 €.
3.2.2.
Full de tancament
A partir dels costos detallats a l’apartat 3.2.1 calia elaborar una oferta econòmica per presentar al client. El document utilitzat en aquest procés s’anomena full de tancament [Baron Escamilla, 2012, p.532-535].
El full de tancament estableix el preu final de l’oferta elaborada pel contractista. En ell es recullen diversos conceptes, els quals es detallaran tot seguit en aquest apartat. Alguns d’aquests conceptes són els costos directes i els indirectes, i el benefici esperat. De vegades també s’inclouen possibles variants respecte l’oferta base, tot i que no és aquest el cas. Tots els valors s’expressen tant en termes monetaris com en termes percentuals (calculats sobre el preu final de l’oferta).
A continuació es mostra el full de tancament utilitzat per Beta Conkret, S.L. per tal d’elaborar la seva oferta econòmica. Partint del cost estimat de les partides a executar pel contractista (detallat al punt 3.2.1), el qual va ser obtingut durant la fase d’estudi del projecte executiu elaborat per l’arquitecte Johannes Kaiser Wortmann, s’afegeixen els conceptes que es detallen a continuació, obtenint d’aquesta manera un preu que constituirà l’oferta econòmica de l’empresa:
Cost de l’estudi: Són els costos de les partides a executar, els quals han estat detallats al punt 3.2.1. S’obté a partir dels amidaments de les partides d’obra i dels corresponents preus unitaris. Al cost obtingut se li aplica un percentatge relacionat
amb els riscos dels industrials que l’empresa constructora subcontractarà en el decurs de les obres. A continuació es mostra una taula amb el risc associat a cada industrial i l’impacte que aquest fet té sobre el cost d’estudi que utilitzarem en la fulla de tancament:
INDUSTRIALS IMPORT % RISC IMPORT DIF
Jose Peraire Pedrade Ciment 343.086,82 € 3,00% 332.794,22 € 10.292,60 €
Terramat 26.102,54 € 0,00% 26.102,54 € - €
Miquel Guarro fusteria exterior
fusta - € 5,00% - € - €
Miquel Guarro fusteria fusta
interior - € 10,00% - € - €
Miquel Guarro fusteria exterior
alumini 180.000,00 € 10,00% 162.000,00 € 18.000,00 € Schindler 109.955,41 € 5,00% 104.457,64 € 5.497,77 € Staff piscines 24.374,02 € 5,00% 23.155,32 € 1.218,70 €
DIPLAC-PLADUR - € 10,00% - € - €
Jansen perfileria hacer lacat 145.548,32 € 5,00% 138.270,90 € 7.277,42 €
FCV 57.407,31 € 5,00% 54.536,94 € 2.870,37 €
Paviments de fusta Codeparq
Diagonal - € 5,00% - € - €
ESCODA INSTAL·LACIONS 775.150,47 € 3,00% 751.895,96 € 23.254,51 € INSTAL·LAMARESME 423.677,49 € 5,00% 402.493,62 € 21.183,87 €
SUMES 2.085.302,38 € 1.995.707,13 € 89.595,25 €
Taula 3.4: coeficient de risc dels diferents industrials subcontractats
% Risc 2,07%
Cost estudi 4.331.506,03
Cost estudi amb punts de risc 4.241.910,78
Taula 3.5: Cost de l’estudi tenint en compte el coeficient de risc dels industrials
Despeses generals: en el càlcul de les despeses generals s’han tingut en compte el cost de la mà d’obra, de la maquinària, les instal·lacions generals, permisos, etc. A l’annex B es pot veure la taula amb els elements que configuren les despeses generals. Les despeses generals, un cop calculades, s’incorporen directament al full de tancament amb el seu valor monetari.
Control de qualitat: en el cas d’aquest projecte s’incorpora una partida de 50.000 € pel control de qualitat de l’execució de les obres, i que per contracte anirà destinada a cobrir els costos de coordinació dels treballs assumits per la propietat amb la resta de l’obra, així com per la mà d’obra indirecta, els mitjans d’elevació, el consum de llum i aigua, instal·lacions sanitàries, vestuaris i menjador per al personal de l’obra i magatzems de material, les despeses generals de l’obra i les despeses generals d’empresa. S’incorpora al full de tancament en valor monetari.
Despeses financeres i despeses d’oficina: s’incorporen al full de tancament com un percentatge del preu de l’oferta, en aquest cas del 0,26% i 2,50% respectivament. Les despeses financeres incorporen els avals i les assegurances.
Post venda: és un cost que s’incorpora també com a percentatge sobre el preu de l’oferta, en aquest cas del 0,60%. La post-venda està relacionada amb possibles correccions que s’hagin d’executar un cop feta l’entrega de les obres a la propietat. Benefici: cada empresa té la seva política pel que fa els beneficis esperats en cada
projecte. El benefici s’incorpora al full de tancament com a percentatge sobre el preu de l’oferta, i en aquest cas és del 2,00%.
Constant de pas: és una ràtio entre el preu de l’oferta i el cost d’estudi. Serveix per reajustar el cost d’estudi per tal que la proporció final entre el preu de l’oferta i el cost d’estudi sigui de 1,19 (6% de benefici industrial i 13% de despeses generals).
A continuació es mostra el full de tancament corresponent a la nostra oferta, el qual incorpora totes les variables detallades prèviament:
Variable Obs. € % s/
venda
Cost estudi Press. apart 4.241.910,78 83,91% Ajust per tancament final -4.851,94 -0,10% Despeses generals Press. apart 492.050,74 9,73%
Variable Obs. € venda % s/
Seguretat i salut Press.
apart 0,00 0,00%
Control Qualitat
(Contracte 1%) Press. apart 50.000,00 0,99%
Oficina % 126.250,00 2,50% Despeses Finaceres % 13.340,42 0,26% Post venda % 30.300,00 0,60% Benefici % 101.000,00 2,00% Constant de pas 1,19050 TOTAL OFERTA 5.050.000,00
Taula 3.6: Full de tancament de l’oferta de Beta Conkret, S.L. En verd les variables introduïdes
directament. Actualització constant de pas 19,00% GG,BI 1,00042 Nova K de pas Press.venta 4.243.697,48 19,00% 806.302,52
Taula 3.7: Actualització de la constant de pas
3.2.3.
Planificació d’execució
En la seva oferta, el contractista va elaborar una planificació dels treballs a efectuar. Aquesta planificació tenia en compte la durada dels diferents treballs així com les relacions de precedències entre ells.
Els treballs començarien amb l’excavació del solar fins a la cota definida en el projecte, després seguirien amb la construcció de les fonamentacions de l’edifici i finalment s’executarien els forjats del sostre de cada una de les plantes. A partir d’aquí les feines consistirien en la construcció de les cobertes i divisòries interiors, els paviments, els acabats,
les instal·lacions, etc. La planificació final aprovada per la propietat i fixada en el contracte s’ha detallat a l’annex C.
L’obra tenia una durada prevista de 14 mesos, a comptar des de la data de replanteig i inici de les obres, fet que es produiria com a màxim 15 dies després de la signatura del contracte. Aquesta durada només es podria veure alterada en els següents supòsits:
Casos fortuïts o de força major, tals com condicions climatològiques inusualment adverses, desastres naturals, guerres o desordres públics.
Vagues greus en el sector de la construcció, generals o locals, entenent-se com a greus aquelles que no permetessin al contractista substituir personal o proveïdors de material. Queden excloses les vagues del propi personal del contractista degudes a incompliments per la seva part de les seves obligacions laborals.
Paralitzacions dels treballs imposades per les autoritats judicials o administratives competents, sempre que aquesta paralització no sigui per causes imputables al contractista.
L’incompliment dels terminis de la planificació de les obres per motius diferents als exposats anteriorment, és a dir, per motius injustificats, tindria com a conseqüència les penalitzacions següents:
Incompliment dels terminis parcials: per cada dia d’incompliment s’efectuaria una penalització del 0,5‰ del preu total de les obres durant els primers 15 dies, del 1‰ els següents 15 dies i del 1,5‰ a partir del primer mes. Aquestes penalitzacions es descomptarien de les certificacions successives i, si no fos suficient, del fons de garantia. Si el contractista aconseguís recuperar el temps perdut, se li retornaria l’import íntegre de les penalitzacions. Un incompliment de qualsevol termini superior a 30 dies podria ser causa de resolució del contracte i de reclamació de danys i perjudicis per part de la propietat.
Incompliment del termini final: per cada dia d’incompliment s’efectuaria una penalització del 1‰ del preu total de les obres durant els primers 15 dies, del 2‰ els següents 15 dies i del 3‰ a partir del primer mes. Aquestes penalitzacions no serien
recuperables. Un incompliment del termini final superior a 30 dies podria ser causa de resolució del contracte i de reclamació de danys i perjudicis per part de la propietat.
La durada dels terminis de la planificació podria veure’s afectada per canvis en el projecte inicial com els comentats al punt 4.4. En cas de canvis en el projecte inicial, el contractista reelaboraria la planificació i la sotmetria a l’aprovació de la propietat.
Finalitzades les obres, la propietat faria la recepció provisional de les mateixes i començaria un període de garantia d’1 any, durant el qual el contractista estaria obligat a solucionar a compte seu tots els problemes que anessin sorgint relacionats amb defectes de construcció de l’edifici. Transcorregut el període de garantia, es duria a terme una inspecció general de l’estat de la construcció i, en cas de que la inspecció fos favorable, la propietat faria la recepció definitiva de les obres, tornant al contractista el fons de garantia (descomptant possibles sancions o penalitzacions).
3.3. Condicions contractuals: cobraments i pagaments
En aquest apartat es fa una descripció conceptual dels projectes claus en mà, indicant-ne els avantatges i inconvenients, i es detallen els aspectes del contracte de les obres de l’Hotel Picasso relatius al preu de les obres i als cobraments i pagaments. El contracte complet s’adjunta a l’annex D.
3.3.1.
Projecte claus en mà
L’obra té el caràcter de projecte clau en mà, el qual presenta les particularitats següents: En un projecte “claus en mà”, el client contracta uns serveis integrals d’obra i instal·lacions a una única empresa (alguns treballs concrets poden ser contractats directament per la propietat a terceres empreses, com en el nostre cas), la qual és responsable de tot el conjunt de l’obra fins a la completa finalització de la mateixa.
Els avantatges i inconvenients més destacables dels projectes claus en mà es detallen a continuació:
L’usuari final es deslliura de la gestió del dia a dia de l’obra, no havent de fer front a les tasques inherents al desenvolupament dels treballs com per exemple: contractació d’industrials, coordinació, resolució de conflictes entre els industrials, càrregues administratives i burocràtiques, etc.
Quan es produeixen incidències, la propietat disposa d’un interlocutor únic (el contractista), el qual s’encarrega de fer la gestió corresponent amb els responsables de les diferents empreses subcontractades, fet que simplifica tot el procés. Aquesta avantatge no és tan clar en el cas en què la propietat hagi contractat terceres empreses per a efectuar alguns dels treballs de l’obra.
L’empresa contractant té més facilitats per aconseguir preus més avantatjosos en la negociació amb els diferents industrials, fet que pot repercutir en un estalvi de costos de l’obra o bé permetre absorbir totalment o parcialment els costos derivats de la seva funció com a contractista.
Aquesta modalitat de contracte incentiva una planificació i gestió eficients per part del contractista.
Inconvenients:
Els tècnics directors de l’obra disposen d’un poder significatiu, fet que en molts casos implica que són jutge i part a la vegada en determinats aspectes. És necessari assegurar-se de que es tracten de persones de total confiança per tal de que les seves actuacions no es vegin afectades per conflictes d’interessos.
En tractar-se d’un tipus de projecte molt tancat, en el qual qualsevol modificació va a compte del contractista, és necessari un treball previ exhaustiu per definir tots els aspectes necessaris de cara a la completa definició del projecte.
El pressupost és tancat, fet que implica una seguretat per la propietat, però un risc per al contractista, ja que haurà de vigilar d’ajustar els seus costos al pressupost pactat.
3.3.2.
Contracte projecte claus en mà Hotel Picasso
Com ja s’ha avançat en el punt 3.2.1, segons el contracte una part de l’obra l’executaria el contractista (veure Taula 3.3), i l’altra part la duria a terme la propietat (veure annex A). La propietat duria a terme les partides de l’annex A pel seu compte i amb els seus propis mitjans, però respectant la planificació general establerta al contracte descrita a l’annex C i sotmetent-se sempre al criteri del contractista, com a coordinador de l’obra, respecte el moment i el termini en què haurien de ser dutes a terme. La propietat pagaria una quantitat (50.000€) pel sobrecost que per al contractista suposaria la coordinació i la compartició de mitjans amb els agents contractats directament per la propietat per a l’execució de les partides detallades a l’annex A. Aquesta quantitat estava inclosa dins de la quantitat a percebre pel contractista segons el contracte.
El preu de l’obra acordat per contracte finalment ascendia a la quantitat tancada de 5.050.000€. Aquest preu inclou les despeses generals i el benefici industrial, que representen el 13% i el 6% respectivament sobre el preu de l’obra contractat (19% en total). El preu no podria ser modificat en cas de que el contractista, un cop iniciades les obres, jutgés necessària la utilització de noves unitats d’obra que no hagués previst prèviament en el seu pressupost econòmic. A més, tenint en compte que qualsevol fluctuació o modificació de preus o salaris que pogués produir-se durant l’execució de les obres havia estat considerada prèviament en al pressupost econòmic, qualsevol variació positiva o negativa dels preus pressupostats seria de risc exclusiu del contractista.
D’altra banda, la propietat o la direcció facultativa de les obres tenien dret a modificar el projecte, ampliant-lo o reduint-lo, i el contractista estava obligat a executar les obres incorporant les noves indicacions sempre i quan aquestes no suposessin un canvi superior al 20% del preu total definit al contracte. El contractista tenia dret a cobrar l’augment en el preu final que aquests canvis comportessin, però no tenia dret a rebre cap tipus d’indemnització en cas de que el preu final de l’obra es veiés reduït pels canvis, podent cobrar únicament aquelles unitats d’obra efectivament executades.
3.3.3.
Cobraments i pagaments
En aquest apartat es detallen els cobraments i els pagaments planificats per al projecte. Els cobraments són els diners que rep la constructora de part de la propietat per la seva feina, i els pagaments són els diners que la constructora paga als industrials (subcontractistes).
Cobraments
Si el Planning d’obra detallat al punt 3.2.3 es complia, el pagament dels treballs d’execució per part de la propietat a la constructora es faria de la manera següent, segons el contracte:
Mes % sobre pagament total brut pagament total brut (€) Descompte per pagament avançat (€) 5% de garantia (€) Pagament total net (€) març-11 505.000,00 abr-11 6% 303.000,00 -42.083,33 -15.150,00 245.766,67 maig-11 6% 303.000,00 -42.083,33 -15.150,00 245.766,67 juny-11 11% 555.500,00 -42.083,33 -27.775,00 485.641,67 jul-11 11% 555.500,00 -42.083,33 -27.775,00 485.641,67 ag-11 11% 555.500,00 -42.083,33 -27.775,00 485.641,67 set-11 11% 555.500,00 -42.083,33 -27.775,00 485.641,67 oct-11 11% 555.500,00 -42.083,33 -27.775,00 485.641,67 nov-11 11% 555.500,00 -42.083,33 -27.775,00 485.641,67 des-11 6% 303.000,00 -42.083,33 -15.150,00 245.766,67 gen-12 6% 303.000,00 -42.083,33 -15.150,00 245.766,67 feb-12 5% 252.500,00 -42.083,33 -12.625,00 197.791,67 març-12 5% 252.500,00 -42.083,33 -12.625,00 197.791,67 SUBTOTAL 100% 5.050.000,00 -505.000,00 -252.500,00 4.797.500,00 Retorn de la garantia 252.500,00 TOTAL 5.050.000,00
Taula 3.8: Forma de pagament de l’obra en cas de complir-se el planning d’execució dels treballs (punt 4.2.2.)
La suma de 505.000,00 € a rebre el mes de març pel contractista correspon al 10% de l’import total del preu pactat, que s’imputaria al pagament de les certificacions mensuals expedides pel contractista en els percentatges que reflexa la Taula 3.8.
En totes les certificacions expedides i aprovades, la propietat practicaria una retenció del 5% del seu import, en concepte de garantia per respondre de la bona execució de les obres i del total compliment per part del contractista de les seves obligacions contractuals. Aquesta garantia es retornaria transcorregut un any i un cop feta la recepció definitiva de les obres. En cas de que no es complís el Planning de l’obra detallat al punt 3.2.3, els pagaments s’efectuarien segons el volum d’obra executat realment cada mes, tant en el cas de que fos superior al prèviament planificat com en el cas de que fos inferior.
Pagaments
La constructora tenia una política de pagaments als seus proveïdors i també als subcontractistes consistent a pagar al cap de 60 dies (màxim legal permès segons la llei 5/2010 de 5 de Juliol). La crisi en el sector de la construcció va permetre a la constructora tenir una posició de força envers els seus proveïdors i subcontractistes a l’hora de negociar els contractes, de manera que sempre podia aconseguir aquestes condicions favorables de pagament.
Aquesta política en teoria facilitava a l’empresa un flux de tresoreria favorable, sempre condicionat a quan es produïen els cobraments. Quan més d’hora es produïen els cobraments i més tard els pagaments, més favorable era el flux de tresoreria de l’empresa, ja que podia acumular més diners a la seva caixa (el seu actiu es tornava més líquid). En el cas del present projecte, els cobraments s’acumulaven ràpidament als primers mesos de l’obra, permetent un flux de tresoreria favorable. D’altra banda, el fet de pagar amb retard produïa uns rendiments financers, ja que l’empresa s’estava finançant amb els diners que devia als seus proveïdors i subcontractistes.
Així doncs, tenint present l’oferta presentada per l’oficina tècnica de Beta Conkret S.L., en la qual es detallava el cost de l’obra (punt 3.2.1), així com la planificació temporal dels treballs (punt 3.2.3 i annex C), la previsió de costos i pagaments mes a mes era la que es detalla a la Taula 3.9:
Mes Cost planificat Pagaments planificats
maig-11 900.125,22 € 0,00 € juny-11 509.437,92 € 0,00 €
Mes Cost planificat Pagaments planificats set-11 911.144,52 € 509.437,92 € oct-11 231.911,22 € 710.983,10 € nov-11 361.332,60 € 911.144,52 € des-11 319.454,26 € 231.911,22 € gen-12 271.441,54 € 361.332,60 € feb-12 95.580,64 € 319.454,26 € març-12 196.084,41 € 271.441,54 € abr-12 171.531,17 € 95.580,64 € maig-12 8.298,43 € 196.084,41 € juny-12 25.653,91 € 171.531,17 € ag-12 110.577,85 € 8.298,43 € ag-13 0,00 € 25.653,91 € ag-14 0,00 € 110.577,85 € TOTAL 4.823.556,77 € 4.823.556,78 €
Taula 3.9: Previsió de costos i pagaments segons l’oferta presentada per Beta Conkret, S.L.
3.4. Planning econòmic valorat, planificació de costos
3.4.1.
Definició del cost objectiu
Un cop firmat el contracte, el cap d’obra va elaborar un nou objectiu de costos per tal d’intentar augmentar el benefici del projecte. El cost objectiu està format pels costos de les partides a executar i les despeses generals.
El nou cost objectiu definit pel cap d’obra seria de 4.545.000 €. La Taula 3.10 mostra la diferència entre el cost objectiu utilitzat per elaborar l’oferta econòmica de la constructora i el nou cost objectiu fixat pel cap d’obra:
Preu de l'obra previst
Cost objectiu oferta
Cost objectiu cap
d'obra Diferència Marge oferta Marge objectiu cap d’obra 5.050.000,00 € 4.823.556,77 € 4.545.000,00 € 278.556,77 € 4,48% 10,00%
Taula 3.10: Nou cost objectiu fixat pel cap d’obra
A l’annex E es poden veure el conjunt de partides pressupostades i el cost objectiu associat a cadascuna d’elles.
3.4.2.
Reducció de costos
La reducció en el cost estimat de l’obra presentada a la Taula 3.4 es basa en l’experiència adquirida en altres projectes, en els quals es va poder aconseguir reduccions de costos similars mitjançant les tasques següents:
La optimització de recursos humans i materials Canvi de mètodes constructius
Negociació amb els diferents industrials (subcontractistes) involucrats.
D’aquestes tres tasques, la negociació de preus més avantatjosos amb els industrials va ser un factor molt rellevant en aquest projecte, possibilitat pels factors següents:
La crisi econòmica va afectar greument el sector de la construcció. La disminució de la demanda (nombre d’obres) va forçar els industrials a acceptar de manera generalitzada preus més baixos per la seva feina. No obstant, aquest fet es va veure contrarestat pel fet que la constructora, pel mateix motiu (disminució del nombre d’obres a conseqüència de la crisi), també va ser forçada a acceptar preus més baixos per la seva feina.
La disponibilitat de temps que tenia la constructora per subcontractar va possibilitar tenir en compte un major nombre d’ofertes d’industrials, fet que va facilitar la tria de l’oferta més avantatjosa en aquell moment en el mercat. Aquesta abundància d’ofertes, a més, li va donar una posició de força a l’hora de negociar amb els industrials, ja que el coneixement d’aquest fet els induïa a competir entre ells per tal de proporcionar a la constructora l’oferta econòmica més avantatjosa.
Així doncs, malgrat la baixada generalitzada dels preus de contractació en el sector de la construcció (tant pel contractista principal com pel subcontractats), en el cas del present projecte la constructora va poder compensar aquest fet gràcies a la disponibilitat de temps per estudiar ofertes i negociar amb els industrials, que competien intensament entre ells per proporcionar el preu més baix.
La consecució de preus de subcontractació avantatjosos es pot visualitzar a través de l’exemple de les ofertes rebudes per la constructora relatives a la pedra.
A continuació es mostren una sèrie de taules i gràfics que mostren l’evolució de les ofertes al llarg de les negociacions amb diferents industrials de la pedra. A mesura que s’anaven fent rondes de negociació, s’afegien nous industrials i també anava millorant el preu que ofertaven.
Les taules mostren l’oferta feta pels industrials en cada negociació, el valor mitjà de les ofertes i l’oferta millor. Els gràfics mostren la distribució Gaussiana de les ofertes presentades pels industrials en cada negociació, en la qual es pot comprovar com les ofertes milloren successivament.
Finalment es mostra un gràfic (Figura 3.7) en el qual es pot comprovar l’evolució del preu mig de les ofertes i de l’oferta millor.
Negociació 1 Industrial Oferta A 343.086,42 € C 353.379,01 € B 368.474,82 € Mitjana 354.980,08 € Millor oferta 343.086,42 €
Figura 3.2: Distribució Gaussiana preus del subministrament de pedra. Negociació 1 Taula 3.11: Negociació
Negociació 2 Industrial Oferta Baixa respecte millor oferta A 308.777,78 € 10,00% B 325.932,10 € 5,00% C 301.916,05 € 12,00% D 291.623,46 € 15,00% E 295.054,32 € 14,00% Mitjana 304.660,74 € Millor oferta 291.623,46 € Negociació 3 Industrial Oferta Baixa respecte millor oferta A 247.879,94 € 15,00% B 265.377,35 € 9,00% C 256.628,64 € 12,00% D 242.047,47 € 17,00% E 239.131,23 € 18,00% F 253.712,41 € 13,00% G 277.042,28 € 5,00% Mitjana 254.545,62 € Millor oferta 239.131,23 €
Figura 3.3: Distribució Gaussiana preus del subministrament de pedra. Negociació 2 Taula 3.12: Negociació 2 preus
pedra
Taula 3.14: Negociació 3 preus pedra
Taula 3.13: Negociació 3 preus pedra
Figura 3.4: Distribució Gaussiana preus del subministrament de pedra. Negociació 3
La Figura 3.6 resumeix l’evolució del preu aconseguit amb els industrials de la pedra a través de les diferents negociacions:
Negociació 4 Industrial Oferta Baixa respecte millor oferta A 205.851,85 € 14,00% B 215.218,11 € 10,00% C 217.609,42 € 9,00% D 220.000,74 € 8,00% E 227.174,67 € 5,00% F 212.826,80 € 11,00% G 234.348,61 € 2,00% H 224.783,36 € 6,00% Mitjana 219.726,70 € Millor oferta 205.851,85 € Taula 3.15: Negociació 4 preus
pedra
Figura 3.5: Distribució Gaussiana preus del subministrament de pedra. Negociació 4
Figura 3.6: Evolució del preu aconseguit amb els industrials de la pedra a través de les diferents negociacions
3.4.3.
Planificació mensual de costos
Amb aquest nou objectiu, la planificació mensual de costos (obtinguda a partir de combinar l’estudi de costos reelaborat pel cap d’obra amb el Planning de les obres definit al punt 3.2.3 i a l’annex C) és la que es descriu a la Taula 3.16 i a la Figura 3.7:
Mes Cost objectiu cap d'obra Cost objectiu cap d'obra acumulat
maig-11 848.143,67 € 848.143,67 € juny-11 480.018,26 € 1.328.161,93 € ag-11 669.924,36 € 1.998.086,29 € set-11 858.526,61 € 2.856.612,89 € oct-11 218.518,52 € 3.075.131,42 € nov-11 340.465,91 € 3.415.597,33 € des-11 301.006,02 € 3.716.603,34 € gen-12 255.766,00 € 3.972.369,34 € feb-12 90.060,93 € 4.062.430,27 € març-12 184.760,68 € 4.247.190,95 € abr-12 161.625,37 € 4.408.816,32 € maig-12 7.819,20 € 4.416.635,51 € juny-12 24.172,42 € 4.440.807,94 € ag-12 104.192,06 € 4.545.000,00 € TOTAL 4.545.000,00 € 4.545.000,00 €
Taula 3.16: Planificació mensual de costos elaborada pel cap d’obra
Figura 3.7: Planificació mensual de costos elaborada pel cap d’obra
4. Execució obra. Seguiment, control de costos i
ingressos
4.1. Control de costos-ingressos
Les constructores normalment tenen diverses obres en funcionament al mateix temps. La gestió de cada una d’aquestes obres correspon al delegat d’obra i al cap d’obra, que treballen amb un grau d’autonomia molt gran degut a l’especialització de les tasques de l’empresa constructora i la dispersió de la informació. La seva gestió serà avaluada bàsicament en funció dels beneficis que obtinguin a l’obra en la qual estan treballant. Aquesta forma d’organització en forma de divisions (cada obra) que operen amb un alt grau d’autonomia, constituint-se cada una d’elles en un centre de beneficis per si mateix es pot assimilar al model de descentralització empresarial en divisions [Rosanas i Sieber, 2013, p.36].
En aquest apartat es fa una descripció dels ingressos i els costos reals que va tenir l’obra al llarg del seu desenvolupament, així com de la manera de controlar-los. A continuació es descriuen els principals paràmetres a supervisar:
Ingressos: els ingressos es produïen quan les certificacions de les unitats d’obra executades eren acceptades per la propietat i la direcció facultativa de les obres. Cal no confondre els ingressos amb els pagaments, ja que si bé la seva suma total és idèntica, la seva distribució en el temps és diferent. Mentre els ingressos van associats amb les certificacions d’obra executada, els pagament estan preestablerts per contracte (veure punt 3.2.3).
Costos: els costos de l’obra van ser planificats durant l’etapa de l’estudi del projecte per elaborar l’oferta econòmica de la constructora. Posteriorment, tal i com s’explica en el punt 3.4, el cap d’obra va definir un nou cost objectiu. Un cop iniciades les obres, la tasca del cap d’obra consistia en aconseguir l’objectiu de cost fixat per ell mateix i, sempre que fos possible, millorar-lo encara més.
Modificats: durant el desenvolupament de les obres es van produir una sèrie de modificats (detallats al punt 4.4) del projecte original que van fer canviar l’esquema de costos i d’ingressos planificat prèviament. Les quantitats totals de costos i ingressos/pagaments degudes als modificats es detallen a la Taula 4.1:
Cost total modificats objectiu Cost total modificats real Total Ingressos modificats
375.976,80 413.402,30 437.136,78
Taula 4.1: Costos i ingressos dels modificats del projecte original
La reducció en els costos de l’obra es va aconseguir, com s’ha dit, mitjançant l’optimització de l’ús de materials i recursos humans, i també mitjançant la negociació amb els diferents industrials subcontractats per tal d’aconseguir preus més reduïts.
A continuació es mostren tots els paràmetres de la fulla d’excel emprada pel cap d’obra per tal d’efectuar el control de costos i ingressos. Aquest control s’efectuava mensualment, per tal de poder fer un seguiment complet dels costos i dels ingressos al llarg de tota la duració de les obres, així com dels modificats, tal i com es detallarà al punt 4.2.
Fase: Les obres es divideixen en diverses fases, agrupades en funció de les seves característiques i del seu moment d’execució.
Treballs: Les fases es divideixen en treballs, els quals estan identificats i pressupostats de manera explícita al contracte (Pressupost i Planning).
Cost objectiu: És el cost que s’havia posat com objectiu el cap d’obra abans d’ininicar els treballs.
Cost imputat: És la part del cost dels treballs efectuats que ja ha estat signada per la constructora i l’industrial en el moment d’efectuar el control.
Cost pendent d’imputació: És la part del cost dels treballs efectuats que encara no ha estat signada per la constructora i els industrials en el moment d’efectuar el control. Previsions Cap d’Obra: possibles sobrecostos previstos pel Cap d’obra.
Cost total: És la suma dels costos imputats, dels costos pendents d’imputació i dels sobrecostos previstos pel Cap d’Obra.
Pressupost: És el preu dels treballs segons el contracte.
Total certificat: És la suma de les certificacions produïdes fins al moment d’efectuar el control.
% Certificat: És el percentatge entre el Total certificat i el pressupost.
% Benefici: És el marge de benefici entre els costos totals i les certificacions.
% de Benefici sobre objectiu: És el marge de benefici entre el cost objectiu del cap d’obra i les certificacions.
Desviació (%): És la diferència entre el % de benefici i el % de Benefici sobre objectiu.
Els modificats aprovats o introduïts per la propietat i la direcció facultativa de les obres s’anaven afegint al full de control de costos i ingressos com a nous treballs.
En aquest full també es feia un seguiment actualitzat de les desviacions respecte el pressupost i el cost objectiu. Les desviacions respecte el pressupost o dels objectius estan relacionades amb els factors següents [Roca i Rosanas, 2013, p.39-41]:
Fiabilitat dels objectius Controlabilitat dels resultats
Errors en la previsió (distingir entre la desviació respecte els objectius marcats i errors en la previsió)
4.2. Actualitzacions mensuals. Seguiment
Del control de costos i ingressos es feia un seguiment mensual per tal de poder identificar possibles problemes o oportunitats de millora en la rendibilitat del projecte. En aquest apartat
s’analitzen dos paràmetres relacionats amb la comptabilitat de les obres que permeten fer-ne un seguiment econòmic adient:
Evolució dels costos reals que es van produir en el transcurs de les obres versus evolució de les certificacions (ingressos).
Evolució dels pagaments als industrials (subcontractistes) versus evolució dels pagaments rebuts de la propietat.
L’objectiu d’aquest apartat és mostrar els fets següents:
El compte de resultats mes a mes de l’obra depèn de la competència professional del Cap d’Obra, ja que mitjançant una gestió eficaç dels recursos de què disposa és capaç d’aconseguir una reducció de costos substancial respecte l’oferta econòmica presentada al propietari i també, en la majoria de casos, respecte l’objectiu fixat per ell mateix a l’inici de les obres.
La política de pagaments als industrials subcontractats per la constructora, orientada a endarrerir fins al màxim legal l’execució d’aquest pagament (fet que és facilitat pel context de crisi econòmica, que dóna més poder de negociació al contractista principal) i el tipus de contracte claus en mà, en què els pagaments estan prefixats des de l’inici de les obres (circumstància que permet a la constructora planificar molt bé i amb seguretat el seu flux de tresoreria), permeten en aquest cas uns rendiments financers destacables a la constructora.
A l’annex F s’adjunten totes les fulles de seguiment emprades durant els 14 mesos de duració de les obres.
4.2.1.
Ingressos vs despeses
A continuació es mostra l’evolució dels ingressos vs les despeses al llarg dels 14 mesos de duració de les obres:
Mes Cost real Certificacions (ingressos) Benefici
maig-11 518.679,10 € 1.022.625,00 € 503.945,90 € juny-11 181.605,10 € 476.368,70 € 294.763,60 € jul-11 - € - € - € ag-11 344.956,39 € 833.250,00 € 488.293,61 € set-11 195.253,12 € 416.625,00 € 221.371,88 € oct-11 232.499,70 € 277.750,00 € 45.250,30 € nov-11 287.020,63 € 416.625,00 € 129.604,37 € des-11 344.626,67 € 222.200,00 € - 122.426,67 € gen-12 561.657,47 € 418.952,75 € - 142.704,72 € feb-12 645.367,77 € 375.971,50 € - 269.396,27 € març-12 413.879,00 € 277.750,00 € - 136.129,00 € abr-12 468.325,24 € 382.745,86 € - 85.579,38 € maig-12 185.127,79 € 229.497,98 € 44.370,19 € juny-12 194.544,70 € - € - 194.544,70 € jul-12 - € - € - € ag-12 103.944,31 € 136.774,99 € 32.830,68 € TOTAL 4.677.486,99 € 5.487.136,78 € 809.649,79 € Taula 4.2: Evolució de costos i ingressos durant l’obra
Mes Cost real acumulat Certificacions acumulades Benefici acumulat
Benefici acumulat (%) maig-11 518.679,10 € 1.022.625,00 € 503.945,90 € 49,28% juny-11 700.284,20 € 1.498.993,70 € 798.709,50 € 53,28% jul-11 700.284,20 € 1.498.993,70 € 798.709,50 € 53,28% ag-11 1.045.240,59 € 2.332.243,70 € 1.287.003,11 € 55,18% set-11 1.240.493,71 € 2.748.868,70 € 1.508.374,99 € 54,87% oct-11 1.472.993,41 € 3.026.618,70 € 1.553.625,29 € 51,33% nov-11 1.760.014,04 € 3.443.243,70 € 1.683.229,66 € 48,88% des-11 2.104.640,71 € 3.665.443,70 € 1.560.802,99 € 42,58% gen-12 2.666.298,18 € 4.084.396,45 € 1.418.098,27 € 34,72% feb-12 3.311.665,95 € 4.460.367,95 € 1.148.702,00 € 25,75% març-12 3.725.544,95 € 4.738.117,95 € 1.012.573,00 € 21,37% abr-12 4.193.870,19 € 5.120.863,81 € 926.993,62 € 18,10%
Mes Cost real acumulat Certificacions acumulades Benefici acumulat Benefici acumulat (%) maig-12 4.378.997,98 € 5.350.361,79 € 971.363,81 € 18,16% juny-12 4.573.542,68 € 5.350.361,79 € 776.819,11 € 14,52% jul-12 4.573.542,68 € 5.350.361,79 € 776.819,11 € 14,52% ag-12 4.677.486,99 € 5.487.136,78 € 809.649,79 € 14,76%
Taula 4.3: Evolució de costos i ingressos acumulats durant l’obra
Si bé no tots els mesos l’obra va produir beneficis, el resultat global va ser molt positiu respecte el que s’havia planificat inicialment, tal i com mostra la Taula 4.4:
Cost estudi inicial Cost objectiu cap d'obra Cost real
4.823.556,77 € 4.545.000,00 € 4.677.486,99 €
Ingressos estudi inicial Ingressos objectiu Cap d'obra Ingressos reals
5050000 € 5050000 € 5.487.136,78 €
Benefici estudi inicial Benefici Objectiu Cap d'obra Benefici real
4,48% 10,00% 14,76%
Taula 4.4: Costos, ingressos i beneficis previstos inicialment, perseguits pel cap d’obra i finalment aconseguits
Com ja s’ha dit al punt 4.1, l’augment de costos i ingressos respecte l’objectiu inicial del cap d’obra és degut als modificats introduïts i aprovats per la propietat durant el transcurs de l’obra. Aquests modificats són comentats al punt 4.4.
4.2.2.
Cobraments vs pagaments
Un cop vistos els beneficis que generava l’obra, cal fer un anàlisi del flux de tresoreria. Uns mateixos resultats poden tenir associats fluxos de tresoreria totalment diferents en funció de la distribució temporal de cobraments i pagaments. El flux de tresoreria, si és avantatjós per l’empresa, pot generar unes rendibilitats superiors a les expressades a la Taula 4.3.
Els cobraments venien definits prèviament al contracte, i es mostren a la Taula 3.8. Cal tenir present, però, que degut als modificats del projecte la quantitat total a percebre per la constructora va augmentar (veure Taula 4.1). Així doncs, en realitat, els cobraments es van produir de la manera següent:
Mes Cobraments contracte inicial Quantitat a cobrar modificats Retenció garantia modificats (5%) Cobraments amb modificats març-11 505.000,00 € - - 505.000,00 € abr-11 245.766,67 € - - 245.766,67 € maig-11 245.766,67 € - - 245.766,67 € juny-11 485.641,67 € - - 485.641,67 € jul-11 485.641,67 € 7.743,70 € 387,19 € 492.998,19 € ag-11 485.641,67 € - - 485.641,67 € set-11 485.641,67 € - - 485.641,67 €
Mes Cobraments contracte inicial Quantitat a cobrar modificats Retenció garantia modificats (5%) Cobraments amb modificats oct-11 485.641,67 € 52.000,00 € 2.600,00 € 535.041,67 € nov-11 485.641,67 € - - 485.641,67 € des-11 245.766,67 € - - 245.766,67 € gen-12 245.766,67 € - - 245.766,67 € feb-12 197.791,67 € 85.652,75 € 4.282,64 € 279.161,78 € març-12 197.791,67 € 98.221,50 € 4.911,08 € 291.102,10 € abr-12 - - -maig-12 78.446,09 € 3.922,30 € 74.523,79 € juny-12 48.235,02 € 2.411,75 € 45.823,27 € jul-12 - - -ag-12 - - -set-12 66.837,72 € 3.341,89 € 63.495,83 € SUBTOTAL 4.797.500,04 € 437.136,78 € 21.856,84 € 5.212.779,98 € Retorn garantia (agost 2013) 252.500,00 € 274.356,84 € TOTAL 5.050.000,00 € 5.487.136,82 €
Taula 4.5: Cobraments reals incorporant els modificats de projecte
Pel que fa els pagaments de la constructora als seus subcontractistes (els industrials), aquests es produïen sempre al cap de 60 dies (llei 5/2010 de 5 de Juliol). Així, doncs, la distribució dels pagaments és la mateixa que la dels costos reals de la Taula 4.2 amb però amb 60 dies (2 mesos) de decalatge:
Mes Costos Pagaments
maig-11 518.679,10 € 0,00 € juny-11 181.605,10 € 0,00 € jul-11 0,00 € 518.679,10 € ag-11 344.956,39 € 181.605,10 € set-11 195.253,12 € 0,00 € oct-11 232.499,70 € 344.956,39 € nov-11 287.020,63 € 195.253,12 € des-11 344.626,67 € 232.499,70 € gen-12 561.657,47 € 287.020,63 € feb-12 645.367,77 € 344.626,67 € març-12 413.879,00 € 561.657,47 € abr-12 468.325,24 € 645.367,77 € maig-12 185.127,79 € 413.879,00 € juny-12 194.544,70 € 468.325,24 €
Mes Costos Pagaments jul-12 0,00 € 185.127,79 € ag-12 103.944,31 € 194.544,70 € set-12 0,00 € 0,00 € oct-12 0,00 € 103.944,31 € TOTAL 4.677.486,99 € 4.677.486,99 €
Taula 4.6: Distribució de costos i pagaments de la constructora
Finalment, a la taula següent es mostren els cobraments vs els pagaments:
Mes Cobraments Pagaments
març-11 505.000,00 € - € abr-11 245.766,67 € - € maig-11 245.766,67 € - € juny-11 485.641,67 € - € jul-11 492.998,19 € 518.679,10 € ag-11 485.641,67 € 181.605,10 € set-11 485.641,67 € - € oct-11 535.041,67 € 344.956,39 € nov-11 485.641,67 € 195.253,12 € des-11 245.766,67 € 232.499,70 € gen-12 245.766,67 € 287.020,63 € feb-12 279.161,78 € 344.626,67 € març-12 291.102,10 € 561.657,47 € abr-12 - € 645.367,77 € maig-12 74.523,79 € 413.879,00 € juny-12 45.823,27 € 468.325,24 € jul-12 - € 185.127,79 € ag-12 - € 194.544,70 € set-12 63.495,83 € - € oct-12 - € 103.944,31 € ag-13 274.356,84 € - € TOTAL 5.487.136,83 € 4.677.486,99 € Taula 4.7: Relació de cobraments i pagaments
4.2.3.
Comparativa entre ingressos vs despeses i cobraments vs
pagaments
Finalment, fent la comparativa entre ingressos vs despeses i cobraments vs pagaments acumulats, obtenim la següent taula:
Mes Certificacions acumulades (ingressos) Costos acumulats (despeses) Cobraments acumulats Pagaments acumulats Marge acumulat ing vs cost Marge acumulat cobr vs pag març-11 - € - € 505.000,00 € - € - € 100,00% abr-11 - € - € 750.766,67 € - € - € 100,00% maig-11 1.022.625,00 € 518.679,10 € 996.533,34 € - € 49,28% 100,00% juny-11 1.498.993,70 € 700.284,20 € 1.482.175,01 € - € 53,28% 100,00% jul-11 1.498.993,70 € 700.284,20 € 1.975.173,20 € 518.679,10 € 53,28% 73,74% ag-11 2.332.243,70 € 1.045.240,59 € 2.460.814,87 € 700.284,20 € 55,18% 71,54% set-11 2.748.868,70 € 1.240.493,71 € 2.946.456,54 € 700.284,20 € 54,87% 76,23% oct-11 3.026.618,70 € 1.472.993,41 € 3.481.498,21 € 1.045.240,59 € 51,33% 69,98% nov-11 3.443.243,70 € 1.760.014,04 € 3.967.139,88 € 1.240.493,71 € 48,88% 68,73% des-11 3.665.443,70 € 2.104.640,71 € 4.212.906,55 € 1.472.993,41 € 42,58% 65,04% gen-12 4.084.396,45 € 2.666.298,18 € 4.458.673,22 € 1.760.014,04 € 34,72% 60,53% feb-12 4.460.367,95 € 3.311.665,95 € 4.737.835,00 € 2.104.640,71 € 25,75% 55,58% març-12 4.738.117,95 € 3.725.544,95 € 5.028.937,10 € 2.666.298,18 € 21,37% 46,98% abr-12 5.120.863,81 € 4.193.870,19 € 5.028.937,10 € 3.311.665,95 € 18,10% 34,15% maig-12 5.350.361,79 € 4.378.997,98 € 5.103.460,89 € 3.725.544,95 € 18,16% 27,00% juny-12 5.350.361,79 € 4.573.542,68 € 5.149.284,16 € 4.193.870,19 € 14,52% 18,55% jul-12 5.350.361,79 € 4.573.542,68 € 5.149.284,16 € 4.378.997,98 € 14,52% 14,96% ag-12 5.487.136,78 € 4.677.486,99 € 5.149.284,16 € 4.573.542,68 € 14,76% 11,18% set-12 5.487.136,78 € 4.677.486,99 € 5.212.779,99 € 4.573.542,68 € 14,76% 12,26% oct-12 5.487.136,78 € 4.677.486,99 € 5.212.779,99 € 4.677.486,99 € 14,76% 10,27% ag-13 5.487.136,78 € 4.677.486,99 € 5.487.136,83 € 4.677.486,99 € 14,76% 14,76%
Taula 4.8: Comparativa del marge aconseguit a través de ingressos/despeses i cobraments/pagaments
La Taula 4.8 mostra que la rendibilitat del projecte és major si ens fixem en els cobraments/pagaments (flux de tresoreria) enfront dels ingressos/despeses. En el següent gràfic aquest fet es pot apreciar clarament observant com el marge acumulat de cobraments vs pagments sempre és major que el marge acumulat d’ingressos vs costos, si expetuem el
període de garantía de les obres, durant el qual es reté una determinada quantitat en concepte de garantia (veure punt 3.3.3 i Taula 3.8):
D’altra banda, si es fa el càlcul dels valors dels marges de tresoreia (cobraments vs pagaments) i dels marges bruts (ingressos vs despeses) actualitzats a inici del projecte (març de 2011) a través de la fórmula del valor actual amb una taxa de descompte anual típica del 6%, podem veure que és major en el cas del marge de tresoreria, fet que contribueix a demostrar la importància de tenir un flux de tresoreria avantatjós al llarg del projecte.
La fórmula del valor actual és molt utilitzada en el càlcul de rendibilitat d’inversions, ja que serveix per deterrminar el valor que tenen a dia d’avui les quantitats econòmiques futures en funció d’una taxa de descompte prèviament escollida. En el cas del nostre projecte, el càlcul del valor dels dos marges actualitzat a març de 2011 (inici de les obres) es faria de la manera següent: 𝑉𝐴 = ∑ 𝑀𝑎𝑟𝑔𝑒 (1 + 𝑖)𝑛 30 𝑛=1 𝑖 ≝ 𝑡𝑎𝑥𝑎 𝑑𝑒 𝑑𝑒𝑠𝑐𝑜𝑚𝑝𝑡𝑒 =6% 12 = 0,5%
Figura 4.2: Comparativa de beneficis acumulats segons ingressos i despeses o cobraments i pagaments
Mes Marge ing vs desp Marge cobr vs pag març-11 - € 505.000,00 € abr-11 - € 245.766,67 € maig-11 503.945,90 € 245.766,67 € juny-11 294.763,60 € 485.641,67 € jul-11 - € -25.680,91 € ag-11 488.293,61 € 304.036,57 € set-11 221.371,88 € 485.641,67 € oct-11 45.250,30 € 190.085,28 € nov-11 129.604,37 € 290.388,55 € des-11 -122.426,67 € 13.266,97 € gen-12 -142.704,72 € -41.253,96 € feb-12 -269.396,27 € -65.464,89 € març-12 -136.129,00 € -270.555,37 € abr-12 -85.579,38 € -645.367,77 € maig-12 44.370,19 € -339.355,21 € juny-12 -194.544,70 € -422.501,97 € jul-12 - € -185.127,79 € ag-12 32.830,68 € -194.544,70 € set-12 - € 63.495,83 € oct-12 - € -103.944,31 € nov-12 - € - € des-12 - € - € gen-13 - € - € feb-13 - € - € març-13 - € - € abr-13 - € - € maig-13 - € - € juny-13 - € - € jul-13 - € - € ag-13 - € 274.356,84 € VA 819.340,45 € 866.773,07 €
Taula 4.9: Càlcul del valor dels marges d’ingressos vs despeses i de cobraments vs pagaments actualitzat a març de 2011 (inici de les obres)
A la Taula 4.9 s’aprecia que el valor actualitzat (març de 2011) dels marges mensuals de cobraments vs pagaments és superior al dels marges d’ingressos versus despeses, fet que demostra que el flux de tresoreria ha estat avantatjós per l’empresa.
4.3. Redreçament contratemps
Durant la construcció de l’hotel Picasso es van produir una sèrie de contratemps, habituals en totes les obres d’edificació, alguns dels quals es detallen a continuació:
Fonamentacions: les pantalles previstes inicialment en el projecte no tenien una profunditat de clavada suficient, fet que va obligar a procedir a la construcció de micropilots. Aquesta circumstància va endarrerir aquesta etapa del Planning 3 setmanes.
Activitats extraordinàries a la via pública: manifestacions, embussos de trànsit, etc. La majoria de contratemps van poder-se redreçar mitjançant la duplicació d’equips, fet que permetia duplicar el rendiment global dels treballs.
4.4. Modificats de projecte
Durant la construcció de l’hotel Picasso es van produir una sèrie de modificacions respecte el projecte original. Les modificacions es podien emmarcar dins de dues tipologies:
Modificacions necessàries per al correcte desenvolupament de les obres, sol·licitades pel contractista.
Modificacions sol·licitades per la propietat.
La majoria de modificats del projecte van tenir a veure amb el segon tipus de modificacions, concretament amb canvis en la qualitat de les unitats d’obra (televisors millors per a les habitacions, fil musical, etc.), els sobrecostos dels quals van ser assumits per la propietat. Val a dir que la motivació dels modificats d’obra ha estat tradicionalment un recurs usat pels contractistes per tal de redreçar imprevistos econòmics, deguts precisament a la manca de planificació i un tipus de contractació d’amidament obert. No és aquest el cas de cap de les modificacions esdevingudes en l’obra que és objecte d’aquest treball.
La taula següent mostra els modificats que es van produir durant el transcurs de les obres, així com l’impacte econòmic que van tenir:
MODIFICAT Ingressos Objectiu Cost Cost real
ANNEXEIMICROPILOTES 56.000,00 € 43.000,00 € 40.501,02 € EXTRES (CYA-PUNTAL) 7.743,70 € 5.500,00 € 6.597,68 €
PALETERIA SERVEIS 60.740,74 € 41.031,41 € 36.620,32 € DIFERENCIAL CANVI QUALITATS EN PAVIMENTS
ESCALES I 13.878,99 € 10.000,00 € 9.123,97 €
VESTÍBULS INDEPENDÈNCIA 10.006,35 € 5.500,00 € 5.500,00 € SUPORTS SANITARIS TIPUS GEBERIT 38.647,25 € 28.188,00 € 28.188,00 € PREINSTALACIÓ TELECOMUNICACIONS EN
HABITACIONS 8.077,60 € 4.000,00 € 4.000,00 €
FUSTERIA ALUMINI 9.500,00 € 4.500,00 € 4.500,00 € CLIMA 4 TUBOS 69.849,67 € 15.000,00 € 15.000,00 € SUBMINISTRE I INSTAL.LACIÓ SAFATES TELECOS 5.871,16 € 2.500,00 € 2.500,00 €
INSTALACION ILUMINACION HABITACIONES 9.448,40 € 5.000,00 € 5.000,00 € INCREMENTO COTA RECRECIDO 17.175,48 € 8.763,00 € 9.225,98 € MODIFICACIONES VARIAS PUERTAS RF 3.707,00 € 2.750,00 € 1.503,36 € REFORÃ INTERIOR TABICA FALS SOSTRE HABITACIONS 8.461,31 € 5.000,00 € 4.000,00 € INCREMENT ENDOLLS EN HABITACIONS 3.643,32 € 1.000,00 € 2.000,00 € PREINSTALACIËN HABITACIONES EN SUITE 14.516,00 € 10.500,00 € 10.500,00 €
TANCAMENT FORAT ESCALA 10.678,00 € 9.850,00 € 9.850,00 €
EXTES CUINA 7.262,00 € 2.500,00 € 2.500,00 €
ENTREGA TABICS KNAUFF FUSTERIA ALUMINI 1.175,00 € - € - € CANVI PORTES EXTERIOR PLANTA ATIC 1.740,00 € 1.500,00 € 1.500,00 € PREINSTALACIÓ ALTAVEU EN WC HABITACIONS 4.267,00 € 2.000,00 € 2.000,00 € INCREMENT VARIS INSTALACIONS A PLANTA BAIXA 55.495,16 € 31.000,00 € 30.005,92 € INCREMENT VARIS INSTALACIONS A PLANTA BAIXA 19.252,97 € 15.000,00 € 22.223,36 €
TOTAL 437.137,10 € 254.082,41 € 252.839,61 €
Taula 4.10: Modificats del projecte sorgits durant el transcurs de les obres
4.5. Tancament de l’obra
4.5.1.
Condicions contractuals de recepció de les obres
Recepció provisionalQuan qualsevol de les parts considerés que les obres havien finalitzat, ho havia de comunicar per escrit a l’altra part, i també a la direcció facultativa, proposant una data i hora d’inspecció de les obres. Aquesta inspecció s’hauria de dur a terme dins un termini de 15
dies posterior a aquest comunicat de finalització dels treballs, i hi assistirien el contractista, la propietat i la direcció facultativa. En l’acta d’inspecció es farien constar els següents punts:
o S’accepta la conformitat de les obres i es reben provisionalment. En aquest cas es podria adjuntar, si es cregués oportú, una llista de repassos amb un termini concret per a la seva esmena (recepció amb o sense reserves).
o No s’accepta la conformitat de les obres, en el sentit de que no es troben en condicions de ser rebudes. En aquest cas s’hauria d’adjuntar una llista dels defectes a corregir i un termini concret per a la seva esmena.
Un cop l’obra és rebuda provisionalment per la propietat, el contractista hauria de lliurar els documents següents:
o Plànols as built i de detall signats per l’arquitecte, enginyer o aparellador que hi haguessin intervingut i també per cada un dels industrials.
o Manuals de funcionament i manteniment de les instal·lacions, així com els certificats d’homologació de dels elements que requerissin protecció contra el foc.
o Certificats de qualitat d’origen de tots els materials emprats o Legalització de totes les instal·lacions
o Aportació de tota la documentació necessària i correcta per a la llicència de posada en funcionament
o Manual de l’edifici o Llibre de l’edifici Període de garantia
La recepció provisional de les obres comportaria també un període de garantia d’un any durant el qual tots els defectes que es podessin trobar en l’edifici o les seves instal·lacions haurien de ser esmenats pel contractista a càrrec seu.
