PROPUESTAS DEL IL.LUSTRE COL.LEGI D’ADVOCATS DE BARCELONA DE REFORMA DE LA LEGISLACIÓN PROCESAL DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA PRESENTADA ANTE LA SUBCOMISIÓN DE ANÁLISIS Y POSIBLE REFORMA DEL SISTEMA HIPOTECARIO ESPAÑOL CREADA EN EL SENO DE LA COMISIÓN DE LA
VIVIENDA DEL CONGRESO DE LOS DIPUTADOS
En el ordenamiento jurídico español el artículo 1911 del Código Civil prevé que “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros”.
En la actual situación de crisis económica se ha planteado un problema social con las hipotecas que se concedieron más allá de los límites que la prudencia bancaria aconsejaba y que se regula expresamente para su aplicación al mercado hipotecario en el artículo 5 de la Ley del Mercado Hipotecario. La actual situación económica ha ocasionado que muchos de los deudores no pueden hacer frente al pago de la cuota mensual, con lo que se ejecuta la totalidad de la deuda garantizada por la hipoteca, que excede en muchos casos incluso del valor de tasación del bien inmueble que lo garantiza. Esta situación es especialmente grave en aquellos casos en que constituye la vivienda habitual,
Siendo conscientes de esta problemática social, el Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona solicitó, a través del Consejo de Colegios de Abogados de Catalunya, un informe sobre la problemática derivada de la ejecución hipotecaria, debido a la actual coyuntura económica y las posibles soluciones legislativas.
del Congreso de los Diputados una propuesta de modificación legislativa, a fin de modificar la Ley de Enjuiciamiento Civil para impedir que la adjudicación del bien se realice por una cantidad inferior al 80% de su valor de tasación y la previsión de un mecanismo extrajudicial de entrega del bien hipotecado.
En el interín y con la promulgación del Real Decreto Ley 8/2011, de 7 de julio, se han producido importantes novedades en materia de ejecución hipotecaria.
En primer lugar se ha modificado el segundo párrafo del apartado 4 del artículo 670 de la Le de Enjuiciamiento Civil, elevando del 50 al 60% la cifra del valor de tasación por la que el acreedor puede solicitar la adjudicación cuando no concurren postores a la subasta.
En segundo lugar con la reforma operada el acreedor no puede en ningún caso adjudicarse la finca por la cantidad que le es debida, cuando ésta fuera superior a la mejor postura, siempre que dicha cantidad no equivalga al 60% del valor de tasación.
Y, en tercer lugar ha modificado el umbral de la inembargabilidad cuando el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. Asi, en la ejecución forzosa posterior basada en la misma deuda, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 50 por ciento y además en otro 30 por ciento del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario o pensión superiores al salario mínimo interprofesional.
conveniente incrementar al 80% del valor de tasación la cifra del valor de tasación por la que el acreedor puede solicitar la adjudicación cuando no concurren postores a la subasta, aplicando de forma analógica la previsión del artículo 5 de la Ley del Mercado Hipotecario, siendo insuficiente que se haya fijado en un 60% a través del RDL 8/2011.
Asimismo debería regularse la tramitación de un procedimiento notarial, a través del cual el ejecutante pueda acudir a la vía notarial para proponer al deudor la entrega del bien inmueble hipotecado por el 80% de su valor de tasación, satisfaciéndose la deuda por el importe correspondiente y quedando pendiente el resto de la deuda, en el caso de que existiera, permitiendo que el ejecutante que acuda a ella pueda ceder el remate a un tercero sin ningún coste fiscal.
Para ello proponemos las siguientes modificaciones legislativas:
- Debería recuperarse la regulación de la LEC de 1881 y volver a la exigencia de proceder en la ejecución ordinaria en primer lugar contra los bienes hipotecados sin necesidad de embargo, siendo de aplicación la regulación del proceso hipotecario.
- En el caso de vivienda habitual la adjudicación en la subasta no podrá realizarse por un importe inferior al 80% del valor de tasación o la cancelación de la deuda. Para ello hay que modificar los artículos 670 y 671 LEC para adecuar los porcentajes mínimos al 80%.
- El embargo en la ejecución ordinaria se realizará sólo por el exceso del 80% del valor de tasación del bien hipotecado.
- Prever que el ejecutante pueda ceder el remate sólo si ha efectuado el requerimiento previo realizando la oferta de adjudicación en pago y ha sido rechazado por el deudor.
- Regular, a través de una nueva disposición adicional sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el procedimiento notarial para la adjudicación de la vivienda habitual hipotecada.
- A efectos de facilitar la entrega de la posesión de la vivienda habitual, en el procedimiento notarial para la adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, se propone modificar el apartado 3 del artículo 440 de la L.E.Civil. - Y, por último, introducir una disposición transitoria, estableciendo que la
nueva regulación sólo será aplicable a los procesos de ejecución hipotecaria, que se inicien después de la entrada en vigor de la Ley.
Para llevar a cabo dichas propuestas deberían modificarse los siguientes artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
Art. 440
TEXTO ACTUALMENTE VIGENTE:
“Artículo 440. Admisión y traslado de la demanda sucinta y citación para vista
1. El Secretario judicial, examinada la demanda, la admitirá o dará cuenta de ella al Tribunal para que resuelva lo que proceda conforme a lo previsto en el art. 404. Admitida la demanda, el Secretario judicial citará a las partes para la celebración de vista en el día y hora que a tal efecto señale, debiendo mediar diez días, al menos, desde el siguiente a la citación y sin que puedan exceder de veinte.
En la citación se hará constar que la vista no se suspenderá por inasistencia del demandado y se advertirá a los litigantes que han de concurrir con los medios de prueba de que intenten valerse, con la prevención de que si no asistieren y se propusiere y admitiere su declaración, podrán considerarse admitidos los hechos del interrogatorio conforme a lo dispuesto en el art. 304. Asimismo, se prevendrá a demandante y demandado de lo dispuesto, en el art. 442, para el caso de que no comparecieren a la vista.
2. En los casos del número 7º del apartado 1 del art. 250, en la citación para la vista se apercibirá al demandado de que, en caso de no comparecer, se dictará sentencia acordando las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, hubiere solicitado el actor. También se apercibirá al demandado, en su caso, de que la misma sentencia se dictará si comparece al acto de la vista, pero no presta caución, en la cuantía que, tras oírle, el tribunal determine, dentro de la solicitada por el actor.
3. En los casos de demandas de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, se indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4 del art. 22 de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del art. 437, que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del art. 21, a cuyo fin se otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior”.
MODIFICACIÓN QUE SE PROPONE:
Modificar el apartado 3, que queda redactado en los siguientes términos:
«3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, así como derivadas de la falta de entrega de la
posesión de la vivienda en los supuestos de procedimiento notarial para la adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, el Secretario judicial, tras la
Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21.
Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.
El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta ley, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior. Así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere, para oponerse o allanarse, el Secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento respecto del desahucio, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.
Art, 579:
TEXTO ACTUALMENTE VIGENTE:
“Artículo 579. Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o
pignorados.
aplicables a toda ejecución”
MODIFICACIÓN QUE SE PROPONE:
Añadir al final del artículo:
“En el caso de que la vivienda hipotecada fuera la vivienda habitual, en la ejecución sólo se podrá trabar embargo por el importe correspondiente a la cantidad que exceda del 80% del valor de tasación”
Art. 592
TEXTO ACTUALMENTE VIGENTE:
Artículo 592. Orden en los embargos. Embargo de empresas
1. Si acreedor y deudor no hubieren pactado otra cosa, dentro o fuera de la ejecución, el Secretario judicial responsable de la ejecución embargará los bienes del ejecutado procurando tener en cuenta la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de ésta para el ejecutado.
2. Si por las circunstancias de la ejecución resultase imposible o muy difícil la aplicación de los criterios establecidos en el apartado anterior, los bienes se embargarán por el siguiente orden:
1º Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.
2º Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.
3º Joyas y objetos de arte.
4º Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo. 5º Intereses, rentas y frutos de toda especie.
7º Bienes inmuebles.
8º Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.
9º Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.
3. También podrá decretarse el embargo de empresas cuando, atendidas todas las circunstancias, resulte preferible al embargo de sus distintos elementos patrimoniales.
MODIFICACIÓN QUE SE PROPONE:
Añadir un apartado 1, trasladando correlativamente el resto de apartados: “Si hubiere bienes dados en prenda o hipotecados especialmente, se procederá contra ellos en primer lugar. No habiéndolos, o siendo insuficientes, se trabará embargo con arreglo a lo dispuesto en los apartados siguientes. No obstante, en el caso de que existiera hipoteca sobre la vivienda habitual, sólo se podrá trabar embargo sobre otros bienes del ejecutado por el importe correspondiente a la cantidad que exceda del 80% del valor de tasación”.
Art. 647.
TEXTO ACTUALMENTE VIGENTE:
Artículo 647. Requisitos para pujar. Ejecutante licitador
1. Para tomar parte en la subasta los licitadores deberán cumplir los siguientes requisitos:
1º Identificarse de forma suficiente.
2. El ejecutante sólo podrá tomar parte en la subasta cuando existan licitadores, pudiendo mejorar las posturas que se hicieren, sin necesidad de consignar cantidad alguna.
3. Sólo el ejecutante podrá hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Secretario judicial responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente.
La misma facultad tendrá el ejecutante en los casos en que se solicite la adjudicación de los bienes embargados con arreglo a lo previsto en esta Ley
MODIFICACIÓN QUE SE PROPONE:
Modificar el párrafo primero del apartado 3 del artículo:
“Solo el ejecutante podrá hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. Cuando se trate de la ejecución de la vivienda habitual, el ejecutante solo podrá reservarse la facultad de ceder el remate a un tercero, si habiendo optado por el procedimiento notarial para la adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, el deudor hipotecado no aceptase el ofrecimiento”.
Art. 670.
TEXTO ACTUALMENTE VIGENTE:
Artículo 670. Aprobación del remate. Pago. Adjudicación de los bienes al acreedor.
1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de veinte días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.
3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por 100 del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.
4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura. Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente.
5. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.
el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.
7. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.
8. Aprobado el remate y consignado, cuando proceda, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria
MODIFICACIÓN QUE SE PROPONE:
Añadir un apartado 5, trasladando correlativamente el resto de apartados:
“No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, en el caso de que la ejecución recaiga sobre la vivienda habitual, el bien no podrá adjudicarse por una postura inferior al 80% de su valor de tasación, salvo que, aun siendo inferior a dicho importe, resulte para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante”.
Art. 671.
TEXTO ACTUALMENTE VIGENTE:
Artículo 671. Subasta sin ningún postor
Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 50 por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.
MODIFICACIÓN QUE SE PROPONE:
“No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, en el caso de que la ejecución recaiga sobre la vivienda habitual, el ejecutante solo podrá pedir la adjudicación por el 80% del tipo de la subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos”.
AÑADIR UNA NUEVA DISPOSICIÓN ADICIONAL SEXTA A LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
“Procedimiento notarial para la adjudicación de la vivienda habitual hipotecada”. 1- El procedimiento regulado en esta disposición se aplicará exclusivamente a las
entidades financieras, que de acuerdo con el artículo 2 de la Ley del Mercado Hipotecario, hayan concedido un préstamo o crédito para la adquisición de la vivienda habitual y se haya garantizado con la misma y no hayan embargos ni otras deudas hipotecarias posteriores.
2- La entidad financiera podrá, voluntariamente, ofrecer al deudor la entrega del bien hipotecado para la extinción de la deuda hipotecaria por un importe mínimo del 80% del valor de tasación.
3- El ofrecimiento se realizará mediante acta notarial otorgada por notario hábil para actuar en el domicilio fijado en la escritura a efectos de notificaciones. El notario deberá comunicar al Registro de la Propiedad el otorgamiento del acta de inicio de este procedimiento.
4- El acta tendrá, como mínimo, el siguiente contenido:
a. Determinación exacta de la deuda por todos los conceptos previstos como responsabilidad hipotecaria, acreditada mediante el acta notarial de fijación de la cantidad líquida para la ejecución del saldo deudor. b. Identificación de las partes intervinientes.
c. Determinación de la escritura de constitución del préstamo o crédito y, en su caso, la de subrogación en el mismo que determina al actual deudor hipotecario.
d. Indicación del valor de tasación, fecha de la misma y sociedad tasadora. e. El ofrecimiento del importe que se extingue, que en todo caso deberá
ser como mínimo el 80% del valor de tasación y la cantidad exacta que quedará como deuda pendiente.
f. La indicación del plazo máximo en que debe aceptar el ofrecimiento, que no podrá ser inferior a un mes desde la notificación notarial.
6- La escritura de entrega del inmueble para la extinción de la deuda hipotecaria deberá identificar exactamente los siguientes extremos:
a. el acta notarial de ofrecimiento.
b. La deuda exacta que se extingue, así como la que queda subsistente. 7- El notario autorizante del acta de inicio de este procedimiento deberá
comunicar al Registro de la Propiedad la finalización del mismo, bien por no aceptación de la oferta o por el otorgamiento de la escritura.
8- Durante su tramitación cualquier embargo, hipoteca, carga o gravamen posterior a la nota marginal de inicio del procedimiento quedará cancelada con el otorgamiento de la escritura de adjudicación.
9- La entidad acreedora podrá ceder a tercero la vivienda habitual que se adjudique en este procedimiento notarial, en el plazo de un mes, con los mismos efectos que la cesión del remate en vía judicial.
10- La tramitación de este procedimiento impedirá acudir a la vía judicial.
Disposición Transitoria. Procesos en trámite.
MODIFICACIÓN QUE SE PROPONE:
Los procesos que estuvieren en trámite en cualquiera de sus instancias a la entrada en vigor de la presente Ley, se continuarán sustanciando hasta que recaiga Resolución en dicha instancia conforme a la legislación procesal anterior.
Durante los tres meses siguientes a la entrada en vigor de la presente Ley, el ejecutante de un procedimiento hipotecario podrá solicitar del Tribunal la suspensión del proceso, que deberá acordarse por el Tribunal por un plazo máximo de seis meses y acudir al procedimiento notarial para la adjudicación de la vivienda habitual hipotecada.
De concluirse satisfactoriamente el procedimiento notarial para la adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, la entidad ejecutante deberá notificarlo al Juzgado en un plazo de diez días, poniendo fin el Secretario Judicial al procedimiento hipotecario.
