Las claves del RETAIL. en España INFORME TEMPORADA

Las claves del

en España

RETAIL

INFORME TEMPORADA

2016-2017

3

01

02

03

04

05

06

Contexto

económico

High Street

Introducción

La transformación digital

en el sector del Retail

Principales indicadores

de Centros Comerciales

E-Commerce 12

Digitalización en las

tiendas 16

Herramientas digitales en los centros comerciales 18 Herramientas digitales High Street 20

Moda 23

Comercio Especializado y Complementos 27

Cosmética & Belleza 28

Lujo & Premium 29

Restauración 30 Inversión en Europa 61 Inversión en Centros y Parques Comerciales 62 Promoción y Renovación en Centros Comerciales 68 El Centro Comercial del futuro 71 Madrid 33 Barcelona 39 Otras ciudades 42 Inversión en High Street 48

Retailers

Inversión y Promoción

de Centros Comerciales

Contenidos

10

22

54

60

6

32

4

5

Introducción

La transformación digital del sector del retail

En medio del ciclo económico expansivo, la revolución digital se está intensificando y la tecnología influye en cada vez más facetas del retail. El comercio electrónico empieza a ocupar un lugar destacable como canal de venta, facturando 24.000 millones de euros anuales y creciendo por encima del 20% en los últimos años. No

obstante, su peso en las ventas minoristas es sólo del 4%, aún muy lejos del

nivel de otros países, indicando su potencial de crecimiento.

Los consumidores distinguen cada vez menos entre los canales online y offline y sus nuevos hábitos están forzando a los retailers a trabajar ambos canales con total complementariedad, creando un nuevo orden “phygital”. La tienda física sigue siendo el canal favorito del consumidor, pero cuesta más conseguir que salga de casa. Para atraerle, los retailers abren grandes flagship stores enfocándolas en la experiencia de compra y ampliando la gama de servicios, apoyándose en nuevas tecnologías como OSS, Locatus o Geoblink. Éstas permiten además que las estrategias de marketing sean más personalizadas.

Retailers

La buena marcha del consumo está animando a los retailers a ejecutar ambiciosos planes de expansión, tanto en High Street como en centros comerciales. El

segmento de la moda ha bajado algo el ritmo comparado con otros años, sin embargo, otros sectores, como los complementos, los deportes y la cosmética, están expandiéndose con mucha fuerza. El Food & Beverage es otro sector en pleno crecimiento, impulsado por la llegada de nuevos conceptos y operadores más profesionales, y sus ventas aumentaron un 6,2% el año pasado.

High Street

La demanda para locales high street se mantiene muy fuerte, aunque después de la altísima actividad de los últimos años existen ya menos oportunidades de expansión en las zonas más prime. Esto se refleja en un número algo menor de operaciones y en la ampliación de algunos ejes high street. Por otra parte, se intensifica la tendencia de operadores periféricos de instalarse en centro ciudad. Operadores como Kiabi, Media Markt, Leroy Merlin o IKEA buscan contrarrestar el e-commerce y ampliar su cuota de mercado. Las buenas perspectivas están atrayendo a muchos nuevos retailers internacionales al mercado español y el año pasado 2016 cerca de 30 nuevos retailers abrieron su primera tienda en España.

Principales indicadores de centros comerciales

El sector de centros comerciales volvió a registrar un ejercicio notable en 2016.

Para el conjunto de los centros comerciales que forman el índice CBRE, la afluencia creció un 2,5% y las ventas aumentaron un 1,5% respecto al año anterior. Además, la ocupación media de los centros comerciales ha subido a 93,5% de promedio en el primer trimestre de 2017.

La mejora de los centros comerciales se refleja ya en las cuentas de resultados de los propietarios donde se ha observado incrementos en los ingresos netos gracias a la subida de rentas, a la disminución de las bonificaciones y otros gastos no-recuperables, y al aumento de las tasas de ocupación.

Inversión y promoción en centros comerciales

La inversión en centros comerciales lleva tres años operando a pleno rendimiento, y el año pasado volvió a cerrar en un histórico 3.000 millones de euros, entre otros, gracias a la adquisición de Metrovacesa por parte de la

socimi Merlin Properties.

En 2017 la demanda de los inversores sigue en niveles altos, lo que por ejemplo se refleja en la rentabilidad que se ha comprimido al 4,25% para el producto más prime. Este año está habiendo de nuevo un importante número de compra-ventas, y se aprecia un renovado interés en el sector de los parques comerciales, aunque no se prevé repetir el volumen récord de inversión del año pasado.

La promoción de centros comerciales se está reactivando y una de las nuevas tendencias es su ambición de convertirse en punto de encuentro social, en vez de solo un lugar de compras.

Gonzalo Senra,

Director Nacional de Retail de CBRE España

El sector del retail está viviendo dos importantes tendencias

a la vez. Por un lado, experimentamos un sostenido ciclo de

expansión económica que impulsa las ventas del retail y atrae

a nuevas marcas extranjeras a nuestro país. Por otro lado,

vivimos el auge de la digitalización, que está cambiando los

conceptos habituales del comercio y obliga a adaptarse a los

nuevos tiempos para mantener la competitividad.

3,6%

24.000 M€

93,5%

3.000 M€

Crecimiento de las ventas del

comercio minorista en 2016

Volumen de ventas del

e-commerce en España

Tasa de ocupación media de

centros comerciales en T1 2017

Inversión en centros

comerciales en 2016

2,5%

Crecimiento de la afluencia

de los centros comerciales

29

Nuevos desembarcos de

marcas extranjeras en España

Contexto económico

6

7

01

Contexto

económico

En 2016 la evolución de la

economía española fue mejor

de lo esperado, sorteando tanto

problemas internos (un Gobierno

en funciones) como externos

(Brexit, vaivenes bursátiles, etc.),

cerrando finalmente el año con un

crecimiento del PIB del 3,2%. Los

bajos tipos de interés, la creación

de empleo y la estabilidad en

los precios fueron clave para

este aumento. En el conjunto de

la zona euro, por el contrario,

el crecimiento fue mucho más

moderado, llegando sólo al 1,8%.

A principios de 2017 las previsiones para el año en curso

apuntaban a un ritmo más moderado. Sin embargo, la economía está manteniendo su dinamismo, revisándose al alza las

estimaciones de crecimiento del PIB, que se situaría en el 3,1%. En este nivel España se mantendría como uno de los países

con mayor crecimiento de la UE, que crecerá en torno al 1,9%.

En 2016 se crearon 414.000 puestos de trabajo en España, un registro muy positivo que situó la tasa de desempleo en el 18,6% a finales de año. En el último trienio el paro ha bajado

en más de seis puntos, lo que es un resultado muy positivo a pesar de que buena parte del empleo creado fue temporal. De cara a 2017 se espera que siga generándose empleo y que la tasa de paro siga en descenso, para situarse en torno al 18,1% al cierre de año.

En 2016 se crearon

puestos de trabajo

en España

414.000

Fuente: Oxford Economics. 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 (1,0) (2,0) (3,0) (4,0) (5,0) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 0

PIB en zona Euro PIB en España

CRECIMIENTO DEL PIB EN EUROPA Y ESPAÑA

Contexto económico

8

9

Las ventas se benefician de la recuperación de la Confianza del Consumidor, que después de la crisis se encuentra en niveles

muy elevados, a pesar de sufrir altibajos durante el 2016. Así, las

ventas del comercio minorista mostraron un gran dinamismo durante el año pasado, registrando un crecimiento del 3,6% y

superando holgadamente el incremento que hubo en el año 2015 (3,0%). Aunque el sector de la moda experimentó un año irregular

en ventas los demás sectores de retail anotaron incrementos significativos en su facturación. Las previsiones para 2017

apuntan a una moderación en el crecimiento de las ventas minoristas en su conjunto, que

se situaría entre un 2,0% y un 2,5%.

El turismo es otro elemento que está impulsando al alza las ventas, ya que en el año 2016, de nuevo, se registró un récord en la llegada de turistas extranjeros. Nada menos que 75,6 millones

de turistas llegaron a España, un 11% más que el año anterior. En 2017 los datos de la Semana Santa marcaron un nuevo récord turístico, apuntando a otro año de máximos.

Entre 2014 y buena parte de 2016 los precios experimentaron una ligera deflación que, gracias al dinamismo de la economía española, apenas causó efectos perjudiciales. En la segunda parte de 2016 el IPC retornó a terreno positivo, terminando el año con una cifra de inflación del 1,6%, debido al repunte

de los precios de la energía. No se prevé que la tasa de inflación vuelva a ser negativa y se pronostica que fluctúe entre el 1% y el 2% durante 2017.

durante 2016

Las ventas del

comercio minorista

crecieron un

3,6%

Venta minoristas en zona Euro Venta minoristas en España Fuente: Oxford Economics.

CRECIMIENTO DE LAS VENTAS MINORISTAS EN EUROPA Y ESPAÑA

Crecimiento Anual % Fuente: Frontur. 80 70 60 50 40 30 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE TURISTAS EXTRANJEROS EN ESPAÑA

La transformación digital en el sector del Retail

10

11

02

La

transformación

digital en el

sector del

Retail

La llamada 4ª Revolución Industrial,

producida por la rapidez y

profundidad de los últimos avances

tecnológicos, está transformando

al sector del retail, al igual que a

tantos sectores.

En el sector retail los cambios abarcan desde el auge imparable del comercio electrónico al empleo cada vez mayor de nuevas tecnologías, que persiguen combinar lo mejor del mundo físico y el digital en lo que se ha dado en llamar el “phygital”. Así, la tecnología se pone al servicio de las tiendas físicas para ofrecer al cliente experiencias que la venta online no puede ofrecer.

Los centros comerciales se están apuntando también a la omnicanalidad gracias a la aparición de nuevas plataformas digitales que les permiten desarrollar el negocio del comercio electrónico como complemento a las ventas físicas. CBRE, con su Omnichannel Sales System, es pionera en este sentido.

Además, la tecnología permite un mayor y mejor conocimiento del cliente gracias al análisis de Big Data. Las nuevas herramientas disponibles permiten ofrecer un servicio al cliente más personalizado y disponer de información base para la toma de decisiones como datos de afluencia, ventas, etc. En definitiva, se abre para los retailers un abanico enorme de retos, con la omnicanalidad en el epicentro del cambio que está atravesando el sector.

La transformación digital en el sector del Retail

12

13

El concepto e-commerce incluye muchos sectores de servicios (viajes, entradas de espectáculos, hostelería, etc...), si bien sólo un tercio de la facturación se refiere a comercio minorista. Esta categoría está experimentando una fuerte expansión y, en sectores como la moda y los complementos, las ventas online representan ya alrededor del 10% del total de su sector, una cifra sin

duda muy significativa.

Sin embargo, en otros sectores el comercio electrónico crece mucho más lentamente. Por ejemplo, tanto en Alimentación como en Muebles & Hogar las ventas online representan sólo un 1% del total, ya que su compleja logística dificulta la venta por este canal. Tomando a todos los sectores en conjunto, el e-commerce representa en España cerca del 4% de las ventas minoristas totales, muy lejos aún del peso que tiene

en países como EE.UU. y el Reino Unido, los más avanzados del mundo, donde representa alrededor del 15%.

La Alimentación es el sector con mayor volumen de ventas minoristas (factura alrededor del 35% de las

ventas totales en España) y, por tanto, es un mercado muy interesante para la conquista online. Sin embargo, la logística

E-Commerce

El avance del comercio electrónico continúa imparable en España, y empieza a ocupar un lugar destacado dentro del panorama del retail. En el año 2015 el e-commerce facturó más de 20.000 millones de euros mientras que las previsiones para 2016 apuntan a cifras en torno a los 24.000 millones, lo que significaría por cuarto año consecutivo otro incremento del 20%. Con estas cifras

España es el cuarto país de la Unión Europea en volumen de facturación, por delante de Italia, pero a distancia del Reino

Unido, Alemania y Francia.

Fuente: CNMC 2009 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

EVOLUCIÓN DEL COMERCIO ELECTRÓNICO EN ESPAÑA Volumen en millones de euros

Volumen E-Commerce. Var. anual (%).

PESO DEL COMERCIO ELECTRÓNICO EN LAS VENTAS MINORISTAS EN ESPAÑA POR SECTOR

% de ventas totales

Comercio

minorista Alimentación de vestirPrendas

3,5%

0,7%

9,2%

10,3%

12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

La transformación digital en el sector del Retail

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15

de alimentos, sean perecederos o no, es un reto, y los grandes operadores de la alimentación reconocen que pierden dinero con la venta online. Aunque la venta por internet ayuda a fidelizar a nueva clientela, los operadores de este sector no consideran al comercio electrónico como una prioridad absoluta, sintiéndose más cómodos con la entrega a domicilio desde sus tiendas de proximidad. Esto ha permitido la aparición de firmas como Ulabox, LaDespensa.com y Delsuper, pure players online que se an hecho con un nicho del mercado.

Pero quien realmente está agitando el sector online es, sin duda, Amazon que, después de iniciar la

venta de productos no perecederos en 2015 amplió su oferta en 2016, para incluir productos frescos. La apertura de almacenes urbanos en Madrid y Barcelona le permite tener una estrategia ágil a través del servicio Prime Now,

con entrega en dos horas. La agresiva campaña de Amazon empuja a actuar a los operadores tradicionales, obligados ahora a mejorar su servicio online. También en otros sectores la inmediatez está ganando importancia y, por ejemplo, en el sector de la moda se está introduciendo como una ventaja competitiva.

Sin embargo, la innovación de Amazon no se queda en el mundo online, sino que se está trasladando al mundo físico. En su ciudad natal, Seattle, está haciendo pruebas con el supermercado Amazon Go, donde los clientes compran los productos sin pasar por caja: sensores en la tienda reconocen el producto y al cliente, cargando automáticamente el importe en su cuenta. Además, ya ha lanzado en España Amazon Dash, un sistema de botones electrónicos para el hogar que sirve para hacer pedidos

automáticos de productos de gran consumo. Amazon Go - Seattle, EE.UU.

17%

14%

9%

3,5%

3%

9%

15%

PESO DEL COMERCIO ELECTRÓNICO EN LAS VENTAS MINORISTAS SEGÚN PAÍSES

Fuente: Centre for European Retail, CBRE para España.

El gigante americano es omnipresente. Por facturación, ocupa el puesto número 10 a nivel mundial en ventas de retail, y está contemplando dar el salto al mundo físico para competir directamente con tiendas propias. No obstante, ese proceso no es nada fácil y son notorios los problemas y retrasos que sufren los pure players online a la hora de realizar ese salto. Además de suponer una inversión elevada, el mundo online se topa con el mundo físico, ya que los mejores locales no suelen estar disponibles.

Para estos operadores, repetir el mismo proceso en todos los países sería un proceso muy lento y costoso, y los pure players más ambiciosos están considerando comprar cadenas ya implantadas en calle para agilizar su expansión. En este sentido, el operador de moda online Zalando ya ha dado el primer paso

adquiriendo el retailer de moda deportiva Kickz, que tiene 15 tiendas físicas en Alemania. La empresa Ali Baba, por su parte, ha creado alianzas estratégicas con

varias cadenas de retail en China para expandir su actividad fuera de Internet e integrarse con el mundo offline. Esta tendencia deja claro que la omnicanalidad no sólo es una obligación para los retailers de calle, sino que también es fundamental para los comerciantes online.

El peso del e-commerce

en las ventas del comercio

minorista no llega al 4%

en España

La transformación digital en el sector del Retail

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17

Digitalización en las tiendas

Los retailers en calle responden al e-commerce reforzando sus tiendas, mejorando sus procesos de omnicanalidad e

introduciendo tecnologías digitales como armas competitivas. Una encuesta realizada por CBRE a comerciantes revela que un número cada vez mayor se centra en el uso de la tecnología, tanto para mejorar la experiencia de compra como para conocer mejor al cliente. Según la encuesta, el 78% de los retailers está integrando sus tiendas en las redes sociales, el 53% ofrece wifi in-store y el 34% está introduciendo dispositivos interactivos en sus locales.

Displays y mostradores interactivos

34%

53%

19%

9%

78%

Análisis del cliente

31%

Lejos quedan ya los presagios que auguraban la desaparición de las tiendas, estando cada vez más claro que los consumidores quieren utilizar los diferentes canales de venta con la máxima flexibilidad. El “consumidor conectado” elige el “on” y el “off” según le interese y fuerza así a las marcas a trabajar ambos canales con total complementariedad, creando un nuevo

orden “phygital”. En este proceso, la tienda está reivindicando su papel central, siendo el canal que permite a los clientes ver, tocar y probar los artículos, además de recibir un servicio personalizado. De forma natural, los consumidores usan el canal online en paralelo y realizan un creciente número de consultas, compras y gestiones por internet. Como resultado, los clientes optimizan sus visitas a las tiendas, acudiendo con menos frecuencia a ellas, pero aumentando su tiempo de permanencia.

En este entorno, los clientes demandan experiencias de compra destacables, que justifiquen la visita a la tienda física. Los

operadores responden a esta tendencia abriendo tiendas flagship espectaculares, en las que no sólo aumentan la oferta expuesta, sino también son el escaparate en el que muestran nuevas tecnologías y servicios digitales. Las últimas tiendas abiertas por ejemplo por Massimo Dutti, en Barcelona, y Mango, en Madrid, disponen de probadores inteligentes, escaparates comparables, cajas Easy-Check Out y Click&Collect, que mejoran la experiencia de compra y la interacción con el cliente, ahondando en la omnicanalidad.

Un aspecto importante del uso de la tecnología es que ayuda a segmentar la clientela, ya que facilita que los comercios ofrezcan una experiencia de compra personalizada y diferenciadora. Un claro ejemplo es la nueva agencia de viajes Pangea en Madrid, que ha

abierto una macrotienda enfocada en ofrecer un servicio al más alto nivel y una experiencia a la carta a cada cliente, apoyándose tanto en asesores personales como en tecnología digital.

Los medios digitales están haciendo crecer de forma exponencial la información publicitaria que llega a los consumidores, obligados a lidiar con una ingente cantidad de mensajes comerciales. Las estrategias personalizadas de marketing, por tanto, se antojan como la mejor manera de conseguir la atención del cliente, de diferenciarse y lograr una mayor fidelización. La interacción a través de las redes sociales está siendo una de las prioridades en la agenda tecnológica de los retailers. Además de individualizar los mensajes,

los nuevos avances tecnológicos como la impresión 3D y el desarrollo del internet de las cosas permitirán personalizar los propios productos, ahondando en una de las claves del retail del

futuro: lograr hacer sentir al consumidor como un cliente único.

¿QUÉ TECNOLOGÍAS ESTÁN INSTALANDO O VAN A INSTALAR PRÓXIMAMENTE LOS RETAILERS EN SUS TIENDAS?

Media Markt Digital Store - Avinguda Diagonal, Barcelona.

La transformación digital en el sector del Retail

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19

Herramientas digitales en los

centros comerciales

Las tendencias anteriores están cambiando el funcionamiento de los centros comerciales. En paralelo, su gestión se torna más estratégica y especializada, requiriendo una mayor colaboración entre todas las partes implicadas: el gestor, la propiedad y los retailers.

Para conseguir este objetivo, la tecnología se muestra como una herramienta muy útil, ya sea a través de las nuevas vías de comunicación que se abren con los consumidores o mediante el análisis digital de sus hábitos de compra.

Uno de los retos pendientes es la incorporación del

e-commerce y la omnicanalidad en los centros comerciales.

Los centros han sido los grandes ausentes en el avance del comercio electrónico, focalizado en comerciantes y productos. Sin embargo, la concentración de marcas en un solo punto, es decir, la capacidad de constituir un polo de atracción, junto con la capacidad de gestión, siempre han sido los puntos fuertes de los centros comerciales, constituyendo una importante ventaja también en el mundo omnicanal.

A FIN DE AUNAR LO MEJOR DEL MUNDO FÍSICO Y DIGITAL, CBRE

ha desarrollado una plataforma que pone en valor las fortalezas de los centros comerciales. Denominado “Omnichannel Sales System” (OSS), el sistema ofrece a los retailers del centro comercial un único sitio-web para la venta online. Se trata de un marketplace que es diseñado de tal manera que los consumidores pueden comparar online los productos de todos los comerciantes presentes en el centro comercial y elegir la forma de envío que más les interese.

El objetivo claro de OSS es integrar todos los canales de venta y

opciones de entrega disponibles,

de forma que ofreciendo una omnicanalidad tan completa no se escape ninguna oportunidad de

venta. Para ampliar ese espectro al máximo, la plataforma puede poner los productos a la venta en otros marketplaces distintos al ofrecido por el centro comercial.

A diferencia del comercio electrónico tradicional, OSS refuerza la marca del centro comercial, poniendo el

enfoque en los comerciantes en vez de en los productos. Así, la aplicación ofrece múltiples ventajas a todos los participantes en el proceso, tanto a centros comerciales, como a retailers y consumidores.

De esta manera coloca a los centros de lleno en el proceso del comercio electrónico, justo en

un momento en el que las ventas online en España están empezando a despegar. Aunque parte de la

gestión del sistema es realizada por una empresa especializada, sin duda los centros comerciales implicados necesitarán cambiar de mentalidad, y sus equipos de gestión tendrán que afrontar un proceso de adaptación a la omnicanalidad no tan diferente al que han experimentado los retailers. Aparte de aumentar las posibilidades de análisis digital, para el equipo de gestión cambiará la

comunicación con el cliente, que será más integral y tendrá más

énfasis en la combinación de varios canales de venta.

La instalación de OSS, además, puede animar a retailers aún no-digitalizados a dar el paso a hacerlo. Las ventas de muchos operadores pequeños dependen de la afluencia de su centro comercial y pasan desapercibidos

en internet, al carecer de una enseña reconocida. Un sistema como OSS, que se apoya en la potente marca del centro comercial, puede crear mejores oportunidades para este tipo de comerciantes, tanto en venta como en comunicación con sus clientes. Los franquiciados además tienen la ventaja de que OSS computa los pedidos online directamente a las tiendas individuales y no a la matriz.

La iniciativa de OSS es un claro ejemplo de una solución innovadora que responde a las demandas de los tiempos actuales. Los consumidores exigen una omnicanalidad cada vez más profunda y sistemas como OSS van a ser clave para mantener la competitividad en este escenario, donde las barreras entre el mundo online y offline se difuminan.

Ofrece a los retailers

del centro comercial

un único sitio web

para la venta online

La transformación digital en el sector del Retail

20

21

Impulsado por la digitalización, en la actualidad está aumentando el abanico de empresas proveedoras de datos estadísticos. Estos datos abarcan desde oferta comercial existente a hábitos de consumo de un determinado sector del público, permitiendo su visualización en planos, lo que en el marketing se denomina “location intelligence”. Una empresa recién llegada en este

campo es la consultora holandesa Locatus, que ha extendido a España sus servicios de base de datos y cartografía de retail a través de una herramienta de geomapping. Con su expansión al extranjero, Locatus sigue los pasos de globalización de los retailers, que necesitan analizar cada vez más ciudades en el mundo.

Por otra parte, el avance del big data está provocando que también proliferen los sistemas de análisis digital del comportamiento del público. Entre las muchas empresas de

servicios que han surgido, Geoblink es una opción interesante

al contar con el banco BBVA como una fuente de información, permitiendo disponer de estadísticas de gasto real. El uso de Big Data significa un paso adelante en el análisis de hábitos de consumo, aunque queda claro que nos encontramos en los inicios de una actividad que requiere aún mucha depuración.

Sin duda, las nuevas herramientas de análisis son muy necesarias para ayudar a los retailers a garantizar el éxito en su toma de decisiones. En un mundo tan cambiante, la gestión de datos permite conocer a fondo las tendencias actuales del High Street, anticipar el futuro y definir las estrategias acordes.

Herramientas digitales High Street

Mientras el sector de centros comerciales lleva décadas utilizando una variedad de estadísticas para la toma de decisiones, el sector de High Street ha evolucionado poco en lo que a datos se refiere. Las decisiones empresariales se siguen basando a menudo en la experiencia y la intuición de los expertos, y apenas se apoyan en análisis y datos estadísticos, de escasa disponibilidad para High Street en España. La falta de datos de ventas es un buen ejemplo del déficit de madurez que existe en el mercado High Street cuando lo comparamos con otros sectores como el

de centros comerciales.

La ausencia de asset management y el trato independiente que se da a los locales han impedido avanzar en el desarrollo de este tipo de estadísticas. Sin embargo, el sector High Street se ha ido profesionalizando, el número de operadores internacionales activos es cada vez mayor y la demanda para estadísticas como datos de afluencia y de ventas va en aumento. Y es que el manejo de datos del sector, y su visualización, se están convirtiendo en servicios críticos dentro del asesoramiento a los retailers,

que operan de manera creciente en nichos de mercado.

La digitalización impulsa nuevas herramientas

de análisis, que dan un salto de calidad en el

geomapping y en el uso del big data

Retailers

22

23

03

Retailers

En 2016 el comercio minorista creció un 3,6% en su conjunto, un aumento muy notable que explica el dinamismo en la expansión de los retailers. No obstante, el sector de la moda experimentó un crecimiento desigual en 2016. Las grandes empresas de la moda cosecharon buenos resultados, con Inditex a la cabeza, que se anotó un crecimiento del 6% en 2016 para el

conjunto de sus marcas. Primark también mejoró sus ventas

considerablemente (17%) gracias en parte a la apertura de su tienda en la Gran Vía de Madrid, mientras que H&M anotó

un crecimiento moderado en 2016 (2%). Sin embargo, otros operadores registraron resultados menores e incluso marcas como

C&A o Desigual sufrieron pérdidas y se encuentran en procesos

de reestructuración. El sector de la moda es uno de los más competitivos de todo el comercio, y en el segmento mass-market se sufre la presión de operadores low-cost como Primark. Si las ventas no acompañan, las consecuencias pueden ser graves, como muestra el cierre definitivo de operadores

como Blanco o Caramelo, que no

pudieron sobrevivir a la expansión desmesurada de los años del boom.

La expansión de los operadores de moda en High Street fue en 2016 menos intensa que en 2015, una vez que los líderes

de la moda moderaron su actividad. Hubo contadas inauguraciones de grandes flagship

stores en 2016, en Barcelona sólo abrieron Zara

(Plaza Catalunya), Massimo Dutti (Passeig

de Gràcia) y Terranova (Boters) en locales de más

de 2.000 m2_{, seguido en 2017 por las aperturas de}

H&M en Barcelona (Passeig de Gràcia) y de Zara

(Nuevos Ministerios) y Mango (Serrano) en Madrid. En 2016 se firmaron además pocas operaciones de envergadura, lo que ha rebajado el peso de operadores de

moda en el número de transacciones en High Street: del 52% en 2015 al 42% en 2016. La gran actividad ha venido por parte de operadores más pequeños, como Guess, IKKS, Brownie, Renatta & Go y Oysho, que estuvieron muy activos. Por tanto, la demanda

en moda ha estado mucho más concentrada en locales pequeños y menos en flagship stores. En 2016 el 78% de las operaciones de alquiler fueron en locales de menos de 300 m2_.

Moda

Crecimiento del

comercio minorista

en su conjunto

3,6%

Retailers

24

25

Nuevas aperturas

La moderación en la actividad de los grandes players facilita la entrada de nuevas enseñas, que mantienen un gran interés en expandirse en España aunque en su toma de decisiones son más lentas que los operadores consolidados. Uniqlo ya ha confirmado

su aterrizaje en 2017 en el Passeig de Gràcia de Barcelona, y marcas como Topshop o Victoria’s Secret están también

estudiando hacerse con un flagship store. Además, enseñas recién llegadas como OVS, Urban Outfitters o Terranova podrían

buscar consolidar su posición con nuevas aperturas, aprovechando la alta disponibilidad de locales grandes.

En los centros comerciales, las grandes cadenas de moda estuvieron más activas que en High Street. Primark por ejemplo,

abrió sendas megatiendas en los nuevos centros comerciales de Nevada (Armilla - Granada) y Fan Mallorca Shopping (Coll d’en

Rabassa). Además, en Nevada la marca italiana Alcott se estrenó

en España con una tienda de 3.000 m2_{, poniendo en marcha un}

ambicioso plan de expansión. El grupo Inditex ha estado sobre todo activo reformando tiendas, redimensionando sus formatos y actualizando su imagen de marca. Lefties ha sido una de sus

enseñas más activas, abriendo por el ejemplo en los centros comerciales Diagonal Mar y Gloriès (Barcelona) y en Nevada. Destaca también la francesa Kiabi, que abrió en algunos centros

comerciales como Parquesur (Leganés), Fan Mallorca Shopping o Diagonal Mar siguiendo su nueva política de ubicaciones urbanas. Además, en el Passeig de Gràcia estrenará su primera tienda en High Street prime. Esta tendencia de urbanización se aprecia también en la expansión de otros operadores tradicionalmente localizados en parques comerciales, como Media Markt, que

en 2016 abrió dos tiendas en el centro de Barcelona y en 2017 estrenará una flagship store de 2.500 m2 _{en la plaza del Carmen}

de Madrid, a cien metros de Gran Vía. También Leroy Merlin e IKEA se están apuntando a esta tendencia y este último ha abierto

en la calle Serrano su primera tienda urbana a nivel mundial con el concepto ”IKEA Temporary”.

2014 2015 2016 0-100 m2 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 101-300 m2 _{301-500 m}2 _{501-800 m}2 _{801-1.500 m}2 _{>1.500 m}2

OPERACIONES DE ALQUILER EN HIGH STREET POR TAMAÑO DE LOCAL

Nº de operaciones

Fuente: CBRE.

Zara - Plaza Catalunya, Barcelona. Ikea - Serrano, Madrid.

Peso de operadores

de moda en el número

de transacciones en

High Street

Retailers

26

27

H&M - Passeig de Gràcia, Barcelona. Adidas - Gran Vía, Madrid.

La menor expansión de los operadores de moda está siendo compensada por otros sectores, como los complementos y el comercio especializado, en los que los retailers han estado muy activos. El sector de los complementos estuvo más activo aún que en 2015, con numerosas marcas instalándose en zonas prime. Destacan rótulos como Parfois, Aristocrazy, Rimowa, Carpisa y Apodemia, que han sido los más dinámicos.

El sector de la moda deportiva sigue viviendo una época de fuerte crecimiento y sus ventas en España se situaron en 4.525

millones de euros en 2016, un 6,5% más que el año anterior. Particularmente el segmento del calzado deportivo está en auge gracias a la popularidad de las sneakers, que representan hoy más del 26% de las ventas del sector del calzado a nivel mundial. Muchas marcas extranjeras han desembarcado con fuerza en los últimos años, como AW Lab, Snipes, JD Sport o Size?, entrando

en competencia con los propios fabricantes como Nike, Puma

o Adidas. Este último abrió un gran flagship en la Gran Vía de Madrid en 2016 y recientemente estrenó una tienda en el centro comercial Puerto Venecia. Operadores tradicionales como

Sprinter y Forum también se ven favorecidos por el crecimiento

del sector y están expandiéndose a la vez que modernizan el formato de sus tiendas.

Comercio especializado y

complementos

Retailers

28

29

Otro sector que vive una época dorada es el del cuidado personal, y en especial el segmento del maquillaje low-cost, en pleno crecimiento. El mercado español es muy interesante para este tipo de retailers ya que el gasto medio por persona en perfumería/cosmética es de 139 euros al año, por encima de la media europea (120 euros). De hecho, España es el cuarto país de la Unión Europea en cuanto al gasto en relación a la renta per cápita, por delante de grandes mercados como Reino Unido, Francia o Alemania.

La generación de los Millennials es un público muy receptivo para la comunicación vía Facebook, y de ello se aprovechan muy bien las marcas de productos de belleza para hacerse un hueco en el mercado. La marca Nyx es el ejemplo más claro de cómo

catalizar tendencias e interactuar con su público a través de las redes sociales, encontrándose inmerso en un plan de expansión muy ambicioso en España. Otras enseñas muy activas son Kiehl’s

(también de L’Oréal), Rituals y Lush.

El Lujo es el único sector sin apenas actividad expansiva en 2016, que estuvo muy estancada a nivel mundial. En Madrid, sólo hubo una entrada relevante, que fue la de DSquared2 en

la calle Ortega y Gasset de Madrid, ocupando un local en el tramo cercano a la Castellana. Aunque la facturación del lujo en España no se ha resentido, globalmente el sector se recupera muy lentamente del bajón de turismo ruso y de la moderación de turismo chino. La previsión para el 2017 es más optimista y la demanda para locales prime por parte de los operadores de lujo está creciendo.

El sector además se enfrenta al gran reto del e-commerce y de la omnicanalidad. Muchos operadores de lujo apenas han invertido en el canal online, confiando en la fidelidad de sus clientes y protegiendo la exclusividad de la marca y la política de precios. Sin embargo, esa política no encaja con las nuevas generaciones, que buscan la inmediatez en la compra y demandan una fluida comunicación a través de las redes sociales. Las grandes marcas del lujo se están dando cuenta de que no son inmunes a la amenaza del comercio electrónico y han empezado a integrar los nuevos modos de comercio en sus fórmulas comerciales y adaptar sus empresas al nuevo consumidor.

Por el contrario, el segmento de Premium está en pleno

crecimiento, con numerosos operadores en expansión. La fórmula de ofrecer productos selectos a precios más asequibles para un público objetivo más amplio y joven que el sector del Lujo está teniendo mucho éxito, y por ejemplo las calles pequeñas del Barrio de Salamanca de Madrid se han llenado de este tipo de operadores, con Claudio Coello como máximo exponente.

Cosmética & Belleza

Lujo & Premium

Nyx - Cucurulla, Barcelona.

Patrizia Pepe -

Claudio Coello, Madrid.

está creciendo y se espera una

reactivación de este segmento en cuanto

a operaciones de alquiler en 2017

La demanda del sector

Retailers

30

31

Uno de los sectores que más está despuntando tras la crisis es el de la restauración. Tanto las enseñas consolidadas como los operadores nuevos están desplegando una fuerte expansión, aprovechando el hecho de que los españoles vuelven a gastar dinero en comer fuera de casa. Según datos del INE, las ventas de restauración crecieron un 6,2% en el año 2016, después de aumentar ya un 4,5% en 2015.

Restauración

CRECIMIENTO DE LAS VENTAS DE RESTAURACIÓN EN ESPAÑA

Crecimiento Anual %

Fuente: INE.

Sin embargo, los consumidores están expresando gustos más exigentes que antaño y la gastronomía se está convirtiendo en un sector de ocio en toda regla, reflejado en programas de televisión en prime time y en viajes gourmet especializados para turistas. El interés en vivir experiencias gastronómicas ha llevado a iniciativas tan exitosas como el ex teatro Platea en Madrid o los mercados de alimentación reconvertidos en gourmet como el mercado de San Miguel también en Madrid. Esta tendencia de multi-espacios se está ya expandiendo por otras ciudades de España (como en Puerta Cinegia Gastronómica en Zaragoza) y llegando incluso a los centros comerciales (como el Dining Experience que Unibail-Rodamco está incorporando en 6 de sus activos).

El salto en calidad y servicio que está demandando el cliente es visible en la llegada de operadores más profesionales y en el desarrollo de diferentes

subsectores de restauración, donde están surgiendo nuevos conceptos y donde las enseñas consolidadas se renuevan, rompiendo la monotonía low-cost que fue la tónica de la crisis.

Una tendencia al auge es el concepto “quick service”. Estos locales ofrecen comida rápida, pero de calidad, en una atmósfera más agradable. En este segmento están muy activos rótulos como TGB o el renovado Pan’s & Company. La hamburguesería

americana Five Guys, por su parte,

ha aterrizado a lo grande en España, abriendo su primer local en el tramo más prime de la Gran Vía de Madrid.

También gana adeptos el concepto “casual dining”, que ofrece la opción de salir a cenar sentado en un ambiente informal a precios asequibles, reflejando una tendencia importada de EE.UU.

Goiko Grill y Ribs están

muy activos en este segmento mientras que la cadena

americana NBA Café ha abierto

su primer establecimiento en Europa en Las Ramblas de Barcelona. Por su parte,

Wagamama acaba de estrenar

sus primeros restaurantes de comida asiática en Madrid, de la mano del grupo Vips.

Las ventas de

restauración

crecieron un 6,2%

en 2016.

6,2%

High Street

32

33

Gran Vía

30%

44%

13%

9%

4%

04

High Street

El año 2016 significó otro año de gran actividad por parte de los retailers en Madrid, y sin llegar a la intensidad de los años 2014 y 2015, numerosos retailers se hicieron con locales en las zonas principales High Street.

Las calles de Gran Vía, Fuencarral y Serrano fueron las más demandadas de la capital aunque, sobre todo a causa de la escasez de locales, se cerraron menos operaciones prime que en años anteriores. No se registró ninguna operación por encima de los 1.800 m², lo que se debe a que los operadores líderes como Zara y H&M han moderado su expansión y ha sido en locales de menos de 300 m2 _{donde se ha concentrado la ambición}

expansiva de los comerciantes.

Madrid

Zara - Paseo de la Castellana, Madrid.

DISTRIBUCIÓN DE OPERACIONES DE ALQUILER EN HIGH STREET PRIME MADRID

High Street

34

35

donde muchas nuevas cadenas de moda han reemplazado a los negocios tradicionales, registrándose un aumento del interés por la parte central de la calle, que antes era débil.

En el Barrio de Salamanca destaca la reciente apertura de una tienda flagship de Mango en la calle Serrano 60 de 2.000 m2_.

Ante la falta de locales y el incremento de las rentas se observa una fuerte expansión en calles adyacentes como Hermosilla, Ayala, Jorge Juan y Claudio Coello, que se han beneficiado mucho del aumento de la demanda. Entre ellas destaca Claudio Coello, que goza de gran popularidad y ha acogido a un sinfín de operadores internacionales de los segmentos Medium

y Premium.

El segmento de lujo por su parte estuvo muy estancado en 2016, y en la calle Ortega y Gasset y en los tramos de lujo de la calle Serrano apenas ha habido mutaciones. No obstante, en la primera parte de 2017 se ha notado una cierta recuperación, y por ejemplo el operador de moda italiana

Pinko ha confirmado su entrada en la

calle Serrano, en lo que será su primera tienda en la capital.

Por otro lado, la calle Princesa, históricamente una de las calles prime de Madrid, había perdido protagonismo en los últimos años, experimentando hace varios años muchísimo interés.

La escasez de locales disponibles ha producido una subida significativa de las rentas en estas vías. La calle Fuencarral es un objetivo lógico para los retailers enfocados en un público joven y en ese segmento de mercado varias actividades como la moda deportiva, las sneakers o la cosmética están experimentando un crecimiento muy fuerte. Ello atrae a nuevas marcas y operadores consolidados por igual, causando una fuerte competencia para los locales disponibles. La calle Goya, por su parte, se ha transformado en un auténtico destino mass market Se puede afirmar que Madrid ya se

equipara a Barcelona como destino internacional de High Street, como

demuestra que en los últimos años muchas nuevas marcas extranjeras se han posicionado en la capital. En 2016 se contabilizaron 19 nuevos desembarcos de marcas extranjeras en la capital, destacando Five Guys, Size? y DSquared2, mientras que en Barcelona

se registraron 18, con Victoria’s Secret y Terranova a la cabeza.

Entre las zonas de mayor actividad destacan las calles Fuencarral y Goya, ambas generando desde

Fuente: CBRE.

Gran Vía Serrano Goya Fuencarral Princesa

300 300 270 250 250 85 200 240 240 240 220 ₁₈₅ 65 150 160 160 180 150 135 50 85 140 140 150 150 80 40 65 120 120 110 85 75 35 50 Ortega y Gasset

NIVEL DE RENTAS EN HIGH STREET PRIME MADRID

Preciados 101-300 m2 _{301-500 m}2 _{501-800 m}2 _{801-1.500 m}2 < 100 m2 Mango - Serrano, Madrid.

Nuevos desembarcos

de marcas extranjeras

en la capital

19

High Street

36

37

pocos movimientos. En el año 2016 reforzó de nuevo su oferta de moda y complementos e incluso extendió sus tramos comerciales. En el 2016, en este reducido eje se han incorporado marcas como Inspiral, Apodemia, Top Queen y The Body Shop.

La calle Orense, por su parte, está en el punto de mira de los retailers, con varias

incorporaciones nuevas, como Decathlon City y Primor, este último relevando

a Massimo Dutti que se mudó a

un local más grande en la misma calle, y Bershka, sustituyendo a

Zara. La futura reforma de Azca previsiblemente mejorará los accesos internos de la zona, además de la conexión con Orense. Zara,

con la apertura de su nueva flagship junto a El Corte Inglés en Nuevos Ministerios, se anticipó en un proceso que debería concluir en la formación de otro gran eje estratégico de retail en Madrid.

Las rentas en High Street aumentaron durante el año 2016,

aunque de forma más moderada que en 2015 y las calles más

prime registraron subidas en torno al 6% de promedio. No

obstante, la presión de la demanda en algunas calles ha sido muy fuerte, en especial en la parte peatonal de la calle Fuencarral, donde las subidas de rentas llegaron a duplicar dicha cifra. Desde principios de 2017 se percibe de nuevo subidas en las rentas prime, y las expectativas son que a lo largo del año superarán holgadamente los incrementos registrados en el 2016.

Las rentas de

las calles más

prestigiosas

subieron un 6%

de promedio en

2016. Para el

2017 se esperan

subidas de más

calado.

6%

The Body Shop - Princesa, Madrid.

Puma - Fuencarral, Madrid.

High Street

38

39

Diagonal

18%

31%

5%

10%

10%

18%

8%

Igual que en Madrid, en Barcelona la fortaleza de la demanda para locales en la zona High Street sigue intacta. El Passeig de Gràcia y Portal de l’Àngel son tradicionalmente las calles comerciales más demandadas, si bien ha sido la Plaza Catalunya, el epicentro turístico de la ciudad, donde se realizó la apertura más esperada del 2016, al inaugurar Zara un nuevo flagship store de

3.600 m2_{. Hay varios edificios cuyo uso pasará a ser comercial}

mientras que la Plaza de Catalunya deja de ser una zona de paso para convertirse en un nuevo foco de interés de las marcas a la hora de abrir sus flagship stores.

En el Passeig de Gràcia se están observando las tendencias más importantes de Barcelona, ya que muchos líderes de mercado están inaugurando flagship stores en edificios imponentes. Massimo Dutti abrió la suya en 2016 en el antiguo local de Vinçons (en

el número 96), pero es en el cruce con Gran Vía de los Corts Catalans donde se está creando una concentración de moda nunca vista. H&M inauguró en febrero su gran flagship store en el edificio

Vitalicio (el número 11 de la calle), Zara está trabajando en la

ampliación de su megatienda en la esquina de enfrente, y Uniqlo

ha elegido el mismo cruce para su primera apertura en España. La batalla de tres de los cinco líderes mundiales de la moda está servida y, por si fuera poco, existen otros proyectos muy cercanos que sin duda van a contribuir a afianzar esta parte de la calle.

Barcelona

DISTRIBUCIÓN DE OPERACIONES DE ALQUILER EN HIGH STREET PRIME BARCELONA

High Street

40

41

Al sur de la plaza Catalunya también hubo mucha actividad destacando la primera apertura en España de

Terranova a finales de 2016 en un

edificio de 2.000 m2 _{en la calle Boters,}

reforzando así el extremo sur de Portal de l’Àngel en la desembocadura con Portaferrissa. En esta zona además se instalaron, entre otros, Nyx, JD Sport y Hema.

En los últimos años Las Ramblas se ha ido consolidando como destino de compras mass market, y la apertura de

Zara en la plaza Catalunya favorece

todavía más el flujo de personas hacia esta vía. Como Portal de l’Àngel es una calle muy corta y con muy escasa disponibilidad, Las Ramblas aparece como un complemento muy interesante, teniendo en cuenta su alto nivel de afluencia. Su tramo superior permite además cerrar el circuito peatonal de compras que forman Plaza Catalunya, Portal de l’Àngel y Portaferrissa, y en 2016 tanto Oysho como Levi’s abrieron

una tienda en este tramo de la calle. Otra calle High Street que ha captado un fuerte interés por parte de los retailers es la Avenida Diagonal. Sus aceras fueron reformadas y ampliadas hace poco más de un año, lo que ha resultado en un aumento de la afluencia en un 25%, según conteos realizados por CBRE. A tenor de la mejora de la calle, los operadores tienen ahora a Diagonal en su punto de mira, con la consiguiente modernización de la oferta como fruto. Entre otros Parfois, Rituals

y Oysho hicieron su entrada en 2016 y

en 2017 se prevén nuevas llegadas.

Igual que en Madrid, las rentas en el High Street de Barcelona han crecido en 2016 de forma moderada.

Registramos una subida del 5% para las zonas más prime, lo que es un aumento ligeramente menor que el de Madrid. En el 2017 las rentas están de nuevo bajo presión, debido al alto nivel de expansión de los retailers y de su interés para entrar en el High Street más prime, y se prevén importantes nuevas subidas de renta para el High Street prime de Barcelona este año.

Fuente: CBRE.

Passeig de

Gràcia Pelai Las Ramblas Rambla de Catalunya Diagonal

300 250 ₂₀₀ 140 160 120 ₁₀₀ 240 200 150 110 ₉₀ 65 120 170 160 100 90 60 55 95 130 120 70 70 40 40 80 100 95 50 55 30 25 60 Portaferrissa

NIVEL DE RENTAS EN HIGH STREET PRIME BARCELONA

Portal de L’Angel

101-300 m2 _{301-500 m}2 _{501-800 m}2 _{801-1.500 m}2

< 100 m2

H&M - Passeig de Gràcia, Barcelona. Massimo Dutti - Passeig de Gràcia, Barcelona.

en 2016, a la que se

sumarán significativas

subidas este año

Las rentas prime

crecieron un

High Street

42

43

Otras ciudades

Gracias a la evolución positiva de las ventas y de la confianza de los consumidores, el interés en ocupar locales High Street ha ido incrementándose, consiguiendo que los retailers sean más ambiciosos en sus planes de expansión y amplíen su búsqueda en la geografía española a otras ciudades.

comercio especializado como deportes y cosmética. Por contra, la moratoria de restauración del Ayuntamiento ha mantenido a los operadores de este sector en pausa durante 2016. La mejora del turismo y los cambios en los gustos gastronómicos de los españoles implicará una mayor afluencia de marcas de restauración presentes en otras ciudades españolas, pero ausentes en gran medida en Bilbao. La nueva demanda requiere una oferta gastronómica más variada y diversificada que complemente la oferta propia de la ciudad y el entorno.

Tanto en 2017 como en 2018 la reconfiguración del centro ciudad abordará una nueva etapa: primero

con la apertura de una tienda flagship de Zara y después con la llegada de Primark al número 1 de Gran Vía, lo

que sin duda incrementará la afluencia a la zona de la plaza Circular, ya muy transitada pero sin una oferta comercial potente.

Pepe Jeans - Jorge Juan, Valencia. New Balance - Ercilla, Bilbao.

Bilbao

En Bilbao la calle Gran Vía se mantiene como la primera opción indiscutible de los retailers importantes, seguido del tramo peatonal de Ercilla. Sin embargo, la práctica inexistencia de locales vacantes en las calles prime de Bilbao ha movido a los operadores más impacientes a crear nuevos focos comerciales.

Las calles más favorecidas por esta nueva tendencia han sido las perpendiculares a Gran Vía, entre la Plaza Moyúa y la Plaza Circular. Así, entre las aperturas registradas en 2016 podemos destacar por una parte a Snipes en Gran Vía y New Balance, O Bag y Sabon NYC en

Ercilla (zonas prime), y por otra parte a Barbour en Iparraguirre y Bobbi Brown y Jo Malone en Rodríguez

Arias, ambas calles adyacentes. Los protagonistas de la expansión siguen siendo las marcas de moda, seguidas de cerca por los complementos y el

Valencia

El área de High Street prime en Valencia es una “T” formada por la calle Colón como eje principal, la calle Don Juan de Austria y la calle Jorge Juan. El eje se completa con dos otras zonas: por un lado, el paseo Ruzafa, la calle Ruzafa y calle Játiva, y por otro lado la calle San Vicente hacia la plaza de la Reina. La zona prime se ha caracterizado tradicionalmente por la escasa volatilidad de las rentas y la especialización del comercio en sus calles.

La llegada de la futura tienda de

Primark en la calle Ruzafa y la

previsible creación de un nuevo polo de atracción ya ha empezado a cambiar la percepción de los retailers de la calle Colón. Si antes buscaban ubicaciones en la acera impar aprovechando el circuito comercial generado entre los distintos centros de El Corte Inglés,

ahora los operadores sopesan la conveniencia de situarse cerca de la futura tienda de Primark, sobre todo si su negocio encaja con el público mass

market.

Además de estos movimientos

estratégicos, el año 2016 se caracterizó por el reposicionamiento de operadores a tiendas flagship, como Mango y Pull & Bear en la calle Colón. La demanda

de operadores se mantiene elevada y la disponibilidad de locales tras algunas reubicaciones ha sido una ventaja para la entrada de nuevos operadores, como muestran las aperturas Douglas, Orange, Nyx y Lush en la misma calle.

Otras entradas de interés han sido las de Rituals en la calle San Vicente, e Inspiral y Urban Dressing en la calle

High Street

44

45

Palma de Mallorca

En el mercado High Street de Palma la demanda de locales se ha mantenido en niveles muy altos en 2016, impulsada por las ventas

minoristas que crecieron un 7,3% en 2016, la cifra más alta de España. No obstante, se registraron un 40% menos de transacciones de alquiler en zonas prime, debido por un lado a la rápida reducción de locales disponibles y por otro lado a la cautela de los operadores, ya que son cada vez más selectivos en sus elecciones y tienen muy en cuenta las tasas de esfuerzo que están dispuestos a asumir.

La moda se mantiene como la actividad principal en expansión, como muestran las recientes aperturas de IKKS, Guess

u Oysho. No obstante, cabe destacar

el auge del sector de belleza así como las ópticas; claros ejemplos son la inauguración de la primera tienda en Mallorca de la enseña de cosmética

Zaragoza

La zona de High Street en Zaragoza está perfectamente definida por las arterias comerciales de Independencia, Alfonso y Damas/San Ignacio de Loyola, donde está focalizada la atención de los principales operadores nacionales e internacionales. Desde que en 2015 se diera a conocer que

Zara iba a abrir una tienda flagship en

la zona de San Ignacio de Loyola (en la confluencia con Damas), esta calle ha sido una de los ejes comerciales con más movimiento por parte de los operadores, retomando la relevancia que tuvo antes de la crisis. Prueba de ello han sido las aperturas de

Decathlon City, Tramas + o IKKS.

Incluso ha reaparecido de manera muy puntual la figura del traspaso.

En Zaragoza es cada vez más difícil encontrar locales comerciales disponibles en zonas prime. La ciudad

es un objetivo claro en los planes de expansión de las marcas, debido a su dimensión y área de influencia. Así, durante 2016 han entrado en High Street operadores como Café Noir

(primera apertura en España), Liu. Jo, B-Kover, Ribs o los mencionados

retailers en San Ignacio de Loyola. También apreciamos un incremento en la actividad de operadores en zonas cercanas tales como León XIII, Coso, Cesar Augusto, San Miguel y Calle Cádiz/Cinco de Marzo, con un creciente número de aperturas, si bien el perfil del retailer aquí es sobre todo local y nacional.

Pese a la intensa actividad, no advertimos un incremento en rentas, lo que puede seguir

favoreciendo la rápida absorción de producto disponible, además de impulsar las operaciones de inversión.

Flormar en la calle San Miguel o la

doble apertura del grupo Multiópticas

en Jaime III y Paseo del Borne.

La tendencia al alza de las rentas

prime ha moderado su crecimiento,

pasando de un incremento del 11% en 2015 a uno del 4% en 2016,

previendo un comportamiento similar en 2017. Los incrementos de renta se concentran en las calles y tramos más demandados, como es el caso de San Miguel, la calle más solicitada por los operadores, observándose especialmente en el tramo comprendido entre la Iglesia de San Miguel y la Plaza Mayor. El Paseo del Borne se mantiene a la cabeza como la vía comercial con las rentas más altas de la ciudad, a pesar de la baja rotación de operadores por la escasa disponibilidad de locales. Jaime III recupera su liderazgo como la calle con mayor rotación de la ciudad y en ella se produce un mayor número de operaciones con traspaso; más de la mitad de transacciones en las que se ha solicitado una indemnización por rescisión anticipada de contrato han tenido lugar en dicha avenida.

High Street

46

47

Sevilla

El mayor exponente del mercado de High Street en Sevilla, el eje O’Donnell- Velázquez-Tetuán está atrayendo una gran demanda de operadores, lo que ha provocado un incremento en los precios de alquiler de los inmuebles. No obstante, la baja rotación de los locales y la configuración de los mismos dificultan la entrada de nuevos retailers en la zona prime. Por su parte, la Avenida de la Constitución se está consolidando como una arteria High Street donde sobre todo florece la restauración, gracias a una política urbanística acertada que promueve el aumento del flujo comercial y turístico.

El aumento de la demanda en O’Donnell-Velázquez-Tetuán, unido a la consolidación de la Avenida de la Constitución con el nuevo desarrollo anteriormente mencionado, ha provocado que aumente el flujo en Plaza Nueva, lo que ha consolidado un gran eje

comercial que se inicia en la Plaza de la Encarnación. Mientras, la calle Sierpes se ha convertido en una gran

oportunidad para aquellas enseñas que no se han implantado aún en la ciudad. Los precios medios se han mantenido estables y se están rehabilitando edificios con superficies suficientes para acoger grandes marcas. Es una arteria vertebradora del High Street de la ciudad.

Málaga

Continuando con la evolución de años anteriores, la demanda de operadores aumenta y se focaliza en la zona más prime de Málaga. En consecuencia, el entorno compuesto por la calle Marqués de Larios, Plaza de la Constitución, calle Nueva y el primer tramo de calle Granada están experimentando una presión de demanda que, sumado a la extinción de rentas antiguas, favorece la rotación y el incremento de las rentas, que por ejemplo en el caso de Larios ha subido hasta los 230 euros/m2 _{al mes.}

Aun así, existe escasez de locales con superficies superiores a 300 metros, muy demandados por las principales firmas.

Dentro de la dinámica de renovación de rótulos en el centro, destacan operaciones como la entrada de NYX, Tous y la

reubicación de Bimba y Lola en calle Larios, así como la apertura

de Decathlon City, en calle Nueva.

Adicionalmente la estructura del centro sigue evolucionando con las obras de adaptación de la Alameda Principal o los planes de nuevas peatonalizaciones en otras calles secundarias como el eje Carretería-Álamos o la calle Victoria. Esta apuesta favorecerá aún más la sinergia existente entre turismo y comercio.

High Street

48

49

La alta demanda ha acentuado todavía más la habitual

escasez de producto prime y las ubicaciones secundarias han ganado en atractivo,

ofreciendo rentabilidades menos agresivas. Particularmente los locales con contratos de reciente firma acaparan mayor interés, ya que si están a renta de mercado se convierten en una inversión estable a largo plazo.

Otra alternativa está siendo la compra de locales provenientes de entidades financieras, ya que muchas veces, aunque no sean prime, cuentan con condiciones arrendaticias atractivas.

Adicionalmente, en los últimos años el número de

compra-ventas de activos value-add ha incrementado,

y hoy día constituyen el producto con mayores posibilidades de plusvalías, gracias a las oportunidades de rehabilitación, ampliación o cambio de uso. La adquisición que hizo Monthisa en el Paseo de la Castellana en otoño de 2016 constituye un buen ejemplo de este tipo de operación.

La inversión en High Street mantuvo la gran actividad desplegada en los últimos años, alcanzando en 2016 un volumen de inversión de 800 millones de euros. Madrid y Barcelona siguen siendo las

ciudades principales del mercado nacional y juntas acaparan el 85% de la inversión total. No obstante, existe una creciente demanda por parte de inversores privados e institucionales por otras ciudades de España, especialmente aquellas que concentran un mayor número de turistas.

En los últimos años muchos inversores institucionales extranjeros han entrado en el mercado español, algunos con

mucha fuerza como el inversor americano Hines, que en algo más de un año se ha hecho con cuatro locales prime en Madrid y Barcelona. Este tipo de inversores son los principales actores cuando hablamos de flagship stores, que implican un volumen

por encima de los 20 millones de euros. En el año 2017 se

observa un cambio de tendencia en el mercado de High Street con la aparición de algunas aseguradoras pujando por activos prime de gran volumen.

Sin embargo, la gran mayoría de locales High Street tienen dimensiones reducidas y por tanto no generan interés para los grandes fondos de inversión. Por tanto, para adquisiciones más pequeñas, sobre todo por debajo de los 10 millones de euros, siguen siendo los inversores privados españoles y family

offices los que dominan el mercado.

Inversión en High Street

1000 900 800 700 600 500 400 300 2012 2013 2014 2015

Edificio Primark. Gran Vía, 22.

2016 2017 T1 200

100 0

EVOLUCIÓN DE INVERSIÓN EN RETAIL HIGH STREET

Inversión en millones de € Fuente: CBRE.

Madrid y Barcelona

acaparan el 85% de la

inversión total

85%

Barclays - Plaza de Colón, Madrid.

High Street

50

51

Las rentabilidades prime se mantuvieron en torno al 3,50% a lo largo de 2016 en Madrid y Barcelona, con alguna operación cerrada ligeramente por debajo con perspectiva de incremento de renta. Durante el inicio de 2017 se mantiene la tendencia bajista de las rentabilidades, llegando en algún caso a niveles del 3,25% para el producto más prime de Madrid y Barcelona.

Desigual - Arcs, Barcelona.

El interés para adquirir activos High Street se está extendiendo a otras ciudades de España, siendo las principales ciudades turísticas las que acaparan mayor demanda. No obstante, cada mercado tiene sus propias particularidades y se caracterizan por un distinto perfil de inversor.

Los mercados High Street de Valencia y Bilbao son los que más se parecen a Madrid y Barcelona, al

contar con un tejido High Street amplio y consolidado fruto de su importancia en lo que a economía y volumen de población se refiere. Despiertan un gran interés por parte de inversores y es ya frecuente que fondos nacionales e internacionales busquen activos High Street en estas ciudades, como por ejemplo Pontegadea que adquirió el local de Apple en Valencia o Trajano Iberia que compró el edificio FNAC en Bilbao. En ambos mercados operan también muchas familias privadas locales y regionales con una larga tradición en invertir en High Street. En las dos ciudades se observa cierta comprensión de las rentabilidades, provocada principalmente por la fuerte presión inversora que las lleva a niveles del 4% y, en ocasiones, incluso por debajo.

Además de Valencia y Sevilla, existe un creciente interés de los inversores en todas aquellas ciudades con un alto componente turístico, entre las que se encontrarían sobre todo Sevilla, Málaga, Granada, Palma o San Sebastián.

En estas ubicaciones, si bien el perfil de los inversores puede variar en función de cada una, se puede destacar como

Inversión en otras

ciudades españolas

Bershka - Paseo Ruzafa, Valencia.

RENTABILIDAD EN HIGH STREET RETAIL EN LAS PRINCIPALES CIUDADES EUROPEAS

2003 5 6 7 4 3 2 1 2004 2005 2006 2008 2009 2010 2011 2013 2014 2015 2016 2017 Fuente: CBRE. Londres

París Múnich Milán Barcelona Madrid