Libro Blanco
Fortalecimiento Institucional y transición de Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo a un banco de atención
estratégica a las necesidades de financiamiento en el mercado de vivienda.
2012 -2018
I. Presentación ... 4
II. Fundamento legal y objetivo del Libro Blanco ... 7
III. Antecedentes ... 9
III.1 Creación de SHF y su finalidad ... 9
III.2 Patrimonio inicial de SHF ... 10
III.3 Creación de SHF e inclusión de la estructura de FOVI ... 11
III.4 Creación de SCV-SHF, conformación y finalidad. ... 12
III.5 Orientación del Financiamiento a la Vivienda ante la Creación de SHF ... 13
III.6 Situación Financiera de SHF al año 2012 ... 18
III.7 Causas o problemática general ... 29
IV MARCO NORMATIVO APLICABLE ... 35
V. VINCULACIÓN DEL PROGRAMA CON EL PND ... 47
VI. SÍNTESIS EJECUTIVA ... 53
VII. ACCIONES REALIZADAS ... 58
Gestión Crediticia 2013-junio 2018 ... 63
Cumplimiento de metas anuales de originación 2013-junio 2018 ... 69
Gestión del Crédito Directo ... 73
Gestión Crediticia Crédito Inducido ... 88
Colocación a través de todos los programas de Garantía ... 99
Integración del Programa Financiero ... 101
VIII. SEGUIMIENTO Y CONTROL ... 146
IX. RESULTADOS Y BENEFICIOS ALCANZADOS ... 148
Avances del Programa Institucional ... 148
Objetivo : Impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda148 Objetivo : Procurar la Sustentabilidad Financiera y Operativa ... 174
Diversificación de Intermediarios Financieros ... 175
Gestión de las Inversiones y Liquidez 2012-junio 2018 ... 176
Evolución Activos Financieros 2012-junio 2018 ... 182
Estado de Resultados 2012-junio 2018 ... 184
Índice de Capitalización (ICAP) ... 190
Rentabilidad a junio de 2018 ... 192
Balance General a junio 2018 ... 195
Administración de Riesgos ... 195
Objetivo : Gestionar la cartera de fideicomisos de dación en pago ... 218
Objetivo: Fortalecer el sector vivienda ... 229
X. RESUMEN EJECUTIVO ... 250
Anexos. ... 263
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I. Presentación
Conforme a lo establecido en el Acuerdo por el que se establecen las bases generales para la rendición de cuentas de la Administración Pública Federal y para realizar la entrega-recepción de los asuntos a cargo de los servidores públicos y de los recursos que tengan asignados al momento de su empleo, cargo o comisión, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 6 de julio de 2017, así como en el artículo 36 del Acuerdo por el que se establecen los Lineamientos Generales para la regulación de los procesos de entrega-recepción y de rendición de cuentas de la Administración Pública Federal, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 24 de julio de 2017, se deja constancia documental de las acciones y resultados para que en el ámbito de la Transparencia y Rendición de Cuentas, otorgar certidumbre jurídica y claridad en el proceso de fortalecimiento Institucional y transición de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), conforme a las obligaciones contractuales y las disposiciones normativas aplicables, en este contexto me permito presentar el Libro Blanco denominado: Fortalecimiento Institucional y transición de Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo a un Banco de atención estratégica a las necesidades de financiamiento en el mercado de vivienda.
I.1 Nombre del Libro Blanco
Fortalecimiento Institucional y transición de Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo a un Banco de atención estratégica a las necesidades de financiamiento en el mercado de vivienda.
I.2 Período de vigencia que se documenta
El presente documento contiene antecedentes, información y documentación del primero de diciembre de 2012 al 30 de junio de 2018.
I.3 Ubicación geográfica
La Sociedad Hipotecaria Federal, tiene sus oficinas en la Ciudad de México, cita en Avenida Ejército Nacional 180, Colonia. Anzures, Código Postal 11590, Delegación Miguel Hidalgo.
I.4 Unidades administrativas participantes 1. Consejo Directivo de SHF.
2. Dirección General.
3. Coordinación General de Estrategia y Desarrollo Institucional.
4. Coordinación General Técnica y Relaciones Institucionales.
5. Dirección General Adjunta de Finanzas.
6. Dirección General Adjunta de Crédito.
7. Dirección General Adjunta Jurídico y Fiduciario.
8. Dirección General Adjunta de Administración de Riesgos.
9. Dirección General Adjunta de Promoción de Negocios.
10. Dirección General Adjunta de Administración, Operación y Tecnologías.
11. Dirección de Seguros de Crédito a la Vivienda.
12. Dirección de Registro y Valuación Inmobiliaria.
I.S Nombrey firma del titular de la Entidad
Con fundamento en el "Acuerdo por el que se establecen los Lineamientos Generales para la regulación de los procesos de entrega-recepción y de rendición de cuentas de la Administración Pública Federal", específicamente en el artículo 36, Capítulo 11,de los Libros Blancos, publicado el 6 y24de julio del 2017 en el Diario Oficial de la Federación y reformado este último el 5 de diciembre de 2017,en el que se establece que el presente docum I
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y firma del Titular de la Entidad.6 ""' ')
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12974 Director G neral
Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.,I.B.D.
II. Fundamento legal y objetivo del Libro Blanco
II.1 Fundamento legal
En cumplimiento al requerimiento de la Secretaría de la Función Pública, realizado con fundamento en el “Acuerdo por el que se establecen los Lineamientos Generales para la regulación de los procesos de entrega-recepción y de rendición de cuentas de la Administración Pública Federal”, específicamente en el Capítulo II, de los Libros Blancos, publicado el 6 y 24 de julio del 2017 en el Diario Oficial de la Federación y reformado este último el 5 de diciembre de 2017.
II.2 Objetivo del Libro Blanco
Haciendo referencia a lo señalado en el artículo 35 de los Lineamientos Generales para la Regulación de los Procesos de entrega-recepción, publicados en el Diario Oficial de la Federación el día 24 de julio de 2017, que a la letra señala en el artículo 35 que, “Los Libros Blancos deberán describir, de manera cronológica, las acciones conceptuales, legales, presupuestarias, administrativas, operativas y de seguimiento que se hayan realizado, así como los resultados obtenidos por el programa, proyecto o política pública, y hacer referencia al soporte documental correspondiente”, por tanto se considera que el presente Libro Blanco denominado “Fortalecimiento Institucional y transición de Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo (SHF) a un Banco de atención estratégica a las necesidades de financiamiento en el mercado de vivienda”, deja constancia de las acciones relevantes de SHF en materia de financiamiento al sector de la vivienda.
Asimismo, resalta las acciones implementadas en el cumplimiento a su objeto relacionado al fortalecimiento del mercado de la vivienda, y cuyo resultado permitió la recuperación del sector a
través del impulso al financiamiento de la oferta de vivienda, la reorientación de acciones en materia de banca social y de garantías a la banca de primer piso.
El Libro Blanco, deja asentada la evidencia documental en la toma de decisiones de los órganos colegiados, en su carácter de Director General de SHF, que tuvieron participación en la ejecución del Programa Institucional, a través de las autorizaciones del Consejo Directivo de SHF, para el Fortalecimiento Institucional y transición de Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo a un Banco de atención estratégica a las necesidades de financiamiento en el mercado de vivienda.
III. Antecedentes
Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo (SHF), es una Empresa de Participación Estatal Mayoritaria perteneciente a la Administración Pública Federal Paraestatal, con personalidad jurídica y patrimonio propios, sectorizada en la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), la cual tiene como objeto principal el impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda, mediante el otorgamiento de crédito y garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora de vivienda, preferentemente de interés social, en los términos de su Ley Orgánica, así como el incremento de la capacidad productiva y el desarrollo tecnológico, relacionados con la vivienda; el garantizar financiamientos relacionados con el equipamiento de conjuntos habitacionales; así como el desarrollo de programas que promuevan la construcción de viviendas en zonas y comunidades indígenas en el territorio nacional con los recursos que se aprueben para tal efecto en el presupuesto de egresos.
III.1 Creación de SHF y su finalidad
El 25 de septiembre del 2001, el H. Congreso de la Unión, aprobó la Ley Orgánica de SHF, publicándose en el Diario Oficial de la Federación el 11 de octubre del mismo año. Con la creación de SHF, esta Institución sustituyó al Banco de México como delegado fiduciario, quedando a cargo de Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI) (26 de febrero de 2002), de acuerdo con lo dispuesto en el artículo Segundo Transitorio de la Ley Orgánica en mención.
La Sociedad Hipotecaria Federal desde su inicio y de acuerdo con el artículo 2, capítulo Primero de su Ley Orgánica en el Capítulo Primero, tiene como objeto “Impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda, mediante el otorgamiento de garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora de la vivienda, preferentemente de interés social, así como al incremento de la capacidad productiva y el desarrollo tecnológico relacionados con la vivienda”.
Para poder hacer frente a las situaciones que se presentaron en el mercado hipotecario, se realizaron modificaciones a la Ley Orgánica de SHF1, con la finalidad de ampliar su margen de acción mediante la actualización de estructura y sus facultades.
III.2 Patrimonio inicial de SHF
Para no demandar recursos presupuestales adicionales para la constitución de la Sociedad, el artículo cuarto transitorio de la Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal, previó que el Gobierno Federal tomara $10,000 mdp (valor nominal), del patrimonio del FOVI, necesarios para constituir el capital Social de Nacional Hipotecaria.2, los cuales, incluyeron el traspaso de los siguientes activos.3
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1DECRETOS POR LOS QUE SE REFORMAN, ADICIONAN Y DEROGAN DIVERSOS ARTÍCULOS Y DISPOSICIONES DE LA LEY ORGÁNICA DE SHF Y LEYES
ORGÁNICAS DE LA BANCA DE DESARROLLO, PUBLICADOS EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN EL 8 DE JULIO DE 2002,1° DE AGOSTO DE 2005,22
DE JUNIO DE 2006 Y 20 DE AGOSTO DE 2008.
2ÍDEM, P28
3TRANSFORMACIÓN Y LOGROS 2012-2017,GESTIÓN CREDITICIA FOVI, P.423
Concepto
Monto (Millones de Pesos)
Efectivo $1,003
Créditos a la vivienda (Neto) $8,802
Cuenta por Cobrar $109
Inmuebles (mobiliario y equipo) $86
Capital $10,000
III.3 Creación de SHF e inclusión de la estructura de FOVI 4
De conformidad con lo dispuesto en el artículo Segundo Transitorio del Decreto por el que se expide la Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 11 de octubre de 2001, Sociedad Hipotecaria Federal será fiduciario sustituto del Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda, a partir del día en que su Consejo Directivo lleve a cabo su primera sesión.
En este sentido el FOVI conservaría su carácter de fideicomiso, pero sería administrado por Sociedad Hipotecaria Federal con el carácter de fiduciario sustituto. Aquél seguiría encargándose de desarrollar las operaciones que actualmente lleva al cabo, sin que por ello se cierre la posibilidad para que en un futuro pueda encomendarse a dicho fideicomiso la realización de otras actividades relacionadas directamente con sus funciones.5
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5 ÍDEM,P.30
III.4 Creación de SCV-SHF, conformación y finalidad. 6
En julio de 2004, SHF introdujo al mercado el producto Garantía por incumplimiento del Acreditado o GPI, figura precedente del Seguro de Crédito a la Vivienda en México (SCV-SHF), iniciando operaciones con las 13 SOFOLES que habían contado con las garantías "Pari Passu" y "Primera Perdida", precursoras a su vez de la GPI. Este esquema se diseñó como un seguro, con el objeto de sentar las bases para la operación del SCV y la posterior constitución de una aseguradora.
A partir de la búsqueda de las mejores prácticas a nivel internacional, SHF identificó al Mortgage Insurance como un elemento clave en el desarrollo del financiamiento hipotecario en otros países, por lo cual se decidió implementar en el 2006 el esquema como Seguro de Crédito a la Vivienda (SCV), con el objeto de brindar de liquidez al mercado de la vivienda, a través de financiamiento inducido mediante el otorgamiento de garantías.
El seguro de crédito a la vivienda existía en otros sistemas financieros del mundo y como tal, al igual que la GPI, representaba un enaltecedor del crédito para brindar una cobertura del riesgo de crédito que es el impago par parte del acreditado; SHF contribuyó con el sector asegurador, participando vía la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF), para la creación en México de la figura del SCV; procurando incorporar una figura acorde al propósito, que contara con una regulación en ley, que se identificara con su homóloga de otros sistemas financieros del mundo conocida internacionalmente para que en ese mercado participaran tanto instituciones públicas como privadas, nacionales e internacionales y que coadyuvara a satisfacer la demanda y fomentar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda, buscando particularmente profundidad en el mercado secundario.
En este sentido, y después de haber sido incorporado el SCV en la entonces vigente, Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros como un ramo de la operaciones de daños, así como haber sido reformada Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal para que pudiera invertir y participar en la constitución de aseguradores en los ramos de crédito a la vivienda o garantía financiera, SHF y el Gobierno Federal por conducto de la Tesorería de la
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6 TRANSFORMACIÓNYLOGROS2012-2017,GESTIÓNCREDITICIASCV-SHF,P.539
Federación constituyeron la Institución Nacional de Seguros denominada Seguros de Crédito a la Vivienda SHF, S.A. de C.V (SCV-SHF). 7
SCV-SHF es una subsidiaria de SHF, quien posee el 99% de sus acciones (el 1% restante está en poder de la Tesorería de la Federación). La Institución se constituyó de conformidad con las leyes mexicanas mediante la Escritura Pública número 19,744 el 18 de abril del 2008 con una duración indefinida y con domicilio en México, Distrito Federal, (hoy solo Ciudad de México).
La Institución tiene como objetivo principal impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda, así como como la de operar como una Institución de seguros.
El 24 de febrero del 2009 la Institución obtuvo un dictamen favorable para iniciar sus operaciones de seguro de daños, en el ramo de crédito a la vivienda como parte de la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas, e inició sus operaciones emitiendo su primera póliza el 6 de marzo del mismo año, una vez sesionado su Consejo de Administración.
Es importante señalar que el Artículo 2 de la Ley Orgánica de SHF y el Artículo 4 del Reglamento Orgánico de SHF, establecen como objetivo el impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda, mediante el otorgamiento de garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora de la vivienda, preferentemente de interés social; así como, al incremento de la capacidad productiva y el desarrollo tecnológico, relacionados con la vivienda.
Adicionalmente artículo 4 fracción X Bis de la Ley Orgánica de SHF, faculta a la SHF para realizar aportaciones para la constitución de instituciones de seguros de los ramos de crédito a la vivienda y garantía financiera y el 24 Bis de la misma ley fácula a la Sociedad para invertir en su capital social.
III.5 Orientación del Financiamiento a la Vivienda ante la Creación de SHF
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7 TRANSFORMACIÓNYLOGROS2012-2017,P.540
Durante el periodo de 2002 a 2008 SHF se dio a la tarea de apoyar a las SOFOLES y SOFOMES Hipotecarias (SSH) tanto mediante mecanismos que garantizaran el acceso a fuentes de recursos suficientes para apoyar la expansión del crédito hipotecario, como buscando formas para la sustitución de este financiamiento por fuentes privadas.
Los recursos de financiamiento provistos por la SHF se desaceleraron considerablemente entre los años 2006-2007, coincidentemente con el cambio de administración federal, con consecuencias en los financiamientos otorgados por las SSH.
El apalancamiento de corto plazo terminó afectando la liquidez del sector, alterando considerablemente el mercado de las bursatilizaciones, el cual se contrajo con la salida de algunos intermediarios financieros y desarrolladores.8
Aunado a ello, como consecuencia de la crisis hipotecaria de Estados Unidos, la economía mexicana se vio afectada considerablemente, si bien el sector de la construcción de vivienda aún no se encontraba afectado y las instituciones financieras no bancarias ya acusaban problemas desde muchos meses antes: Los primeros efectos de la crisis norteamericana en la economía real se sintieron desde octubre de 2008, comenzando con la actividad crediticia por parte de los bancos comerciales, que detuvieron la canalización de recursos y/o empezaron a exigir mayor información a los desarrolladores para la ministración de fondos.
Las SOFOLES, tras haber sido una herramienta fundamental para minar los efectos de la crisis de 1995 en el sector hipotecario, fueron las entidades que sufrieron mayores impactos entre 2008 y 2009. Esto como consecuencia de dos acontecimientos: primero, la reactivación de la participación de la Banca Comercial en el sector hipotecario, que ofrecía mejores condiciones en las tasas de interés; y segundo, tras la consecuente pérdida de empleos provocada por la crisis en 2009 que tuvo como resultado un impacto negativo en los índices de morosidad hipotecaria de diferentes entidades -entre ellas INFONAVIT y FOVISSSTE incluyendo cofinanciamiento- debido a la incapacidad de pago y de obtención de nuevos créditos en que se vieron los trabajadores.9
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8 FINANCIAMIENTOPÚBLICOALSECTORVIVIENDA,SECRETARIADEHACIENDAYCRÉDITOPÚBLICO.AGOSTO2009.P.1
9 BETETA,I.(2004) LAINDUSTRIADE LAVIVIENDA ENMÉXICO,UN POTENCIALPOREXPLOTAR. ASOCIACIÓNHIPOTECARIA MEXICANA.EDITORIALCENTROURBANO.PP.70-77.
Como respuesta a la captación de créditos hipotecarios por parte de la Banca, las SOFOLES optaron por ofrecer condiciones de créditos más competitivos, bajando las tasas de interés y siendo poco rigurosos en cuanto a las políticas para otorgar dichos créditos; con ello, aunado al hecho de que se desreguló la supervisión por parte de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y la opción de transformarse en SOFOMES.10
Al inicio, la falta de supervisión de las SOFOLES y la tardía asistencia técnica a dichas instituciones no les permitió incrementar su fondeo a través del mercado de valores. Frente a la debilidad operativa mostrada así como las limitaciones encontradas en las SOFOLES y la creciente competencia de los departamentos hipotecarios de la Banca Comercial, algunas instituciones financieras no bancarias empezaron a fusionarse con otras en busca de economías de escala; otras a expandir peligrosamente sus operaciones con líneas de crédito, que implicaban menor control del destino de los recursos canalizados que el tradicional Project Finance.
Las SSH se vieron inmersas en una situación de alto riesgo financiero que derivó en el aumento de los índices de cartera vencida debido al impago de créditos subsecuentes:
Para el periodo 2008-2012 el Gobierno Federal anunció el Programa Nacional de Vivienda (PNV) 2008-2012 11 que se concentró en la realización de los siguientes objetivos:
Incrementar la cobertura de financiamientos de vivienda ofrecidos a la población de menores ingresos, preferentemente a la que se encuentra en situación de pobreza.
Impulsar un desarrollo habitacional sustentable.
Consolidar el Sistema Nacional de Vivienda a través de mejoras a la gestión pública.
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10“SOCIEDADFINANCIERADEOBJETOMÚLTIPLE.SOCIEDADESANÓNIMASQUEENSUSESTATUTOSSOCIALES,CONTEMPLAN EXPRESAMENTE COMO OBJETO SOCIAL PRINCIPAL LA REALIZACIÓN HABITUAL Y PROFESIONAL DE UNA O MÁS DE LAS ACTIVIDADES RELATIVAS AL OTORGAMIENTO CRÉDITO, ARRENDAMIENTO O FACTORAJE FINANCIERO SIN NECESIDAD DE REQUERIRAUTORIZACIÓNDELGOBIERNOFEDERALPARAELLO”.FUENTE:AHM,GLOSARIODELASHF,SOFOM,DISPONIBLEEN HTTP://WWW.SHF.GOB.MX/GLOSARIO/PAGINAS/DEFAULT.ASPX
66!DECRETO POR EL QUE SE APRUEBA EL PROGRAMA NACIONAL DE VIVIENDA 2008-2012: HACIA UN DESARROLLO HABITACIONALSUSTENTABLE.30DICIEMBRE2008.!
Consolidar una política de apoyos del gobierno federal que facilitara a la población de menores ingresos, preferentemente a la que se encuentra en situación de pobreza, acceder al financiamiento de vivienda, y que fomentara el desarrollo habitacional sustentable.12
El Gobierno Federal implementó en marzo de 2009, el “Pacto Nacional para la Vivienda Para Vivir Mejor”13En él, se estableció una inversión de $180,000 mdp para la construcción o mejoramiento de 800,000 viviendas. A su vez, la SHF, a través de intermediarios financieros, se comprometió a garantizar la disponibilidad de crédito para la construcción de vivienda.
También se emitieron 1’075,666 financiamientos a través de INFONAVIT, FOVISSSTE, FONHAPO y CONAVI.
Tras la crisis del mercado estadounidense y las posteriores afectaciones a las SSH, la banca y el mercado cerraron todas las fuentes de fondeo de créditos a la construcción de estas entidades financieras no reguladas y en algunos casos inclusive la banca requirió anticipadamente sus líneas.
SHF buscó proveer a estos intermediarios recursos para créditos a la construcción a través de:
a) Líneas de Crédito con Garantía de Pago Oportuno (GPO) y/o Líneas de Crédito Puente tradicionales para apoyo de nuevos proyectos.
b) Líneas de liquidez para pago de pasivos puente con garantía de SHF y en el caso de FOVI con garantías no tradicionales dentro de balance.14
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64!PROGRAMANACIONALDE VIVIENDA2008-2012.HACIAUNDESARROLLOHABITACIONALSUSTENTABLE.COMISIÓN NACIONALDEVIVIENDA.DIARIOOFICIALDELAFEDERACIÓN,30DEDICIEMBREDE2008,P.8.
67!PACTONACIONALPARALAVIVIENDAPARAVIVIRMEJOR.13MARZODE2009.!
14!IBIDEM.P.8.!
SCV-SHF, tuvo por objeto funcionar como una Institución nacional de seguros especializada en la operación de daños, que practicó operaciones en el ramo de crédito a la vivienda: SCV aseguró la primera pérdida asociada al incumplimiento en los créditos hipotecarios por parte del acreditado final.
Es en este entorno que SHF se vio en la necesidad de actuar para asegurar la estabilidad de las SSH, firmando un acuerdo mediante el cual se determinó que “[SHF] otorgaría a seis SSH una garantía del 65% para que pudieran renovar papeles con vencimiento en 2009 y 2010 con las instituciones financieras que custodiaban dicha deuda”.15 SHF determinó que “El acuerdo permitiría a los intermediarios financieros especializados disminuir la cantidad de papel de corto plazo sin garantía (también conocido como papel quirografario) con que cuentan, resolviendo con ello su problema de liquidez y mejorando su margen financiero, permitiéndoles así, concentrar su atención y esfuerzos en continuar financiado al sector vivienda, principalmente, a los segmentos de menores ingresos”.16
En el caso particular de las SSH, la prioridad fue garantizar su liquidez ayudando a crear nuevas fuentes alternativas de financiamiento privado -bursatilización de cartera y financiamiento bancario- que permitieran reducir la fuerte dependencia que se generó hacia SHF durante los primeros años de esta década. Además se debieron reducir los efectos negativos causados por las excesivas emisiones de deuda quirografaria por parte de las SSH.
Como se ha mencionado las SSH enfrentaron dificultades tan grandes que algunas terminaron por declararse en concursos mercantiles y liquidar sus créditos con SHF a través de un proceso de dación de activos en pago.
Para poder hacer frente a las nuevas situaciones que se presentaron en el mercado hipotecario El Congreso de la Unión, modificó la Ley Orgánica de SHF con la finalidad de ampliar su margen de acción mediante la actualización de su estructura y sus facultades, así como la mejora en su capacidad en el otorgamiento de financiamiento, y se eliminó la
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15!ÍDEM!
16ÍDEM!
restricción de dar crédito a partir de 2009 en donde se le otorgó el mandato de proveer la liquidez para evitar un problema sistémico.17
El modelo de financiamiento al sector de la vivienda basado en apoyo a intermediarios financieros no regulados mostró su inviabilidad, acentuada por la crisis de 2008, que llevó a la quiebra de muchas de ellas y a la dación de activos por parte de éstas.
III.6 Situación Financiera de SHF al año 2012 18
La Institución a pesar de la inyección de recursos para el fortalecimiento del mercado, no logró mantener niveles de saldo de crédito directo e inducido, y compensar el retiro de fuentes de financiamiento al sector privado.
Durante 2012, los activos totales de la Institución presentaron un incremento moderado al pasar de $90,444 mdp en 2008 a $96,612 mdp al cierre de 2012. Dentro de los cuales, la cartera de crédito siguió un comportamiento similar al pasar de $57,144 mdp en 2008 a $60,604 mdp en 2012; sin embargo, producto de las daciones su composición se alteró al reducirse el monto de la cartera vigente por un significativo incremento en la cartera vencida:
Cartera Crediticia
La cartera Vigente pasó de $56,783 en 2008 a $44,017 mdp en 2012.
El total de la cartera Vencida fue de 361 mdp en 2008 a $16,587 mdp en 2012, incrementándose 45 veces en dicho periodo.
La cartera de crédito vigente antes de la crisis representaba, en 2008, el 62.7% del activo total, en tanto que para para 2012 presentó el 45.5%; lo cual obedece a un deterioro a partir de la estimación preventiva para riesgos que pasó de
$5,616 mdp a $12,747 mdp, reflejo de las daciones en pago.
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17!DECRETOPORELQUESEREFORMAYADICIONADIVERSASDISPOSICIONESDELALEYORGÁNICADESOCIEDADHIPOTECARIA FEDERALYDEROGAELARTÍCULONOVENOTRANSITORIODELDECRETOPORELCUALSEEXPIDIÓLALEYORGÁNICADESOCIEDAD HIPOTECARIAFEDERAL,PUBLICADOEL11DEOCTUBREDE2001.DIARIOOFICIALDELAFEDERACIÓN.20DEAGOSTODE2008.
18!TRANSFORMACIÓNYLOGROS2012-2017,II.3SITUACIÓNFINANCIERADESHFALAÑO2012,P.48!
Balances Generales 2008 -2012(mdp)
2008 2009 2010 2011 2012
Activo
Disponibilidades 7,844 5,353 5,337 5,408 5,709
Cuentas de Margen 2,317 3,596 4.074 5,748
Inversiones en Valores 26,659 34.018 30,459 28,491 23,835
Operaciones con Valores y Derivados 6 1,917 1,344 975 2,982
Total Cartera de Crédito Vigente 56,783 47,224 51,772 48,558 44,017
Total Cartera de Crédito Vencida 361 5,973 8,572 12,906 16,587
Cartera de Crédito 57,144 53,197 60,344 61,464 60,604
Estimación Preventiva para
Riesgos Crediticios/para Avales Otorgados 5,616 7,006 10,372 11.067 12,747
Cartera de Crédito (Neto) 51,528 46,191 49,972 50,397 47,858
Otras Cuentas por Cobrar (Neto) 485 758 1,037 1,315 2,602
Bienes Adjudicados 611 877 2,402
Inmuebles, Mobiliario y Equipo (Neto) 133 157 181 178 171
Derechos Fideicomisarios 7,090
Inversiones Permanentes en Acciones 1,187 1,129 1,835 141 228
Impuestos Diferidos (Neto) 854 1,681 2,178 2,569 2,367
Otros Activos 1,738 1,829 2,240 2,482 3,070
Total Activo 90,444 102,440 98,790 96,868 96,612
Cartera Dacionada.
A continuación, se hace una reseña de la evolución en la recepción de los activos aportados en Dación en Pago por parte de las Entidades Financieras a partir de la crisis hipotecaria de 2008 a favor de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) como pago de sus respectivos pasivos. Asimismo, se examina la evolución de las carteras, la problemática y hallazgos encontrados, las estrategias implementadas, la gestión y los resultados obtenidos.
Proceso de Dación.
En el momento de la recepción de cada dación, SHF realizó un corte con el objeto de actualizar los saldos pendientes de cada una de las Entidades, evaluar los activos que se recibirían en pago y para efectuar el cierre de cuentas y liquidación de saldos.
Al analizar el valor neto de los activos recibidos en pago, es decir, considerando los requerimientos de reservas que éstos activos demandaban, se obtenían aforos más ajustados en términos generales.
Al momento de las daciones se realizaron evaluaciones económicas de los activos recibidos en pago, las cuales mostraban un escenario pesimista y otro probable de las pérdidas económicas estimadas por la recepción de los activos.
Las daciones se hicieron al valor contable neto de reservas y no a los valores brutos que los intermediarios tenían con SHF. Por ende, se recibieron activos netos 9.4% mayores a los activos netos registrados al momento de la dación y 5.8% menores a los activos brutos registrados.
Los contratos de dación suscritos implicaron que los bienes entregados en dación se recibieran sin un proceso ordenado que validara la calidad de la información y la existencia del soporte legal de cada crédito. Sin embargo, cada Entidad Financiera asumió la obligación de responder en caso de inexistencia de los activos ante el Fiduciario.
SHF no contaba con los recursos e infraestructura que le permitieran efectuar las actividades propias de un administrador de activos de primer piso por lo que se aplicó un modelo de negocio basado en una administración delegada a través de empresas administradoras que fueron elegidas por asignación directa. Se contrataron los servicios de administradores maestros que apoyaran a SHF para generar un control directo sobre los administradores primarios.
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Modelo de Administración.
Para los activos entregados en Dación, el Modelo de Administración consistió en que las actividades con respecto a la administración de los Activos Dacionados fueran realizadas por uno o varios Administradores Primarios con la participación de un Administrador Maestro. La gestión se hizo bajo un principio de delegación de responsabilidades, solicitándoseles la aplicación de principios y criterios operativos de gestión de los Activos manteniendo el registro contable de cómo lo recibieron.
Así, la participación de SHF en la gestión de esos activos se limitó a la recepción de información derivada de los resultados de la gestión, sin que se considerara una participación activa por parte de la Institución. Esta estrategia se tomó considerando la estructura organizacional de SHF.
El vehículo mediante el cual se instrumentaron las daciones en pago fueron fideicomisos donde SHF es fideicomisario.
Estos activos se asignaron, para su administración, a diferentes Administradores Primarios y Administradores Maestros, que se encargarían de la gestión de estos y serían responsables de informar a la SHF de la situación y evolución, tanto de la cartera recibida como de los bienes adjudicados teniendo como principal objetivo la maximización de recuperación de valor de estos.
1. Funciones de la SHF
a. Emitir procedimientos y lineamientos relacionados con la administración, cobranza, reestructuras, quitas y enajenación de bienes adjudicados.
b. Monitorear el desempeño administrativo y de cartera.
c. Fungir como tesorería y registrar la contabilidad de estos activos.
d. Realizar requerimientos de información y análisis.
e. Recibir y validar los cálculos de reservas requeridas.
f. Realizar mesas de control para la validación documental de pagos y la validación de la obligación contractual de pagos y desembolsos.
g. Coordinar auditorías y seguimiento de planes de mejora.
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2. Funciones del Administrador Primario: Las funciones del administrador primario se encuentran orientadas a la administración, tomando en cuenta la facultad que tienen de toma de decisiones en el momento de proceder con la gestión de la cartera, en concreto, sus funciones son:
a. Administrar la cartera, seguros y garantías b. Realizar la cobranza administrativa y judicial c. Enajenación de bienes adjudicados
3. Funciones del Administrador Maestro: Las responsabilidades del administrador maestro están dirigidas al control operativo de los administradores primarios, entre sus funciones se encuentran:
a. Monitorear los procedimientos administrativos y políticas de cobranza implementadas por los administradores primarios
b. Identificar riesgos de gestión
c. Realizar validaciones de registros contables vs flujos de efectivo d. Validar los pagos de los administradores primarios
e. Analizar la información y entregar reportes de esta
La relación de los Administradores Primario y Administradores Maestros seleccionados para administrar los fideicomisos contra la Cartera en Dación son:
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Respecto a los Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas (BORHIS), SHF los absorbió junto con la mayoría de las carteras de SOFOLES, esto también a través de las daciones en pago, con lo que las reservas de SHF pasaron de parte de $3,200 mdp en 2007 a $12,747 mdp en 2012, lo que significó el mantenimiento de un adecuado nivel de margen financiero aun habiéndose reducido el nivel de reservas crediticias. 19
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19IBID.P.22!
Estados Financieros
La menor originación (en 2012 fue de 10,334 mdp), la creación de reservas preventivas debido a la cartera dacionada y el deterioro de IFRHS afectaron las utilidades y el margen financiero de SHF.
Es de observar que a pesar de mantenerse durante el periodo el coeficiente de capitalización (12.46% en diciembre de 2012) dentro de los márgenes regulatorios –considerando la aportación de capital por 800 mdp en 2009-, la Institución mostraba un decrecimiento anual compuesto real y nominal del capital contable.
Es de observar que la situación financiera de SHF entre el periodo 2008-2012 se vio afectada fundamentalmente por el comportamiento de la cartera dacionada, la falta de originación crediticia y la crisis del modelo de vivienda.
SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL, S.N.C.
INSTITUCIÓN DE BANCA DE DESARROLLO BALANCES GENERALES CONSOLIDADOS
Nota: Cifras en millones de pesos
!
SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL. S. N. C.
INSTITUCIÓN DE BANCA DE DESARROLLO BALANCES GENERALES CONSOLIDADOS Cifras expresadas en millones de pesos mexicanos
31 de diciembre de 31 de diciembre de
2011 2012 2011 2012
Activo Pasivo y Capital
Disponibilidades (Notas 6) $ 5,408 $ 5,709 Captación tradicional (Nota 18)
Cuentas de margen (Nota 7) 4,074 5,748 Depósitos a plazo:
Inversiones en valores (Nota 8) Mercado de dinero $18,212 $ 14,269
Títulos para negociar 13,626 11,238 Fondos Especiales 446 462
Títulos conservados al vencimiento 14,535 12,597 18,658 22,698
28,161 23,835 Títulos de crédito emitidos 10,635 9,791
Deudores por reporto (Saldo deudor) (Nota 9) 975 2,982 29,293 24,522
Derivados
- -
Préstamo interbancarios y de otros
organismos (Nota 19)
Con fines de cobertura (nota 26) - - De corto plazo 927 1,429
Cartera de crédito vigente: De largo plazo 37,502 39,956
Créditos comerciales 38,429 341,385
Actividad empresarial o comercial 318 2,745 Derivados
Entidades financieras 35,377 29,081 Con fines de cobertura (Nota 20) 5,985 7,693
Créditos a la Vivienda 12,863 12,191 Otras cuentas por pagar
Total cartera de crédito vigente 48,558 44,017 Impuestos a la utilidad por pagar 440 77
Cartera de crédito vencida: Participación de los trabajadores en
las utilidades por pagar 51 48
Créditos comerciales
Acreedores por liquidación de operaciones
- 200
Actividad empresarial o comercial 649 1,231 Reservas técnicas 1,326 1,131
Entidades financieras
2,853 2,790
Acreedores diversos y otras cuentas
por pagar (Nota 21) 2,233 2,672
Créditos a la Vivienda 9,404
12,566 4,050 4,128
Total cartera de crédito vencida
12,906 16,587
Créditos diferidos y cobros por
anticipado 39
42
Cartera de crédito (Nota 10) 61,464 60,604 Total del pasivo 77,796 77,770
Estimación preventiva (Nota 11)
Para riesgos crediticios -(9,637) -(11,570) Capital contable (Nota 24):
Para avales otorgados -(1,430) -(1,177) Capital distribuido:
-(11,067) -(12,747) Capital social 13,526 13,526
Cartera de crédito, neta 50,397 47,858
Aportaciones para futuros aumentos de capital
- -
Otras cuentas por cobrar, neto (Nota 12) 2,152 2,602 13,526 13,526
Bienes Adjudicados, neto (Nota 13) 877 2,042 Capital ganado:
Inmuebles, mobiliario y equipo, neto (Nota 14) 179 171 Reserva de capital 823 951
Inversiones permanentes (Nota 15) 141 228 Resultado de ejercicios anteriores 5,200 5,867
Impuestos diferidos, neto (Nota 16) 1,822 2,367
Resultado por valuación de instrumentos de cobertura de flujos
de efectivo (Nota 15) -(1,433) -(2,226)
Otros Activos (Nota 17)
Cargos diferidos, pagos anticipados e
intangibles 465 397 Resultado neto 756 724
Otros activos a corto y largo plazo 2,017 2,673 5,346 5,316
2,482 3,070 Total del capital contable 18,872 18,842
Total del activo $ 96,668 $ 96,612 Total del pasivo y capital contable $ 96,668 $ 96,612
La situación financiera del balance general de SHF para el 31 de diciembre de 2012 fue la siguiente:
un total de activos por $96,612 mdp, un total de pasivos por $77,770 mdp y $18,842 mdp de capital contable.
• Activos.
Respecto a la composición de los activos, se contó con disponibilidades de $5,709 mdp, cuentas de margen con un valor de $5,748 mdp, $23,835 mdp en inversiones en valores y $2,982 mdp en operaciones con valores y derivados.
La cartera de crédito ascendió a $60,604 mdp de los que: $44,017 mdp correspondieron a cartera vigente y los $16,587 mdp restantes, a cartera vencida.
El resto de los activos se compuso por $12,747 mdp en estimación preventiva para riesgos crediticios y/o avales otorgados, otras cuentas por cobrar equivalentes a $2,602 mdp, $171 mdp en inmuebles, mobiliario y equipo, inversiones permanentes en acciones de $228, $2,367 mdp en impuestos diferidos y otros activos por valor de $3,070mdp. Este año en particular se recibieron como activos bienes adjudicados por $2,042 mdp.
Para el cierre del año se tienen las siguientes observaciones:
Aumentó la cobranza y los intereses de las inversiones en bancos, inversiones en valores, cuentas de margen.
Disminuyó el portafolio de IFRHS debido a la amortización natural de estos activos ($2,500 mdp anuales) y a la generación de reserva por deterioro por $963 mdp.
Derivado de las daciones en pago de Crédito Inmobiliario y Vértice se generaron $1,200 mdp en bienes adjudicados y $2,800 mdp que pasaron de cartera vigente a cartera vencida.
• Pasivos.
Los pasivos, por su parte se compusieron por $24,522 mdp en captación tradicional, préstamos interbancarios por un valor de $41,385 mdp, operaciones con valores y derivados que ascendieron a $7,693 mdp, otras cuentas por pagar por $4,128 mdp y $42 mdp correspondientes a créditos diferidos y cobros anticipados.
• Requerimientos de Capital.
Abril: 5 series de BORHIS del portafolio incumplieron con el pago de intereses, su calificación bajó a D, esto significó un aumento de $770.4 mdp al monto deducible de capital.
Mayo: la emisión CREYCB06U la emisión con mayor exposición en el portafolio de IFRHS recibió una segunda baja de calificación tras haber recibido una anterior en el mes de marzo, esto significó $1,379.7 mdp adicionales en el monto deducible de capital.
Mayo y Julio: baja en calificación de BRHSCCB06-3U y baja de calificación de la emisión MXMACFW07U, entre las dos emisiones equivalen a $400 mdp de incremento en el nivel de deducción.
Liberación de $70 mdp debido al cambio de calificación de la serie BRHCCB07-3.
El requerimiento de capital regulatorio del portafolio de IFRHS por concepto de riesgo crédito creció en 57.7% respecto al año anterior, es decir, de $3.2 mil mdp a $5.1 mil mdp.
El Pasivo total era en 2008 de $72,506 mdp y de $77,770 mdp en 2012; por su parte, el capital contable de SHF pasó de $17,938 mdp a $18,842 mdp entre 2008 y 2012 respectivamente.
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Avance Programático Presupuestal
Con la finalidad de mostrar el avance programático presupuestal al cierre del ejercicio 2012, a continuación se presenta el avance, el ejercicio de los recursos y la medición de su cumplimiento, cada rubro, determinado según la fuente utilizada en cada caso particular.
Para este año, la captación total de recursos fue de $217,655 mdp, mayor a lo programado,
$187,897 mdp, es decir, el 15.8%.
El 87.2% de estos recursos correspondió a la contratación de créditos financiados mediante emisión de deuda por $185,066 mdp en Pagarés con Rendimiento Liquidable al Vencimiento (PRLVS) y $1,504 mdp en Certificados de Depósito (CEDES), y préstamos adquiridos con el BID por $3,195 mdp y BIRF por $6 mdp.
Los recursos aplicados fueron de $218,369 mdp, mayor al presupuesto de $192,870 mdp, es decir 13.2%.
De este rubro, 88.1% correspondió a la amortización de créditos. Debido a una amortización superior en 13.2% se registraron mayores egresos equivalentes a $25,499 mdp.
Derivado de la recuperación de cartera de créditos efectuada, y a la amortización sobre los préstamos contratados, el financiamiento neto negativo fue de $1,732 mdp, la intermediación financiera negativa de $1,957mdp y el desendeudamiento neto de $2,672 mdp.
Cifras en millones de pesos
Concepto
Presupuesto Anual SHF Variación %
2011 Original 2012
Modificado
2012 2012/2011 Modificado / Original 2012
Financiamiento Neto (1,327) (492) (1,732) (1,239.3) 2.5
Endeudamiento Neto (4,146) (6,298) (2,672) 3,626.10 (0.6)
Intermediación Financiera (1,458) (1,325) (1,957) (632.6) 0.5
FUENTE: TRANSFORMACIÓN Y LOGROS 2012-2017, P.83 III.7 Causas o problemática general
La Política de financiamiento durante el periodo 2000-2012 Sociedad Hipotecaria Federal tránsito por diferentes momentos:
• El Primero, dando continuidad a la administración de créditos otorgados previos a su constitución por el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI).
• El segundo, relacionadas y con el otorgamiento de financiamientos a las SOFOLES en su carácter de entidades financieras no reguladas.
• El tercero, en respuesta a la coyuntura posterior a la crisis financiera global detonada en 2008, para lo cual se realizaron acciones que proporcionaron liquidez a los mercados mediante compra de bonos, nuevas líneas de financiamiento y líneas de liquidez a las empresas inmobiliarias.
• En adición a su actividad crediticia, la Administración de activos no estratégicos provenientes de la cartera dacionada, ante el quebranto y desaparición de las SOFOLES e Intermediarios Financieros.
En este periodo (2000-2012), se observó también un crecimiento acelerado de la producción de vivienda, con mala calidad en la construcción, inapropiada densificación de las ciudades y falta de conectividad.
Repercusiones de la Crisis en el Sector.
La crisis hipotecaria propició un desequilibrio de los mercados financieros y modificó las expectativas de crecimiento económico mundial, los efectos de ésta en México, tuvieron un impacto que se expresó de manera relevante a partir del año 2009:
! El PIB nacional en México cayó (-) 4.7%;
! El PIB del sector de la construcción se contrajo (-) 6.1% a tasa anual;
! La tasa de desempleo se elevó a 5.5% de la población económicamente activa;
! Y el PIB del sector de la vivienda lo hizo en (-) 11.1% en términos reales, es decir una caída más de 2 veces mayor a la de la economía en su conjunto.
De hecho, el sector de la construcción enfrentó una fase recesiva tanto en la obra pública como en la edificación residencial.
La participación del Sector de la Vivienda en términos de la formación bruta de capital fijo como proporción del PIB, en el año 2008 se ubicó en 7.18%, nivel que descendió hasta 6.12% en el año 2012.
Las SSH terminaron por desaparecer, lo que afectó al sector de la vivienda al perder una herramienta de distribución de recursos públicos para el sector. INFONAVIT, FOVISSSTE y SHF se vieron afectadas por la situación general y no solo no lograron mantener estable el número de créditos otorgados, sino que estos se redujeron a partir de 2011 y hasta el final de la administración anterior.
Para mediados de 2012, coadyuvado por la actividad constructora y el gasto público, el PIB reinició un lento crecimiento, lo que se reforzó debido a la mejora del mercado internacional. 20
Las acciones de los grandes desarrolladores comenzaron una caída a partir de 2010, derivado de la concentración de la actividad constructora en la vivienda de interés social, un gran número de viviendas no fueron vendidas o se encontraban deshabitadas, lo que generó el desplome de las acciones de las desarrolladoras.
FUENTE: ESANE, REVISIÓN DEL CASO MEXICANO Y EXPERIENCIA INTERNACIONAL ANTE CRISIS EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA
El proceso de crisis del sector de la vivienda, tuvo una repercusión en la caída de la producción de vivienda por las grandes desarrolladoras, presentando un escenario negativo; provocado por la fuerte disminución en las ventas, así como el aumento en las complicaciones para continuar con los fondeos en el sistema bancario debido principalmente a la disminución del valor de sus garantías territoriales; es decir, el gran proceso de minusvalía de estos activos, provocó la caída de las acciones de Homex, Urbi, Geo, ARA, Sare y Ruba.21
El proceso de minusvalía se aceleró a partir de diciembre de 2012 ante el acontecimiento de la nueva Política Nacional de Vivienda 2013-2018.
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20ÍDEM,P21!
21TRANSFORMACIÓNYLOGROS2012-2017,IMPACTOYRECONFIGURACIÓNENELSECTORDELAVIVIENDA,P.113!
Se introdujeron nuevos criterios de otorgamiento de subsidios a la construcción y adquisición de vivienda, además se realizó una redistribución de los perímetros urbanizables en el país, en la que se consideran tres contornos de Perímetros de Contención Urbana:
! U1: Intraurbano, zonas urbanas consolidadas; y zonas en donde se tiene acceso al empleo, infraestructura y servicios. Para esta clasificación el empleo es la base para considerarse.
! U2: Primer contorno, zonas urbanas en proceso de consolidación, la base de esta calificación es su porcentaje de infraestructura ya que su acceso a servicios urbanos de agua y drenaje debe ser mayor al 75%.
! U3: Segundo Contorno, estas son las zonas contiguas o cinturones periféricos a las áreas urbanas, se definen dependiendo del tamaño de la ciudad, rodea los contornos U1 y U2.
Cabe señalar que el valor de capitalización de las grandes desarrolladoras que cotizaban en la Bolsa Mexicana de Valores, tuvo en promedio una caída de 90% durante 2013 y el Índice Habita tuvo una reducción acumulada de (-) 79.03%.
La producción de vivienda
Aún más, a partir de 2013 la incidencia de estas empresas respecto al total de la producción de vivienda es prácticamente nula, debido a la fuerte contracción que presentaron.
Adicionalmente, los esfuerzos por fomentar el empleo formal se plantearon para fortalecer la capacidad de la población para tener acceso a estos apoyos financieros, lo que no solamente implicaría una mayor demanda sino una reorientación en el patrón de la oferta.
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Total N acional 20,682,566 19,488,418 20,621,421 21,383,680 22,270,227 22,579,045
