3.a Los determinantes de la oferta de vivienda en México

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(1)3. Temas especiales 3.a Los determinantes de la oferta de vivienda en México Introducción ; (" "G"OP=Situación Inmobiliaria México mencionamos la importancia que han tenido los costos de construcción en la amplitud de los ciclos de precios de la vivienda. Esta particulari" + # * ' de las mismas se daría en mayor medida por efectos en costos o por choques de demanda. ; @+ "? "

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(4) OPPQG " ha sido escasa la elaboración de estudios relacionados sobre los ciclos de la oferta. Es por ello que, en este número de Situación Inmobiliaria México " ? "

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(7) " # ; ?" ""?" # " " distorsionador en las expectativas del mercado. J " " ? # "? y la tasa de interés, elementos reconocidos por la teoría económica; pero también el impacto de los subsidios en los años recientes y las conclusiones..

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(18) K # J) OP=OP=Q OP=P P" G " ")"" " + en número anteriores, en el modelo de construcción actual un nivel estable de proyectos ha oscilado en torno a las 350 mil viviendas en términos anuales.. Situación Inmobiliaria México / 1er. Semestre 2017. 21.

(19) X # OP=OP=* "? tivos del lado de la oferta a través de los subsidios para adquisición. Si bien recientemente el ciclo de crecimiento del empleo a ritmos superiores a los de la economía había explicado mayores ventas de casas nuevas, en particular vía crédito hipotecario, la desaceleración económica, visible desde el año pasado explicaría menores planes por parte de "" OP=Q " +

(20) "?WP subsidios estaría explicando la contracción en la oferta.1 j " + <'

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(33) debería ser cercana a 100. Esto es consistente con el hecho de que en condiciones de competencia la decisión de construir una vivienda adicional no debería estar determinada por el incremento/disminución de cualquiera de estos dos factores. "& DOPPQK "? +"

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(41) " =PP OPP OP=P; OP==OP=W$ " " # " oferta el índice se mantiene estable, pues como vimos en la sección anterior, una desaceleración en el crecimiento del " "

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(49) * ; ? W" OPPOP=O * GHJ como el índice de precios al productor para construcción residencial muestran comportamientos similares. Es desde mediados de 2013 cuando se abre una brecha marcada por el incremento sostenido en el valor de las casas respecto a los costos en materiales; así como alquiler de maquinaria y equipo que como vimos en la sección anterior se habían estancado en años previos.

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(52) V Monto de subsidios para vivienda Mmp constantes y variación % anual. 10.0. 14. 50. 12. 40. 9.0 8.0. 30. 10. 7.0. 20. 6.0. 8. 5.0. 10 6. 4.0. 0 Mar-11 Jun-11 Sep-11 Dic-11 Mar-12 Jun-12 Sep-12 Dic-12 Mar-13 Jun-13 Sep-13 Dic-13 Mar-14 Jun-14 Sep-14 Dic-14 Mar-15 Jun-15 Sep-15 Dic-15 Mar-16 Jun-16 Sep-16 Dic-16. 3.0. 4. -10. 2. -20 -30. 0 Construcción total. Residencial. TIIE a 28 días. J _!!`&g ) GHJ. Situación Inmobiliaria México / 1er. Semestre 2017. 2008. 2009. 2010. 2011 2012. 2013. 2014. 2015. 2016. J _!!`&g ) B . 23.

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(61) =O +" OP=O " "?bresalientes se dieron en 2014 y 2015, cuando se duplicó el monto respecto a la media ejercida entre 2007 y 2012 que #"" "" ? WQR)OP=Q " " " " )

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(63) "? El impacto que tuvieron los subsidios en la recuperación de construcción puede verse en la evolución anual de la masa OP= "

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(72) F Valor de la producción de las constructoras en vivienda. Variación % anual. 200. 20. 180. 15. 160. 10. 140. 5. 120. 0. 10 5 0 -5. 100 -5. 80. -10. -10 -15. 40. -15. 20. -20. -20. -25. -25. 0 2011. 2012. 2013. Masa del inventario. 2014. 2015. 2016. Var % anual (der.). J _!!`&g ) gV`GHJ. Situación Inmobiliaria México / 1er. Semestre 2017. Mar-08 Ago-08 Ene-09 Jun-09 Nov-09 Abr-10 Sep-10 Feb-11 Jul-11 Dic-11 May-12 Oct-12 Mar-13 Ago-13 Ene-14 Jun-14 Nov-14 Abr-15 Sep-15 Feb-16 Jul-16 Dic-16. 60. J _!!`&g ) ;R;B . 24.

(73) B " * ;<'* " OP=

(74) " $ ; " ) " " " "OP=Q El otro elemento que respondió positivamente al incremento en los subsidios por el lado de la oferta fueron los costos, pues la expectativa de una demanda consolidada también implicó una mayor necesidad de insumos. Esto explica que, a partir de 2015, un año después de reactivarse la masa del valor del inventario, los costos de materiales y de alquiler de maquinaria pasaron de una tasa de 4% en términos anuales en diciembre de 2014 a 8% al cierre de 2015. ;) )

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(76) OP= OP= ) ) " " parte del monto de subsidios efectivamente se ejerció en la adquisición de viviendas nuevas; cerrando paso al resto de ) D

(77) " " K. 10.0 9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0. 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 -2.0 -4.0 -6.0. Interés social. Mar-09 Jun-09 Sep-09 Dic-09 Mar-10 Jun-10 Sep-10 Dic-10 Mar-11 Jun-11 Sep-11 Dic-11 Mar-12 Jun-12 Sep-12 Dic-12 Mar-13 Jun-13 Sep-13 Dic-13 Mar-14 Jun-14 Sep-14 Dic-14 Mar-15 Jun-15 Sep-15 Dic-15 Mar-16 Jun-16 Sep-16 Dic-16.

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(79) Var. % anual. Mar-09 Jun-09 Sep-09 Dic-09 Mar-10 Jun-10 Sep-10 Dic-10 Mar-11 Jun-11 Sep-11 Dic-11 Mar-12 Jun-12 Sep-12 Dic-12 Mar-13 Jun-13 Sep-13 Dic-13 Mar-14 Jun-14 Sep-14 Dic-14 Mar-15 Jun-15 Sep-15 Dic-15 Mar-16 Jun-16 Sep-16 Dic-16.

(80) GHJ" Var. % anual. Media y residencial. J _!!`&g ) . Materiales. Alquiler de maquinaria. J _!!`&g ) . ; " )" ' OP=Q+"? "OP= OP= <' )

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(82) por los subsidios afectó toda la cadena de producción de la vivienda. " + " "

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(84) " " ) precios de la vivienda y los costos de construcción, desde 2013 hasta la fecha.. B

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(86) " ? "* ) '"? tores, las tasas de interés, así como los subsidios en las decisiones de los constructores para incrementar o disminuir

(87) . Situación Inmobiliaria México / 1er. Semestre 2017. 25.

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(106) 80. 50 40. 60. 30 Subsidios. Subsidios. 20 10 0. 40. y = 1.2264x + 12.452. 20. -10 0. -20. y = 0.6094x + 7.5105. -30. -20. -40 -50. -40 -40. -30. -20. -10. 0. 10. 20. -60. -40. Oferta J _!!`&g ). -20. 0 Oferta. 20. 40. 60. J _!!`&g ). ; ? W== "

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(113) " " ? datos disponibles para la totalidad del período de estudio.. Situación Inmobiliaria México / 1er. Semestre 2017. 26.

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(116) j# " OPPOP=O "

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(119) . 14. 6. 12. 5. 10. 4 3 y = 0.3065x + 3.3156. 6. Margen. Margen. 8. 4. 2 1. 2. 0. 0. -1. -2. -2. -4. -3. -6. y = 0.043x + 1.8845. -4 -30. -20. -10. 0. 10. 20. -60. -40. -20. 0. Oferta. 20. 40. 60. Oferta. J _!!`&g ). J _!!`&g ). ; +

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(127) j# + OPPOP=O "

(128) . 1 0 y = -0.0219x + 0.1693 -1 -2 -3. y = -0.0098x + 0.7485 1 0 -1 -2 -3. -40. -30. -20. -10. 0. 10. 20. -60. -40. J _!!`&g ). -20. 0. 20. 40. 60. Oferta. Oferta J _!!`&g ). G "

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(131) " # " ' )" " " <' ;)OP=W * de precios de la vivienda y de costos mantienen una trayectoria similar, dado que el monto de subsidios se mantuvo $

(132) " . Situación Inmobiliaria México / 1er. Semestre 2017. 27.

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(137) Sensibilidad de la oferta de vivienda 5#"((# @ +ON*D;K Subsidios. 6)#&8#()(#)(#&)(""(&#"((# Corto plazo Largo plazo 1.37 1.91 -1.31 -0.95 0.15 0.27. J _!!`&g ). Conclusiones Los resultados del cuadro 3a.1 muestran el cambio porcentual de la oferta de vivienda por cada punto porcentual de " "

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(141) " " " # =W= ; " ( =; * " " ? #" " ? " " * ? +" J " " # " " variables. En este caso por cada punto porcentual de incremento en los subsidios la oferta aumenta 0.15% en el corto " " # " PO> G # " "

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(143) miento visible desde 2013, las expectavivas de una demanda consolidada por parte de los constructores al tener infor"

(144) " " " # " "? "? ? ; " "? " ? OP=> #"" ) "

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(148) 3.b Infraestructura aún espera efecto de reformas B

(149) "? * mía. A través de esta actividad, las autoridades suelen hacer políticas contracíclicas para estimular la economía; principalmente mediante la inversión en infraestructura. &"? " ! " capacidad productiva. No obstante, en el último lustro el desempeño de la obra civil en la economía mexicana ha sido " X "

(150) # ) " OP= " # "?" ( "OP$

(151)

(152) Situación Inmobiliaria México hacemos una revisión del desempeño de estos tipos de obra en lo que va de la década actual.. !jB 9% durante 2016. La obra civil, componente donde se encuentra la infraestructura, colabora con alrededor del 30% del sector de la cons

(153) "?> "*; + subsector no ha crecido, y promedia una caída de 1.2%. En contraste, durante 2008 y 2009, años de la crisis económica, la obra civil creció a una tasa promedio de 13.9%. Este se debió a la tendencia de crecimiento observado a partir del cambio de milenio, pero que particularmente sucediera durante una época de crisis económica fue resultado de una * *

(154)

(155) "?? + " económico del 2009. En términos del valor bruto que reportan las empresas constructoras en proyectos de obra civil, no se observó una caí )$OP=Q; * !

(156) " OPPN OPP" OP=P' " ) $ + " .

(157) !g Variación % anual.

(158) Valor bruto de la obra civil Miles de millones de pesos reales y var. % anual. 30 25 20. 70. 25. 60. 20 15. 50. 15 10. 10. 40. 5. 0. 30. 0. -5. 20. 5. -5 -10. -10. PIB Total. PIB Construcción. PIB Obra Civil. J _!!`&g ) GBR@ . Valor bruto de la obra civil. 3T16. 1T16. 3T15. 1T15. 3T14. 1T14. 3T13. 1T13. 3T12. 1T12. 3T11. 1T11. 3T10. 1T10. 3T09. 1T09. 3T08. 1T08. 3T16. 1T16. 3T15. 1T15. 3T14. 1T14. 3T13. 1T13. 3T12. 1T12. 3T11. 1T11. 3T10. 1T10. -20. 3T09. 0. 1T09. -15. -20 3T08. 10 1T08. -15. Variación % anual (der.). J _!!`&g ) ;R;B . X !jB # + * " "

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(167) )OP=P ' ! " . Situación Inmobiliaria México / 1er. Semestre 2017. 29.

(168) 0 15. 0. 20. 20. 20. 20. 20. 20. 20. 20. 20. 20. 20. 20. 20. 14. 0. 13. 10. 12. 50. 11. 100. 10. 20. 09. 100. 08. 200. 07. 30. 06. 150. 05. 300. 04.

(169) !jB " Variación % anual. 03.

(170)

(171) !jB " Miles de millones de pesos constantes. -50. -10 2004. Otras construcciones de ingeniería civil Construcción de vías de comunicación. 2006. 2008. 2010. 2012. 2014. Agua, petróleo, gas, energía eléctrica y telecomunicaciones División de terrenos y construcción de obras de urbanización Construcción de vías de comunicación Obra Civil. División de terrenos y construcción de obras de urbanización Agua, petróleo, gas, energía eléctrica y telecomunicaciones J _!!`&g ) GBR@ . J _!!`&g ) GBR@ . ' # $ " observar el desenvolvimiento del valor que las empresas constructoras reportan. El OOP" " OP=POP=O " $ "

(172) "

(173) + ; mer caso, una menor actividad se reporta a partir de 2012; mientras que el valor de + " OP=G ( " )$ " ( " $ >" " +" a 59 mil millones de pesos. Esto podría ser explicado en parte por la caída de la producción petrolera y de los precios

(174) " "$*" "?( OP= "

(175) " "?OPP OP=POP=W $ OQPP1. Vías de comunicación *_ infraestructura que sostiene al sector.

(176) Valor bruto de la obra civil Miles de millones de pesos constantes.

(177) Valor bruto de la obra civil Variación % anual. 250. 15 10. 200 5 150. 0 -5. 100. -10 50. -15 -20. 0 2010 Hidraúlicas. 2011. 2012. 2013. 2014. Comunicación y Transporte. 2015. 2016 Energía. J _!!`&g ) . 2010 Hidraúlicas. 2011. 2012. 2013. 2014. Comunicación y Transporte. 2015. 2016 Energía. J _!!`&g ) . =_

(178) ) * " " . Situación Inmobiliaria México / 1er. Semestre 2017. 30.

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(182) PP" " +" ;" "? " J#=QQ" " OP==X OP=OP=Q " + "

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(184) $OP= OP== el caso del Gobierno Federal y de todo el sector público..

(185) Gasto en Capital Físico Miles de millones de pesos constantes.

(186) Gasto en Capital Físico Variación % anual. 600. 60 50. 500. 40 400. 30 20. 300. 10 200. 0 -10. 100. -20 0 2010. 2011. 2012. Sector Público. 2013. 2014. 2015. 2016. Gobierno Federal. J _!!`&g ) . -30 2010. 2011. 2012. 2013. Sector Público. 2014. 2015. 2016. Gobierno Federal. J _!!`&g ) . Vías de comunicación camino abajo X # " " "

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(190) " + " # "

(191) # " + <'"+ ( " # " nes si bien existen proyectos liderados por el sector público, probablemente la mayoría de estas obras sean solicitadas por las empresas que brindan estos servicios, aunque el peso de las telecomunicaciones en menor al 6% en promedio.. O_G #* ? ( # *"

(192) de obra civil.. Situación Inmobiliaria México / 1er. Semestre 2017. 31.

(193)

(194) Valor bruto infraestructura en comunicación

(195) .

(196) Valor bruto infraestructura en comunicación Miles de millones de pesos constantes 120 100 80 60 40. 2010 20. 2016. 0 Telecomunicaciones Telecomunicaciones. Urbanización. Caminos y Puentes. Ferroviarias. Marítimas y Fluvial. Auxiliares. 2010. J _!!`&g ) ;R;B . 2011. Urbanización. 2012. 2013. Caminos y Puentes 2014. 2015. 2016. J _!!`&g ) ;R;B . La construcción de caminos y puentes impacta del 60% al 77% del total del valor bruto de la infraestructura en comu & # " " < "$ " + " " + G + " )OP= OP=Q " +) =QP" " OP=Q ( =P" "; ?" + "( " ; " " " # estos proyectos..

(197) Saldo de crédito bancario a vías de "

(198) D@ " K 200. 2.2. 2.5.

(199) Saldo de crédito bancario a vías de "

(200) D@ " K 180 160. 2.0. 150. 1.5. 140 120 100. 100 1.0. 80 60. 50. 0.5. 0. 0.0 2010. 2011. 2012. 2013. 2014. 2015. 2016. 40 20 0 2010. Vencida. Vigente. Índice de morosidad (der.). J _!!`&g ) ! @+ . Situación Inmobiliaria México / 1er. Semestre 2017. 2011. 2012 Comercial. 2013. 2014. 2015. 2016. Desarrollo. J _!!`&g ) ! @+ . 32.

(201) # + ; # + * Inversión en

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(210) ` # + Miles de millones de pesos constantes 40 35 30 25 20 15. 2010. 10. 2016. 5 0 Electricidad. Electricidad. Refinería y Plantas. Ductos. Auxiliares. J _!!`&g ) ;R;B . 2010. 2011. Refinería y Plantas 2012. 2013. 2014. Ductos 2015. 2016. J _!!`&g ) ;R;B . Este resultado se explica en una alta proporción por la menor inversión de los principales demandantes de estas obras.

(211) @ B"

(212) J; ) " # como se puede observar con base en el monto de capital físico y de las obras en proceso. Un índice construido con esta #"

(213) OP=P "

(214) ) " OP=Q ; " " " ) durante los dos últimos años. Esta tendencia podría mantenerse como resultado de la mayor participación del sector #" + " # * #" " < . Situación Inmobiliaria México / 1er. Semestre 2017. 33.

(215)

(216) B J* j Índice base 2010 = 100.

(217) B J* j Variación % anual. 140. 20 15. 120. 10 100. 5 0. 80. -5 60. -10. 40. -15 -20. 20. -25 0 2010. 2011. 2012. 2013. 2014. Gasto en capital físico Pemex. 2015. 2016. -30 2010. Obras en proceso CFE. J _!!`&g ) BJ;. 2011. 2012. 2013. Capital Físico Pemex. 2014. 2015. 2016. Obras en Proceso CFE. J _!!`&g ) BJ;. ; ?

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(221) ( no deja espacio a un pronto resarcimiento de esta tendencia. Al contrario, la probabilidad de un mayor recorte es latenB ;JOP=> ? " "

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(225) " para la recuperación de la obra civil.

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(227) Miles de millones de pesos constantes.

(228) & ( Miles de millones de pesos constantes. ∆ = -27%. 0. 2. 4. 6. 8. 10. 12. 14. 500 50. 400. 2016. 300. 1 0 0. 36. 200. 2017. 363. 2. 3. 4. 268 100 0 2016. 2017. Mantenimiento. Infraestructura social. Infraestructura gubernamental. Infraestructura económica*. J _!!`&g ) GHB. Situación Inmobiliaria México / 1er. Semestre 2017. 2018. 4. 4. 5. SCT. IMSS. ISSSTE. J _!!`&g ) GHB. 34.

(229) Y*.FG^=Y^ Este documento, así como los datos, opiniones, estimaciones, previsiones y recomendaciones contenidas en el mismo, han sido elaborados por ! ! ` & G&D !!`&K #"

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(231) #"? ' " !!`& " "" " ) " del presente documento. Ni el presente documento, ni su contenido, constituyen una oferta, invitación o solicitud de compra o suscripción de valores o de otros instrumentos o

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(240) " " " " " ) " ' " " de dichos valores o instrumentos, a empresas relacionadas con los mismos o a sus accionistas, directivos o empleados y pueden tener intereses o ) " " " ? a la publicación del presente informe, en la medida permitida por la ley aplicable. "" " !!`& !!`& " " "

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(253) H

(254) Carlos Serrano [email protected]. G"`? "¢ ". J ! [email protected]. Sistemas Financieros y Regulación G J ? # ¢ ". España y Portugal @ B " ¢ ". !!`&g ) Economista Jefe del Grupo G . Análisis Macroeconómico g#X"+ ) [email protected]. América del Sur @ g ' ¢ ". Escenarios Económicos Globales @ "+ "' " ¢ ". Coordinación entre Países jB @bbva.com. Estados Unidos Nathaniel Karp [email protected]. Argentina Gloria Sorensen ¢ ". Mercados Financieros Globales Sonsoles Castillo [email protected]. Regulación Digital Álvaro Martín [email protected]. México Carlos Serrano [email protected]. Chile G [email protected]. Modelización y Análisis de Largo Plazo Global ? B [email protected]. Regulación María Abascal [email protected]. Oriente Medio, Asia y Geopolítica §j ¢ ". Colombia + ' ¢ ". Innovación y Procesos j $ [email protected]. Sistemas Financieros & g @bbva.com. Turquía §j ¢ ". Perú H [email protected]. Inclusión Financiera X [email protected]. Asia ¤ [email protected]. Venezuela [email protected]. EE*Y6<%j" g#"=P B ? BPQQPP@+ XJ _ Correo electrónico: [email protected]. ; !!`&g ) ? + $ _ ) ". j _ Situación México. 4º g@;Gg;X;OP=£VRX&XX;@¤Bj. Situación Migración México. Situación Regional Sectorial México. 1er SEMESTRE DE 2016 | UNIDAD DE MÉXICO. 1erG;@;Gg;X;OP=Q£VRX&XX;@¤Bj. 01. 02. 03. 01. crecimiento a pesar de un entorno complicado. La demanda interna ha sido una sorpresa positiva y el # ? crecimiento de este año. mínimo histórico en torno a 2.4%. 12.2 millones de migrantes mexicanos en Estados Unidos en 2015: ¿Habrá acabado el periodo de migración neta cero?. 02. laborales, de integración social, educativos y de dreamers, pero sin una vía para la ciudadanía. Situación Banca México ;R;gjOP=Q£VRX&XX;@¤Bj. Situación =#y(". Situación Latinoamérica 3erg@;Gg;X;OP=Q£VRX&XX;LATAM. ªg@;Gg;X;OP=£VRX&XX;;G&XjGVRXjG. 03. 01. 02. 03. 04. 01. 02. 03. En localidades de media, alta y muy alta intensidad migratoria, los menores de edad participan más en actividades laborales y trabajan más horas a la semana. En 2016 el crecimiento de la demanda interna podría parcial y temporalmente compensar la debilidad de los sectores exportadores. La industria ? México muestra un fuerte avance aunque su participación en la economía es aún relativamente pequeña. El sector petroquímico @+ ? verse indirectamente favorecido por la mayor inversión que ?

(255) los próximos años. ; OP=Q

(256) Tu* ? que muestre el mayor crecimiento

(257) "

(258) . 01. 02. 03. Crédito y captación se recuperan por factores coyunturales, conservar la ?" ? componentes estructurales de la economía. X

(259) " familias no muestra evidencia +" o. . El crecimiento económico mundial se modera y aumentan l baja por la vulnerabilidad de "*" a las expectativ"? bajas para los mercados desarrollados. Se prevé que el crecimiento de EEUU se estabili? torno a 2.5% en los próximos años en este entorno de "nueva normalidad". Se prevé que el primer aumento de la tasa de interés de los fondos federales se ? ", con " "? en 2016. para reducir morosidad y mejorar el contacto con los tarjetahabientes. 01. 02. La volatilidad en los mercados posterior al !it fue compensada por un "? laxo por parte de la Fed. La desaceleración de La inflación, aunque América Latina toca alta en América del # OP=Q G" el crecimiento en descender en la OP=>D=NK( ? mayoría de países. # jBX; Inflación se mantiene baja, pero en aumento en México. 03. 04. La menor inflación y un crecimiento aún débil move? bancos centrales a un "? " @+ ? con la Fed.

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