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HADDEL SANCHEZ RODRIGUEZ
Querellante v. PARAGON DEVELOPMENT Querellado QUERELLA NUM. 700002014 SOBRE: LEY 130 RUINA RESOLUCION
Ante nuestra consideración tenemos que dilucidar si procede la reclamación de la parte querellante a los efectos de que se le ordene a la firma querellada corregir ciertos defectos en su propiedad.
Resolvemos, luego de aquilatar la prueba obrante en autos, así como el derecho aplicable, la improcedencia de la reclamación de la parte querellante, según solicitado, toda vez que la reclamación fue presentada fuera del término para ello.
Conforme a la prueba desfilada en este caso, la obrante en el expediente, las alegaciones de las partes y el derecho aplicable, este Departamento formula las siguientes:
DETERMINACIONES DE HECHOS
1. La querellante, Haddel Sánchez Rodríguez, en adelante la parte querellante y/o la querellante, adquirió una residencia construida y/o desarrollada por la firma querellada, Paragon Development Corp., en adelante Paragon y/o la firma querellada, el 28 de julio de 2004.
2. En comunicación fechada 13 de noviembre de 20061, la querellante reclamó a Paragon que en diversas ocasiones informó sobre una serie de defectos en su residencia y a la fecha de la referida comunicación no habían sido atendidos, a saber: todas las uniones entre pared y techo y pared con pared están agrietadas en más de 1”; el techo está completamente agrietado lo que ha provocado que se
1
La misma fue remitida el 16 de noviembre de 2006, acorde al acuse de recibo obrante en el expediente administrativo 7001 0320 0003 4223 7316.
filtre en la sala, comedor, baño, cuartos, marquesina y cocina; en el baño la tina no drena debidamente y filtra agua alrededor de la misma; en el área de la lavadora la mayor parte del tiempo hay agua, aunque no se utilice; las dos ventanas de la fachada no abren; las puertas principales están rotas; la puerta del baño y del cuarto principal no cierran; la puerta de cristal no cierra y la canal no corre bien; la pared posterior no ha sido pintada.
3. La presente querella fue radicada el 4 de diciembre de 2006. En la misma, la parte querellante alegó haber adquirido la residencia antes descrita y que la misma adolece de los siguientes defectos: todas las uniones entre pared y techo y pared con pared están agrietadas. El techo completo está agrietado lo que ha provocado que se filtre la sala, comedor, baño, cuartos, marquesina y la cocina. En el baño la tina no drena debidamente y filtra agua alrededor de la misma. En el área de la lavadora, la mayor parte del tiempo hay agua, aunque no se utilice. Las dos ventanas de la fachada no abren. Las puertas principales están rotas. La puerta del baño y del cuarto principal no cierran. La puerta de cristal no cierra y la canal no corre bien. La pared posterior no ha sido pintada. Solicita como remedio la corrección de todos los defectos reclamados.
4. El 18 de julio de 2007, el Sr. Víctor Ortiz Espada, Investigador de Querellas de Construcción del Departamento, inspeccionó la residencia objeto de la presente reclamación y emitió el correspondiente informe el 14 de septiembre de 2007. 5. Del referido informe surgen los siguientes hallazgos:
a. En el área de la sala se encontró que existen manchas de humedad. La querellante alega que al llover baja mucha agua en todas las uniones de la pared con el techo, existen grietas menores de 1/16” y manchas de humedad.
b. En la cocina y en el pasillo que va a los cuartos existe una gran mancha de humedad.
c. En el baño principal en la pared izquierda existe una mancha de humedad y la querellante alega que al llover baja mucha agua. La querellante alega que en la bañera el agua no fluye bien.
d. En el segundo dormitorio existen manchas de humedad y grietas menores de 1/16”.
e. En el tercer dormitorio encontramos que en el closet existen manchas de humedad y en todo el dormitares, en el closet existen grietas menores de 1/16”.
f. En el master room encontramos que en el closet existen manchas de humedad y en el techo del dormitorio existe una gran mancha de humedad y alega la querellante que al llover baja mucha agua.
g. Todas las uniones de la residencia existen grietas menores de 1/16”
h. Al momento de la inspección no se pudo inspeccionar el techo porque no había escalera.
6. Según el estimado para corregir los defectos encontrados asciende a $1,857.37 y se desglosa de la siguiente forma:
a. Repicar y resanar grietas (7) - $125.00 b. Pegar zócalo - $25.00
c. Aplicación de tratamiento de techo – 1,250 pc @ $1.15 pc = $1,437.50 d. 10% de imprevistos - $158.75
e. 7% seguro obrero - $111.12
7. El referido informe no fue objetado por las partes.
8. Mediante Moción sometida el 13 de agosto de 2007, la firma querellada solicitó la desestimación del caso al amparo de caducidad de la acción el cual no permite interrupción extrajudicial.
9. Luego de múltiples trámites procesales, este Departamento celebró la vista administrativa el 5 de marzo de 2008. A la referida vista, compareció la querellante, por derecho propio. La firma querellada compareció representada por la Lcda. Odalyse Cedeño.
10.La parte querellada se sostuvo en su solicitud de desestimación por caducidad y argumentó que no se daban los elementos de ruina en ninguna de sus modalidades.
11.La querellante mostró una serie de fotos, las cuales obran en autos, de las cuales se desprende que la condición de humedad en el techo ha empeorado y ahora hay señales de filtraciones, grietas visibles y desprendimiento de pintura, específicamente en los closets del cuarto principal y en el techo del referido cuarto, en los closets de los demás cuartos, en el tercer cuarto y en la cocina, comedor y en el baño.
12.La condición en los closets llega al extremo de que se ve claramente las filtraciones de agua que caen sobre las cosas almacenadas en el mismo.
CONCLUSIONES DE DERECHO
Son de aplicación al caso ante nos las disposiciones de la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, la cual le concedió a este Departamento el poder y facultad de regular el negocio de construcción de viviendas privadas en Puerto Rico, la Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967, según enmendada y el Reglamento sobre la Construcción de Viviendas Privadas en Puerto Rico2, emitido al amparo de las antes citadas leyes, en adelante denominado "El Reglamento".
El 17 de agosto de 1977, se aprobó el Reglamento del Negocio de la Construcción en virtud de la Ley Núm. 130 antes citada. En el mismo se establecieron una serie de defectos de construcción y los términos en que se pueden exigir responsabilidad por los mismos, salvo los que cualifiquen bajo el artículo 1483 del Código Civil de Puerto Rico3.
2
10 R.P.R. sec. 250.1901 y ss.
3 31 LPRA 4124, Responsabilidad del Contratista y del Arquitecto de un edificio arruinado por vicios de construcción: El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde por los daños y
Específicamente, en la Sección 1(e) del antes citado Reglamento dispone lo siguiente:
e) Defectos de construcción - significará cualquier
anormalidad, defecto, falta de accesorios, falla, deterioro prematuro, mal funcionamiento, inexactitud en las medidas o cualesquiera otra condición más allá de las tolerancias normales permisibles, que pueda sufrir una estructura de vivienda en el área que ésta esté enclavada o cualquier otro vicio o condición que exceda la medida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcción sin
que se pueda imputar a una fuerza mayor y/o fenómeno natural y que no se deban al maltrato, alteraciones, falta de
mantenimiento, ni desgaste normal, siempre y cuando se notifiquen al urbanizador y/o constructor dentro del período de tiempo que establece el artículo 10 (j) de este Reglamento. (énfasis nuestro)
Asimismo, se establece que el término urbanizador y/o constructor es toda persona que se dedique al negocio de la construcción, en calidad de empresario o principal responsable de la promoción, diseño, ventas, construcción de obras de urbanización para viviendas, o de la construcción a gran escala de viviendas, bien del tipo individual o multipisos.4 En el presente caso, el querellado del caso de epígrafe cae dentro de la referida definición, por lo que le es de aplicación la Ley y el Reglamento antes citados.
El Reglamento antes citado, establece que incurre en práctica indeseable en el negocio de la construcción de viviendas todo aquel urbanizador o constructor que haya sido notificado por el comprador de la existencia de cualquier defecto y que deje de corregir el mismo dentro de un término razonable.5 Por lo tanto, los querellados son responsables de corregir los defectos de construcción que se manifiesten en la residencia objeto de la presente querella dentro de los términos establecidos para ello en el
Reglamento. (énfasis nuestro).
La querellante reclama filtraciones en el techo y humedad en las paredes6, entre otras condiciones. La condición de filtración en el techo está contenida en el Reglamento responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.
4 Sección 1 (f) del Reglamento sobre la Construcción de Viviendas Privadas en Puerto Rico 6
sección 10 (j) del Reglamento antes citado 6
antes citado, como defecto de construcción.7 En cuanto a la filtración y/o humedad en la pared, aunque no está específicamente establecido como defecto de construcción, el Reglamento dispone en su Sección 10, inciso (j), subinciso 15 que el urbanizador es responsable de corregir cualquier otro defecto que no se encuentre aquí enumerado, pero
que sea de construcción. (énfasis nuestro). En esos casos, el término para su corrección
es de dos (2) años a partir de la fecha de firma de la escritura de compraventa.8
Cabe destacar que tanto la Ley Núm. 130, supra, como el Reglamento emitido a su amparo le son de aplicación a los urbanizadores y/o constructores de urbanizaciones en Puerto Rico y le impone responsabilidad de, entre otras cosas, responder ante los compradores, por defectos en la propiedad adquirida. El Reglamento antes citado establece que un comprador es toda persona que originalmente adquiera mediante contrato de compra venta o en cualquier otra forma, una vivienda del urbanizador y/o constructor y a toda persona que adquiera a su vez con posterioridad al primer comprador.
En el presente caso, la adquisición original de la propiedad, según surge de la escritura de compraventa fue el 28 de julio de 2004. Es decir, que la parte querellante o su antecesor tenían hasta el 28 de julio de 2006 para reclamar cualesquier defecto de los antes señalados en la querella de epígrafe. Por lo que no es de aplicación en el presente caso ni la Ley ni el Reglamento citados, al ser presentada la querella fuera del término para ello.
-ii-
Por otro lado, nuestro ordenamiento jurídico establece que el hecho de que cierto defecto de construcción conste entre los enumerados en el reglamento, no excluye el que éste pueda catalogarse como un defecto causante de la ruina de una edificación, y que por tanto, aplique el plazo de garantía de 10 años establecido en el Art. 1483, del Código Civil9, de cumplirse con los requisitos probatorios del mismo.10 Para hacer esta determinación sobre ruina, se tiene que considerar si los defectos o vicios afectan seriamente la utilización y disfrute de la edificación, Maldonado Pérez v. Las Vegas Development, 111 D.P.R. 573, si exceden de la medida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcción, Fantauzzi v. Pleasant Homes Inc., 113 D.P.R. 132, 135 (1982); Pereira v. IBEC, 95 D.P.R. 28, 86 (1967) (en reconsideración); Geigel, 85 D.P.R. a la página 50 (adoptando la interpretación de Colin y Capitant, Curso Elemental de Derecho Civil, Tomo 4, pág. 349 (1925)), si tornan la obra en impropia para su uso, Fantauzzi, 113 D.P.R. a la página 135; Maldonado Pérez, 111 D.P.R. a la página 575, o si causan un perjuicio considerable, Fantauzzi, 113 D.P.R. a la página 135.
7
sección 10, inciso (j), subinciso 12 (d) 8 Sección 10, inciso j
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31 LPRA 4124. 10
La garantía decenal contenida en el Artículo 1483 del Código Civil, supra, alcanza únicamente aquellos defectos de particular significación o sea, aquellos vicios e imperfecciones que causen la ruina del edificio. Nuestro Tribunal Supremo ha establecido que el término “ruina” incluye además de la ruina total (se compromete la estabilidad o solidez del edificio); la ruina parcial (derrumbe de uno de los elementos principales de la estructura); la amenaza o peligro de ruina (degradación parcial que comprometa la existencia de la obra o parte esencial de ésta) y la ruina funcional (aquella que aunque no hay amenaza de ruina en elementos vitales del edificio, afecta seriamente la utilización y disfrute del mismo).11 En ese caso, son defectos de tal categoría que tornan la obra impropia para el uso a que se le destina o cuando exceden la medida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcción, o sea, la existencia de defectos graves.12
La apreciación de la gravedad del defecto tiene, necesariamente, que hacerse caso por caso, si es que el legislador no se pronuncia, y dependerá fundamentalmente del estudio evolutivo del arte de la construcción. Un segundo elemento del termino “ruina” que debe identificarse es el de la presunta duración del elemento concernido de la obra. Cadarse Palau ha escrito sobre este extremo: “…entiendo que el criterio básico está en la larga duración, de las obras de que se trata. Desde esta perspectiva, deben incluirse los defectos importantes que afecten a aquellos elementos o partes que, con la obra misma, estén destinados a larga duración.” Maldonado Perez v. Las Vegas Development, supra. De otro lado, para poder exigir responsabilidad al contratista es necesario que la edificación se arruine por vicios de la construcción dentro de los 10 años de construida, y el promovente de la acción debe probar el estado ruinoso de la edificación para que proceda su aplicación. Rivera v. A & C Development Corp., 144 D.P.R. 450 (1997). Según el caso de Maldonado Pérez, para precisar si ha ocurrido la ruina, debe examinarse la gravedad del defecto y el tiempo de su aparición. Si ha expirado el término reglamentario, se tiene que desfilar prueba demostrativa de que el defecto es de tal gravedad que su aparición para el tiempo en que se revela excede la medida de lo permisible técnicamente. Interstate Gen Corp. v. Soto, 113 DPR 298 (1982).
Una vez establecida la ruina de la estructura, opera una presunción iuris tantum de culpa o negligencia de parte de los constructores y/o arquitectos. Para librarse de responsabilidad, los constructores deben, mediante preponderancia de prueba, que la causa que motivó los vicios no fue su intervención o que el suceso que ocasionó la ruina era totalmente imprevisible, o siendo previsible era inevitable con los conocimientos y las técnicas de la profesión al momento en que se realizó la obra. Interstate Gen Corp. v. Soto, supra, citando a Roselló Cruz v. García, 116 DPR 511, 519 (1985). Es responsabilidad del promovente de la acción, -en este caso, la querellante-, de establecer
11 Maldonado Pérez v. Las Vegas Development., 111 D.P.R. 573 (1981), Rivera v. A & C Development Corp., 144 D.P.R. 450 (1997).
12
la causa de la ruina para poder responsabilizar a alguno de los intervinientes en la ejecución de la obra. Interstate Gen Corp. v. Soto, supra, citando a Geigel v. Mariani, 85 DPR 46 (1962).
Examinada la prueba obrante en autos y admitida, podemos forzosamente concluir que la reclamación es una que cae bajo defectos de construcción cobijados por la Ley 130. Del informe de inspección, no surge que las condiciones alegadas sean elementos que afecten seriamente la utilización de la estructura. Véase que no es sino hasta la vista administrativa que la querellante informa que la condición empeoró, mediante fotos que fueron admitidas en evidencia; no surge otra prueba técnica y/o pericial que nos lleve a concluir que existen los elementos establecidos en la doctrina de ruina para poder imponer responsabilidad a los querellados. No obstante, las fotos, de por sí, no son elementos suficientes en derecho para probar que es una acción de ruina, bajo cualquiera de sus modalidades ni que los mismos surgieron por y como consecuencia de la intervención de los querellados. El referido Artículo 1483 del Código Civil, le impone el peso de la prueba a la parte querellante.
En el presente caso, la querellante compró la residencia el 8 de marzo de 2004 y presentó la querella de epígrafe el 4 de diciembre de 2006, habiendo transcurrido dos (2) años y cinco (5) meses desde la firma de la compraventa inicial. Por todo lo anterior, la reclamación de la presente querella está prescrita bajo Ley Núm. 130 y, aunque no está prescrita bajo el Art. 1483, antes citado, en estos momentos, no cualifica para una causa de acción bajo ese articulado.
El proceso ante el Departamento es un procedimiento sumario, que requiere que el querellante establezca la certeza de sus alegaciones ante el foro judicial, en forma afirmativa y con preponderancia, antes de trasladar el peso de la prueba al querellado. Almodóvar v. Asociación Condominio los Pinos, 97TCA205, Sentencia del 31 de marzo
de 1997.
Igualmente, el Artículo 1168 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA 3261, establece que el que exige el cumplimiento de una obligación tiene el peso de la prueba para demostrar la existencia de esa obligación. Asimismo, la Regla 10(A) de las de Evidencia, 32 L.P.R.A. Ap. IV R.10, establece que el peso de la prueba recae sobre la parte que resultaría vencida de no presentarse evidencia por ninguna de las partes. Por consiguiente, si la parte sobre la cual recae el peso de la prueba deja de presentar evidencia para probar su alegación, la parte contraria debe ser liberada de responsabilidad. Castillo Rivera v. Auto Summit Co. 2001TCA314, Sentencia 9 de
febrero de 2001.
La Regla 10.1 del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos establece que el Departamento a iniciativa propia puede decretar la desestimación del caso, si la querella
no presenta una reclamación que justifique la concesión de un remedio, por inmeritoria, por falta de jurisdicción, o por cualquier otro fundamento que en Derecho proceda.
Por lo tanto, al amparo de lo antes expuesto, la querellante no tiene una causa de acción al amparo del Artículo 1483 ante citado en este Foro ni bajo la Ley Num. 130, supra.
En vista de lo antes expuesto y al amparo de las facultades concedidas por la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, este Departamento emite la siguiente:
ORDEN
Se declara no ha lugar la presente reclamación. Se ordena su cierre y archivo con perjuicio.
Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento una Reconsideración de la misma, en el plazo de veinte (20) días contados a partir de la fecha de archivo en autos de dicha resolución. En la alternativa, la parte afectada podrá acudir directamente al Tribunal de Apelaciones en revisión judicial, dentro del término de treinta (30) días del archivo en autos de la resolución emitida. Los términos comprendidos en los presentes apercibimientos se computan basándose en días naturales.
Si la parte afectada opta por solicitar la reconsideración de la resolución emitida, dicha solicitud deberá ser por escrito, consignándose claramente la palabra reconsideración como título y en el sobre de envío. La misma será remitida a la siguiente dirección: OFICINA REGIONAL DE HUMACAO, 45 CALLE CRUZ ORTIZ
STELLA, N STE 9, HUMACAO, PUERTO RICO 00791-3751. Copia de dicha solicitud deberá ser enviada a la otra parte. De no hacerlo así, la presente resolución advendrá final y firme.
Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de plano por lo cual, el término de treinta (30) días para solicitar revisión judicial al Tribunal de Circuito de Apelaciones comenzará a contar a partir de ese momento.
Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la moción radicada, el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse desde la fecha en que se archivó en autos una copia de la notificación de la resolución de la agencia, resolviendo definitivamente la moción cuya reconsideración fue solicitada. Dicha resolución deberá ser emitida y archivada en autos dentro de los noventa (90) días siguientes a la radicación de la reconsideración. De lo contrario, la agencia perderá jurisdicción sobre dicha solicitud de reconsideración y el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de noventa (90) días, salvo que el
Departamento por justa causa y previo al vencimiento del término de noventa días, prorrogue dicho término por un período que no excederá de treinta (30) días adicionales.
En Humacao, Puerto Rico, hoy, 27 de mayo de 2008.
Lcdo. Víctor Suárez Melendez Secretario
Lcda. Marilú Capote Rivera Directora Regional
Vickmary Sepúlveda Santiago Juez Administrativa
VSM/MCR/VSS
NOTIFICACION
CERTIFICO que hoy ___________________ se archivó en autos copia de la presente Resolución y de haber enviado copia de este documento a las siguientes personas: HADDEL SANCHEZ
RR 6 BZN 10742 CUPEY ALTO
SAN JUAN PR 00926
PARAGON DEVELOPMENT P/C LCDA ODALYSE CEDEÑO
MELLADO & MELLADO VILLAREAL 165 AVE PONCE DE LEON OFIC 202 SAN JUAN PR 00917-1233
_______________ Firma
