1. Importancia de su estudio 2. Enumeración
3. Aplicación de los Principios a otros Registros 1. Importancia de su estudio
Los principios del Derecho Inmobiliario Registral1 son reglas básicas sobre las
que se organiza un sistema registral. Facilitan su estudio e interpretación, orientan al legislador, conceden categoría científica a la disciplina registral y algunos tienen aceptación general. Aunque el sistema de investigación fundamentado en ellos limita el campo que debe corresponderle a la Institución del Registro dentro de una sociedad moderna y sujeta a cambios constantes, la verdad es que, bajo tal método, se han realizado un conjunto de estudios científico. Y muchas reformas legislativas dignas del mejor elogio.2 Ni los más reacios críticos de la teoría de los
principios hipotecarios se han sustraído de su influencia, y nosotros, conscientes de su bondad y valor científico, la acogemos como la mejor forma de exponer los conocimientos del Derecho Inmobiliario Registral.
2. Enumeración
Sobre el número de los principios hipotecarios no existe unanimidad entre los autores, ya que cada expositor señala los que, según generalidad e importancia, informan el sistema registral que comenta. Así por ejemplo, el austríaco Exner3
señala dos principios: el de especialidad y el de publicidad, que comprende los de inscripción, comunicabilidad de los libros y fides pública. Bierman4 indica tres: ins-
cripción, consentimiento y publicidad. El español don Jerónimo González señala los siguientes: inscripción, consentimiento, legalidad, publicidad (legitimación y fides
pública), buena fe, especialidad, prelación, rogación y coactividad.5
1. La denominación más usual es la de principios hipotecarios, y es la que emplearemos con frecuencia. También se usa el nombre de principios registrales. Casso Romero los llama presupuestos registrales (Op. cit., p. 138).
2. La teoría de los principios hipotecarios, que había permanecido bajo aceptación Pacífica, actualmente ha sido cuestionada. Por ejemplo, Sanz Fernández la ha combatido duramente en las Instituciones (Tomo I, p. 226 y sigts.); y en sus Comentarios a la Nueva Ley Hipotecaria, P, 32, dice que es una artificiosa construcción que no puede resistir la más ligera consideración lógica. Marín Pérez, también con dureza, combate la posición de Sanz y se muestra partidario de los principios, a los que considera necesarios (Op. cit., p. 19a y sigts.). Fernández Gil encuentra justificado el retorno a la teoría de los principios hipotecarios (Op. cit., P. 29). En un estudio reciente recibió fuertes críticas de Abelardo Gil (“Crítica actual de los llamados principios hipotecarios en RDR, 2, p. 133 y sigts.).
3. Citado Por don Jerónimo González en Op. cit., Tomo I, p. 194. 4. Ibídem.
Para Sánz Fernández los únicos principios básicos que se podrían descubrir en todos los sistemas hipotecarios son dos: publicidad de los derechos reales y protección de la seguridad del tráfico jurídico de inmuebles. Desenvolvimiento del primero serían los principios de inscripción, de consentimiento e inscripción y de publicidad formal. Del segundo, serían todos los principios que sirven a la regula- ción de los efectos de los asientos. Pero sólo aquéllos dos podrían ser calificados como verdaderos principios, pues éstos serían las consecuencias o desenvolvimientos de ellos. Sin embargo, hace la siguiente clasificación de los principios a que responde el sistema español: a) principios que regulan la esfera de actuación del Derecho Inmobiliario: principio de inscripción, dentro del cual, y como precedente necesario, debe recogerse la teoría del título y el modo; b) prin- cipios que gobiernan los requisitos o presupuestos de la inscripción: titulación auténtica, principio de rogación, principio del tracto sucesivo y principio de legali- dad, c) principios que gobiernan los efectos de la inscripción: principio de priori- dad, principio de legitimación y principio de la fe pública; d) principios que gobier- nan la organización del Registro y fijación de los derechos reales: principio de especialidad.6
Morell y Terry, influenciado por la doctrina germánica, separa en dos grupos los principios hipotecarios: los sustantivos y los adjetivos. Entre los primeros, distin- gue los fundamentales o primarios de los secundarios o derivados que nacen de aquéllos. En los adjetivos, separa los que se refieren a la organización y los que atañen al funcionamiento. Podemos resumir de la siguiente manera su exposición: Principios Sustantivos fundamentes: 1. El de individualización de la finca. 2. El de trascendencia de los derechos reales y prioridad o rango entre los mismos. 3. El de tracto sucesivo. De estos primarios o fundamentales se derivan los secunda- rios, que sirven para desenvolver a aquéllos facilitando su realización práctica. Los principios secundarios son los siguientes: 1. El de especialidad, que nace del de individualización de la finca. 2. El de publicidad, originado por la necesidad de que la trascendencia de los derechos reales y el rango entre ellos tenga su plena realización. Este principio implica en su desenvolvimiento otros que te son subor- dinados, tales como la inscripción o inmatriculación, la sustantividad de la misma y la voluntad u obligatoriedad, según se deje o no al arbitrio de los particulares el ingreso de las fincas en el régimen hipotecario. 3. El de legalidad, que nace a consecuencia del tracto sucesivo. Entre los principios adjetivos distingue las nor- mas de organización y las de funcionamiento. En las primeras debe incluirse lo relativo al establecimiento, división, la capitalidad y territorialidad de los Registros, la realidad del Registro, o sea que el Registro descansa sobre la existencia física de la finca, el nombramiento, derechos, deberes, retribución y responsabilidad de los funcionarios a quienes se confieren los Registros, la dirección de los mismos, que la unidad de las decisiones y la uniformidad en los procedimientos impida la injusticia que resultaría de la aplicación de criterios desiguales; y, por último, la Inspección de los Registradores, para asegurar que cumplan fielmente su cometi- do. En las normas de, funcionamiento deben incluirse todas aquellas que sirvan
para dar facilidad y rapidez al mecanismo del Registro. Por ejemplo: llevar el Re- gistro Por fincas, y no por personas; que los asientos se practiquen con claridad y sencillez; que sea económico el coste de la inscripción; que se determine con exactitud quiénes pueden solicitar el ingreso de las fincas en el Registro; que se establezcan los recursos y garantías contra los errores o arbitrariedades que pu- dieran cometer los Registradores y otras muchas más.7
La clasificación de los principios en sustantivos y adjetivos no ha tenido mucha aceptación en la doctrina española. Don Jerónimo González no la encuentra cla- ra.8 Sánz Fernández considera que no es fácil distinguir los principios de derecho
material o sustantivo de los formales o adjetivos: casi todos los principios hipoteca- rios pueden tener una u otra consideración, según el punto desde el cual se los estudie.9 Roca Sastre declara que no es devoto de dicha clasificación, pero reco-
noce que, de la confrontación de algunos principios, resulta tal diferencia entre ellos como ocurre si se compara el principio de fe pública con el de tracto sucesi- vo. Agrega que si se tuvieran que volcar en un nuevo Código Civil una parte de las normas del Derecho Inmobiliario Registral y dejar para una Ley de Registro de la Propiedad el resto de los preceptos, no dudaría en incluir las normas que regulan la fe pública en el Código Civil, porque ésta tiene carácter material; y las referen- tes al tracto sucesivo en la mencionada ley, porque regulan el modo de llevar el Registro o de proceder del Registrador. Agrega, como prueba de lo expuesto, que el primero lo aplican los Tribunales y el segundo el Registrador.10
Nuestro Registro Público está inspirado en los principios de inscripción, publici- dad, rogación, legalidad, especialidad, tracto sucesivo y prioridad, que estudiare- mos con posterioridad.
3. Aplicación de los Principios a otros Registros
Los principios hipotecarios, aunque desarrollados y perfeccionados dentro del Derecho Inmobiliario Registral, son aplicables a otros registros, principalmente en los registros mobiliarios de buques, aeronaves y automóviles. En España se apli- can al Registro Mercantil. En el Reglamento, se les reserva el Título Preliminar. Por supuesto que la intensidad o extensión de los principios en el Registro Mer- cantil dependerá de la materia inscribible, pues no debemos perder de vista la circunstancia de que en el Registro Mercantil se inscriben sujetos, hechos y co- sas; en cambio, en el Registro de la Propiedad se inscribe el dominio de los inmuebles y los demás derechos reales que lo afectan, con excepción de ciertos derechos personales. Por ejemplo, el principio de tracto sucesivo en el Registro Mercantil solamente juega cuando existe transmisión o legitimación para disponer. Un sector doctrinal opina que los principios del Registro Mercantil no son idénticos a los hipotecarios; no obstante, reconoce que no se alejan de ellos.
7. Op. cit., Tomo I, PP. 80, 81 y 82. 8. 0p. cit., Tomo I, P, 295. 9. Instituciones..., Tomo I, p. 230. 10. Op. Cit. Tomo I, p. 300.
Para Rica y Arenal los principios de publicidad, especialidad y legalidad en que se basa el Registro Inmobiliario, son aplicables a los bienes muebles que, por su fácil identificación, pueden registrarse.11
BIBLIOGRAFIA FOLIADA
AGUIRRE, Agustín. Cursillo de Derecho Hipotecario. La Habana, 1943; p. 54. ARAGONES Y CARSI, Pascual. Compendio de Legislación Hipotecaria. Madrid,
1911; t. 1, p. 5.
BERRY HOGDSON, Jorge. Principios Hipotecarios (Presupuestos Registrales) en
el Derecho Nicaragüense. Tesis doctoral, León, Nicaragua. 1971.
CARRAL Y DE TERESA, Luís. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial Porrúa, S.A., México, 1970; p. 241 y sigts.
CARRETERO GARCIA, Tirso. Los principios hipotecarios y el Derecho compara-
do. RDR. Núm. 1. Buenos Aires, 1974; p. 59 y sigts.
CASSO ROMERO, Ignacio de. Derecho Hipotecario o del Registro de la Propie-
dad. Madrid, 1951; 4a. ed., p. 137 y sigts.
COSSIO Y CORRAL, Alfonso de. Instituciones de Derecho Hipotecario. Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1956; 2a. ed., pp. 15 y 16.
CHICO Y.ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de De-
recho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; 2a. ed., t. I, p. 155 y sigts.
DIAZ GONZALEZ, Carmelo. Iniciación a los Estudios de Derecho Hipotecaiio. Edi- torial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1967; t. I, P. 101 y sigts.
GARCIA CON¡, Raúl R. Derecho Registral Aplicado. Ediciones Librería Jurídica, La Plata, República Argentina, 1972; pp. 103 y 104.
GIMENEZ ARNAU, Enrique. Tratado de Legislación Hipotecaria. . Madrid, 1941; t. I, p. 25 y sigts.
GONZALEZ Y MARTINEZ, Jerónimo. Estudios de Derecho Hipotecario y Derecho Civil. Madrid, 1948; t. I, p. 289.
HEDEMAN, J. W. Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1955; versión española y notas de José Luis Diez Pastor y Manuel González Enríquez; vol. II, pp. 135 y 136.
HERNANDEZ GIL, Francisco. Introducción al Derecho Hipotecario. Editorial Revis- ta de Derecho Privado, Madrid, 1963; p, 27 y sigts.
LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Dere- cho Inmobiliario Registral. Librería Bosch, Barcelona, 1968; p. 62 y sigts.
LOPEZ TORRES, José María. Apéndice a la Materia de Derecho Inmobiliario y
Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1944; p. 72 y sígts.
MONTES, Angel Cristóbal. Introducci6n al Derecho Inmobiliario Registral. Cara- cas, 1965; p. 197 y sigts.
PEREZ LASALA, José Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Ediciones Depalma, Buenos Aives, 1965; p. 103 y sigts.
ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario. Bosch Casa Editorial, Bar- celona, 1968; 6a. ed., t. I, p. 204 y sigts.
SANZ FERNANDEZ, Angel. Instituciones de Derecho Hipotecario. Instituto Edito- rial Reus, Madrid, 1947; t. I, p. 226 y sigts. Comentario a la Nueva Ley Hipote-
caria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1945; p. 31 y sigts.
TRIAY SANCHO, Juan. «Los Principios hipotecarios y la legislación registral”, Re-
vista Crítica de Derecho Inmobiliario, 297, Febrero 1953, p. 81 y sigts.
VASQUEZ BOTE, Eduardo. Elementos de Derecho Hipotecario Puertorriqueño. Barcelona, 1973; p. 97 y sigts.