Construcción de conocimiento, para poner en marcha Proyectos inmobiliarios asociados a los Sistemas de Transporte masivo

(1)

La gestión de la renovación urbana en Bogotá, avance de los principales proyectos.

Claudia Carrizosa- Gerente proyecto Estación Central

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

LA OPERACION URBANA DE LA ESTACION CENTRAL

2008-2012

Construcción de conocimiento, para

poner en marcha

Proyectos inmobiliarios asociados a los

(2)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

(3)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

SOURCE: DADEP

1560

1930

1960

N

1992

AIRPORT

2005

Territorio dividido en 20

localidades y 1.800 barrios.

Temperatura of 17°C todo el

año

ALTURA 2.600 MTS nivel del

mar

AREA: 37.414 Ha approx.

POBLACION 7’000.000 el, 15%

de la población Nacional

DENSIDAD 286 Habitantes/Ha

en el area urbana

Tasa de crecimiento 2.5%

(4)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

La ciudad

descompensada

Hacia el interior se

densifica sobre si

misma

En la periferia

desarrollo

informal,

saturaciòn de las vias

existentes

CARENCIA VIAS Y ACCESO

Sobrecosto de dotar a un barrio

informal con infraestructura:

300.mill/Ha. ( US $ 130.000)

(5)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Estructura Ecológica

Principal

Estructura

Socioeconómica y

Espacial

Estrategia de Ordenamiento POT

Estructura Funcional y de

servicios

Sistemas de_

espacio público

movilidad, y

equipamientos

AÑO 2.000

(6)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

BOSA

SAN CRISTOBAL

USME

CIUDAD BOLIVAR

KENNEDY

SUBA

Centralidad Suba Centralidad Corabastos Centralidad Delicias -Ensueño Centralidad Danubio – Rio Tunjuelito Centralidad Nuevo Usme Centralidad Quirigua --Bolivia Operación Centro

(7)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

RUTAS ALIMENTADORAS

A LOS BARRIOS

PUENTES

PEATONALES

CARILES MIXTOS

CICLORUTAS Y

ANDENES

Peatonal calle 88

DE CARRILES

EXCLUSIVOS

Transmilenio, 2000-…

(8)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Un Plan Parcial es el instrumento por

el cual se desarrollan y se

complementan las disposiciones del

Plan de Ordenamiento Territorial

(POT), para áreas determinadas del

suelo urbano o de expansión.

,,el Plan Parcial se formula en sectores

que urbanísticamente requieran

cambios substanciales y que para

hacerlos deban recurrir a las

herramientas que otorga la ley a

través de los Planes Parciales, dichas

herramientas son …

Ley 388/97. Decreto reglamentario 1507/98

NUEVO

(9)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

• Integración Inmobiliaria o reajuste de suelos

• Delimitación de Unidades de Actuación

• Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios

• Cooperación entre Partícipes

• Cesiones Urbanísticas Gratuitas

• Participación en Plusvalía

• Contribución por Valorización

• Enajenación Voluntaria

• Enajenación Forzosa

• Expropiación Judicial

• Gestión Publica, Privada o Mixta.

• Derechos de Construcción y Desarrollo.

(10)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

¿Dónde se generan y

quien recoge los

beneficios por la acción

(11)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Nuevos desarrollos

AV BOYACA VALORIZACION

El estado recoge los

beneficios

aplicando el

instrumento de

valorización

(12)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Cuando el Estado compra y construye

un equipamiento,,,,,,,,,

(13)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

(14)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

(15)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Predios sobrantes del corredor

En la gráfica el ejemplo de la estación de Ricaurte de la fase II de Trnsmilenio, que se desarrolla en un sector de renovación urbana

Bajo o nulo impacto positivo de los equipamientos de movilidad,

donde se mueven 2.000 pasajeros/hora

(16)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

2008-PUNTO DE PARTIDA..

Utilizar el instumento de

Plan Parcial y

el reparto de cargas y beneficios

(17)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Mt2

vendibles

Ventas

Totales

Valor suelo

final

Mt2

vendibles

Valor suelo

inicial

Valor suelo

final

Plus-valor

Valor suelo

inicial

Ventas

Totales

Valor suelo

inicial

Plus-valor

EL RETO…. Captar plusvalor que genera la accion del estado

(18)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

El

plus-valor

generado por cuenta de

una acción estatal produce algo muy

parecido a una “ganancia ocasional” a

los propietarios de los predios que no

hacen ningún esfuerzo,

Este es el origen de los recursos sobre

los cuales debe participar el estado.

(19)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

TRONCAL CALLE 26

ESTACION CENTRAL:

INTEGRA TRONCALES:

AV Caracas, Calle 26 y

Carrera 10

ENTORNO PARA DESARROLLO

DE LA NUEVA ESTACION.

Calle 26

(20)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Cementerio central

Centro Internacional

Plaza la Rebeca

Calle 24 Zona de alto impacto

(21)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Entorno y constrastes.

LA CIUDAD

LOS PROPIETARIOS

(22)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

(23)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

ALGUNAS CIFRAS DIAGNÓSTICO

FISICO



40% . Area púbica 60%area privada



969. unidades prediales Totales: 416 pertenecen a

un edificio de mas de 40 pisos Fonade y 553 a otros.



13,2% o 19 Inmuebles de interes cultural



65% de los predios en 1-3 pisos,o lotes vacios



53,4% uso comercial tipo corredor 23,0%

residencial

SOCIOECONOMICO



2.808 Número habitantes:



280 hab/Ha



67% de la poblacion residente es arrendataria.



Solo el 14% son propietarios residentes



Valor del suelo catastro 2010 :

US$ 22.751.765



Mayoría de población flotante.



Sustitucion permanente de usos



Notorio hacinamiento de personas, hogares y

viviendas,

ECONOMICO



$US 160.313,6 aprox

: Ingreso impuesto predial año

2009:



La mayoría de los inmuebles (51%) se encuentran en

el rango de valor entre

$US 172,97 y 232,46

pesos el

M2,

(24)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Condiciones de partida…….

PRIVADO

PUBLICO

OBJETIVO GENERAL

Desarrolla proyectos

inmobiliarios,

Compra, habilita y entrega el suelo

para desarrollos inmobiliarios

Incluye dentro de los costos, el

suelo de la Estación y dentro de

la utilidades el equipamento.

que Entrega al Distrito

(25)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

PROYECTO DISEÑADO

IMAGEN DESDE LA AVENIDA CARACAS

Se pierde

Potencial

desarrollo

(26)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Hacia Troncal Carrera 10

RUTAS QUE ACCEDEN

RUTAS QUE NO ACCEDEN

Operación del sistema diseñada

GRAFICO 1 ( vista

nivel sótano, desde

la Av caracas)

En gris la operación

del sistema, que se

da

a

nivel

del

segundo sótano a

nivel con la calle 26

Pasajeros estimados /hora pico

1.500 sentido norte-sur y

(27)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

OBJETIVO ESPECIFICO

OBJETIVOS ESPECÍFICOS.

Habilitar suelo y Fortalecer la prestación de servicios en

torno al Centro Internacional

Atender y aprovechar la dinámica generada por la Estación

central en relación con los pasajeros atraídos y generados

por la estación estimados en 1.500 sentido norte-sur y

6.500 sentido oriente occidente.

Atraer hacia el sur los usos y actividades del Centro Internacional,

logrando “diluir” la barrera funcional y urbana entre ambos

costados de la calle 26.

CENTRO INTERNACIONAL

(28)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

COORDINACION DE PROYECTOS público privados

T 1

T 2

T 3

T 4

Construcción de la

plazoleta puente sobre

calle 26

T 5

(29)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

ESCENARIOS Y RESULTADOS ESPERADOS

Espacio público nuevo

INVERSION PUBLICA

Atiende pasajeros /horaSolo ofrece

transporte

Sin Estación

Con Estación

Estación + Proyectos inmobiliarios

• Nuevo Urbanismo para 10 Ha.

• Empresas localizadas.

• nuevos trabajadores.

• Aumento de 4% a 17% el Espacio públio

• 235.000 Mt2 En nuevos usos

• INVERSION PUBLICA

• INVERSION PRIVADA

• El estado Pasa de captar $US 162.162

a US $ 2. 702.702 mill. Por Impuesto

predial annual a precios 2010

• Valor del suelo para la Estacion

• Aumento de Pasajeros atraidos y

generados con la estación

Desvalorizacion

Abandono de las

Edificaciones.

Viviendas en precarias

condiciones

(30)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

CÓMO ESTRUCTURAR LA OPERACIÓN URBANA, PARA

EJECUTARLA MEDIANTE ASOCIACION PÚBLICA PRIVADA?

(31)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

transferencia de los activos

a favor de la misma, para cumplir el

objeto del contrato

.

PATRIMONIO

AUTONOMO

CONFORMADO

SUELO+NORMA

Contrato de fiducia

mercantil

Disponibilidad y

transferencia de

los ACTIVOS

suelo o derechos

inmobiliarios

Otros negocios

Objeto de la

operación urbana

, según

factibilidad.

Definición de

condiciones del

contrato- de

fiducia

Negocio-comisión

Elaboración de

los pliegos y

selección

Definición

protocolo de

transferencia

de activos.

(suelo o

derechos)

Negocio

aprobado por

el público

propietario

del suelo

Evaluación de

la modelación

económica y

financiera del

proyecto.

Modelación

inmobiliaira y

financiera

preliminar .

Norma

Aprobada

Condiciones

de desarrollo

del suelo.

DEFINICION DE

NEGOCIOS

Definición de

las unidades de

negocio del

público ( cada

entidad,)

Definicion de mt2 de suelo útil

Definicion de suelo con usos que no

participa en la operacion urbana.

Definicion de mt2 de suelo útil

Comercializable en la operacion.

Definicion de mt2 de suelo neto.

PLIEGOS Y

(32)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

ESTRATEGIA DE GESTION PÚBLICA

PRIVADA

1. Estrategia

de gestión

de Suelo

2. Factibilidad

desarrollos

inmobiliarios

4. Estructuración

del negocio

5 Gestión

de la

operación

Suelo + Norma = Plan Parcial Aprobado

Operación Urbana

Suelo norma adquirido para la Etapa 1 de la Estacion

HOJA DE RUTA

3. Norma urbana

e inmobiliaria

aprobada

2008-2010

2010-2012

2012-2014

(33)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

OPERACION

URBANA

ENTIDAD

ERU

PUBLICA

TRANSMILENIO

•Aporta suelo primera fase de la

estacion.

•Valorar la unidad de negocio de

transmilenio

IDU

•Maneja construcción de la

estacion, donde se preven $

recursos, para su ejecución.

•Compra suelo para la primera

fase de la estacion

ERU

Lider sel sector.

Interés: promover renovación

Partcicipa con suelo.

PUBLICA PRIVADA

Cual es el negocio en los

diferentes momentos

INVERSIONISTAS DE

DESARROLLOS

INMOBILIARIOS

INVERSIONISTAS

MANEJO DEL NEGOCIO

Documento

que los vincula

SUELO

Inversionistas

Propietarios definir

unidades de

participación.

DEFINICION

ARTICULACION

OTRAS

LIDERA

CONVOCA

ADJUDICA

ADMINISTRA

Documento

que los vincula

•Fiducia

. •CuentasenParticipación:

•Joint Venture:

•Otros contratos

comerciales

•concesiones

(34)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

1. Estrategia de gestión de Suelo

Suelo norma adquirido para la Etapa 1 de la Estacion

HOJA DE RUTA

(35)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Predios ERU

Predios Transmilenio

Otros predios

Etapa 2

Etapa 1

Fase 1

Estación

Etapa 1

Fase 2

Estación

Etapa 3

Construcción

Calle 24 IDU

PRIMERA ETAPA

_AREAS

_MT2

_%

AREA ÚTIL

63.315,29

100%

AREA REQUERIDA

PARA LA

ESTACION Y SUS

CONECTORES

33.025,59

52,16%

AREA RESTANTE

30.289,70

47,84%

Resolución 0414/09 por la cual se

delimita un área de reserva para la

ejecución del proyecto

(36)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Proceso Etapa 1

5 3% de suelo 263 predios

1. Soporte jurídico

previo

2. Estructuración de

oficina y

procedimientos

3. Compra de suelo.

100% Censo, diagnóstico y Plan de gestión Social.

100% Avalúos de referencia

100% Avalúos comerciales.

100% Cálculo de Indemnizaciones compensaciones

100% Recursos= Transmilenio actúa como pagador.

128 Predios a ofertar

85 Priorizados y ofertados

 Expedición de la Resolución 0414 de 2009, por la cual se determina y

delimita un área de reserva para la ejecución del proyecto.

 Suscripción del Decreto 435 de 2009, Por medio del cual se declara la existencia de

condiciones de urgencia para la adquisición de los predios requeridos para la ejecución

del Proyecto.

 Expedición de la resolución interna Por medio de la cual se ordena adelantar los estudios

de tipo social, técnico, jurídico y económico, necesarios para llevar a cabo el proceso de

adquisición de los predios.

 Suscripción convenio interadministrativo No. 215 de 2009 ERU – TRANSMILENIO

• Contrato grupo abogados

• Grupo social.

• Grupo Técnico

Fase 1 Estación

Predios

Transmilenio

128 predos

Fase 2 Estacion.

Predios ERU

65 predios+

71 100% Censo, diagnóstico y Plan de gestión Social.

100% Avalúos de referencia

100% Avalúos comerciales

Cálculo de Indemnizaciones-compensaciones

30% Recursos.

(37)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

PROYECTO INMOBILIARIO

FACTIBLE

1. Estrategia de

gestión de Suelo

2. Factibilidad desarrollos

inmobiliarios

Suelo norma adquirido para la Etapa 1 de la Estación

HOJA DE RUTA

Definir

Productos

inmobiliarios

Mt2 útiles y

usos

rentables

Estudiar

Mercado

factible

ventas

Valorar

Productos

Rentables

rentable

Proponer

Norma

Urbana

(38)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Av calle 26

Plaza de Banderas Centro internacional Plazoleta Lote privado en desarrollo

Edificio Panauto Proyecto privado en desarrollo Plazoleta Rebeca

•Sistema Metro

•Conectividad oriente

occidente

•Norte sur

Las determinantes urbanas

6.500pasajeros/hora

Pasajeros estimados

1.500 sentido

norte-sur y 6.500 sentido

oriente occidente

(39)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

El diseño de la Estacion

Las areas actuales

Definición de la geometría

Propuesta Urbana e Inmobiliaria

(40)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Propuesta Urbana.

Cuadro de áreas

Área bruta

107.045,88

100%

Área espacio publico y

vías

51.168,21

47,80%

Área privada útil

53.924,51

50,37%

Carrera 13 B

Cuadro No 1 Áreas actuales

AREA

MT2

%

Área bruta

107.045,88

100%

Área

espacio

público y vías

43.726,20

40,85

%

Área útil privada

63.319,68

59,15%

(41)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

TIPOS DE LOTES DEL PLAN- AREA ÚTIL

_descripción

Tipo 1

Inmueble de Interés

cultural

con

edificabilidad.

Panauto

Se permite el aumento de la

edificabilidad.

Debe dejar área pública de

propiedad privada para la

ubicación de la plazoleta

Tipo 2

Lotes con estructuras

permanentes. Alturas

que superan los 10

pisos.

Podrán adecuarse a usos

nuevos. Modificar y adecuar

estructura de fachada.

Obra nueva.

Tipo 3

Inmuebles de Interés

cultural que aún no

han sido evaluados

por el comité asesor

de patrimonio.

Se conservan en el Plan, se les

da

edificabilidad

y

esta

dependerá de lo que determine

el comité respectivo.

Tipo 4

Predios

con

uso

dotacional

Podrán

tener

mayor

edificabilidad, para lo cual

deberán adelantar el Plan de

regularización y manejo.

Tipo 5

Predios edificables

Tienen edificabilidad según lo

que determina con las normas

del Plan

T 3 T 3 T 3 T 1 T 3 T 3 T 5 T 4 T 5 T 4 T 4 T 5 T 2 T 5 T 5 T 3

(42)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

(43)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

SOTANOS 3 y 4

Estacionamiento

privado

Cll 26

Rebeca

M1

M2

M5

M3

M4

M6

(44)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

SOTANOS 1 y 2

Transmilenio y

estacionamientos

públicos

Cll 26

SOTANO TODAS LAS ALTERNATIVAS

(45)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

ZONA VERDE COMERCIO INSTITUCIONAL PUNTOS FIJOS USO OFICINA

Plazoleta

Puente

PRIMER PISO.

COMERCIO TODAS LAS ALTERNATIVAS

CONSTRUCCION ESQUEMA INMOBILIARIO

(46)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

INSTITUCIONAL VIVIENDA COMERCIO

PISO 2

OFICINAS

COMERCIO TODAS LAS ALTERNATIVAS

CONSTRUCCION ESQUEMA INMOBILIARIO

(47)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

(48)

(49)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Etapa 1

Lote A

Etapa 1

Lote B

Etapa 2

Lote A

Etapa 2

Lote B

Etapa 3

PROYECTOS INMOBILIARIOS CUADRO DE AREAS

CADA ETAPA TIENE DIFERENTE

CAPACIDAD DE DESARROLLO

(50)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

FACTIBILIDAD ECONOMICA DEL NEGOCIO

ESTUDIO DE MERCADO

MODELACION FINANCIERA

Con los productos inmobiliarios

Se avalaron los productos

inmobiliarios propuestos y estimó el

valor por mt2 de venta de los mismos

Estos fuéron tomados para el estudio

(51)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

Efecto de las Construcciones y las Compensaciones

sobre el Plus-Valor

Valor del Suelo

Inicial

Valor del Suelo

Inicial

Plus-Valor

Sin pago de

Construcciones

Y adecuación del

nuevo suelo

Valor del Suelo

Inicial

Plus-Valor

Final

Valor

Construcciones +

Compensaciones

Adecuacion

nuevo suelo

Cualquier proyecto de renovación urbana lleva unos costos asociados en cuanto al

urbanismo necesario para atender los nuevos potenciales urbanísticos asociados a

estos sectores.

Potencialmente la totalidad del diferencial

puede ser usado para la financiación de las cargas.

Costos de comprar y

adecuar el suelo a los

nuevos desarrollos

(52)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

En la renovación urbana los beneficios tenderán

a concentrarse en algunos predios, mientras que

las cargas lo harán en otros.

(53)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

PLUSVALOR RESULTANTE DE LA ADOPCIÓN

DEL PLAN PARCIAL.

La estimación de este valor potencial es el

resultado del estudio de mercado realizado

PLUSVALOR

Etapa 3

Etapa 2

Etapa 1

(54)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 80,0% 1 2 3 56,9% 30,0% 13,0% 71,8% 6,5% 21,6%

Distribucion Inicial de Cargas y Beneficios

UAS Puntos 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 1 2 3 63,9% 29,2% 6,8% 63,9% 29,2% 6,8%

Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios

UAS Puntos

Beneficios

Cargas

(55)

Claudia Carrizosa. Consultora CAF, Colombia

INGRESOS TOTALES (con ajustes por inflación y rendimientos financieros)

$ 678.526.264.090

VENTAS

$ 639.538.626.320

INGRESOS POR RENDIMIENTOS FINANCIEROS

$ 5.871.641.941

AJUSTE POR INFLACIÓN

$ 32.605.941.888

DEVOLUCION IVA POR VIS

$ 510.053.940

ADQUISICIÓN LOTE MAS GASTOS RELACIONADOS

$ 83.332.522.876

COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCIÓN

$ 299.603.392.156

COSTOS INDIRECTOS

$ 95.215.285.326

GASTOS DE ADMINISTRACIÓN

$ 32.823.638.743

GASTOS DE VENTAS

$ 29.837.284.524

GASTOS FINANCIEROS

$ 0

GRAN TOTAL EGRESOS

$ 540.812.123.625

UTILIDAD NETA (Exenta de impuesto de renta y complementarios según Decreto 2755/2003)

$ 137.714.140.464

APORTE INVERSIONISTAS

$ 141.653.506.388

TIRM INVERSIONISTA MENSUAL

1,07%

TIRM INVERSIONISTA ANUAL

13,62%

NOTAS:

1. Cifras derivadas de las modelaciones financieras preliminares realizadas por la ERU.

2. Precios de venta determinados por el Estudio de Mercado realizado por CENAC-2010.

3. Modelaciones financieras realizadas a precios constantes Abril/2010, excepto calculado del TIRM el cual fue realizado