El problema de la vivienda y los nuevos mecánismos de acceso a la propiedad

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(1)1. Universidad de Los Andes Miguel José Rujana Acosta Código: 199813156. EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA Y LOS NUEVOS MECANISMOS DE ACCESO A LA PRO PIEDAD. INTRO DUCCIÓ N. El ser humano, al igual que cualquier otro animal de los que habitan este planeta, depende de diversos factores para lograr sobrevivir; sin embargo, a pesar de ser la más evolucionada y compleja de las bestias en la tierra, es al mismo tiempo la más débil. Esta complejidad biológica y psíquica propia del Homo Sapiens, exige de un ambiente especialísimo que permita a éste alcanzar el desarrollo de todas o de gran parte de sus capacidades. Esto es algo que ha sido reconocido por todas las sociedades y ha sido incorporado en la vida de las comunidades a través de las normas que regulan al individuo y sus relaciones con los otros.. Así pues, se ha consagrado que la vivienda, no sólo constituye una necesidad primordial para alcanzar las metas que le son impuestas al hombre o que él mismo se impone; sino que es un derecho que debe garantizarse por parte de los órganos públicos, pues es el fin de éstos crear los medios para que aquel que ha tomado la decisión de pertenecer a determinada comunidad pueda realizarse y alcanzar sus propios fines. Sin duda, estos fines se comienzan a lograr dentro de la comodidad, la tranquilidad y la se guridad que proporciona el hogar, centro donde habita y se reúne la familia, institución social primaria por excelencia; desde donde se construyen todas las demás instituciones sociales de las comunidades humanas.. Sin embargo y a pesar de esto, en Colombia, la situación del déficit habitacional es deprimente y nos compele a pensar el problema desde sus raíces y a plantear soluciones que permitan aliviar esta situación tan gravosa para las familias colombianas. Así pues, el presente escrito se divide en dos partes. Una primera parte que analiza las políticas públicas emprendidas a través del siglo pasado encaminadas a la solución del problema de vivienda en Colombia, tratando de estudiar sus errores y los problema que no ha permitido que ninguna de estas políticas sea lo suficientemente exitosa. La.

(2) 2. segunda parte, presenta el contrato de Leasing Habitacional, recientemente reglamentado en nuestro país, y que se puede adoptar como alternativa válida para facilitar a los sectores más golpeados de la sociedad, el acceso a derechos reales de dominio sobre inmuebles para su habitación.. CAPÍTULO 1. CRÍTICA A LOS PLANES DE FINANCIACIÓ N DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL DURANTE EL SIGLO XX En el presente texto, se pretende hacer un acercamiento a la labor realizada por los diferentes órganos Estatales a través del siglo XX, de acuerdo a lo señalado en el texto Medio Siglo de Vivienda de Interés Social del Instituto de Crédito T erritorial; el cual constituye una excelente pieza para el análisis de los diferentes planes puestos en marcha durante el anterior siglo, para solucionar el terrible problema de vivienda que agobia al país. Y sin duda es un serio problema, como sea que, de acuerdo a datos del CENAC, el déficit cualitativo total para 1993 (el cual ha aumentado) era de 2’068.000 de viviendas que acusan algún faltante y 6,2 millones de personas no tienen vivienda 1 .. Así las cosas, es conveniente estudiar los programas que se llevaron a cabo a través del siglo pasado, estudiando y teniendo presente tanto los momentos históricos como los modelos de desarrollo y sociales instituidos al momento de plantearse dichos planes. Igualmente, se tratará de pensar cuales fueron sus fallas y el porqué de su falta de efectividad.. 1918 a 1942. Fase Higienista. En primer lugar, es necesario entender cuales son los lineamientos teóricos y filosóficos respecto del desarrollo, que se manejan durante esta época. La constitución de 1886, establecía un Estado liberal. Lo primero que hay que pensar respecto de este modelo es que es aquel que convirtió a Estados Unidos en la principal potencia del Mundo, por lo cual en principio resulta un tanto difícil intentar un acercamiento de Colombia a este modelo; sin embargo conviene estudiar sus elementos. 1. ARANGO, Gilberto. La vivienda en Colombia en el Cambio de Siglo. Tomado de Trayectorias Urbanas en la Modernización del Estado en Colombia. Compilado por BRAND, Peter. Universidad Nacional de Colombia, Sede Medellín, Abril de 2001. Pág.232..

(3) 3. El liberalismo, en su forma más pura, siempre ha sido asimilado con lo que se ha llamado el Estado gendarme, el cual puede definirse a través de la máxima: “ Dejar hacer, dejar pasar”. Esto implica la existencia de un poder estatal minimizado, en el cual corresponde al poder público, simplemente fijar unas reglas mínimas de juego y protección para los agentes del mercado, siendo este último el verdadero detentador del poder en las sociedades liberales. Así, tal y como lo señala Gerardo Molina: “Para poder fijar el pensamiento liberal frente a las libertades, hay que recordar dos frases que definen el cambio ocurrido: En la Edad Media había regido el principio de que ‘sólo puede hacerse lo que está permitido expresamente’. Ahora regía este: Es permitido todo lo que no está prohibido expresamente”2 . Otro cambio esencial, del cual ya se habló anteriormente, sería el de la separación de la religión de las demás instituciones sociales.. Este cambio implicó una nueva concepción del ser humano, que condujo hacia el individualismo, que destruyó las antiguas formas de organización social, librando al ser humano de todas las barreras que el papado había impuesto a través de todos los años anteriores: “ Su contenido es material y de este mundo, en vez de serlo espiritual y del venidero. Es expansivo, utilitario, confiado en sí mismo. Pone adelante el ideal del dominio sobre la naturaleza de la razón de la tranquilidad y comodidad que confieren tal dominio.”3. Una vez se han esbozado brevemente los parámetros básicos del sistema liberal en que se encontraba Colombia a principios del siglo XX, podemos pasar a estudiar las políticas de vivienda adoptadas por el estado colombiano.. La ley 46 de 1918 tenía como propósito principal, la construcción de viviendas para las clases proletarias que se definiría de la siguiente manera: cada municipio cuya población fuese de más de 1.500 habitantes, debía destinar el 2% de su presupuesto a la construcción de estas viviendas. Se determinó que quienes quisieran acceder a éstas, debían pagar un equivalente al 6% del valor del inmueble por concepto de arriendo, más un 4% sobre el mismo destinado a cubrirlo como amortización.. En mi opinión, ésta constituyó una forma inteligente para que las personas de escasos recursos pudieran acceder al titulo de propietarios de un inmueble, a través del pago de cuotas periódicas, 2 3. MOLINA, Gerardo. Brevario de Ideas Políticas. Ediciones Tercer Mundo, Pág. 26. Ibídem, Pág. 25..

(4) 4. que iban amortizando el valor de la vivienda. Es similar a las propuestas actualmente diseñadas para la adquisición de vivienda como el Leasing Habitacional, del cual se hablará más adelante.. A finales de los años 20, teóricos del desarrollo económico como Keynes formularon, frente al liberalismo clásico imperante como modelo de desarrollo; tipos alternativos, que no descansaran sobre el ideal de la mano invisible como protectora de las masas. Esto, en la medida en que dicha teoría llevó, entre otras, a la crisis de 1929; la cual condujo al preocupante número de dos millones de personas sin empleo en Inglaterra4 , por la falta de un Estado capaz de implementar medidas tendientes a equilibrar este tipo de situaciones.. Keynes propuso varias medidas que podrían implementarse por parte del poder público con el fin de aliviar en alguna forma los estragos causados por la “ confiable” mano invisible de los clásicos. Gerardo Molina señala que Keynes era partidario del alza de los salarios, abogaba por un aumento en la tasa de las inversiones públicas en magnos niveles: “ a las obras públicas de envergadura les atribuía la virtud de efectuar una nueva distribución del ingreso, lo cual es indispensable para sacar la economía del marasmo”5 . T ambién aseguraba Keynes que el Estado debía implementar una política fiscal que obligara a los grandes propietarios el pago de altos impuestos cómo forma de redistribuir el ingreso. En síntesis, la propuesta de Keynes tenía sin duda un fuerte contenido social, olvidando la idea del mercado como piedra angular del desarrollo y el bienestar.. Los ideales de esta nueva doctrina liberalista con corte social –señala Molina-, tuvo gran acogida durante el gobierno de Alfonso López Pumarejo, quien dentro de su esquema de gobierno, se propuso “ la triple manifestación de la lucha por el descuartizamiento de la gran propiedad territorial, del estímulo a la industrialización y de la defensa nacionalista de las riquezas naturales, con la lógica consecuencia de la libre auto-determinación de nuestro pueblo. Acabar con los privilegios de la aristocracia feudal, traspasar los poderes económicos, sociales y políticos de ésta a los dueños de los bienes industriales, le parecía inaplazable.”6. Sin duda, lo que pretendía López. era, la imposición de un modelo de desarrollo que desafiara al liberalismo clásico en la medida en que desde su perspectiva, no era posible continuar con las injusticias que dicho modelo estaba propagando, en contra de los intereses de las clases trabajadoras. El modelo de desarrollo liberalista sólo había servido para consolidar la supremacía de los grandes propietarios y terratenientes quienes utilizaban a los trabajadores como utensilios desechables con los cuales el patrón podía hacer 4 5 6. MOLINA, Gerardo. Breviario de Ideas Políticas. Ediciones Tercer Mundo. Bogotá 1981 Pág. 65. Ibídem, Pág. 66. Ibídem, Pág. 75..

(5) 5. prácticamente lo que quisiera, abusando de sus derechos como detentador de los medios de producción.. La reforma constitucional de 1936, estuvo encaminada hacia la institucionalización de las anteriores concepciones, dentro de un enfoque en el c ual el Estado no podía seguir permitiendo que los terratenientes se creyera con el derecho a despedir libremente a sus arrendatarios y colonos7 . Igualmente, las grandes empresas extranjeras, que ante la falta de un control real por parte del Estado, venían a explotar los recursos a cambio de prestaciones irrisorias en detrimento del Estado colombiano; debían ser vigiladas. En esta medida, era necesaria la sustitución de importaciones, tanto de mano de obra como de productos y bienes. La explotación de los recursos naturales sería entonces un factor fundamental en el nuevo modelo de desarrollo al igual que la implementación de carreras técnicas en las universidades que permitieran la competencia en áreas tecnológicas en las cuales los países extranjeros eran vanguardistas; con miras hacia la industrialización.. Dentro de esta nueva concepción teórico filosófica del Estado, se profirió la ley 61 de 1936, la cual modificó aspectos pequeños de la ley 46 de 1918; sin embargo desarrolló un cambio importante, y que constituye sin duda un importante paso legislativo a favor de las personas con menos recursos. La ley determinó, como medida de protección, la no embargabilidad de la viviendas adquirida por un obrero, y que ésta sólo podría ser transferida al cónyuge o a los hijos.. Considero que el decreto 61 de 1936 es de singular importancia, como sea que se ajusta al modelo capitalista intervencionista plasmado en la Constitución a través de la reforma ya señalada; en la medida en que se impone una restricción a los acreedores del obrero, impidiendo que su vivienda pueda ser embargada. Esto quiere decir, que de acuerdo a las políticas públicas de aquel entonces, se dio más importancia a las necesidades de vivienda de las masas, por encima de las normas sobre garantías para la cancelación de créditos a favor de terceras personas. Este es un ejemplo de política inteligente; el bienestar social, la inversión en infraestructura en favor de las masas como ideal de desarrollo.. La ley 170 de 1936, ordenó que los obreros y trabajadores que adquirieran viviendas construidas por el Banco Central Hipotecario, no debían pagar impuesto predial durante diez años, siempre que su valor no excediera los $5.000. Es sin duda otra propuesta interesante, pues en virtud de los bajos 7. Ibídem, Pág. 76..

(6) 6. salarios que deben soportar quienes devengan salarios mínimos y de su casi total incapacidad adquisitiva y ahorrativa; lo mínimo que puede hacer el Estado es liberar de ciertas cargas tributarias a. aquellas personas que, en virtud de la organización social y económica de nuestro. subdesarrollado país, han tenido que soportar la carga de la miseria producto del capitalismo.. La ley 46 de 1939 sobre vivienda rural, determinó que los campesinos que tuvieran a su cargo más de cuatro hijos, recibirían un subsidió de $100 por cada una de las personas que tuviera a su cargo. En mi opinión, es una medida interesante, porque beneficia a familias que en virtud de su cantidad de miembros, encuentran mayor dificultad para procurarse una vida digna; sin embargo, creo yo que las medidas para contrarrestar los problemas de vivienda rural deben tener un alcance más general y que no beneficien sólo a determinadas familias, pues en ese caso, tendría el campesino que dedicarse a tener hijos para acceder a un subsidio estatal para la adquisición de vivienda; lo cual es claramente absurdo y muy ineficiente.. Una propuesta que si me parece interesante de esta misma ley, es la de importar materiales para que sean adquiridos por los campesinos libres de impuestos y a plazos, al costo. T ambién se eximió del pago de impuesto predial a las viviendas campesinas cuyo valor no excediera los $1.500, mientras estuviera vigente el crédito correspondiente.. El decreto 1579 de 1942, creó la Sección de vivienda urbana en el Instituto de Crédito territorial, la cual asumió la labor de hacer préstamos directos a los obreros y de invertir directamente el producto de los prestamos en la construcción de vivienda por cuenta de los deudores. Aunque en mi opinión la forma menos eficiente de aprovechar los subsidios es la de imponer al beneficiario del préstamo la carga de construir su propia casa; en la medida en que ya suficientes problemas tiene una persona tratando de conseguir el dinero para la financiación de la casa como para tener que preocuparse también por construirla. Si una persona debe trabajar como un esclavo durante ocho horas diarias (en el mejor de los casos), para ganarse un salario mínimo; es sin duda inhumano esperar que después de trabajar llegue a construir una casa para vivir. De hecho no es sólo inhumano, es estúpido pensar que esos subsidios podrían haber sido plenamente aprovechados, como sea que el hecho que el préstamo se haga a un obrero, no significa que pueda construir una casa por sí sólo.. La ley 53 de 1942, sí estableció directivas importantes, hacia lo que es un factor esencial en la vivienda de interés social: El carácter cualitativo del inmueble. A través de su articulado, la ley.

(7) 7. establece diversos requerimientos mínimos para la construcción de lo que debe ser un barrio popular. Así se exige que los barrios deben tener vías de acceso adecuadas para el transporte público, con servicios públicos, condiciones higiénicas mínimas, etc.. En ciertas ocasiones, las personas creen que la vivienda de interés social no requiere de todas estas condiciones de calidad, pues se trata sólo de dar un techo a personas que no cuenta con uno. Sin embargo, el ser humano, independientemente de su estrato social, requiere de un ambiente propicio y saludable para el normal desarrollo de sus capacidades humanas, sociales y culturales. El problema de la vivienda no se soluciona metiendo a una familia de ocho personas en una pieza mal construida de 15 metros cuadrados, como han creído ciertas personas en este país.. El derecho a una vivienda con las condiciones mínimas, como lo son la habilitación de parques y zonas verdes, el goce de actividades culturales, al acceso a servicios públicos; no puede ser sólo de quienes tienen capacidad económica para hacerlo; debe ser de todos. Claro está que es el Estado el que debe procurar que estas condiciones se cumplan en los proyectos sobre vivienda de interés social.. 1943-1965. Fase Institucional. Se le llama fase institucional, porque a través de ésta, la acción de Estado se concentró en la captación de recursos y la organización de funcionamiento de las instituciones creadas para estos fines8 .. La ley 85 de 1946, obligó a los contribuyentes con un exceso en su renta liquida gravable sobre los $10.000, una vez deducidos los impuestos directos; a suscribir bonos de crédito territorial o a invertir directamente hasta el 65% de éstos en la construcción de vivienda para obreros. Esta es una medida que. a mi parecer es apropiada y eficiente y constituye pues, una verdadera medida. encaminada hacia la redistribución del capital. Esto fue así, en la medida en que obligó a aquellas corporaciones con rentas muy altas, a invertir en vivienda social; prevaleciendo de esta manera el interés general sobre el particular, claramente siendo el interés general el de las personas de escasos recursos y el interés particular el de esos pocos que controlan todo el capital y los medios para adquirirlo. Claro que este tipo de preferencia por el interés de los pobres no es muy común al. 8. INSTITUTO DE CRÉDITO TERRITORIAL. Medio Siglo de Vivienda de Interés Social. INURBE; Bogotá. 1995..

(8) 8. momento de legislar, pero algunas veces (excepcionalmente); en el proceso de hacer las leyes se toman medidas tendientes a mitigar el dolor de los más necesitados, de una forma eficiente y real.. Acerca de las normas que regulaban la entrega de subsidios, vale destacar la ley 132 de 1948 que estableció para aquellos profesionales que hubieran ejercido profesiones liberales por más de diez años, un subsidio para adquirir vivienda en las siguientes condiciones: que fueran casados o tuvieran más de tres personas a su cargo, que no hubieran sido condenados por ningún delito y que su patrimonio no excediera los $30.000. ¿Cuál es el objeto de esta norma? Es claro que pretende ayudar a profesionales que en virtud de diversos factores, no hayan podido adquirir vivienda; sin embargo, si se encuentran en problemas económicos, al igual que la gran mayoría de los colombianos, no entiendo porque habría de crear un subsidio para estas personas sólo por el hecho de haber tenido la oportunidad de estudiar en una Universidad. Podría alegarse que en virtud de lo que señala la norma (el haber ejercido por más de 10 años), el legislador habría pensado que por el servicio que estas profesiones prestan al desarrollo económico del país merecen ser subsidiados de forma diferente a los demás colombianos; pues deben mantener un cierto estrato que los diferencie de la prole. Esta es la única interpretación que yo puedo encontrar a esta norma, la cual es bastante absurda por dos razones: en primer lugar, parecería que el hecho de haber contado con mayores privilegios sociales como lo es estudiar en una Universidad, le da derecho también a privilegios sobre subsidios estatales. En segundo lugar, si hace referencia al servicio o al valor que se le da a las profesiones liberales como impulsadoras de la economía y la sociedad, constituye un verdadero abuso negarle esta misma cualidad a cualquier otra forma honesta de ganarse la vida; pues cada elemento de la sociedad actúa como agente necesario en el desarrollo de ésta y la labor que cumplen algunos ciudadanos no puede ser considerada como mejor o más importante que otras.. El decreto 1132 de 1953 autorizó al Banco Central Hipotecario para construir directamente o por contrato viviendas de hasta $25.000. Las casas se financiarían de la siguiente manera: se entregaría una cuota inicial equivalente al 20% del valor del inmueble y el saldo se pagaría dentro de los veinte años siguientes. El problema que siempre han tenido este tipo de subsidios a largo plazo son los intereses, nunca se sabe cuanto van a terminar pagando y debiendo al final del crédito; esta fue una de las causas que dio origen a sistemas como el UPAC, el cual también terminaría colapsando.. El decreto 1894 de 1953, creó el Instituto Colombiano de Colonización e Inmigración, cuyo objeto era colonizar los terrenos baldíos del país. En mi opinión, los terrenos baldíos, aquellos pedazos de tierra que se encuentran sin ser explotados, deben ser expropiados por el Estado en la medida en que.

(9) 9. se cumple una doble función. En primer lugar, de esa forma se permite que la tierra cumpla su función social, otorgando su explotación a personas que realmente lo necesitan; en segundo lugar, constituye una forma de redistribución de la riqueza, en la medida en que se quita a personas que subutilizan sus propiedades en favor de las clases más necesitadas.. El decreto 2462 estableció el subsidio familiar de vivienda a cargo del Estado, el cual otorgaba $100 por cada hijo de los adjudicatarios de las casas construidas por el Instituto de Crédito T erritorial; valor que se abonaba en su totalidad al costo de la casa respectiva. Esta norma es importante, en la medida en que se crea un subsidio que permite a quienes adquieren una casa a través del Instituto de Crédito Territorial, mantenerse como propietarios; pues la precaria situación de la mayoría de las familias colombianas dificulta no sólo el acceso a la propiedad sino también, el sostenimiento de ésta. Así, constituye una política acertada la del decreto en mención, cómo sea que el Estado implementa medidas para permitir el sostenimiento del hogar a personas de bajos recursos, una vez ha sido adquirido. Es pues importante, también tomar medidas que permitan o ayuden a los ciudadanos a alcanzar cierto tipo de estabilidad, pues de lo contrario, las medidas para solucionar el problema de vivienda no tendrían ninguna utilidad verdadera; se convierten en medidas ficticias.. En 1957, se inició el programa de erradicación de tugurios por parte del Instituto de Crédito T erritorial el cual contó con aportes de los departamentos, los municipios y del mismo ICT por partes iguales. El plan fue concebido de tal manera que, solo se pretendía recuperar, por parte del instituto, el monto invertido.. Este esquema nos introduce en la siguiente problemática: La. dificultad que representa, un programa destinado a la ayuda de personas que se encuentran en la pobreza absoluta; pues es más difícil desarrollar formas de financiación para personas que no cuentan con la mínima capacidad de acceder al mercado y participar en la circulación del capital.. La forma en que se concibe el capitalismo, está íntimamente ligado al concepto de garantía, pues es claro que nadie está dispuesto a entregar bienes (a cualquier título) sin contar con mecanismos que le permitan confiar en que éstos serán debidamente restituido. En virtud de esto es que se han desarrollado las diversas formas de acceso a crédito por parte de las empresas (públicas o privadas), en las cuales se exige el cumplimiento de ciertos requisitos (como por ejemplo tener un codeudor, no estar reportado en datacrédito, etc). Sin embargo, cuando se trata con personas que no cuentan con las herramientas económicas y sociales, que han sido excluidas del orden económico; no es posible intentar incorporarlas al sistema a través de programas de vivienda. Lo que quiero decir, es.

(10) 10. que los e squemas de erradicación de tugurios, no deben ser diseñados pretendiendo recuperar la inversión o parte de ella; pues dadas las condiciones de extrema pobreza de las personas que acceden a estos programas, éstos deben concebirse de tal manera que no se intente retribución económica por parte de las familias beneficiadas a favor de quienes invierten.. Es sin duda necesario, que los planes de erradicación de tugurios sean creados con presupuestos que no van a ser recuperados; es decir, deben crearse formas a través de las cuales, esos dineros no sean concebidos como créditos que de ben ser recaudados sino que por el contrario; sean entendidos como recuperables a través del bienestar de los ciudadanos y del mejoramiento de las condiciones básicas de éstos, los cuales constituyen también formas de desarrollo y por lo tanto, de inversión. La inversión social debe entenderse como lo que es: procurar por el mejoramiento de la calidad de vida del colombiano, cumpliendo con los fines estatales.. En 1958, se creo un Primer Programa Nacional de Desarrollo en el cual se trató como fundamental, el problema de la vivienda desde su carácter cuantitativo. Hay que tener en cuenta lo que ha sido considerado como cuantitativo y cualitativo en el concepto de vivienda. El déficit cuantitativo hace referencia a la cantidad de familias que carecen de hogar; lo cualitativo representa la calidad de la vivienda, en cuanto a sus acaba dos, ubicación, acceso a medios de transporte, zonas verdes etc. Ahora bien, El problema con los planes que pretenden solucionar el aspecto cuantitativo de vivienda, es principalmente que ante la inmensa demanda de hogares que deben construirse, se aísla o se deja a un lado la importancia de la calidad de la vivienda; lo cual constituye una terrible política a largo plazo.. Hay que entender, que el ser humano es un ser que requiere más que un techo, que sus necesida des sociales, culturales y económicas, exigen que éste se desenvuelva en el ambiente más propicio y cómodo para el total desarrollo de sus capacidades intelectuales y productivas. Es estúpido pensar, que uno de los problemas requiere de una solución más inmediata que el otro; o pensar que es más importante el carácter cuantitativo sobre el cualitativo. Un Estado no puede producir políticas de este tipo, tan ineficientes, cuya aplicación parece más el intento desesperado por ajustarse a un plan de desarrollo que un verdadero y genuino intento por comprender la problemática habitacional y darle una solución acorde a la realidad; y lo que es más importante, acorde a las necesidades del pueblo colombiano..

(11) 11. El Instituto de Crédito T erritorial, en ese mismo año desarrolló el Plan de Ayuda mutua Dirigida, el cual consistía en la construcción de barrios obreros por parte de las mismas personas que los habitarían, bajo la supervisión del ICT . Es una técnica ineficiente, que realmente no presenta una solución de fondo, porque la gente no tiene casa no porque no haya quien la construya, sino porque no se cuentan con los recursos para pagarla; luego el problema de la vivienda radica es en la incapacidad adquisitiva del obrero; ¿de que sirve trabajar en la construcción de una casa propia, si no se va a contar con el capital para mantenerla?, porque supongo que para construirla, no se puede tener un empleo. La lógica de este tipo de políticas es incomprensible; serías más apropiado que se propusiera la construcción de las casas por parte del Estado, y que los trabajadores amortizaran parte de los costos con trabajo, pero nunca delegando la construcción de la casa a las familias que requieren del subsidio. Es como solicitar un préstamo para comprar un carro y lo manden a la fabrica a ensamblarlo.. En 1959, el Instituto de Crédito Territorial destinó adjudicaciones de vivienda preferenciales a los trabajadores de las empresas que suscribieran en bonos de vivienda, un valor equivalente a un préstamo para comprar casa de la empresa a su trabajador. Esta medida, sin duda debió ser muy afortunada para los trabajadores de este tipo de compañías, y es válida en la medida en que se podría pensar como una especie de retribución por parte del empleador, para con sus trabajadores; pues ya ellos han hecho suficiente por el empleador, entregando horas y horas de trabajo monótono y alienador a cambio de un sueldo miserable. Lo mínimo que puede hacer el patrón es otorgar ese préstamo. Claro que ya sabemos lo que la palabra préstamo significa para una persona que gana un sueldo mínimo: Deudas por el resto de su vida y la posibilidad de perderlo todo cuando sea ejecutado por el banco o en este caso, por su empleador.. En ese mismo año, se implementaron también planes como el de Construcción por Esfuerzo Propio y una modalidad interesante que era la del Programa de Casas Inconclusas, que consistía en entregar a una familia, una vivienda en condiciones mínimas de habitabilidad para que fuera terminada por los adjudicatarios. A la larga, no es lo mismo que tener que construir toda la casa, pero tampoco difiere mucho, sobre todo si se tiene en cuenta que el carácter cualitativo del hogar constituye también un elemento de vital importancia en el momento de adquirir vivienda. Este tipo de programas estuvieron encaminados a ayudar a las familias que no alcanzaban a cubrir los costos de casas terminadas; lo cual para mi concepto. es muy triste, porque demuestra una especie de. indiferencia del Estado o por lo menos que se acepta como algo dado que hay ciertas personas que deben tener casas sin terminar..

(12) 12. El decreto 2968 de 1960, autorizó a las empresas con ánimo de lucro con capitales superiores a $500.000 para el desarrollo de fondos mutuos de inversión con fines de ahorro y vivienda. A pesar que a través de esta norma, se pretendió desarrollar una política de ahorro y exoneraba al fondo del impuesto de rentas y complementarios; en mi opinión, y es una idea que considero fundamental, el ánimo de lucro de una compañía va en contravía de los intereses que se persiguen a través de los programas de vivienda de interés social; si se deja a las reglas del mercado un problema social, un problema que corresponde al estado solucionar, no se logra nada. El mercado es cruel y se fundamenta en la utilidad, en la obtención de una ganancia, lo cual es incoherente con las políticas públicas a favor de los más necesitados. Si para adquirir vivienda, un trabajador debe ceñirse a los términos de una empresa cuyo único interés es obtener el dinero de esa persona, se pierde el fin que es el de ayudar a los pobres; como sea que se les “ facilita” el acceso a la vivienda, pero a cambio se crean obligaciones que eventualmente, podrían hacerles perder la vivienda en caso de no poder pagar las cuotas. Dicho supuesto de hechono es nada remoto, dada la mínima capacidad adquisitiva que tiene la clase trabajadora. El decreto 1339 de 1963, ordenó una rebaja de los intereses cobrados en los créditos del INSCREDIAL, incluyendo especialmente a los programas de erradicación de tugurios y casos de calamidad pública. Yo me pregunto ¿Intereses para créditos en programas de erradicación de tugurios? ¿Como es posible que existan políticas públicas que pretendan instaurar el pago de intereses a personas que viven en condiciones infrahumanas? En mi opinión, el concepto de “ interés” implica en sí mismo, la búsque da de una utilida d, que exista un incentivo que permita otorgar dichos créditos; pero el incentivo que requiere el Estado para el desarrollo de sus políticas de vivienda, debe ser el bienestar de los ciudadanos. Es que siempre ser ha tenido la percepción de que la única forma de acabar con la pobreza, es la incorporación de todas las personas de escasos recursos a la participación en el mercado sin importar como, y sin duda la mejor forma de entrar en él es a través de créditos y del concepto de capacidad de endeudamiento.. En el mismo año, se implementaron planes de adquisición de tierras para construcción y entrega de casas terminadas a familias de clase media, mientras que para las clases más bajas, se implementó el programa de Casas de Desarrollo Progresivo, el cual consistía nuevamente en la entrega de casas sin terminar para que fueran terminadas por los adjudicatarios. Así se ve como en un sistema capitalista, son las personas que cuentan con recursos superiores las que alcanzan las mejores oportunidades; si se es muy pobre, se debe tener una casa sin terminar; si es de clase media, la casa.

(13) 13. por lo menos estará terminada y si se está en la cima de la estratificación, debe tener por lo menos dos canchas de tennis.. Aunque hay que resaltar, que el texto estudiado señala como uno de los planes más exitosos de 1963, el de Autoconstrucción, el cual consistía, claramente, en la construcción de su propia casa por parte de los trabajadores. Se le asigna este éxito a la combinación de dos factores, el trabajo comunal con el cumplimiento obligatorio de ciertas horas semanales y el trabajo individual por parte de la unidad familiar. Ya en párrafos anteriores he expresado mi contraria opinión a este tipo de políticas por las razones ya antes esbozadas; sin embargo, el Instituto de Crédito Territorial consideró en su momento esta política como una de las más exitosas, y esta opinión también debe ser consignada en el presente escrito.. 1966-1972. Fase de Transición. El decreto 3118 de 1968 creó el Fondo Nacional de Ahorro, destinado a captar cesantías de los trabajadores y empleados del sector público y canalizarlas hacia la adquisición de vivienda, a través de diversas formas como la construcción o adquisición de los hogares. Considero que un descuento sobre el salario de un trabajador, constituye una mejor forma de financiar la vivienda, a través de deducciones periódicas, que se modifiquen anualmente de acuerdo al aumento en el salario de ese año; y representa mayor seguridad para las personas de escasos recursos, sin tener que someterse a créditos con intereses devoradores.. El plan de Desarrollo que se implementó para el periodo de 1970 a 1974, se fundamentó en los preceptos y teorías que consideran que el desarrollo se puede impulsar a través de la inversión social y el desarrollo urbano9 . Para tal efecto se creó la Junta de Ahorro y Vivienda, y se autorizó la constitución de corporaciones privadas de ahorro y vivienda que operarían con los sistemas de Unidad de Poder Adquisitivo Constante.. Uno de los grandes errores es dejar a privados el manejo de políticas de desarrollo; el plan de desarrollo de una país debe ser manejado por el Estado. Por razones que ya he señalado, considero que la inversión social debe estar encabezada, dirigida y manejada en su totalidad; por el sector público, sin restar los aportes que el mercado pueda proveer para estos fines. Lo que sí es cierto es que no puede ser el eje central, pues la mano invisible no existe y, como pasaría después con el 9. Ibídem; Pág. 18.

(14) 14. UPAC; se terminaría beneficiando únicamente a quienes ostentan el dominio de los medios de producción. Así lo señalaba alguien cuando decía: “ de esta forma, la política de vivienda social, que en teoría se plantea hacer que los más dé biles accedan al mercado, se reduce a que quienes por sus propios medios pueden acceder a una solución, por mínima que ésta sea, lo hagan. Quienes quedan por fuera de esta posibilidad, tienen la opción de aspirar a la obtención de un subsidio de vivienda, el cual de be ser complementado con ahorros propios o créditos adicionales, para poder obtener una solución mínima de vivienda, claro está, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos”.. 1973-1991. Fase de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda. De acuerdo al texto estudiado, desde 1972, las normas expedidas sobre adquisición de vivienda se centraron en las corporaciones de ahorro y vivienda y en el UPAC. Las corporaciones privadas empezaron a tomar el control de todo el mercado de vivienda, y las entidades públicas dedica das a este negocio, se que daron atrás10 . Igualmente, en el periodo comprendido entre 1972 y 1991, la reglamentación de las corporaciones que se dedicaban a la construcción de vivienda, tuvo muchísimos cambios que eventualmente llevarían a estas empresas a terminar construyendo oficinas y locales comerciales11 ; desarrollándose así, uno de los problemas que antes mencioné sobre dejar al sector privado asuntos que le competen al Estado. Las corporaciones de Ahorro y Vivienda se cansaron (y con razón), de prestar plata a gente que no tiene como pagarla; es claro que resulta mucho más lucrativo financiar la adquisición de locales comerciales, de los cuales se espera que produzcan algún tipo de utilidad, a financiar la casa de un señor obrero. Es la clara muestra de cómo el mercado y el capital terminan designando los caminos de una sociedad, cuando el Estado no tiene una presencia fuerte en el manejo de los recursos, en la distribución de las ganancias; nunca el sector privado y el mercado van a dejar de echar a un lado a los de menores recursos.. El decreto 2404 de 1974, autorizó al Banco Central Hipotecario para abrir una sección destinada al ahorro por el sistema UPAC y el decreto 1611 de 1978 permitió al Banco crear la Fundación Central de Garantías, la cual tendría su cargo el otorgamiento de avales para los préstamos para quienes no pudieran presentar garantía suficiente.. Es sin duda una política apropiada, crear una fundación con el fin de avalar a aquellas personas que en virtud de sus escasos recursos, no cuentan con los suficientes recursos para conseguir la 10 11. Ibídem, Pág. 24. Idem..

(15) 15. aprobación de un crédito por parte de una corporación privada; considero que es el Estado quien debe auxiliar a los ciudadanos con el fin de que se cumplan los objetivos sociales, como lo es el derecho a acceder al crédito con el fin de adquirir vivienda, como necesidad fundamental del ser humano.. El lapso transcurrido desde la reforma de 1936 hasta 1974, en el cual el Estado colombiano intentó adoptar el rol de Benefactor, haciéndose cargo de las políticas sobre vivienda de interés social; no tuvo realmente un impacto conciso y específico sobre la solución del problema habitacional que en aquel entonces aquejaba al país. Lo anterior especialmente respecto a las clases menos favorecidas, quienes siempre han tenido que soportar ser aquellos que no logran acceder ni siquiera a lo que el estado considera como subsidios creados para ellos. Sin embargo, Gilberto Arango, ha señalado que si bien esto es cierto, a través de dicho periodo se lograron consolidar situaciones que eventualmente podrían considerarse como pasos hacia el desarrollo; son estas:. -. La formación de clases medias urbanas. Se ha atribuido a las políticas desarrolladas durante este periodo, la consolidación de patrimonios con que ahora cuentan las familias beneficiadas.. -. La oferta de vivienda pública subsidiada estimuló la movilidad residencial entre estratos medios y populares.. -. Se experimentó con diversas formulas de financiación cuyo fin era la potencialización de los recursos y el compromiso de los diversos actores.. -. Se aportaron muchas formas. urbanísticas y arquitectónicas; al igual que diversos. tecnologías que hoy siguen siendo ejemplos de calidad habitacional. -. Se apuntaló el crecimiento urbano y el desarrollo de vías, parques e infraestructura en general.. -. Se contribuyó al desarrollo de un sentido de pertenencia entre cientos de miles de familias.12. El decreto 0163 de 1990, dispuso que los créditos que las corporaciones de ahorro y vivienda destinaran a financiar vivienda de interés social no podían estipularse en base al sistema UPAC. Se dispuso que los deudores debían pagar los créditos de forma gradual, con largos periodos de gracia.. 12. ARANGO, Gilberto. La vivienda en Colombia en el Cambio de Siglo. Tomado de Trayectorias urbanas en la Modernización del Estado en Colombia. Compilado por BRAND, Peter. Universidad Nacional de Colombia, Sede Medellín, Abril de 2001. Pág.242.A.

(16) 16. La Nue va legislación. El Plan Nacional de Desarrollo previsto para 1990 y 1994, se enfocó en la solución del problema de vivienda, para aquellos sectores que no podían acceder a ella a través del mercado existente. El Plan propuso estrategias para subsidiar la demanda de hogares, tales como involucrar al sector privado en la provisión de vivienda y descentralizar la construcción, entre otros.13 Hay que tener en cuenta que para este punto, el país se encuentra ante dos momentos muy importantes: el primero sería la nueva Constitución y las modificaciones que el concepto de Estado Social de Derecho incorpora al modo en que se ha constituido la sociedad colombiana; el segundo sería la instauración de la economía de mercado neoliberalista, que pretendía la reducción de la intervención estatal en los designios de la sociedad, para abrir paso al mercado capitalista como instrumento rector del desarrollo del país.. Es necesario, en primer lugar, hacer una breve reseña sobre lo que se ha llamado Estado Social de Derecho, pues sobre este concepto descansan todos los presupuestos de nuestra actual Carta Constitucional. Esta idea se fundamenta, en la abolición del llamado Estado gendarme, modelo extraído del liberalismo clásico, el cual aboga por un cuerpo estatal reducido, encaminado sólo a defender las garantías individuales de los ciudadanos en torno al mercado como ente rector de la vida de una comunidad. Así lo ha señalado la Corte Constitucional española al decir: “ comporta la superación de la tajante separación entre Estado y sociedad, diluyendo y difuminando las fronteras entre lo público y lo privado; expresa la imbricación y el compromiso entre uno y otra; y, por ello, determina claramente la servicialidad e instrumentalidad de las estructuras del poder, en relación con la consecución de los valores, los objetivos y los fines colectivos”.14 Esta definición tomada por Luciano Parejo Alfonso, ofrece una óptica del estado social muy útil para el trabajo en desarrollo. No sólo implica una intervención del estado en el desarrollo social y económico del país, sino una unión de fuerzas entre éste y el particular hacia la consecución de un fin común, que sería el desarrollo.. 13. Ibídem, Pág. 26T LUCIANO PAREJO, Alfonso. Estado y Derecho, El Estado Social de Derecho. Filosofía del Derecho: ética, cultura y constitución. Universidad Libre, Cátedra Gerardo Molina. Ediciones Gustavo Ibáñez, 1999. Pág. 507.. 14.

(17) 17. Si la solución al problema de vivienda constituye uno de los fines del Estado, se supone que éste debe procurar para que dicho problema se solucionado de manera eficiente, de tal manera que se creen planes de aplicabilidad real, no solo beneficiosos para un sector privilegiado de la sociedad; sino que deben otorgar garantías reales a todos los estratos y sectores de la geografía colombiana. De ahí que el concepto de Estado Social de derecho está estrechamente ligado al de la eficacia por parte de la administración en el desarrollo de políticas sociales. Así: “ la eficacia puede definirse como principio jurídico determinante de una situación jurídica necesaria (la realización del interés general), que exige de modo incondicional (dada la ausencia en su formulación de cualquier estructura hipotética) del sujeto obligado (la administración) a través de su actuación (que ha de ser en todo caso eficiente)”15 . Sin embargo, el interrogante que nace es si una empresa privada a la cual se le conceda el desarrollo o implementación de dichos planes, velaría de forma idónea y transparente la consecución e dichos fines; siempre que aquello que los motiva no los conduce hacia la realización de un interés general, sino uno particular. Es decir, puede la empresa privada ser “ eficiente”; de acuerdo a los lineamientos de la definición dada? Yo no lo creo.. En mi opinión, las teorías del desarrollo que se fundamentan en medir el nivel de crecimiento a través de guarismos como el PIB y el ingreso promedio de cada ciudadano colombiano, no constituyen herramientas idóneas para impulsar el despegue de la nación colombiana hacia el mercado mundial y el desarrollo. Esto es así en la medida en que dichas teorías del desarrollo, dan prevalencia al mercado como institución perfecta en la cual de manera inconsciente, todos van construyendo el crecimiento del país. Sin duda, sistemas económicos como el de Estados Unidos, el cual a primera vista parece funcionar perfectamente, ha nacido de condiciones históricas, sociales y culturales muy diferentes a las de América latina; siendo ahora muy difícil, su implementación en países del tercer mundo.. La ley 003 de 1991 creó el Sistema Nacional de Vivienda de Interés Social, que se implementaría por entidades públicas y la empresa privada, con el fin de financiar la adquisición y construcción de viviendas para personas de escasos recursos. Esta ley estableció nuevamente el subsidio familiar de vivienda, que consistía un dinero que era entregado por una sola vez, sin cargo a ser restituido. Esta forma de subsidio, tiene un impacto social importante, en la medida en que se entrega una cuota de dinero sin exigir su posterior devolución.. 15 PAREJO ALFONSO, Luciano. La eficacia administrativa y la Calidad total de los Servicios Públicos. Cátedra Gerardo Molina, Universidad Libre..

(18) 18. Es una medida interesante y me parece que intenta cumplir con la función estatal fundamental de soportar a las clases menos favorecidas. Sin embargo, vale la pena preguntarse si regalarle plata a la gente para el pago de una determinada cuota, es una medida realmente efectiva; cuando las causas que no permiten a estas personas pagar cuota alguna como lo son el desempleo, la injusticia social, la indebida distribución de las riquezas y el capital; continúan siendo los principales cánceres de nuestra sociedad. Yo creo que los subsidios no pueden ser tratados de esa manera: “reciba esta plata y no vuela”, sin duda sí debe el Estado subsidiar y responsabilizarse de una considerable cantidad del dinero que se de be invertir para la construcción de vivienda de interés social; pero no entregando una cuota miserable y por este hecho, pensar que su responsabilidad con la persona a quien se dio dicho subsidio ha terminado, porque no es así de ninguna manera.. El decreto 599 de 1991 reglamentó los parámetros para otorgar subsidios para la adquisición de vivienda de interés social. Se dispuso que los subsidios se otorgarían a personas cuyos ingresos fueran inferiores a 4 salarios mínimos a través de los valores 100, 120 y 135 salarios mínimos como límites para la financiación de soluciones de vivienda subsidia da. Igualmente, se fijó una cuantía de hasta 15 salarios mínimos como monto máximo para el otorgamiento de subsidios para procesos colectivos y 12 salarios para individuales. Planes de esta categoría, suponían una gran participación del sector privado en la financiación y otorgamiento de estos subsidios, dentro del ideal del neoliberalismo y la eficiencia de los entes no públicos, para el manejo económico del problema de la vivienda de interés social; “Los másteres del ‘Kinder Gaviria’, confesando con el catecismo de Freidman desmantelan los aranceles, liberan los cambios y al sector financiero, eliminan lo subisidios, privatizan las empresas estatales y los servicios públicos, en fin entregaron el funcionamiento de la sociedad a la omnipotencia de las fuerzas del mercado”16. El gobierno de Ernesto Samper Pizano (1994-1998), continuaría bajo esta misma modalidad. Sin embargo, ya cuatro años después de haberse oficializado en Colombia en neoliberalismo, se empiezan a sentir los primeros síntomas de malestar social, en virtud de la s medida s de apertura y de mercado tomadas por el saliente gobierno Gaviria; “ ante el riesgo de la extensión y la generalización del conflicto social, los “ bomberos” del Banco Mundial prestos acuden a apagar la hoguera del descontento social en América Latina. Sin renunciar a su credo neoliberal, ahora le. 16. MUNEVAR MENDE Z, Jorge. El crepúsculo del neoliberalismo. El Espectador, Santa Fe de Bogotá D.C., 3 de julio de 1994, Pág. 5B; Tomado de MATIAS, Sergio. Intervensionismo y Neoliberalismo, Estado de Excepción y Control Constitucional. Ediciones Jurídicas Gustavo Ibáñez; 1998. Pág. 30..

(19) 19. añaden a él, por la fuerza de los acontecimientos explosivos, la necesidad de invertir en gasto social. Así lo ordenan sus manuales.”17. Así, Samper iniciará su gobierno con lemas tales como la era del gobierno del gran salto social, de la fase social de la apertura económica, etc. Sin embargo, una de las fuentes principales de financiación del plan de desarrollo del periodo Samper es la venta de empresas estatales como CARBOCOL, Banco popular, Banco Central Hipotecario, La previsora y Concasa.. La apertura social, pues, tiene mucho de apertura, pero muy poco, o nada, de social. Así lo señaló la Contraloría General de la Nación en su momento cuando dijo acerca de la Red de Solidaridad: “ Está cargada de buenas intenciones pero con serios problemas de financiación y organización. En cuanto a los subsidios individuales que otorgará la Red, la Contraloría sentencia: Un subsidio, por bien intencionado que sea, no remedia las condiciones estructurales de la pobreza. Lo que el gobierno debe hacer, si desea implementar una verdadera política social es recuperar el dinamismo de la inversión pública”18 . En lo que a mi respecta, como ya el lector habrá podido darse cuenta, esta última reflexión sobre la utilidad de los subsidios, prácticamente resume la idea que he pretendido argumentar en el presente escrito.. El panorama actual de la vivienda en Colombia, no es nada alentador y los programas puestos en marcha por los diferentes gobiernos a través del último siglo, no han logrado siquiera reducir en forma alguna el déficit habitacional, ni en su carácter cuantitativo ni cualitativo. Según estudios realizados, la incompetencia estatal para procurar vivienda digna a la gran masa que lo necesita, no sólo no se ha reducido, sino que ha aumentado de manera exponecial; mostrándonos así, que las políticas públicas en materia de vivienda han sido bastante inoportunas y ineficientes, por decir lo menos. Así, señala Gilberto Arango, en su texto La Vivienda en Colombia en el Cambio de Siglo, citando al economista Humberto Molina: “ Superar el déficit cualitativo de vivienda en Colombia es equivalente a construir una ciudad como Bogotá (6,2 millones de habitantes). Así mismo, superar el. 17. MATIAS, Sergio. Intervensionismo y Neoliberalismo, Estado de Excepción y Control Constitucional. Ediciones Jurídicas Gustavo Ibáñez; 1998. Pág. 31. 18 LOAIZA, José Oscar. Siguiendo la Red. Caja de Herramientas. Publicación mensual de la corporación SOS de Colombia- Viva la ciudadanía, Nº 29, Santa Fe de Bogotá; Julio de 1995. Pág. 10; Tomado de MATIAS, Sergio. Intervensionismo y Neoliberalismo, Estado de Excepción y Control Constitucional. Ediciones Jurídicas Gustavo Ibáñez; 1998. Pág. 34..

(20) 20. déficit cualitativo equivales a construir otra Bogotá. Superar ambos déficit, el cualitativo y cuantitativo, implica construir dos veces a Bogotá o cuatro veces la ciudad de Cali”.19. Ante Semejante panorama cualquiera queda perplejo, el pensar que el número de personas sin hogar en Colombia podrían llenar una ciudad como Bogotá, es sin duda desalentador y hace pensar que definitivamente (por si alguien no se había dado cuenta); algo anda muy mal en cuanto al desarrollo de políticas públicas en nuestro País. ¿Cuál es el problema entonces? Suponiendo que los gobiernos y legisladores a través del siglo XX han puesto lo mejor de sí, para solucionar el déficit habitacional; lo único que nos queda es darnos cuenta que lo que se requiere es un cambio en el modelo dentro del cual se conciben estos planes inútiles, es decir, dejar la economía de mercado atrás.. Suena imposible, y tal vez lo es. Pero lo que si es claro es que dicho sistema es incapaz de proveer, a una sociedad como la colombiana, formas claras y seguras para que todos puedan acceder a los beneficios del mercado; y lo único que ha logrado es ir cada vez más, agrandando la brecha existente entre ricos y pobres. No se como será en otros países, pero lo que si es claro es que en Colombia, el sistema de libre mercado ha conducido a muy pocos (que por lo general son los mismos de siempre) hacia el camino de la prosperidad y el lucro; a costa del sufrimiento y la explotación de aquellos que deben someterse al triste papel que el mercado les ha asignado: el de instrumentos para que otros sean felices.. Es necesario dejar de acatar las ordenes del Banco Mundial, es necesario detener ese deseo de ser iguales a Estado Unidos; debe crearse una identidad, tanto individual como colectiva, que no este fundamentada por la propiedad o la cantidad de bienes con que cuenta una persona. Es necesario un sistema nuevo, una nueva forma de pensar, creada desde adentro, desde las necesidades, características y rasgos particulares que definen a la sociedad colombiana. Colombia debe abrirse hacia las nuevas teorías del desarrollo.. El Postmodernismo, más que formulas o enumeraciones taxativas de pasos a seguir con el fin de alcanzar el desarrollo, propone un desarrollo desde adentro. Esta línea de pensamiento aboga por la creación de nuevos objetivos dentro del desarrollo. El crecimiento de un país no debe medirse a 19. ARANGO, Gilberto. La vivienda en Colombia en el Cambio de Siglo. Tomado de Trayectorias urbanas en la Modernización del Estado en Colombia. Compilado por BRAND, Peter. Universidad Nacional de Colombia, Sede Medellín, Abril de 2001. Pág.232..

(21) 21. través de cifras como el PIB o los ingresos privados o públicos; “el surgimiento de un cuerpo de trabajo relativamente coherente que reivindica el rol de los movimientos de base, el conocimiento local y el poder popular en la transformación del desarrollo. Los representantes de esta corriente declaran no estar interesados en alternativas de desarrollo sino en alternativas al desarrollo, es decir, el rechazo del paradigma completo”20 . Se pretende separar la concepción del desarrollo de las grandes corrientes existentes, implementando alternativas dentro de las propias culturas, dando lugar a diferentes tipos de conocimiento, apartándose de lo impuesto por Occidente.. T al vez no deberíamos intentar acercarnos tanto a la modernidad, tal vez la modernidad no es tan buena como lo venden en la televisión, la música, y todos los demás productos norteamericanos; pues lo moderno es en sí mismo un concepto occidental, por lo cual los intentos de modernización antioccidental constituyen una contradicción. La salvación de Colombia no está en intentar superar a nuestros enemigos a través de las mismas herramientas que ellos han creado. Hay que reestructurar el discurso. El desarrollo no es lo que occidente (capitalismo y marxismo) nos han dicho; esto es lo que señalan las teorías postmodernistas y es a través de éstas, en mi opinión, se puede intentar avanzar hacia un verdadero desarrollo desde adentro. Deben crearse nuevos valores, nuevos imperativos sociales diferentes a los que el capitalismo y el ansia de consumir imponen. Claro está que convencer a la gente que lo importante ya no es la acumulación de bienes, se constituye en una tarea casi imposible.. CAPITULO 2. EL LEASING HABITACIO NAL INSTRUMENTO PARA FINANCIAR LA ADQUISICIÓ N DE VIVIENDA Ahora bien, una vez se ha planteado el serio problema de la vivienda, de la falta de capacidad por parte del Estado a través de sus políticas públicas, de proporcionar una solución efectiva y eficaz para el terrible déficit habitacional que aqueja al país; es sin duda necesario empezar a pensar, a idear formas que permitan el acceso a la propiedad privada por parte de lo sectores más necesitados de la población.. 20. ESCOBAR. Arturo. La Invensión del Tercer Mundo. Visualización de un Era Postdesarrollo. Editorial NORMA, Bogotá 1998..

(22) 22. Una formula muy interesante en mi opinión, que se ha planteado para permitir el acceso a la vivienda es el llamado Leasing Habitacional, una forma de contrato que también ha sido llamado arriendo con opción de compra y cuyas características básicas serán expuestas en el presenta capítulo; esto con el fin de intentar concebir un tipo de contrato cuyas obligaciones permitan a las clases menos favorecidas, acceder mediante cuotas periódicas que permitan amortizar el valor total del bien, a la adquisición de vivienda. La pregunta que surge en este punto sería: ¿Cuáles son las ventajas que este tipo de contrato puede aportar para solucionar el problema de la vivienda? ¿Constituye una herramienta jurídica idónea, diferente a las ya empleadas, para que las clases proletaria logren por fin acceder al derecho real de dominio sobre un inmueble destinado a la constitución de un hogar, base esencial de nuestra sociedad?. Ya trataremos estos temas, haciendo un análisis sobre las antecedentes legislativos de esta figura, sus elementos esenciales y la aplicabilidad que tendría el uso de este tipo de negocio para los fines que hemos propuesto.. Antece dente Normativos Incorporación del Leasing dentro del ordenamiento colombiano. Considero que la pequeña reseña que hace el profesor Luis Gonzalo Baena sobre el desarrollo normativo que ha tenido el leasing en Colombia a través de los años, constituye una herramienta efectiva e importante, para iniciar nuestro análisis sobre el arrendamiento financiero como medio para la adquisición de vivienda de interés social. Así pues, se hará un breve comentario sobre cada una de las leyes que se han implementado sobre esta materia, con el fin de determinar si las diversas normas que a través del tiempo se han incorporado al ordenamiento jurídico colombiano, han desarrollado medios jurídicos efectivos para la adquisición de vivienda para los sectores menos favorecidos de la población colombiana.. De creto 148 de 1979. Mediante este decreto, se permitió que las compañías financieras tuvieran la capacidad, de tener o adquirir acciones en compañías de Leasing. Esto, siempre y cuando, dicha participación, no excediera del diez por ciento (10%) del capital pagado y reserva legal..

(23) 23. El profesor Baena, señala que esto ocurrió así, dado que el gobierno consideró. que las. corporaciones, en virtud de su objeto social, ya de por sí están orientadas a la adquisición de bienes de capital. Es por esto por lo cual, en principio, la participación por parte de las compañías financieras en sociedades dedicadas al leasing, no constituye una trasgresión de aquellas, a la capacidad jurídica que les otorga la ley. Sin embargo hay que tener en cuenta que sólo pueden participar de manera indirecta en dicha actividad; es decir, a través de su participación inferior al 10% en empresas cuyo objeto social lo constituya el Arrendamiento financiero.. Considero que no vale la pena extenderse mucho sobre la utilidad que representa esta norma para el desarrollo del leasing; simplemente, se otorga una capacidad a las empresas financieras de participar en un pequeño porcentaje en sociedades dedicadas al leasing, lo cual se traduce en una forma para ampliar el rango o la clase de sujetos de derecho con capacidad para ejercer la actividad empresarial del leasing. T iene diversas ventajas, entre ellas, la obtención de aportes por parte de este tipo de empresa de financiamiento; las cuales se supone, cuentan con capitales sólidos, lo cual puede ser beneficioso en aquellos casos en que se requiera capital para el desarrollo del objeto (leasing). Igualmente en casos de falta de liquidez por parte de la empresa de leasing; se cuenta con la opción de aumentar el capital social, ofreciendo a las compañías de financiamiento, participación en la empresa.. De creto 2059 de 1981. Por medio de este instrumento legislativo, se ordenó que todas la compañías cuyo objeto social lo constituyera la realización de operaciones de leasing o arrendamiento financiero; debían estar bajo la vigilancia de la superintendencia de sociedades, sin tener en cuenta el tipo de sociedad bajo el que se encontrara formada o el monto de su capital y patrimonio.. De creto 2920 de 1982. Por medio del cual, se prohibió a las compañías de leasing o arrendamiento financiero, la realización de actividades de captación masiva y habitual de recursos del público.. Le y 74 de 1989..

(24) 24. A través de la cual, se determinó que la actividad de Leasing, solamente podría ser ejercida, por sociedades, que tuvieran certificado de al Superintendencia Bancaria.. En este punto del tiempo, la ley 74 de 1989, impone nuevos controles para la actividad del leasing. Así, ya no sólo este tipo de empresas se encuentran vigiladas por la superintendencia de sociedades, en virtud del decreto 2059 de 1981, en cuento a su funcionamiento interno y forma en que se ejercita el objeto social (actividad de Leasing); la ley 74 impone a estas compañías que de ben regirse también por la ley de bancos. ¿Demasiados controles? Desde un deber ser, nunca el control estatal debería considerarse como un aspecto desmotivador, que hiciera de determinada actividad, algo no deseable. Sin embargo, es posible que la actividad del leasing se viera afectada por estos tantos controles y el interés por desarrollar dicha actividad, disminuido. Un ejemplo de esto es la expedición de la ley 510 de 1999, que otorga a la Superintendencia Bancaria facultades más amplias en materia contable, señalando que ésta se encuentra facultada para dictar las normas generales que en esta materia deban observar las entidades vigiladas; lo cual implica un mayor poder para esta entidad, que el que el Estatuto Organico del Sistema Financiero en sus artículos 95 y 326 le otorga.21. De creto Re glamentario 3039 de 1989. Reglamentó la ley 74 de 1989, tratando los siguientes aspectos fundamentales: (i) implementación de la restricción por la cual sólo aquellas corporaciones que tuvieran certificado de la Superintendencia Bancaria, podrían dedicarse a la actividad de Leasing y (ii) el leasing debía ser el objeto social exclusivo, de las compañías que pretendan dedicarse a dicha actividad. No hay mucho que decir sobre este aspecto, pues simplemente el decreto reglamentó la ley 74 ya comentada.. Le y 35 de 1993. A través de esta ley, se consideró que toda actividad, que se tradujera en la captación de dineros del público, es de interés público y por esto, debe existir previa autorización estatal, si se pretende ejercer este tipo de actividades.. De cretos 913 y 914 de 1993.. 21. Tomado de Ámbito Jurídico. Pág. 5 A; de la publicación correspondient e al 7-27 de Abril de 2003..

(25) 25. Reglamentan la ley 35 de 1993. El primero establece las condiciones para que las sociedade s de leasing cambiaran a compañías de financiamiento comercial. El decreto 914, por su parte, reglamentó los requisitos para la celebración de este tipo de contrato.. Le y 510 de 1999. Eliminó la distinción entre compañías de financiamiento comercial tradicionales, y las especializadas en leasing.. Del anterior resumen normativo, Luis Gonzalo Baena, resalta las siguientes conclusiones:. 1. No existe un estatuto normativo concreto y específico para este tipo de negocio en Colombia. 2. Se estableció, después de múltiples modificaciones, que únicamente las compañías que cuenten con certificado de la Superintendencia Bancaria pueden celebrar negocios de Leasing (en calidad de arrendador). De esta manera, reviste nulidad, el contrato de arrendamiento comercial en que figure cualquier otro tipo de persona, jurídica o natural, en calidad de arrendador.. Debido a la época en que fue escrito el texto que me encuentro comentando (2002); el autor no alcanzó a incluir en su análisis normativo, los decretos 777 y 779 de 2003, que reglamentaron los aspectos normativos y tributarios específicos de este tipo de contratos. Así, el decreto 777 de 2003, indica la definición del este tipo de contrato, la forma en que se ejecutan dichos contratos etc. El Decreto 779, se encarga de definir, las obligaciones tributarias que se derivan para las partes de al creación de este tipo de negocios jurídicos.. Conce pto y Caracte rísticas del Le asing La definición dada por Luis Gonzalo Baena sobre este tipo de negocio, reza: “Aquel por medio del cual una entidad especializada, obrando a petición y de conformidad con las instrucciones impartidas por el cliente, se obliga a adquirir de productor, o fabricante, o constructor, o distribuidor, uno o más bienes previamente determinados o especificados por aquél, y a entregárselos a título de leasing, financiándole su uso y goce, a cambio del pago de unas cuotas periódicas que se causarán durante un plazo determinado, y pactándose para el cliente la facultad.

(26) 26. de ejercer al final del periodo una opción de compra”22 . Así, debe entenderse que no hay, en este tipo de negocios, una mezcla entre dos contratos: Compraventa y arrendamiento; sino que nos encontramos ante una figura jurídica independiente, que encuentra su causa en dos declaraciones de voluntad: una, la que pretende adquirir el bien; y la otra, que pretende financiar su uso y goce.. Considero que es importante esta distinción; pues el contrato de leasing, en virtud de su especialísima naturaleza, se constituye en herramienta básica para la adquisición de vivienda de interés social; pues permite (teóricamente) a personas de escasos recursos un forma de acceder al derecho real de propiedad a través de cuotas que periódicamente van amortizando el valor de la vivienda; sin necesidad de someter al comprador a aportar cuotas dinerarias que excedan su capacidad, como por ejemplo la entrega de una cuota inicial sobre determinado porcentaje del valor de la vivienda. Este tipo de ventajas, no se presentarían en un contrato arrendamiento-compraventa; pues, como es claro, en este contrato los cánones pagados por concepto de arrendamiento, no serían amortizables al precio de venta del inmueble, sino sólo constituirían el reconocimiento que se haría al acreedor, por el derecho real de uso y habitación; no el de dominio, que sería posterior al arrendamiento, y representaría un nuevo precio que no tendría en cuenta, lo pagado por concepto de arrendamiento anterior.. Me rcantilidad del Leasing. De acuerdo al concepto dado por el artículo 20 del Código de comercio, que hace referencia al carácter subjetivo de la actividad mercantil, en virtud del numeral 7° del mencionado estatuto; se entiende que el Leasing es una actividad de las que el legislador ha considerado como de carácter comercial. T ambién, y de acuerdo al artículo 25 del mencionado Código; el leasing constituye, a pesar que quien lo ejecute, una actividad mercantil en sí misma.. Así pues, en virtud las características subjetivas y objetivas, que el Código de Comercio ha señalado de manera taxativa, como aquellas que constituyen práctica comercial; se entiende que el Leasing es un contrato mercantil. Como ya se señalo brevemente, la ley ha determinado que los contratos de arrendamiento financiero sólo pueden ser celebrados por empresas de Leasing vigiladas por la Superintendencia de Sociedades y certificadas por la Superintendencia Bancaria; esto representa el carácter objetivo de la mercantilidad del leasing, es decir, se constituye una empresa con el fin de 22. BAENA CARDENAS, Luis Gonzalo. El Leasing Habitacional. Ediciones universidad Externado de Colombia, 2002. Pág. 21..

(27) 27. realizar operaciones de arrendamiento financiero para obtener una determinada utilidad, de acuerdo al concepto de empresa como organización encaminada a la producción y colocación de bienes y servicios. En cuanto al carácter subjetivo de la actividad del Leasing, no existe mayor controversia, como sea que la empresa de leasing, como tal, se le otorga el carácter de comerciante, pues se dedica a actividades denominadas por la ley como mercantiles.. Régimen Jurídico del Le asing Habitacional. Sujetos que intervienen en la cele bración del ne gocio. El provee dor. Aquella persona (natural ó jurídica), que suministra o produce el bien o bienes que constituyen el objeto del contrato de Leasing.. La empresa de Le asing. Es aquella que adquiere los bienes producidos por el proveedor, de acuerdo a las especificaciones y condiciones dadas por el usuario; con el fin de financiar su uso y goce.. El usuario. Quien contrata con el fin de hacer uso y gozar del bien adquirido por la empresa de Leasing, de acuerdo a las especificaciones y condiciones, por éste dadas; con la opción de adquirirlo al terminar el contrato.. Así pues, si bien existen en el contrato dos partes, existe también una tercera que es la proveedora del objeto del contrato, por lo cual sin ésta no existiría dicho elemento esencial y por ende, no habría contrato. Cada una de las personas involucradas, interactúan armónicamente en el cumplimiento de las obligaciones que cada uno adquiere. De esta manera, hay un primer momento, que es el de la celebración del contrato, en el cual el usuario y la empresa de leasing fijan el precio y el objeto; que en nuestro caso particular, sería el inmueble que el usuario pretende adquirir, de acuerdo a las especificaciones y necesidades planteadas por éste. Hay que tener en cuenta que, tratándose de vivienda de interés social, es importante el asunto de las exigencias del usuario; pues la poca capacidad monetaria de aquellos sectores interesados en adquirir este tipo de vivienda, podría convertirse en instrumento para que las empresas de leasing, como parte más fuerte en el contrato, manipularan al usuario induciéndolo a error acerca de lo que adquiere o cree que está.