CAPÍTULO CUATRO ANALISIS DE COSTOS MDI PLAN DE NEGOCIOS EDIFICIO ORELLANA 500

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MDI PLAN DE NEGOCIOS “EDIFICIO ORELLANA 500”

CAPÍTULO CUATRO

ANALISIS DE COSTOS

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CAPÍTULO 4. ANALISIS DE COSTOS 79

OBJETIVO

El objetivo de este capítulo es identificar la incidencia de cada uno de los componentes del Costo Total del Proyecto. Es decir se evalúa la incidencia tanto de los Costos Directos: como el terreno y la construcción de la obra civil; así como los Costos Indirectos: contratación del gerente del proyecto, fideicomiso, consultorías de arquitectura e ingeniería, los permisos legales y los honorarios de promoción y ventas del producto.

Cada uno de los rubros del costo total del proyecto tiene un porcentaje representativo de participación, el cual debemos conocer para tomar decisiones y plantear estrategias con respecto a los siguientes términos:

“Variaciones en los precios de materiales y la mano de obra.” Los costos de la construcción y la actividad inmobiliaria están directamente condicionados a las inconstantes políticas macroeconómicas internas y externas del país, como la eliminación de la tercerización que afecta el costo de la mano de obra, las variaciones en los precios de los materiales como el hierro, el cobre, el cemento;

la elevación en los aranceles de todos los equipo importados como los ascensores, maquinaria pesada y acabados que encarecen el costo total del proyecto y ponen en riesgo la culminación del mismo dentro del presupuesto y el tiempo estimado. Por esta razón es importante realizar un análisis de los costos y una actualización continua a los presupuestos para identificar aquellos rubros volátiles que pueden cambiar a signo negativo la Utilidad y el Valor Actual Neto del proyecto.

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“Definición del precio de venta del producto.” El análisis de los costos permite definir el costo real del metro cuadrado de un área vendible y estimar el margen de rentabilidad que se puede obtener en el precio de venta por metro cuadrado dentro de las condiciones y exigencias que determina el mercado en la industria de la Construcción e Inmobiliario.

“Definición de procesos en la Construcción” El análisis de costos permite al constructor identificar y planificar procesos que mejoren la calidad de la construcción, respeten el cronograma inicial y procedimientos de control que disminuyan los desperdicios y mejores los rendimientos de los materiales para mantener su producción dentro del presupuesto original.

4.1 COSTO TOTAL DEL PROYECTO

El Costo Total del desarrollo del proyecto “Edificio Orellana 500” asciende a un valor de $ 4.095.555,83 dólares. En este detalle del costo total, se consideran los siguientes rubros: 1. Terreno, 2. Costo de la Obra Civil, 3. Estudios Iniciales del Terreno y del Mercado, 4. Honorarios por Consultorías de Arquitectura e Ingenierías y 5. Permisos Legales para la ejecución del proyecto.

Cómo se puede observar en el siguiente cuadro, el rubro de mayor incidencia con un 68,11 % es la Construcción de la Obra Civil seguido por el costo de los Honorarios Profesionales por estudios arquitectónicos y de ingenierías como el diseño estructural, el diseño eléctrico, hidro-sanitario, ventilación mecánica, telefónica y seguridad en un total del 16,33%. El terreno presenta una incidencia del 13,68%.

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(5)

CUADRO 4. 2 DETALLADE DE LOS COSTOS DEL PROYECTO

DESCRIPCIÓN

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M2 COSTO TOTAL (USD)

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EL COSTO T.

1 TERRENO (838,96 m2) 668,00 $/m² $ 560.425,28 13,68%

2 CONSTRUCCIÓN U OBRA CIVIL 355,39 $/m² $ 2.789.472,85 68,11%

2,1 GASTOS DIRECTOS ADMINISTRATIVOS $ 137.400,00

2,2 GASTOS GENERALES DE OBRA $ 19.800,00

2,3 INSTALACIÓN DE OBRA Y OBRAS PRELIMINARES $ 11.744,26

2,4 EXCAVACIONES Y RELLENOS $ 93.518,42

2,5 ESTRUCTURA $ 1.318.784,21

2,6 MAMPOSTERÍA $ 61.736,01

2,7 ACABADOS - ALBAÑILERÍA $ 125.762,84

2,8 ACABADOS - MUEBLES Y VENTANERÍA $ 317.609,86

2,9 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS $ 276.626,31

2,10 INSTALACIONES ELÉCTRICAS, ELECTRÓNICAS Y EQUIPAMIENTO $ 250.000,00

2,11 OBRAS EXTERIORES, CAMINERAS Y OTROS $ 5.406,15

2,12 CISTERNA Y CAJAS DE REVISIÓN $ 11.184,80

2,13 EQUIPOS $ 159.900,00

3 ESTUDIOS INICIALES DE FACTIBILIDAD Y AMBIENTALES 0,55% 1,95 $/m² $ 15.342,10 0,37%

3,1

Estudios de Mercado, Estudio de Levantamiento topográfico y suelo, Estudios de Impacto Ambiental y de Tráfico

4 COSTOS DE HONORARIOS PROFESIONALES 23,98% 85,23 $/m² $ 668.947,21 16,33%

4,1 Honorarios Profesiones del Constructor 9,00% $ 251.052,56

4,2 Honorarios por Consultorias ( Arquitectura e Ingeniería) 5,50% $ 153.421,01

4,3 Honorarios de Promoción y Ventas (2,5% de las ventas) 4,48% $ 125.000,00

4,4 Honorarios de Gerencia 4,00% $ 111.578,91

4,5 Honorarios de Fideicomiso y fiscalización 1,00% $ 27.894,73

5 PERMISOS LEGALES PARA LA EJECUCIÓN DE LA OBRA 2,20% 7,82 $/m² $ 61.368,40 1,50%

5,1

Pago de Impuesto Predial, Aprobación y Visto Bueno de Cuerpo de Bomberos, Permisos de Uso de Aceras, Aprobación de Planos Arquitectónicos, Aprobación de Permiso de Construcción

5,2

Fondo de Garantia, Impuesto Alcantarillado, Permisos Telefónicos, Impuesto EMMOP Lote, Impuesto EMAP Q Construcción, Propiedad Horizontal y Escrituración,

7.848,94 m²

521,80 $/m² $ 4.095.555,83 100,00%

Elaborado por: Carolina Proaño M. Presupuesto desarrollado por: Moncayo & Roggiero, 2009.

C O S T O S I N D I R E C T O S

COSTO TOTAL DEL PROYECTO METROS CUADRADOS TOTALES A CONSTRUIR

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(6)

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directamente al objeto de análisis, en este caso a la construcción del proyecto.

Estos rubros, en su totalidad, representan el principal costo de la edificación.

CUADRO 4. 4 RUBROS DE LOS COSTOS DIRECTOS

4.2.1 EL TERRENO.

El terreno ubicado en la Av. Orellana y Amazonas donde se desarrollará el Proyecto “Edificio Corporativo” tiene un costo de $560.425,28, con un costo por metro cuadrado de $ 668,00 dólares por metro cuadrado. El proyecto está financiado por un grupo de inversionistas que cancelaron el costo total del terreno en un solo pago.

A continuación se presenta un avalúo del terreno a través del Método Residual donde se determina un precio aproximado por metro cuadrado a negociar de 661,19 $/m2. Basada en esta información concluyo que la negociación que se realizó por el metro cuadrado de terreno presenta un precio adecuado a la plusvalía de la ubicación y el tipo de edificación a desarrollar.

COSTO / m2 COSTO TOTAL PORCENTAJE

1 TERRENO (838,96 m2) 668,00 $/m² $ 560.425,28 16,73%

2 CONSTRUCCIÓN DE LA OBRA CIVIL 355,39 $/m² $ 2.789.472,85 83,27%

AREA BRUTA: METROS CUADRADOS TOTALES A CONSTRUIR 7848,94 $/m²

426,80 $/m² $ 3.349.898,13 100%

COSTO TOTAL DE DIRECTOS DESCRIPCIÓN

LOS EQUIPOS SON UNO DE LOS RUBROS MÁS ALTOS DENTRO DEL COSTO DE LA OBRA CIVIL. SU VALOR ES DE $ 159.900,00

(8)

CUADRO 4. 5 EVALUACIÓN DEL TERRENO POR MÉTODO RESIDUAL

ELABORADO POR:CAROLINA PROAÑO M.

4.2.2 OBRA CIVIL

En el siguiente cuadro se detallan los Costos de la Obra Civil identificando aquellos rubros que tienen mayor incidencia, por ejemplo la estructura corresponde al 47,28% y seguidos por los Acabados de Muebles y Ventaneria que corresponden al 11,39%.

EVALUACIÓN DEL TERRENO POR EL MÉTODO RESIDUAL

DATOS VALORES UNIDADES

Area de Terreno 838,96 m2

Precio venta m2 en la zona $ 1.261,33 dólares /m2

Ocupación del Suelo COS P.B. 50% %

Altura permitida(h) 12 pisos

K= Área Útil 80% %

Rango de Incidencia (Terreno) (Alfa I) 12% %

Rango de Incidencia (Terreno) (Alfa II) 14% %

CÁLCULOS VALORES UNIDADES

Area Construida Máxima = Area Util Vendible /K 6292,20 m2 Area Util Vendible = Area de terreno * Cos PB*Pisos 5033,76

Valor de ventas- Valor total del proyecto $ 6.349.248,03

(Alfa I) $ 761.909,76 valor total terreno $ 908,16 dolares / m2

(Alfa II) $ 888.894,72 $ 1.059,52 dolares / m2

Media del Alfa $ 825.402,24

Valor del terreno por m2 $ 983,84 m2

MARGEN DE CONSTRUCCIÓN

UNIDADES VALORES %

Valor de Venta M2 Tipo (Oficina) US$ $ 1.261,33

Coeficiente de Área Útil Vendible (K) % 80%

Costo Directo de Construcción (CD) US$ $508,85

Multiplicador Costo Total del Proyecto X (M) % 1,30

Área Total Construída (AT) M2 6.292,20

Costo Total Construcción (CC) CD*M*AT US$ $4.095.555,83

Valor de Ventas (VV) VM2*K*AT US$ $ 6.349.248,03

Margen Operacional VV-CC US$ $2.253.692,20 35,50%

Valor Esperado del Lote US$ $825.402,24 13,00%

Utilidad Esperada 21% US$ $1.333.342,09

Utilidad Real US$ $1.428.289,95 22,50%

DESCRIPCIÓN

(9)

MDI PLAN DE NEGOCIOS “EDIFICIO ORELLANA 500” CUADRO 4. 6 COSTOS DE LA OBRA CIVIL

RUBRO DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD COSTO TOTAL

(USD)

% DE PARTICIPACION

INCIDENCIA DE RUBRO POR M2

1 GASTOS ADMINISTRATIVOS $ 137.400,00 4,93% 17,51 $/m²

1,1 Administrativos, Bodegueros, Guardianía y Seguridad de la obra. Seguros de

Accidentes y Todo Riesgo. Afiliaciones IESS global 1,00 137.400,00

2 GASTOS GENERALES DE OBRA $ 19.800,00 0,71% 2,52 $/m²

Telecomunicaciones, Consumo Energía Eléctrica, Agua Potable, Misceláneos

y Movilizaciones global 1,00 $ 19.800,00

3 INSTALACIÓN DE OBRA Y OBRAS PRELIMINARES $ 11.744,26 0,42% 1,50 $/m²

Cerramiento Provisional, Oficina y bodega - 76 m2. Acometida agua

potable, electrica. Replanteo y control topográfico. Derrocamiento y global 1,00

4 EXCAVACIONES Y RELLENOS $ 93.518,42 3,35% 11,91 $/m²

Excavación a máquina subsuelos y grúa, Relleno compactado,

Conformación de plataformas , Perfilado de taludes para muros, Desalojo global en m³ 14.357,70 $ 93.518,42

5 MUROS, CIMENTACIÓN Y ESTRUCTURA $ 1.318.784,21 47,28% 168,02 $/m²

Hormigón en replantillos, columnas, losas, alivianamientos,masiilados, acero

de refursos y malla electro soldada. global en m³ 3.562,31 $ 1.318.784,21

6 MAMPOSTERÍA $ 61.736,01 2,21% 7,87 $/m²

Mampostería de Bloque e=10, 15, 20 , Dinteles, Enlucidos Vertical y Horizontal y

Definición de Filos. global en m² 6.128,68 $ 61.736,01

7 ACABADOS - ALBAÑILERÍA $ 125.762,84 4,51% 16,02 $/m²

7,1 a) PISOS

Parqueaderos: Masillado paleteado con helicóptero y endurecedor, rampas vehiculares , bodegas, cisternas, circulalciones y gradas comunales. Plantas Altas: masillado paleteado circulaciones comunales, baños publicos y colocacion de porcelanato en espacios principales con hall y circulaciones.

global en m² 9.600,21 $ 73.921,96

7,2 b) PAREDES

Estucado pintado paredes exteriores, interiores, colocación de ceramica en

baños comunales y oficinas. Pintura en paredes de garages. global en m² 4.752,13 $ 36.387,89 7,3 c) TUMBADOS

Estucado y pintado tumbados (Áreas Comunales), pintura tumbado en

garajes y bodegas, gypsum en areas comunales y baños. global en m² 4.445,42 $ 15.452,98

8 ACABADOS - MUEBLES Y VENTANERÍA $ 317.609,86 11,39% 40,47 $/m²

8,1 PUERTAS (incluye cerraduras)

Ingreso Principal Oficinas mdf, puertas baños mdf, puertas metálicas

bodegas, escaleras, cortafuegos, para garajes, bombas y generadores. unidad 142,00 $ 37.393,22 8,2 APARATOS SANITARIOS Y EQUIPOS

Lavamanos baños con grifería, Inodoro baño y Urinario. unidad 124,00 $ 14.470,94 8,3 VENTANERÍA

Ventanas - aluminio y vidrio 6 mm, Puerta vidrio templado 3= 10mm, Vidrio

Cortina laminado m² 2.995,73 $ 255.479,50

8,4 MUEBLES / PASAMANOS

Pasamano metálico escaleras, balcones . m 145,00

8,5 Muebles mesón para baño ( Pos formado blanco tipo Hogar 2000) unidad 61,00

9 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS $ 276.626,31 9,92% 35,24 $/m²

Instalaciones Hidrosanitarias, Contra Incendio y Sistema de Aire

Acondicionado y Ventilación Mecánica global 1,00 $ 276.626,31

10 INSTALACIONES ELÉCTRICAS, ELECTRÓNICAS Y EQUIPAMIENTO $ 250.000,00 8,96% 31,85 $/m²

Instalaciones Eléctricas global 1,00

11 OBRAS EXTERIORES, CAMINERAS Y OTROS $ 5.406,15 0,19% 0,69 $/m²

Jardines y Cerramiento perimetral (H = 2.4 m) m² 20,41

12 CISTERNA Y CAJAS DE REVISIÓN $ 11.184,80 0,40% 1,43 $/m²

Cisterna, Bomba sumergible provisiona y Cajas de revisión Sanitarias y

Eléctricas global 1,00

13 EQUIPOS $ 159.900,00 5,73% 20,37 $/m²

Ascensor Mitsubishi (8 personas - 15 paradas), Motor eléctrico puerta vehicular

ingreso parqueaderos unidad 5,00

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$ 100,00% 355,39 $/m²

7.848,94 m² Elaborado por: Carolina Proaño M. Presupuesto desarrollado por: Moncayo & Roggiero, 2009.

METROS TOTALES A CONSTRUIR

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(14)

4.3.3 TRÁMITES Y PERMISOS LEGALES

Este rubro corresponde a todos los permisos municipales que se requieren adquirir para aprobación de planos, permisos de construcción, impuestos por acometida de energía y agua potable y tramitaciones legales de propiedad horizontal y escrituración que debe asumir el promotor para la ejecución del proyecto.

4.4 COSTOS POR METRO CUADRADO

El costo por metro cuadrado del proyecto está definido de acuerdo a la relación entre el costo total (directos más indirectos) para el número de metros cuadrados de áreas vendibles que comprenden oficinas, parqueaderos y bodegas. El valor determinado equivale a 862,55 dólares / m2. El alto costo por metro cuadrado responde a los costos extraordinarios correspondientes al trabajo de excavaciones, muros de compensación, cimentaciones y la toda la estructura necesaria para cubrir 4 subsuelos bajo calle y 10 niveles altos sobre la calle. Este costo también responde al nivel y a la calidad del tipo de edificación.

El siguiente cuadro detalla la relación entre el costo y las áreas vendibles y el valor por unidad de metro cuadrado de venta.

CUADRO 4. 10 COSTO POR METRO CUADRADO

ELABORADO POR:CAROLINA PROAÑO M. PRESUPUESTO DESARROLLADO POR:MONCAYO &ROGGIERO,2009.

4.5 CRONOGRAMA VALORADO DE LOS COSTOS DEL PROYECTO.

El cuadro a continuación presente el cronograma valorado desarrollado para 25 meses durante las fases de iniciación, planificación, ejecución, comercialización y cierre del proyecto. En este cronograma se determina el costo y la duración de cada uno de los factores que componen cada fase, Este cronograma valorado es útil para identificar cuáles son las rutas críticas del proyecto.

COSTO TOTAL COSTO TOTAL COSTO POR M2 COSTO TOTAL DEL PROYECTO $ 4.095.555,83

AREA BRUTA TOTAL 7848,94 521,80 $/m²

AREA TOTAL VENDIBLE 4748,22 862,55 $/m²

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CUADRO 4. 11 CRONOGRAMA VALORADO DE EGRESOSCRONOGRAMA VALORADO DE EGRESOS

ELABORADO POR:CAROLINA PROAÑO M. PRESUPUESTO DESARROLLADO POR:MONCAYO &ROGGIERO,2009.

25 MESES DE FLUJO DE EGRESOS COSTO TOTAL

DESCRIPCIÓN $ 4.096.210,88 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

1 TERRENO $ 560.425,28

2 CONSTRUCCIÓN DE LA OBRA CIVIL $ 2.789.472,85 3 FACTIBILIDAD Y E. AMBIENTALES $ 15.342,10 4 CONSULTORIAS (ARQUITEC. E INGE.) $ 153.421,01 5 HONORARIOS CONSTRUCTOR $ 251.052,56

6 PROMOCIÓN Y VENTAS $ 125.655,05

7 GERENCIA, FIDEICOMISO $ 139.473,64

8 PERMISOS LEGALES $ 61.368,40

CRONOGRAMA DE COSTOS

E G R E S O S

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