Estudio de factibilidad para la constitución de una empresa dedicada a la construcción y venta de viviendas prefabricadas en la ciudad de Quito

(1)

(2)

RESPONSABILIDAD

Del contenido del presente trabajo de investigación me hago responsable Martha Isabel González Aldaz

1720938651

PROHIBICIÓN

(3)

DEDICATORIA

A Dios,por permitirme sentir su presencia en mi vida, iluminar mi mente y por haber puesto en mi camino a aquellas personas que han sido mi soporte y compañía durante

todo el periodo de estudio.

A mi madre Martha Aldaz, por los valores inculcados con su ejemplo de fortaleza, amor dulzura y entrega.

A mi esposo Juan Carlos Peñaherrera, por su apoyo incondicional, paciencia, amor y guía.

A mis suegritos Manuel Peñaherrera y Swath Astudillo, por su cariño, confianza y hospitalidad.

(4)

AGRADECIMIENTO

A la Universidad Tecnológica Equinoccial, por abrirme sus puertas y brindarme la preparación adecuada que me permita afrontar un mundo competitivo.

A mi director de tesis Ing. Nelson Cerda, por su valiosa asesoría y dirección, la cual me ha permitido culminar esta importante etapa de mi vida.

(5)

ÍNDICE

1 .CAPÍTULO I (INTRODUCCIÓN) ... ……….1

1.1 TEMA: ... ……….1

1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ... ….……….1

1.2.1 ENUNCIADO DEL PROBLEMA ... ….……….1

1.2.2 JUSTIFICACIÓN E IMPORTANCIA ... ………1

1.3 DELIMITACIÓN DEL TEMA: ... ………..2

1.4 OBJETIVOS ... ….………..2

1.4.1 OBJETIVO GENERAL ... ……..………2

1.4.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ... ..……….2

1.5 HIPÓTESIS ... …..………2

1.6 MÉTODOS DE INVESTIGACIÓN ... ….………3

1.6.1 MÉTODO DEDUCTIVO. ... ………..3

1.6.2 MÉTODO ESTRUCTURAL-FUNCIONALISMO. ... ……..………3

1.6.3 MATERIALISMO DIALÉCTICO. ... …….……….3

1.6.4 ANALÍTICO. ... ………….……….3

1.6.5 MÉTODO CIENTÍFICO. ... ………..3

1.7 TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN ... ……….4

1.7.1 ENCUESTA. ... ………..………4

1.7.2 OBSERVACIÓN-NO PARTICIPANTE. ... ………4

1.7.3 REVISIÓN DE BIBLIOGRÁFICA. ... ………..4

2 CAPÍTULO II (ANTECEDENTES) ... ……….5

2.1 RESEÑA HISTÓRICA ... …..………..5

2.2 ANÀLISIS DEL SECTOR ... …..………6

2.2.1 PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS CLIENTES: ... ………6

2.2.2 PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS PROVEEDORES: ... ……….6

(6)

2.2.4 AMENAZA DE INGRESO DE PRODUCTOS SUSTITUTOS: ... ..………..7

2.2.5 RIVALIDAD ENTRE LOS COMPETIDORES: ... ……..………8

2.3 CARACTERÌSTICAS DEL SECTOR. ... .………..………..8

3 CAPÍTULO III (ESTUDIO DE MERCADO) ... ..………..9

3.1 OBJETIVOS. ... …….………9

3.2 METODOLOGÍA ... ……….………9

3.3 RECOLECCIÓN DE LA INFORMACIÓN ... ..……….11

3.3.1 ENCUESTA ... ………11

3.3.2 METODOLOGÍA ... ……..………..11

3.3.3 DETERMINACIÓN DE LA MUESTRA ... ………..12

3.3.4 CUESTIONARIO ... ………..………13

3.4 PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN ... …….………..14

3.5 CUANTIFICACIÓN DE LA DEMANDA ... ……….22

3.5.1 ANÁLISIS DE LA DEMANDA ... ………22

3.5.2 CONSIDERACIONES PARA LA DEMANDA ... ………23

3.6 CUANTIFICACIÓN DE LA OFERTA... ……….24

3.6.1 ANÁLISIS DE LA OFERTA ... ……….………..24

3.6.2 CONSIDERACIONES PARA LA OFERTA ... ………….………25

3.7 DEMANDA INSATISFECHA ... …….………25

3.8 DEMANDA INSATISFECHA FUTURA ... ………..26

3.8.1 CÁLCULO DE LA DEMANDA INSATISFECHA FUTURA ... ……..………..28

3.8.2 EVALUACIÓN DEL MODELO APLICADO EN LA PROYECCIÓN. ... ….……….30

3.9 DEMANDA POTENCIAL ... …..………31

3.10 MARKETING MIX ... ………..………32

(7)

3.10.4 PROMOCIÓN ... …..………..36

4 CAPÍTULO IV (ESTUDIO TÉCNICO) ... ………..37

4.1 OBJETIVOS DEL ESTUDIO TÉCNICO ... ……….37

4.2 TAMAÑO DEL PROYECTO ... ……….………37

4.2.1 TAMAÑO SUGERIDO DEL PROYECTO ... ………37

4.2.2 FACTORES DETERMINANTES DEL TAMAÑO DEL PROYECTO ... …….……….38

4.3 LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO ... ………..……….40

4.3.1 MACRO LOCALIZACIÓN ... ……..………..40

4.3.2 MICRO LOCALIZACIÓN ...………..………40

4.4 INGENIERÍA DEL PROYECTO ... …….………..41

4.4.1 PROCESO DE PRODUCCIÓN ... …….………42

4.4.2 DISTRIBUCIÓN DE LA PLANTA ... …….……….44

4.4.2.1 PLANOS ... ………….………47

5 CAPÍTULO V (ESTUDIO ADMINISTRATIVO LEGAL) ...…..………..49

5.1 ORGANIZACIÓN DE LA EMPRESA ... …….……….………..49

5.1.1 PLANIFICACIÓN DE LOS RECURSOS HUMANOS ... ………49

5.1.2 ORGANIZACIÓN. ... …..……….50

5.1.2.1 ORGANIGRAMA. ... …….……….50

5.1.3 ESTRUCTURA LEGAL ... ………53

5.1.4 LEYES CONEXAS ... ………..………53

5.1.5 TRÁMITES LEGALES PARA CONSTITUIR UNA SOCIEDAD ANÓNIMA ... …….………56

5.2 IMPORTACIÓN ... ………57

5.2.1 REQUISITOS PARA IMPORTAR ... ……..……….57

5.2.2 DOCUMENTOS PARA IMPORTAR ... ….………58

5.2.3 TRIBUTOS A CANCELAR POR IMPORTACIÓN ... …..……….58

5.2.4 VALORES A CANCELAR POR IMPORTACIÓN: ... ….………59

6 CAPÍTULO VI (ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO) ... …..………62

(8)

6.1.1 ACTIVOS FIJOS TANGIBLES ... ………..63

6.1.1.1 ACTIVOS FIJOS OPERACIONALES (PRODUCCIÓN) ... ………64

6.1.1.2 ACTIVOS FIJOS PARA ADMINISTRACIÓN ... …….……….67

6.1.1.3 ACTIVOS FIJOS PARA VENTAS ... …..………69

6.1.2 ACTIVOS NO CORRIENTES ... …..……….71

6.1.2. TRÁMITES DE CONSTITUCIÓN ... ………72

6.1.2.2 CANON INICIAL Y DE FORMACIÓN. ... ….……….72

6.1.3 CAPITAL DE TRABAJO ... …..………73

6.2 FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO ... ………73

6.2.1 FUENTES Y USOS ... ..………..74

6.2.2 PRÉSTAMO BANCARIO ... …………..……….74

6.3 PLAN DE RENOVACIÓN DE INVERSIONES... ….………..75

6.4 DEPRECIACIÓN ... ………..76

6.5 AMORTIZACIÓN ... ….………..78

6.6 NÒMINA ... ………78

6.7 COSTOS Y GASTOS ... ………..80

6.7.1 COSTOS ... ………….………..80

6.7.2 COSTOS DE PRODUCCIÓN (OPERACIÓN) ... ………80

6.7.2.1 COSTOS DIRECTOS... …..………86

6.7.2.2 COSTOS GENERALES DE FABRICACIÓN ... ….………..86

6.7.3 GASTOS ... …….……….86

6.7.3.1 GASTOS ADMINISTRATIVOS ... ..………86

6.7.3.2 GASTOS DE VENTAS ... ….……….89

6.7.4 RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS ... …….…….89

(9)

6.10.1 INSTRUMENTOS DE EVALUACIÓN ... …….……….92

6.10.1.1 BALANCE GENERAL ... ….………93

6.10.1.2 ESTADO DE RESULTADOS ... ..………..94

6.10.1.3 FLUJO DE CAJA ... ………..95

6.11 INDICADORES DE EVALUACIÓN ... ….………..96

6.11.1 Costo de Oportunidad del Capital ... ..……….96

6.11.2 Valor Actual Neto (VAN) ... ……….97

6.11.3 TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) ... …..………..99

6.11.4 PERIODO DE RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN (PRI) ... ………100

6.12 PUNTO DE EQUILIBRIO ... ………101

6.13 ÍNDICES FINANCIEROS ... ……….102

6.13.1 ÍNDICES DE RENTABILIDAD ... ………102

6.13.1.2 RENTABILIDAD SOBRE PATRIMONIO (ROE) ... ………102

6.13.1.3 RENTABILIDAD SOBRE ACTIVO (ROA) ... ………..103

6.13.1.4 RENTABILIDAD SOBRE VENTAS ... …..………103

6.13.2 COMPOSICIÓN DE ACTIVOS ... ………104

6.13.2.1 ACTIVOS CORRIENTES ... ………..104

6.13.2.2 ACTIVOS FIJOS ... ………..104

6.13.2.3 ACTIVOS NO CORRIENTES ... ……….104

7 CAPÍTULO VII ... ………105

7.1 CONCLUSIONES ...………..105

7.2 RECOMENDACIONES ... ………..106

BIBLIOGRAFÍA ... ………..107

(10)

ÍNDICE DE CUADROS

1 RESEÑA HISTÓRICA ... 5

2 ÍNDICE DE PRECIOS DE MATERIALES , EQUIPO Y MAQUINARIA DE LA CONSTRUCCIÓN ... 7

3 PRINCIPALES CONSTRUCTORAS DE LA CIUDAD DE QUITO ... 8

4 NÚMERO DE HOGARES DE CLASE A,B Y C+ DE QUITO ... 12

5 DEMANDA EN UNIDADES DE VIVIENDA QUITO ... 24

6 OFERTA EN UNIDADES DE VIVIENDA QUITO ... 25

7 DEMANDA INSATISFECHA DE UNIDADES DE VIVIENDA QUITO ... 26

8 PROYECCIÓN DEMANDA INSATISFECHA EN UNIDADES DE VIVIENDA ... 27

9 UNIDADES DE VIVIENDA ... 32

10 NIVELES DEL PRODUCTO ... 33

11 PRECIO PROMEDIO POR METRO QUITO ... 35

12 DEMANADA POTENCIAL CUBIERTA POR TAMAÑO SUGERIDO DEL PROYECTO ... 38

13 PONDERACIÓN DE UBICACIONES ... 41

14 TIEMPO DE IMPORTACIÓN ... 43

15 PLANIFICACIÓN DE RECURSOS HUMANOS ... 49

16 TIPOS DE COMPAÑÍAS ... 55

17 TRIBUTOS POR IMPORTACIÓN ... 59

18 PRIMA NETA ... 60

19 CÁLCULO PÓLIZA TODO RIESGO... 60

20 ESPECIFICACIONES CONTENEDOR 40 PIES HIGH CUBE ... 61

21 RESUMEN INVERSIÓN ... 62

22 ACTIVOS FIJOS TANGIBLES ... 63

(11)

27 HERRAMIENTAS ... 66

28 EQUIPO DE CÓMPUTO ADMINISTRATIVO ... 67

29 MUEBLES Y ENSERES ADMINIDTRATIVO ... 68

30 EQUIPO DE OFICINA ... 69

31 EQUIPOS DE CÓMPUTO VENTAS ... 69

32 MUEBLES Y ENSERES VENTAS ... 70

33 ACTIVO NO CORRIENTE ... 71

34 TRÁMITES DE CONSTITUCIÓN ... 72

35 CANON INICIAL Y DE FORMACIÓN ... 72

36 CAPITAL DE TRABAJO ... 73

37 FUENTES Y USOS ... 74

38 CRÉDITO BANCARIO ... 74

39 PLAN DE INVERSIONES ... 75

40 VÍDA ÚTIL ... 76

41 DEPRECIACIONES ... 77

42 AMORTIZACIONES ... 78

43 PRESUPUESTO NÓMINA ... 79

44 COSTOS DE PRODUCCIÓN ... 80

45 ACABADOS EDIFICIO POR EDIFICIO ... 81

46 KIT PREFABRICADO POR EDIFICIO ... 82

47 COSTO TERRENO POR EDIFICIO ... 83

48 COSTO MANO DE OBRA DIRECTA POR EDIFICIO ... 84

49 SERVICIOS ... 85

50 COMBUSTIBLE POR EDIFICIO ... 85

51 MANO DE OBRA INDIRECTA ... 85

52 GASTOS ... 86

53 SUELDOS ... 87

(12)

55 ARRIENDO ... 88

56 TRÁMITES LEGALES DE CONSTITUCIÓN ... 88

57 SERVICIOS BÁSICOS ... 88

58 RESUMEN COSTOS Y GASTOS ... 89

59 INGRESOS ... 91

60 BALANCE GENERAL DEL PROYECTO ... 93

61 ESTADO DE RESULTADOS ... 94

62 FLUJO DE CAJA ... 95

63 RECUPERACIÓN ACTIVOS FIJOS ... 96

64 VAN ... 98

65 PRI ... 100

(13)

ÍNDICE DE GRÁFICOS

1 RELACIÓN DE INTERDEPENDENCIA ENTRE LAS VARIABLES DE ESTUDIO ... 10

2 PROYECCIÓN DEMANDA INSATISFECHA ... 28

3 DIAGRAMA DISPERSIÓN ... 28

4 REGRESIÓN LINEAL ... 29

5 REGRESIÓN CUADRÁTICA ... 29

6 CORRELACIÓN ... 29

7 HOMOSCEDASTICIDAD ... 30

8 INDEPENDENCIA ... 30

9 NORMALIDAD ... 31

10 CANAL DE DISTRIBUCIÓN ... 35

11 FLUJO PROCESO PRODUCTIVO... 42

12 OFICINA PRINCIPAL ... 45

13 DIAGRAMA HILOS ... 46

14 PLANO DE DISTRIBUCIÓN PLANTA OFICINA PRINCIPAL ... 47

15 PLANO DISTRIBUCIÓN GALPÓN ... 48

16 ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL... 50

17 ORGANIGRAMA POSICIONAL ... 51

(14)

1 .CAPÍTULO I

INTRODUCCIÓN

1.1 TEMA:

Estudio de factibilidad para la constitución de una empresa dedicada a la construcción y venta de viviendas prefabricadas en la ciudad de Quito.

1.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

1.2.1 ENUNCIADO DEL PROBLEMA

Actualmente el gobierno realiza la entrega de bonos de vivienda a través del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda y del Banco Ecuatoriano de la Vivienda, se suma a este impulso las entidades financieras con la entrega de préstamos hipotecarios hasta 25 años, todos estos planes destinados a la disminución del déficit de vivienda en el Ecuador.

Sin embargo muchas familias actualmente tienen problemas a la hora de adquirir su vivienda, por los altos costos debido a la subida de precios en los materiales de construcción y por el largo tiempo e incumplimiento en los plazos de entrega.

1.2.2 JUSTIFICACIÓN E IMPORTANCIA

En la actualidad el mercado inmobiliario se encuentra en desarrollo debido a los estímulos financieros mencionados anteriormente, “sólo en el primer trimestre del año 2011, la colocación de préstamos hipotecarios creció el 16%”1.

El presente estudio tiene la finalidad de proporcionar información sobre la factibilidad de la constitución de una empresa dedicada a la construcción y venta de viviendas prefabricadas en la ciudad de Quito.

(15)

1.3 DELIMITACIÓN DEL TEMA:

ESPACIAL: La investigación se realizará en la ciudad de Quito.

CUALIDAD: Bienes raíces (dedicada a la construcción y venta de viviendas prefabricadas)

TEMPORAL: La investigación se llevará a cabo en el periodo de noviembre2011 a noviembre 2012.

1.4 OBJETIVOS

1.4.1 OBJETIVO GENERAL

Elaborar un proyecto de factibilidad para la constitución de una empresa dedicada a la construcción y venta de viviendas prefabricadas en la ciudad de Quito.

1.4.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

• Realizar un estudio de mercado mediante el cual se determinará la oferta, demanda y demanda insatisfecha existente.

• Elaborar un estudio técnico el cual nos permitirá establecer la localización, tamaño e ingeniería del proyecto.

• Realizar un estudio económico con el cual se determinará la inversión, costos, gastos e ingresos, estado de resultados, financiamiento y rendimiento.

• Establecer conclusiones y recomendaciones que orienten la toma de decisiones.

1.5 HIPÓTESIS

(16)

1.6 MÉTODOS DE INVESTIGACIÓN

Para el desarrollo del presente estudio de factibilidad se tomarán en cuenta los siguientes métodos de investigación:

1.6.1 MÉTODO DEDUCTIVO.

Este método me permitirá de una muestra obtener conclusiones aplicables para el universo.

1.6.2 MÉTODO ESTRUCTURAL-FUNCIONALISMO.

Aplicado al presente estudio este método permitirá analizar los datos estadísticos estableciendo conclusiones y elaborando una estructura, determinado recursos materiales, humanos y económicos necesarios para cumplir los objetivos planteados.

1.6.3 MATERIALISMO DIALÉCTICO.

Este método permitirá analizar los fenómenos y hechos que influyen en el comportamiento del mercado, así como su interdependencia.

1.6.4 ANALÍTICO.

Este método será de gran importancia en el estudio de mercado, ya que me permitirá estudiar cada factor que afecta en el comportamiento del mercado (oferta-demanda), afín de establecer patrones de consumo de mi universo.

1.6.5 MÉTODO CIENTÍFICO.

(17)

1.7 TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN

Para el presente estudio se emplearan las siguientes técnicas:

1.7.1 ENCUESTA.

Se aplicará la encuesta a una muestra representativa de la población con el fin de determinar la demanda, sus gustos y preferencias, se seleccionarán las preguntas más convenientes de acuerdo a la naturaleza de la investigación y considerando el nivel de educación de las personas que responderán el cuestionario.

1.7.2 OBSERVACIÓN-NO PARTICIPANTE.

Esta técnica juega un papel muy importante en el presente estudio ya que permitirá preparar las técnicas de recopilación de datos necesarias para analizar los hechos con la finalidad de apreciar de mejor manera las tendencias del mercado.

1.7.3 REVISIÓN DE BIBLIOGRÁFICA.

(18)

2 .CAPÍTULO II

ANTECEDENTES

2.1 RESEÑA HISTÓRICA

“La propiedad ha sido desde la antigüedad el mejor medio para crear riqueza y los grandes magnates inmobiliarios de hoy como Donald Trump, Warren Buffet y Robert Kiyosaki lo confirman”2.

En el Ecuador y principalmente en la ciudad de Quito el aprovechamiento de estos mercados por parte de los promotores y constructores ha variado por periodos y en ciclos específicos, como lo demuestra el siguiente gráfico.

Año 2002

ELABORADO POR: González Aldaz Martha Isabel

Cuadro 1 BREVE RESEÑA HISTÓRICA-LÍNEA DE TIEMPO

FUENTE: Ernesto Gamboa & Asociados/ http://www.ernestogamboa.com

Actualidad 1.-Proyectos orientados a

viviendas

(departamentos en el

casco de la ciudad y

viviendas unifamiliares

en los 4 valles aledaños)

2.- Venta de terrenos en

urbanizaciones ( Valles

de Tumbaco, Pomasqui,

los Chillos y el Sur de la

ciudad)

1.- Se presenta frenos para

la construcción de

proyectos corporativos

debido a la sobre oferta de

oficinas nuevas y usadas

en poder de la ADG debido

a la crisis bancaria

1.-La dolarización llevó a

desplazamientos

positivos de la demanda,

se ofertan viviendas de

mayores precios

2.- Penetración del

negocio inmobiliario en

zonas de la ciudad y

desarrollo habitacional

en diferentes Valles

1.- Como resultado del aumento de la competencia en el mercado de vivienda imporatentes promotores y constructores orientaron su actividad hacia proyectos corporativos de oficinas, levantándose importantes proyectos como el Milenium (Ripconciv), Amazonas Plaza (U&S), Renazzo Plaza ( Naranjo & Ordoñez ) entre otros

1.- Podemos observar que el sector de la construcción de viviendas y oficinas sigue creciendo, vemos el creciento de proyectos coorporativos en la Pradera, la Shyris, Portugal y el nacimiento de Centros comerciales como el Condado Shoping y el Quicentro del SUR. 2.-En cuanto a la vivienda nueva se refiere se observa un mercado atractivo por su tamaño em m2 y por su tasa de crecimiento sostenido

(19)

2.2 ANÀLISIS DEL SECTOR

Para el análisis del sector inmobiliario en la ciudad de Quito se empleará el modelo de las 5 fuerzas de Michael Porter.

2.2.1 PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS CLIENTES:

Podemos observar que actualmente los montos y los plazos que se otorgan se han convertido en los catalizadores del sector inmobiliario en la ciudad de Quito, sumado a esto el esfuerzo del gobierno por reducir el déficit habitacional mediante la entrega de bonos de vivienda a través del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda y del Banco Ecuatoriano de la Vivienda.

Este aumento de liquidez ha permitido a gran parte de familias (clientes potenciales) acceder a la compra de viviendas y ha llevado a que puedan presionar por menores costos y reducción en el tiempo de entrega.

La oferta también se ha incrementado por lo cual para los clientes es muy fácil cambiar de empresa y obtener gran información y planes de financiamiento a la hora de comprar.

Es importante recalcar que este sector es sensible al precio y a la calidad por lo cual el precio y el tamaño de las viviendas difieren de acuerdo a las zonas en las que se encuentren ubicadas.

De esta forma, “las áreas más grandes se encuentran ubicadas en el valle de Cumbayá con 171m2 en promedio, seguidas por el Valle de los Chillos y el norte extremo de la capital con 128m2 y 116 m2. Respecto al precio, el norte central de Quito presenta un mayor valor por metro cuadrado con $1086 dólares en promedio, seguido por el valle de Cumbayá y Tumbaco con $858 el metro cuadrado”3.

2.2.2 PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS PROVEEDORES:

El poder de negociación de los proveedores radica en la variabilidad que presentan los precios de los materiales de construcción porque esto influye directamente en la rentabilidad del sector y en la capacidad de trasladar esa variabilidad de costes en los precios al consumidor.

Cabe recalcar que “la variabilidad de precios por parte de los proveedores depende de la seguridad jurídica del país en donde se opere, en el caso de Ecuador se vería afectado con la aprobación a la Reforma de la ley de Régimen Tributario en la que se contempla un 5% por impuesto a la salida de divisas y la implementación constante de barreras arancelarias.

3

(20)

A continuación se muestra las variaciones de los precios de los principales materiales:

Cuadro 2 ÍNDICES DE PRECIOS DE MATERIALES, EQUIPO Y MAQUINARIA DE LA CONSTRUCCIÓN (US$)

DENOMINACIÓN ÍNDICES

VARIACIÓN PORCENTUAL

Mar-10 Mar-11

Acero en barra 281,33 295,84 5,16%

Cemento porland tipo I 144,89 148,87 2,75%

Instalaciones eléctricas (vivienda) 203,67 213,92 5,03%

Hormigón premezclado 184,67 186,38 0,93%

Betún de petróleo (asfalto) 746,2 746,2 0,00%

Grifería y similares 219,29 217,62 -0,76%

Instalaciones sanitarias (vivienda) 194,7 210,04 7,88%

Emulsiones asfálticas 200,71 200,71 0,00%

Equipo y maquinaria de construcción 124,45 127,11 2,14%

Fuente: NEC/ Elaboración: PCR-PACIFIC CREDIT RATING

De esta forma, los precios de los materiales de construcción han revelado un comportamiento creciente en el periodo de análisis, especialmente el acero en barra, que evidenció un incremento de 5.16%.

Otros incrementos importantes se dieron en los precios de las instalaciones eléctricas y sanitarias para vivienda, que se expandieron en 5.03% y 7.88%, respectivamente”4.

2.2.3 AMENAZA DE ENTRADA DE NUEVOS COMPETIDORES:

Una gran barrera de entrada en el sector se constituye el volumen elevado de inversión, los trámites, procedimientos, tiempos de aprobación y la normativa vigente para la obtención de permisos de construcción, los trámites pertinentes a realizar en el registro de la propiedad y la creación de una marca ya que las familias antes de invertir en sus viviendas analizan la trayectoria y el reconocimiento de la empresa en quién confiarán sus ahorros y el bienestar de su familia.

2.2.4 AMENAZA DE INGRESO DE PRODUCTOS SUSTITUTOS:

(21)

2.2.5 RIVALIDAD ENTRE LOS COMPETIDORES:

“La tabla resume las principales constructoras de Quito, de acuerdo al número de unidades en oferta de los proyectos en marcha. Esto significa en planos, obra muerta y terminados.

Medición realizada entre julio y agosto 2011”5.

ECO ARQUITECTOS 2674

PROINCO 2200

URIBEY SCHWARZKOPF 976

HÁBITAT ECUADOR 966

SEMAICA 630

TALLER 3 CONSTRUCTORA 388

MADEIRA 387

CR CONSTRUCTORA 368

KEOPS CONSTRUCTORA 358

ALFREDO VALDIVIEZO 356

ROMERO Y PAZMIÑO 322

IMEXPOR INTERNACIONAL 322

CONSTRUCTOR UNIDADES (PROYECTOS)

FUENTE: MarketWatch

ELABORACIÓN: MarketWatch

Cuadro 3 PRINCIPALES CONSTRUCTORAS DE LA CIUDAD DE QUITO

Sin embargo ninguna de las constructoras enunciadas comercializa viviendas prefabricadas.

La fundación Mariana de Jesús y Un techo para mi país son entidades que se dedican a la construcción de viviendas prefabricadas y lo hacen sin fines de lucro.

Actualmente CASA LISTA de la Mutualista Pichincha es una empresa que se encuentra comercializando casas prefabricadas en Quito.

2.3 CARACTERÌSTICAS DEL SECTOR.

El sector inmobiliario se caracteriza por tener una marcada sensibilidad a factores económicos tales como: la disponibilidad de crédito, las tasas de interés y la variación en los niveles de ingreso de la población.

El Ecuador se encuentra atravesando una situación que es consecuencia de los factores antes mencionados debido a la accesibilidad a créditos hipotecarios, plazos de crédito hasta 25 años y al esfuerzo del gobierno por que la población pueda acceder al denominado salario digno.

5

(22)

3. CAPÍTULO III

ESTUDIO DE MERCADO

3.1 OBJETIVOS.

• Determinar la demanda existente de viviendas en la ciudad de Quito.

• Determinar la oferta existente de viviendas en la ciudad de Quito.

• Calcular y proyectar la demanda insatisfecha de viviendas existente en la ciudad de Quito.

• Conocer el porcentaje de hogares de la ciudad de Quito que están dispuestos a compran una vivienda prefabricada.

• Determinar una mezcla de mercadotecnia capaz de satisfacer de manera óptima las necesidades de la demanda insatisfecha.

3.2 METODOLOGÍA

Para el presente estudio se aplicará el método deductivo de investigación debido que a través de una muestra obtendremos conclusiones aplicables para la población, por lo cual iniciaremos con una investigación de campo (ENCUESTA) cuya finalidad principal es conocer los gustos,

preferencias e intención de compra de viviendas prefabricadas, donde la unidad de observación se encuentra constituida por hogares de Quito de clase alta (A), media-alta (B) y media- típica (C+), cuyos jefes de hogar se encuentren en el rango de edad de 25 a 60 años y que formen parte de la población económicamente activa (PEA), entendida como aquella parte de la población dedicada a la producción de bienes y servicios de una sociedad . Los rangos de edad establecidos son los exigidos por las principales entidades bancarias para otorgar crédito de vivienda.

(23)

En la gráfica 1 se observa que la demanda insatisfecha depende directamente de la oferta, la demanda y del tiempo.

Gráfico 1 RELACIÓN DE INTERDEPENDENCIA ENTRE LAS VARIBLES DE ESTUDIO

Dependencia directa Subdependencia

Demanda insatisfecha calculada en unidades de vivienda para Quito

Oferta calculada en unidades de vivienda para Quito Demanda calculada en

unidades de vivienda para Quito

Intención de compra de viviendas por parte de los hogares en Quito Hogares PE A de 25 a 60 años pertenecientes al estrato A, B y C+ de Quito Viviendas ocupadas por hogares

PE A de 25 a 60 años

pertenecientes al estrato A, B y C+ de Quito

Viviendas no propias (arrendadas, por servicios y anticresis) de Quito

Oferta en número de viviendas para Quito. destinada en Quito

FUENTE: Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC); Curso de capacitación para el análisis de fenómenos económicos aplicados a la elaboración de proyectos Ing. Juan Carlos Peñaherrera

(24)

3.3 RECOLECCIÓN DE LA INFORMACIÓN

3.3.1 ENCUESTA

“Las fuentes primarias de información están constituidas por el propio usuario o consumidor del producto, de manera que para obtener información de él es necesario entrar en contacto directo”6, razón por la cual se aplicará la ENCUESTA como fuente primaria de información.

3.3.2 METODOLOGÍA

• Tipo de Técnica: Cuantitativa.

• Técnica de investigación: Encuesta personal

• Tipo de muestreo: Aleatorio

• Unidad de información: Padre o madre de familia

• Unidad de observación: Hogar

• Ámbito geográfico: Quito Distrito Metropolitano (Zona norte, centro , sur y valles aledaños)

• Objetivos de la encuesta:

- Recabar información sobre los gustos y preferencias a la hora de elegir una vivienda. - Determinar qué porcentaje de los hogares de Quito de clase Alta (A), media-alta (B) y

media-típica (C+) estarían dispuestos a adquirir una vivienda prefabricada. - Conocer el porcentaje de intención de compra de vivienda

(25)

3.3.3 DETERMINACIÓN DE LA MUESTRA

La población de esta investigación se encuentra constituida por hogares de Quito de clase alta (A), media-alta (B) y media- típica (C+), cuyos jefes de hogar se encuentren en el rango de edad de 25 a 60 años, lo cual corresponde a 168.932 hogares, tomando como fuente al INEC.

Cuadro 4 Nº DE HOGARES CLASE A, B Y C+ DE QUITO

NIVEL SOCIO ECONÓMICO Nº DE HOGARES EN QUITO

AÑO 2011

Alto (A) 9,205

Medio alto (B) 61,330

Medio típico (C+) 98,397

Total 168,932

FUENTE: INEC, Unidad de procesamiento de dirección de estudios analíticos estadísticos ELABORADO POR: Isabel González

Debido a que es difícil encuestar a la población, se aplicará la encuesta a una muestra representativa de ella.

La información recabada se resumirá en proporciones, por lo cual el cálculo del tamaño de la muestra se lo realizará sobre proporciones para población finita, para lo que se emplea la siguiente fórmula.

N.p.q n= z2

e2 (N-1)+ z2 .p.q Donde:

N Tamaño de la muestra ?

N Tamaño de la población 168.932

Z

Nivel de confianza deseado 95%

(Distribución de Gauss) 1.96

P Proporción verdadera de éxito 0.5

Q 1-p 0.5

E Error del muestreo permitido 7% 0.07

168.932*0.5*0.5 n= 1.962

0.072 (168.932-1)+ 1.962 *0.5*0.5

(26)

3.3.4 CUESTIONARIO

UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA EQUINOCCIAL (UTE) ENCUESTA

La presente encuesta pretende recabar información sobre sus gustos y preferencias para elegir una vivienda. 1 ¿Cuántos años tiene? ________

2 ¿Sector donde vive? _______________

Marque con una X su respuesta.

3 ¿Su vivienda es?

a) Propia ___ b) Arrendada ___ c) Otra ___

4 ¿Desea comprar una vivienda?

Sí___ No__ ¿Por qué? __ _____ (Fin de la encuesta) 5¿Cómo prefiere adquirir su vivienda?

a) Construirla en terreno propio_____ ¿Por qué? _____________________________________________ b) Terminada (lista para entrega) ____ ¿Por qué? __________________________________________

6 ¿Compraría o construiría una vivienda PREFABRICADA si sabe que: Tiene un sistema de construcción sismo resistente, tiene normas de calidad europeas, tiene buenos acabados, su estructura de acero galvanizado tiene durabilidad de 100 años o más ,su construcción se la realiza en tres meses y su precio es menor a una vivienda de construcción tradicional ?

__ Si

__ No ¿Por qué razón no la compraría? __________________________________________________ 7 ¿Cuándo planea realizar la compra o iniciar la construcción de su vivienda?

a) Este año ___ b) El próximo año___ c) Dentro de 2 años___ d) Otro ___

8 ¿Cuál es el valor máximo que tiene planificado invertir en la compra o construcción de su vivienda? a) hasta $ 40.000 ___ b) hasta $60.000 ___ c) hasta $80.000___ d) hasta$100.000 ___ e) hasta $120.000 ___ f) Otro $___

9¿De cuántos metros necesitaría comprar o construir su vivienda?

a) de 80 a 90___ c) de 101 a 110___ e) de 121 a 130 ___ g) Otro _____ b) de 91 a 100___ d) de 111 a 120 ___ f) de 131 a 140___

10 ¿En qué sector de la ciudad de Quito preferiría vivir?

a) Norte ___ b) Centro ___ c) Sur ___ d) Valle Cumbayá ___ e) Valle Tumbaco ___ f) Valle de los Chillos___ g) Mitad del Mundo ___

(27)

13¿Cuántos baños necesita tener en su vivienda? --- 14¿Cuántos garajes necesita? ---

15 ¿Enumere del 1 al 5 en orden de importancia, siendo 1 el más importante y 5 el menos importante, lo que busca usted a la hora de elegir su vivienda?

__ Precio

__ Tiempo de entrega __ Modelo y acabados

__ Experiencia y respaldo de la constructora

__ Ubicación (vías de acceso) GRACIAS POR SU COLABORACIÓN

3.4 PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN

De las encuestas aplicadas a la muestra determinada se pudo obtener la siguiente información: Tamaño de la muestra: 196

Encuesta realizadas: 210 Encuestas válidas: 196 Encuestas descartadas: 14

Por facilidad visual los valores presentados han sido redondeados a 2 decimales.

FUENTE: Investigación de campo (encuesta) ELABORADO POR: González Aldaz Martha Isabel

(28)

4.-

De las encuestas realizadas a 196 hogares de Quito, el 64.80% manifestó que desea comprar una vivienda mientras que el 35.20% indicó que no desea comprar.

Entre las razones para no querer comprar una vivienda indicaron las siguientes: temor a endeudarse a largo plazo por inestabilidad política y tener otras prioridades de inversión.

(29)

La principal razón manifestada para adquirir una vivienda lista para entrega es la falta de tiempo y paciencia para controlar trabajadores y el avance de la obra.

Las principales razones por las que prefieren construir en terreno propio son: conocen los materiales que fueron utilizados en su construcción, es más económico y pueden hacerla a su gusto.

El 35.20% restante corresponde a los hogares que no desean comprar una vivienda.

6.-

Del total de los hogares encuestados el 43.88% manifestó que desea comprar una vivienda y además compraría una vivienda prefabricada mientras que el 20.92% desea comprar una vivienda pero no compraría prefabricada.

Las principales razones indicadas para no comprar o construir una vivienda prefabricada son: desconocimiento del sistema de construcción, asociación con casa para personas de escasos recursos, percepción de mala calidad.

(30)

7.-

De los hogares encuestados, los que desean comprar o construir una vivienda y lo planean para este año corresponden al 12.24%, el 16.33% lo planea el próximo año, el 18.88% planea dentro de dos años y el 17.35% planea dentro de 4 años o más (otro).

El 35.20% restante corresponde a los hogares que no están interesados en comprar una vivienda.

(31)

8.-

De los hogares encuestados, los que desean comprar una vivienda y planifican invertir hasta $40.000 corresponde al 18.37%, el 21.94% planifica invertir hasta $60.00, el 15.31% hasta $80.000, la diferencia se distribuye en inversiones de hasta $100.000, 120.000 y otro.

9.-

De los hogares encuestados, los que desean comprar una vivienda y la necesitan de 101 a 110 m² corresponden al 12.24%, seguido por el 11.73% que necesita de 111 a 120 m², el 9.69% requiere de 80 a 90 m², el 9.18% necesita de 121 a 130 m², el 8.67% requiere de 91 a 100 m², la diferencia se distribuye en viviendas de 131 a 140 m² y otro.

(32)

10.-

Podemos observar que los sectores preferidos para vivir por los hogares encuestados que desean comprar una vivienda son: 32.12% prefiere vivir en el norte de la ciudad de Quito, seguido por el 12.76% que prefiere el Valle de los Chillos, el 8.16% que prefiere el Valle de Cumbayá distribuyéndose la diferencia en el Centro, Sur, Tumbaco y Mitad del Mundo.

(33)

11.-

El tipo de vivienda preferida por los hogares encuestados que desean comprar una vivienda es la casa de 2 pisos que corresponde al 39.29%, seguido por el 7.14% que prefiere casa de 1 piso y finalmente el 5.61% que prefiere departamento.

12.-

El número de dormitorios necesarios para los hogares encuestados que desean comprar una vivienda son: tres dormitorios que corresponde al 36.22%, seguido por cuatro dormitorios que corresponde al 20.92%.

(34)

13.-

El número de baños necesarios para los hogares encuestados que desean comprar una vivienda son: tres baños que corresponde al 28.57%, seguido por dos baños que corresponde al 24.49%.

(35)

15.-

De los hogares encuestas que desean comprar una vivienda consideran el 33.16% que el precio es el factor de mayor importancia otorgándole el número 1, seguido por el 11.22% que considera importante la Ubicación otorgándole el número 2, posteriormente se ubica en el número 3 con el 10.20% que considera importante la experiencia y respaldo de la constructora, dejando modelos y acabados y el tiempo de entrega como factores de menor importancia otorgándoles los números 4 y 5 respectivamente.

3.5 CUANTIFICACIÓN DE LA DEMANDA

3.5.1 ANÁLISIS DE LA DEMANDA

“Se entiende por demanda la cantidad de bienes y servicios que el mercado requiere o solicita para buscar la satisfacción de una necesidad específica a un precio determinado”7.

Tomando en cuenta lo citado anteriormente y considerando que la demanda es un deseo respaldado por el poder adquisitivo, la demanda para el presente estudio se definirá como: el número de unidades de vivienda requeridas por los hogares de Quito de clase alta (A), media-alta (B) y media- típica (C+), cuyos jefes de hogar se encuentren en el rango de edad de 25 a 60 años, que formen parte de la

(36)

población económicamente activa (PEA) y que tengan la intención de comprar una vivienda en un periodo determinado.

El sector inmobiliario se ve claramente afectado por factores económicos y políticos de un país, lo que se ve reflejado en la intención de compra por parte de los hogares. Esto sucede debido a que los hogares requieren una vivienda, pero no todos tienen la predisposición para comprar una o no se encuentran financieramente calificados para adquirirla; es por ello que podemos observar en el cuadro 5 que para los años 2006, 2007,2008 y 2009 existe una contracción en la demanda que coincide con el proceso de desaceleración económica asociado al inicio de la crisis financiera internacional, sumándose a ello los temores a un posible proceso de desdolarización y las restricciones de crédito. Se observa también en el cuadro 5 que el sector empieza su recuperación en el año 2010, 2011 y tiende a la alza como reacción a los incentivos otorgados por el gobierno como el bono de la vivienda, adicionalmente ingresa un actor importante al mercado financiero a partir del año 2010, el BIESS, el cual obliga a la reducción de las tasas de interés y aumento de plazos en crédito de vivienda a las instituciones financieras, convirtiéndose esas estrategias en las catalizadoras del sector debido a que influye en el aumento de la intención de compra por parte de los hogares Quiteños.

Por lo expuesto anteriormente se considerará la intención de compra como uno de los factores principales a la hora de establecer la demanda en el presente estudio.

3.5.2 CONSIDERACIONES PARA LA DEMANDA

Se trabajará con datos históricos a partir del año 2002 hasta el año 2011, dichos datos corresponden a los hogares de Quito de clase alta (A), media-alta (B) y media- típica (C+), cuyos jefes de hogar se encuentren en el rango de edad de 25 a 60 años y formen parte de la población económicamente activa (PEA), para cada año se analiza también si dichos hogares tienen vivienda propia y su intención de compra.

Para el cálculo del promedio en que una vivienda da albergue a un solo hogar se aplica el 99.56%, valor proporcionado por el INEC como resultado del promedio de datos obtenidos en los tres censos realizados (años 1990, 2001 y 2010).

(37)

3.6 CUANTIFICACIÓN DE LA OFERTA

3.6.1 ANÁLISIS DE LA OFERTA

“Oferta es la cantidad de bienes o servicios que un cierto número de oferentes (productores) están dispuestos a poner a disposición del mercado a un precio determinado”8.

Por lo cual la oferta para el presente estudio se define como el número de viviendas que los oferentes (constructores e inmobiliarias) ponen a disposición de los hogares que se encuentran dispuestos a adquirir una vivienda en la ciudad de Quito.

Se puede observar en el cuadro 6 que la oferta se ha mantenido en un rango de variación de 0.77 y 1.17 por ciento en un periodo de 10 años.

8_{BACA URBIVA Gabriel: Evaluación de Proyectos, Tercera Edición, Mc Graw-Hill Pág. 36.}

A B C D E F G

HOGARES PEA DE 25 A 60 AÑOS DE CLASE A,B Y

C+ QUITO PROMEDIO EN QUE UNA VIVIENDA DA ALBERGUE A UN SOLO HOGAR QUITO VIVIENDAS OCUPADAS POR HOGARES PEA DE 25 A 60 AÑOS DE CLASE A,B Y C+

QUITO (A*B) VIVIENDAS NO PROPIAS VIVIENDAS REQUERIDAS POR

HOGARES PEA DE 25 A 60 AÑOS QUE NO TIENE VIVIENDA PROPIA

QUITO (C*D)

INTENCIÓN DE COMPRA

DEMANDA EN UNIDADES DE VIVIENDA

QUITO (E*F)

AÑO HOGARES % VIVIENDAS % VIVIENDAS % VIVIENDAS

2002 152 296 99.56% 151 619 43.87% 66 513 67.95% 45 196 2003 157 861 99.56% 157 159 43.42% 68 235 57.40% 39 167

2004 163 122 99.56% 162 396 42.97% 69 776 47.39% 33 064

2005 169 764 99.56% 169 009 42.52% 71 855 37.50% 26 946 2006 172 522 99.56% 171 755 42.06% 72 248 35.25% 25 470

2007 169 097 99.56% 168 345 41.61% 70 054 35.80% 25 079

2008 171 308 99.56% 170 545 41.16% 70 200 32.60% 22 885

2009 176 075 99.56% 175 291 40.71% 71 363 28.90% 20 624 2010 171 038 99.56% 170 276 40.26% 68 553 37.80% 25 913

2011 169 285 99.56% 168 531 39.81% 67 090 44.80% 30 057

FUENTE: INEC,Censos de Población y Vivienda años 1990,2001 y 2010, Encuesta de Estratificación

Socioeconómica , Dirección de Producción de Estadísticas Socio Demográficas ; SiiD ® - Gridcon ; Smart Research . ELABORADO: González Aldaz Martha Isabel

(38)

3.6.2 CONSIDERACIONES PARA LA OFERTA

Se trabajará con datos históricos a partir del año 2002 hasta el año 2011. Para cada año, partimos de la oferta de vivienda para Quito, dicha información fue proporcionada por la Cámara de la Construcción de Quito y SiiD ® - Gridcon Consultores.

3.7 DEMANDA INSATISFECHA

“Se llama Demanda Insatisfecha a aquella Demanda que no ha sido cubierta en el mercado y que pueda ser cubierta al menos en parte por el proyecto; dicho de otro modo, existe demanda insatisfecha cuando la demanda es mayor que la oferta”9.

Para el cálculo de la demanda insatisfecha se emplean los datos obtenidos para la oferta y la demanda, por lo cual se resta la demanda deviviendas para Quito en unidades de cada año de la oferta tal como lo muestra el cuadro 7.

OFERTA DE VIVIEDAS VARIACIÓN

AÑO UNIDADES _%

2002 20 260

2003 20 155 1.01

2004 21 884 0.92

2005 23 597 0.93

2006 26 382 0.89

2007 34 239 0.77

2008 29 161 1.17

2009 26 703 1.09

2010 24 974 1.07

2011 25 187 0.99

ELABORADO POR: González Aldaz Martha Isabel Cuadro 6 OFERTA EN UNIDADES DE VIVIENDA

QUITO

(39)

3.8 DEMANDA INSATISFECHA FUTURA

“Puesto que las condiciones económicas y políticas varían con el tiempo, los líderes empresariales deben encontrar formas de mantenerse informados acerca de los efectos que tales cambios tendrán en sus operaciones. Una técnica estadística que pueden utilizar es la predicción también llamada proyección”10.

Para el presente estudio se ensayará en primera instancia la proyección de la demanda insatisfecha utilizando el método de regresión simple, se supondrá que la variable independiente es el tiempo. Se realizará una gráfica de dispersión en base a la cual se analizará la factibilidad de probar los siguientes modelos: lineal, cuadrática, exponencial y logarítmica, escogiéndose el modelo que mejor se ajuste a los datos históricos, finalmente se probará que el modelo escogido es el adecuado probando que la variable

10

MARK L. Berenson: Estadística básica en administración, Sexta Edición, Prentice Hall, Pág. 858.

A B C

DEMANADA DE VIVIENDAS

QUITO

OFERTA DE VIVIENDAS

QUITO

DEMANDA INSATISFECHA DE VIVIENDAS

QUITO (A-B) AÑO UNIDADES UNIDADES UNIDADES

2 002 45 196 20 260 24 936

2 003 39 167 20 155 19 012

2 004 33 064 21 884 11 180

2 005 26 946 23 597 3 349

2 006 25 470 26 382 -912

2 007 25 079 34 239 -9 160

2 008 22 885 29 161 -6 276

2 009 20 624 26 703 -6 079

2 010 25 913 24 974 939

2 011 30 057 25 187 4 870

Cuadro 7 DEMANDA INSATISFECHA DE UNIDADES DE VIVIENDA QUITO

(40)

tiempo explique en al menos un 95% el cambio en la variable demanda insatisfecha y se evaluarán los supuestos para aplicar el proceso de regresión.

Para evaluar el ajuste del modelo se tomará en cuenta el MAD (desviación absoluta media) de cada modelo y se escogerá el de menor valor.

Para saber si el tiempo explica el cambio de la demanda insatisfecha se realizará un análisis de correlación (mide la intensidad de asociación entre las variables). En caso de que la correlación sea mayor al 95% no se ensayará ningún otro modelo ya que acogeremos el principio de parsimonia (selección de un modelo sencillo y menos aparatoso que se ajuste bien a los datos). Finalmente se evaluarán los supuestos de Homoscedasticidad, Independencia y Normalidad a fin de conocer si los datos históricos pueden ser analizados mediante un proceso de regresión.

Luego de aplicar la metodología detallada anteriormente se determinó que el mejor modelo de regresión es el cuadrático, debido a que presenta el menor MAD (1868), no se ensayará otro tipo de modelo ya que la correlación obtenida fue del 96%, lo cual indica que el 96% del cambio en la demanda insatisfecha es explicado por el tiempo. Los supuestos de regresión fueron satisfactorios, debido a que no se observa la existencia de un patrón en los residuos, se observa independencia entre las observaciones y los residuos se distribuyen en forma normal.

Una vez obtenida la ecuación como resultado del modelo de regresión cuadrática, se procede con la proyección de la demanda insatisfecha. Si bien es cierto teniendo la ecuación al reemplazarla se podría proyectar la demanda insatisfecha para x años; en la práctica entre mayor cantidad de datos históricos (observaciones) de entrada se tenga que arrojen la menor cantidad de datos de salida más acertada será la proyección. No es correcto pretender que con 10 observaciones se pueda proyectar 10 periodos. Por lo cual para el presente estudio se proyecta la demanda insatisfecha de viviendas existente en el mercado Quiteño por tres años consecutivos. Se procede a realizar la proyección para los años 2012,2013 y 2014 mediante el reemplazo de datos en la ecuación proporcionada como resultado del modelo de regresión cuadrática (cuadro 8 y gráfico 2)

Cuadro 8

AÑO

PROYECCIÓN DEMANDA INSATISFECHA EN UNIDADES DE

VIVIENDA QUITO

2012 11,727

2013 21,059

(41)

Gráfico 2 PROYECCIÓN DEMANDA INSATISFECHA

3.8.1 CÁLCULO DE LA DEMANDA INSATISFECHA FUTURA

Para su cálculo se empleará el software estadístico MINITAB, se inicia con el análisis de los datos observados (tiempo y demanda insatisfecha) mediante la elaboración de un diagrama de dispersión (gráfico 3) el cual nos indica que no existe estacionalidad y la serie aparenta seguir un patrón cuadrático.

Gráfico 3 DIAGRAMA DE DISPERSIÓN

2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 30000 20000 10000 0 -10000 AÑO U N ID A D E S

Gráfica de dispersión de UNIDADES vs. AÑO

13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 30000 20000 10000 0 -10000 Índice D E M A N D A I N S A T IS FE C H A U N ID A D E S

MA PE 55 MA D 1868 MSD 4542351 Medidas de exactitud

A ctual A justes Pronósticos Variable

Gráfica de análisis de tendencia de DEMANDA INSATISFECHA UNIDADES

Modelo de tendencia cuadrática Yt = 40428 - 13555*t + 995*t**2

(42)

A fin de descartar que los tres últimos datos de la serie aparenten un modelo cuadrático sin que en realidad lo sean se aplicará a los datos observados (tiempo y demanda insatisfecha) el procedimiento de regresión lineal (gráfico 4) y cuadrática (gráfico 5), eligiendo el que mejor MAD (desviación absoluta media) posee, se descarta la evaluación del modelo exponencial y cuadrático ya que la gráfica de dispersión de esta serie no se ajusta de ninguna forma a estos modelos.

Gráfico 4 REGRESIÓN LINEAL Gráfico 5 REGRESIÓN CUADRÁTICA

MAD: 6692 MAD: 1868

Posteriormente se realiza una prueba de correlación a fin de evaluar en qué porcentaje el tiempo explica el comportamiento de la demanda insatisfecha, obteniendo como resultado que el tiempo explica el fenómeno en un 96% (R cuadrado=96%) (gráfico6), por lo que se confirma la existencia de una serie de tiempo.

Gráfico 6 Correlación R-cuadrado: 96% 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 30000 20000 10000 0 -10000 Índice U N ID A D E S

MA PE 55

MA D 1868

MSD 4542351 Medidas de exactitud

A ctual A justes Variable

Gráfica de análisis de tendencia de UNIDADES Modelo de tendencia cuadrática

Yt = 40428 - 13555*t + 995*t**2

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 30000 20000 10000 0 -10000 Índice U N ID A D E S

MA PE 209

MA D 6697

MSD 56823757 Medidas de exactitud

A ctual A justes Variable

Gráfica de análisis de tendencia de UNIDADES Modelo de tendencia lineal

Yt = 18537 - 2609.23*t

30000 20000 10000 0 D A I N S A T IS FE C H A U N ID A D E

S S_R-cuad. 2547.37_96.0%

R-cuad.(ajustado) 94.8%

Gráfica de línea ajustada

DEMANDA INSATISFECHA UNIDADES = 4.01E+09 - 3995853 AÑO + 995.1 AÑO**2

(43)

3.8.2 EVALUACIÓN DEL MODELO APLICADO EN LA PROYECCIÓN.

Con la intención de verificar la idoneidad del modelo aplicado para realizar la proyección, se evalúa las siguientes suposiciones de regresión:

-Homoscedasticidad: mide que los residuos no varíen uniformemente conforme aumenta el valor de la variable independiente, en este caso del tiempo. Se observa en la gráfica la no existencia de un patrón en la variación de residuos, con lo que se concluye que el modelo cumple con esta suposición (gráfico 7).

Gráfico 7 HOMOSCEDASTICIDAD

-Independencia: una observación no debe depender de la anterior, ni de la posterior. Se observa en la gráfica que cada observación es independiente, por lo que puede concluirse que no se viola el supuesto de independencia (gráfico 8).

Gráfico 8 INDEPENDENCIA 30000 20000 10000 0 -10000 3000 2000 1000 0 -1000 -2000 -3000 -4000 Valor ajustado R e s id u o vs. ajustes

(la respuesta es DEMANDA INSATISFECHA UNIDADES)

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 3000 2000 1000 0 -1000 -2000 -3000 -4000

Orden de observación

R e s id u o vs. orden

(la respuesta es DEMANDA INSATISFECHA UNIDADES)

(44)

-Normalidad: indica que los residuos deben distribuirse en forma normal para lo cual se empleó Anderson Darling ya que se trata de una muestra de 10 observaciones , concluyendo con 95% de confianza que cumple con esta suposición, debido que el valor P =0.473 es superior a su nivel de significancia de 0.05) (gráfico 9 ).

Gráfico 9 NORMALIDAD

Podemos observar que el modelo cumple con las suposiciones analizadas, con lo cual se demuestra la idoneidad del modelo aplicado para la proyección.

3.9 DEMANDA POTENCIAL

“La demanda potencial es la máxima demanda posible que se podría dar para uno o varios productos en un mercado determinado”11

A continuación se presenta las unidades de vivienda distribuidas en el metraje de construcción requerido por los hogares de Quito de clase alta (A), media-alta (B) y media- típica (C+), cuyos jefes de hogar se encuentren en el rango de edad de 25 a 60 años y formen parte de la población económicamente activa (PEA) que comprarían una vivienda prefabricada12.

Los datos proporcionados corresponden a los años 2012,2013 y 2014. 50000 40000 30000 20000 10000 0 -10000 -20000 -30000 -40000 99 95 90 80 70 60 50 40 30 20 10 5 1

DEMANDA INSATISFECHA UNIDADES

P o rc e n ta je Media 4186 Desv .Est. 11205

N 10

A D 0.319 Valor P 0.473

Gráfica de probabilidad de DEMANDA INSATISFECHA UNIDADES

Normal - 95% de IC

(45)

3.10 MARKETING MIX

“El Marketing Mix o Mezcla de Mercadotecnia es un concepto que se utiliza para nombrar al conjunto de herramientas y variables (Cuatro P: producto, precio, plaza y promoción) que tiene el responsable de marketing de una organización para cumplir con los objetivos de la empresa”13.

3.10.1 PRODUCTO

En este punto se identificará el producto que se ofrecerá al mercado para captar su atención, el cual sea adquirido con el objeto de satisfacer un deseo o una necesidad y a la vez contribuya a la obtención de una rentabilidad aceptable para los accionistas. Dicho producto se establecerá basándose en los requerimientos, gustos y preferencias que fueron investigados en la encuesta realizada a los hogares de Quito.

Por lo que se ha decidido ofrecer apartamentos de 90 m² de construcción con tres dormitorios, un baño con opción a baño y medio, cocina, sala comedor y dos parqueaderos. Contenidos en un edificio de 4 plantas con un total 16 departamentos.

A continuación se detalla el producto a ofrecer en cada uno de sus niveles.

13

http://definicion.de/marketing-mix/

2012 939 890 697 649 602 375 464

2013 1687 1598 1251 1165 1080 674 834

2014 2594 2458 1923 1791 1661 1036 1282

FUENTE: Regresión cuadrática

AÑO

Cuadro 9 UNIDADES DE VIVIENDA

(46)

Producto funda menta l _{Be ne fi ci o Pri nci pa l}

Ca ra cte rís ti ca s

Aca ba dos Exte ri ore s

Aca ba dos I nte ri oe s

Ma rca Model o

Norma s de Ca l i da d

Crédi to

Se e ntre ga l a propi e da d con todos l os pa pe l e s ne ce s a ri os a l día como (pl a nos , pe rmi s os de Tra nqui l i da d , s e guri da d y ca l i da d de vi da

Producto re a l

Es tructura de a ce ro ga l va ni za do, s i s more s i s te nte , bi ocl i ma ti ca , dura bi l i da d de l a es tructura 100 a ños o má s , 3 dormi tori os ,1 ba ño con opci ón a 1 1/2ba ño, coci na ,s a l a come dor y 2 pa rquea de ros .

Ce me nto proye cta do.

ce rá mi ca , pi s o fl ota nte , a l fombra

Res pa l do de CLG ENGI NEERING fra nqui ci a e s pa ñol a con e xpe ri e nci a de s de 1992 PROYECTO AN40-2: Edi fi ci o 4 Pl a nta s con 16 de pa rta me ntos de 90m² ca da uno

Ce rti fi ca do I SO 9001 con ga ra ntía Appl us , a ni ve l de europa conta mos con ce rti fi ca dos pa ra e je cuta r obra públ i ca e n I ta l i a y e ncue s ta técni ca e n Fra nci a

Cuadro 10 NIVELES DEL PRODUCTO- EDIFICIO PREFABRICADO

(47)

Debido a que uno de los puntos importantes a considerar por los hogares Quiteños a la hora de adquirir una vivienda es la experiencia y respaldo del constructor, se ha considerado la necesidad de obtener una franquicia, la cual cuenta con certificaciones, experiencia y reconocimiento internacional.

Franquicia española dedicada al diseño y fabricación de estructuras de acero galvanizado desde 1992, desde entonces va mejorando día a día para conseguir la máxima satisfacción de sus clientes y garantizar la calidad de sus productos.

CLG engineering cuenta con certificación de calidad ISO 9001 con garantía Applus+, y a nivel europeo cuenta con certificado para ejecutar obra pública en Italia y Francia.

Applus+ es una compañía líder en ensayo, inspección, certificación y servicios tecnológicos. Además es la primera multinacional española en el sector de la certificación, novena a nivel mundial, primera en ensayos no destructivos, segunda en inspección de vehículos y tercera a nivel europeo en inspección, asistencia técnica y laboratorios.

CLG engineering se encuentra registrada en el registro mercantil español desde hace 20 años.

3.10.2 PRECIO

“La libertad del vendedor para determinar los precios varía según los diferentes tipos de mercados, por lo que mientras los costos determinan el límite inferior de los precios, el mercado y la demanda determinan el límite superior”14.

Para el presente estudio el límite de precio inferior a considerar será el que se establecerá posteriormente en el estudio económico y el límite superior a considerar se detalla a continuación en el (cuadro 11) el cual se basa en los precios ofrecidos por los constructores e inmobiliarias.

Se observa en el mercado que mientras el área de construcción tiende a disminuir, el precio se incrementa.

(48)

3.10.3 PLAZA- DISTRIBUCIÓN

“En el ambiente global actual, la venta de un producto en ocasiones es más fácil que hacerlo llegar a los clientes. Las compañías deben decidir cuál es la mejor forma de almacenar, manejar y mover sus productos y servicios, de manera que estén a disposición de los clientes en las variedades apropiadas, en el momento apropiado y en el lugar apropiado”15 .

Para el presente estudio se empleará el canal corto de distribución, debido que intervienen únicamente el fabricante, el detallista y el consumidor como se muestra en la siguiente gráfica.

Gráfico 10 CANAL DE DISTRIBUCIÓN CORTO

CANAL RECORRIDO

Corto: FABRICANTE --- DETALLISTA --- CONSUIDOR FINAL (CLG Engineering) (Constructora inmobiliaria) (Hogares de clase A, B y C+) Franquicia española En Quito De Quito

AÑO $ m²

2002 326 108

2001 350 101

2002 397 110

2003 460 115

2004 479 112

2005 508 109

2006 549 113

2007 595 112

2008 659 111

2009 631 106

2010 720 107

2011 791 107

Fuente : Si i D ® - Gri dcon Cons ul tore s

ELABORADO POR: Si i D ® - Gri dcon Cons ul tore s

Cuadro 11 PRECIO PROMEDIO POR METRO QUITO

(49)

3.10.4 PROMOCIÓN

“Se refiere a las actividades que comunican los méritos del producto y persuaden a los clientes meta para que los compren” 16

En la encuesta realizada, el 20.92% de los hogares encuestados indicó que no comprarían viviendas prefabricadas debido a no conocer el sistema de construcción, los materiales empleados y asociarlos con viviendas para personas de bajos recursos, adicionalmente algunos de los hogares encuestados que accederían a comprar viviendas prefabricadas indicaron requerir mayor información sobre el sistema de construcción.

Por lo indicado el mix promocional para el presente estudio inicia con el empleo de publicidad en radio a fin de dar a conocer las ventajas del sistema de construcción, seguido por un esfuerzo de relaciones públicas para acercar el producto al consumidor y finalmente ofrecer promociones en las que se ofrezca la devolución total del dinero si en el lapso de 20 años la vivienda presenta problemas de estructura, a fin de proporcionar confianza en el producto.

Todos estos esfuerzos promocionales tienen como objetivo posicionar al producto en la mente del consumidor e informar sobre el producto y sus beneficios.

(50)

4. CAPÍTULO IV

ESTUDIO TÉCNICO

El estudio técnico contempla los aspectos técnicos operativos necesarios en el uso eficiente de los recursos disponibles para la producción de un bien o servicio, “pretende resolver las preguntas referentes a dónde, cuándo, cuánto, cómo y con qué producir lo que se desea, por lo que el aspecto técnico operativo de un proyecto comprende todo aquello que tenga relación con el funcionamiento y la operatividad del propio proyecto”17

4.1 OBJETIVOS DEL ESTUDIO TÉCNICO

• Definir el tamaño y capacidad del proyecto.

• Determinar la localización más adecuada en base a factores que condicionen su mejor ubicación.

• Establecer el diseño y distribución de las instalaciones

• Comprobar que existe la viabilidad técnica necesaria para la instalación del proyecto en estudio. • Establecer una estructura organizacional adecuada para el cumplimiento de los objetivos

planteados.

4.2 TAMAÑO DEL PROYECTO

“El tamaño de un proyecto es su capacidad instalada, y se expresa en unidades de producción por año”18

4.2.1 TAMAÑO SUGERIDO DEL PROYECTO

(51)

4.2.2 FACTORES DETERMINANTES DEL TAMAÑO DEL PROYECTO

A fin de evaluar la viabilidad del tamaño sugerido para el presente proyecto, se tomará en consideración sus factores determinantes:

-DEMANDA: en el estudio de mercado realizado en el capítulo anterior podemos determinar la existencia de una demanda potencial para la compra de viviendas prefabricadas en la ciudad de Quito, el tamaño de proyecto sugerido permitirá cubrir dicha demanda en el porcentaje que se establece en el (cuadro 12).

-TECNOLOGÍA-INFRAESTRUCTURA: el sistema de construcción a emplear se basa en el uso de acero galvanizado ligero para la construcción de la estructura de la vivienda, empleando los más avanzados métodos de cálculo, diseño y fabricación que forman parte del know-how de CLG Engineering.

El acero conformado en frío es ligero, fácil de manejar, económico, no se pudre, no se agrieta, no se altera y no es inflamable. Los elementos de acero galvanizado pesan mucho menos que los componentes de ladrillo y hormigón por lo que se pueden reducir los cimientos y se concede una gran libertad de diseño a las estructuras. La inherente solidez del acero y la cualidad de no inflamable hace posible que las casas construidas con esta estructura resistan a consecuencias devastadoras como fuego, terremotos y huracanes. La durabilidad de este material es ilimitada, el Banco de Nueva York, un edificio de tres plantas fue construido el año 1.899 con estructura de acero galvanizado y se mantiene en perfecto estado hasta la actualidad.

Tanto paredes como suelos están rellenos con una manta aislante de lana de roca que evita el paso del ruido de una habitación a otra, lo cual hace del aislamiento térmico, acústico y la impermeabilización sus mejores cualidades.

Cuadro 12 DEMANDA POTENCIAL CUBIERTA POR TAMAÑO SUGERIDO DEL PROYECTO

DEMANDA POTENCIAL _{DE 80m² a 90m²} TAMAÑO SUGERIDO DEL PROYECTO AÑO UNIDADES DE VIVIENDA UNIDADES DE

VIVIENDA %

2012 697 16 _2.30

2013 1251 16 _1.28

2014 1923 16 0.83

(52)

Adicionalmente para la administración del proyecto se utilizará un ERP19 con la finalidad de integrar, administrar y controlar la producción, el almacenamiento, la contabilidad y las relaciones con el cliente. -SUMINISTROS -INSUMOS: los materiales a emplear en el montaje del edificio se detallan a continuación y vienen distribuidos en Kits:

Paredes exteriores

Panel de fibro yeso para el interior, estructuras de acero galvanizado, panel hidrófugo exterior, y pintura hidrófuga rugosa para el exterior.

Cubierta

Panel Sándwich para cubierta (acero prelacado+aislante+acero prelacado), estructuras de acero galvanizado y panel de fibroyeso en techo interior.

Divisiones interiores

Panel de fibroyeso, estructuras de acero galvanizado y panel de fibroyeso.

Forjado Suelos 1/er, y 2/do Piso

Panel de yeso para cielo raso con pasta y cinta para juntas, estructuras de acero galvanizado y Chapa Grecada galvanizada de 0,6 mm (Greca 8 x 32 x 8 mm).

Tornillería y Remates de Chapa

Todo lo necesario para ensamblar los kits, (incluye ventanas correderas y puertas metálicas).

Moldes:

Para prefabricar las paredes exteriores y las cerchas de cubierta

Debido al entorno económico y político que atraviesa actualmente el país y considerando que dichos materiales se importan desde España, la principal amenaza en su obtención radica en el incremento de aranceles y restricciones a la importación.