REGLAMENTO DE DISEÑO
ARQUITECTÓNICO
TABLA DE CONTENIDO1. INTRODUCCIÓN...42. PROPÓSITOS Y OBJETIVOS...5
3. POLÍTICAS GENERALES DEL DISEÑO...5
3.1. Urbanización:...5 3.2. Lotes privados:...5 3.2.1. Lotes...5 3.2.2. Vivienda:...5 3.2.3. Englobe de lotes...6 3.3. Aislamientos:...6
3.3.1. Aislamiento anterior o antejardín...6
3.3.2. Aislamiento posterior...6
3.3.3. Aislamiento lateral...6
3.4. Índice de ocupación e Índice de construcción...7
3.5. Divisiones...7
3.6. Servidumbres...7
3.7. Vía de acceso al lote...7
3.8. Área de estacionamiento...8
4. POLITICAS DE DISEÑO CON RELACION A LA VIVIENDA...8 4.1. Altura de la construcción...8 4.2.Cubiertas ...8 4.3. Muros de fachada...9 4.4. Ventanas de fachada...9 5. OTRAS CONSTRUCCIONES...10 5.1. Estructuras secundarias...10 5.2. Patio de ropas...10 5.3. Cuarto de servicio...10 6. SERVICIOS PÚBLICOS...10
6.1. Energía Eléctrica, Iluminación...10
6.2. Acueducto...10 6.3. Agua potable...11 6.4. Agua tratada...11 6.5. Alcantarillado...11 6.6. Manejo de Basuras...12 6.7. Gas propano...12
6.8. Derechos de Conexión y Costos de servicios...12
7. EQUIPOS ESPECIALES...12
7.1. Equipos de bombeo...12
7.2. Planta de Energía Eléctrica...12
7.3. Antenas de comunicación...13
8. PAISAJISMO GENERAL...13
8.1. Aislamientos:...14
9. PROCEDIMIENTO PARA LA APROBACIÓN DE PROYECTOS...14
10. CASOS ESPECIALES, CUMPLIMIENTO Y MODIFICACIONES...16
1. INTRODUCCIÓN
El presente Reglamento de diseño arquitectónico tiene como finalidad establecer las normas y parámetros bajo los cuales los propietarios de los lotes deberán desarrollar la construcción de sus unidades privadas. Este documento tiene aplicación general para la totalidad de los lotes que conforman el condominio.
La existencia de un Comité o Curador de Arquitectura para las construcciones privadas y la publicación de este Reglamento, propenden por la protección y el beneficio mutuo de los copropietarios y proporciona las normas de diseño orientadas a preservar el valor del Condominio Campestre la Molina y de las edificaciones que allí se construyan.
Como parte integral del Reglamento de Copropiedad, el Reglamento de Diseño Arquitectónico involucra a todos aquellos que tengan algún porcentaje de participación dentro de la copropiedad; así pues, cada propietario adquiere la obligación de cumplir con los deberes y requerimientos emanados del mismo.
La promoción y ventas del Condominio están a cargo de Ospinas y Cia. S.A., responsable por la contratación del diseño y construcción del proyecto urbanístico y de la Sede Social.
Todo proyecto de construcción privado dentro del Condominio requiere de la aprobación previa del Comité o Curador de Arquitectura, cuyo propósito es mantener la armonía arquitectónica, urbanística y paisajística del Condominio, sin perjuicio de lo establecido por la normatividad vigente Municipio de Sopó y quien a su vez, se reserva el derecho de rechazar el proyecto presentado total o parcialmente, mediante comunicación al propietario de la explicación del rechazo total o parcial del mismo.
2. PROPÓSITOS Y OBJETIVOS
La mejor forma de definir la filosofía del Condominio Campestre La Molina es la firme determinación y deseo de crear un entorno de vida agradable mediante la preservación del carácter natural y campestre del predio, con todas las comodidades y seguridad de un conjunto residencial urbano, pero manteniendo como característica distintiva del proyecto el usufructo general del paisaje y de la vista en todos y cada uno de los lotes.
En la medida en que el Condominio se desarrolle, se espera que cada propietario adquiera una participación activa en el logro de la excelente calidad de su hábitat mediante la idoneidad de los profesionales involucrados en el diseño de su vivienda, en la construcción de la misma y en la definición y conformación de las obras de paisajismo, todo acorde con el ambiente natural del predio y las normas que en tal sentido se establecen en este Reglamento.
Como copropietario del Condominio, se espera que Usted adopte como suyo este propósito de excelencia.
3. POLÍTICAS GENERALES DEL DISEÑO
3.1 Urbanización:
El Condominio La Molina se deriva de un plan urbanístico integral aprobado por la Subsecretaría de Planeación y Urbanismo de Sopó, que estableció áreas privadas y comunes, regidas por la propiedad horizontal, la copropiedad y el condominio.
3.2 Lotes privados: 3.2.1 Lotes
Cada lote privado está delimitado físicamente por mojones (o estacas), que determinan el lindero del mismo. El área y linderos de cada uno de los lotes aparecen en el plano general del Condominio.
Cada lote debe cumplir con los aislamientos obligatorios entre el lindero del lote y el paramento de la construcción de la vivienda.
El paramento de construcción determina la zona al interior del lote, en la cual es permitido desarrollar la construcción de la vivienda.
3.2.2 Vivienda
Cada unidad habitable se denomina “vivienda” y está exclusivamente destinada a ofrecer refugio y habitación a sus ocupantes.
La construcción de la vivienda, tanto las de sus áreas cubiertas como descubiertas, solamente se podrá adelantar dentro del Paramento de Construcción del lote. Densidad permitida: 1 vivienda por lote.
Dentro de un lote no se permiten viviendas pareadas, bifamiliares o Condominios.
3.2.3 Englobe de lotes
El englobe de lotes privados será permitido en cualquier momento de conformidad con el reglamento de Propiedad Horizontal de la Copropiedad.
El englobe de lotes debe cumplir con la normativa de construcción aplicable. Los trámites del englobe son responsabilidad del propietario.
El nuevo coeficiente de copropiedad del predio ya englobado será la sumatoria de los coeficientes de los lotes englobados.
3.3 Aislamientos
Todo lote respetará los aislamientos anteriores, laterales, y posteriores que le son exigidos por las normas. En el caso específico de lotes esquineros irregulares situados entre dos vías, el Comité de Arquitectura o Curador, definirá la ubicación del acceso del lote para con ello definir los aislamientos.
3.3.1 Aislamiento anterior o antejardín
Se entiende por aislamiento anterior o antejardín, el retroceso a partir del lindero anterior del lote definido por los mojones anteriores que colindan con la vía vehicular y el paramento anterior de construcción. En este aislamiento se ubicará la Zona Técnica.
Es el área privada de cada lote, destinada a la conservación ambiental y forestal, que será una franja continua, a nivel de terreno natural, sin ningún tipo de división, construcción o cerramiento entre lotes. Por esta zona pueden pasar redes de servicio públicos subterráneas.
En esta zona sólo está permitida la construcción para los medidores de servicios públicos y los prototipos de basuras.
Aislamiento anterior: Ancho mínimo de 8,00 mts
El aislamiento anterior está compuesto por dos zonas: (i) la primera será una franja de 5.00 Mts. de ancho en la que no se permite colocar elementos de mobiliario urbano ni cualquier otro elemento para el descanso, recreación o decoración; únicamente se permite la vía de acceso vehicular de máximo 4.00 Mts. de ancho. (ii) la segunda franja tendrá un ancho máximo de 3.00 Mts., donde únicamente se podrá localizar el garaje descubierto correspondiente a cada vivienda, cuya construcción deberá ubicarse a 8.00 Mts. del lindero anterior.
3.3.2 Aislamiento posterior
El aislamiento posterior es el retroceso, a partir del lindero posterior del lote definido por los mojones posteriores y el paramento posterior de construcción. El aislamiento posterior colinda con predios vecinos o del mismo Condominio, zonas verdes o zonas comunes del Condominio.
Los aislamientos laterales se destinaran a la conservación ambiental y forestal.
En el aislamiento posterior, no se permite colocar elementos de mobiliario urbano ni cualquier otro elemento para el descanso, recreación o decoración.
Aislamiento posterior: Ancho mínimo de 10,00 mts.
3.3.3 Aislamiento lateral
El aislamiento lateral es el retroceso, a partir de los linderos laterales del lote definidos por los mojones laterales y los paramentos laterales de construcción. Los aislamientos laterales colindan con lotes contiguos, zonas verdes o zonas comunes del Condominio. Los aislamientos laterales se destinaran a la conservación ambiental y forestal.
Aislamiento lateral: Ancho mínimo de 5,00 mts.
En todo caso, la distancia mínima lateral entre las construcciones de dos lotes contiguos, es de 10,00 mts de zona verde.
En los aislamientos laterales, no se permite colocar elementos de mobiliario urbano ni cualquier otro elemento para el descanso, recreación o decoración.
3.4 Índice de ocupación e Índice de construcción
El índice de ocupación será el cociente que resulta de dividir el área del primer piso bajo cubierta, por el área del predio. El índice de ocupación máximo permitido será del 15%.
El índice de construcción será el cuociente que resulta de dividir el área total construida bajo cubierta por el área del predio. El Índice de construcción máximo permitido será del 20%.
3.5 Divisiones entre lotes
El Condominio entregará el cerramiento del conjunto que linda contra predios vecinos. Los propietarios de los lotes perimetrales que colindan con dichos predios vecinos podrán sembrar los setos y enredaderas de especies decorativas de jardín que deseen. La siembra de árboles está limitada a las estipulaciones del Capítulo 8 de este Reglamento deberán respetar y mantener la vegetación nativa que exista en estos linderos.
En los linderos entre lotes del condominio no se permiten cerramientos continuos en malla, muros ni cercas de ninguna naturaleza, inclusive vivas. Solamente en las zonas de aislamientos, laterales y posteriores, los propietarios que así lo deseen podrán generar barreras vivas que impidan servidumbres visuales mediante la utilización de estos, especies decorativas de jardín y árboles que se encuentren dentro de las especias permitidas, máximo en el 60% de la longitud del respectivo lindero y en módulos individuales que no excedan los 4m cada uno, en forma irregular, es
decir no en hileras.
Para los aislamientos anteriores o antejardines las barreras visuales no podrán exceder del 40% de la longitud del lindero anterior. No se permiten portales de entrada a los lotes ni avisos que indiquen nombres propios para las unidades de vivienda o la identificación del predio. El Comité de Arquitectura definirá todo lo relacionado con la señalización general del Condominio y la identificación de los lotes.
Tampoco se permite, en ningún caso, vegetación podada en formas artificiales.
3.6 Servidumbres
Ospinas y Cia. S.A y posteriormente el Comité de Arquitectura o Curador, tienen la facultad de otorgar o constituir servidumbres, concesiones o permisos especiales sobre las zonas comunes a su libre discreción sin que medie aprobación alguna por parte de los copropietarios, las cuales serán de obligatoria aceptación. Además Ospinas y Cia. S.A y posteriormente el Comité de Arquitectura o Curador, podrán establecer servidumbres para la instalación de servicios públicos en las zonas privadas de aislamiento anterior, posterior o lateral.
Las cañadas naturales y drenajes construidos para el encauzamiento de las aguas lluvias, se constituyen como servidumbre y no podrán ser intervenidos por los propietarios de los lotes, así se encuentren dentro de sus áreas privadas.
3.7 Vía de acceso al lote
La vía de acceso vehicular interna dentro de cada lote no podrá exceder los 5,00 m de ancho, y se desarrollara en la zona de antejardín, es decir desde el lindero del lote contra vía vehicular comunal y el paramento anterior de construcción.
La vía tendrá un ancho de 4,00 m para el empalme con la vía común del condominio.
En el caso que se requiera el bordillo de confinamiento de la vía vehicular de acceso privado al lote debe quedar a nivel de terreno construido en concreto, similar al que presentan las vías vehiculares comunes del condominio. La zona de calzada se debe construir en adoquín similar al instalado en las vías.
3.8 Área de estacionamiento
El área de estacionamiento interna dentro de cada lote privado no podrá ocupar el antejardín ni los aislamientos laterales o posteriores, es decir solo se podrá ubicar dentro del área de paramento de construcción.
Si el área de parqueo es independiente de la construcción de la vivienda, debe ser abierta, sin ningún tipo de cerramiento y la cubierta estará conformada únicamente con pérgolas y enredaderas; no se permite ningún otro tipo de material como cubierta sobre la pérgola.
La altura en ningún caso podrá superar los 3,50 m para estructuras planas y 4,00 metros si son inclinadas.
4. POLÍTICAS DE DISEÑO CON RELACIÓN A LA VIVIENDA
4.1 Altura de la construcción
La altura máxima permitida para la construcción de la vivienda es de 2 pisos con una altura máxima de nueve (9) metros contados desde el nivel de terreno hasta la cubierta. En vivienda con cubierta inclinada, esta altura se contara desde el nivel natural del terreno hasta la cumbrera.
El nivel de piso de la vivienda podrá levantarse un máximo de 1.50 m desde el nivel natural del terreno sin que la vivienda sobrepase, la altura máxima permitida de 9.00m.
4.2 Cubiertas
Los tipos de cubierta permitidos son: plana, inclinada, en bóveda o la combinación de las mismas.
Se consideran cubiertas planas aquellas cuya inclinación sea inferior al tres por ciento (3%). Si se impermeabilizan con manto impermeabilizante o productos epóxicos de color, se deben cubrir con gravilla. Si se utiliza teja metálica, las especificaciones y el color debe ser previamente aprobado por el Comité de Arquitectura o Curador. En este tipo de cubiertas se recomienda la utilización de antepecho o muro de fachada que se proyecte por encima del nivel de la cubierta para ocultarla.
La cubierta inclinada podrá tener pendiente mínima de treinta grados (30º) y máxima de sesenta grados (60º), con terminado en shingle, teja cerámica no vitrificada, o paja, en todo caso, previamente debe ser aprobada por el Comité de Arquitectura del Condominio. Los aleros se pueden construir únicamente dentro del paramento de construcción, es decir sin ocupar los aislamientos del lote. La cara exterior de las bóvedas podrá ser en ladrillo, concreto a la vista, con cubierta metálica o shingle cuyo color debe ser previamente aprobado por el Comité de Arquitectura.
4.3 Muros de fachada
Los muros de fachada, en todos los costados, se podrán construir en:
• Ladrillo a la vista no vitrificado. • Adobe ó ladrillo de tierra prensada.
• Mampostería pañetada y pintada con uno de los colores permitidos.
• Concreto a la vista.
• Piedras naturales no brillantes • Muros Verdes.
Los materiales y colores de las fachadas de las viviendas, serán aprobados por el Comité de Arquitectura o Curador. Si la protección de puertas y ventanas se hace con pérgolas, estas se deben construir únicamente dentro del paramento de construcción, es decir sin ocupar los aislamientos del lote.
4.4 Ventanas de fachada
En las ventanas de fachada no se permite el uso de vidrios reflectivos, negros, de color o polarizados. Si los vidrios de fachada llevan película antisolar o de seguridad (u otras), el Comité de Arquitectura o Curador, deben verificar y aprobar la tonalidad de color de la misma.
Los marcos de la ventanería podrán ser en PVC, madera, lámina o aluminio. Los colores de la ventanería serán aprobados por el Comité de Arquitectura o Curador.
5. OTRAS CONSTRUCCIONES
5.1 Estructuras secundarias
Las estructuras secundarias son estructuras sin funciones de vivienda, construidas con cubierta independiente a la vivienda, tales como, kioscos, asaderos y BBQ.
Se deben construir únicamente dentro del paramento de construcción, es decir sin ocupar los aislamientos del lote. Los materiales constructivos y elementos arquitectónicos deberán ser compatibles con los de la vivienda principal, y sin cerramientos. Se recomienda la utilización de pérgolas y la altura en ningún caso podrá superar los 3,50 m para estructuras planas y 4,00 metros si son inclinadas.
5.2 Patio de ropas
Se debe construir como parte integral de la vivienda, y debe contar con cerramiento en todos sus costados.
Se deben construir únicamente dentro del paramento de construcción, es decir sin ocupar los aislamientos del lote.
5.3 Cuarto de servicio
Será un espacio cerrado, debidamente ventilado y no podrá estar ubicado en los aislamientos del lote. Deberá tener acceso desde la vía del condominio y su solución arquitectónica deberá ser armoniosa con el resto de la construcción planteada.
Pueden hacer parte de la vivienda principal ligada a la estructura a través de pérgolas o elementos que los integren.
Se deben construir únicamente dentro del paramento de construcción, es decir sin ocupar los aislamientos del lote.
6. SERVICIOS PÚBLICOS
6.1 Energía Eléctrica, Iluminación
La energía será suministrada por Codensa S.A E.S.P mediante cuentas independientes para cada lote. La Copropiedad entregará la red de distribución eléctrica a través de redes subterráneas. A cada lote se le entregará un punto para conexión eléctrica ubicada en la zona técnica. El propietario debe encargarse del cableado y energizado llevándolo desde el punto de entrega hasta el tablero de distribución de la vivienda.
La carga eléctrica asignada para cada lote es de 23 KVA, según lo cual se debe diseñar el sistema y las redes eléctricas de energía, iluminación y equipos de cada vivienda.
El diseño y construcción de la caja domiciliaria de energía para proteger los medidores está a cargo de OSPINAS Y CIA. S.A. y se entregará junto con las obras de urbanismo. La iluminación de los lotes privados podrá efectuarse mediante elementos colocados dentro del paramento de construcción de la vivienda; la potencia de iluminación y orientación, no podrá afectar a los lotes colindantes, a las vías, a la fauna silvestre o a los mismos árboles. El Comité de Arquitectura o Curador podrá ordenar el retiro de los elementos que contravengan esta disposición.
6.2 Acueducto
El agua potable será suministrada por la empresa de acueducto de la zona “PROGRESAR S.A.” mediante cuentas independientes para cada lote. La Copropiedad entregará la red de distribución. Será a cargo de cada propietario asumir el valor del medidor de lectura que instale la empresa prestadora del servicio.
A cada lote se le entregaran dos puntos hidráulicos: (i) uno de agua potable y (ii) unoo de agua tratada, ubicados en la
zona técnica de cada lote. El propietario debe encargarse de la conducción desde los puntos de entrega hasta la vivienda o las construcciones de apoyo.
El diseño y construcción de la caja domiciliaria de acueducto para proteger los medidores están a cargo de OSPINAS Y CIA. S.A. y se entregará junto con las obras de urbanismo.
6.2.1 Agua potable
La acometida de agua potable de cada lote se entrega en un punto de ingreso cuya dimensión es de ½”.
El propietario deberá colocar a su costo, como parte de su sistema de suministro de agua, un tanque de almacenamiento con capacidad suficiente para el número de habitantes ante la eventualidad de suspensión del servicio; se recomienda una previsión de 250 lt/hab/día para un período de tres días y un equipo hidroneumático que garantice la presión requerida de acuerdo con sus necesidades particulares de consumo.
6.2.2 Agua tratada
El agua tratada será suministrada por la Copropiedad mediante cuentas independientes para cada lote.
La acometida de agua tratada de cada lote se entrega en un punto de ingreso cuya dimensión es de ½”.
La Copropiedad entregará la red de distribución y su respectivo medidor con cargo al propietario.
Se recomienda que cada lote tenga un tanque de almacenamiento para agua tratada que se destine a la irrigación de jardines, zonas verdes y limpieza de exteriores.
6.3 Alcantarillado y Saneamiento aguas residuales
El condominio cuenta con la red de alcantarillado principal que conduce las aguas servidas generadas en las viviendas a la planta de tratamiento de agua residual.
Cada lote tiene una caja de conexión a la red de alcantarillado, el sistema de tratamiento de las aguas residuales del Condominio La Molina es un sistema diseñado para lograr alta eficiencia en el tratamiento de las aguas residuales, el cual se compone de un sistema primario individual para cada vivienda, un sistema secundario comunitario, sistema de reuso.
Todas las viviendas sin excepción alguna deberán hacer la separación de las redes de las aguas servidas al interior de la vivienda en tres partes: (i) en aguas negras (sanitarios), (ii) grises (lavamanos, duchas, sifones de pisos, lavadero de ropas) y (iii) grasas (lavaplatos), todas deben ser conducidas a un sistema primario de tratamiento que se deberá instalar lo más próximo posible a la red de alcantarillado.
Los diseños hidráulicos de las viviendas deban ser aprobados por el Comité de Arquitectura o Curador del condominio.
· El sistema primario consta de una caja de inspección de entrada con rejilla, un tanque Imhoff de 2000 litros, una caja de salida, un tanque de almacenamiento de agua gris de 1000 litros y una trampa de grasas.
· Cada lote, por cuenta del propietario, debe asumir la adquisición e instalación de su propio sistema primario, el cual se conectará a la red de alcantarillado. El punto de conexión al alcantarillado determina la cota de nivel a la cual debe construirse la vivienda para garantizar el desagüe; en caso contrario, cuando la diferencia de nivel no permita una conducción por gravedad del agua, el propietario, a su costo, deberá instalar los equipos de bombeo necesarios.
· Los sistemas primarios son un primer filtro, el cual además de los sólidos orgánicos, grasas y espumas retiene los sólidos tales como papel higiénico, toallas higiénicas, pañales etc. que son arrojados por el sanitario.
· Al sistema primario deberá hacérsele un mantenimiento mensual el cual consiste en la limpieza general y verificación de su buen funcionamiento.
· Es de estricto cumplimiento la instalación del sistema primario antes de iniciar labores de construcción de la vivienda, con la instalación y conexión de un baño sanitario para evitar la contaminación del medio ambiente por parte del personal encargado de la obra.
· Las aguas lluvias y el agua de lavado de pisos externos, no podrán conectarse al sistema de alcantarillado.
6.4 Manejo de Basuras
La administración del condominio se encarga de la recolección de basuras domésticas y establece los días y horarios.
Bajo el criterio de sanidad, uniformidad arquitectónica y procedimiento de reciclaje, el diseño de cuarto de basuras de cada vivienda deberá ser validado y aprpobado por el Comité de Arquitectura o Curador, el cual debe ser construido en cada lote, por cuenta del propietario.
6.5 Gas propano
El condominio no dispone de red de distribución de gas natural, por lo tanto cada lote podrá tener su propio sistema de suministro de gas propano, que deberá ubicarse en un sitio ventilado, dentro del paramento de construcción, y siguiendo las normas de seguridad establecidas por el proveedor de gas.
Si se utilizan pipetas o cilindros portátiles, estos deben ubicarse dentro de la vivienda ó adosados a ella sin que
sean visibles desde el exterior. También pueden construirse independientes a la viviendas.
Si se utilizan tanques fijos deben ubicarse independientes de la vivienda.
La ubicación y definición de este tipo de tanques deberá ser validado y aprobado pro el comité de Arquitectura o Curador del Condominio.
6.6 Derechos de Conexión y Costos de servicios
El derecho de conexión de los servicios de energía y agua potable está incluido en el valor del lote. Los costos de los medidores, conexión domiciliaria a partir de los puntos de entrega establecidos y consumo mensual, los asume el propietario.
7. EQUIPOS ESPECIALES
7.1 Equipos de bombeo
Cada vivienda debe tener tanque de reserva de agua potable con un equipo de presión que garantice las necesidades de consumo requeridas; el suministro directo de la red a la vivienda no garantiza la presión deseada. Si utiliza tanques elevados se deben ubicar dentro de la cubierta de la vivienda, de tal manera que no sean visibles desde el exterior.
Para el riego puede utilizar una bomba que impulse el agua desde el tanque de almacenamiento de aguas tratadas.
7.2 Planta de Energía Eléctrica
El propietario podrá instalar una planta de generación de energía eléctrica de emergencia en su vivienda, que deberá cumplir con los siguientes requisitos:
• Tener los elementos necesarios para evitar que el nivel de
ruido perturbe el ambiente de la Copropiedad; la insonorización será tal que el nivel de ruido sea máximo 65 decibeles medidos a una distancia de 8 metros de la planta. • Se deben construir dentro de la vivienda ó en sitio cerrado dentro del paramento de construcción.
NOTA: Está permitida la utilización de sistemas a base de energía solar; las características, especificaciones y ubicación serán aprobadas por el Comité de Arquitectura o Curador.
7.3 Sistemas de comunicación, CCTV, TV, cable, telefonía, citofonia
El proyecto no cuenta para entregar a cada lote los siguientes servicios: (i) comunicaciones, (ii) CCTV, (iii) Television o cable, (iv) telefonía, (v) citofonía. Estos sietemas y servicios los debe contratar, instalar por su cuenta cada propietario, previs notificación y autorización del Comité de Arquitectura o Curador del Condominio. Las antenas de radio, señal de televisión o Internet se deben instalar dentro del paramento de construcción y lo menos visibles desde el exterior y su ubicación deberá ser aprobada por el Comité de Arquitectura o Curador.
8. PAISAJISMO GENERAL
La razón fundamental de las zonas verdes del condominio es generar corredores ecológicos que se articulan con el bosque nativo. Los parámetros establecidos permiten generar una adecuada organización paisajística, una protección a las especies nativas y a la fauna, de manera que intervenciones individuales no conlleven al detrimento ecológico y del Condominio en general.
Bajo ninguna circunstancia se permite la poda, tala o modificación del bosque nativo que se encuentre dentro del lote o en las zonas comunes ó zonas definidas como reserva forestal.
Sólo en casos excepcionales y previo consentimiento del Comité de Arquitectura o Curador, cuando la vegetación o el bosque nativo se encuentren en un alto porcentaje dentro del paramento de construcción y obstaculice de manera importante la construcción de la vivienda, se podrán realizar intervenciones, contando de manera obligatoria con la autorización de la oficina de Planeación del Municipio de Sopó o de la CAR, según sea el caso. El propietario del lote deberá solicitar estos permisos de “Manejo Ambiental” por su cuenta, ante la entidad ambiental.
8.1 Aislamientos:
En estas zonas solo se permite la plantación de las especies de árboles definidas en el listado de especies autorizado por la Oficina de Planeación del Municipio de Sopó.
Como cubierta del suelo se colocara grama; por disposición de la CAR, se debe utilizar semilla, ya que está prohibido el traslado de cespedón, por el daño ecológico que produce en las laderas al dejarlas expuestas a la erosión.
En los linderos de los lotes, se deben tener en cuenta lo establecido en el numeral 3.5 del presente reglamento. Los jardines privados son zonas verdes de libre manejo en especies decorativas de jardín; si requiere de árboles se plantarán únicamente las especies permitidas, idealmente nativas.
No se permite vegetación podada con formas artificiales. NOTAS:
• Antes de iniciar los trabajos en las zonas verdes o cualquier duda, consultar siempre con el Comité de Arquitectura o Curador del Condominio.
• La arborización y/o pradización de cada lote, así como su mantenimiento, estarán a cargo del respectivo copropietario, con base en las especificaciones del presente reglamento.
9. PROCEDIMIENTO PARA LA APROBACIÓN DE PROYECTOS
Tal como se ha venido mencionando a través de este Reglamento, el Condominio contará con un Comité de Arquitectura o Curador, cuyos miembros serán nombrados por el Consejo de Administración del Condominio en su carácter de Administrador Provisional o definitivo, según sea el estado de la Copropiedad.
Todos los proyectos de construcción de viviendas y zonas de apoyo de las mismas, deberán someterse previamente al estudio y aprobación de este Comité de Arquitectura o Curador y contar con su aprobación antes de presentarse el proyecto a la oficina de Planeación del Municipio de Sopó para obtener su Licencia de Construcción.
Cumpliendo con lo estipulado en este reglamento y la normatividad del Municipio de Sopó, se aclara que la aprobación del proyecto por parte del Comité de Arquitectura o Curador del Condpminio, no constituye requisito de obtención de la Licencia de Construcción sino únicamente una validación del cumplimiento de normas urbanas e internas del proyecto, por lo cual el propietario deberá realizar por su cuenta el respectivo trámite ante la oficina de Planeación del Municipio de Sopó.
El Comité de Arquitectura o Curador del Municipio deberán conocer los cambios sustanciales indicados por la Oficina de Planeación del Municipio del Sopo (si los hay) dentro del trámite de solicitud de Licencia de Construcción y validar el diseño resultante de dichos ajustes.
El propietario de cada lote deberá entregar al Comité de Arquitectura o Curador o a la Administración vigente del Condominio, la copia de la Licencia de Construcción obtenida, previo inicio de las obras de la vivienda de cada lote.
estudio de su proyecto adquiere la obligación de cancelar los honorarios correspondientes. Las discrepancias entre cualquier copropietario y el Comité de Arquitectura o Curador serán dirimidas por el Consejo de Administración o Administración vigente.
Previo al diseño el propietario debe ordenar, a su costo, las siguientes actividades y estudios: (i) la limpieza del lote, (ii) el estudio de suelos y (iii) el levantamiento topográfico del mismo, por s siguientes motivos: (i) la limpieza para facilitar las mencionadas labores, (ii) el estudio de suelos para poder diseñar el sistema estructural de la vivienda y (iii) el levantamiento topográfico para verificar y/o restituir los mojones de alinderamiento, obtener la información de la planimetría y altimetría del terreno y determinar la ubicación precisa de los puntos de conexión de servicios. El propietario deberá suministrar al Comité de Arquitectura o Curador, para su estudio, los siguientes documentos: • Levantamiento topográfico.
• Estudio de suelos.
• Plano de levantamiento topográfico que contenga ubicación del lote, curvas de nivel cada cincuenta centímetros o cada metro según el terreno, la arborización natural existente y los puntos y cotas para conexión de servicios. En este plano se debe indicar los aislamientos y la zona disponible para la construcción a escala 1:50.
• Planta General de Localización, en escala 1:200, con todas las construcciones proyectadas, los aislamientos, el acceso vehicular, la zona de parqueo, ubicación de prototipos de servicios, las cotas de nivel, el tratamiento de pisos exteriores (caminos, terrazas, zonas de parqueo, etc.), y el tratamiento de áreas verdes, jardines y arborización.
• Plantas Arquitectónicas, con indicación de niveles referidos al levantamiento
• Cortes y fachadas a escala 1:50
• Cuadro de áreas e índices de ocupación y de construcción
• Cuadro de consumo de carga eléctrica (diagrama unifilar) • Diseño de conexión de alcantarillado a las redes del Condominio.
En los planos se deberá indicar claramente la altura de las construcciones, los materiales y especificaciones de acabados exteriores, así como el espesor de los muros exteriores que llevan vanos para puertas y ventanas.
Se recomienda la presentación previa Comité de Arquitectura o Curador del Esquema Básico del proyecto, con el fin de no incurrir en costos y trabajos innecesarios derivados de la ejecución definitiva de planos que por alguna circunstancia no se acojan a lo dispuesto en el presente Reglamento.:
Para las notificaciones y presentación del proyecto, favor tener en cuenta los siguientes contactos:
Comité de Arquitectura por parte de Ospinas & Cía. S.A., quien actúa como Administrador Provisional de la Copropiedad:
Arq. Patricia Vergara L-G.
mail: [email protected] tel. 326 7060, ext.120.
Arq. Lina Arce G
mail: [email protected]
Curador del Condominio: delegado por Ospinas & Cía. S.A., quien actúa como Administrador Provisional de la Copropiedad:
Arq. Christian Binkele:
tels. 606 6646 - 315 209 1855
10. CASOS ESPECIALES, CUMPLIMIENTO Y MODIFICACIONES
Cualquier situación especial que se salga del marco general de lo establecido en este Reglamento, será definida por Ospinas y Cia. S.A., a través del y/o el Comité de Arquitectura o Curador del Condominio.
Este Reglamento de Diseño es parte integral del Reglamento de Copropiedad del Condominio Campestre La Molina, y por lo tanto es de obligatorio cumplimiento en su totalidad por todos y cada uno de los copropietarios. Ospinas y Cia. S.A. y el Consejo de Administración vigente, podrán cuando así lo consideren, modificar, adicionar o suprimir cualquiera de las normas consignadas en el presente Reglamento, siempre en beneficio de los copropietarios y en busca de la armonía arquitectónica, urbanística y paisajística del Condominio.
El presente Reglamento entra en vigor a partir de Junio de 2015 y deroga las disposiciones contenidas en otros reglamentos expedidos con anterioridad a la fecha.
TABLA DE CONTENIDO
1. INTRODUCCIÓN...4
2. PROPÓSITOS Y OBJETIVOS...5
3. POLÍTICAS GENERALES DEL DISEÑO...5
3.1. Urbanización:...5 3.2. Lotes privados:...5 3.2.1. Lotes...5 3.2.2. Vivienda:...5 3.2.3. Englobe de lotes...6 3.3. Aislamientos:...6
3.3.1. Aislamiento anterior o antejardín...6
3.3.2. Aislamiento posterior...6
3.3.3. Aislamiento lateral...6
3.4. Índice de ocupación e Índice de construcción...7
3.5. Divisiones...7
3.6. Servidumbres...7
3.7. Vía de acceso al lote...7
3.8. Área de estacionamiento...8
4. POLITICAS DE DISEÑO CON RELACION A LA VIVIENDA...8 4.1. Altura de la construcción...8 4.2.Cubiertas ...8 4.3. Muros de fachada...9 4.4. Ventanas de fachada...9 5. OTRAS CONSTRUCCIONES...10 5.1. Estructuras secundarias...10 5.2. Patio de ropas...10 5.3. Cuarto de servicio...10 6. SERVICIOS PÚBLICOS...10
6.1. Energía Eléctrica, Iluminación...10
6.2. Acueducto...10 6.3. Agua potable...11 6.4. Agua tratada...11 6.5. Alcantarillado...11 6.6. Manejo de Basuras...12 6.7. Gas propano...12
6.8. Derechos de Conexión y Costos de servicios...12
7. EQUIPOS ESPECIALES...12
7.1. Equipos de bombeo...12
7.2. Planta de Energía Eléctrica...12
7.3. Antenas de comunicación...13
8. PAISAJISMO GENERAL...13
8.1. Aislamientos:...14
9. PROCEDIMIENTO PARA LA APROBACIÓN DE PROYECTOS...14
10. CASOS ESPECIALES, CUMPLIMIENTO Y MODIFICACIONES...16
1. INTRODUCCIÓN
El presente Reglamento de diseño arquitectónico tiene como finalidad establecer las normas y parámetros bajo los cuales los propietarios de los lotes deberán desarrollar la construcción de sus unidades privadas. Este documento tiene aplicación general para la totalidad de los lotes que conforman el condominio.
La existencia de un Comité o Curador de Arquitectura para las construcciones privadas y la publicación de este Reglamento, propenden por la protección y el beneficio mutuo de los copropietarios y proporciona las normas de diseño orientadas a preservar el valor del Condominio Campestre la Molina y de las edificaciones que allí se construyan.
Como parte integral del Reglamento de Copropiedad, el Reglamento de Diseño Arquitectónico involucra a todos aquellos que tengan algún porcentaje de participación dentro de la copropiedad; así pues, cada propietario adquiere la obligación de cumplir con los deberes y requerimientos emanados del mismo.
La promoción y ventas del Condominio están a cargo de Ospinas y Cia. S.A., responsable por la contratación del diseño y construcción del proyecto urbanístico y de la Sede Social.
Todo proyecto de construcción privado dentro del Condominio requiere de la aprobación previa del Comité o Curador de Arquitectura, cuyo propósito es mantener la armonía arquitectónica, urbanística y paisajística del Condominio, sin perjuicio de lo establecido por la normatividad vigente Municipio de Sopó y quien a su vez, se reserva el derecho de rechazar el proyecto presentado total o parcialmente, mediante comunicación al propietario de la explicación del rechazo total o parcial del mismo.
2. PROPÓSITOS Y OBJETIVOS
La mejor forma de definir la filosofía del Condominio Campestre La Molina es la firme determinación y deseo de crear un entorno de vida agradable mediante la preservación del carácter natural y campestre del predio, con todas las comodidades y seguridad de un conjunto residencial urbano, pero manteniendo como característica distintiva del proyecto el usufructo general del paisaje y de la vista en todos y cada uno de los lotes.
En la medida en que el Condominio se desarrolle, se espera que cada propietario adquiera una participación activa en el logro de la excelente calidad de su hábitat mediante la idoneidad de los profesionales involucrados en el diseño de su vivienda, en la construcción de la misma y en la definición y conformación de las obras de paisajismo, todo acorde con el ambiente natural del predio y las normas que en tal sentido se establecen en este Reglamento.
Como copropietario del Condominio, se espera que Usted adopte como suyo este propósito de excelencia.
3. POLÍTICAS GENERALES DEL DISEÑO
3.1 Urbanización:
El Condominio La Molina se deriva de un plan urbanístico integral aprobado por la Subsecretaría de Planeación y Urbanismo de Sopó, que estableció áreas privadas y comunes, regidas por la propiedad horizontal, la copropiedad y el condominio.
3.2 Lotes privados: 3.2.1 Lotes
Cada lote privado está delimitado físicamente por mojones (o estacas), que determinan el lindero del mismo. El área y linderos de cada uno de los lotes aparecen en el plano general del Condominio.
Cada lote debe cumplir con los aislamientos obligatorios entre el lindero del lote y el paramento de la construcción de la vivienda.
El paramento de construcción determina la zona al interior del lote, en la cual es permitido desarrollar la construcción de la vivienda.
3.2.2 Vivienda
Cada unidad habitable se denomina “vivienda” y está exclusivamente destinada a ofrecer refugio y habitación a sus ocupantes.
La construcción de la vivienda, tanto las de sus áreas cubiertas como descubiertas, solamente se podrá adelantar dentro del Paramento de Construcción del lote. Densidad permitida: 1 vivienda por lote.
Dentro de un lote no se permiten viviendas pareadas, bifamiliares o Condominios.
3.2.3 Englobe de lotes
El englobe de lotes privados será permitido en cualquier momento de conformidad con el reglamento de Propiedad Horizontal de la Copropiedad.
El englobe de lotes debe cumplir con la normativa de construcción aplicable. Los trámites del englobe son responsabilidad del propietario.
El nuevo coeficiente de copropiedad del predio ya englobado será la sumatoria de los coeficientes de los lotes englobados.
3.3 Aislamientos
Todo lote respetará los aislamientos anteriores, laterales, y posteriores que le son exigidos por las normas. En el caso específico de lotes esquineros irregulares situados entre dos vías, el Comité de Arquitectura o Curador, definirá la ubicación del acceso del lote para con ello definir los aislamientos.
3.3.1 Aislamiento anterior o antejardín
Se entiende por aislamiento anterior o antejardín, el retroceso a partir del lindero anterior del lote definido por los mojones anteriores que colindan con la vía vehicular y el paramento anterior de construcción. En este aislamiento se ubicará la Zona Técnica.
Es el área privada de cada lote, destinada a la conservación ambiental y forestal, que será una franja continua, a nivel de terreno natural, sin ningún tipo de división, construcción o cerramiento entre lotes. Por esta zona pueden pasar redes de servicio públicos subterráneas.
En esta zona sólo está permitida la construcción para los medidores de servicios públicos y los prototipos de basuras.
Aislamiento anterior: Ancho mínimo de 8,00 mts
El aislamiento anterior está compuesto por dos zonas: (i) la primera será una franja de 5.00 Mts. de ancho en la que no se permite colocar elementos de mobiliario urbano ni cualquier otro elemento para el descanso, recreación o decoración; únicamente se permite la vía de acceso vehicular de máximo 4.00 Mts. de ancho. (ii) la segunda franja tendrá un ancho máximo de 3.00 Mts., donde únicamente se podrá localizar el garaje descubierto correspondiente a cada vivienda, cuya construcción deberá ubicarse a 8.00 Mts. del lindero anterior.
3.3.2 Aislamiento posterior
El aislamiento posterior es el retroceso, a partir del lindero posterior del lote definido por los mojones posteriores y el paramento posterior de construcción. El aislamiento posterior colinda con predios vecinos o del mismo Condominio, zonas verdes o zonas comunes del Condominio.
Los aislamientos laterales se destinaran a la conservación ambiental y forestal.
En el aislamiento posterior, no se permite colocar elementos de mobiliario urbano ni cualquier otro elemento para el descanso, recreación o decoración.
Aislamiento posterior: Ancho mínimo de 10,00 mts.
3.3.3 Aislamiento lateral
El aislamiento lateral es el retroceso, a partir de los linderos laterales del lote definidos por los mojones laterales y los paramentos laterales de construcción. Los aislamientos laterales colindan con lotes contiguos, zonas verdes o zonas comunes del Condominio. Los aislamientos laterales se destinaran a la conservación ambiental y forestal.
Aislamiento lateral: Ancho mínimo de 5,00 mts.
En todo caso, la distancia mínima lateral entre las construcciones de dos lotes contiguos, es de 10,00 mts de zona verde.
En los aislamientos laterales, no se permite colocar elementos de mobiliario urbano ni cualquier otro elemento para el descanso, recreación o decoración.
3.4 Índice de ocupación e Índice de construcción
El índice de ocupación será el cociente que resulta de dividir el área del primer piso bajo cubierta, por el área del predio. El índice de ocupación máximo permitido será del 15%.
El índice de construcción será el cuociente que resulta de dividir el área total construida bajo cubierta por el área del predio. El Índice de construcción máximo permitido será del 20%.
3.5 Divisiones entre lotes
El Condominio entregará el cerramiento del conjunto que linda contra predios vecinos. Los propietarios de los lotes perimetrales que colindan con dichos predios vecinos podrán sembrar los setos y enredaderas de especies decorativas de jardín que deseen. La siembra de árboles está limitada a las estipulaciones del Capítulo 8 de este Reglamento deberán respetar y mantener la vegetación nativa que exista en estos linderos.
En los linderos entre lotes del condominio no se permiten cerramientos continuos en malla, muros ni cercas de ninguna naturaleza, inclusive vivas. Solamente en las zonas de aislamientos, laterales y posteriores, los propietarios que así lo deseen podrán generar barreras vivas que impidan servidumbres visuales mediante la utilización de estos, especies decorativas de jardín y árboles que se encuentren dentro de las especias permitidas, máximo en el 60% de la longitud del respectivo lindero y en módulos individuales que no excedan los 4m cada uno, en forma irregular, es
decir no en hileras.
Para los aislamientos anteriores o antejardines las barreras visuales no podrán exceder del 40% de la longitud del lindero anterior. No se permiten portales de entrada a los lotes ni avisos que indiquen nombres propios para las unidades de vivienda o la identificación del predio. El Comité de Arquitectura definirá todo lo relacionado con la señalización general del Condominio y la identificación de los lotes.
Tampoco se permite, en ningún caso, vegetación podada en formas artificiales.
3.6 Servidumbres
Ospinas y Cia. S.A y posteriormente el Comité de Arquitectura o Curador, tienen la facultad de otorgar o constituir servidumbres, concesiones o permisos especiales sobre las zonas comunes a su libre discreción sin que medie aprobación alguna por parte de los copropietarios, las cuales serán de obligatoria aceptación. Además Ospinas y Cia. S.A y posteriormente el Comité de Arquitectura o Curador, podrán establecer servidumbres para la instalación de servicios públicos en las zonas privadas de aislamiento anterior, posterior o lateral.
Las cañadas naturales y drenajes construidos para el encauzamiento de las aguas lluvias, se constituyen como servidumbre y no podrán ser intervenidos por los propietarios de los lotes, así se encuentren dentro de sus áreas privadas.
3.7 Vía de acceso al lote
La vía de acceso vehicular interna dentro de cada lote no podrá exceder los 5,00 m de ancho, y se desarrollara en la zona de antejardín, es decir desde el lindero del lote contra vía vehicular comunal y el paramento anterior de construcción.
La vía tendrá un ancho de 4,00 m para el empalme con la vía común del condominio.
En el caso que se requiera el bordillo de confinamiento de la vía vehicular de acceso privado al lote debe quedar a nivel de terreno construido en concreto, similar al que presentan las vías vehiculares comunes del condominio. La zona de calzada se debe construir en adoquín similar al instalado en las vías.
3.8 Área de estacionamiento
El área de estacionamiento interna dentro de cada lote privado no podrá ocupar el antejardín ni los aislamientos laterales o posteriores, es decir solo se podrá ubicar dentro del área de paramento de construcción.
Si el área de parqueo es independiente de la construcción de la vivienda, debe ser abierta, sin ningún tipo de cerramiento y la cubierta estará conformada únicamente con pérgolas y enredaderas; no se permite ningún otro tipo de material como cubierta sobre la pérgola.
La altura en ningún caso podrá superar los 3,50 m para estructuras planas y 4,00 metros si son inclinadas.
4. POLÍTICAS DE DISEÑO CON RELACIÓN A LA VIVIENDA
4.1 Altura de la construcción
La altura máxima permitida para la construcción de la vivienda es de 2 pisos con una altura máxima de nueve (9) metros contados desde el nivel de terreno hasta la cubierta. En vivienda con cubierta inclinada, esta altura se contara desde el nivel natural del terreno hasta la cumbrera.
El nivel de piso de la vivienda podrá levantarse un máximo de 1.50 m desde el nivel natural del terreno sin que la vivienda sobrepase, la altura máxima permitida de 9.00m.
4.2 Cubiertas
Los tipos de cubierta permitidos son: plana, inclinada, en bóveda o la combinación de las mismas.
Se consideran cubiertas planas aquellas cuya inclinación sea inferior al tres por ciento (3%). Si se impermeabilizan con manto impermeabilizante o productos epóxicos de color, se deben cubrir con gravilla. Si se utiliza teja metálica, las especificaciones y el color debe ser previamente aprobado por el Comité de Arquitectura o Curador. En este tipo de cubiertas se recomienda la utilización de antepecho o muro de fachada que se proyecte por encima del nivel de la cubierta para ocultarla.
La cubierta inclinada podrá tener pendiente mínima de treinta grados (30º) y máxima de sesenta grados (60º), con terminado en shingle, teja cerámica no vitrificada, o paja, en todo caso, previamente debe ser aprobada por el Comité de Arquitectura del Condominio. Los aleros se pueden construir únicamente dentro del paramento de construcción, es decir sin ocupar los aislamientos del lote. La cara exterior de las bóvedas podrá ser en ladrillo, concreto a la vista, con cubierta metálica o shingle cuyo color debe ser previamente aprobado por el Comité de Arquitectura.
4.3 Muros de fachada
Los muros de fachada, en todos los costados, se podrán construir en:
• Ladrillo a la vista no vitrificado. • Adobe ó ladrillo de tierra prensada.
• Mampostería pañetada y pintada con uno de los colores permitidos.
• Concreto a la vista.
• Piedras naturales no brillantes • Muros Verdes.
Los materiales y colores de las fachadas de las viviendas, serán aprobados por el Comité de Arquitectura o Curador. Si la protección de puertas y ventanas se hace con pérgolas, estas se deben construir únicamente dentro del paramento de construcción, es decir sin ocupar los aislamientos del lote.
4.4 Ventanas de fachada
En las ventanas de fachada no se permite el uso de vidrios reflectivos, negros, de color o polarizados. Si los vidrios de fachada llevan película antisolar o de seguridad (u otras), el Comité de Arquitectura o Curador, deben verificar y aprobar la tonalidad de color de la misma.
Los marcos de la ventanería podrán ser en PVC, madera, lámina o aluminio. Los colores de la ventanería serán aprobados por el Comité de Arquitectura o Curador.
5. OTRAS CONSTRUCCIONES
5.1 Estructuras secundarias
Las estructuras secundarias son estructuras sin funciones de vivienda, construidas con cubierta independiente a la vivienda, tales como, kioscos, asaderos y BBQ.
Se deben construir únicamente dentro del paramento de construcción, es decir sin ocupar los aislamientos del lote. Los materiales constructivos y elementos arquitectónicos deberán ser compatibles con los de la vivienda principal, y sin cerramientos. Se recomienda la utilización de pérgolas y la altura en ningún caso podrá superar los 3,50 m para estructuras planas y 4,00 metros si son inclinadas.
5.2 Patio de ropas
Se debe construir como parte integral de la vivienda, y debe contar con cerramiento en todos sus costados.
Se deben construir únicamente dentro del paramento de construcción, es decir sin ocupar los aislamientos del lote.
5.3 Cuarto de servicio
Será un espacio cerrado, debidamente ventilado y no podrá estar ubicado en los aislamientos del lote. Deberá tener acceso desde la vía del condominio y su solución arquitectónica deberá ser armoniosa con el resto de la construcción planteada.
Pueden hacer parte de la vivienda principal ligada a la estructura a través de pérgolas o elementos que los integren.
Se deben construir únicamente dentro del paramento de construcción, es decir sin ocupar los aislamientos del lote.
6. SERVICIOS PÚBLICOS
6.1 Energía Eléctrica, Iluminación
La energía será suministrada por Codensa S.A E.S.P mediante cuentas independientes para cada lote. La Copropiedad entregará la red de distribución eléctrica a través de redes subterráneas. A cada lote se le entregará un punto para conexión eléctrica ubicada en la zona técnica. El propietario debe encargarse del cableado y energizado llevándolo desde el punto de entrega hasta el tablero de distribución de la vivienda.
La carga eléctrica asignada para cada lote es de 23 KVA, según lo cual se debe diseñar el sistema y las redes eléctricas de energía, iluminación y equipos de cada vivienda.
El diseño y construcción de la caja domiciliaria de energía para proteger los medidores está a cargo de OSPINAS Y CIA. S.A. y se entregará junto con las obras de urbanismo. La iluminación de los lotes privados podrá efectuarse mediante elementos colocados dentro del paramento de construcción de la vivienda; la potencia de iluminación y orientación, no podrá afectar a los lotes colindantes, a las vías, a la fauna silvestre o a los mismos árboles. El Comité de Arquitectura o Curador podrá ordenar el retiro de los elementos que contravengan esta disposición.
6.2 Acueducto
El agua potable será suministrada por la empresa de acueducto de la zona “PROGRESAR S.A.” mediante cuentas independientes para cada lote. La Copropiedad entregará la red de distribución. Será a cargo de cada propietario asumir el valor del medidor de lectura que instale la empresa prestadora del servicio.
A cada lote se le entregaran dos puntos hidráulicos: (i) uno de agua potable y (ii) unoo de agua tratada, ubicados en la
zona técnica de cada lote. El propietario debe encargarse de la conducción desde los puntos de entrega hasta la vivienda o las construcciones de apoyo.
El diseño y construcción de la caja domiciliaria de acueducto para proteger los medidores están a cargo de OSPINAS Y CIA. S.A. y se entregará junto con las obras de urbanismo.
6.2.1 Agua potable
La acometida de agua potable de cada lote se entrega en un punto de ingreso cuya dimensión es de ½”.
El propietario deberá colocar a su costo, como parte de su sistema de suministro de agua, un tanque de almacenamiento con capacidad suficiente para el número de habitantes ante la eventualidad de suspensión del servicio; se recomienda una previsión de 250 lt/hab/día para un período de tres días y un equipo hidroneumático que garantice la presión requerida de acuerdo con sus necesidades particulares de consumo.
6.2.2 Agua tratada
El agua tratada será suministrada por la Copropiedad mediante cuentas independientes para cada lote.
La acometida de agua tratada de cada lote se entrega en un punto de ingreso cuya dimensión es de ½”.
La Copropiedad entregará la red de distribución y su respectivo medidor con cargo al propietario.
Se recomienda que cada lote tenga un tanque de almacenamiento para agua tratada que se destine a la irrigación de jardines, zonas verdes y limpieza de exteriores.
6.3 Alcantarillado y Saneamiento aguas residuales
El condominio cuenta con la red de alcantarillado principal que conduce las aguas servidas generadas en las viviendas a la planta de tratamiento de agua residual.
Cada lote tiene una caja de conexión a la red de alcantarillado, el sistema de tratamiento de las aguas residuales del Condominio La Molina es un sistema diseñado para lograr alta eficiencia en el tratamiento de las aguas residuales, el cual se compone de un sistema primario individual para cada vivienda, un sistema secundario comunitario, sistema de reuso.
Todas las viviendas sin excepción alguna deberán hacer la separación de las redes de las aguas servidas al interior de la vivienda en tres partes: (i) en aguas negras (sanitarios), (ii) grises (lavamanos, duchas, sifones de pisos, lavadero de ropas) y (iii) grasas (lavaplatos), todas deben ser conducidas a un sistema primario de tratamiento que se deberá instalar lo más próximo posible a la red de alcantarillado.
Los diseños hidráulicos de las viviendas deban ser aprobados por el Comité de Arquitectura o Curador del condominio.
· El sistema primario consta de una caja de inspección de entrada con rejilla, un tanque Imhoff de 2000 litros, una caja de salida, un tanque de almacenamiento de agua gris de 1000 litros y una trampa de grasas.
· Cada lote, por cuenta del propietario, debe asumir la adquisición e instalación de su propio sistema primario, el cual se conectará a la red de alcantarillado. El punto de conexión al alcantarillado determina la cota de nivel a la cual debe construirse la vivienda para garantizar el desagüe; en caso contrario, cuando la diferencia de nivel no permita una conducción por gravedad del agua, el propietario, a su costo, deberá instalar los equipos de bombeo necesarios.
· Los sistemas primarios son un primer filtro, el cual además de los sólidos orgánicos, grasas y espumas retiene los sólidos tales como papel higiénico, toallas higiénicas, pañales etc. que son arrojados por el sanitario.
· Al sistema primario deberá hacérsele un mantenimiento mensual el cual consiste en la limpieza general y verificación de su buen funcionamiento.
· Es de estricto cumplimiento la instalación del sistema primario antes de iniciar labores de construcción de la vivienda, con la instalación y conexión de un baño sanitario para evitar la contaminación del medio ambiente por parte del personal encargado de la obra.
· Las aguas lluvias y el agua de lavado de pisos externos, no podrán conectarse al sistema de alcantarillado.
6.4 Manejo de Basuras
La administración del condominio se encarga de la recolección de basuras domésticas y establece los días y horarios.
Bajo el criterio de sanidad, uniformidad arquitectónica y procedimiento de reciclaje, el diseño de cuarto de basuras de cada vivienda deberá ser validado y aprpobado por el Comité de Arquitectura o Curador, el cual debe ser construido en cada lote, por cuenta del propietario.
6.5 Gas propano
El condominio no dispone de red de distribución de gas natural, por lo tanto cada lote podrá tener su propio sistema de suministro de gas propano, que deberá ubicarse en un sitio ventilado, dentro del paramento de construcción, y siguiendo las normas de seguridad establecidas por el proveedor de gas.
Si se utilizan pipetas o cilindros portátiles, estos deben ubicarse dentro de la vivienda ó adosados a ella sin que
sean visibles desde el exterior. También pueden construirse independientes a la viviendas.
Si se utilizan tanques fijos deben ubicarse independientes de la vivienda.
La ubicación y definición de este tipo de tanques deberá ser validado y aprobado pro el comité de Arquitectura o Curador del Condominio.
6.6 Derechos de Conexión y Costos de servicios
El derecho de conexión de los servicios de energía y agua potable está incluido en el valor del lote. Los costos de los medidores, conexión domiciliaria a partir de los puntos de entrega establecidos y consumo mensual, los asume el propietario.
7. EQUIPOS ESPECIALES
7.1 Equipos de bombeo
Cada vivienda debe tener tanque de reserva de agua potable con un equipo de presión que garantice las necesidades de consumo requeridas; el suministro directo de la red a la vivienda no garantiza la presión deseada. Si utiliza tanques elevados se deben ubicar dentro de la cubierta de la vivienda, de tal manera que no sean visibles desde el exterior.
Para el riego puede utilizar una bomba que impulse el agua desde el tanque de almacenamiento de aguas tratadas.
7.2 Planta de Energía Eléctrica
El propietario podrá instalar una planta de generación de energía eléctrica de emergencia en su vivienda, que deberá cumplir con los siguientes requisitos:
• Tener los elementos necesarios para evitar que el nivel de
ruido perturbe el ambiente de la Copropiedad; la insonorización será tal que el nivel de ruido sea máximo 65 decibeles medidos a una distancia de 8 metros de la planta. • Se deben construir dentro de la vivienda ó en sitio cerrado dentro del paramento de construcción.
NOTA: Está permitida la utilización de sistemas a base de energía solar; las características, especificaciones y ubicación serán aprobadas por el Comité de Arquitectura o Curador.
7.3 Sistemas de comunicación, CCTV, TV, cable, telefonía, citofonia
El proyecto no cuenta para entregar a cada lote los siguientes servicios: (i) comunicaciones, (ii) CCTV, (iii) Television o cable, (iv) telefonía, (v) citofonía. Estos sietemas y servicios los debe contratar, instalar por su cuenta cada propietario, previs notificación y autorización del Comité de Arquitectura o Curador del Condominio. Las antenas de radio, señal de televisión o Internet se deben instalar dentro del paramento de construcción y lo menos visibles desde el exterior y su ubicación deberá ser aprobada por el Comité de Arquitectura o Curador.
8. PAISAJISMO GENERAL
La razón fundamental de las zonas verdes del condominio es generar corredores ecológicos que se articulan con el bosque nativo. Los parámetros establecidos permiten generar una adecuada organización paisajística, una protección a las especies nativas y a la fauna, de manera que intervenciones individuales no conlleven al detrimento ecológico y del Condominio en general.
Bajo ninguna circunstancia se permite la poda, tala o modificación del bosque nativo que se encuentre dentro del lote o en las zonas comunes ó zonas definidas como reserva forestal.
Sólo en casos excepcionales y previo consentimiento del Comité de Arquitectura o Curador, cuando la vegetación o el bosque nativo se encuentren en un alto porcentaje dentro del paramento de construcción y obstaculice de manera importante la construcción de la vivienda, se podrán realizar intervenciones, contando de manera obligatoria con la autorización de la oficina de Planeación del Municipio de Sopó o de la CAR, según sea el caso. El propietario del lote deberá solicitar estos permisos de “Manejo Ambiental” por su cuenta, ante la entidad ambiental.
8.1 Aislamientos:
En estas zonas solo se permite la plantación de las especies de árboles definidas en el listado de especies autorizado por la Oficina de Planeación del Municipio de Sopó.
Como cubierta del suelo se colocara grama; por disposición de la CAR, se debe utilizar semilla, ya que está prohibido el traslado de cespedón, por el daño ecológico que produce en las laderas al dejarlas expuestas a la erosión.
En los linderos de los lotes, se deben tener en cuenta lo establecido en el numeral 3.5 del presente reglamento. Los jardines privados son zonas verdes de libre manejo en especies decorativas de jardín; si requiere de árboles se plantarán únicamente las especies permitidas, idealmente nativas.
No se permite vegetación podada con formas artificiales. NOTAS:
• Antes de iniciar los trabajos en las zonas verdes o cualquier duda, consultar siempre con el Comité de Arquitectura o Curador del Condominio.
• La arborización y/o pradización de cada lote, así como su mantenimiento, estarán a cargo del respectivo copropietario, con base en las especificaciones del presente reglamento.
9. PROCEDIMIENTO PARA LA APROBACIÓN DE PROYECTOS
Tal como se ha venido mencionando a través de este Reglamento, el Condominio contará con un Comité de Arquitectura o Curador, cuyos miembros serán nombrados por el Consejo de Administración del Condominio en su carácter de Administrador Provisional o definitivo, según sea el estado de la Copropiedad.
Todos los proyectos de construcción de viviendas y zonas de apoyo de las mismas, deberán someterse previamente al estudio y aprobación de este Comité de Arquitectura o Curador y contar con su aprobación antes de presentarse el proyecto a la oficina de Planeación del Municipio de Sopó para obtener su Licencia de Construcción.
Cumpliendo con lo estipulado en este reglamento y la normatividad del Municipio de Sopó, se aclara que la aprobación del proyecto por parte del Comité de Arquitectura o Curador del Condpminio, no constituye requisito de obtención de la Licencia de Construcción sino únicamente una validación del cumplimiento de normas urbanas e internas del proyecto, por lo cual el propietario deberá realizar por su cuenta el respectivo trámite ante la oficina de Planeación del Municipio de Sopó.
El Comité de Arquitectura o Curador del Municipio deberán conocer los cambios sustanciales indicados por la Oficina de Planeación del Municipio del Sopo (si los hay) dentro del trámite de solicitud de Licencia de Construcción y validar el diseño resultante de dichos ajustes.
El propietario de cada lote deberá entregar al Comité de Arquitectura o Curador o a la Administración vigente del Condominio, la copia de la Licencia de Construcción obtenida, previo inicio de las obras de la vivienda de cada lote.
Los honorarios del comité serán fijados por el consejo de Administración; el propietario al momento de solicitar el
estudio de su proyecto adquiere la obligación de cancelar los honorarios correspondientes. Las discrepancias entre cualquier copropietario y el Comité de Arquitectura o Curador serán dirimidas por el Consejo de Administración o Administración vigente.
Previo al diseño el propietario debe ordenar, a su costo, las siguientes actividades y estudios: (i) la limpieza del lote, (ii) el estudio de suelos y (iii) el levantamiento topográfico del mismo, por s siguientes motivos: (i) la limpieza para facilitar las mencionadas labores, (ii) el estudio de suelos para poder diseñar el sistema estructural de la vivienda y (iii) el levantamiento topográfico para verificar y/o restituir los mojones de alinderamiento, obtener la información de la planimetría y altimetría del terreno y determinar la ubicación precisa de los puntos de conexión de servicios. El propietario deberá suministrar al Comité de Arquitectura o Curador, para su estudio, los siguientes documentos: • Levantamiento topográfico.
• Estudio de suelos.
• Plano de levantamiento topográfico que contenga ubicación del lote, curvas de nivel cada cincuenta centímetros o cada metro según el terreno, la arborización natural existente y los puntos y cotas para conexión de servicios. En este plano se debe indicar los aislamientos y la zona disponible para la construcción a escala 1:50.
• Planta General de Localización, en escala 1:200, con todas las construcciones proyectadas, los aislamientos, el acceso vehicular, la zona de parqueo, ubicación de prototipos de servicios, las cotas de nivel, el tratamiento de pisos exteriores (caminos, terrazas, zonas de parqueo, etc.), y el tratamiento de áreas verdes, jardines y arborización.
• Cortes Generales del terreno, a la misma escala del plano de localización
• Plantas Arquitectónicas, con indicación de niveles referidos al levantamiento
• Cortes y fachadas a escala 1:50
• Cuadro de áreas e índices de ocupación y de construcción
• Cuadro de consumo de carga eléctrica (diagrama unifilar) • Diseño de conexión de alcantarillado a las redes del Condominio.
En los planos se deberá indicar claramente la altura de las construcciones, los materiales y especificaciones de acabados exteriores, así como el espesor de los muros exteriores que llevan vanos para puertas y ventanas.
Se recomienda la presentación previa Comité de Arquitectura o Curador del Esquema Básico del proyecto, con el fin de no incurrir en costos y trabajos innecesarios derivados de la ejecución definitiva de planos que por alguna circunstancia no se acojan a lo dispuesto en el presente Reglamento.:
Para las notificaciones y presentación del proyecto, favor tener en cuenta los siguientes contactos:
Comité de Arquitectura por parte de Ospinas & Cía. S.A., quien actúa como Administrador Provisional de la Copropiedad:
Arq. Patricia Vergara L-G.
mail: [email protected] tel. 326 7060, ext.120.
Arq. Lina Arce G
mail: [email protected] tel. 326 7060, ext.142.
Curador del Condominio: delegado por Ospinas & Cía. S.A., quien actúa como Administrador Provisional de la Copropiedad:
Arq. Christian Binkele:
tels. 606 6646 - 315 209 1855
10. CASOS ESPECIALES, CUMPLIMIENTO Y MODIFICACIONES
Cualquier situación especial que se salga del marco general de lo establecido en este Reglamento, será definida por Ospinas y Cia. S.A., a través del y/o el Comité de Arquitectura o Curador del Condominio.
Este Reglamento de Diseño es parte integral del Reglamento de Copropiedad del Condominio Campestre La Molina, y por lo tanto es de obligatorio cumplimiento en su totalidad por todos y cada uno de los copropietarios. Ospinas y Cia. S.A. y el Consejo de Administración vigente, podrán cuando así lo consideren, modificar, adicionar o suprimir cualquiera de las normas consignadas en el presente Reglamento, siempre en beneficio de los copropietarios y en busca de la armonía arquitectónica, urbanística y paisajística del Condominio.
El presente Reglamento entra en vigor a partir de Junio de 2015 y deroga las disposiciones contenidas en otros reglamentos expedidos con anterioridad a la fecha.
