PLIEGO DE CLÁUSULAS ECONÓMICO-ADMINISTRATIVAS PARA LA CONTRATACIÓN, EN RÉGIMEN DE ARRENDAMIENTO, DE UN INMUEBLE A CONSTRUIR O A ACONDICIONAR/REHABILITAR, EN SAN SEBASTIÁN, CON DESTINO A ALOJAMIENTO TRANSITORIO DE PROFESIONALES DEL ÁMBITO CIENTÍFICO Y EMPRESARIAL (TALENT HOUSE II), POR FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A.
1. Elementos del contrato
1.1.Objeto del contrato.
1.2.Justificación de la necesidad.
1.3.Régimen jurídico y jurisdicción.
1.4.Precio del contrato (renta) y precio de la opción de compra. Fianza.
1.5.Duración del contrato y momento de ejercicio de la opción.
1.6.Procedimiento y forma de adjudicación.
1.7.Capacidad y solvencia para contratar.
2. Adjudicación del contrato
2.1.Presentación de proposiciones.
Lugar y plazo
Forma de presentación.
Sobre 1: Documentación general.
Sobre 2: Oferta técnica y económica.
2.2.Negociación.
2.3.Selección del contratista y adjudicación.
2.4.Formalización del contrato.
3. Ejecución del contrato
1. Elementos del contrato
1.1.Objeto del contrato.
El objeto del contrato al que se refiere el presente Pliego es el arrendamiento, por FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A., de un inmueble (a construir o a rehabilitar/acondicionar), ubicado en el municipio de San Sebastián, con destino a alojamiento transitorio de profesionales del ámbito científico y empresarial que participen en proyectos innovadores en la ciudad, así como de personas emprendedoras que vayan a desarrollar nuevos proyectos innovadores también en San Sebastián (Talent House II).
Las características del inmueble requeridas son las que se consignan en el documento titulado
“Programa de Necesidades”, adjuntado como Anexo I.
Las condiciones del contrato de arrendamiento a suscribir como resultado del procedimiento son las que se consignan en el documento titulado “Contrato de arrendamiento de inmueble a construir o a rehabilitar/acondicionar, en San Sebastián, con destino a alojamiento transitorio de profesionales del ámbito científico y empresarial (Talent House II)”, adjuntado como Anexo II.
En todo caso, existirá a favor de FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A. una opción de compra de la finca (parcela y edificio), por un precio fijo, en la forma determinada en el presente Pliego y en el referido “Contrato de arrendamiento de inmueble a construir o a rehabilitar/acondicionar, en San Sebastián, con destino a alojamiento transitorio de profesionales del ámbito científico y empresarial”, adjuntado como Anexo II.
1.2.Justificación de la necesidad.
La necesidad a satisfacer con el pretendido contrato de arrendamiento es la que se expresa en el “Programa de Necesidades”, adjuntado como Anexo I.
1.3.Régimen jurídico y jurisdicción.
El contrato de arrendamiento de inmueble para uso distinto al de vivienda a que se refiere el presente Pliego es un contrato privado y, conforme a lo dispuesto en el artículo 9.2 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, está excluido del ámbito de dicha Ley de Contratos del Sector Público, sin perjuicio de que le sean de aplicación sus principios para resolver las dudas y lagunas que pudieran presentarse, en virtud de lo dispuesto en el artículo 4 de dicho texto legal.
El contrato se regirá por el presente Pliego, así como por lo dispuesto en el documento
“Programa de Necesidades”, adjuntado como Anexo I, y por el “Contrato de arrendamiento de inmueble a construir o a rehabilitar/acondicionar en San Sebastián, con destino a alojamiento transitorio de profesionales del ámbito científico y empresarial” que finalmente se
suscriba, tomando como base el adjuntado como Anexo II, siendo asimismo de aplicación lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y demás disposiciones de derecho privado que resulten de aplicación.
El orden jurisdiccional civil será el competente para resolver las controversias que surjan entre las partes en relación con la totalidad de las cuestiones relativas al contrato, tanto a su fase de preparación y adjudicación como a los efectos, cumplimiento y extinción del mismo.
1.4.Precio del contrato (renta) y precio de la opción de compra. Fianza.
El presupuesto base y máximo de licitación del contrato de arrendamiento, por todo su período de vigencia, previsto en la Cláusula siguiente, IVA incluido, es de 15.488.000 euros.
El precio (renta) del contrato, consistente en la cantidad resultante de dividir el precio del contrato entre 15 anualidades y posteriormente entre 12 mensualidades, se abonará al comienzo de cada mes de vigencia del contrato contado desde la suscripción del Acta de Entrega de la Finca Con o Sin Reservas conforme a lo previsto en el contrato de arrendamiento que se suscriba, y concretamente en el plazo de 30 días desde la recepción y visto bueno por FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A. a la factura correspondiente.
Se practicará un abono a cuenta en el momento de la suscripción del Acta de Entrega de la Finca Con o Sin Reservas, por un importe de 5.500.000 euros (IVA excluido). El plan de devolución consistirá en la compensación con cargo a las rentas posteriores del contrato a devengar mensualmente, concretamente dividiendo el abono a cuenta realizado entre 15 anualidades y posteriormente entre 12 mensualidades.
El precio del ejercicio de la opción de compra a favor de FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A., a ejecutar en su caso a la finalización del plazo de vigencia del contrato, es de 7.623.000 IVA incluido. Dicha opción se regirá por lo dispuesto en el contrato de arrendamiento adjuntado como Anexo II.
En garantía del pago de la renta y en los términos previstos por la Ley de Arrendamientos Urbanos, FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A. constituirá fianza en metálico equivalente a 2 mensualidades de renta. Será de aplicación a dicha fianza lo previsto en el contrato de arrendamiento adjuntado como Anexo II.
1.5.Duración del contrato y momento de ejercicio de la opción.
El plazo de vigencia del contrato es de quince (15) años desde la suscripción del Acta de Entrega de la Finca Con o Sin Reservas, conforme a lo previsto en el contrato de arrendamiento adjuntado como Anexo II.
La opción de compra podrá ejercitarse al final del plazo de vigencia del contrato, asimismo conforme a lo previsto en el contrato de arrendamiento adjuntado como Anexo II.
1.6.Procedimiento y forma de adjudicación.
Como se ha indicado en la Cláusula 1.3 anterior, si bien la presente contratación no está sujeta a los procedimientos de contratación previstos en la Ley de Contratos del Sector Público (aunque sí a sus principios), se considera de interés aplicar, por remisión expresa del presente Pliego, determinadas normas que contemplen fases de negociación, por concurrir circunstancias específicas que así lo aconsejan, como son:
- Que las propias necesidades de la entidad contratante no están absoluta y definitivamente fijadas y concretadas en todos sus aspectos.
- Y la dificultad y/o improbabilidad de que exista, ya construido, un inmueble que cumpla con las necesidades hasta el momento definidas, lo que hace necesario que previsiblemente la contratista haya de ejecutar la propia obra de construcción del inmueble o, cuando menos, de rehabilitación/acondicionamiento.
Siendo así, los interesados podrán presentar sus ofertas en los plazos, lugar y forma señalados más adelante y, previo su análisis, se verificarán las negociaciones oportunas en relación con las cuestiones previamente determinadas. Tras dichas negociaciones los interesados podrán presentar su oferta definitiva.
El procedimiento de contratación se anunciará en el perfil de contratante de FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A. y en el Diario Oficial de la Unión Europea (DOUE).
1.7.Capacidad y solvencia para contratar.
Está facultada para presentar oferta toda persona, física o jurídica, española o extranjera, que teniendo plena capacidad de obrar conforme a lo dispuesto en el Código Civil, o suplida ésta en la forma legalmente prevista en Derecho, no se halle comprendida en ninguna de las prohibiciones de contratar previstas en el artículo 71 de la Ley de Contratos del Sector Público, que a estos efectos se declara expresamente como de aplicación.
No proceden exigencias de solvencia.
2. Tramitación y adjudicación del contrato
2.1.Presentación de proposiciones.
La presentación de la proposición supone la aceptación incondicionada del presente Pliego.
A efectos de elaborar las correspondientes proposiciones, con fecha 27 de marzo de 2020, los interesados podrán realizar una visita al Talent House (I), previa solicitud de cita con al menos
10 días de antelación a dicha fecha, al email [email protected]. En esa misma visita se hará entrega del libro del edificio.
2.1.1. Lugar y plazo:
Las proposiciones se presentarán en el Registro Oficial de Atención al Público de FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A., en la siguiente dirección postal: FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A., San Roque 120, Edificio Etxe Zuri, C.P. 20.009, San Sebastián de lunes a viernes, de 9:00 a 14:00 horas, en sendos sobres cerrados, indicando en el mismo la denominación de la empresa, nombre y apellidos de quien la firma y el carácter con que lo hace.
En el reverso de dichos sobres figurará asimismo la inscripción: “Proposición relativa al contrato de arrendamiento, por FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A., de un inmueble a construir o a rehabilitar/acondicionar, en San Sebastián, con destino a alojamiento transitorio de profesionales del ámbito científico y empresarial (Talent House II)”, Sobre 1 o Sobre 2.
En el caso de que los interesados envíen su oferta por correo, deberán justificar la fecha de imposición del envío en la oficina de Correos y anunciar a FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A. la remisión de la misma mediante télex, fax (al número siguiente 943.444.794) o telegrama en el mismo día. También podrá anunciarse por correo electrónico (a la dirección siguiente: [email protected]). El envío del anuncio por correo electrónico sólo será válido si existe constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique fidedignamente al remitente y al destinatario. En este supuesto, se procederá a la obtención de copia impresa y a su registro, que se incorporará al expediente.
Sin la concurrencia de ambos requisitos no será admitida la documentación si es recibida con posterioridad a la fecha y hora de la terminación del plazo señalado en el anuncio.
Transcurridos, no obstante, diez días naturales siguientes a la indicada fecha sin haberse recibido la documentación, ésta no será admitida en ningún caso.
El plazo de presentación de proposiciones se extiende hasta las 14 horas del día: 8 de mayo de 2020.
2.1.2. Forma de presentación y variantes
Se admite la presentación de hasta un máximo de tres (3) variantes. Concretamente, se admitirá que un licitador presente diferentes ofertas, con distintas soluciones en relación con los distintos aspectos contenidos en el “Programa de Necesidades” adjuntado como Anexo I.
En este caso, correlativamente podrán ofertarse distintos precios (rentas).
Los interesados presentarán simultáneamente 2 sobres, firmados y cerrados:
- Sobre 1: Documentación general.
Se presentará:
a) Documentación acreditativa de la personalidad y capacidad de obrar de licitador y, en su caso, de su representación:
- La capacidad de obrar de los empresarios que fuesen personas jurídicas se acreditará mediante la escritura o documento de constitución, los Estatutos o el acto fundacional, en los que consten las normas por las que se regula su actividad, debidamente inscritos, en su caso, en el Registro Público que corresponda, según el tipo de persona jurídica de que se trate.
- La capacidad de obrar de los empresarios no españoles que sean nacionales de Estados miembros de la Unión Europea se acreditará por su inscripción en el Registro procedente de acuerdo con la legislación del Estado donde estén establecidos, o mediante la presentación de una declaración jurada o un certificado, de acuerdo con las disposiciones comunitarias de aplicación.
- La capacidad de obrar de los restantes empresarios extranjeros se acreditará mediante informe de la Misión Diplomática Permanente de España en el Estado correspondiente o de la Oficina Consular en cuyo ámbito territorial radique el domicilio de la empresa. Mediante dicho informe deberán justificar que el Estado de procedencia de la empresa extranjera admite a su vez la participación de empresas españolas en la contratación con la Administración y con los entes, organismos o entidades del sector público asimilables a los enumerados en el artículo 3 de la LCSP, en forma sustancialmente análoga.
Se prescindirá del informe sobre reciprocidad en relación con las empresas de Estados signatarios del Acuerdo sobre Contratación Pública de la Organización Mundial de Comercio.
- La capacidad de obrar de los empresarios que fuesen personas físicas se acreditará mediante la presentación del Documento Nacional de Identidad, o equivalente de su Estado respectivo.
- Los que comparezcan o firmen proposiciones en nombre de otro, presentarán copia del Documento Nacional de Identidad, así como poder bastante al efecto. Si la empresa fuere persona jurídica, el poder deberá figurar inscrito en el Registro Mercantil, cuando así se exija conforme a lo previsto en el artículo 94 del Reglamento del Registro Mercantil o, en su caso, en el Registro Público que corresponda según el tipo de persona jurídica de que se trate.
b) Declaración responsable de no estar incurso el licitador en ninguna de las
prohibiciones de contratar establecidas en el artículo 71 de la LCSP.
c) Justificantes acreditativos de hallarse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias y con la Seguridad Social.
Toda esta documentación se presentará en original, o copia debidamente compulsada.
La entidad contratante se reserva el derecho a realizar las labores de comprobación que considere oportunas o de exigir cuanta documentación adicional entienda necesaria con la finalidad de comprobar la veracidad de la información aportada por los licitadores.
- Sobre 2: Oferta.
Se presentará:
a) Oferta técnica:
- Certificación registral, cédula urbanística, etc. y todos aquellos documentos que se estimen oportunos para describir de la forma más completa posible la finca existente y justificar la idoneidad de la misma para cumplir las finalidades pretendidas, con especial referencia a su emplazamiento, servicios de que dispone, accesibilidad, edificación existente, etc.
En el supuesto de que el licitador ostente la propiedad de la finca en el momento de presentación de la oferta, presentará, junto con la oferta técnica, la escritura pública o título similar que acredite fehacientemente dicha propiedad.
En caso de no ostentar título de propiedad en el momento de presentación de la oferta, deberá aportar, junto con la oferta técnica, documentación acreditativa suficiente de ostentar un derecho de opción de compra, precontrato de compraventa o documentación similar justificativa de que se ostenta un derecho de adquisición de dicha propiedad, a satisfacción de FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A. En este caso, la acreditación de ostentar el título de propiedad, así como la disponibilidad sobre el bien inmueble (solar o edificio), se le exigirá si resulta adjudicatario y en el momento inmediatamente anterior a la formalización del contrato de arrendamiento, en los términos previstos en el apartado 2.4 del presente Pliego.
- En caso de que se oferte solar sin construcción, se presentará Anteproyecto de construcción que respete el Programa de Necesidades adjuntado como Anexo I.
Las determinaciones de dicho Anteproyecto deberán tener un grado de concreción próximo al de un Proyecto Básico.
- Si se oferta edificio ya construido, en el que sean necesarias obras de rehabilitación/adaptación, se presentará Anteproyecto de
rehabilitación/acondicionamiento que respete el Programa de Necesidades adjuntado como Anexo I. Las determinaciones de dicho Anteproyecto deberán tener un grado de concreción próximo al de un Proyecto Básico.
- Oferta de contrato de arrendamiento, conforme al Modelo adjuntado como Anexo II, modificado en todos aquellos aspectos susceptibles de mejora, siendo dichos aspectos mejorables los contenidos en la Cláusula 2.2 de dicho Modelo.
b) Oferta económica:
Se presentará propuesta económica conforme al modelo que se adjunta como Anexo III.
c) Plano de ubicación de la finca ofertada:
Se presentará un plano en el que se refleje la ubicación exacta de la finca según la dirección reflejada en la certificación registral.
2.2.Negociación.
Se calificará la documentación presentada en el sobre 1 y, en su caso, se concederá un plazo no superior a tres días hábiles para que los licitadores subsanen eventuales defectos u omisiones.
Se negociarán con los licitadores las ofertas presentadas, versando la negociación sobre los siguientes aspectos:
- Precio del arrendamiento.
- Contenido del Anteproyecto presentado.
- Términos del contrato de arrendamiento susceptibles de mejora (siendo dichos aspectos mejorables los contenidos en la Cláusula 2.2 del Modelo de contrato de arrendamiento que se adjunta como Anexo II).
No se negociarán las ofertas definitivas a que se refiere el apartado siguiente que los licitadores presenten.
Durante la negociación, se velará para que todos los licitadores reciban igual trato. En particular no se facilitará, de forma discriminatoria, información que pueda dar ventajas a determinados licitadores con respecto al resto.
FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A. podrá, en cualquier momento durante la tramitación del procedimiento, realizar (por sí misma o encargándolo a terceros) o exigir del licitador la realización, en todo caso a costa del licitador, de un informe urbanístico detallado que acredite la absoluta idoneidad de la parcela en relación con el edificio a construir o a rehabilitar. En
todo caso, si se pusiesen de manifiesto en cualquier momento su no idoneidad, o incluso dudas o dificultades en relación a la misma, FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A. podrá excluir del procedimiento la proposición de que se trate.
2.3.Selección del contratista y adjudicación.
Cuando concluyan las negociaciones se otorgará un plazo común para la presentación de las ofertas definitivas. Finalizado el plazo, serán objeto de valoración conjunta la oferta técnica y la económica, con arreglo a los siguientes criterios de valoración:
- Oferta técnica y localización: hasta 65 puntos.
- Oferta técnica: hasta 55 puntos.
Las ofertas técnicas deberán obtener una puntuación mínima de 27,5 puntos para no ser excluidas.
Asimismo, aquellas ofertas técnicas que no respeten las determinaciones del Programa de Necesidades adjuntado como Anexo I, serán excluidas.
- Localización: hasta 10 puntos.
Se valorará la proximidad al centro de la ciudad y su acceso peatonal al mismo, la mayor oferta de transporte público a un mayor número de puntos de la ciudad y de la provincia en el que se ubiquen actividades empresariales y profesionales vinculadas con el sector tecnológico, de innovación, de investigación, etc., la mayor cercanía a las zonas de oferta comercial, cultural, o de ocio, y/o la mayor cercanía y complementariedad con la Residencia de Investigadores Talent House.
- Oferta económica: hasta 35 puntos.
La atribución de puntos se realizará a través de la siguiente fórmula:
Puntos licitador =
Importe de la oferta más baja admitida
____________________________
Importe de la oferta que se valora
x puntos máximos
La adjudicación se acordará en resolución motivada y será notificada a los licitadores.
2.4.Formalización del contrato.
El contrato se perfeccionará mediante la suscripción del contrato de arrendamiento, según modelo adjuntado como Anexo II, cumplimentado en su integridad en los extremos que
resulten de la oferta del adjudicatario. Dicha suscripción deberá efectuarse en el plazo máximo de quince (15) días hábiles siguientes a aquél en que tenga lugar la notificación de la adjudicación al licitador que resulte adjudicatario, de acuerdo con lo previsto en el párrafo último del apartado anterior. Si, por causas imputables al adjudicatario, no se hubiese formalizado el contrato dentro del plazo indicado, FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A.
podrá adjudicar el contrato al siguiente licitador por el orden en que hubieran quedado clasificadas las ofertas o dejar sin efecto el procedimiento, exigiendo al incumplidor, en concepto de cláusula penal, la suma de cincuenta mil (50.000) euros.
En el momento inmediatamente anterior a la formalización del contrato el adjudicatario presentará la documentación acreditativa de ostentar título suficiente, así como la disponibilidad sobre el bien inmueble (solar o edificio), concretamente mediante la entrega de copia de la escritura pública de propiedad de la misma o título similar que acredite fehacientemente dicha propiedad.
En el caso de que se oferte solar sin construcción o edificio ya construido en el que sean necesarias obras de rehabilitación/adaptación, simultáneamente al Acta de Entrega de la Posesión Física Con o Sin Reservas, el Arrendador deberá otorgar escritura pública de declaración de obra nueva y, a su vez simultáneamente, las partes elevarán a escritura pública el contrato de arrendamiento, con las consiguientes e imprescindibles adaptaciones al estado de ejecución del mismo y con las menciones necesarias para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
3. Ejecución del contrato
Todos los aspectos relativos a la ejecución del contrato de arrendamiento, incluida la fase de construcción o rehabilitación/acondicionamiento del edificio, el ejercicio de la opción de compra, así como su régimen jurídico en todos sus aspectos (modificación, cesión, subarriendo, seguros, régimen de obras, resolución y extinción y devolución, etc.) se ajustará a lo previsto en el contrato suscrito conforme a lo descrito en la Cláusula anterior.
Anexo I
PROGRAMA DE NECESIDADES
Anexo II
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Anexo III
MODELO DE OFERTA ECONÓMICA
D.ª/D. […], con domicilio en […] y D.N.I. […], en nombre propio/en nombre y representación de […], con domicilio en […] y D.N.I. o C.I.F. […], enterado del “Pliego de Cláusulas Económico-Administrativas para la contratación, en régimen de arrendamiento, de un inmueble a construir o a acondicionar/rehabilitar, en San Sebastián, con destino a alojamiento transitorio de profesionales del ámbito científico y empresarial (Talent House II) por FOMENTO DE SAN SEBASTIÁN, S.A.”,
DECLARA:
Que presenta la siguiente oferta económica para dicho contrato:
Precio (renta) por todo el período de vigencia del contrato de arrendamiento (15 años): […]
euros, IVA incluido.
Esto es:
- […] euros, sin IVA.
- […] euros, en concepto de IVA.
En […], a […] de […] de 2020.
