“Instrumentos para facilitar la toma de decisiones
sobre la financiación del Desarrollo Urbano y
Territorial”
MINISTERIO DE VIVIENDA, CIUDAD Y TERRITORIO, UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA Y ASOCIACIÓN COLOMBIANA DE CIUDADES CAPITALES
-ASOCAPITALES-
Matriz Normativa
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Manual de Operativo de los Instrumentos de Financiación del Desarrollo Urbano y Territorial
1. Matriz Normativa
Tabla 1. Matriz Normativa, Venta de derechos de edificabilidad
Instrumentos Definición vigente Marco Legal Disposiciones Reglamentarias JurisprudenciaRelevante
Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo Ley 9 de 1989 (Artículo 68) Decreto Reglamentario 1337 de 2002 Sentencia C-1074 de 2002 Corte Constitucional Ley 388 de 1997 (Artículos 38, 47, 48, 50, 61, 67, 119 y 128) Decreto Reglamentario 1504 de 1998 (Artículo 22) [Decreto Reglamentario1077 de 2018 - Artículo 2.2.3.3.5] Decreto Ley 151 de 1998 Ley 1753 de 2015 (Artículos 265) Ley 1955 de 2019 (Artículos 87 y 97, numeral 9)
97 para financiar sistema de transporte Los derechos de construcción y desarrollo son
aquellos que en casos particulares y concretos regulan el aprovechamiento del suelo, el subsuelo y el espacio aéreo de un predio, de
conformidad con la licencia que concede la autoridad competente, con sujeción a las normas urbanísticas contenidas en los Planes de
Ordenamiento Territorial establecidos en la Ley 388 de 1997 y los instrumentos que los
desarrollen.
(Decreto Ley 151 de 1998, artículo 1)
Reparto equitativo de cargas y beneficios
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Tabla 2. Distritos Especiales de Mejoramiento y Organización Sectorial. BID.
• Demás componentes de la matriz no cuentan con desarrollo dentro de la Normativa Nacional.
2. Desarrollo Normativo
Dentro de las posibilidades de aplicación del principio de distribución equitativa de cargas y beneficios, en conjunción con la demás normativa del régimen urbanístico vigente, resalta la reciente implementación de las Unidades Representativas de Aporte —URA—, la cual
Jurisprudencia
Relevante Entidad que opera Momento de exigibilidad Destinación de recursos
Sentencia C-1074 de 2002
Corte Constitucional La aplicación del tratamiento de conservación a una zona, predio o inmueble, limita los derechos de construcción y desarrollo. Para compensar
esta limitación, se crean los derechos transferibles de construcción y desarrollo, equivalentes a la magnitud en que se ha limitado el desarrollo en una zona, predio o edificación en particular, en comparación con la magnitud de
desarrollo que sin esta limitación podría obtenerse dentro de lo definido para la zona o subzona geoeconómica homogénea por el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos
que lo desarrollen.
(Decreto Ley 151 de 1998, artículo 3) Los derechos transferibles de construcción
y desarrollo serán emitidos por el municipio o distrito correspondiente con la
indicación de la zona o subzona geoeconómica homogénea receptora, donde es permitida su utilización, y la clase
y magnitud adicional permitida.
(Decreto Ley 151 de 1998, artículo 6)
La compensación es el mecanismo que permite redistribuir de manera equitativa los costos y beneficios
derivados de la aplicación del tratamiento de conservación. La compensación tendrá lugar en aquellos
casos en que por motivos de conveniencia pública se declaren como de conservación histórica, arquitectónica
o ambiental de determinados inmuebles, en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo
desarrollen.
(Decreto Ley 151 de 1998, artículo 4)
Normativa nacional Operatividad
Instrumentos Definición vigente Marco Legal Disposiciones Reglamentarias JurisprudenciaRelevante
Distritos Especiales de Mejoramiento y Organización Sectorial
nstrumento de iniciativa privada, que promueve acciones complementarias a las intervenciones y actuaciones que adelanta el Distrito Capital en áreas delimitadas de la ciudad. Estos tienen por finalidad el mejoramiento, mantenimiento, administración y
preservación de las condiciones urbanas, ambientales y socioeconómicas de los espacios
públicos respectivos.
Ley 9 de 1989
(Artículo 5 a 7) N/A N/A
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también puede se comporta como un mecanismo de capitalización de los proyectos urbanísticos adelantados por la Administración1.
El ejemplo de aplicación de este instrumento se encuentra contemplado en el Plan de Ordenamiento Zonal —POZ— del Norte “Ciudad Lagos de Torca”, reglamentado por medio del Decreto Distrital 088 de 2017, el cual definió las URA, en su artículo 177, de la siguiente manera:
“Artículo 177: Definición de Unidades Representativas de Aporte.
Entiéndase para efectos del presente decreto por Unidades Representativas de Aporte al Fideicomiso Lagos de Torca, como la unidad d medida en la que se expresarán los aportes al Fideicomiso Lagos de Torca, en dinero y/o en inmuebles, que sean efectuados por los Fideicomitentes. […]”
En concreto, la estrategia en este caso consistió en adjudicar un valor único ($580.000 pesos) al instrumento denominado Unidad Representativa de Aporte —URA—, con el cual sería posible gestionar la adquisición de suelo para el desarrollo del proyecto “Ciudad Lagos de Torca”. De tal forma, el proyecto se estructura en una primera etapa de adquisición de URAs y en una segunda etapa de adquisición de derechos de construcción como contraprestación de las URAs adquiridas.
En la primera etapa, según lo contempla la norma en cita, la adquisición de URAs se realiza por medio, o bien de aporte en dinero (con un precio fijo e invariable), o bien con cesión de suelo, al cual se le adjudica un valor de URAs por metro cuadrado —m2— dependiendo el tipo de suelo aportado.
La segunda etapa consiste entonces en el canje de la URAs por derechos edificabilidad en la zona del proyecto. Según se observa, la intención es que al momento de adquirir suelo para edificar el valor por metro cuadrado sea el mismo conforme al estándar dispuesto en la etapa preliminar, así como a las tablas de equivalencias referentes a los índices de edificabilidad y usos del suelo autorizados. Al respecto, resalta lo contemplado en el artículo 185 del Decreto Distrital 088 de 2017:
“ARTÍCULO 185 Obtención de aprovechamientos urbanísticos adicionales a partir de los aportes voluntarios para Carga General.
Como consecuencia de los aportes efectuados al Fideicomiso Lagos de Torca en los términos y condiciones de los Subcapítulos I y II del presente capítulo a favor del Fideicomiso Lagos de Torca y de acuerdo con lo dispuesto en el contrato de fiducia, los aportantes habrán consolidado el derecho de obtener
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aprovechamientos urbanísticos adicionales consistentes en la asignación de metros cuadrados edificables adicionales a los que se tengan por la aplicación del índice básico, en el trámite del instrumento urbanístico correspondiente, esto es, Planes Parciales o Licencias de Urbanización o Reurbanización ante la autoridad competente.
Para todos los efectos legales, técnicos e institucionales, el deber de reconocer los aprovechamientos urbanísticos adicionales en los términos y condiciones previstos en el presente decreto se considera una situación jurídica consolidada que cuenta con todo el respaldo del Distrito Capital y que se respetará en todo momento así haya cambio o modificación de la reglamentación urbanística por cualquier circunstancia, so pena de reconocer los perjuicios en que se pudiere incurrir por su desconocimiento, asumiendo la obligación de indemnización como propia, de manera que no depende de los recursos del Fideicomiso Lagos de Torca.
Para efectos de la valoración de los perjuicios a los que se refiere este artículo se tendrá en cuenta las condiciones de reconocimiento de las Unidades Representativas de Aporte establecidas en el numeral 1 del artículo 181 “Equivalencias de intercambio por aportes de recursos en dinero para la ejecución de obras y/o la compra de predios de Carga General.”
Finalmente, resta advertir que, dado que este instrumento es también una manifestación del principio de distribución equitativa de cargas y beneficios, la forma de determinar el valor de cada URA corresponde a un valor general del suelo para toda la zona en que se desarrollará el proyecto urbanístico. Por tal motivo, para implementar este tipo de instrumento resulta necesario fijar un tope de URAs limitado.
