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Casos Prácticos inmueble
1. EL CASO
1.1. Supuesto de hecho Oviedo, 16/07/2006.
El supuesto de hecho se inicia el 16 de julio de 2006, fecha en que la Comunidad de Propietarios de la finca X, notifica a Doña Ana el cese en sus funciones como administradora de ésta finca.
Aun siendo cesada en sus funciones, Doña Ana se niega a entregar toda la documentación que obra en su poder, así como las llaves de la finca en cuestión. A pesar de los requerimien- tos realizados por la Comunidad de propieta- rios, Doña Ana sigue negándose a su entrega, lo que obliga a la Comunidad a formular acto de conciliación ante el Juzgado de Primera Instancia de Oviedo, conciliación que finaliza sin avenencia entre las partes.
Posteriormente, el vicepresidente de la Comunidad y el nuevo administrador de fincas acuden a la oficina de Doña Ana para recoger la documentación y las llaves, pero ésta vuelve a negarse. Ante tal circunstancia, requieren nuevamente su entrega y, tras sucesivos inten- tos, se plantea demanda de juicio ordinario.
Ante la falta de entrega de las llaves, la comunidad de propietarios se ve obligada a cambiar las cerraduras de las puertas del portal, del cuarto de limpieza y del acceso al garaje y trasteros, ascendiendo dichos cos- tes a 947,40 €. Finalmente se llegó a un acuerdo extraprocesal y la comunidad de propietarios presentó un escrito solicitando que se dictase Auto declarando la termina- ción del proceso.
1.2. Objetivo. Cuestión planteada
El cliente es la comunidad de propietarios y sus objetivos son:
- La devolución de la documentación de la comunidad de propietarios.
- La indemnización por los daños y perjuicios causados.
1.3. La estrategia del Abogado
La estrategia principal del abogado reside en demostrar el incumplimiento de las obligacio- nes contractuales por parte de la antigua admi- nistradora de la comunidad de propietarios, y acreditar los perjuicios causados a la comuni- dad de propietarios.
Comunidad de propietarios:
reclamación a la
administradora cesada
www.ksolucion.es [email protected]
2. EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Orden Jurisdiccional: Civil.
Juzgado de inicio de procedimiento: Juzgado de Primera Instancia de Oviedo.
Tipo de procedimiento: Juicio ordinario.
Fecha de inicio de procedimiento: 22/05/2007.
2.1. Partes
• Parte demandante:
La Comunidad de Propietarios X
• Parte demandada:
Doña Ana, antigua administradora de fincas de la Comunidad de Propietarios X
2.2. Peticiones realizadas
La parte demandante solicita en su demanda:
• Que se condene a Doña Ana a la entrega de toda la documentación relativa a la comuni- dad de propietarios que obra en su poder.
• Que se condene a Doña Ana al pago de 974,40
€ por los daños y perjuicios ocasionados.
• Que se condene a Doña Ana al pago de las costas del juicio.
2.3. Argumentos
La parte demandante argumenta en su escrito de demanda:
• Que entre las funciones del administrador se encuentra la de custodiar y mantener a dis- posición de los propietarios la documenta- ción de la Comunidad, siendo el administra- dor un simple depositario de la misma.
• Que la administradora debe facilitar a la comu- nidad de propietarios la consulta y entrega inmediata de la documentación de la misma,
obligación que es más exigible en los supuestos de cambio o sustitución en la administración.
• Que la administradora no tiene causa alguna para retener la documentación de la comunidad.
• Que la administradora retuvo en su poder todo lo perteneciente a la comunidad, inclui- das las llaves del edificio, lo que obligó a cambiar algunas cerraduras, originando un importante gasto para la comunidad.
• Que el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la administrado- ra, faculta a la comunidad para pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios oca- sionados.
La parte demandada:
• Antes de transcurrir el plazo legal estableci- do para contestar a la demanda, satisface
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Sumario
1. El Caso
1.1. Supuesto de Hecho
1.2. Objetivo. Cuestión planteada 1.3. La estrategia del Abogado 2. El Procedimiento Judicial
2.1. Partes
2.2. Peticiones Realizadas 2.3. Argumentos
2.4. Normativa 2.5. Documentación 2.6. Prueba
2.7. Resolución Judicial 3. Documentos jurídicos 4. Biblioteca
extraprocesalmente las peticiones deduci- das en la misma.
2.4. Normativa Parte demandante:
• Procesal:
- Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero). LEC (art. 52, art. 249, art. 394).
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. LPH (art.13).
• Fondo:
- Código Civil. CC (art. 1124, art. 1254 y siguientes, art. 1709 y siguientes).
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. LPH (art. 20.e).
Parte demandada:
- No alega normativa alguna.
2.5. Documentación
La parte demandante, en su demanda, aportó los siguientes documentos:
- Acta de la Junta General Extraordinaria en la que se acuerda el requerimiento a la administradora.
- Burofax.
- Testimonio de conciliación ante el Juzgado de Primera Instancia de Oviedo.
- Factura de los daños causados a la comunidad.
La parte demandada:
- No aportó ningún documento.
2.6. Prueba:
Dado que no llegó a celebrarse el juicio, la única prueba aportada es la documental que acompaña a la demanda.
2.7. Resolución Judicial:
Fecha de la resolución judicial: 12/06/2007.
Fallo o parte dispositiva de la resolución judi- cial: Se declara terminado el proceso seguido contra Doña Ana, sin imposición de costas, teniendo dicha resolución los mismos efectos que una sentencia absolutoria.
Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:
El fallo de la resolución se fundamenta en que las pretensiones del actor han sido satisfechas extrajudicialmente por la parte demandada y en que se tiene el proceso por terminado con- forme al art. 22.1 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.
3. JURISPRUDENCIA RELACIONA- DA CON EL CASO
Jurisprudencia relacionada con el caso:
• Sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona, núm. 294/2004 de 6 de octubre de
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2004. BDI Economist & Jurist. Civil y Mercantil. Marginal 220149.
• Sentencia de la Audiencia Provincial de Zamora, (sala civil) núm. 190/2004 de 19 de febrero de 2004. BDI Economist & Jurist.
Civil y Mercantil. Marginal 249311.
4. DOCUMENTOS JURÍDICOS
Documentos jurídicos de este caso:
Documentos disponibles en www.ksolucion.es Nº de Caso: 792 [email protected].
1. Demanda de juicio ordinario.
2. Escrito solicitando la terminación del proce- so por satisfacción extraprocesal.
3. Auto de Primera Instancia declarando con- cluso el procedimiento.
Formularios jurídicos relacionados con este caso:
- Demanda de juicio ordinario ejercitando acciones varias
5. BIBLIOTECA
Disponible en www.ksolucion.es Nº de Caso: 792.
• Sabelotodo Derecho Civil.
• Comentarios a la nueva regulación de la propie- dad horizontal en el código civil de Cataluña.
• Leyes de propiedad horizontal.
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MODELO
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA QUE POR TURNO DE REPARTO CORRESPONDA
______________________, Procuradora de los Tribunales y de la Comunidad de Propietarios de la Calle__________________ de ____________, en la figura de su presidente Don_______________, cuya representación se acreditara mediante poder apud acta que será otorgado ante el Secretario de dicho Juzgado, y bajo lo dirección letrada de Doña___________
ante el Juzgado comparezco y como mejor proceda en Derecho DIGO:
Que por medio del presente escrito y en nombre de quien comparezco, formula DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO contra Doña _________ con domicilio a efectos de notificaciones en la calle____________, en base a los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
HECHOS
PRIMERO.- Doña _______________, venía ejerciendo las labores de administradora de la Comunidad de Propietarios de la calle___________, desde su constitución en el año hasta su cese, que fue acordado en Junta General Extraordinaria de _________. Cese que le es notifi- cado de manera fehaciente por parte de la Comunidad de Propietarios, el ____________.
Se adjunta como Documento Numero UNO y DOS, acta de la Junta General Extraordinaria de__ de__ de _______ y burofax de fecha de ___________.
SEGUNDO.- Pese a ser cesada como administradora de la Comunidad de Propietarios, se niega a entregar la documentación y las llaves de la comunidad, que obran en su poder.
Encontrándose únicamente en manos de la comunidad el libro de actas.
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Que aun siendo requerida por la Comunidad de Propietarios, tanto en la figura de su Presidente como en la de su Vicepresidente, Doña ______________, continua negándo- se a la entrega de la documentación. Situación que lleva a la Comunidad a formular demanda de acto de conciliación ante el Juzgado de Primera Instancia__________
teniendo lugar el acto de conciliación en fecha________________, que finaliza sin avenen- cia, dándose terminado sin efecto. Sin embargo, Doña______________ manifiesta "si bien se facilitara la documentación requerida en el extremo 2º de la papeleta de conciliación".
Por lo que, en todo momento reconoce que la documentación requerid se encuentre en su poder.
Posteriormente, y ante lo manifestado en el acta de conciliación, el vicepresidente Don ________________ junto con el nuevo administrador de la Comunidad de Propietarios Don ______________ acuden a la oficina de Doña_________________ a recoger dicha documenta- ción, negándose nuevamente a entregarla.
Ante esta circunstancia, en fecha _____________ se envía un burofax a la demandada requi- riéndola una vez más a entregar los documentos pertenecientes a la Comunidad de Propietarios. Proponiéndole que se realizase a través de las oficinas del Consejo Territorial de Administradores de Fincas___________, sita en la _________________. Sin embargo, tampoco acepto esta propuesta. Por tanto, y después de numerosos intentos posteriores por parte de la Comunidad de Propietarios, el problema aun no se ha solucionado.
Se adjunta como Documentos números TRES y CUATRO, testimonio de Conciliación nº__________ del Juzgado de Primera Instancia___________ y burofax de fecha_______________.
TERCERO.- Toda esta situación ha generado graves daños y perjuicios a la Comunidad de Propiedad_______________ de ____________.
Doña______________ se niega a entregar todo lo perteneciente a la comunidad de propieta- rios, entre ello, las llaves de las puertas del portal, cuarto de la limpieza, y puerta de acceso a garaje y trasteros. Encontrándose obligada la comunidad de propietarios, a realizar el cambio de las cerraduras de dichas puertas, para poder continuar con el normal funcionamiento de la vida comunitaria. Ascendiendo el coste de los trabajos realizados a _____________.
Se aportan como Documentos números CINCO, factura emitida por_____________________, en cobro de los servicios realizados para la Comunidad de propietarios.
Acotamos a efectos probatorios todos aquellos registros, archivos, protocoles y oficinas que pertenezcan a entes tanto de naturaleza pública como de carácter privado y guarden cualquier relación con el presente procedimiento.
Estos hechos se basan en los siguientes
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I.- La competencia y jurisdicción corresponde a este Juzgado de Primera Instancia, en virtud del art. 52.1.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De acurde con el articulo 249.1.8º de la misma, se seguirán las normas previstas para el juicio ordinario.
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II.- La legitimación activa corresponde al Presidente de la Comunidad, en función del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal.
III.- La demandada está legitimada pasivamente al haber incumplido las obligaciones que tenia al frente de la Comunidad de Propietarios. Artículo 13.6 LPH
IV.- En cuanto al fondo: Serán de aplicación los artículos 1254 y ss. del CC, referentes a los contratos. Así como los artículos 1709 y ss del mismo texto legal, al encontrarnos ante un con- trato de mandato "sui generis", en los que prima la confianza que inspira las cualidades de la persona con la que se contrata.
Especialmente, debemos partir del articulo 20 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se recoge entre las funciones del administrador, la de custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad.
Por tanto, una vez cesado en su cargo, el administrador debe presentas toda la documentación de la Comunidad de Propietarios que custodiaba, junto al correspondiente estado de la Finca.
El administrador de una Comunidad de Propietarios es simple depositario de la documenta- ción. En este sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sección 4ª en Sentencia de 9 de Julio de 2003:
"(...) Es obvio que, como señala la sentencia de instancia, el administrador es simple depositarios de la documentación que debe manejar para el cumplimiento de su función y que, por tanto, no solo la ha de tener a disposición de la comunidad, sino que ha de facilitar su consulta y entrega inmediata en cualquier momento, lo que es, singularmente, mas exigible cuando se produce un cambio o sustitución en la administración, pues entonces la diligencia de cumplimiento de dicha obligación se intensifica, desde el momento en que deja de ser incluso depositario, para lo cual puede utilizar el cauce colegial o cualquier otro que sea igualmente efectivo".
En el caso que nos ocupa, Doña_________ se niega a la entrega de la documentación perte- neciente a la Comunidad de Propietarios __________ de ____________. Por tanto, no existe causa alguna para ser retenida esta documentación por parte de la anterior administradora.
En virtud del artículo 1124 del Código Civil, el incumplimiento de las obligaciones contractuales por una de las partes faculta a la otra parte contractual a pedir el resarcimiento de los daños causados.
IV.- De acuerdo con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el demandado habrá de ser condenado al pago de las costas de este juicio.
Por lo expuesto,
SUPLICO AL JUZGADO, que tenga por presentado este escrito, los documentos que se adjun- tan y sus copias y se sirvan tener por formulada esta demanda de juicio ordinario, y previos los trá- mites legales, legales dictar sentencia por la que, estimando la misma, se condene a Doña __________ a la entrega de toda la documentación relativa a la Comunidad de Propietarios de la calle_____________ de__________ que obra en su poder, y se le condene al pago de _______por los daños y perjuicios ocasionados a esta Comunidad de Propietarios, con expresa condena a la demandada de las costas causadas en este juicio; por ser de Justicia que pido en ___________.
