Resumen Ejecutivo:
Fecha:23 de diciembre de 2020
Comité: Presidente, Secretario y Vocales:
Dirección Divisional Noreste:
Dirección Regional Nuevo León:
Ejecutivo:
Nombre de la Empresa: Inmobiliaria Alex. S.A. de C.V.
Principales Accionistas:
Línea de Crédito: A.C.G.H. Dls. U.S. $1,000,000.00
Objetivo: A.C.G.H. con un aforo del 67% del valor del proyecto, edificación en el Parque Industrial Alex (Municipio de Escobedo) de una nave industrial con una superficie de 5000 pies cuadrados.
Arrendador American y Yazaki Co., como fuente de pago cesión de derechos del contrato de arrendamiento Dólares U.S.; a plazo de cinco años y con revisión de renta en base al INPC con fondeo ante Banco de Comercio Exterior.
Plazo: ACGH cuatro años, incluyendo un periodo de gracia de capital de un año.
Tasa de Interés: ACGH Libor a tres meses más 4 puntos adicionales de spread. (London Inter Bank Offered Rate) con 3 punto de intermediación.
Cobertura de Seguridad: Valor del Proyecto Dls. US. $1,500,000.00 / Crédito $1,000,000.00 Dls. = 1.50 X 1. y aval del principal quien cuenta con un patrimonio de $30,000,000.00
Estructura:
Viabilidad técnica y jurídica: Dictamen técnico, avalúos, permisos.
Análisis de Mercado: Visión del Municipio de Escobedo, ventajas de ubicación y oferta de mano de obra.
Análisis Financiero: Estado financieros actuales y flujo de efectivo.
Análisis de Riesgos: Continuidad en la administración, mercado, garantía, relación laboral.
Alternativas de recuperación: Flujo de efectivo y garantías.
Historial y calificación crediticia: Buro de crédito, referencias comerciales.
Apoyo: Relación integral de negocios.
Autorización y condiciones: Se autoriza en base a la viabilidad financiera del proyecto, flujo de efectivo, garantía de cesión de derechos de contrato de arrendamiento y garantía hipotecaria y presentación de información financiera de manera trimestral y balances anuales auditados.
Mercado:
El Parque Industrial Escobedo se encuentra estratégicamente ubicado, ya que está a la salida de la carretera a los puentes internacionales con E.U. de Nuevo Laredo y Colombia.
El Estado de Nuevo León cuenta con una población de 4,653,458 habitantes, representando el octavo estado más poblado del país. En Nuevo León, la población de 15 años y más, en promedio tiene prácticamente el primer grado de educación media superior concluido (grado promedio de escolaridad 9.8)
De cada 100 personas de 15 años y más…
2.6 no tienen ningún grado de escolaridad.
51.7 tienen la educación básica terminada.
1.4 cuentan con una carrera técnica o comercial con primaria terminada.
20.3 finalizaron la educación media superior.
22.4 concluyeron la educación superior.
1.6 no especificado.
Sector de actividad que más aporta al PIB estatal: Servicios, comunales, sociales y personales.
Aportación al PIB Nacional es del 7.5%.
Conclusión cualitativa:
El municipio de Escobedo representa aproximadamente el 7.70% de la riqueza de Nuevo León, el parque industrial Escobedo representa para la Industria una alternativa de mano de obra calificada, Per se en el municipio Escobedo, además de la que representa los municipios de la zona metropolitana de Monterrey.
además de la cercanía de los puentes fronterizos con Estados Unidos cómo es el de Nuevo Laredo y el de Colombia mismo que están entre dos y tres horas de camino, debemos resalta que la autopista ofrece seguridad tanto al personal del transporte cómo a la mercancía a transportar.
American Yazaki es proveedor de Nissan, de todas las armadoras Estados Unidos, Mercedes Benz y WW.
Comentarios a la situación financiera:
Índice de Liquidez 10 Vs. 09: 8.35 X 1 Vs. 12.45 X 1 Prueba del Ácido 10 Vs. 09: 0.84X 1 Vs. 1.32 X 1
Aun cuando ambas razones han disminuido están dentro del parámetro de una empresa inmobiliaria, máxime que en el renglón de terrenos a desarrollar han invertido $1600,000.00 para contar con el terreno de la nave industrial que nos ocupa.
Capital de Trabajo 10 Vs. 09: $13306,000.00 Vs. $11511,000.00, el incremento en este rubro reafirmar las inversiones que se han realizado para el desarrollo de la nueva nave industrial.
Apalancamiento 10 Vs. 09: 0.47 X 1 Vs. 0.46 X 1; básicamente la pequeña variación se debe al uso del renglón de proveedores, motivado por el nuevo proyecto.
Rendimiento sobre Activos 10 Vs. 09: 3% Vs. 2%.
Rendimiento sobre Capital de Trabajo 10 Vs. 09: 3% Vs. 2%
aun cuándo se observa un rendimiento muy mínimo en ambos casos; debemos recordar que los proyecto de naves industriales de arrendamiento son a largo plazo, y cómo se demuestra en el flujo de efectivo del presente crédito el proyecto es auto liquidable y en un lapso de cinco años, el activo pasa a ser liberado de gravemente y la utilidad se vuelva exponencial en el tiempo.
Análisis de riesgos y conclusiones:
Continuidad en la administración: Con la llegada del Ing. Iván Lozano la administración del grupo se vio fortalecida, ya que el Ingeniero es una profesional de la industria automotriz, con conocimiento y relaciones en el gremio.
Problemas de mano de obra calificada: El estado de Nuevo León es líder nacional en el nivel de escolaridad de su población y cuenta con prestigiadas Universidades Públicas y Privadas, adicionalmente el municipio de Escobedo se preocupado por estar a la par de todos los municipios que conforman la zona metropolitana de Monterrey.
Cometarios de Apoyo: El grupo empresarial aun cuando su principales son jóvenes, están muy fogueados en los negocios, conocen sus ramos; el proyecto Per se es auto liquidable, contamos con garantías reales tanto en efectivo (cesión de derechos de contrato de arrendamiento) como en especie, hipoteca sobre nave industrial.
Además de la labor con todas las empresas que participan en el proyecto (constructora, proveedores, contratistas, etc.).
Balance general inmobiliaria Alex S.A. de C.V. Miles de pesos
Activo circulante 31-dic-08 31-dic-09 31-dic-10 Pasivo a corto plazo 31-dic-
08 31-dic-
09 31-dic-
10
Bancos 420 281 416 Bancos 100 100 210
Rentas por cobrar 1000 1050 1100 Documentos a pagar C P 600 600
Terrenos a desarrollar 1000 2600 Proveedores 500 305 1000
Naves industriales 9700 10185 11000 Total pasivo a C P 600 1005 1810
Total activo circulante 11120 12516 15116 Pasivo a largo plazo
Activo fijo Bancos a largo plazo 7620 7020 6420
Equipo de oficina 100 100 100 Doctos pagar largo plazo
Terrenos en breña 3000 2530 2550 Total pasivo largo plazo 7620 7020 6420
Depre. Edificios -200 -400 -600 Total pasivo 8220 8025 8230
Equipo de transporte 500 500 500 Capital
Equipo de oficina 100 100 100 Capital social 5000 5000 5000
Depre. Equipo trans. Y
oficina -120 -240 -360 Utilidad del ejercicio 100 201 295
Utilidad de ejercicio anteriores 80 180 381
Total activo fijo 3380 2590 2290 Superávit de terrenos 1100 1700 3500
Total capital 6280 7081 9176
Total activo 14500 15106 17406 Total pasivo mas capital 14500 15106 17406
Estado de resultados inmobiliaria Alex S.A. de C.V.
Miles
1 enero al 31 dic. 2008 1 enero al 31 dic. 2009 1 enero al 31 dic. 2010
Ventas 1200 100% 1300 100% 1400
Costo de ventas 600 50% 600 46% 600 43%
Utilidad bruta 600 50% 700 54% 800 57%
Gastos de operación
Gastos de ventas 10 2% 9 1% 14 2%
Gastos de admón. 5 0% 5 0% 6 0%
Utilidad de operación 585 49% 686 53% 780 56%
Otros gastos 5 0% 5 0% 5 0%
Utilidad antes de
gastos fin 580 48% 681 52% 775 55%
Gastos financieros 400 33% 380 29% 380 27%
Utilidad antes de
impuestos 180 15% 301 23% 395 28%
Impuestos 80 7% 100 8% 100 7%
Utilidad neta 100 8% 201 15% 295 21%
Estado de generación y aplicación de recursos Inmobiliaria Alex S.A. de C.V.
Años Dic. 09 vs dic. 08 Dic. 10 vs dic. 09
Origen
Utilidad 201 295
Préstamos bancarios 110
Documentos por pagar a corto plazo 600
Proveedores -195 695
Documentos por pagar a largo plazo -600 -600
Depre y amortización 320 320
Terrenos en breña 470 -20
Total origen 796 800
Aplicación de recursos
Rentas por cobrar 50 50
Terrenos a desarrollar 600 615
Naves industriales 285
Total aplicación 935 665
Resultado -139 135
FLUJO DE EFECTIVO PREMISAS:
Moneda: Dólares U.S.
Valor del proyecto $1,500,000.00 Financiamiento de $1,000,000.00 Valor del terreno $430,000.00
Aportación de la empresa: terreno y $70,000.00 dólares U.S. En efectivo Aportaciones en efectivo vía capitalización de utilidades
Tasa: libor tres meses (0.39781) + 4 puntos de spread.
Periodo de gracia 12 meses por concepto de capital.
Amortización mensual de capital de 27,700 y una última de 30,500.00 dls. U.S.
renta mensual de $32,500.00 dls. U.S. A razón de $6.50 dls. U.S. Pie cuadrado Fuente de pago cesión de derecho de contrato de arrendamiento
Cobertura de amortización mensual de capital vs. Renta mensual de 1.26 x 1
Primera ministración 20% del crédito a la firma y registro del contrato
Miles dólares Meses Año
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1
Ingresos
Saldo anterior 134000 45670 137341 34875 132409 29210 126011 22079 118147 13482 8818 802041
Recursos propios 500000 500000
Recursos bancarios 200000 200000 200000 200000 200000 1000000
Arrendamiento
Total ingresos 700000 134000 245670 137341 234875 132409 229210 126011 222079 118147 13482 8818 2302041
Egresos
Terreno 430000 430000
Intereses 7330 7330 1466 1466 2199 2199 2932 2932 3665 3665 3665 38847
Amortización a capital
Construcción 120000 80000 100000 100000 100000 100000 100000 100000 100000 100000 1000000
Gastos admón. 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 12000
Gastos legales 15000 15000
Total egresos 566000 88330 108330 102466 102466 103199 103199 103932 103932 104665 4665 4665 1495847
Saldo 134000 45670 137341 34875 132409 29210 126011 22079 118147 13482 8818 4153 806194
Miles dólares Meses Año
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 2
Ingresos
Saldo anterior 4153 4288 4525 4863 5303 5844 6487 7231 8077 9024 10073 11223 76937
Recursos propios 0
Recursos bancarios 0
Arrendamiento 32500 32500 32500 32500 32500 32500 32500 32500 32500 32500 32500 32500 390000
Total ingresos 36653 36788 37025 37363 37803 38344 38987 39731 40577 41524 42573 43723 471090
Egresos
Terreno 0
Intereses 3665 3563 3462 3360 3259 3157 3056 2954 2853 2751 2650 2548 37278
Amortización a capital 27700 27700 27700 27700 27700 27700 27700 27700 27700 27700 27700 27700 332400
Construcción 0
Gastos admón. 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000
Gastos legales 0
Total egresos 32365 32263 32162 32060 31959 31857 31756 31654 31553 31451 31350 31248 381678
Saldo 4288 4525 4863 5303 5844 6487 7231 8077 9024 10073 11223 12475 89412
