CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
A continuación, se presenta una serie de investigaciones que permitirán obtener una mejor comprensión sobre el tema en estudio, basados en estos, en Analizar de las atribuciones otorgadas a los jueces de paz comunal en materia de propiedad horizontal y arrendaticia según la Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal en Venezuela. En el cual se presenta el sistema de categoría propio del trabajo investigativo realizado, identificando las subcategorías y unidades de análisis seleccionadas.
1. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN.
Durante el transcurso de revisión de las investigaciones relacionadas con el tema, se hallaron algunos estudios previos, los cuales se vinculan al objeto del estudio, razón por la cual constituyen elementos esenciales y bases de esta investigación, se describen a continuación éstos antecedentes que contienen aspectos conceptuales, metodológicos y teóricos afines.
En tal sentido Abreu, Portillo (2012) presentaron un estudio titulado la Naturaleza de la función de los jueces de paz en la nueva Ley de la Justicia de Paz Comunal, en la Universidad Rafael Urdaneta, para optar al título de Abogado, El objetivo de esta investigación fue analizar la naturaleza de la
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funciones del juez de paz en la nueva Ley de la Justicia de Paz Comunal. El tipo de investigación fue de tipo descriptiva. La población de estudio estuvo conformada por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999), El Código Civil (1982), la Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal (2012) y la Ley Orgánica de Registro Civil (2009), dentro del marco doctrinal de Zubillaga (2007) Jaramillo (1996), Calamandrei (1973), Celedón (2005), Rengel-Romberg (2007). entre otros.
La misma es de carácter documental, ya que indaga aspectos relevantes necesarios para conocer y obtener respuesta sobre la categoría estudiada, utilizando como población leyes, doctrinas, jurisprudencias. La mencionada investigación se toma como referencia, puesto que estudia la categoría, que en este caso son las Atribuciones otorgadas a los jueces de paz comunal materia de propiedad horizontal y arrendaticia según la Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal (2012), además los autores que utilizaron para su desarrollo son los más reconocidos en la materia, y servirán para la construcción del cuadro de categorías.
De igual manera, Santos (2004), presento un estudio titulado Aportes de la Justicia de Paz en Venezuela, en la Universidad Católica Andrés Bello, para optar al título Especialista en Derecho Procesal Civil, donde el objeto de la investigación fue el alcance y beneficios de la Justicia de Paz en Venezuela, el tipo de investigación fue descriptiva y documental. La población de estudio estuvo conformada por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999), El Código Civil (1982), la Ley Orgánica de
la Justicia de Paz (1994) y doctrina de Zubillaga (2003) Jaramillo (1996).
La mencionada investigación se toma como referencia, puesto que estudia la categoría, que en este caso son las Atribuciones otorgadas a los jueces de paz comunal en materia de propiedad horizontal y arrendaticia según la Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal además los autores que utilizaron para su desarrollo son los más reconocidos en la materia, y servirán para la construcción del cuadro de categorías.
Castillo (2009), realizó una investigación titulada “La Conciliación como Alternativa de Resolución de Conflictos en Forma Pacífica” la cual tuvo como objetivo general, analizar la conciliación como una alternativa de resolución de conflictos en forma pacífica.
El estudio de los objetivos específicos consistieron en primer lugar analizar el tratamiento de la conciliación en el ordenamiento jurídico venezolano, donde se obtuvo como resultado que la conciliación es una de las formas de resolución de conflicto de forma pacífica establecida en la legislación venezolana, en la cual un tercero experto e imparcial asiste a dos o más personas a buscar soluciones negociadas a su conflicto y de esa forma lograr una solución amigable.
En segundo lugar, determinar las funciones del juez en su rol de conciliador, resultando que los mismos deben conocer a plenitud el contenido de las pretensiones insatisfechas de las partes, cuyo reconocimiento y cumplimiento exigen, a fin de generar ideas que conlleven a propiciar el
acuerdo conciliatorio y el tercer lugar, establecer los beneficios de la aplicación de la conciliación y el arbitramento en el Procedimiento Civil Venezolano concluyendo que este permite la descongestión de los órganos judiciales logrando soluciones amigables y más equitativas para las partes involucradas.
Se concluyó que la conciliación es un medio alternativo de resolución de conflictos en el cual a través del diálogo se logra el objetivo fundamental del Estado, el cual es mantener la paz social, planteando una nueva visión de la misión del juez, de resolver los conflictos por medio de soluciones alternativas, sin aplicar de forma rigurosa la ley. El aporte que otorga la autora Castillo (2009), es que luego de analizar y determinar este medio de solución de conflicto el cual tiene como característica la con sensualidad, las partes involucradas en el proceso deben estar de acuerdo con su aplicación para que una vez aplicado se materialice un ahorro en costos y tiempo tanto a las partes como al Estado, lo cual trae a su vez como consecuencia el descongestionamiento de los Tribunales.
Debido a lo novedoso de Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal en Venezuela (2012), no se encontraron mayor numero de antecedentes doctrinales, mas sin embargo, en el desarrollo del la investigación se seguirá en la búsqueda e incorporación para así sustentar los aportes aquí expuestos.
Los antecedente antes enumerados, reúnen en definitiva una serie de datos de suma relevancia para soportar esta investigación, siendo que
poseen elementos que forman parte fundamental de las inquietudes formuladas en la misma y que son necesarios para llegar a la solución del problema, de manera que permitan además servir de sustento a otras investigaciones futuras
Los antecedente antes enumerados, reúnen en definitiva una serie de datos de suma relevancia para soportar esta investigación, siendo que poseen elementos que forman parte fundamental de las inquietudes formuladas en la misma y que son necesarios para llegar a la solución del problema, de manera que permitan además servir de sustento a otras investigaciones futuras
De igual manera, Arteaga y De Candido (2004), presento un estudio titulado Competencia del juez de paz comunal para celebrar matrimonios y divorcios según la ley orgánica de la jurisdicción especial de la justicia de paz comunal en Venezuela , en la Universidad Rafael Urdaneta, para optar al título de Abogados, El objetivo de esta investigación fue analizar la competencia del juez de paz comunal para celebrar matrimonios y divorcios según la Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal en Venezuela. El tipo de investigación fue descriptiva.
La población de estudio estuvo conformada por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999), El Código Civil (1982), la Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal (2012) y la Ley Orgánica de Registro Civil (2009). Los autores que fundamentan el soporte teórico de ésta investigación son: Grisanti (1983), Amado (2009),
Peñaranda (2009), Redenti (1957), López (1978), Henríquez (1997), Bello (1999), Duque (1999), Mc Cormack (2003).
El instrumento de recolección de datos fue la observación directa y la revisión bibliográfica. En las conclusiones se sostiene que con la entrada en vigencia de la Ley en cuestión, los jueces de paz cuentan con la facultad de celebrar matrimonios y divorcios, equiparando las decisiones tomadas por éstos a las tomadas por los jueces ordinarios, sin embargo vale aducir que los mismos no poseen la preparación para asumir dicha atribución, porque estos sujetos desconocen los efectos jurídicos y las obligación devengadas del matrimonio y del divorcio y porque los mismos constituyen instituciones de gran relevancia dentro de la sociedad venezolana
Huyke, Mejía, Molero y Rincón en el año 2012, realizaron una investigación en la Universidad Privada Dr. Rafael Belloso Chacín titulada:
“Análisis de las innovaciones en materia civil contenidas en la nueva Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal”; el objetivo de dicha investigación fue el análisis de las innovaciones en materia civil contenidas en la Nueva Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal (2012).
La investigación fue de tipo documental. La población de estudio estuvo conformada por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999), Código de Procedimiento Civil (1987), Ley de Propiedad Horizontal (1983), Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2011), Código Civil Venezolano (1982), dentro del marco doctrinal se menciona a Aguilar (2011), Carbonier
(2002), Peña (2008), Mikio (2008), Núñez (2008), Cabanellas (2008), Castro (2009), Carnelutti (2002), Peñaranda (2010), Grisanti (2002), entre otros.
El instrumento de recolección de datos fue una guía de observación documental y la validez del contenido se efectuó por los expertos que conforman el Comité Académico de Investigación de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas, Escuela de Derecho. En los resultados obtenidos se observó innovaciones en la competencias para conocer de los conflictos y controversias en el ámbito de su competencia en asuntos patrimoniales, que no superen las 250 unidades tributarias, de igual forma, los conflictos derivados de las relaciones arrendaticias y de la propiedad horizontal, los que se causen entre los vecinos por la aplicación de ordenanzas municipales y de los consejos comunales.
Así mismo, de los conflictos de las medidas de manutención decretadas por los tribunales ordinarios en materia de protección de los niñas, niños y adolescentes; podrán celebrar matrimonios y decretar el divorcio o la disolución de uniones estables de hecho, sin procedimiento previo, en presencia de la pareja cuando sea por mutuo consentimiento, logrando así la celeridad en los procesos y descongestionando la vía ordinaria.
2. BASES O FUNDAMENTO TEÓRICO, LEGAL, DOCTRINAL, JURISPRUDENCIA.
El marco teórico del presente estudio se ha desplegado luego de hacer una indagación de teorías, de criterios derivados de juristas y expertos en el área, con la finalidad de confrontar estudios de doctrina y presentar las bases
teóricas sobre la categoría objeto de investigación las atribuciones otorgadas a los jueces de paz comunal en materia de propiedad horizontal y arrendaticia según la Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal en Venezuela (2012).
Del mismo modo se señala y otorga significado a lo expuesto, a través del sistema de categorías construido al efecto. Por lo tanto, para alcanzar el propósito de la investigación, como primer paso se explican algunos aspectos importantes y pertinentes a la categoría de estudio, las Atribuciones otorgadas a los jueces de paz comunal en materia de propiedad horizontal y arrendaticia según la Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal en Venezuela, más las subcategorías y unidades de análisis seleccionadas. El desarrollo de esta investigación, en tal sentido, se basará en teorías expuestas por diferentes autores, los cuales aportan conocimientos de relevancia en cuanto a los términos jurídicos antes mencionados.
2.1 ATRIBUCIONES OTORGADAS A LOS JUECES DE PAZ COMUNAL EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ARRENDATARIA SEGÚN LA LEY ORGÁNICA DE LA JURISDICCIÓN ESPECIAL DE LA JUSTICIA DE PAZ COMUNAL.
Los jueces de paz comunal, según la nueva Ley Orgánica de la jurisdicción Especial de la Justicia de Paz (2012), establece que los jueces son competentes para conocer los asuntos relacionados a relaciones arrendaticias y de propiedad horizontal, donde la idea principal es otorgar un
acceso a la administración de justicia, mediante los medios alternativo de resolución de conflicto.
Lucy (2005, pág. 76), señala que: “Es una forma de resolución de conflicto, es uno de los medios con mayor participación ciudadana para resolver conflicto que se presenta entre habitantes de una comunidad.
2.1.1 ATRIBUCIONES OTORGADA A LOS JUECES DE PAZ COMUNAL.
El artículo 8 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal, establece las atribuciones competentes a los jueces de paz en materias específicas a fin de generar ideas que conlleven a propiciar el acuerdo conciliatorio y establecer los beneficios de la aplicación de la conciliación y el arbitramento que contempla el Procedimiento Civil Venezolano concluyendo que este permite la descongestión de los órganos judiciales, logrando soluciones amigables y más equitativas para las partes involucradas.
A tales efectos, el juez o jueza de paz comunal es competente para conocer de las siguientes causas.
− De todos aquellos conflictos o controversias que en su ámbito local territorial se susciten entre personas naturales o jurídicas, y que les hayan sido confiados pasa decidir. Cuando el asunto controvertido sea de naturaleza patrimonial, conocerá de éste si la valoración que le dan las partes no excede de doscientas cincuenta Unidades Tributarias (250 U.T.).
− De todos aquellos conflictos o controversias derivados de la relación arrendaticia o de la propiedad horizontal, salvo aquellos asignados a tribunales ordinarios y especiales o autoridades administrativas.
− De los conflictos o controversias entre miembros de la comunidad derivados de la aplicación de ordenanzas relativas a la convivencia, cartas comunales y Reglamentos de convivencia de los consejos comunales.
− De los casos de violencia de género, funcionará como órgano recepto r de denuncia, en los términos establecidos en la ley especial que regula la materia, pudiendo dictar cualquiera de las medidas de protección y seguridad pertinente a favor de la víctima o el núcleo familiar.
− En los casos de medidas relativas a la convivencia familiar y a la obligación de manutención decretadas por los Tribunales de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, como coadyuvante en el cumplimiento de las mismas.
− Aún de oficio, sobre el respeto a los derechos de los adultos y adultas mayores, de las personas con discapacidad, de los niños, niñas y adolescentes y de las personas en situación de vulnerabilidad, tomando las medidas respectivas conforme a la ley y remitiendo las actuaciones al órgano o ente competente.
− Celebrar matrimonios de conformidad con la ley.
− Declarar, sin procedimiento previo y en presencia de la pareja, el divorcio o la disolución de las uniones estables de hecho cuando sea por mutuo consentimiento; los solicitantes se encuentren domiciliados en el ámbito local
territorial de juez o jueza de paz comunal; y no se hayan procreado hijos o de haberlos, no sean menores de 18 años a la fecha de la solicitud.
− De la disolución amigable de la comunidad de bienes solicitada por las
partes en forma escrita. De todo ello se remitirá copia certificada al Registro Civil respectivo.
− De la acción emanada de la propiedad, tenencia y protección de animales domésticos y en peligro de extinción, prevista en la ley especial que rige la materia, así como las ordenanzas municipales, en materia de control y protección animal.
− De los conflictos o controversias que se susciten entre los miembros de las organizaciones socio productivas de las comunidades.
− De las actuaciones, abstenciones, negativas o las vías de hecho de los
consejos comunales, comunas, demás instancias y organizaciones del Poder Popular, relacionadas con la aplicación de mecanismos, procedimientos y normas de funcionamiento y las derivadas del derecho a la participación ciudadana con relación a las instancias y organizaciones del Poder Popular.
− Conocer de las denuncias y acciones interpuestas, relacionadas con
consejos comunales, comunas, demás instancias y organi zaciones del Poder Popular, que se deriven directa o indirectamente del ejercicio del derecho a la participación.
− Colaborar con los organismos encargados del control y fiscalización de la comercialización y mercadeo de los bienes y servicios de consumo en su ámbito local territorial.
− Promover campañas educativas en materia de valores ciudadanos, de paz, convivencia ciudadana, derechos humanos y resolución de conflictos en las comunidades de su ámbito local territorial.
− Solicitar el apoyo de la policía municipal, estadal o nacional, cuando así lo requiera para un efectivo cumplimiento de sus funciones.
− De todos aquellos casos que les hayan sido confiado expresamente por las partes para su decisión o por la ley, siempre que no vulnere el orden público.
Se ha podido observar que la competencia otorgada a los jueces de paz comunal es muy amplia, tanto así que tienen la facultad de celebrar matrimonios y hasta realizar divorcios, extendiéndose aun mas dichas facultades, también se encuentran en capacidad de conocer todo lo concerniente a la materia de arrendamiento y propiedad horizontal, que no se encuentre en materia especial, y que no sobrepasa la cuantía estipulada para los asuntos a conocer.
Se puede evidenciar, que la ley otorga a los jueces de paz comunal una amplia cantidad de materias a conocer, con la finalidad que las comunidades tengan acceso a la justicia, solución rápida y efectiva, a través de los medios alternativos para la resolución de conflictos.
La justicia de paz para Hoet, (2005, pag. 50) es la justicia de la comunidad, la que resolverá los problemas entre vecinos, entre amigos,
entre familiares, entre personas de la misma zona, de la misma urbanización.
Es un medio para cercar la comunidad a la justicia a través de un sistema dotado de rapidez y confianza, ya que los miembros de la comunidad son los protagonistas, lo cual traerá consigo un proceso de humanización y desarrollo de la justicia de la comunidad.
Se puede concluir que la justicia de paz es un procedimiento alternativo, complementario al sistema judicial ordinario venezolano, porque utiliza métodos distinto para resolver los conflictos que surjan de la comunidad.”
2.1.1.1 DE LA COMPETENCIA DEL JUEZ DE PAZ COMUNAL ESTABLECIDAS EN EL ARTÍCULO 8 LA LEY ORGÁNICA DE LA JURISDICCIÓN ESPECIAL DE LA JUSTICIA DE PAZ COMUNAL.
A modo de referencia es preciso acotar que a los Jueces de Paz comunal les fueron otorgadas nuevas competencias o atribuciones con la entrada en vigencia de la nueva Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal en Mayo de 2012, lo que pone de manifiesto la incertidumbre de la naturaleza jurídica de las funciones actual de tales jueces, en razón de que la investidura del juez de paz comunal fue cre ada en principio como una herramienta para impartir Justicia a los ciudadanos de manera alternativa al sistema de administración de justicia ordinaria, lo que quiere decir que dicha figura fue creada con la misión de fungir como un medio alterno a la resolución de conflicto suscitados dentro de una comunidad.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, no es menos cierto que los
jueces de paz comunal pertenecen al sistema de justicia, pero no al poder judicial, tales jueces no se les pueden conceder facultades inherentes de los órganos judiciales, en razón de que las mismas son materia de orden público y de su conocimiento solo le es competente conocer a la justicia ordinaria la cual es integrante del poder judicial, puesto que si algunas de estas funciones de orden público les son atribuidas a los jueces de paz comunal más que una incertidumbre ya se pone en juego una posible modificación o transformación de la naturaleza de tales jueces.
En relación al artículo 8 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal, específicamente el numeral Segundo, el cual hace referencia a la competencia que posee el juez o jueza de paz comunal cuando existan conflictos o controversias derivados de la relación arrendaticia o de la propiedad hori zontal, salvo aquellos asignados a Tribunales ordinarios y especiales o autoridades administrativas, ahora bien haciendo énfasis en que dichas controversias no deben exceder la cuantía, que es equivalente a 250 Unidades Tributaria.
2.1.2 ATRIBUCIONES OTORGADA A LOS JUECES DE PAZ COMUNAL EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
Los jueces paz comunal, son facultados por la nueva Ley Orgánica de la Jurisdicción especial de la Justicia de Paz Comunal (2012) para conocer de todos aquellos conflictos o controversias que verse sobre la propiedad horizontal, donde la cuantía de lo reclamado no exceda de 250 Unidades Tributarias.
2.1.2.1 PROPIEDAD HORIZONTAL.
Según Valbuena (1995, p. 23) “Propiedad horizontal es el nombre que recibe la propiedad de casas por pisos. Es decir, la situación que se da cuando los diferentes pisos y locales de un edificio pertenecen a distintos propietarios.”
Sostiene Valbuena (1995, p. 23) “Los diferentes pisos o locales de un edificio, o las partes de ellos, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su uso y disfrute.”
De acuerdo a lo anteriormente expresado, se llama propiedad horizontal, a la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública, directamente o por pasaje común.
A tales efectos, el artículo 5 de la Ley para la Propiedad Horizontal establece que las cosas comunes a todos los apartamentos, entiéndase entonces, La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción; Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones; Las azoteas, patios o jardines.
Además de lo anteriormente expresado, es importante señalar que tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.
2.1.2.2 REGULARIZACIÓN.
El artículo 3º de la Ley de Propiedad Horizontal (1983) establece que cada propietario tiene “la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. Se utiliza aquí un criterio eliminatorio todos los que no sean elementos privativos, serán elementos comunes del Edificio.
Es de gran importancia señalar que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. En este documento se señala entre otras cosas, la intención del constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, se especifica qué uso se le va a dar a estos apartamentos o locales, se señalan las características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos, cuantas personas conformarán la junta de condominio.
2.1.3 ATRIBUCIONES OTORGADAS A LOS JUECES DE PAZ EN MATERIA ARRENDATICIA.
Los jueces paz comunal, son facultados por la nueva Ley Orgánica de la Jurisdicción especial de la Justicia de Paz Comunal (2012) para conocer de todos aquellos conflictos o controversias derivados de la relación arrendaticia, donde la cuantía de lo reclamado no exceda de 250 Unidades Tributarias, salvo que para caso específicos aquellos asignados a tribunales ordinarios y especiales o autoridades administrativas.
2.1.3.1 ARRENDAMIENTO.
Según Cabanellas (2012, p. 52) El arrendamiento una figura jurídica, encuadrada en el campo de los contratos, en el cual una de las partes cede temporalmente algo a otra, como contraprestación de un pago; Es la convención entre dos o más personas en dónde una persona se obliga a transferir una cosa para el goce o disfrute de otra y esa otra, pagará el precio por ella. Es importante destacar que dentro de la figura del Arrendamiento.
Según Gorrondona (1996, Pág. 87) en el clásico de Contratos y Garantías
“el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obligan a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella”
(Código Civil art. 1.579). La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y llamar canon, pensión o alquiler la otra arrendataria.
A su vez Calvo (2012, pág. 652) lo definió “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes de obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”.
2.1.3.2 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Sostiene Calvo (2007, Pág. 85), el contrato de arrendamiento se configura como un contrato consensual, aunque tienda a convertirse en real.
En el Código Civil Venezolano, en su Artículo 1579, hace referencia a la definición del arrendamiento el cual se dice que es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, el cual será por tiempo determinado y mediante un precio que el arrendatario se obliga a pagar al arrendador, dicho precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.
Afirma Gorrondona El arrendamiento (locatio –conductio) es un contrato consensual, bilateral perfecto, de buena fe y oneroso, por el que unas de las partes (locator) se obliga a procurar a la otra parte (conductor) el uso y disfrute temporal de la cosa, la prestación de ciertos servicios, o la ejecución de una obra a cambio de una remuneración determinada.
Según Varela (1997, p. 126) se entiende al contrato de arrendamiento como aquel por medio del cual el arrendador se obliga a hacer gozar a otra parte, llamada arrendatario, de una cosa mueble o inmueble por un tiempo
determinado y mediante un precio llamado canon de arrendamiento, que el arrendatario se obliga a pagar.
En consecuencia, esta figura se enmarca dentro de tres particularidades, el goce de una cosa, el tiempo de goce y el pago de un costo llamado canon;
donde la partes obligadas consiguen su fin, cada uno dirigido a sus necesidades; el arrendador el pago y el arrendatario el uso de la cosa.
Para el caso concreto del objeto del contrato de comodato el doctor Aguilar Gorrondona (1990, pág. 492), afirma: “Puede darse en comodato cualquier cosa mueble o inmueble que esté en el comercio. Como el contrato no es traslativo pueden darse en comodato cosas inalienables o sobre las cuales el comodante sólo tenga un derecho inalienable.”
De conformidad con el artículo citado, los elementos esenciales del tipo contractual son:
1º La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble;
2º Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo; y
3º Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.
Según Polanco (2003, pág. 124), los elementos esenciales a la existencia y validez del arrendamiento son de la esencia del arrendamiento tales como:
el consentimiento, capacidad, objeto y legitimación para dar arrendamiento.
Los cuales se desarrollaran a continuación:
(A) CONSENTIMIENTO
Para Gorrondona (1996, pág. 98) el consentimiento de las partes en el arrendamiento debe versar sobre:
- La Naturaleza del contrato,
- La Cosa objeto del arrendamiento, - El Precio o canon.
- La Duración
Ninguna peculiaridad existe en materia de formación y vicios del consentimiento ni de contratos preliminares, es decir promesas de arrendamiento. Tampoco existe peculiaridad en cuanto a las modalidades que puede revestir el consentimiento aunque debe destacarse que existe siempre un término extintivo, ya que el contrato no puede ser perpetuo.
Lo que lleva a un criterio de que cuando se habla de consentimiento se quiere decir que dicho contrato no existiría sin la voluntad de las partes no lo dispusieran de ese modo, en vista que constituye un elemento esenciales y sin esto se podría pre sumir que hubo coacción en la celebración del contrato por alguna de las partes lo cual incurría en vicios del consentimiento.
Se considera que el consentimiento es un concepto jurídico que hace referencia a la exteriorización de la voluntad entre dos o va rias personas para aceptar derechos y obligaciones. Su principal marco de actuación es el Derecho civil y, en especial, el Derecho de obligaciones y de contratos, en
dónde el consentimiento juega un papel fundamental en el marco de la autonomía de la voluntad.
(B) CAPACIDAD
- El menor no emancipado y el entredicho no pueden dar ni tomar en arrendamiento sino a través de su representante legal.
- El inhabilitado judicial en principio, se encuentra en la misma situación del inhabilitado legal; pero debe tenerse en cuanta que el juez puede extender su incapacidad hasta los actos de simple administración, caso en el cual no puede el inhabilitado dar ni tomar en arrendamiento, en ninguna hipótesis, sin que se cumple las respectivas formalidades habilitantes. (C.C art. 409).
Se acota que la capacidad es la aptitud para ser titular de derechos y obligaciones; de reclamar los primeros y contraer los segundos en forma personal y comparecer a juicio por propio derecho.
(C) OBJETO
En esta materia se aplica, en principio, el derecho común, pero conviene destacar ciertos aspectos:
- El objeto de la obligación principal del arrendador consiste en hacer gozar a otro de una cosa durante cierto tiempo, la expresión hacer gozar no se ha de entender en el sentido estricto que tiene en materia de derechos reales. En efecto, no se trata de un derecho real, no se refiere necesariamente a la apropiación de frutos puesto que el arrendatario puede
tener derecho al disfrute y el uso de la cosa arrendada o solo al use de la misma. Por lo demás es necesario que el goce sea lícito.
- Respecto a la cosa arrendada es esencial que no haya perecido al tiempo de contratar y que sea susceptible de ser arrendada, si para el momento de la celebración del contrato, la cosa ha perecido totalmente, el contra no es valido por falta de objeto; si ha perecido parcialmente se aplica analógicamente lo dispuesto para el perecimiento ocurrido durante la ejecución del contrato (Código Civil, articulo 1.588)
- Por ultimo el objeto de la obligación principal del arrendamiento es pagar el precio en dinero, la determinación del precio puede hacerse en cualquier forma, siendo aplicable por analogía el artículo 1.479 del cogido civil, del mismo modo el precio puede ser fijo o proporcional a los de la cosa, o mixto. No es tampoco necesario que el canon sea igual durante todo el curso del arrendamiento
Naturaleza Real o Personal del Derecho de Arrendamiento
En una época se discutió acerca de si el arrendamiento confiere al arrendatario un derecho real sobre la cosa arrendada o un derecho personal a ella.
1º En Francia, Troplong sostuvo que el derecho del arrendatario era real, alegando:
A) La oponibilidad del mismo al tercero adquirente en los casos señalados por la ley;
B) La circunstancia de que el usufructuario puede celebrar arrenda- mientos eficaces contra el nudo propietario por un tiempo que puede exceder de la duración del usufructo; y
C) Otros argumentos basados en textos legislativos franceses que no han pasado a nuestro Derecho.
2º Frente a tales argume ntos se observa que:
A) La oponibilidad del derecho del arrendatario no es “erga onmes”, como es característica de los derechos reales, sino un caso de eficacia pasiva del contrato frente al causahabiente de una de las partes (la persona que ha adquirido del arrendador), razón por la cual Messineo considera que en tal caso la obligación del nuevo adquirente es “propter rem”;
B) La circunstancia de que el usufructuario pueda arrendar por tiempo que exceda del usufructo tampoco demuestra que el derecho del arrendatario sea un derecho real, ya que, conforme al Derecho común, el titular de un derecho real en principio tampoco podría constituir en favor de un tercero otro derecho real más extenso en el tiempo que el suyo; y
C) Varias normas legales (C.C. arts. 1.579, 1.585 y 1.591), demuestran que el arrendatario requiere del arrendador para ejercer su derecho, como es típico en materia de derechos personales. En efecto, el arrendador debe hacerle gozar de la cosa, entregársela, conservarla en estado de servir para su fin y mantener al arrendador en el goce de la cosa. Lo que existe pues, es una pretensión del arrendatario frente al arrendador y no un poder inmediato
de aquél sobre la cosa arrendada ni muchos menos un derecho que pueda oponer a los terceros que pretendan un derecho de propiedad sobre la cosa.
Por lo tanto, El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo. Ahora bien, el arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, consensual, que origina obligaciones principales, de tracto sucesivo, y obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real.
2.1.3.3 TÉRMINO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Conforme El Código Civil Venezolano, establece que son causas de extinción del arrendamiento: el mutuo disenso; la expiración del término fijado; la voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado; la pérdida o destrucción de la cosa; la resolución por incumplimiento; y excepcionalmente, la enajenación de la cosa arrendada. Como todo contrato, la terminación puede estar estipulada en el mismo instrumento, es decir, el contrato, bien se a tiempo determinado o por incumplimiento de obligaciones en el mismo; es importante resaltar que la ley expresamente dispone que el arrendamiento no cesa por muerte del arrendador o del arrendatario.
Aguilar Gorrondona (1990, pág. 492) “Si en contrato a término fijo se prevén sucesivas prórrogas automáticas por períodos también determinados,
el arrendamiento sigue siendo a término fijo durante cada una de dichas prórrogas”. Por lo tanto, por ser una simple regla supletoria destinada a impedir que se alegue la cesación del contrato por muerte de una de las partes en casos en que pudiera pretenderse que existe algún elemento
“intuitus personae” en el contrato, no se aplica cuando las partes han dispuesto lo contrario.
2.1.4 ANÁLISIS COMPARATIVO.
Inicialmente la derogada Ley Orgánica de la Justicia de Paz (1994) en su artículo 7 establecía que los Jueces de Paz eran competentes para conocer a través de la conciliación de todos los conflictos y controversias presentados por los interesados, sin más limitaciones que las derivadas del orden público y la ley.
Es importante señalar que la ley en comento señalaba en su artículo 8 de manera taxativa las siguientes competencias atribuidas a los Jueces de Paz:
Artículo 8. Los Jueces de Paz son competentes para conocer por vía de equidad:
- De todos aquellos conflictos y controversias sobre hechos que se deriven de la vida en comunidad vecinal y cuyo conocimiento no haya sido asignado a Tribunales de jurisdicción especial. En los casos de conflictos y controversias de contenido patrimonial, sólo conocerán de aquellos cuya
cuantía no exceda de cuatro (4) salarios mínimos mensuales, siempre y cuando no se supere la cuantía máxima atribuida a los Tribunales ordinarios.
- Del abuso en la corrección, la violencia y el maltrato familiar, así como de conflictos y controversias propias de la vida en familia que afecten la vida en comunidad, con la excepción de aquellos referidos al estado y la capacidad de las personas. Cuando el Juez de Paz considere que los hechos que le sean sometidos vulneran disposiciones legales cuyo conocimiento corresponde a la jurisdicción penal ordinaria o a jurisdicciones especiales, deberá remitir sus actuaciones al Juez competente.
- De los conflictos y controversias no patrimoniales, relativos a la convivencia entre vecinos en materia de arrendamiento y de propiedad horizontal, salvo aquellos asignados a tribunales especiales o autoridades administrativas.
- De los conflictos y controversias entre vecinos derivados de la aplicación de ordenanzas relativas a la convivencia vecinal y familiar, con la excepción de la materia urbanística y otras donde el cumplimiento esté sometido al control de los Tribunales de jurisdicción ordinaria, especial o contencioso- administrativa.
- De aquellos conflictos y controversias que las partes le hayan confiado para decidir con arreglo al procedimiento de equidad.
De esta lista de competencias resalta el aspecto vecinal, otorgándosele al Juez de Paz Comunal la facultad para conocer dichos casos y resolverlos a través de la vía de la equidad siempre y cuando el conocimiento de dichas
controversias no hubiese sido asignado a Tribunales de jurisdicción especial Entendiendo la equidad como un principio que denota igualdad y justicia y que pretende darla a cada parte lo que merece.
Por otra parte se considera que la ley derogada facultaba a los Jueces de Paz para resolver conflictos que en definitiva no poseían mayor trascendencia dentro del ámbito jurídico, ya que se enfocaban principalmente a los problemas de carácter vecinal que pudiesen suscitarse frecuentemente.
Se establecían igualmente una serie de limitaciones puesto que en el numeral primero, cuando se trataba de controversias de contenido patrimonial que superaran la cuantía de cuatro salarios mínimos mensuales, los Jueces de Paz no podían conocer de la misma, igualmente, en el numeral segundo, cuando el Juez de Paz considerara que el conflicto debía ser resuelto por un Juez Penal o alguna Jurisdicción especial, éste remitía sus actuaciones a dichos jueces cuando se vulneraban disposiciones legales y en general, se excluían todas las controversias en donde los Tribunales de jurisdicción ordinaria y jurisdicción especial o bien autoridades administrativas tuvieran competencia.
Ahora bien, con la entrada en vigencia de la Ley Orgánica de la Jurisdicción especial de la Justicia de Paz Comunal (2012), se evidencia una clara modificación y ampliación de las competencias otorgadas a los jueces de paz comunal, tal como se aprecia en el artículo 8 de la norma jurídica en referencia.
3. SISTEMA DE CATEGORÍA.
3.1 DEFINICIÓN NOMINAL.
Atribuciones otorgadas a los jueces de paz comunal en materia de propiedad horizontal y arrendaticia según la ley orgánica de la jurisdicción especial de la justicia de paz comunal en Venezuela.
3.2 DEFINICIÓN CONCEPTUAL.
Los jueces de paz comunal, según la nueva Ley Orgánica de la jurisdicción Especial de la Justicia de Paz (2012), establecen que los jueces son competentes para conocer los asuntos relacionados a relaciones arrendaticias y de propiedad horizontal, donde la idea principal es otorgar un acceso a la administración de justicia, mediante los medios alternativo de resolución de conflicto. Elaboración propia 2013.
3.3 DEFINICIÓN OPERACIONAL.
Operacionalmente las atribuciones otorgadas a los jueces de paz comunal se desarrollarán mediante las sub-categorías y las unidades de análisis desarrolladas en el cuadro 1.
CUADRO 1.
OPERACIONALIZACIÒN DE LA CATEGORIA
Fuente: Badell, Ortigoza, Perdomo, Yamarte (2014)
Objetivo General: análisis de las atribuciones otorgadas a los jueces de paz materia de propiedad horizontal y arrendataria según la ley orgánica de la jurisdicción especial de la justicia de paz comunal en Venezuela
Objetivos Específicos
Categoría Sub- Categorías
Unidad de Análisis Análisis de la
atribuciones otorgada a los jueces de paz de conformidad con la
ley orgánica de la jurisdicción especial de la justicia de paz
comunal en Venezuela
Atribuciones otorgadas a los jueces de
paz materia de propiedad
horizontal y arrendataria según la ley orgánica de la
jurisdicción especial de la justicia de paz
comunal
Atribuciones otorgada a los jueces de paz
- En cuanto a justicia de paz.
- En cuanto a la Jurisdicción de los jueces de paz
- De las
atribuciones
concedidas al juez de paz
Análisis de la atribuciones otorgada a los jueces de paz en
materia de propiedad horizontal según la
ley orgánica de la jurisdicción especial de la justicia de paz
comunal en Venezuela
Atribuciones otorgada a los
jueces de paz en materia de
propiedad horizontal
-Propiedad horizontal.
-Regularización
Análisis de la atribuciones otorgada a los jueces de paz en
materia arrendaticia de conformidad la ley
orgánica de la jurisdicción especial de la justicia de paz
comunal en Venezuela
Atribuciones otorgadas a los
jueces de paz en materia arrendaticia.
-Arrendamiento.
-Contrato de Arrendamiento -Término del contrato de arrendamiento
(CONT…) CUADRO 1.
OPERACIONALIZACIÒN DE LA CATEGORIA
Fuente: Badell, Ortigoza, Perdomo, Yamarte (2014)
Objetivo General: Análisis de las atribuciones otorgadas a los jueces de paz materia de propiedad horizontal y arrendataria según la ley orgánica de la jurisdicción especial de la justicia de paz comunal en Venezuela
Objetivos Específicos
Categoría Sub-Categorías Unidad de Análisis Análisis de las
atribuciones del juez de paz comunal según la
Ley Orgánica de la Justicia de Paz (1994) con las establecidas en la Ley Orgánica de la Jurisdicción
Especial de la Justicia de Paz
Comunal en Venezuela
(2012).
Atribuciones otorgadas a los
jueces de paz materia de
propiedad horizontal y arrendataria según
la ley orgánica de la jurisdicción especial de la justicia de paz
comunal
Atribuciones del juez de paz comunal según la
Ley Orgánica de la Justicia de Paz
(1994) con las establecidas en la
Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz
Comunal
-Análisis comparativo.
