Derecho Registral-Ivan Escobar Fornos

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(5) N 346.042 E 74 Escobar Fornos, Iván Introducción al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragüense / Iván Escobar Fornos -- 2a ed. -- Managua: HISPAMER, 1999. 366 p. ISBN: 99924-33-38-8 1. DERECHO DE PROPIEDAD 2. BIENES RAICES-NICARAGUA 3. IMPUESTOS INMOBILIARIOS-NICARAGUA. Cuidado de edición Lic. Alicia Casco Guido Diseño de Portada Reynaldo Silva Flores Diseño y Diagramación Reynaldo Silva Flores Revisión de Texto Aníbal Ruíz Armijo Todos los derechos reservados conforme a la Ley © Iván Escobar Fornos, 1999 © HISPAMER, 1999 Segunda Edición 1999 Costado Este de la UCA, Apartado A-221, Zona 13 Managua, Nicaragua Impreso por Quebecor Impreandes S. A.. 2.

(6) INDICE GENERAL Reconocimientos Prólogo, por el Doctor José María Chico y Ortiz Dedicatoria Código de Abreviaturas. 11 13 21 22. CAPITULO I. DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 1. Concepto 2. Ambito 3. Fines CAPITULO II: DENOMINACIONES 1. Diversas denominaciones a) Derecho Hipotecario b) Derecho Inmobiliario c) Registro de la Propiedad o Registro Jurídico Real d) Derecho Registral e) Derecho Inmobiliario Registral CAPITULO III: HISTORIA DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA 1. Importancia de su estudio y antecedentes 2. Derecho hebreo 3. Derecho griego 4. Derecho egipcio a) Sistema ptolemaico b) Sistema egipcio-romano 5. Derecho romano 6. Derecho germánico 7. Derecho francés 8. Derecho español a) Antecedentes remotos b) Las pragmáticas de 1539 y 1768 c) La reforma hipotecaria en la codificación civil d) La Ley Hipotecaria de 1861 e) Las tres grandes reformas de la Ley Hipotecaria de 1861 9. Derecho Nicaragüense A. Los oficios de hipotecas a) Aplicación de los oficios de hipotecas en Nicaragua b) León y Granada, sedes de los dos oficios c) Efectos de la inscripción d) El primer Registro en Nicaragua es la Notaría de Hipotecas u Oficios de Hipotecas B. El Registro Conservatorio a) Implantación del Registro Conservatorio b) Objeto del Registro C. Apreciación del Sistema a la luz de los Principios Hipotecarios a) Inscripción. 25 25 25 27 29 29 29 30 30 31 31 33 33 35 36 36 36 37 38 39 40 43 43 43 44 47 49 53 53 53 53 54. 3. 56 57 57 59 59 59.

(7) b) Legalidad c) y d) Especialidad y Tracto Sucesivo e) Rogación f) Publicidad g) Prioridad D. Títulos inscribibles E. Organización CAPITULO IV: SU AUTONOMIA Y RELACIONES CON OTRAS RAMAS DEL DERECHO 1 . Autonomía del Derecho Inmobiliario Registral 2. Sus relaciones con otras ramas del Derecho a) Relaciones con el Derecho Civil b) Relaciones con el Derecho Administrativo c) Relaciones con el Derecho Mercantil d) Relaciones con el Derecho Procesal e) Relaciones con el Derecho Internacional Privado f) Relaciones con el Derecho Fiscal g) Relaciones con el Derecho Constitucional h) Relaciones con el Derecho Notarial CAPITULO V: LOS PRINCIPIOS DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 1. Importancia de su estudio 2. Enumeración 3. Aplicación de los Principios a otros Registros CAPITULO VI: SISTEMAS REGISTRALES 1. Utilidad de su estudio 2. Clasificación CAPITULO VII: SISTEMA FRANCES 1. Textos legales 2. Rasgos fundamentales a) Transmisión por el solo consentimiento b) Publicidad c) Transcripción d) Rogación e) Especialidad f) Tracto sucesivo 9) Legalidad h) Prioridad 3. Actos inscribibles 4. Organización del Registro 5. Crítica del Sistema CAPITULO VIII: SISTEMA ALEMAN 1. Textos legales 2. Rasgos fundamentales a) Consentimiento e inscripción b) Legalidad c) Tracto sucesivo 4. 61 62 63 63 63 63 64 69 69 70 70 70 70 70 71 71 71 71 73 73 73 73 79 79 79 83 83 83 83 83 85 85 85 85 86 86 87 87 88 93 93 93 94 94 94.

(8) d) Legitimación e) Fe Pública f) Rogación 9) Prioridad h) Especialidad 3. Actos inscribibles 4. Organización del Registro 5. Crítica del Sistema CAPITULO IX: SISTEMA SUIZO 1. Textos legales 2. Rasgos fundamentales a) Inscripción y consentimiento b) Legítimación c) Fe Pública d) Legalidad e) Tracto sucesivo f) Especialidad 9) Prioridad h) Rogación 3. Actos inscribibles 4. Organización del Registro 5. Crítica del Sistema CAPITULO X: SISTEMA AUSTRALIANO 1. Fuentes 2. Rasgos fundamentales a) Inmatriculación b) El título c) Transacciones posteriores d) Legitimación e) Fe Pública f) Legalidad 9) Seguro inmobiliario 3. Organización del Registro 4. Crítica del Sistema CAPITULO XI: SISTEMA ESPAÑOL 1. Textos legales 2. Principios hipotecarios en que descansa a) Inscripción b) Rogación c) Legalidad d) Publicidad-legitimación y fe pública e) Especialidad f) Tracto sucesivo 9) Prioridad 3. Títulos inscribibles 4. Organización del Registro 5. 94 94 95 95 95 96 96 96 101 101 101 102 102 102 102 102 102 102 102 103 103 103 107 107 107 107 108 109 109 109 109 110 110 110 115 115 115 115 116 116 119 122 122 124 124 125.

(9) 5. Crítica del Sistema CAPITULO XII. EL REGISTRO PUBLICO NICARAGUENSE 1. Su implantación y contenido a) Su implantación b) Contenido (Bienes, derecho y títulos inscribibles) 2. Naturaleza y efecto de algunos derechos inscribibles A. Arrendamiento B. Promesa de venta a) El contrato de promesa b) La promesa de venta de ínmuebles c) Requisitos de la inscripción d) Efectos C. Hipoteca D. Anticresis E. Derecho legal de retención CAPITULO XIII: LOS ASIENTOS REGISTRALES 1. Clases de asientos 2. Inscripción A. Requisitos formales 3. Anotaciones preventivas 4. Clasificación 5. Efectos generales de las anotaciones preventivas 6. Anotación de demanda a) Su ámbito b) Efectos c) Requisitos de procedencia 7. Anotación de demanda de cancelación y rectificación de asientos 8. Anotación de embargo A. Efectos 9. Anotación de secuestro y prohibición de enajenar 1) Anotación del secuestro A. Efectos 2) Anotación de prohibición de enajenar A. Efectos 10. Anotación de sentencia ejecutoriada 11. Anotación de demanda sobre presunción de muerte, incapacidad para administrar, incapcidad o indignidad del heredero o legatario y cualquiera otra que modifique la capacidad civil en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes A. Efectos 12. Anotación de legados A. Efectos 13. Anotación por faltas subsanables o por imposibilidad del Registrador A. Efectos 6. 126 133 133 133 134 136 136 139 139 139 141 143 146 146 147 151 152 153 154 155 157 159 161 164 167 173 175 176 177 180 180 181 181 181 181. 182 183 183 184 186 190.

(10) 14. Anotación del beneficio de separación A. Efectos 15. Otras anotaciones y en especial la de Crédito Refaccionario A. Efectos de la anotación del Crédito Refaccionario 16. Recursos contra las providencias que admiten o niegan la anotación 17. Extinción de las anotaciones preventivas a) Caducidad b) Conversión 18. Requisitos formales 19. Cancelaciones A. Clases de cancelaciones a) Cancelación total y parcial b) Cancelación de inscripciones y anotaciones preventivas hachas en virtud de escritura pública y de las practicadas por mandamiento judicial c) Cancelación a petición de parte y de oficio B. Efectos de las cancelaciones C. Anotaciones preventivas de la demanda de cancelación y nulidad de ésta D. Ley de Limpieza Registral E. Requisitos formales 20. Notas marginales 21. Asiento de presentación A. Requisitos formales 22. Las menciones 23. Errores y rectificaciones de los asientos A. Ideas generales B. Clases de errores C. Procedimiento de rectificación D. Efectos de la rectificación CAPITULO XIV: LA FINCA, SUS MODIFICACIONES Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1. La finca 2. Sus modificaciones a) Desmembración b) Fusión c) División d) Obra nueva e) Rectificación de la medida superficial 3. Breve historia de la propiedad horizontal 4. Su naturaleza 5. Su inscripción 6. La prehorizontalidad CAPITULO XV: REGISTRO, POSESION Y PRESCRIPCION 1. Registro y posesión 7. 190 191 191 193 194 195 195 196 198 199 199 199. 203 206 207 208 209 210 210 211 214 214 217 217 217 217 219 225 225 225 226 226 228 228 229 229 231 231 234 239 239.

(11) 2. Prescripción conforme Registro 3. Prescripción contra título inscrito a) Prescripción ordinaria b) Prescripción extraordinaria CAPITULO XVI: INMATRICULACION DE FINCAS 1. Los medios de inmatriculación 2. El título supletorio A. Efectos a) Con relación a los verdaderos dueños b) Con relación a la prueba de la posesión c) Con relación a las ventas del inmueble del cual se solicita título supletorio B. Derechos que pueden ser objeto de titulación supletoria C. Tramitación a) Solicitud b) Prueba c) Oposición d) Sentencia D. Calificación y registro 3. La venta o adjudicación forzada 4. La prenda pretoria o anticresis judicial 5. La doble inmatriculación CAPITULO XVII: PRINCIPIO DE INSCRIPCION 1. Valor de la inscripción CAPITULO XVIII: PRINCIPIO DE PUBLICIDAD 1. Ideas generales 2. Publicidad formal 3. Publicidad material 4. Legitimación 5. Fe pública a) Concepto b) Determinación del ámbito de la fe pública c) El tercero y sus requisitos 6. Efectos que produce la mención del aplazamiento del pago del precio y otras cláusulas 7. Protección de la apariencia con independencia del Registro 8. Necesidad de la reforma CAPITULO XIX: PRINCIPIO DE ROGACION 1. Comienzo de la actividad registral 2. Legitimación 3. Desistimación 4. Excepciones al principio CAPITULO XX: PRINCIPIO DE LEGALIDAD 1. Calificación 2. Su naturaleza 3. Su extensión 8. 240 240 240 241 247 247 248 248 249 250 250 252 253 253 255 255 258 259 259 259 260 265 265 271 271 272 272 273 274 274 276 279 283 283 284 289 289 289 290 290 293 293 293 294.

(12) 4. Las decisiones del Registrador 5. Faltas subsanables e insubsanables 6. Medios de impugnación –ocurso y apelaciónCAPITULO XXI: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD 1. Ideas generales 2. Su extensión a) A la determinación de la finca b) A la determinación de los sujetos c) A la determinación de los derechos CAPITULO XXII: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO 1. Concepto 2. Modalidades 3. La inmatriculación y el tracto CAPITULO XXIII: PRINCIPIO DE PRIORIDAD 1. Concepto 2. El rango y su valor en los diferentes sistemas a) Sistema romano b) Sistema germánico c) Sistema mixto 3. Reserva, permuta y posposición del rango 4. Las reservas legales 5. La certificación con reserva de prioridad CAPITULO XXIV: ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO 1. División de los Registros y Poder a que pertenecen 2. Remuneración 3. Responsabilidad 4. Libros del Registro 5. Situación actual de los Registros 6. La necesidad de uniformar las prácticas registrales a) Justificación del tema b) Mi opinión y aporte a la uniformidad c) Plena o Sección de la izquierda d) Plena o Sección de la derecha e) Incomodidades de las columnas accesorios f) Recomendaciones 7. El Registro y los adelantos de la técnica RELACION DE SENTENCIAS Y CONSULTAS UTILIZADAS INDICE DE DISPOSICIONES DE DERECHO QUE SE CITAN INDICE ALFABETICO DE MATERIAS INDICE ONOMÍASTICO. 9. 295 297 298 303 303 303 303 304 305 307 307 308 310 315 315 318 318 318 319 319 319 320 329 329 330 330 331 333 334 334 336 337 339 340 341 341 345 355 364 376.

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(14) RECONOCIMIENTOS Deseo expresar mi agradecimiento al Poeta Mario Cajina-Vega, abnegado bibliómano e inigualable editor a cuya supervisión se le confía esta obra. Asimismo extiendo mi gratitud al antiguo Secretario de la Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya, don Helmore Miranda Sánchez, quien, bajo su dirección, mecanografió los originales. I.E.F.. 11.

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(16) PROLOGO A LA OBRA «INTRODUCCION AL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL NICARAGUENSE» No sé si los profesionales del «prólogo» manejan unas técnicas especiales para su confección, pero en cualquier caso he de anticipar que desconozco las mismas y que en mi «tercera» salida como prologuista me guían dos claros motivos para confeccionar estas líneas. El primero y fundamental es el de la íntima amistad que me une con el autor de esta monografía, nacida en forma epistolaria y consolidada posteriormente por acontecimientos difícilmente olvidables, amistad que para mí significa responder a cualquier llamada que provenga de aquel que va subido en el mismo carro que nos va paseando por la vida. Iván es mi amigo, mi noble amigo, y su petición es sagrada para mí. El segundo motivo ya es más prosaico, pues escribir el tercer prólogo para un libro de Derecho, supone para mí lograr una cota que puede rematar el dicho de que «no hay dos sin tres». Pero aparte de lograr esta «marca» en mi carrera de prologuista, creo que el número tres significa para mí algo más. Hace tiempo, en un primoroso artículo de ANTONIO DE MIGUEL en el periódico ABC, se precisaba cómo para superar las dos primeras cifras de la Aritmética, uno y dos, surgió el «tres» el cual tuvo, desde su nacimiento, como esos niños que nacen con barbas floridas de ancianos sabihondos, un talento inconfundible de transcendencia arbitral, un gesto definitivo de amigable componedor. Y, en efecto, con su esencia metafísica se rellenaron cumplidamente un verbo «terciar», un adjetivo «tercero» y un sustantivo «tercería». Y en ese terreno del «terciar», «tercero» y «tercería», la materia a la que se refiere la monografía está inmediata. Nuestra legislación hipotecaria —fiel trasunto de la de Ultramar— fue una ley de «terceros», donde la figura altamente discutida del «tercero protegido» daba contenido a uno de sus principales principios. La tercería cobra relieve procesal, cuando se apoya en un pronunciamiento Registral que avala y justifica una titularidad protegida. El «terciar», al ser verbo, da cobijo a la proyección de comportamientos y quizá ahí es donde puedan quedar incluídas estas líneas. Claro está que la proyección de la palabra tercero y sus derivados permiten más amplios horizontes donde los hechos históricos, las leyendas, las clasificaciones, los dichos, los refranes, los conjuros, etc. dan pie a una gama indefinida de posibilidades. Cabe pensar, en materia de edades, en esa “tercera” a la que vamos acercándonos los que hemos doblado la esquina del medio siglo. En materia de mundos, aparece en clases sociales, jurídicas, de escalafón, de condecoraciones o de partidos, referimos el término, veremos cómo el mismo se va reflejando con más o menos acierto en todo ello. Y si de estos “predios” pasamos a los literarios las sugerencias se multiplican, pues brotan en forma espontánea las tres salidas de Don Quijote, la picaresca manera de proceder de las “brígidas”, las “celestinas”, las “trotaconventos”, las “tres hijas de Elena”, los “tres lanceros bengalíes”, el “tercer hombre”, las “tres Marías”, etc. 13.

(17) Superando esta nostálgica tendencia al número tres hay que llegar al autor de esta monografía o estudio, serio, claro y sistemático, del Derecho Inmobiliario Registral. Iván Escobar Fornos es hombre abierto al diálogo, estudioso, creador de cultura y pródigo en la facilitación de acceso a la misma. Los temas que el mundo discute en esa importante materia de creación, difusión, protección y acceso a la cultura de él los ha practicado de siempre: concibiendo y creando estudios de derecho, difundiéndolos a través de su vida profesional y permitiendo llegar a los mismos. Iván Escobar ha sido Abogado y Notario de la República de Nicaragua, Registrador de la Propiedad en el Departamento de Masaya y Magistrado de la Sala Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya. En esa cuádruple proyección profesional de su vida ha tenido las grandes ocasiones de realizar todo lo que apunto, aparte de estar en contacto con los principales movimientos jurídico-hipotecarios que se han sucedido desde hace años. En sus estudios, por ejemplo, se nota una puesta al día de la bibliografía mundial sobre la materia; en sus salidas a Congresos Internacionales representando a su país, sus intervenciones han sido siempre oportunas, precisas y llenas de sugerencias y en el estudio que ahora prologamos se nota esa madurez del estudioso que alcanza cotas previstas. La valoración que todo ello supone está en este momento desprendida de mi vieja amistad, pues objetivamente hay que llegar a la médula que descubra razones de actuación. Si la igualdad jurídica es una meta a conseguir, el estímulo por el esfuerzo realizado para la aportación de cultura debe ser también un factor determinante de valoraciones para lograr niveles superiores. En materia de política legislativa, social, jurídica, cultural y económica, la palabra ascender es clave, siendo siempre negativa la de hacer descender –para lograr igualdades— a los techos que han ofrecido relieves. El país que intente “depuraciones” de funcionarios destacados, tratando de lograr líneas horizontales, habrá matado estímulos, habrá puesto rutinas en mentes investigadoras y posiblemente habrá alcanzado una clase “neutra” llena de nostalgias y falta de aspiraciones. Habrá vestido de uniformes grises a una clase social. Subjetívamente tengo que añadir la parte afectiva, sentimental y evocadora de recuerdos que IVAN aporta a ese grupo de españoles que, respondiendo a su gentil invitación, tuvo la suerte de visitar Nicaragua para ofrecer unas conferencias y unos coloquios sobre materia hipotecaria en el año 1977. De inenarrables fueron aquellas jornadas, en las que la amistad, la cordialidad y el cariño supieron superar las fronteras de la diplomacia. Particularmente me repetía internamente la idea de que para conocer España hay que acercarse a Hispanoamérica y, una vez allí, percibir lo que podríamos decir «orgullo» de sentirse español. Así es la capacidad receptiva de los «paisanos» de Rubén Darío. Los profesionales del «prólogo» apuntan como condición indispensable para hacer o fabricar uno, el que se domine la materia de que el libro prologado trate. Lo curioso del caso es que «dominar» materia es algo que en cualquier disciplina ofrece dificultades, pero cuando se trata de la referente a hipotecaria la escalada sube de tono. Creo que sólo puedo aportar mi dedicación, casi en «exclusiva» a 14.

(18) este punto y, por supuesto, esos millones de horas destinadas al estudio de una materia que por ser calificada de árida se hace más sugestiva y atrayente para la persona que se precie de jurista. Parte, o la mayor parte, de la producción jurídico-hipotecaria de Iván Escobar la he leído y la tengo subrayada, de ahí que al abordar los temas que se recogen en esta monografía, sepa de antemano las grandes líneas directrices en que el autor se mueve. Recuerdo una primera recensión de su libro Consultas de la Corte Suprema de justicia sobre Derecho Hipotecario, allá por el año 1971, donde tuve el primer contacto con un Derecho Hipotecario vivo, nacido de unas consultas jurídicas y extraordinariamente sistematizado y con una gran capacidad de síntesis del autor. Luego han ido pasando por mis manos —aparte del contacto directo con los libros y el sistema registral— una serie de trabajos del autor, como el de «Sistemas Registrales» de la revista Encuentro; «Los asientos registrales”, del año 1976; «Tres temas registrales”, también de la misma fecha; «El Registro Mercantil en el anteproyecto del Código de Comercio de Nicaragua», del año 1977, etc. La trayectoria de este inquieto jurista tiene su base más sólida en su constante preocupación por los temas hipotecarios, pero también se debe a esa «vocación» heredada de su padre el Dr. MANUEL ESCOBAR, Ex-Decano de la Facultad de Oriente y Mediodía y Ex-Profesor de Derecho Penal de la misma, a quien desde estas líneas rindo tributo de admiración por esa colección de escritos que guardo encuadernados en mi biblioteca. El prólogo se asemeja algo a la recensión del libro en cuanto prologuista y recensionista tratan de ofrecer al lector una versión abreviada del contenido, pero así como en la recensión el aspecto crítico queda frenado por la esencia del trabajo sinóptico, en el prólogo se le debe autorizar al prologuista a pequeñas incursiones críticas y, en el presente trabajo, creo que me debo circunscribir a tres acuciantes problemas que ofrece el Derecho Inmobiliario frente a un futuro: la Proyección unitaria de lo que ha dado en llamarse Derecho Registral, la vigencia del juego de los principios hipotecarios y la realidad que ofrece el Derecho nicaragüense. Con ello creo que apunto el contenido sustancial de la obra, prescindiendo de temas que en su exposición didáctica no ofrecen problemática: los antecedentes históricos y los diferentes sistemas hipotecarios. La primera cuestión va enlazada con el problema de las denominaciones por una parte, de sus relaciones con otros derechos y de la posibilidad o no de lograr una unificación Registral, de otra. A mi parecer el problema de las denominaciones no debe preocupar profundamente, pues sólo cuando con una denominación poco afortunada no se llegue a identificar el contenido de la materia o con ella se traten, de generalizar disciplinas que nada o casi nada tienen en común, es viable la acepción que quiera dársele. Siguiendo los pasos que marcó en este punto LACRUZ BERDEJO aceptamos en nuestra primera salida editorial el nombre de 15.

(19) Derecho Inmobiliario Registral, cosa que también parece aceptar el autor de la monografía, pero luego, en el ejercicio del “derecho al arrepentimiento» he vuelto a la tradicional denominación de Derecho Hipotecario. No creo que se me deban pedir muchas explicaciones, pero si hubiera necesidad de darlas mi respuesta estaría siempre pronta: porque así se le conoce tradicionalmente y porque la denominación genérica de «Derecho registral» encierra toda la gran carga explosiva de quienes agazapados en el campo de lo Administrativo pretenden amalgamar conceptos y efectos jurídicos, siguiendo ese avance espectacular de penetración de lo público en lo privado. No puede confundirse nunca un fichero, un archivo o un conjunto de referencias de carácter administrativo con un Registro que produce efectos jurídicos. Y como no puede ni debe confundirse, no puede ni debe hablarse de un posible — Derecho Registral— en el que se estudie en forma unitaria las diferentes modalidades de Registros existentes. Dentro del campo de los hipotecaristas españoles —y esto creo que ya lo he dicho en alguna otra ocasión— ha habido autores como MARIN PEREZ, AMOROS GUARDIOLA, LACRUZ BERDEJO, LOPEZ MEDEL y GONZALEZ PEREZ, que han brindado ciertas posibilidades «terminológicas», de «contenido y construcción jurídica», para que en el campo administrativo existan también autores que se aprovechen de esas «facilidades». MIGUEL MONOTORO PUERTO, en un trabajo que se publica en el libro-homenaje a LOPEZ RUDO, llega a las siguientes conclusiones: es necesaria y urgente crear o elaborar un Derecho Registral unitario, en el que se incluyan toda suerte de Registros con las particularidades que cada uno exija; señalar que todos obedecen a causas comunes; que todos son expresión de una actividad de la Administración pública, cual es la actividad Registral y que, reducidos a esquema unitario y centrados en la Administración, se elabore y estructure una Administración Registral. Mi voz de alarma afortunadamente comienza a ser escuchada por algún especialista de la materia, pero no por todos, pues la mayoría no logran descubrir lo que puede significar —por ejemplo— un movimiento político disfrazado con un nombre atractivo: el eurocomunismo. Si se lee detenidamente a IVAN ESCOBAR, en ese magnífico capítulo destinado a la evolución de la publicidad, se verá claramente que de la publicidad noticia primitiva se pasa a la publicidad productora de efectos jurídicos y es ahí donde las fronteras entre lo administrativo y lo. jurídico se diferencian. La publicidad del archivo, fichero o conjunto de referencias, no pasa de ser una publicidad noticia, una publicidad primitiva, enana, de ínfima clase, exenta de juridicidad administrativa, en suma. La publicidad que gana, con el perfeccionamiento de los sistemas registrales, su mayoría de edad, es publicidad «jurídica», que produce efectos y que legitima a quien figura como titular en una inscripción para disponer del derecho que se le reconoce y proteger a quien adquiere confiado en ese pronunciamiento. Un gran administrativista español —GARCIA DE ENTERRIA— al enjuiciar esta manera de separar lo administrativo de lo jurídico, hablaba de una posible «concepción plana del Derecho», pero él mismo a la hora de contemplar las tristes consecuencias de la falta de publicidad de los Planes de ordenación urbana, se 16.

(20) aferraba a la necesaria publicidad registral, ya que el sistema administrativo estructurado por la Ley del Suelo era deficiente, ineficaz y perturbador. IVAN ESCOBAR, al hacer el estudio de las relaciones entre el Derecho Hipotecario y el dministrativo, admite la opinión común que tradicionalmente se sustenta en este punto, pero se hace preciso reaccionar, pues si bien la función registral tiene grandes semejanzas con la administrativa, con la judicial e incluso con los llamados actos de jurisdicción voluntaria, es también cierto que no es encajable en cualquiera de ellos plenamente, de lo cual se deduce que habrá que reconocerle una cierta autonomía diferenciadora. Quizá la diferencia de sistemas provoque más relaciones con lo administrativo o lo judicial, pero en lo que se refiere al derecho español —y quede claro que no lo pongo como modélico— ni el procedimiento de inscripción, ni la función calificadora ni el recurso gubernativo (recurso especial, que ni es contencioso ni es judicial) ni siquiera la figura del Registrador a la que se le concede el carácter de funcionario público, permiten una semejanza con lo administrativo, ya que en la actuación registral el Registrador lo hace en nombre propio -nunca en nombre del Estado y bajo su exclusiva responsabilidad. El segundo de los temas que se hace preciso destacar y que IVAN lo recoge con esa sabia prudencia que a los juristas les caracteriza- es el valor y vigencia que en los momentos actuales pueden tener los principios hipotecarios. La referencia al tema no es nueva, pues en mi gira por Iberoamérica en el año 1977, ya apunté el problema. Para Iván los principios hipotecarios, consciente de su bondad y valor científico, deben acogerse como la mejor forma de exponer los conocimientos de Derecho Inmobiliario Registral. Es decir, para IVAN, los principios hipotecarios tienen de un lado el valor científico que su construcción dogmática les impuso y de otro el valor pedagógico que facilita la exposición de la materia. Frente al avance que significó el aspecto metodológico de los principios que destacó Don Bienvenido Oliver, surgió luego el dogmático constructivo de don Jerónimo González y la posterior aceptación unánime de la doctrina. Pero a partir de la obra de SANZ FERNANDEZ comenzó la crítica a esos dos aspectos de los principios, culminando la misma en el I Congreso Internacional de Derecho Registral en el que Tirso Carretero, por una parte, y Gíl Marqués, por otra, abren nuevas posibilidades a la doctrina de los principios. El primero sostiene que la doctrina hipotecarista está necesitada de afrontar su confrontación con las nuevas orientaciones jurídicas que tienden a colocar los principios por encima de la Ley y el pensamiento aporético o problemático sobre el sistemático y hacen del comparativismo el instrumento básico de la evolución jurídica. El segundo entiende que ha llegado el momento en que se vuelva la vista a los aspectos sociológicos y reales del problema y, dando un giro de ciento ochenta grados, adoptemos nuestras mentalidades a la función social que nos corresponde como miembros cualificados de una comunidad organizada, concluyendo que sólo existe como principio registral el de «organización del tráfico jurídico». Así las cosas, hay que añadir en forma de colofón lo que CABANILLAS GALLAS decía en su discurso de ingreso en la Real Academia de Jurisprudencia y Legisla17.

(21) ción y que viene a ser lo último, por ahora, que sobre la materia se ha dicho. Después de examinar la teoría general de los principios generales del Derecho como fuentes y hacer su disección y clasificación, entiende que dentro del Derecho Hipotecario la mayor parte de los principios son «institucionales» al ser el Registro de la Propiedad una institución, como el de la publicidad, existiendo alguno, como el de buena fe, que es «axiológico» reducido a consecuencias específicas dentro del ámbito de una institución y otros que son típicamente «dogmáticos» como los que se derivan de la inscripción constitutiva de la hipoteca. Lo importante, a mi entender, no es la aceptación y clasificación de los principios, sino la proyección que los mismos han tenido a través de la legislación hipotecaria en la aplicación de la jurisprudencia de problemas. La fecundidad de la legislación hipotecaria se produjo por la feliz conjunción de adaptar la solución al «caso concreto» y de permitir recurrir ante un órgano especializado como es la Direccíón General de los Registros y del Notariado, creándose con ello una «jurisprudencia de problemas», que asociada a una rápida recepción normativa por vía de constantes reformas reglamentarias ha logrado el excepcional nivel técnico y jurídico de nuestra legislación hipotecaria. Añadir más en estos momentos de adaptación de nuevas técnicas y de restructuración de esquemas parece imprudente. En rodaje nuestra vigente Constitución, sólo cabe apuntar que el artículo 9,3 de la misma ofrece al ciudadano español el principio de la seguridad jurídica (en otros se habla sólo de seguridad) y esto supone que al lado de la segurídad del derecho que inevitablemente tutelan los Jueces y Tribunales, la Constitución reconoce y ampara el principio de la seguridad del tráfico jurídico, esencia del Registro de la Propiedad y, para hacerlo efectivo, también se reconoce el principio de legalidad». El último tema que me he propuesto abordar en estas notas es el Derecho Nicaragüense en su especialidad hipotecaria. IVAN ESCOBAR en esto es maestro y del conjunto del cuestionario que se ofrece, se descubre de inmediato ese estudio de las materias más importantes que van desde la precisión de los derechos inscribibles hasta la organización de los Registros pasando por el concepto y clases de asientos, la finca, modificaciones e inmatriculación, los problemas de posesión y el estudio de los principales principios. El pensamiento crítico de IVAN frente a todo este cúmulo de materias tratadas es que el sistema nicaragüense es bueno, ya que setenta años de aplicación lo demuestran. No obstante, añade, se precisa una formulación técnica de los principios y el reforzamiento de los mismos en su aplicación. Se hace preciso incorporar medios técnicos que faciliten el despacho de los documentos. Quizá sea importante la unificación de criterios en la apiicación. No es lo mismo hablar de un sistema registral por haber estudiado su funcionamiento que por haber visto cómo funciona y, en esto, yo puedo añadir que sigue el sistema nicaragüense las mismas huellas del sistema español, con sus peculiaridades impuestas por esa forma de organización de vida que cada país lleva impuesta por su idiosincrasia. La bondad de un sistema sólo es predicable en función del sitio al que ha de aplicarse, regla de oro que parece olvidar el legislador y 18.

(22) hasta el político: lo mejor es enemigo de lo bueno. Todos los sistemas tienen algo de bueno. Yo recuerdo, y es pura anécdota, que entre las cosas que he incorporado a mi forma de extender los asientos de presentación es una manera que aprendí del sistema nicaragüense. Nosotros aquí, al terminar cada asiento de presentación, lo fechamos y en Nicaragua no sucede eso, pues el cierre o la diligencia del cierre es la que únicamente lleva la fecha que se extiende a todos los asientos practicados durante el día en las horas hábiles. Termino. Al placer y el honor que para mí significa prologar una obra de estas dimensiones, donde el estudioso ha de encontrar el elemento de trabajo que precisa para su conocimiento y sucesivas investigaciones, se une la satisfacción de ver cumplido en un jurista ese anhelo de proporcionar a los demás unos conocimientos a los que todos tienen opción a poseer. Quizá esa sea la grandeza del derecho de autor: permitir con su desprendimiento que todos puedan acceder a su creación de cultura. -. JOSE MARIA CHICO Y ORTIZ Registrador de la Propiedad Registrador General de la Propiedad Intelectual. MADRID, febrero de 1979.. 19.

(23) 20.

(24) A mí esposa Ileana, lo mismo que a mis hijos Iván y Ofelia. I.E.F.. 21.

(25) CODIGO DE ABREVIATURAS AAMN Bj: C.: CC.: Cn.: Cta.: LH: LI: Pr.: RCDI: RDN: RDP: RDR: RH: RN: RRC: RRP: S.:. Anales de la Academia Matritense del Notariado Boletín Judicial de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua Código Civil Código de Comercio Constitución Política de la República de Nicaragua Consulta evacuada por la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua Ley Hipotecaria Española Ley de Inquilinato Código de Procedimiento Civil Revista Crítica de Derecho Inmobiliario Revista de Derecho Notarial Revista de Derecho Privado Revista de Derecho Registral Reglamento Hipotecario Español Revista Notarial Reglamento del Registro Conservatorio Reglamento del Registro Público Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua. 22.

(26) ADVERTENCIA PRELIMINAR Ya en prensa este libro, el nuevo Gobierno Revolucionario Sandinista derogó la Constitución sin que, a la actualidad, háyase afectado el sistema registral aquí estudiado. Todas las disposiciones constitucionales citadas están, pues, ahora derogadas. La bibliografía foliada al final de cada capítulo comprende también obras no citadas en el texto que, tratan sobre las materias expuestas.. EL AUTOR. 23.

(27) 24.

(28) Capítulo I DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 1. Concepto 2. Ambito 3. Fines 1. Concepto El Derecho Inmobiliario Registral es un conjunto sistemático de normas que regulan la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, los efectos que ésta produce y la organización y funcionamiento del Registro. Sus normas no tienen naturaleza uniforme; unas son sustantivas, otras adjetívas; unas son de derecho privado, otras de derecho público. Se ocupa solamente del aspecto dinámico de los derechos reales (adquisición, modificación y extinción al contacto con el Registro), pues el aspecto estático (estructura y contenido) queda reservado al Derecho Civil.1 Son muchas las definiciones que se han dado por la doctrina, que van desde las más amplias y comprensivas de los dos aspectos de la relación jurídica real, hasta las que encierran solamente el aspecto dinámico. Como ejemplo de las primeras podemos citar la de don Bienvenido Oliver, quien consideró a la Ley Hipotecaría como «un conjunto sistemático de reglas o preceptos legales acerca de los derechos constituidos sobre cosa raíz o inmueble; es decir, un verdadero derecho inmobilario.2 Como ejemplo de las segundas se puede tomar la de Francisco Hernández Gil que dice: «Derecho Hipotecario es el conjunto de normas que regulan la publicidad registral de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas.3 2. Ambito Antes de concretar el ámbito del Derecho Inmobiliario Registral en cuanto a los bienes y derechos inscribibles, es conveniente expresar Igunas ideas sobre el alcance de la publicidad registral. La publicidad Registral se extiende a las relaciones patrimoniales de las personas y acompaña al individuo en los momentos más importantes de su existencia, nacimiento, matrimonio y muerte (Registro del Estado Civil). También se refiere a las personas jurídicas (Registro Mercantil). 1. Según Rocta Sastre, más que «la anatomía del dominio y derechos reales inmobiliarios le interesa su biología». Derecho.... Tomo I, p. 12. 2. Oliver: Derecho..., Tomo I, p. 880. En las Páginas 409 y 410 formula una amplia definición la Ley Hipotecaria. 3. Hernández: Introducción....... p.18.. 25.

(29) De ordinario, no se extiende a los derechos de créditos, pero encuentra aplicación efectiva en los derechos reales sobre bienes muebles e inmuebles. La clásica distinción entre bienes muebles e inmuebles ha perdido valor con relación a la publicidad, pues en la actualidad se distingue entre bienes registrables y no registrables, cualquiera que sea su naturaleza, siendo en consecuencia inscribibles tanto los derechos reales sobre muebles como sobre inmuebles, pero para la inscripción o publicidad de estos derechos se requieren, en los bienes sobre los cuales recaen, los requisitos o condiciones siguientes: a) facilidad para identificarlos y diferenciarlos (inmuebles, vehículos automotores, aeronaves y buques). El principio de especialidad es aplicable tanto en los registros de inmuebles como en los de muebles. No debemos olvidar que la eficiencia de la publicidad depende en gran medida de dicho principio; b) durabilidad. Llenan este requisito los inmuebles y algunos muebles, como por ejemplo, los buques, aeronaves y vehículos automotores. Razones de utilidad aconsejan que los bienes muebles consumibles o de escaso valor económico se excluyan de la publicidad. Se considera que resulta anti-económico un régimen de publicidad sobre esta clase de bienes. En los llamados bienes inmateriales (propiedad intelectual y propiedad industrial) también concurren los requisitos de durabilidad e identificabilidad, por lo que están sujetos al régimen de la publicidad. Para Rica y Arenal, los muebles, en cuanto sean durables e identificables, son aptos para un sistema de Registro.4 La anterior distinción entre bienes registrables y no registrables no ha terminado con la antigua distinción entre bienes muebles e inmuebles, la summa divisio de las cosas, pero no constituyen un obstáculo para extender la publicidad a los bienes muebles, ni un criterio determinante de los bienes sujetos a inscripción. El Código Civil italiano de 1942 reconoce en su artículo 815 la existencia de los bienes muebles registrables. El estudio y tratamiento unitario del fenómeno publicitario es un tema que inquieta a los modernos registralistas por su importancia científica. Ya se han dado los primeros pasos, pero su realización es difícil.5 De mayor aceptación, tanto en el campo legislativo como en el doctrinal es su relación con la publicidad de los bienes inmuebles y muebles, pues se considera. 4. Contribución de la legislación hipotecaria a nuestro progreso jurídico. Libro Homenaje. Centro de Estudios Hipotecarios. Madrid, 1974. Tomo lI, p. 483. 5. La idea corresponde a los autores italianos N. Covíello, Salvatore Pugliatti y Renato Corrado, citados por los autores españoles. Para Amorós Guardiola la tarea es difícil y advierte. «Basta con pensar, por lo que respecta a la organización española, la dificultad de reducir a esquema unitario los tres Registros de mayor eficacia jurídica: el Registro Civil, el Mercantil y el de la Propiedad. El Registro Civil proyecta Su publicidad sobre personas y hechos y actos a ellas relativos; el de la Propiedad sobre fincas y derechos. 26.

(30) que el régimen de publicidad de éstos no tiene que diferir sustancialmente del de aquellos.6 El Derecho Inmobiliario Registral no se ocupa de la publicidad mobiliaria, de la mercantil, ni de la referente al estado civil de las personas. Reduce su ámbito, en cuanto a la materia inscribible, a la publicidad del dominio y demás derecho sobre inmuebles.7 Esto no quiere decir que no existen algunos casos excepcionales en que los derechos personales ingresan al Registro (embargo, promesa de venta, etc.). 3. Fínes La publicidad inmobiliaria registral tiene como fin primordial el dotar de seguridad jurídica al tráfico jurídico inmobiliaiio, lo cual favorece el aumento del crédito, la circulación de la riqueza territorial la moderación del interés del dinero, la ocultación de gravámenes y la doble venta (fines secundarios derivados del de seguridad). En la decisión del conflicto entre la seguridad del tráfico y los derechos subjetivos, debe prevalecer una posición de equilibrio, pues no debe procederse en forma exclusiva a favor de uno de los dos extremos. La seguridad del tráfico debe lograrse en armonía con la tutela de los derechos subjetivos. BIBLIOGRAFIA FOLIADA AGUIRRE, Agustín. Derecho Hipotecario. La Habana, 1950; p. 31 y sigts. Cursillo de Derecho Hipotecario. La Habana, 1943; p. 1 y sigts. ALAS, Leopoldo. Lapublicidady los bienes muebles. Madrid, 1920. AMOROS GUARDÍOLA, Manuel. Sobre el Derecho Inmobiliario Registral y su Posible Autonomía. Centro de Estudios Hipotecarios, Madrid, 1967;p.84. COSSIO Y CORRAL, Alfonso de. Instituciones de Derecho Hipotecario. Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1956; 2a. ed., pp. 5 y 6. sobre las mismas; el Mercantil comprende tanto cosas y derechos reales (buques, aeronaves), como personas y actos que a ellas afectan (comerciantes individuales, sociedades, etc.). Se entrecruzan as! dos tipos de publicidad, la personal y la real, que no sólo recaen sobre objetos diferentes, sino que se organizan en forma separada (folio personal, folio real), responden a distintas necesidades y producen efectos no coincidentes---. (Sobre el Derecho..., p. 84). 6. Francisco Hernández Gil dice: “sin embargo, interesa advertir que el tratamiento unitario de la publicidad, aunque conveniente para el progreso de la ciencia jurídica, no es tarea fácil. Como la publicidad se manifiesta en campos diversos Y, en parte, con fines distintos, agrupar todas las manifestaciones del fenómeno para su tratamiento unitario es una tarea ardua y difícil, de resultados prácticos dudosos. No decimos lo mismo de la unificación de la publicidad inmobiliaria y mobiliaria. Esta es conveniente y útil y en los derechos positivos de algunos países se ha iniciado ya. Las razones que en épocas históricas aconsejaron dispensar distinto tratamiento jurídico, en orden a la publicidad, a unos y otros bienes, no subsisten en la actualidad. Los muebles presentan hoy iguales exigencias publicitarias que los bienes inmuebles y su régimen de publicidad no tiene que diferir sustancialmente al establecido para éstos”. (OP. cit., p, 6). 7. De donde resulta, expresa Hernández Gil, que el Derecho Hipotecario, dentro de la teoría general de la publicidad, tiene un campo de acción muy limitado. Sólo se ocupa de la publicidad de los den chos reales inmobiliarios, desentendiéndose de la relativa a derechos mobiliarios y de la que pertenece a la esfera de las personas. (Op. cit.. P. 18).. 27.

(31) CHICO Y ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; 2a. ed., t. I, p. 1 y sigts. CHICO Y ORTIZ, José María. Complemento alDerecho Hipotecario y su Legislación. Editorial Montecorvo, Madrid, 1974; p. 13 y sigts. y 39 y sigts. DIAZ GONZALEZ, Carmelo. Iniciación a los Estudios de Derecho Hipotecario. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1967; t. I, p. 1 y sigts. DORTA DUQUE, Manuel. Curso de Legislación Hipotecaria. La Habana, 1941; 2a. ed., t. I, p. 4 y 53 y sigts. GARCIA CONI, Raúl R. Derecho Registral Aplicado. Librería Jurídica, La Plata, República Argentina, 1972; p. 15 y sigts. GIMENEZ ARNAU, Enrique. Tratado de Legislación Hipotecaria. Madrid, 1941; t. I, p. 11 y sigts. GONZALEZ Y MARTINEZ, Jerónimo. Estudios de Derecho Hipotecario y Derecho Civil. Madrid, 1948; t. I, p. 21 y sigts. FERNANDEZ GIL, Francisco. Introducción al Derecho Hipotecario. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1963; p. 7 y sigts. y 17 y sigts. LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. Librería Bosch, Barcelona, 1968; p. 9 y sigts. y 20 y sigts. LOPEZ TORRES, José María. Apéndice a la Matería de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid. 1944: D. 5 y sigts. MENCHEN BENITEZ, Bartolomé. «Derecho inmobiliario». Revista Crítica del Derecho Inmobiliario, 151, Diciembre 1940; p. 689 y sigts. MOLINARIO, Alberto D. «Del Derecho Regístral y del Derecho Registral Inmobiliario», Curso de Derecho Registral Inmobíliario. Et. Al. Buenos Aires, 1971; p. 26 y sigts. MONTES, Angel Cristóbal. Introducción al Derecho Inmobiliario Registral. Caracas, 1965, p. 19 y sigts., 115 y sigts, y 140 y sigts. MORELL Y TERRY, José. Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Editorial Reus S.A., Madrid, 1925; t. I, p. 9 y sigts. OLIVER, Bienvenido. Derecho Inmobiliario Español, Madrid, 1892; t. I, p.880. RICA Y ARENAL, Ramón de la. «Contribución de la legisiación hipotecaria. a nuestro progreso jurídico». Libro Homenaje a Ramón de la Rica y Arenal. Madrid, 1976; t. II, p. 483 y sigts. ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario. Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1968; 6a. ed., t. I, p. 11 y sigts. RODRIGUEZ MOLINA, Aurelio. -Otra posición jurídica doctrina¡ en el estudio del concepto del Derecho Inmobiliario», Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 16 7, abril 1942; p. 238 y sigts. SANZ FERNANDEZ, Angel. Instituciones de Derecho Hipotecario. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1947; t. I, p. 3 y sigts. y 21. VALLE FUENTES, Enrique del. «En torno al concepto del Derecho lnmobiliario», Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 187, Diciembre 1943; p. 801 y sigts. VASQUEZ BOTE, Eduardo. Elementos de Derecho Hipotecario Puertorriqueño. Barcelona, 1973; p. 11 y sigts. 28.

(32) Capítulo II DENOMINACIONES 1. Diversas denominaciones a) Derecho Hipotecario b) Derecho Inmobiliario c) Registro de la Propiedad o Registro Jurídico Real d) Derecho Registral e) Derecho Inmobiliario Registral 1. Diversas denominaciones Nuestra disciplina ha recibido numerosas denominaciones. Entre las más usuales, están las de Derecho Hipotecario, Derecho Inmobiliario, Registro de la Propiedad o Registro Jurídico Real, Derecho Registral, y Derecho Inmobiliario Registral. No existe, pues, uniformidad en la doctrina en cuanto al uso de la denominación. a) Derecho Hipotecario La denominación «Derecho Hipotecario» es la más usual1 y encuentra su justificación en dos hechos: 1) Nuestra disciplina nace a impulso de las necesidades del derecho real de hipoteca, que es el derecho real que más requiere de un régimen de publicidad; recuérdese, que los primeros Registros inmobiliarios fueron de hipotecas.2 2) Las leyes de algunos países que regulan la publicidad inmobiliaria son llamadas hipotecarias (España, Bélgica, etc.).3 La referida denominación es diminuta, pues sólo se refiere al derecho real de la hipoteca, limitando el campo de la disciplina; sin embargo, usualmente se emplea en un sentido amplio comprendiendo la publicidad del dominio y demás derechos reales; es decir, se usa el término como equivalente a Derecho Inmobiliario Registral. Para Sánz Fernández, las denominaciones Derecho Inmobiliario y Derecho Hipotecario no. 1. Esta denominación es propiciada por don Jerónimo González en sus Estudios.... Tomo I, p. 23. Los destacados hipotecaristas españoles Chico y Bonilla, aunque rinden culto a la denominación Derecho Hipotecario titulan su obra Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Roca Sastre, en la quinta edición de su obra Derecho Hipotecario, a pesar de su mismo título dice que sería mejor hablar de Derecho Inmobiliario Registral (Op. cit., Tomo I, p. 10) y en la sexta edición conserva siempre la denominación de Derecho Hipotecario. 2. Para don Agustín Aguirre la denominación tiene valor pero la época en que la publicidad registral tenía como centro a la hipoteca, pero al extenderse la publicidad al dominio y demás derechos reales, resulta insuficiente. Derecho.... pp. 31 y 32. 3. Pedro Gómez de la Serna, después de señalar las cualidades que debe tener una denominación, las dificultades y peligros que significa su escogencia, sostiene que la denominación de «Ley Hipotecaria”, aunque no abraza todo lo que la ley contiene, difícilmente podría ser sustituida para el uso por otra que mejor correspondiera a su objeto. Sin embargo, reconoce que no es inmejorable. La Ley.... Tomo I, pp. 220, 221 y 222. Díaz Moreno sostiene que comprende al dominio, a la hipoteca y a los otros derechos reales, por lo que con propiedad no puede ni debe llamarse Ley Hipotecaria, porque las cosas no tomen el nombra del accidente, sino de la substancio y tal sucedería también, por ejemplo, si para designar el Código de Comercio, se le llamara Código de Sociedades Mercantiles. Estudios elementales.... Tomo I. pp. 41 v 42.. 29.

(33) son muy apropiadas;4 la primera, por ser demasiado amplia y la segunda por ser demasiado restringida, siendo ésta la más aceptable por la importancia que tiene el derecho real de hipoteca en el nacimiento, estudio y contenido de nuestra disciplina, además del hecho de usar el adjetivo «hipotecario» como sinónimo de Registral: así, los sistemas de registro son denominados hipotecarios; los principios fundamentales de los mismos, principios hipotecarios y los libros de registro se llaman libros hipotecarios, etc. b) Derecho Inmobiliario Esta denominación fue introducida a la doctrina española por don Bienvenido Oliver, habiéndola tomado él del Derecho alemán.5 Contrariamente a la denominación anterior, peca por exceso, pues comprende el aspecto estático de los derechos reales que, según ya se expresó, corresponde exclusivamente al Derecho Civil.6 c) Registro de la Propiedad o Registro Jurídico Real El hipotecarista español Ignacio D. Casso Romero, motivado por el gran auge que había experimentado la hipoteca mobiliaria y su inscripción en el Registro, critica la denominación Derecho Inmobiliario y propugna por la de Registro de la Propiedad o Registro Jurídico-Real, cuyos nombres —expresa— evitan, de una parte, el limitarlo a los bienes raíces y a los derechos eales inmobiliarios; de otra, el que se pueda entender restringido al derecho real de hipoteca; y, en fin, el que se le atribuya una función definidora de los derechos reales, en vez de puramente publicitaria de los mismos y protectora de los intereses de las personas que intervienen en su vida de tráfico jurídico-económico, que es la que ciertamente persigue».7 Para Angel Cristóbal Montes el hecho de admitirse la hipoteca mobiliaria no es motivo suficiente para cambiar la denominación a nuestra disciplina y trasladar el punto de referencia de la misma de la parte fundamental (regulación de las formas de publicidad de los actos modíficativos de los derechos reales para dotar de seguridad al tráfico jurídico) a la meramente formal o accidental (el Registro de la Propiedad). «Una disciplina —dice— se conceptúa por su objeto o fin, no por el específico medio instrumental adoptado para el logro de aquél”.8. 4. Instituciones de..., Tomo I, pp. 13 y 14. 5. Derecho Inmobiliario... 6. Según Hernández Gil, la denominación Derecho Inmobiliario se presta a confusiones, por no acotar la materia inmobiliaria, pues Derecho Inmobiliario es también el Derecho Agrario y el llamado Derecho de Arrendamientos, y nada tienen en común con el que es objeto de nuestro estudio (Op. cit., p. 19). 7. Derecho Hipotecario..., pp. 5, 6 y 7. Actualmente son muchos los países que tienen organizados, con mayor o menor amplitud, registros de bienes muebles. Entro el 27 de octubre de 1977 y el 2 de noviembre del mismo año, se celebró en San Juan de Puerto Rico el III Congreso Internacional de Derecho Registral, en el cual se sentaron principios y normas referentes al Registro de bienes muebles.. 30.

(34) d) Derecho Registral El profesor español Pascual Marín Pérez, después de determinar los bienes objeto de publicidad formal o registral, expresa la idea de un Registro único que constate los cambios de titularidades de esos bienes; y, congruente con tal idea, usa la denominación de Derecho Registral.9 Esta denominación del profesor Marín Pérez tiene validez para expresar el contenido del pretendido Derecho Registral unitario, que comprende diferentes manifestaciones de la publicidad registral (Registro de la Propiedad, Registro Civil, Registro Mercantil, etc.), pero no es aceptable para nuestra disciplina ya que no concreta o delimita su ámbito, el que, según hemos expresado se extiende a la publicidad inmobiliaria.10 e) Derecho Inmobiliario Registral Esta denominación es la que más se ajusta al contenido de nuestra disciplina, por lo que goza de gran aceptación.11 No obstante, muchos autores siguen usando la denominación de Derecho Hipotecario, pero en el sentido, sí, de equivalente a la que nos ocupa. BIBLIOGRAFIA FOLIADA AGUIRRE, Agustín. Derecho hipotecario. La Habana, 1950; p. 31 y sigts. Cursillo de Derecho Hipotecario. La Habana, 1943; p. 7 y sigts. Y 53. CAMY SANCHEZ CAÑETE, Buenaventura. Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Centro de Estudios Hipotecarios, Granada (España), 1969; vol. I, p. 247 y sigts. CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial Porrúa, S. A., México, 1979; pp. 211 y 212. 8. Introducción al Derecho..., p. 133. 9. Introducción... 10. Hernández Gil señala que la denominación Derecho Registral, que puede ser válida para delimitar la materia relativa al estudio unitario de los órganos establecido por el Estado para el cumplimiento, a través de la registración de fines diversos (fiscales, administrativos, publicitarios), es excesivamente amplia puesto que no todo el Derecho registral tiene interés para el conocimiento y desarrollo de la publicidad inmobiliaria, única que nos interesa para la exposición de esta disciplina». (Op. cit., p. 19). 11. Entre otros autores es aceptada por Angel Cristóbal Montes (Op. cit, p. 137) y Lacruz Berdejo (Derecho Inmobiliario.... p. 20). Amorós Guardiola, apoyado por su prologuista Juan José Benaya, sostiene que esta denominación subraya lo inmobiliario, en vez de proceder en sentido inverso, por lo que deben invertirse los términos, leyéndose la denominación así: Derecho Registral Inmobiliario (Sobre el Derecho..., p. 42). Para Morell y Terry este nuevo Derecho debe denominarse Derecho Registral Inmobiliario, ya que el Registro es antecedente y complemento indispensable de su contenido, y constituye el instrumento mediante el cual se desenvuelve en la práctica, de tal manera que, respecto a esta nueva ciencia, puede decirse que para ella lo que no está en el Registro es como si no estuviera en el mundo (Comentarios.., t. I, p. 78). Fernando Campuzano y Horma denomina a la nueva rama también Derecho Registral Inmobiliario (Principios Generales.... t. I, p. 4). Finalmente, en la Carta de Buenos Aires se usó la denominación de Derecho Registral Inmobiliario para designar a nuestra disciplina.. 31.

(35) CAMPUZANO Y HORMA, Fernando. Principios Generales de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1941; 2ª. Ed. T. I, p. 4. CASSO ROMERO, Ignacio de. Derecho hipotecario o del Registro de la Propiedad, Madrid, 1961. 4ª. Ed.; p. 1 y sigts. CHICO Y ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; p. 1 y sigts. DIAZ MORENO, Eustaquio. Estudios elementales y Cuestiones prácticas de Legislación Hipotecaria, Madrid, 1897; t. I, pp. 41 y 42. GARCIA CONI, Raúl R. Derecho Registral Aplicado. Librería Jurídica, La Plata, República Argentina, 1972; p. 15 y sigts. GOMEZ DE LA SERNA, Pedro. La Ley Hipotecaria, Madrid, 1862; t. I, p. 218 y sigts. GONZALEZ Y MARTINEZ, Jerónimo. Estudios de Derecho Hipotecario. Editorial Revista de Derecho Privado, Madriz, 1963; p. 18 y sigts. LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. Librería Bosch, Barcelona, 1968; p. 20 y sigts. LOPEZ TORRES, José María. Apéndice a la Materia de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1944; pp. 3 y 4. MOLINARIO, Alberto D. “Del Derecho Registral y del Derecho Registral Inmobiliario”, Curso de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires. 1971; p. 26 y sigts. MONTES, Angel Cristóbal. Introducción al Derecho Inmobiliario Registral, Caracas, 1965; p. 128 y sigts., OLIVER, Bienvenido. Derecho Inmobiliario Español. Madrid, 1892; t.. I. PEREZ LASALA, José Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1965; pp. 7 y 8. RODRIGUEZ MOLINA, Aurelio. «Otra posición jurídica doctrinal en el estudio del concepto del Derecho Inmobiliario», Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 167, Abril 1942; pp. 245 y 246. VASQUEZ BOTE, Eduardo. E’lementos de Derecho Hipotecario Puertorriqueño. Barcelona, 1973; p. 11 y sigts. ZUMALACARREGUI MARTIN-CORDOVA, Tomas de. Causa y Abstracción Causal en el Derecho Civil Español, Centro de Estudios Hipotecarios, Madrid; 1977; p. 273.. 32.

(36) Capítulo III HISTORIA DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA 1. Importancia de su estudio y antecedentes 2. Derecho hebreo 3. Derecho griego 4. Derecho egipcio a) Sistema ptolemaico b) Sistema egipcio-romano 5. Derecho romano 6. Derecho germánico 7. Derecho francés 8. Derecho español a) Antecedentes remotos b) Las Pragmáticas de 1539 y 1768 c) La Reforma hipotecaria en la Codificación Civil d) La Ley Hipotecaria de 1861 e) Las tres grandes reformas de la Ley Hipotecaria de 1861 9. Derecho Nicaragüense A. Los Oficios de Hipotecas a) Aplicación de los Oficios de Hipotecas en Nicaragua b) León y Granada, sedes de los dos Oficios c) Efectos de la inscripción d) El primer Registro en Nicaragua es la Notaría de Hipotecas u Oficios de Hipotecas B. El Registro Conservatorio a) Implantación del Registro Conservatorio b) Objeto del Registro C. Apreciación del Sistema a la luz de los Principios Hipotecarios a) Inscripción b) Legalidad c) y d) Especialidad y Tracto Sucesivo e) Rogación f) Publicidad g) Prioridad D. Títulos inscribibles E. Organización 1. Importancia de su estudio y antecedentes Para penetrar y comprender mejor las instituciones jurídicas y proyectarlas al futuro, es conveniente estudiarlas desde sus orígenes mismos. El derecho inmobiliario registral obedece a este método. En su estudio histórico, se apreciarán los diferentes instrumentos de publicidad y las realidades a que respondían en las épocas respectivas. 33.

(37) El hombre, a través de la Historia, ha empleado diferentes medios de publicidad inmobiliaria; a saber: la entrega de la cosa, los ostraka, las tabule, los horoi, hasta llegar, en épocas más recientes (s. XII) y en los países germánicos, al uso del Libro Registro, considerado como el verdadero antecedente del Registro de la Propiedad. Aunque sus finalidades y justificaciones no coincidan exactamente con las que informan la publicidad registral moderna, las figuras o medios de los derechos antiguos son los antecedentes o gérmenes de aquélla. La publicidad no es patrimonio exclusivo de nuestro tiempo. El moderno sistema registral es producto de un largo proceso de perfeccionamiento de las técnicas y medios empleados. Sin embargo, algunos tratadistas pretenden romper ese encadenamiento histórico al sostener que la publicidad Registral moderna no encuentra precedentes en los derechos antiguos. Sanz Fernández sostiene que la afirmación de que las antiguas solemnidades que acompañaban a los actos de transmisión de los derechos reales eran formas de publicidad incurre en una confusión: la de las formas constitutivas o de prueba del derecho y las formas de publicidad del mismo. Las primeras van dirigidas precisamente a conseguir o probar el efecto perseguido por la voluntad de los particulares de crear o transmitir el derecho real; existen, para esta clase de derecho, como existe el formalismo en general para todos los actos jurídicos. Las segundas van dirigidas exclusivamente a hacer público, con mayor o menor eficacia, el derecho real existente. Es cierto que pueden coincidir con aquellas, cumpliéndose ambos fines mediante una sola formalidad. Mas no es este el caso de los pueblos antiguos, en que el formulismo va dirigido solamente a la obtención del efecto, creación o modificación del derecho real, o, todo lo más, a su prueba, pero no a la publicidad del mismo. Aunque quisiera verse, continúa dicho autor, función de publicidad en estas formas y solemnidades de los antiguos ordenamientos jurídicos, lo serían únicamente en el primero de los sentidos antes indicados, es decir, como simple publicación o notoriedad, y los fines con ellas perseguidos distan mucho de tener contacto con el moderno principio de publicidad. 1 Cristóbal Montes refuta alguno de los argumentos de Sanz y sostiene que este autor hace un enfoque parcial o inexacto, cual es el de contemplar la publicidad exclusivamente en el sentido en que la entiende, trata y valora la ciencia jurídica moderna. Afirma que, si se habla de publicidad en los ordenamientos antiguos, es con la salvedad de hacer constar que entre ésta y la publicidad actual existen notables diferencias en cuanto a su significación, y fines, y que la publicidad primitiva no puede estimarse como publicidad registral, que es la manera en que la concibe y la configura el derecho moderno. Por lo expuesto, estima que lo correcto es partir de la neta distinción entre publicidad no registral y pubircidad registral, y sostener que, mientras la primera es posible remontarla hasta las más antiguas transmisiones inmobiliarias (con fines muy ajenos a los modernos de garantir a los 1. Instituciones ... Tomo 1, p. 42.. 34.

(38) terceros y favorecer el crédito —tutela de los derechos supervivientes de la comunidad, la tribu o la familia, fines fiscales o de conservación de la. prueba, o reminiscencias del antiguo consentimiento de la colectividad para la transmisión de los bienes—), la segunda, contrariamente, constituye con toda evidencia una estructuración moderna de la publicidad, en cuanto se ha considerado que las nuevas funciones que se asignan al principio de publicidad (salvaguardia de la buena fe y protección de los derechos de tercero) sólo pueden lograrse, de una manera eficaz y segura a través del instrumento técnico e idóneo que el Registro supone. Finalmente, sostiene que los sistemas o regímenes de publicidad registral son de origen moderno, pero acepta que constituyen el término de un proceso histórico que arranca de primitivos sistemas de publicidad inmobiliaria no registrales, por lo que estima exacto que Roca Sastre, al clasificar los sistemas inmobiliarios en no registrales y registrales, considere que los primeros constituyen auténticos y necesarios antecedentes de los segundos.2 Roca Sastre señala que es discutido el tema de la relación de las fórmulas y solemnidades antiguas en las transmisiones y gravámenes con la publicidad en el aspecto que interesa al Derecho Inmobiliario Registral; esto es, en su manifestación de dispositivo de seguridad del tráfico inmobiliario y que se traduce concretamente en la protección del tercero. Pero, colocándose entre los que niegan y afirman la relación aludida, manifiesta ver en algunas de dichas fórmulas y solemnidades antiguas el germen que conducirá más tarde a la idea básica en que ahora descansa la institución registral.3 2. Derecho hebreo En los textos del Génesis y del Levítico ciertos tratadistas se apoyan para sostener que el origen de la publicidad inmobiliaria se encuentra en el derecho hebreo. De conformidad con el capítulo XXIII del Génesis, Abraham, que desea adquirir un terreno para enterrar a Sara, paga el precio convenido, en presencia del pueblo reunido en la puerta de la ciudad. En el capítulo IV del Libro de Ruth se relata la venta que hace Noemí a Booz en las puertas de la ciudad, en presencia del pueblo y de diez ancianos. En el capítulo XXXII del Libro de Jeremías se describe detalladamente la venta que hace Janamel a su primo Jeremías. Obsérvese que a esa venta se le agregan otros requisitos, como son la presencia de testigos especiales y la necesidad de hacer constar la transmisión en documento escrito extendido en duplicado, uno de cuyos ejemplares es cerrado y sellado ante los testigos y el otro queda abierto.. 2. Introducción ... , pp. 39 y 40. 3. Derecho... Tomo 1 p. 24. 35.

(39) 3. Derecho griego En Grecia no existía uniformidad en las formas de publicidad inmobiliaria en sus distintas regiones y ciudades. En algunos lugares, a la transmisión concurrían tres personas a fin de que pudiesen testimoniar sobre el acto, quienes recibían públicamente una moneda, según unos del comprador, según otros, del vendedor. En otras regiones, la transmisión se anunciaba por medio del pregonero público o a través de carteles fíjados en sitios públicos. Posteriormente, el anuncio de la transmisión adquiere mayor rigurosidad con la intervención del Magistrado, inicialmente como testigo y después como autorizante del acto, lo que viene a constituir una especie de investidura pública a favor del adquirente. En el Atica la hipoteca era grabada en piedras o en postes de madera, llamados horoi, colocados en los fundos gravados. En la inscripción de los horoi se hacía constar, para conocimiento de los terceros, los siguientes datos: identificación del objeto hipotecado, naturaleza de la garantía y del crédito, el importe de éste, nombre del acreedor y fecha de constitución de la hipoteca. También existieron en otros lugares Registros públicos en los que se inscribían los actos y contratos relativos a bienes inmuebles. En Rhodas, para la validez de la venta, era necesaria su inscripción en el Registro Público. En Efeso las enajenaciones se publicaban por cartel expuesto en el templo de Diana, enviándose una copia al encargado del Registro para que las operaciones pudieran ser conocidas por los interesados. En otros lugares, el adquirente no estaba obligado a pagar el precio si el transferente no le exhibía la certificación extendida por el archivero de títulos, en la cual constase que el inmueble se encontraba libre de cargas y gravámenes. 4 : Derecho egipcio El estudio del derecho egipcio es muy interesante a los fines de la publicidad inmobiliaria, ya que logró estructurar una publicidad bastante adelantada y organizada. En Egipto distínguense dos regímenes registrales: el sistema ptolemaico, que comienza el año 305 a. C., y el sistema egipcio-romano correspondiente al período de la dominación romana, la cual principia el año 30 a. C., cuando Octaviano anexó aquél país al Imperio romano. a) Sistema ptolemaíco La influencia griega se hace sentir en esta época. Las transmisiones inmobiliarias se documentaban en oficinas públicas, llamadas grafeia en las aldeas y agoranomeia en las ciudades, a cargo de funcionarios notariales o agoranomoi. Existe una diferencia entre los documentos emanados de una u otra oficina públi36.

(40) ca. Los segundos sólo los podía otorgar el agoranomos previa demostración de la legítima titularidad del enajenante. Luego, los mencionados documentos se inscribían en el Registro fiscal o tamíai, a efectos del pago del impuesto de transmisión de bienes. La toma de razón se denominaba anagrafe o katagraje. La inscripción supone el reconocimiento oficial de una persona como propietaria, por lo que el Registro no sólo tenía fines fiscales, sino que también atendía a la formación de los títulos auténticos. b) Sistema egipcio-romano. Durante la dominación romana existieron dos oficinas públicas: la bíbliozeke demosion logon, o archivo de negocios públicos, y la bíbliozeke enkteseon, o archivo de adquisiciones. Parece ser que los fines de la bibliozeke demosion logon fueron puramente fiscales, por lo que no es objeto de nuestro estudio. La bibliozeke enkteseon, en cambio, es considerada un valioso precedente de la publicidad inmobiliaria y así procederemos a reseñarla. En la bibliozeke enkteseon se inscribía el dominio de los inmuebles y los derechos reales que lo limitan. El procedimiento se inicia con una instancia (Prosangelia) dirigida al encargado del Registro o archivo (bibliofilakes) quien, previo examen del Registro para comprobar la titularidad del enajenante, expedía un permiso o autorización (epistal ma) para la celebración del acto o contrato señalado en la instancia. El Pistalma es un requisito previo y necesario para que el agoranomos, con base en él, proceda a la redacción del katagrafe o documento notarial en que se formalizan las transmisiones o gravámenes, por lo que se considera que la bibliozeke enkteseon —que trascribiremos ya sólo como Biblioteca— era además una especie de supernotariado, lo cual dio lugar a que los notarios quedasen subordinados a ella. Obtenido el katagrafe, se le presentaba en la Biblioteca para su inscripción. Según parece, originariamente se presentaba en duplicado; una copia se le entregaba al interesado con la constancia de la toma de razón, y el otro ejemplar se conservaba en la Biblioteca a fin de fortifirar los índices registrales o diastromata. La diastromata era pieza fundamental del sistema egipcio. Cada pueblo o circunscripción registral llevaba su índice o diastromata, organizado por orden alfabético de propietarios. Bajo el mismo folio u hoja para cada propietario, los índices agrupaban, en breve resumen, todas las titularidades reales que le pertenecían a aquél. Además de las inscripciones definitivas existieron otras con carácter provisional llamadas parazesís, equivalentes a las anotaciones preventivas. Las prohibiciones de disponer daban lugar a una a notación de este tipo. También la adquisi37.