PROYECTO DE REPARCELACION
1.- MEMORIA
1.1.- Circunstancias o acuerdos que motivan la Reparcelación.
1.2.- Contenido del Presente proyecto de Reparcelación.
1.3.- Descripción de la Unidad Reparcelable.
1.4.- Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos afectados.
1.5.- Criterios de valoración de las superficies adjudicadas.
1.6.- Criterios de Adjudicación.
1.7.- Criterios de Indemnización por obras y plantaciones existentes.
1.8.- Cargas de Urbanización.
2.- FICHAS DE FINCAS APORTADAS.
3.- FICHAS DE FINCAS ADJUDICADAS.
4.- TABLA DE LA FORMA DE PAGO, APROVECHAMIENTO Y
CARGAS DE URBANIZACIÓN DE LAS FINCAS CON DERECHO A
REPARTO.
5.- PLANOS.
6.- COPIA CERTIFICADO NOTA MARGINAL
7.-TASACION DE EDIFICACIONES, PLANTACIONES Y OBRAS
EXISTENTES DE LA UNIVERSIDAD POLITECNICA DE VALENCIA.
8.- RELACIÓN DE PROPIETARIOS E INTERESADOS.
1.- MEMORIA DEL PROYECTO
1.1.- Circunstancias o acuerdos que motivan la reparcelación:
El presente Proyecto de Reparcelación que se presenta, tiene por objeto la Unidad de Ejecución del Sector de Suelo Urbano “MONCAYO“, cuyo marco legal se encuentra en la HOMOLOGACION Y PLAN DE REFORMA INTERIOR DE MEJORA DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN C/MONCAYO delimitada en el Suelo Urbano del PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE VALENCIA.
Mediante Resolución del Conseller de Territorio y Vivienda de fecha 29 de julio de 2004 se aprueba definitivamente la Homologación y Plan de Reforma Interior de Mejora de la Unidad de Ejecución “C/Moncayo”.
El Proyecto de Reparcelación se redacta de acuerdo con la Ley 16/2005 de 30 de diciembre de la Generalitat Valenciana Urbanística Valenciana en virtud de la Disposición Transitoria Tercera del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanístico Valenciano.( Decreto 67/2006 de 19 de mayo, del Consell). A la vez, nos basamos en las normas del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (los artículos que no hayan sido declarados inconstitucionales por el STC 61/1997, de 20 de marzo, o aquellos casos en los que existe una remisión expresa al mismo por la propia L.U.V), así como el texto Refundido de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, y en el Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por lo el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, en cuanto no contravenga lo dispuesto en la L.U.V y teniendo en cuenta las derogaciones puntuales que ha sufrido su texto por el Real Decreto 304/1993, de 26 de febrero. Ley 6/1998, de 13 de abril de Régimen del Suelo y Valoraciones, y Real Decreto 1093/1997, de 26 de diciembre de Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de naturaleza Urbanística.
El Ayuntamiento Pleno de Valencia en sesión celebrada el 25 de abril de 2003 acordó programar Actuación Integrada cuyo ámbito físico es la Unidad de Ejecución en suelo urbano “Moncayo” y optar por la gestión indirecta de la referida Actuación Integrada.
Acuerda seleccionar la Proposición Jurídico Económica y la Alternativa Técnica presentada por la UTE “Inmobiliaria Zaragoza e Hijos, S.A. y S.I.V.I, S.L.”, adjudicando a ésta la condición de agente urbanizador de la Actuación Integrada objeto de programación, con las condiciones que se indicaron en el citado acuerdo.
Igualmente se aprueba el Proyecto de Urbanización presentado por la referida UTE, con la condición de subsanar las deficiencias señaladas y se aprueba provisionalmente el Plan de Reforma Interior de Mejora y la Homologación Sectorial Modificativa del Sector de suelo Urbano “Moncayo”, promovido por la referida UTE.
Como consecuencia de lo anterior se acuerda en el apartado octavo: “aprobar el Programa para el desarrollo de la Actuación Integrada cuyo ámbito físico es la Unidad de Ejecución del Sector de suelo urbano “Moncayo”, cuyo contenido viene constituido por la conjunción de la Alternativa Técnica y la Proposición Jurídico Económica presentadas por la U.T.E. “INMOBILIARIA ZARAGOZA E HIJOS, S.A. y S.I.V.I,
“ La aprobación y adjudicación del Programa queda sometida a las condiciones suspensivas de, por una parte, aceptación y cumplimiento por el adjudicatario del Programa de las modificaciones y correcciones parciales impuestas en los informes técnicos emitidos y en los puntos anteriores de esta parte dispositiva del acuerdo y, por otra parte, aprobación definitiva del Plan de Reforma Interior de Mejora y Homologación Sectorial Modificativa por la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes “.
La aprobación del presente Programa de Actuación Integrada de conformidad con la legislación se publicó mediante Anuncio del Excmo Ayuntamiento de Valencia en el Boletín Oficial de la Provincia de 27 de mayo de 2006.
En cumplimiento de lo establecido en el Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Valencia se suscribió el Convenio Urbanístico del Programa de Actuación Integrada para el desarrollo de la Unidad de Ejecución “Calle Moncayo” de Valencia y una vez realizadas las modificaciones y correcciones impuestas la Consellería de Territorio y Vivienda mediante Resolución de fecha 30 de agosto de 2004 acordó “Aprobar Definitivamente la homologación y PRI de la unidad de ejecución C/Moncayo, delimitada en el suelo urbano del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia.”
El Excmo. Ayuntamiento Pleno, en sesión celebrada el día 26 de mayo de 2006 acordó “aprobar la cesión de la condición de Agente Urbanizador del Programa de Actuación Integrada de la Unidad de Ejecución en suelo urbano “Moncayo” del PGOU de Valencia, efectuada por la U.T.E. antes mencionada a “Inmobiliaria Zaragoza e Hijos, S.L.”, mediante escritura pública autorizada el 21 de abril de 2006 por el Notario de Valencia D. Miguel García-Granero Márquez con nº de protocolo 1.239, subrogándose la entidad cesionaria en todas las obligaciones asumidas por la cedente como consecuencia de la aprobación y adjudicación del citado Programa de Actuación Integrada, atendiendo a que la misma no menoscaba el interés público ni supone defraudación de la pública competencia en la adjudicación, cumpliendo así con los requisitos exigidos por los apartados 1º y 2º del artículo 141 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalidad Valenciana, Urbanística Valenciana.
Si bien el municipio de Valencia cuenta con un Plan General de Ordenación Urbana aprobado definitivamente por Resolución del Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte de fecha 28 de diciembre de 1998, ha sido necesario un Plan de Reforma Interior de Mejora (PRIM) modificativo de la ordenación estructural y pormenorizada que se redactó de acuerdo con la LRAU.
El fin del PRIM y en definitiva la finalidad de la reparcelación no es otro que, acometer operaciones de renovación urbana para modernizar su destino urbanístico. Los objetivos que este Plan fija, son demandas exigidas por la administración municipal para el desarrollo óptimo del sector, y en especial la subsanación de los defectos que hace que no pueda ser aplicado el presente PGOU.
No obstante el modelo del sector elegido es una continuación., con ciertas modificaciones y recomendaciones de los técnicos municipales del P.G.O.U. de Valencia.
Tal como señala la Resolución del Conseller de Territorio y Vivienda, en fecha 29 de julio de 2004 que aprueba definitivamente la Homologación y PRI de la unidad de ejecución C/Moncayo delimitada en el suelo urbano del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia:
” El proyecto afecta a un área de suelo urbano de 8.564,52 m2 de superficie ubicada al sur del futuro Parque Central de Valencia, que está delimitada al norte, por la calle Amparo Iturbi, al sur y este, por las traseras de las edificaciones que dan frente a las calles Almudaina y Amparo Iturbi y al oeste, por la calle San Vicente Mártir.
El objeto del proyecto es la delimitación de una Unidad de Ejecución en este ámbito y la modificación de su ordenación pormenorizada. Se excluyen de la unidad de ejecución las parcelas ubicadas en la calle Amparo Iturbi 12, así como las edificaciones protegidas localizadas en Moncayo, número 4 a 10 y números 3 a 15, exclusión acordada en Comisión de Gobierno de 6 de abril de 2001, según se desprende del expediente municipal.
Las determinaciones más relevantes de homologación son la delimitación de un Área de Reparto coincidente con la Unidad de Ejecución con un Aprovechamiento Tipo de 2.55 m2/m2.
Las determinaciones contenidas en la Homologación se ajustan, a lo establecido en el punto II.9 de la Instrucción de Homologación y se consideran correctas desde el punto de vista de las exigencias de la política urbanística y territorial de la Generalitat, tal y como se recoge en el artículo 40 de la LRAU.
La ordenación pormenorizada propuesta mejora la relación entre los suelos dotacionales y el aprovechamiento, a que se refiere el artículo 17 del Anexo al Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, tal como concreta a continuación:
PGOU: EDIFICABILIDAD: 21.765,00 m2t DOTACIONES: 4.084m2 SD/EDIF: 0.187 PRIM: EDIFICABILIDAD: 21.798,99 m2t DOTACIONES: 4.882m2 SD/EDIF: 0.222
La Ley Urbanística Valenciana define la reparcelación en el artículo 169 como “la actividad de ejecución del planeamiento que tiene por objeto la nueva división de fincas, ajustada al planeamiento, para adjudicarlas entre los afectados según su derecho”.
El artículo 169.2 de la Ley Urbanística Valenciana continúa exponiendo que el objeto de la reparcelación es regularizar urbanísticamente la configuración de fincas, materializar la distribución de beneficios y cargas derivadas de la ordenación urbanística y retribuir al Urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables, o bien, afectando las parcelas edificables resultantes a sufragar esa retribución; adjudicar al Ayuntamiento los terrenos, tanto dotacionales como edificables que legalmente le correspondan; y permutar forzosamente, en defecto de previo acuerdo, las fincas originarias de los propietarios por parcelas edificables que se adjudicarán a éstos según su derecho.
La intención de la presente mercantil ha sido en todo momento el llegar a acuerdos con los propietarios, intentando en la medida de lo posible que las relaciones entre propietario y urbanizador se produzcan preferentemente en los términos que libremente convengan. Debido a que no se ha llegado a acuerdos con todos los propietarios, procede la intervención mediadora de la administración actuante, dictando los actos de autoridad correspondientes.
En virtud de lo indicado en el párrafo anterior y a su facultad reconocida en el artículo 163 a) de la LUV, la presente mercantil somete a aprobación administrativa el siguiente Proyecto de Reparcelación, casi aprobado definitivamente en Junio 2010, aceptados los coeficientes correctores y con ligeros retoques por cartografía y topografía y, una vez desestimadas las alegaciones sobre indemnizaciones por servidumbres de paso y de luces, se presenta el actual Documento.
1.2.- Contenido del presente Proyecto de Reparcelación:
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 175 de la Ley Urbanística Valenciana, el contenido de la reparcelación se concretará en un proyecto, que constará en el presente caso de los siguientes documentos:
a.- Memoria.
b.- Relación de fincas aportadas (relaciones de propietarios e interesados con expresión de la naturaleza y cuantía de su derecho).
c.- Relación de fincas resultantes (propuesta de adjudicación de las fincas resultantes con expresión del aprovechamiento urbanístico que a cada una corresponda y designación nominal de los adjudicatarios).
d.- Tasación de los derechos y edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecución del Plan.
e.- Cuenta de liquidación provisional.
f.- Planos:
f.1.-Emplazamiento
f.2.- De parcelas aportadas (plano de delimitación e información, con expresión de los límites de la unidad reparcelable, linderos de las fincas afectadas, edificaciones y demás elementos existentes sobre el terreno).
f.3.- De parcelas resultantes (adjudicación).
f.4.- De superposición de parcelas aportadas y adjudicadas. F5.- Fichas individuales de parcelas adjudicadas
1.3.- Descripción de la unidad reparcelable:
Hablar de la delimitación de la Unidad Reparcelable, entendiendo por tal la superficie total del terreno objeto de la reparcelación, es una operación necesaria, ya que sin delimitación de la Unidad Reparcelable no puede haber reparcelación. Ss TS 20 de Junio y 16 de Noviembre de 1989.
El PGOU, ha delimitado la zona a desarrollar como suelo urbano, y como tal no ha delimitado la Unidad de Ejecución. En el supuesto presente ya que no estaba prevista la creación del presente Sector, va a ser el propio Plan de Reforma Interior de Mejora el que ha delimitado gráficamente su ámbito geográfico y ha racionalizado la sectorización, y tal como señala el referido PRIM de acuerdo con el artículo 17 del RPCV y artículos 20 y 6 de la LRAU.
Debemos aclarar en cuanto a la terminología utilizada en este proyecto que el ámbito espacial de la Unidad de Ejecución y del Sector coinciden físicamente, por lo que nos remitimos a la delimitación del sector para explicar la delimitación de la unidad de ejecución. Esto es importante para delimitar el ámbito territorial donde opera la reparcelación.
El presente proyecto tiene por objeto la reparcelación del ámbito de suelo clasificado como Urbano , Unidad de Ejecución “calle Moncayo”.
La delimitación del Sector es el siguiente:
Por el Norte: Hasta la alineación de vial de la calle Pianista Amparo Iturbi. Por el Sur: Hasta las edificaciones consolidadas.
Por el Este: Hasta el suelo consolidado EL* (espacios libres), que ya ha adquirido su aprovechamiento y ha sido ejecutado, y hasta el límite de las construcciones existentes en las calles Almudaina y Amparo Iturbi.
Por el Oeste: Hasta la Calle San Vicente.
El ámbito queda grafiado en planos adjuntos.
La superficie total de nuestra Unidad de Ejecución es de 8.564,53 m2, de las cuales las superficie de parcelas privadas es de 3.684,29 m2 (43,01%) y el suelo dotacional (terrenos públicos 56,99%) es de 4.880,24 m2)
Al margen de la superficie total de la Unidad de Ejecución el proyecto cuenta con una superficie de mejora de 1.092.10 m2.
Para explicar la unidad reparcelable es necesario distinguir entre:
A.- Red secundaria de reserva de suelo dotacional (4.880,24 m2s)
Todas las dotaciones que están dentro del sector de acuerdo con su función son Red Secundaria y por su uso se ha denominado como dotaciones viarias, a excepción del solar destinado a Centro de Transformación y que cuenta con una superficie de
38,68 m2.
Todo el suelo dotacional de esta unidad de ejecución es Red Viaria. Esta Red Viaria está compuesta por viario (SRV).
Hay que resaltar tal como indica la Memoria Justificativa en su apartado IV que toda la Red Viaria no tiene las mismas dimensiones ni tratamientos y así vemos:
SRV2 PEATONAL 1.666,95 m2s C/Moncayo
SRV1 VIARIO RODADO 638,84 m2s
Nos estamos refiriendo a la acera de la calle San Vicente, ya que los 1092,10 m2 corresponden a mejora de viales en calle Amparo Iturbi y C/San Vicente.
SRV-EL (espacios libres) 2.535,77 m2s.
ZONA DE CIRCULACIÓN VIARIA. 0 m2s
B.- Superficie de parcelas privadas ( 3.684,29 m2)
La superficie de parcelas privadas incluye:
….superficie edificable 3.551,56 m2 ….superficie espacios libres privados 132,73 m2
En la presente Unidad de Ejecución vemos dos zonas de ordenación urbanística: Zona EDA de edificación abierta
Zona UFA, vivienda unifamiliar aislada
El régimen para parcelar este terreno está contenido en los artículos 6.24 y 6.29 del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia.
La superficie adscrita a la zona EDA asciende a 2.985,70 m2s y la adscrita a la Zona UFA asciende a 565,86 m2s.
Habiéndose expuesto la superficie del sector, según el PRIM, le correspondería una edificabilidad bruta de 21.798,99 m2 de techo aunque, aplicando a cada parcela el número de plantas que le corresponde, la edificabilidad real asciende a 21.795,38 m2 de techo, de los cuales corresponde a edificabilidad UFA 1.453,83 m2 de techo y a edificabilidad EDA 20.341,55 m2 de techo.
En el estado actual de la Unidad de Ejecución, hay que tener en cuenta, tal como ya se ha expuesto en el apartado primero de esta Memoria, que se excluyen de la unidad las edificaciones protegidas localizadas en calle Moncayo, números 4 a 10 y número 3 a 15, así como la parcela ubicada en la calle Amparo Iturbi nº12 que es edificación consolidada que queda igualmente fuera de la actuación.
Los terrenos y la relación de propietarios que constituyen el total de la U.E. SECTOR C/MONCAYO DE VALENCIA se encuentran recogidos en el Apartado B del presente Proyecto de Reparcelación (Relación de fincas aportadas y relaciones de propietarios e interesados con expresión de la naturaleza y cuantía de su derecho). La inclusión de estas superficies, que se incorporan a la unidad reparcelable a todos los efectos derivados de la reparcelación, se funda en que se trata de superficies vinculadas económica o funcionalmente a la ordenación de la Unidad de Actuación, sin que sea posible o procedente su incorporación a otra unidad reparcelable.
Los datos de la ordenación prevista según plano F6 del PRIM es: SUPERFICIES MANZANAS EDA 1 1.171,85m2 EDA 2 529,24m2 EDA 3 299,69m2 EDA 5 662,29m2 EDA 7 64,04m2 EDA 9 195,44m2 EDA 8 62,14,m2 UFA1 6 325,73m2 UFA1 4 238,35m2 EDIFICABLE 3.548,77m2
ESPACIOS LIBRES PRIVADOS 10 134,87m2 OTROS USOS CT 38,68m2 S.R.V. 4.842,21 m2
SUPERFICIE TOTAL 8.564,53 m2
Tras los ajustes apuntados de topografía y cartografía, los datos definitivos de la Reparcelación, son los siguientes:
PARAMETROS DE EDIFICABILIDADES
Superficie del sector 8.564,53 m2
Edificabilidad real 21.795,38 m2t
Indice de edificabilidad total 2.5448 m2
Edificabilidad UFA 1.453,83 m2t
Indice de Edificabilidad UFA 0.1697
Edificabilidad EDA 20.341,55
Indice de Edificabilidad EDA 2.3751
Hay que señalar que según el PRIM se había establecido como Área de Reparto un área de reparto pluriparcelaria.
El Aprovechamiento Tipo era el siguiente:
AT=Aprovechamiento Objetivo/Superficie computable del sector. AT=21798,99/8564,53
1.4.- Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados:
El derecho de los propietarios incluidos en la Unidad de Ejecución C/Moncayo de Valencia es proporcional a la superficie de sus respectivas fincas aportadas. Dichos derechos se encuentran recogidos en el Apartado B del presente Proyecto de Reparcelación (Relación de fincas aportadas - relaciones de propietarios e interesados con expresión de la naturaleza y cuantía de su derecho).
En el Proyecto se considera propietario de la finca a quien figura como tal en el Registro de la Propiedad.
En caso de discordancia entre títulos y la realidad física de las fincas, prevalecerá el criterio de la medición real de la finca aportada sobre el título.
En caso de discrepancia relativa a la titularidad de los derechos, la resolución corresponde a los Tribunales ordinarios. El Proyecto de Reparcelación calificará la titularidad dudosa o litigiosa, según proceda. La Administración actuante asumirá la representación de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos de la tramitación del expediente. Igual tratamiento se le da a las fincas con titular desconocido. Los gastos que sean imputables a las titularidades referidas podrán hacerse efectivos por vía de apremio en caso de impago.
Si el titular de la finca estuviese en ignorado paradero, la defensa de sus intereses, durante la tramitación del proceso corresponderá al ministerio fiscal.
La fecha para determinar el derecho de los propietarios afectados será la de iniciación del expediente de reparcelación.
1.5.- Criterios de valoración de las superficies adjudicadas:
Como nos indica la doctrina más cualificada, Francisco Blanc y Luciano Parejo Alfonso, lo que los propietarios aportan al programa, no es aprovechamiento o volumen edificable, sino terrenos, y lo que se les adjudica es aprovechamiento, que en este caso se calcula en unidades de aprovechamiento y no en metros cuadrados de techo.
Teniendo en cuenta que el Plan de Reforma Interior que desarrolla el presente Documento de Reparcelación, define dos tipologías edificatorias, con diferentes proporciones techo/suelo materializables en la parcela adjudicada, en el presente caso se ha decidido efectuar una adjudicación en Unidades de Aprovechamiento, en lugar de en Metros Cuadrados de techo. O lo que es lo mismo, la adjudicación se efectuará en Metros Cuadrados de techo, pero ponderados mediante un coeficiente corrector que valore cada clase de techo. Como el PRIM no definía los coeficientes, se estima que dicho coeficiente era la UNIDAD. El presente Proyecto matiza dichos coeficientes.
Siguiendo los criterios que se establecen en el artículo 174.3 de la L.U.V., se justificarán los coeficientes de ponderación de las superficies adjudicadas, para su diferente valoración.
Los tipos de techo que aparecen en el PRI son los siguientes:
1.- EDA – 8 plantas. Es la tipología más común en la unidad y la que va a definir la valoración media del techo a adjudicar. Representa la Unidad tipo de Aprovechamiento y su coeficiente inicial es 1.
2.- EDA- 4 plantas. Esta tipología es similar pero requiere mayor suelo para materializar la misma cantidad de techo. Se estima el valor del techo el 113% del tipo (13% más). Su coeficiente inicial es 1,13.
3.- EDA-1 planta. Aunque en teoría se trata de la misma tipología, se corresponde con una edificación complementaria a las anteriores en planta baja y que no puede funcionar autónomamente. Se estima el valor de este techo el 80 % del tipo (20 % menos). Su coeficiente inicial es 0,8.
4.- UFA- 3 plantas. Esta tipología requiere más suelo para materializar la misma cantidad de techo y el valor de venta de dicho techo es superior a la tipología EDA. Se estima el valor del techo el 133 % del tipo (33% más). Su coeficiente inicial es 1,33. 5.- UFA- 2 plantas. Esta tipología requiere más suelo, todavía, para materializar la misma cantidad de techo y el valor de venta de dicho techo es superior a los anteriores. Se estima el valor del techo el 138 % del tipo (38% más). Su coeficiente inicial es 1,38. 6.- EL- espacio libre privado. No cuenta con techo que adjudicar pero si es suelo que corresponde al aprovechamiento del EDA-4 plantas, por lo que habrá que darle un coeficiente de aprovechamiento. Se estima un coeficiente inicial de 0,16.
Teniendo en cuenta que el techo materializable en cada tipología queda así convertido en Unidades de Aprovechamiento y que éstas deban resultar en la misma cantidad que los Metros Cuadrados de Techo, hay que hacer un ajuste más aproximado de los coeficientes resultantes para que dicha operación sea efectiva. Los coeficientes definitivos son los siguientes:
1.- EDA-8 p 0,97 x 17.566,76 m2T = 17.039,76 UA 2.- EDA-4p 1,10 x 2.644,88 m2T = 2.909,37 UA 3.- EDA-1p 0,80 x 130,51 m2T = 104,41 UA 4.- UFA-3p 1,15 x 977,13 m2T = 1.123,70 UA 5.- UFA-2p 1,25 x 476,70 m2T = 595,87 UA 6.- EL-privado 0,1678 x 132,73 = 22,27 UA TOTAL 21.795,38 m2T = 21.795,38 UA
1.6.-Criterios de adjudicación
a).-Los criterios que se han seguido para la adjudicación de las fincas resultantes son los previstos en el artículo 174.3 de la LUV, que “establece que la finca o fincas adjudicadas al propietario se formarán, si es posible, con terrenos integrantes de su antigua propiedad. Para la aplicación de esta regla se exigirá la íntegra coincidencia de superficies y que el aprovechamiento subjetivo complete el derecho adjudicado. ”No obstante también establece como salvedad, que en casos como el que nos ocupa “… la adjudicación podrá corregirse ponderando los distintos valores, según la localización, uso y calificación de las fincas adjudicadas, siempre que existan diferencias apreciables en aquellos que justifiquen la corrección….”
Se ha tenido en cuenta también el principio de concentración de las adjudicaciones en parcela a un mismo adjudicatario, en aquellos casos en que ha sido técnicamente viable.
El derecho de aprovechamiento que se adjudica a cada propietario se calculará tal como se ha expuesto en el apartado anterior, una vez computados el total de Unidades de Aprovechamiento de toda la Unidad de Ejecución, previa la aplicación de los coeficientes que se han expuesto.
Se excluye el suelo dotacional público existente ya afectado a su destino, en este caso C/Moncayo propiedad del Ayuntamiento de Valencia, de conformidad con los artículos 56.2 y 7 de la Ley Urbanística Valenciana.
b).- La Retribución al Urbanizador será de la siguiente manera:
De acuerdo con la Proposición Jurídica Económica se ha establecido un coeficiente de retribución al urbanizador de 26,37%, que es el porcentaje de aprovechamiento subjetivo para el urbanizador en el caso que se haya optado por el pago en terrenos.
Cuando se haya adoptado por la modalidad de pago en metálico, se aplicará el valor de repercusión para este tipo de pago establecido en la Proposición Económica Financiera que es 71,83 €/m2t.
El programa ha fijado la modalidad de retribución en terrenos, admitiéndose la retribución en metálico para aquellos propietarios que hayan ejercitado está opción cumpliendo los requisitos establecidos de forma y plazo, tal como regula el artículo 166 de la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana.
El importe que corresponde retribuir a cada propietario (por parcela) al urbanizador se detalla en la Tabla de la forma de pago de las fincas.
c.- No se han adjudicado como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que carezcan de características urbanísticas adecuadas para su edificación. Tampoco se ha adjudicado la misma finca en proindiviso, contra la voluntad de los interesados, a propietarios cuyo derecho no alcanza la mitad de la
No obstante, durante la exposición al público de la reparcelación, a fin de evitar el proindiviso, los interesados podrán efectuarse requerimientos recíprocos para sustituir las cuotas de condominio previstas en el proyecto con indemnizaciones en metálico. El requerimiento deberá cursarse en escritura pública y ofrecer, simultánea y alternativamente, el pago o cobro de la indemnización en metálico, dando un plazo de diez días al requerido para elegir si prefiere pagar o cobrar a un mismo precio unitario. Si un propietario no atiende un requerimiento debidamente formulado se entenderá que prefiere cobrar y la reparcelación se aprobará en consecuencia.
d.- En aquellos casos en los que la cuantía exacta del derecho de un propietario no alcanza o excede lo necesario para adjudicarle lotes independientes completos, los restos se han satisfecho mediante compensaciones monetarias o complementarias o sustitutivas.
e.- La atribución de las fincas resultantes figura en las correspondientes fichas de fincas adjudicadas.
1.7.- Criterios de indemnización por obras existentes, plantaciones y otros elementos:
Los criterios de valoración de las obras existentes, plantaciones, edificaciones, y construcciones en las fincas originarias aportadas y demás elementos que deban demolerse y de las cargas y gastos que corresponden a los adjudicatarios, son según el artículo 173 de la LUV los recogidos en el Título Tercero de la Ley 6/98 de 13 de abril sobre Régimen de Suelo y Valoraciones.
En el presente proyecto se ha tomado como base la valoración efectuada por el Departamento de Urbanismo, Ordenación del Territorio y Derecho Administrativo de la Universidad Politécnica de Valencia, que es la tenida en cuenta en la Proposición Jurídico Económica en el Convenio de fecha 10 de abril de 2006, cuyo detalle se adjunta la presente Proyecto.
Aparecen cuatro locales en uso que hay que indemnizar por traslado de la actividad: el localizado en parte del bajo del inmueble que se respeta en la C/Amparo Iturbi nº12, afectando solo a la superficie trasera del bajo, que por desconocimiento de las condiciones interiores del local , y partiendo de que su actividad se verá realmente trasladada al disminuir la superficie que ocupa, se le asigna la indemnización estándar; el localizado junto a este en la C/Amparo Iturbi nº14 que es un Taller de camiones y maquinaria de OOPP, que debe desaparecer en su totalidad y al que le corresponderá una indemnización de 32.680 Euros; el tercero que es un almacén de material de construcción, con una pequeña oficina, por lo que al tratarse de este tipo de uso, se considera la cantidad estándar de indemnización para actividades, ya que ni se trata de un pequeño almacén, ni presumiblemente, tampoco de una actividad con instalaciones fijas; y por último, el almacén de vinos localizado en la calle Amparo Iturbi nº16, al que, por el mismo razonamiento anterior, se le asigna también la indemnización estándar. Tal como indica la Valoración de la U.P.V. la indemnización estándar se fija en 11.630 Euros.
1.8.- Cargas de urbanización:
El artículo 168 de la LUV, al hablar de las cargas y costes de urbanización nos remarca que son conceptos distintos:
a.- Los costes son una de las partidas de las cargas, y exactamente la base sobre la que se calcula la totalidad de dichas cargas.
Cuando hablamos de los costes exactamente nos estamos refiriendo a:
A/ Costes de realización de las obras. B/ Costes de redacción de proyectos. C/ Pago de indemnizaciones.
b.- Las cargas son un concepto más amplio que, en nuestro supuesto en concreto, incluye además de los Costes de urbanización y las Indemnizaciones, los Gastos de Gestión y Beneficio del Urbanizador, estos recogidos respectivamente en los apartados c y d del artículo 168 de la LUV.
Aunque el supuesto que aparece recogido en el apartado b del artículo 168 de la LUV referente a obras de rehabilitación de edificios o elementos constructivos son también cargas de la urbanización, debido a la inexistencia de tales supuestos en la presente programación, no han sido tenidos en cuenta.
Las cargas de urbanización no son la cantidad que se va a pagar al Urbanizador, sino que son la base de la cuota de liquidación provisional. A este concepto se le deberá añadir conceptos como diferencias de adjudicación, pagos en especies e indemnizaciones.
Tal y como se ha visto en el punto 1.5 (“Criterios de valoración de las superficies adjudicadas”) dado que la unidad reparcelable no tiene el mismo valor, se ha calculado el derecho a adjudicar a cada propietario en Unidades de Aprovechamiento.
Las indemnizaciones y las demás cargas de urbanización se distribuirán entre los adjudicatarios de las fincas resultantes con arreglo al valor de éstas, que se corresponderá con su aprovechamiento subjetivo.
Las cargas de la presente Unidad de Actuación, ascienden a: 2.066.829,02 € (IVA no incluido), incluido el importe de las indemnizaciones.
En la estimación de las Cargas de Urbanización se ha estimado el coste de las indemnizaciones, tal como se establece en el Convenio Urbanístico del Programa de actuación integrada, para cuyo cálculo se ha tenido en cuenta la Valoración efectuada por la Universidad Politécnica de Valencia y que se fijan en el importe total de
464,756,98 €, importe señalado en el propio Convenio de 10 de abril de 2006 y que no
sufre actualmente variación alguna, excepto la indemnización por traslado de la actividad del bajo sito en la calle 247, por constar que en ese bajo ya no se desarrolla actividad alguna.
Esta cuantificación de gastos de la reparcelación, tiene carácter de previsión inicial, pudiendo ser variada como consecuencia de alguna modificación en el Proyecto de Urbanización, siempre que la variación a realizar obedezca a causas objetivas cuya previsión no hubiera sido posible para el urbanizador al comprometerse a ejecutar la actuación.
Con las modificaciones que en su caso se introduzcan, se formará, al término de las obras, la cuenta de liquidación definitiva en la que se reflejarán además las circunstancias que, sobrevenidas, no hayan podido ser tenidas en cuenta en este proyecto, tal cual pudieran ser las relativas a litigios de titularidad o de lindes entre parcelas que en todo caso afectarán únicamente a los propietarios incursos en las mismas.
Valencia a 11 de Octubre de 2011
VALLS ARQUITECTES S.L. Fdo. J. Enrique Valls Tomás
