ESTADOS FINANCIEROS
CONSOLIDADOS RESUMIDOS
Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A.
Expresado en Miles de pesos (M$) Correspondiente a los ejercicios terminados
al 31 de Diciembre de 2016
____________________________________________________
El presente documento consta de:
- Informe de los auditores independientes
- Estados consolidados de situación financiera clasificados - Estados consolidados de resultados integrales por función - Estados consolidados de resultados integrales total por función - Estados de cambios en el patrimonio neto
- Estados consolidados de flujo de efectivo - método directo - Principales políticas contables
INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES Santiago, 21 de febrero de 2017
Señores Accionistas y Directores Salfacorp S.A.
Como auditores externos de Salfacorp S.A., hemos auditado sus estados financieros consolidados al 31 de diciembre de 2016 y 2015, sobre los que informamos con fecha 21 de febrero de 2017. Los estados financieros en forma resumida, preparados de acuerdo con lo establecido en la Norma de Carácter General (NCG) N° 30, Sección II.2.1, párrafo A.4.2, emitida por la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS), de la filial Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. y filiales y sus notas de “Criterios contables aplicados” y “Transacciones con partes relacionadas”, adjuntos, son consistentes, en todos sus aspectos significativos, con la información contenida en los estados financieros consolidados que hemos auditado.
La preparación de tales estados financieros en forma resumida que incluye los criterios contables aplicados y las transacciones con partes relacionadas, es responsabilidad de la Administración de Salfacorp S.A. e Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A.
Informamos que los mencionados estados financieros en forma resumida y sus notas de “Criterios contables aplicados” y “Transacciones con partes relacionadas” de Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. y filiales adjuntos, corresponden a aquellos que fueron utilizados en el proceso de consolidación llevado a cabo por Salfacorp S.A. al 31 de diciembre de 2016 y 2015.
Este informe ha sido preparado teniendo presente lo requerido en la NCG 30, Sección II.2.1, párrafo A.4.2, de la SVS y se relaciona exclusivamente con Salfacorp S.A. y, es emitido solamente para información y uso de su Administración Superior y de la Superintendencia de Valores y Seguros, por lo que no ha sido preparado para ser usado, ni debe ser usado, por ningún usuario distinto a los señalados.
Héctor Cabrera M.
INMOBILIARIA ACONCAGUA RENTAS S.A.
ESTADO CONSOLIDADO DE SITUACION FINANCIERA CLASIFICADO
Al 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Y 2015
ACTIVOS
Activos corrientes Al 31-12-2016 Al 31-12-2015 M$ M$Efectivo y equivalentes al efectivo 543.841 935.961
Otros activos no financieros 1.011.718 563.260
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar, neto 15.523.700 8.343
Cuentas por cobrar a entidades relacionadas 8.843.050 23.008.714
Inventarios 170.213 164.506
Activos por impuestos corrientes 124.308 734.519
Total activos corrientes 26.216.830 25.415.303
Activos no corrientes
Al 31-12-2016 Al 31-12-2015
M$ M$
Otros activos financieros -1 0
Inventarios no corrientes 202.628.696 218.547.944
Cuentas por cobrar a entidades relacionadas 9.454.141 12.299.077
Inversiones contabilizadas utilizando el método de la participación 20.954.405 16.265.430
Plusvalía, neta 545.548 545.548
Propiedades, plantas y equipos, neto 93.479 93.479
Propiedades de inversión 3.469.959 13.333.543
Activos por impuestos diferidos 1.972.038 780.770
Total activos no corrientes 239.118.265 261.865.791
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ESTADO CONSOLIDADO DE SITUACION FINANCIERA CLASIFICADO
Al 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Y 2015
PATRIMONIO NETO Y PASIVOS
Pasivos corrientes
Al 31-12-2016 Al 31-12-2015
M$ M$
Otros pasivos financieros 11.211.909 4.735.486
Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar 5.489.189 26.377.039
Cuentas por pagar a entidades relacionadas 15.996.737 90.954.746
Pasivos por impuestos corrientes 798.007 455.773
Otros pasivos no financieros 947 -
Total pasivos corrientes 33.496.789 122.523.044
Pasivos no corrientes
Al 31-12-2016 Al 31-12-2015
M$ M$
Otros pasivos financieros 42.286.761 24.247.223
Cuentas por pagar a entidades relacionadas 90.497.590 82.150.613
Otras provisiones 2.466.409 35.408
Total pasivos no corrientes 135.250.760 106.433.244
Patrimonio neto Al 31-12-2016 Al 31-12-2015 M$ M$ Capital emitido 87.882.287 40.881.822 Ganancias acumuladas 8.682.234 17.429.052 Otras reservas 24.661 13.934
Patrimonio atribuible a propietarios de la controladora 96.589.182 58.324.808
Participaciones no controladoras (1.636) (2)
Total patrimonio neto 96.587.546 58.324.806
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ESTADO CONSOLIDADO DE RESULTADO INTEGRAL POR FUNCION
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Y 2015
ESTADO CONSOLIDADO DE RESULTADOS POR FUNCIÓN
Al 31-12-2016 Al 31-12-2015
M$ M$
Ingresos de actividades ordinarias 38.470.928 17.765.051
Costo de ventas (28.963.087) (11.511.906)
Ganancia bruta 9.507.841 6.253.145
Otros ingresos, por función (146) -
Costos de distribución (865) -
Gasto de administración (3.382.203) (3.277.741)
Otras ganancias (pérdidas) 2.760 (21.983)
Ingresos financieros 149.733 82.680
Costos financieros (519.093) (84.436)
Participación en ganancia (pérdida) de asociadas y negocios conjuntos
contabilizados por el método de la participación 371.417 1.336.515
Diferencias de cambio (61.241) 231.308
Resultado por unidades de reajuste 677.576 395.389
Ganancia, antes de impuestos 6.745.779 4.914.877
Gasto por impuestos a las ganancias (938.780) (663.147)
Ganancia del ejercicio 5.806.999 4.251.730
Ganancia del ejercicio, atribuible a
Propietarios de la controladora 5.806.972 4.277.781
Participaciones no controladoras 27 (26.051)
Total ganancia del ejercicio 5.806.999 4.251.730
Ganancia por acción
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ESTADO CONSOLIDADO DE RESULTADOS INTEGRAL TOTAL
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Y 2015
ESTADO CONSOLIDADO DE RESULTADO INTEGRAL Al 31-12-2016 Al 31-12-2015
M$ M$
Ganancia del Ejercicio 5.806.999 4.251.730
Ganancia (pérdida) por diferencias de cambios de conversión, antes de impuestos 14.114 17.979
Otros componentes de otro resultado integral antes de impuestos 5.821.113 4.269.709
Impuesto a las ganancias relacionado con componentes de otro resultado integral (3.387) (4.045)
Otro resultado integral (3.387) (4.045)
Resultado integral total 5.817.726 4.265.664
Ingresos y gastos integrales atribuibles a:
Propietarios de la controladora 5.817.609 4.291.715
Participaciones no controladoras 27 (26.051)
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ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO
POR LOS EJERCICIOS TERMINADOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Y 2015
Al 31 de Diciembre de 2016:
Conceptos
Capital
emitido Cambios en otras reservas
Ganancias acumuladas Patrimonio atribuible a propietarios de la controladora Participaciones no controladoras Total patrimonio Capital pagado Reserva de
conversión Otras reservas
M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$
Saldo inicial al 1 de enero de 2016 40.881.822 13.934 - 17.429.052 58.324.808 (2) 58.324.806
Ganancia del ejercicio - - - 5.806.972 5.806.973 27 5.806.999
Otro resultado integral - 10.727 - - 10.727 - 10.727
Aumentos de capital 47.000.465 - - - 47.000.465 - 47.000.465
Otros incrementos en patrimonio neto - - - (553.790) (553.790) (1.661) (555.451)
Dividendos definitivos - - - (14.000.000) (14.000.000) - (14.000.000)
Total cambios en el patrimonio 47.000.465 10.727 - (8.746.818) 38.264.374 (1.634) 38.262.740
Saldo final al 31 de Diciembre de 2016 87.882.287 24.661 - 8.682.234 96.589.182 (1.636) 96.587.546
Al 31 de Diciembre de 2015:
Conceptos
Capital
emitido Cambios en otras reservas
Ganancias acumuladas Patrimonio atribuible a propietarios de la controladora Participaciones no controladoras Total patrimonio Capital pagado Reserva de
conversión Otras reservas
M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$
Saldo inicial constitución de la Sociedad por división de Inmobiliaria Aconcagua S.A. (Nota 1.1)
27.308.086 - 199.029 13.374.707 40.881.822 - 40.881.822
Ganancia del ejercicio - - - 4.277.781 4.277.781 (26.051) 4.251.730
Otro resultado integral - 13.934 - - 13.934 - 13.934
Capitzalición 13.573.736 - (199.029) (13.374.707) - - -
Otros incrementos en patrimonio neto - - - 13.352.056 13.352.056 26.049 13.378.105
Dividendos provisionados - - - (200.785) (200.785) - (200.785)
Total cambios en el patrimonio 13.573.736 13.934 (199.029) 4.054.345 17.442.986 (2) 17.442.984
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ESTADO CONSOLIDADO DE FLUJO DE EFECTIVO
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 y 2015
ESTADO CONSOLIDADO DE FLUJO DE EFECTIVO Al
31-12-2016
Al 31-12-2015
METODO DIRECTO M$ M$
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de operación
Clases de cobros por actividades de operación 11.127.275 10.290.113
cobros procedentes de las ventas de bienes y prestación de servicios 11.127.275 10.290.113
Clases de pagos (16.745.225) (2.910.743)
pagos a proveedores por el suministro de bienes y servicios (15.872.140) (2.774.017)
pagos a y por cuenta de los empleados (873.085) (136.726)
Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) la operación (5.617.950) 7.379.370
dividendos pagados (14.000.000) -
intereses pagados (171.468) (229.960)
intereses recibidos 149.733 82.680
impuestos a las ganancias pagados (reembolsados) (602.756) (608.867)
Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de operación (20.242.441) 6.623.223
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de inversión
Flujos de efectivo utilizados para obtener el control de subsidiarias u otros negocios 730.714 (2.597.198)
Compras de propiedades, planta y equipo - 132.786
Importes procedentes de otros activos a largo plazo (1.745.928) -
Compras de otros activos de largo plazo - (7.815.779)
Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de inversión (1.015.214) (10.280.191)
Flujos de efectivo procedentes de (utilizados en) actividades de financiación
Importes procedentes de la emisión de acciones 47.000.465 -
Importes procedentes de préstamos 42.819.379 7.805.959
Pago de préstamos (19.353.880) (4.054.592)
Préstamos netos a entidades relacionadas (49.600.429) -
Flujos de efectivo netos procedentes de (utilizados en) actividades de financiación 20.865.535 3.751.367
Incremento (disminución) neto de efectivo y equivalentes al efectivo (392.120) 94.399
Incremento (disminución) neto de efectivo y equivalentes al efectivo (392.120) 94.399
Efectivo y equivalentes al efectivo al principio del periodo 935.961 841.562
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INDICE DE LAS PRINCIPALES NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 y 2015
NOTA 1 - INFORMACION GENERAL ... 3
1.1 CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE VALORES ... 3
1.2 DOMICILIO ... 3
1.3 OBJETO SOCIAL ... 3
1.4 SEGMENTO DE NEGOCIO ... 3
1.5 EMPRESAS INCLUIDAS EN LOS PRESENTES ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS ... 4
1.6 OTRAS CONSIDERACIONES A REVELAR ... 4
NOTA 2 - RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES ... 5
2.1 PERÍODO CONTABLE ... 5
2.2 BASES DE PREPARACIÓN ... 5
2.3 ESTIMACIONES Y JUICIOS CONTABLES ... 5
2.4 NUEVAS NORMAS E INTERPRETACIONES EMITIDAS ... 6
2.4 NUEVAS NORMAS E INTERPRETACIONES EMITIDAS (CONTINUACIÓN) ... 7
2.5 BASES DE CONSOLIDACIÓN ... 7
2.6 TRANSACCIONES EN MONEDA EXTRANJERA ... 9
2.7 EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO ... 10
2.8 INSTRUMENTOS FINANCIEROS ... 10
2.8.1
Activos financieros
... 102.8.2
Jerarquías del valor razonable
... 112.8.3
Instrumentos financieros derivados y actividades de cobertura
... 122.8.4
Pasivos financieros
... 13 2.9 INVENTARIOS ... 14 2.9.1 INVENTARIO CORRIENTE ... 14 2.10 PLUSVALÍA Y DETERIORO ... 142.10.1
Plusvalía
... 142.10.2
Deterioro
... 142.11 PROPIEDADES, PLANTAS Y EQUIPOS ... 15
2.12 PROPIEDADES DE INVERSIÓN ... 16
2.13 COSTOS POR INTERESES ... 16
2.14 PÉRDIDAS POR DETERIORO DE VALOR DE LOS ACTIVOS NO FINANCIEROS ... 16
2.15 ACTIVOS NO CORRIENTES (O GRUPOS DE ENAJENACIÓN) MANTENIDOS PARA LA VENTA ... 16
2.16 IMPUESTO A LA RENTA E IMPUESTOS DIFERIDOS ... 16
2.17 PROVISIONES ... 17
2.18 BENEFICIOS A LOS EMPLEADOS ... 17
2.19 CAPITAL SOCIAL ... 17
2.20 RECONOCIMIENTO DE INGRESOS ... 18
2.21 ARRENDAMIENTOS ... 18
2.22 DISTRIBUCIÓN DE DIVIDENDOS ... 18
2.23 MEDIO AMBIENTE ... 18
2.24 GANANCIAS POR ACCIÓN ... 19
2.25CESIONES DE CARTERA ... 19
2.25.2
Cesiones de cartera con responsabilidad
... 19 NOTA 3 – SALDOS Y TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS ... 20 NOTA 3 – SALDOS Y TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS………....21INMOBILIARIA ACONCAGUA RENTAS S.A.
PRINCIPALES NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Y 2015
NOTA 1 - INFORMACION GENERAL
1.1 Constitución e Inscripción en el Registro de Valores
Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. y filiales (Rut. 76.528.509-7) es filial directa de SalfaCorp S.A. y filiales, empresa que se encuentra inscrita como Sociedad Anónima Abierta en el Registro de Valores bajo el N° 843 desde el 12 de Agosto de 2004 y está sujeta a la fiscalización de la Superintendencia de Valores y Seguros.
Por acuerdo de Junta Extraordinaria de Accionistas celebrada con fecha 31 de diciembre del 2014, se acordó la división societaria de Inmobiliaria Aconcagua S.A. surgiendo la nueva sociedad Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A., cuya vigencia se fija a contar del 1° de Enero del 2016.
Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. recibe, al momento de la división, la participación que Inmobiliaria Aconcagua S.A. tenía hasta ese momento sobre el Grupo Geosal S.A.
1.2 Domicilio
El domicilio social de la Sociedad es Avenida Presidente Riesco 5335, Piso 19, Comuna de Las Condes, Santiago de Chile.
1.3 Objeto social
Su objeto social es la inversión en toda clase de bienes corporales e incorporales, muebles e inmuebles y valores negociables o de oferta pública, la administración de dichas inversiones y sus frutos, la adquisión, enajenación, comercialización y administración de toda clase de bienes raíces, urbanos o rurales, también la ejecución de proyectos inmobiliarios, ya sea indirectamente o a través de sociedades filiales, prestaciones de servicios y asesorías inmobiliarias, administrativas y gerenciales. Para el cumplimiento de estos objetivos, la sociedad podrá celebrar toda clases de actos o contratos, incluso formar sociedades, ingresar a las ya constituidas y representarlas.
1.4 Segmento de negocio
La Compañía desarrolla el negocio de rentas y desarrollo inmobiliario a través de su filial Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A., (Rut 76.528.509-7). Esta Unidad tiene como tarea fundamental planificar y desarrollar los planes maestros de los terrenos de la compañía, de tal manera de maximizar su plusvalía. Adicionalmente, identifica y gestiona los lotes con destino equipamiento en cada barrio y define la inversión que se debe realizar en activos de renta de largo plazo. Con ese propósito, se definen y establecen alianzas con otros operadores, de mediano y largo plazo, que agregan valor al stock de terrenos y permiten adelantar la consolidación de barrio.
Para planificar y desarrollar los planes maestros ya mencionados, Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. realiza de manera integral un proceso de venta de terrenos con destino para viviendas, comercio, educación y equipamiento. Actualmente, la Unidad maneja un portafolio aproximado de 1.500 hectáreas en zonas urbanas, ubicadas en lugares estratégicos en las principales ciudades del país. Estas posiciones de terrenos garantizan a la compañía la disponibilidad de suelos para desarrollos futuros a costos competitivos, así como la posibilidad de capitalizar la plusvalía que se genera producto de los proyectos habitacionales, comerciales y de equipamiento que la empresa impulsa en esas áreas. Cabe destacar que una parte significativa de la posición o control de terrenos es efectuada a través de esquema de opciones y convenios que permiten adquirir la tierra a sus propietarios en la medida que se requiere para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Lo anterior permite disminuir las necesidades de caja asociadas a la compra anticipada de terrenos y al mismo tiempo calzar los flujos de la operación.
La demanda para esta unidad deriva principalmente desde la Unidad de Negocio Inmobiliario propio y de terceros. También es una demanda derivada del negocio relacionado con la construcción de infraestructura de servicios (Centros comerciales, supermercados, colegios, hospitales, edificios no residenciales, etc).
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PRINCIPALES NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Y 2015
1.5 Empresas incluidas en los presentes Estados Financieros Consolidados
Las filiales con su porcentaje de participación que se incluyen en estos estados financieros consolidados por segmento son las siguientes:
Subsidiarias Segmento Inmobiliaria Rut País de origen Funcional Moneda
Porcentaje de participación %
Porcentaje de participación %
Al 31-12-2016 Al 31-12-2015
Directo Indirecto Total Directo Indirecto Total
Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. 76.528.509-7 Chile CL$ 100 0 100 100 0 100 Rentas y Desarrollo Aconcagua S.A. (Ex Geosal
S.A.) 96.951.850-3 Chile CL$ 0 100 100 0 100 100
Soc Inmob E Inv. Rentas Quilin SPA 76.509.835-1 Chile CL$ 0 0 0 0 100 100 Inmobiliaria Laguna del Sol SpA 76.499.908-8 Chile CL$ 0 100 100 0 100 100
Bipemar SA Extranjera Uruguay URG$ 0 100 100 0 100 100
Inmobiliaria Tierra del Sol S.A. 96.796.170-1 Chile CL$ 0 100 100 0 100 100 Administradora San Rafael S.A. 76.153.005-4 Chile CL$ 0 100 100 0 100 100
Inmobiliaria Villa Pacifico SPA 76.453.436-0 Chile CL$ 0 100 100 0 0 0
Con fecha 3 de noviembre de 2016, Rentas y Desarrollo Aconcagua S.A., debidamente representada, vende, cede y transfiere a Desarrollos Comerciales S.A., para quien compra y adquiere 500 acciones de la Sociedad Inmobiliaria e Inversiones Rentas Quilín SpA. El precio de la compra venta es M$ 516. Con fecha 3 de noviembre de 2016, Rentas y Desarrollo Aconcagua S.A., debidamente representada, vende, cede y transfiere a Salfa Rentas Inmobiliarias S.A., para quien compra y adquiere 500 acciones de la Sociedad Inmobiliaria e Inversiones Rentas Quilin SpA. El precio de la compra venta es M$ 516.
Con fecha 28 de noviembre de 2016, Rentas y Desarrollo Aconcagua S.A. constituye la sociedad Inmobiliaria Villa Pacifico SpA con 1.000 acciones. Con esto posee el 100% de participación sobre esta sociedad.
1.6 Otras consideraciones a revelar
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AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Y 2015
NOTA 2 - RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES
A continuación se describen las principales políticas contables adoptadas en la preparación de los presentes estados financieros consolidados.
2.1 Período Contable
Los presentes estados financieros consolidados de Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. cubren el período comprendido entre el 1 de enero y 31 de diciembre de 2016. Sólo para efectos comparativos, de manera Proforma, se presenta el estado de situación financiera y el estado de resultados del grupo Geosal S.A. consolidado, que es el grupo principal que da origen a Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A.
2.2 Bases de preparación
Las cifras incluidas en los presentes Estados Financieros Consolidados se presentan en miles de pesos chilenos, siendo el peso chileno la moneda funcional de la Compañía. Todos los valores están redondeados a miles de pesos, excepto cuando se indica lo contrario.
Los presentes Estados Financieros Consolidados al 31 de Diciembre de 2016, han sido preparados considerando las IFRS vigentes a la fecha, aplicados de manera uniforme a los ejercicios cubiertos, y representan la adopción integral, explícita y sin reservas de las referidas normas internacionales.
Los presentes Estados Financieros Consolidados se han preparado bajo el criterio del costo histórico, aunque modificado por la valoración a valor justo de ciertos instrumentos financieros.
2.3 Estimaciones y juicios contables
La preparación de los estados financieros consolidados conforme a lo descrito en nota 2.2 precedente, requiere el uso de ciertas estimaciones contables críticas. También exige a la Administración que ejerza su juicio en el proceso de aplicación de las políticas contables de la Compañía.
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2.4 Nuevas normas e interpretaciones emitidas
a)
Las siguientes Normas, Interpretaciones y enmiendas obligatorias que tuvieron aplicación efectiva
a contar del 1 de enero de 2016:
Mejoras:
Mejoras a NIIF Contenido
Obligatoria para ejercicios iniciados a partir de:
Mejoras a NIIF 11 Acuerdos conjuntos 01-01-2016
Mejoras a NIC 16 Propiedad Plantas y equipo y NIC 38 Activos intangibles 01-01-2016
Mejoras a NIC 27 Estados Financieros separados 01-01-2016
Mejoras a NIIF 10 Estados Financieros Consolidados y NIC 28 Inversiones en Asociadas y Negocios Conjuntos 01-01-2016
Mejoras a NIC 1 Presentación de Estados Financieros 01-01-2016
Mejoras a las Normas Internacionales de Información Financiera (2014) Emitidas en Sepiembre de
2014
Mejoras a NIIF Contenido
Obligatoria para ejercicios iniciados a partir de:
NIIF 5 Activos no corrientes mantenidos para la venta y operaciones interrumpidas 01-01-2016
NIIF 7 Instrumentos financieros “Información a revelar” 01-01-2016
NIC 19 Beneficios a los empleados 01-01-2016
NIC 34 Información financiera intermedia 01-01-2016
La adopción de las normas, enmiendas e interpretaciones antes descritas, no tienen un impacto
significativo en los Estados Financieros Consolidados del grupo Salfacorp, sin embargo, podrían afectar
la contabilización de futuras transacciones o acuerdos.
b)
Las nuevas normas, interpretaciones y enmiendas emitidas, no vigentes para el ejercicio financiero
iniciado el 1 de enero de 2016, para las cuales no se ha efectuado adopción anticipada son las
siguientes:
Normas e Interpretaciones Contenido Obligatoria para ejercicios iniciados a partir de:NIIF 9 “Instrumentos financieros” 01-01-2018
NIIF 15 “Ingresos procedentes de contratos con clientes” 01-01-2018
NIIF 16 “Arrendamientos” 01-01-2019
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2.4 Nuevas normas e interpretaciones emitidas (Continuación)
Enmiendas a NIIF Contenido
Obligatoria para ejercicios iniciados a partir de:
Enmienda a NIC 7 “Estado de Flujo de Efectivo” 01-01-2017
Enmienda a NIC 12 “Impuestos a las Ganancias” 01-01-2017
Enmienda a NIIF 2 “Pagos basados en acciones” 01-01-2018
Enmienda a NIIF 15 “Ingresos procedentes de contratos con clientes” 01-01-2018
Enmienda a NIIF 4 “Contratos de Seguro” 01-01-2018
Enmienda a NIC 40 “Propiedades de Inversión 01-01-2018
Enmienda a NIIF 12 “Información a revelar sobre participaciones en Otras entidades” 01-01-2018
Enmienda a NIC 28 “Inversiones Asociadas y Negocios Conjuntos 01-01-2018
2.5 Bases de consolidación
Los estados financieros consolidados incorporan los estados financieros de la Sociedad Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. matriz de las empresas controladas por esta Sociedad. La sociedad controla a una entidad cuando está expuesta, o tiene derecho, a rendimientos variables de su implicación en esta entidad y tiene la capacidad de influir en esos rendimientos a través de su poder sobre esta.
El poder es alcanzado cuando la Sociedad posee derechos que le otorgan la capacidad presente de dirigir las actividades relevantes que afectas de forma significativa los rendimientos de la entidad.
(a) Subsidiarias o filiales
Subsidiarias o filiales son todas las entidades sobre las que la sociedad matriz tiene el poder de dirigir las políticas financieras y de operación, el que generalmente viene acompañado de una participación superior a la mitad de los derechos de voto. Las filiales se consolidan a partir de la fecha en que se transfiere el control y se excluyen de la consolidación a partir de la fecha en que se pierde el mismo.
Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A., consolida sus subsidiarias o filiales utilizando el método de consolidación integral. El método de consolidación integral consiste en incluir línea a línea el 100% de los activos, pasivos, ingresos, gastos y flujos de efectivo de sus filiales; elimina los patrimonios de las filiales contra el valor libro de cada inversión que tiene contabilizado; reconoce el interés minoritario; elimina las transacciones intercompañías y resultados no realizados por transacciones entre las subsidiarias o filiales de la sociedad matriz. Cuando es necesario para asegurar su uniformidad con las políticas adoptadas por Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A., se modifican las políticas contables de las subsidiarias o filiales.
(b) Acuerdos Conjuntos
Un acuerdo conjunto es un acuerdo mediante el cual dos o más partes mantienen el control conjunto. Existen dos tipos de acuerdo conjuntos dependiendo de los derechos y obligaciones de las partes con respecto al acuerdo.
b.i. Operación Conjunta:
Es un acuerdo conjunto mediante el cual las partes que tienen el control conjunto del acuerdo tienen derecho a los activos y obligaciones con respecto a los pasivos relacionados con el acuerdo. Este tipo de operaciones considera además, la estructura legal del acuerdo, las cláusulas contractuales acordadas por las partes y otros factores y circunstancias relevantes.
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2.5 Bases de consolidación (continuación)
Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. registra este tipo de operaciones conjuntas, dando reconocimiento a los activos, pasivos, ingresos y gastos propios, incluyendo la participación sobre aquellos poseídos conjuntamente y los revela en la Nota 1.5 Empresas incluidas en los presentes estados financieros consolidados.
b.ii. Negocio Conjunto:
Es un acuerdo conjunto mediante el cual las partes que tienen el control conjunto del acuerdo tienen derecho a los activos netos del acuerdo, esas parte se denominan participantes en un negocio conjunto.
Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. registra este tipo de negocio conjunto, utilizando el método de participación (Nota 2.5.d).
(c) Combinación de negocios
Para contabilizar la adquisición de sus subsidiarias o filiales Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. utiliza el método de adquisición. De acuerdo a este método, los activos identificables adquiridos y los pasivos y contingencias identificables asumidos en una combinación de negocios se valoran inicialmente por su valor razonable en la fecha de adquisición, con independencia del alcance de los intereses minoritarios.
El exceso del costo de la combinación de negocio sobre el interés de la empresa en el valor razonable neto de los activos identificables, pasivos y pasivos contingentes identificables de la adquisición se reconoce como plusvalía comprada. Si el costo de adquisición es menor que el valor razonable de los activos netos de la subsidiaria o filial adquirida, la diferencia se reconoce directamente en la cuenta de resultados.
La plusvalía adquirida en una combinación de negocios es inicialmente medida al costo. Luego del reconocimiento inicial, la plusvalía adquirida es medida al costo menos cualquier pérdida acumulada por deterioro. Para los propósitos de pruebas de deterioro, la plusvalía comprada adquirida en una combinación de negocios es asignada desde la fecha de adquisición a cada unidad generadora de efectivo del grupo o grupos de unidades generadoras de efectivo que se espera serán beneficiadas por las sinergias de la combinación, sin perjuicio de si otros activos o pasivos del grupo son asignados a esas unidades o grupos de unidades.
Si el costo de adquisición es inferior al valor razonable de los activos netos de la filial adquirida, la diferencia se reconoce directamente en resultados y se presenta en la línea Otros ingresos.
Los costos de las transacciones son tratados como gastos en el momento en que se incurren. Para las combinaciones de negocios realizadas por etapas medimos en cada oportunidad el valor razonable de la sociedad adquirida, reconociendo los efectos de la variación en la participación de los resultados en el período en que se producen en el Estado de resultados o en los Otros resultados integrales, dependiendo de dónde se había clasificado la inversión. Las políticas contables de las filiales adquiridas se modifican en caso de ser necesario, para garantizar su uniformidad con las políticas adoptadas por Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. Las participaciones no controladoras se presentan como un componente separado del patrimonio neto.
(d) Transacciones y Participaciones no controladoras
Las Participaciones no controladoras se presentan en el rubro Patrimonio Neto del Estado de Situación Financiera Consolidado. La ganancia o pérdida atribuible a la Participación no controladora se presenta en el Estado de Resultados Integrales Consolidado después de la utilidad del período. Los resultados de las empresas donde se comparte la propiedad (negocio conjunto), se registran dentro del patrimonio y, por lo tanto, se muestran en el Estado de Cambio de Patrimonio Consolidado.
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2.5 Bases de consolidación (Continuación)
(e) Asociadas y Negocios Conjuntos
Asociadas son todas las entidades sobre las que la Sociedad matriz ejerce influencia significativa pero no tiene control. Esto, generalmente, surge de una participación entre un 20% y un 50% de los derechos a voto.
Negocio conjunto es un tipo de acuerdo conjunto sobre las que la sociedad ejerce el control conjunto del acuerdo pero no tiene el control. Las partes tienen derecho a los activos netos del acuerdo.
Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. reconoce su participación en asociadas utilizando el método de la participación. De acuerdo a este método; las inversiones en asociadas se reconocen inicialmente al costo, posteriormente su valor libros se incrementa o disminuye para reconocer la porción que le corresponde al Grupo Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. en el resultado del período obtenido por la asociada, después de la fecha de adquisición.
2.6 Transacciones en moneda extranjera
a) Moneda funcional y presentación
Las partidas incluidas en los estados financieros de cada una de las entidades que conforman Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. se valorizan utilizando la moneda del entorno económico principal en que cada entidad opera (moneda funcional). La moneda funcional de Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. es el peso chileno, que constituye además la moneda de presentación de los estados financieros consolidados de Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A.
b)Transacciones y saldos
Las transacciones en moneda extranjera se convierten a la moneda funcional utilizando los tipos de cambio vigentes en las fechas de las transacciones. Las pérdidas y ganancias en moneda extranjera que resultan de la liquidación de estas transacciones y de la conversión a los tipos de cambio de cierre de los activos y pasivos monetarios denominados en moneda extranjera se reconocen en la cuenta de resultados.
La plusvalía (Goodwill) y los ajustes a valor razonable que surgen de la adquisición de una entidad extranjera se tratan como activos y pasivos de la entidad extranjera y se traduce al tipo de cambio de la fecha de cierre. c) Entidades del Grupo
Los resultados y la situación financiera de todas las entidades del Grupo (ninguna de las cuales tiene la moneda de una economía hiperinflacionaria) que tienen una moneda funcional diferente de la moneda de presentación se convierten a la moneda de presentación como sigue:
(i) Los activos y pasivos de cada balance presentado se convierten al tipo de cambio de cierre en la fecha del balance;
(ii) Los ingresos y gastos de cada cuenta de resultados se convierten a los tipos de cambios medios; y
(iii) Todas las diferencias de cambio resultantes se reconocen como un componente separado del patrimonio neto.
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2.6 Transacciones en moneda extranjera (continuación)
d) Tipos de cambios o bases de conversiónLos tipos de cambios de las principales monedas extranjeras y unidades de reajustes utilizadas en la preparación de los presentes estados financieros consolidados son los siguientes:
Pesos Chilenos por unidad de moneda extranjera Al 31-12-2016 Al 31-12-2015
Dólar estadounidense US$ 669.47 710,16
Euro €$ 705,60 774,61
Pesos Chilenos por unidad de reajuste Al 31-12-2016 Al 31-12-2015
Unidad de fomento UF 26.347,98 25.629,09
Unidad Tributaria Mensual UTM 46.183,00 44.955,00
2.7 Efectivo y equivalentes al efectivo
El efectivo y equivalentes al efectivo incluyen el efectivo en caja, bancos, los depósitos a plazo en entidades de crédito, fondos mutuos y otras inversiones a corto plazo de gran liquidez con un vencimiento de tres meses o menos desde la fecha de adquisición y que presentan un bajo riesgo de pérdida de valor.
En los presentes estados financieros consolidados, se utilizan los siguientes conceptos:
Actividades de explotación: actividades típicas de la entidad, así como otras actividades que no pueden ser calificadas como de inversión o de financiación.
Actividades de inversión: las de adquisición, enajenación o disposición por otros medios de activos a largo plazo y otras inversiones no incluidas en el efectivo y sus equivalentes.
Actividades de financiación: actividades que producen cambios en el tamaño y composición del patrimonio neto y de los pasivos que no forman parte de las actividades de explotación.
2.8 Instrumentos financieros
2.8.1 Activos financieros
Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. reconoce un activo financiero en el estado consolidado de situación financiera, cuando se convierte en parte de las disposiciones contractuales del instrumento financiero. Elimina un activo financiero cuando expiran los derechos a recibir los flujos de efectivo del activo financiero o si el Grupo transfiere el activo financiero a un tercero sin retener sustancialmente los riesgos y beneficios del activo.
(a) Valorización inicial
Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. valoriza inicialmente sus activos financieros a valor justo.
El valor justo de instrumentos que son cotizados activamente en mercados formales está determinado por los precios de cotización en la fecha de cierre de los estados financieros consolidados.
Para instrumentos donde no existe un mercado activo, el valor justo es determinado utilizando técnicas de valoración, entre las que se incluyen; (i) el uso de transacciones de mercado recientes, (ii) descuentos de flujo de efectivo, (iii) referencias al valor actual de mercado de otro activo financiero de similares características y (iv) otros modelos de valuación.
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2.8.1
Activos financieros (continuación)
(b) Valorización posteriorInmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. clasifica sus activos financieros dependiendo del propósito para el cual fueron adquiridos en las siguientes categorías:
2.8.1.1 Otros activos financieros
Corresponden a activos financieros mantenidos para negociar y que se han designado como tal por Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. Son clasificados como mantenidos para negociar si son adquiridos con el propósito de venderlos en el corto plazo. Los instrumentos derivados, son clasificados como mantenidos para negociar a menos que sean designados como instrumentos de cobertura.
Estos activos se valorizan a valor justo y las utilidades o pérdidas surgidas de la variación del valor justo se reconocen en el estado consolidado de resultados integrales.
Dentro de este tipo de activos se encuentran inversiones en Fondos Mutuos, Letras por cobrar, Acciones, contratos forward no designados como de cobertura, pagarés de clientes, depósitos a plazos mayores a 90 días e inversiones en otras sociedades (entre otros) de acuerdo a lo permitido por NIC 39.
2.8.1.2 Deudores comerciales y cuentas por cobrar
Corresponden a activos financieros no derivados, con pagos fijos o determinables no negociados en un mercado activo. Tras su reconocimiento inicial, se valorizan a su “costo amortizado”, usando el método del “tipo de interés efectivo”, menos cualquier pérdida por deterioro.
Esta categoría comprende principalmente los créditos o cuentas por cobrar otorgados a clientes. Se presentan en el activo corriente con excepción de aquellos con vencimiento superior a doce meses desde la fecha de cierre de los estados financieros consolidados, los cuales son presentados en el activo no corriente, bajo el rubro Cuentas por cobrar No corriente.
2.8.2 Jerarquías del valor razonable
Los instrumentos financieros que han sido contabilizados a valor razonable en los presentes estados financieros consolidados, han sido contabilizados en base a las metodologías previstas en la NIC 39. Dichas metodologías aplicadas para cada clase de instrumentos financieros se clasifican según su jerarquía de la siguiente manera: Nivel I : Valores o precios de cotización en mercados activos para activos idénticos.
Nivel II : Información proveniente de fuentes distintas a los valores de cotización del Nivel I, pero observables en mercado para los activos ya sea de manera directa (precios) o indirecta (obtenidos a partir de precios).
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2.8.3 Instrumentos financieros derivados y actividades de cobertura
Las actividades de Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. están expuestas a riesgos financieros, fundamentalmente de variaciones de tipo de cambio y de variaciones de tipo de interés. De acuerdo a su Política de Riesgos Financieros de Mercado de Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. utiliza instrumentos financieros derivados sólo con fines de cobertura.
A la fecha de los presentes estados financieros consolidados, Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. no tiene vigente instrumentos financieros derivado que califiquen como de cobertura.
Los derivados se reconocen inicialmente a valor razonable en la fecha en que se ha efectuado el contrato de derivados y posteriormente son nuevamente valorizados a valor razonable a cada fecha de los Estados Financieros. El método a emplear para reconocer la pérdida o ganancia resultante depende de si el derivado se ha designado como un instrumento de cobertura y, si es así, de la naturaleza de la partida que está cubriendo. La sociedad actualmente solo designa derivados como coberturas de un riesgo específico asociado a uno o más pasivos reconocidos (cobertura de flujos de efectivo).
La Sociedad documenta al inicio de la transacción la relación existente entre los instrumentos de cobertura y las partidas cubiertas, así como sus objetivos para la gestión del riesgo y la estrategia para llevar a cabo diversas operaciones de cobertura. La Sociedad también documenta su evaluación, tanto al inicio como sobre una base continua, de si los derivados que se utilizan en las transacciones de cobertura son altamente efectivos para compensar los cambios en el valor razonable o en los flujos de efectivo de las partidas cubiertas.
El valor razonable total de los derivados de cobertura se clasifica como Otros activos o Pasivos financieros no corrientes si el vencimiento restante de la partida cubierta es superior a 12 meses y como otros activos o pasivos financieros corrientes si el vencimiento restante de la partida cubierta es igual o inferior a 12 meses. Los derivados no registrados como de cobertura se clasifican como Otros activos o pasivos financieros corrientes.
(a) Cobertura de flujos de caja
Las coberturas son documentadas y evaluadas para medir su efectividad. La parte efectiva de cambios en el valor razonable de los derivados que se designan y califican como coberturas de flujos de efectivo se reconocen dentro del Patrimonio neto en el rubro Reservas de Coberturas de flujos de caja.
La pérdida o ganancia relativa a la parte no efectiva es reflejada en el estado de resultados consolidado del ejercicio en que ocurrió, en la cuenta “otras ganancias (pérdidas)”.
Los montos acumulados en Reserva de Patrimonio son reclasificados en pérdidas o ganancias en los ejercicios en los cuales las partidas cubiertas afecta pérdidas o ganancias.
Cuando un instrumento de cobertura vence, es liquidado anticipadamente o deja de cumplir con los criterios para contabilidad de coberturas, cualquier ganancia o pérdida que haya sido reconocida en otro resultado integral desde el período en el que la cobertura fue eficaz continuará de manera separada en el patrimonio hasta que la transacción prevista es realizada. Cuando se espera que la transacción prevista no se vaya a producir, la ganancia o pérdida acumulada en el patrimonio neto se lleva inmediatamente al estado de resultados consolidado dentro de “Otras ganancias (pérdidas)”.
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2.8.4 Pasivos financieros
Los pasivos financieros son reconocidos inicialmente al valor justo de los recursos obtenidos, menos los costos incurridos directamente atribuibles a la transacción. Tras su reconocimiento inicial, se valorizan a su “costo amortizado”. La diferencia entre el valor neto recibido y el valor a pagar es reconocida durante el ejercicio de duración del préstamo usando el método del “tipo de interés efectivo”. Los intereses pagados y devengados que corresponden a pasivos financieros utilizados en el financiamiento de sus operaciones se registran en el estado consolidado de resultados integrales en la cuenta “Costos financieros” de acuerdo a NIC 23.
Los intereses pagados y devengados que corresponden a préstamos y obligaciones utilizadas en actividades de inversión de activos calificables se registran en el estado consolidado de situación financiera en la cuenta del activo calificable que corresponda hasta el momento en que el activo calificable se encuentre disponible para su uso. Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. clasifica sus pasivos financieros dependiendo del propósito para el cual fueron adquiridos en las siguientes categorías:
2.8.4.1 Préstamos que devengan intereses
Esta categoría comprende principalmente los créditos, leasings y operaciones de cesión de cartera con responsabilidad; con bancos e instituciones financieras. Se clasifican en el estado consolidado de situación financiera como pasivos corrientes a menos que Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. tenga el derecho incondicional de diferir el pago de la obligación por a lo menos doce meses después de la fecha de cierre de los estados financieros consolidados.
2.8.4.2 Otros pasivos financieros
Esta categoría comprende principalmente deuda bancaria, pagarés, derivados financieros y pasivos por compra de terrenos.
Se clasifican en el estado consolidado de situación financiera como pasivos financieros corrientes a menos que Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. tenga el derecho incondicional de diferir el pago de la obligación por a lo menos doce meses después de la fecha de cierre de los estados financieros consolidados.
Los pasivos por contratos de compra principalmente de terrenos pueden incluir de acuerdo a la naturaleza del contrato, los siguientes tipos de operaciones:
2.8.4.2.1 Operaciones de venta con opción, compraventa y contrato de arriendo
En aquellos casos en que Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. venda bienes (por ejemplo, terrenos, macrolotes, viviendas, etc.) celebrados sobre ellos contratos de opciones o compra venta y/o arriendo, son registrados de acuerdo a NIC 17 (Ver Nota 2.22 Arrendamientos financieros), difiriendo cualquier resultado que se produzca en la venta y reconociendo el pasivo financiero relacionado de acuerdo a lo descrito en Nota 2.8.4.2 Otros pasivos financieros.
2.8.4.2.2 Operaciones de Promesas por compra de derechos
En aquellos casos en que Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. celebre contratos de promesa por la compra de derechos sobre bienes (por ejemplo, terrenos, macrolotes, viviendas, etc.) para aportar a futuros negocios conjuntos son registrados como activos y pasivos financieros de acuerdo a lo establecido en la NIC 32.
2.8.4.2.3 Operaciones de Contratos de opciones y arriendo
En aquellos casos en que el Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. celebre contratos de opciones para compra de bienes (por ejemplo, terrenos, macrolotes, viviendas, etc.) para los cuales la compañía no ha definido su compra y no tiene el derecho a uso para el objeto principal, se ha establecido solo revelar estas opciones de los presentes estados financieros consolidados mientras se mantengan estas condiciones y/o contratos vigentes.
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2.8.4.3 Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar
Esta categoría comprende principalmente los créditos o cuentas por pagar documentados adeudados a acreedores. Se presentan en el pasivo corriente con excepción de aquellos con vencimiento superior a doce meses desde la fecha de cierre de los estados financieros consolidados, los cuales son presentados en el pasivo no corriente.
2.9 Inventarios
2.9.1 Inventario Corriente
El costo de terrenos para la línea de negocio Desarrollo Inmobiliario, incluye los costos de adquisición de terrenos, diseño, los materiales, la mano de obra directa, depreciación de los activos fijos industriales, otros costos directos y gastos directos relacionados, además de los costos por intereses en el caso que se cumpla con las condiciones para ser designados como activos calificables
.
2.9.2 Inventario No Corriente
La compañía valoriza sus terrenos al menor valor entre su costo de venta (terrenos) y su costo de construcción (infraestructura) y su valor neto realizable.
El valor neto realizable corresponde al precio de venta estimado, menos los gastos de venta correspondientes. Los terrenos para la línea de negocio Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A., incluyen los costos de adquisición de terrenos, costo de construcción de infraestructura, gastos directos relacionados, además de los costos por intereses en el caso que se cumpla con las condiciones para ser designados como activos calificables.
En aquellos casos que el valor neto realizable es menor al costo de construcción se realizará una provisión por el diferencial del valor con cargo a resultados del ejercicio.
Los inventarios (terrenos, infraestructura) cuya venta se estime ocurra a más de 12 meses contados desde la fecha de cierre de los Estados Financieros se presenta como Inventario No Corriente
.
2.10Plusvalía y deterioro
2.10.1 Plusvalía
La plusvalía representa el exceso del costo de adquisición sobre el valor razonable de la participación de la Sociedad matriz en los activos netos identificables de la subsidiaria o asociada adquirida a la fecha de adquisición y es contabilizada a su valor de costo menos pérdidas acumuladas por deterioro. La plusvalía relacionada con adquisiciones de negocios conjuntos o asociadas se incluye en el valor contable de la inversión.
2.10.2 Deterioro
Para efectos de pruebas de deterioro:
La plusvalía relacionada con adquisiciones de subsidiarias es asignada a las Unidades Generadoras de Efectivo (UGES) que se espera se beneficien de las sinergias de una combinación de negocios. Cada unidad o grupo de unidades representa el menor nivel dentro del grupo de la compañía al cual la plusvalía es monitoreada para efectos de administración interna y la cual no es mayor que un segmento de negocios. Las unidades generadoras de efectivo a las cuales es asignada la plusvalía son testeadas anualmente por deterioro o con mayor frecuencia cuando hay indicios que una UGE puede estar deteriorada, o que han cambiado algunas de las condiciones de mercado que le son relevantes.
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2.10.2 Deterioro (continuación)
La plusvalía reconocida por separado se somete a pruebas por deterioro de valor anualmente y se valora por su costo menos pérdidas acumuladas por deterioro. Las ganancias y pérdidas por la venta de una entidad incluyen el importe en libros de la plusvalía relacionada con la entidad vendida.
La plusvalía relacionada con adquisiciones de asociadas y negocios conjuntos es evaluada por deterioro como parte de la inversión siempre que haya indicios que la inversión pueda estar deteriorada, el último test de deterioro se realizó al 31 de diciembre de 2016.
2.11Propiedades, plantas y equipos
Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. registra su inmovilizado material al costo histórico menos las depreciaciones acumuladas y, en su caso, pérdidas por deterioros.
El costo incluye tanto los desembolsos directamente atribuibles a la adquisición o construcción del inmovilizado material, como también los intereses por financiamiento directa o indirectamente relacionados con ciertos activos calificados. Los desembolsos posteriores a la compra o adquisición sólo son capitalizados cuando es probable que los beneficios económicos futuros asociados a la inversión vayan a fluir a Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. y los costos pueden ser medidos razonablemente. Los otros desembolsos posteriores corresponden a reparaciones o mantenciones y son registrados en el estado consolidado de resultados integrales por función, cuando son incurridos.
La depreciación del inmovilizado material registrado como “Propiedades, planta y equipos”, es calculada utilizando el método lineal. Cuando un bien está compuesto por componentes significativos, que tienen vidas útiles diferentes, cada parte se deprecia en forma separada.
Los costos de financiación incurridos para la construcción de un activo son activados durante el período necesario para construir y preparar el activo para el uso que se pretende. Los otros costos de financiación se llevan a gastos cuando se incurren.
Cuando el valor libros de un activo inmovilizado excede a su monto recuperable, este es ajustado inmediatamente hasta su monto recuperable. (Ver Nota 2.15).
El detalle por clase de las vidas útiles aplicadas en el rubro propiedades, plantas y equipos es el siguiente:
Clases de Propiedades, Plantas y
Equipos Cuenta
Meses de vida útil estimada (meses)
Construcción en Curso Construcciones en curso 0
Equipamiento de Tecnologías de la Información
Notebook, PC y accesorios 36
Equipos de audio video y comunicación 36
Programas informáticos 72
Otras Propiedades, Plantas y Equipos
Herramientas livianas 36
Muebles y útiles 84
Remolques, semirremolques y carros de arrastre 84
Herramientas pesadas 96
Vehículos de Motor Camiones y camionetas 120
Instalaciones Fijas y Accesorios
Instalaciones 120
Maquinarias pesadas 120
Grúas, plumas y accesorios 120
Embarcaciones menores con casco de acero o madera 120 Terminales e instalaciones marítimas 120
Maquinarias y equipos en general 180
Muelles de estructura metálica 240
Remolcadores y barcazas con casco de acero 240 Plantas y equipos Galpones de madera o estructura metálica Fábricas de material sólido 240 480
Edificios Edificios, casas y otras construcciones 600
Terrenos Terrenos Indefinida
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2.12Propiedades de inversión
Las propiedades de inversión, comprenden principalmente terrenos para desarrollo de futuros proyectos inmobiliarios, futuras ventas y terrenos para obtener plusvalías a largo plazo, los cuales son adquiridos a través de compra directa vía financiamiento bancario. Los terrenos adquiridos son valorizados en su totalidad en base al modelo del costo (NIC 40). Los activos clasificados en este rubro son sometidos a pruebas de deterioro siempre y cuando exista evidencia que indique un posible deterioro. (Según lo descrito en Nota 2.15).
2.13Costos por intereses
Los costos por intereses incurridos para la construcción de cualquier activo calificado se capitalizan durante el ejercicio de tiempo que es necesario para completar y preparar el activo para el uso que se pretende. Otros costos por intereses se registran en el estado consolidado de resultados integrales.
2.14Pérdidas por deterioro de valor de los activos no financieros
Los activos que tienen una vida útil indefinida, por ejemplo, los terrenos, no están sujetos a depreciación o amortización y se someten anualmente a pruebas de pérdidas por deterioro del valor. Los activos sujetos a amortización se someten a pruebas de pérdidas por deterioro siempre que algún suceso o cambio en las circunstancias indique que el importe en libros puede no ser recuperable. Se reconoce una pérdida por deterioro por el exceso del importe en libros del activo sobre su importe recuperable. El importe recuperable es el valor razonable de un activo menos los costos para la venta o el valor de uso, el mayor de los dos. A efectos de evaluar las pérdidas por deterioro del valor, los activos se agrupan al nivel más bajo para el que hay flujos de efectivo identificables por separado (unidades generadoras de efectivo).
Los activos no financieros, distintos del goodwill, que hubieran sufrido una pérdida por deterioro se someten a revisiones a cada fecha de balance por si se hubieran producido reversiones de la pérdida.
2.15Activos no corrientes (o grupos de enajenación) mantenidos para la venta
Los activos no corrientes (o grupos de enajenación) se clasifican como activos mantenidos para la venta y se reconocen al menor del importe en libros y el valor razonable menos los costos para la venta si su importe en libros se recupera principalmente a través de una transacción de venta en vez de su uso continuado.
2.16Impuesto a la renta e impuestos diferidos
El impuesto a la renta e impuestos diferidos están conformados por las obligaciones legales por impuesto a la renta más los impuestos diferidos reconocidos de acuerdo a la Norma Internacional de Contabilidad NIC 12.
(a) Impuesto a la renta
El impuesto a la renta es registrado en el estado consolidado de resultados integrales, excepto cuando éste se relaciona con partidas registradas directamente en el patrimonio, en cuyo caso el efecto de impuesto se reconoce en el estado de cambios en el patrimonio neto.
Las obligaciones por impuesto a la renta son reconocidas en los estados financieros consolidados en base a la mejor estimación de las utilidades tributables a la fecha de cierre de los estados financieros consolidados y a la tasa de impuesto aprobada o a punto de aprobarse a dicha fecha en los países que opera Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A.
(b) Impuestos diferidos
Los impuestos diferidos son los impuestos que Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. espera pagar o recuperar en el futuro por las diferencias temporarias entre el valor libro de los activos y pasivos para propósitos de reporte financiero consolidado y la correspondiente base tributaria de estos activos y pasivos utilizada en la determinación de las utilidades afectas a impuesto.
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2.16 Impuesto a la renta e impuestos diferidos (continuación)
Los activos y pasivos por impuestos diferidos se calculan, de acuerdo con el método de pasivo, sobre las diferencias temporarias que surgen entre las bases fiscales de los activos y pasivos y sus importes en libros en las cuentas anuales consolidadas. Sin embargo, si los impuestos diferidos surgen del reconocimiento inicial de un pasivo o un activo en una transacción distinta de una combinación de negocios que en el momento de la transacción no afecta ni al resultado contable ni a la ganancia o pérdida fiscal, no se contabiliza. El impuesto diferido se determina usando las tasas de impuestos aprobados o a punto de aprobarse en la fecha del balance y que se espera aplicar cuando el correspondiente activo por impuesto diferido se realice o el pasivo por impuesto diferido se liquide.
Los activos por impuestos diferidos se reconocen en la medida en que es probable que vaya a disponerse de beneficios fiscales futuros con los cuales poder compensar las diferencias temporarias.
Se reconocen impuestos diferidos sobre las diferencias temporarias que surgen en inversiones en filiales y asociadas, excepto en aquellos casos en que Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. pueda controlar la fecha en que revertirán las diferencias temporarias y sea probable que éstas no vayan a revertir en un futuro previsible.
2.17Provisiones
Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. reconoce una provisión cuando; tiene una obligación presente, ya sea legal o implícita, como resultado de sucesos pasados; es probable que vaya a ser necesaria una salida de recursos para liquidar la obligación; y el importe se ha estimado de forma fiable.
Las provisiones se valorizan al valor actual de los desembolsos que se espera que sean necesarios para liquidar la obligación usando la mejor estimación de la Sociedad.
Al cierre de los Estados financieros consolidados la Sociedad ha constituido provisión por concepto de garantías sobre posibles desperfectos en las viviendas vendidas al público, en cumplimiento con la Ley General de Urbanismo y Construcción (título I, Capítulo III, Artículo 18). Adicionalmente la Sociedad constituye provisión por concepto de contingencias legales, es decir juicios en cuyos casos es probable que vaya a ser necesaria una salida de dinero y por los patrimonios negativos de aquellas inversiones en en empresas relacionadas sobre los cuales se mantiene la responsabilidad legal sobre los activos netos de estas sociedades.
2.18Beneficios a los empleados
(a) Vacaciones del personal
La Sociedad reconoce el gasto por vacaciones del personal en base devengada. (b) Indemnizaciones por retiro
Las indemnizaciones por cese se pagan a los empleados de acuerdo a la normativa legal vigente sobre base realizada.
(c) Otrosbeneficios
La Sociedad contempla para sus empleados otros beneficios como; aportes al seguro complementario de salud, dental, recreaciones extra programáticas, tarjeta de café; incentivos anuales por cumplimiento de objetivos. Los incentivos, que eventualmente se entregan, consisten en un determinado número o porción de remuneraciones mensuales y se provisionan sobre la base del monto estimado a repartir.
2.19Capital social
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PRINCIPALES NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Y 2015
2.20Reconocimiento de ingresos
Los ingresos ordinarios incluyen el valor razonable de las contraprestaciones recibidas o a recibir por la venta de bienes y servicios en el curso ordinario de las actividades del Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. Los ingresos ordinarios se presentan netos del impuesto sobre el valor agregado, devoluciones, rebajas y descuentos y después de eliminadas las ventas dentro del Grupo.
Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. reconoce los ingresos cuando el importe de los mismos se puede valorar con fiabilidad, es probable que los beneficios económicos futuros vayan a fluir a la entidad y se cumplen las condiciones específicas para cada una de las actividades Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A., tal y como se describe a continuación.
Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. reconoce los ingresos generados en el área desarrollo cuando se firman las respectivas escrituras de compraventa de los terrenos.
2.21Arrendamientos
Los arrendamientos de bienes clasificados como propiedades, plantas y equipos en los que Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. tiene sustancialmente todos los riesgos y las ventajas derivadas de la propiedad de los activos se registran como arrendamientos financieros. Los arrendamientos financieros se reconocen al inicio del contrato al menor valor entre el valor razonable del activo arrendado y el valor presente de los pagos por el arrendamiento, incluida la opción de compra. Cada pago por arrendamiento se desglosa entre la reducción de la deuda y la carga financiera, de forma que se obtenga un tipo de interés constante sobre el saldo de la deuda pendiente de amortizar. La obligación de pago derivada del arrendamiento, neta de la carga financiera, se reconoce dentro de los pasivos financieros a largo plazo a excepción de aquellas con un vencimiento inferior a doce meses. La parte de interés de la carga financiera se imputa a la cuenta de costos financieros en el estado consolidado de resultados integrales durante el período de vigencia del arrendamiento al objeto de obtener un tipo de interés periódico constante sobre el saldo de la deuda pendiente de amortizar a cada ejercicio.
El inmovilizado material adquirido bajo contratos de arrendamiento financiero se clasifica dentro del estado consolidado de situación financiera en la línea propiedad, planta y equipos. Se amortiza durante la vida útil del activo.
Los arrendamientos en los que el arrendador conserva una parte importante de los riesgos y beneficios derivados del bien arrendado se clasifican como arrendamientos operativos. Los pagos por concepto de arrendamiento operativo se cargan en la cuenta de resultados sobre una base lineal durante el ejercicio de arrendamiento.
2.22Distribución de dividendos
La distribución de dividendos a los Accionistas de Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. se reconoce como un pasivo en el estado consolidado de situación financiera en el ejercicio en que son declarados y aprobados por los accionistas de la Sociedad o cuando se configura una obligación correspondiente en función de las disposiciones legales vigentes o las políticas de distribución establecidas por la Junta de Accionistas, estableciendo como mínimo un 30% de la ganancia del ejercicio.
2.23Medio ambiente
Los gastos derivados de las actuaciones empresariales encaminadas a la protección y mejora del medio ambiente se contabilizan como gasto del ejercicio en que se incurren. Cuando suponen incorporaciones al inmovilizado material, cuyo fin sea la minimización del impacto medioambiental y la protección y mejora del medio ambiente, se contabilizan como mayor valor del activo inmovilizado.
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PRINCIPALES NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2016 Y 2015
2.24Ganancias por acción
La utilidad por acción básica se calcula dividiendo la utilidad atribuible a los accionistas de Inmobiliaria Aconcagua Rentas S.A. entre el promedio ponderado de las acciones comunes en circulación en el año, excluyendo de existir, las acciones comunes adquiridas por el grupo y mantenidas como acciones de tesorería.
2.25 Cesiones de cartera
2.25.1 Cesiones de cartera sin responsabilidad
El tratamiento contable de las cesiones de cartera sin responsabilidad, es registrar un cargo a resultados (equivalente a la diferencia entre el precio de la cesión y el valor en libros de la cartera) al momento de percibir los flujos desde la empresa cesionaria. El cargo en resultados es función del plazo estimado a priori en el cual el cliente pagará la factura o escritura; en el caso que haya una diferencia marginal entre este plazo y el plazo efectivo, se liquida la diferencia una vez percibido el flujo por el cesionario. En caso de que el documento cedido no sea cancelado por el deudor, la Compañía no se hace responsable por la solvencia del deudor, de modo que el riesgo material sobre este documento es de cargo del cesionario y en consecuencia no hay pérdida para la Compañía. Asimismo, las empresas cesionarias se reservan unilateralmente el derecho de elegir los Deudores cuyos créditos adquieran, para lo cual la Compañía entrega previamente los antecedentes para una adecuada evaluación de riesgos.
2.25.2 Cesiones de cartera con responsabilidad
El tratamiento contable de las cesiones de cartera con responsabilidad, es registrar un cargo a resultados al momento de percibir los flujos desde la empresa cesionaria. En caso de que el documento cedido no sea cancelado por el deudor la Compañía se hace responsable por la solvencia del deudor, de modo que el riesgo material sobre este documento es de cargo de la Compañía y en consecuencia se registra la obligación financiera de cesión de cartera con responsabilidad dentro del rubro otros pasivos financieros.
Las partidas contables que son afectadas por las operaciones antes mencionadas son: Deudores Comerciales y otras cuentas por cobrar, Cuentas por cobrar Comerciales y otras cuentas por cobrar, Otros pasivos financieros y Costos financieros
