Parámetros gerenciales para acceder a productos de administración de recursos por fiducias dirigidos a MIPYMES aplicables a proyectos de vivienda

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(1)PARÁMETROS GERENCIALES PARA ACCEDER A PRODUCTOS DE ADMINISTRACIÓN DE RECURSOS POR FIDUCIAS DIRIGIDOS A MIPYMES APLICABLES A PROYECTOS DE VIVIENDA. LADY AGUIRRE. YENNY PAOLA MELO CALDERÓN. CAMILO LEÓN DEL RIO Y HERLEY RINCÓN. UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA. FACULTAD DE INGENIERÍA PROGRAMA DE GERENCIA DE OBRAS BOGOTÁ D.C. 2017.

(2) 2. CONTENIDO. 1.. TITULO. 5. 2.. RESUMEN EN ESPAÑOL E INGLES. 5. 3.. GLOSARIO. 7. 4.. INTRODUCCIÓN. 10. 5.. MODALIDAD DE TRABAJO DE GRADO. 11. 6.. LÍNEA DE INVESTIGACIÓN. 11. 7.. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA. 12. 8.. JUSTIFICACIÓN. 15. 9.. OBJETIVOS. 16. 9.1.. OBJETIVO GENERAL. 16. 9.2.. OBJETIVOS ESPECÍFICOS. 16. 10.. MARCO DE REFERENCIA. 17. 10.1. MARCO TEÓRICO 10.1.1. FIDUCIA 10.1.2. FIDUCIA INMOBILIARIA 10.1.3. TIPOS DE FIDUCIA INMOBILIARIA 10.1.3.1. FIDUCIA INMOBILIARIA DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS 10.1.3.2. FIDUCIA INMOBILIARIA DE PREVENTA 10.1.3.3. FIDUCIA INMOBILIARIA DE PARQUEO DE TERRENO 10.1.1. MIPYME 10.1.2. FUENTES DE FINANCIAMIENTO PARA MIPYMES 10.1.3. SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA (SFC) 10.1.3.1. Misión 10.1.3.2. ¿Qué entidades están autorizadas en Colombia para captación de dinero? 10.1.3.3. Entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera De Colombia. 17 17 20 21 21 22 24 25 27 34 34 34 35. 10.2.. 41. MARCO LEGAL O NORMATIVO.

(3) 3. 10.2.1. NORMATIVA FIDUCIARIA EN COLOMBIA 10.2.2. NORMATIVIDAD QUE RIGE A LAS MIPYMES: 10.2.2.1. LEYES QUE RIGEN LAS MIPYMES 10.2.2.2. RESOLUCIONES QUE RIGEN LAS MIPYMES 10.2.2.3. DECRETOS QUE RIGEN LAS MIPYMES 10.3.. MARCO CONCEPTUAL. 41 44 44 45 45 46. 10.4. ESTADO DEL ARTE 49 10.4.1. La responsabilidad de la fiduciaria con el comprador en un negocio inmobiliario 49 10.4.2. Estudio de factibilidad para la creación de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Quito, mediante la figura de un Fideicomiso Mercantil 50 10.4.3. El fideicomiso Ordinario como alternativa contractual para el desarrollo de negocios inmobiliarios 52 10.4.4. Diseño De Un Modelo De Proyecto Inmobiliario A Través De Un Fideicomiso Mercantil Para El Sector De La Construcción 55 11.. METODOLOGÍA. 58. 11.1. INSTRUMENTO Y RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN 11.1.1. FUENTES PRIMARIAS 11.1.2. FUENTES SECUNDARIAS. 59 59 59. 11.2.. 59. PROCESAMIENTO DE DATOS. 11.3. PROCEDIMIENTO PARA EL ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LA INFORMACIÓN.. 60. 11.4.. INVESTIGACIÓN DE CAMPO. 60. 11.5.. DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN. 60. 12.. ANÁLISIS DE RESULTADOS. 63. 13.. CONCLUSIONES Y RESULTADOS. 87. 14.. BIBLIOGRAFÍA. 89.

(4) 4. LISTA DE TABLAS Tabla 1. Derechos de los que Intervienen en un contrato de Fiducia ......................................19 Tabla 2. Clasificación de las Empresas....................................................................................26 Tabla 3. Fuentes de Financiamiento a MIPYMES ..................................................................27 Tabla 4. Líneas de Crédito Bancario pata MIPYMES .............................................................30 Tabla 5 Sociedades Fiduciarias vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia 36 Tabla 6. Normativa Fiduciaria en Colombia............................................................................41 Tabla 7. Leyes que Rigen a las MIPYMES .............................................................................44 Tabla 8. Resoluciones que rigen a las MIPYMES ...................................................................45 Tabla 9. Preselección de Fiducias ............................................................................................69 Tabla 10 Comparación de puntos relevantes y cuantificación de costos Fiduciarios ............71 Tabla 11. Costos totales del Negocio Fiduciario .....................................................................77 Tabla 12 Requisitos para Solicitar la licencia de Construcción ...............................................81. LISTA DE GRAFICAS Gráfica 1 . Paramentos a tener en cuenta para la estructuración del proyecto.......................66 Gráfica 2. Criterios de selección de la Fiducia ........................................................................68 Gráfica 3. Comparación de Costos del negocio Fiduciario según su fase ...............................76 Gráfica 4. Costos Totales del Negocio Fiduciario ...................................................................77. LISTA DE ANEXOS Matriz de Riesgos.

(5) 5.

(6) 1. TITULO PARÁMETROS GERENCIALES PARA ACCEDER A PRODUCTOS DE ADMINISTRACION DE RECURSOS POR FIDUCIAS DIRIGIDOS A MIPYMES APLICABLES A PROYECTOS DE VIVIENDA. 2.. RESUMEN EN ESPAÑOL E INGLES. ESPAÑOL: El siguiente documento contiene la información resumida obtenida de libros, artículos, sitios web y documentos de consulta acerca del sector fiduciario en Colombia, con el objetivo de conocer los productos ofrecidos por las Fiducias para la obtención de financiamiento a proyectos de construcción de vivienda ejecutados por Mipyme, y los pasos a seguir para acceder a los mismos. La investigación también tiene como alcance establecer una guía a la cual se le hace un análisis de riesgos, unas recomendaciones claves que debe tener el Gerente en cada etapa del proyecto dirigido a la consecución de la administración de los recursos mediante las fiducias, y la culminación del proyecto. Dentro de la información expuesta se abarca el tema de la normatividad que rige los negocios fiduciarios en Colombia, terminología, entes de control y demás factores de orden legal que son de necesario conocimiento de parte del Gerente. Adicionalmente, se concluye de la investigación, la identificación de las condiciones mínimas a nivel técnico, administrativo, legal y financiero que requiere la Mipyme para emprender este tipo de iniciativas..

(7) 6. INGLES:. The following document contains the summary information obtained from books, articles, websites and reference documents about the construction sector in Colombia, with the objective of knowing the products offered by the Fiducias to obtain financing for housing construction projects executed by small companies , and the steps to follow access to them. The research also has as its scope to establish a guide to which a risk analysis is done, some key recommendations that the Manager must have at each stage of the project aimed at achieving the administration of the resources through the Fiducias, and the culmination of the project. The information presented covers the issue of regulations governing fiduciary businesses in Colombia, terminology, control entities and other legal factors that are necessary knowledge of the Manager. Additionally, the identification of the minimum technical, administrative, legal and financial conditions required by MIPYME to undertake this type of initiative is concluded from the research..

(8) 7. 3. GLOSARIO Bienes: Son todas las cosas que existen, que pueden ser un bien mueble es decir que pueden ser propiedad de alguien y se caracterizan porque pueden ser trasladados de un lugar a otro; o un bien inmueble que son aquellos no pueden ser trasladados de un lugar a otro. Captación: Es la actividad que realizan las entidades financieras que son las únicas autorizadas para recibir recursos de los ahorradores para guardarlos, prestarlos o invertirlos en el mercado financiero, y generarle ganancias al ahorrador. Contrato: Son acuerdos que se dan entre dos o más personas y que crean obligaciones y derechos entre las partes. Estos acuerdos pueden estar escritos o ser verbales. Contrato fiduciario: Se da cuando el cliente (fideicomitente) y la Sociedad Fiduciaria, dejan claro, por escrito o verbalmente, las responsabilidades y los derechos que tienen. Egresos: Son todos los gastos que se tienen al realizar cualquier actividad. Encargo Fiduciario: Acto de confianza en virtud del cual una persona entrega a otra uno o más bienes determinados con el propósito de que ésta cumpla con ellos una finalidad específica, bien sea en beneficio del fideicomitente o de un tercero. Fiducia: Son entidades aprobadas y vigiladas por la Superintendencia Bancaria, que se encargan de administrar y manejar bienes, públicos o privados Fiducia Mercantil: Negocio jurídico en virtud del cual el fideicomitente transfiere uno o más bienes al fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario. Garantía: Es un respaldo que se ofrece con el patrimonio de una persona o con unos bienes específicos.

(9) 8. Gastos fijos: Son los gastos que siempre se tendrán y que pueden calcular siempre y cuando se tenga la tarifa fija de este. Ingresos: Es el dinero que se recibe por hacer una venta o prestación un servicio. Ingresos fijos: Es el dinero que no varía en el corto plazo. Intereses: Es el costo que se debe pagar por un crédito o inversión en una entidad bancaria, se representa en una tasa o porcentaje y se calcula en periodos de tiempo como meses o años. Liquidación Es el proceso en el cual se hace cierre formal de un negocio, contrato o empresa MIPYME: Micro, pequeña y mediana empresa Obligaciones: Responsabilidades que se tienen con otras personas naturales o jurídicas. Persona jurídica: Es una entidad que se crea para el manejo de derechos y obligaciones legales y compuesta por una empresa que representa a varias personas naturales que decidieron crearla. Persona natural: Es toda persona particular que para efectos legales y tributarios se reconoce con este nombre, Puede ejercer actividades como independiente, las responsabilidades u obligaciones legales recaen directamente sobre esta persona. Preventa: La venta de un bien antes de producirlo o antes de que esté terminado Procesos de Titularización: Proceso en el que diferentes activos son movilizados, constituyéndose un patrimonio autónomo, con cargo al cual se emiten títulos. Bajo esta figura, el emisor es el patrimonio autónomo administrado por una sociedad fiduciaria. El plazo de los títulos está ligado a las características del activo. Pueden emitirse títulos con.

(10) 9. características similares a la renta fija (de contenido crediticio), renta variable (de participación) o a los de ambos (mixtos) Propiedad: El derecho que tienes directo e inmediato sobre un objeto o un bien y puedes disponer de él como tú lo desees sin perjudicar a los demás Rentabilidad fija: Son las ganancias que te generan las inversiones que están sujetas a una tasa fija, esta rentabilidad es más común en los depósitos a término fijo, cuentas de ahorro programado entre otras y que te aseguran unas ganancias sin importar lo que suceda en el mercado. SFC (Superintendencia Financiera De Colombia): Entidad gubernamental encargada del control y vigilancia de las actividades financieras que desarrollan las personas naturales o jurídicas. Punto de Equilibrio: En el momento en el cual las ventas realizadas cubren exactamente los costos totales del proyecto Título Valor: Documento que otorga derechos de propietario o acreedor sobre una compañía que emitió este título, es negociable en el mercado bursátil, un título valor puede tener una rentabilidad fija o variable dependiendo del activo que se negoció y las propiedades que este documento tenga..

(11) 10. 4. INTRODUCCIÓN La mayoría de MIPYME del sector de la construcción cuentan con profesionales capaces de estructurar proyectos de infraestructura desde el punto de vista técnico; sin embargo, se ha detectado un desconocimiento de las herramientas y productos financieros que existen en el mercado, los cuales le permitirían ejecutar los proyectos propios sin necesitar gran demanda de inversión inicial por parte de las Empresas. Dado lo anterior, surge la necesidad de investigar en las Entidades Fiduciarias de Colombia los productos que ofrecen enfocados en el financiamiento de proyectos de construcción de vivienda que brinde oportunidades y seguridad a aquellas empresas que tengan el deseo de iniciar estos proyectos, pero que no cuentan con mucha experiencia ni un gran capital inicial. Adicionalmente, se pretende analizar los requisitos de la fiducia con el fin de dar recomendaciones y parámetros a los gerentes, que les serán útiles en el proceso desarrollo de proyectos de construcción de vivienda que cuentan con financiamiento de las Entidades Fiduciarias, con el fin de mitigar o evitar situaciones a nivel legal, financiero y técnico a las cuales están expuestas las MIPYMES en las diferentes etapas que se generan hasta la culminación, mediante el ejercicio práctico de investigación y consulta personal en las Fiducias seleccionadas para hacer el ejercicio. Con la investigación y acompañamiento se espera dirigir a gerentes de proyectos o empresas MIPYME los parámetros generales para la consecución de financiación y análisis de riesgos sobre las herramientas financieras que existen en el mercado Colombiano, mediante el conocimiento de manera general de los requisitos jurídicos, legales, financieros y técnicos que deben tener en cuenta las MIPYMES a la hora de tomar los productos.

(12) 11. ofrecidos por Fiducias, que es la figura financiera a estudiar en la presente investigación, con lo cual puede llevar a cabo la ejecución de proyectos de construcción de vivienda propios y entrar a competir de manera directa y con mayor facilidad en el sector privado. Igualmente, se abarcará dentro del desarrollo de la investigación, los resultados que deben arrojar los estudios de mercado y perfectibilidad del proyecto que se pretende presentar para administrar los recursos por medio de las fiducias, y verificar la viabilidad de los mismos. Para el desarrollo de la investigación, se tiene como referencia un proyecto de vivienda ejecutado en Bogotá, estrato 4, con plazo de ejecución total de 18 meses, de los cuales 6 es para el desarrollo de la Consultoría y 12 meses para la construcción, para que, a partir de esta referencia, se determine un porcentaje respecto a las ventas del valor de la administración de los recursos mediante las Fiducias. El contenido tiene un alcance normativo, conceptual, se indica la metodología con la que se desarrolló la investigación, el análisis de resultados, conclusiones y referencias.. 5. MODALIDAD DE TRABAJO DE GRADO MONOGRAFÍA. Tiene por objetivo la investigación y/o reflexión sistematizada en torno a las prácticas administrativas y/o los planteamientos y conceptos de la administración como disciplina de conocimiento. Se validará a partir del cumplimiento de los objetivos que se hayan formulado. 6. LÍNEA DE INVESTIGACIÓN Gestión Integral y dinámica de las organizaciones empresariales..

(13) 12. 7. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA En relación con las MIPYMES a nivel nacional, luego de la desaceleración económica sufrida a mediados de los noventa mediante estudios de investigación realizados por uno de los autores donde se destaca Zuleta (1998)1. Uno de los problemas han sido el atraso tecnológico, difícil acceso a recursos de financiación debido a la poca información de los instrumentos de financiación existentes para empresas constructoras limitándose a ciertos productos financieros tradicionales como lo es los préstamos bancarios, definido como un contrato por el cual una entidad financiera se compromete a poner a disposición de una empresa una cantidad de dinero, estableciendo unas condiciones específicas para la devolución del monto inicial y el pago de los intereses sobre dicho préstamo, que suelen ir determinadas por la cantidad de dinero que se va a utilizar en el proyecto y el riesgo que este puede representar para la entidad financiera y también las características financieras de la empresa ejecutora. Los criterios que suelen seguir las entidades financieras para la concesión del crédito suelen ir encaminados hacia el análisis de la solvencia de la empresa y la viabilidad del proyecto a financiar, el porcentaje de capital propio que la empresa invierte en el proyecto que suele representar su grado de implicación, y las garantías adicionales que aporta la empresa. Esta limitante se ve reflejado en el rechazo del proyecto que la MIPYME desee ejecutar.. 1. Zuleta, L.A. “Políticas para el Desarrollo de la Pequeña y Mediana Empresa en Colombia” Consultoría BID – DNP dirigida por Luis Alberto Zuleta..

(14) 13. Se reconoce como uno de los principales antecedentes el modelo básico asociativo ya incursionado en países Latinoamericanos y europeos como estrategia financiera para MIPYMES, este modelo hace que diferentes empresas formen la figura de consorcio o unión temporal con un objetivo específico y es la aprobación de financiación inicial para la ejecución del proyecto constructivo. Como proceso de investigación, el trabajo que tiene que observar el Gerente de Proyecto, es el uso de metodologías e instrumentos que permitan seguir procesos lógicos, que conduzcan a procesar y recolectar información financiera y que permitan llegar a describir un problema empresarial, con el objetivo de encontrar una solución financiera y abrir opciones de desarrollo de la actividad económica de la Empresa. El análisis financiero que debe hacer una MIPYME para invertir recursos propios, cuando los tenga disponible, debe tener en cuenta la información de intereses y opciones ofrecidas en el mercado financiero para optimizar el uso de los recursos. Lo anterior conlleva la necesidad de atender una nueva metodología financiera orientada a la consecución de recursos, con el fin de éxito de los proyectos de construcción para las MIPYMES, evaluando el costo y riesgo que implica el entorno de cada proyecto. Dadas las dificultades existentes a lo largo de la historia para las MIPYMES en el sector de la construcción de vivienda, representan un porcentaje alto en la puntuación del PIB para el país, en cuanto a la gestión de buenos proyectos para conseguir búsqueda de financiación se ha convertido en problema macro debido a la falta de organización interna más que externa, agregado a las altas exigencias en requisitos para las MIPYMES. Teniendo en cuenta la formación técnica, el enfoque gerencial que se adquiere durante la formación académica de una Especialización, así como también, las necesidades de las.

(15) 14. empresas MIPYME para la consecución de financiamiento e inversionistas para la ejecución de proyectos de vivienda, se ha decidido explorar y conocer con mayor profundidad los productos ofrecidos en sector financiero y los requisitos que deben cumplir dichas empresas para adquirirlos y los riesgos que se pueden presentar con la adquisición de créditos.. Establecer un método gerencial dirigido a MIPYMES que se enfoque en la consecución de recursos para el financiamiento y ejecución de proyectos de vivienda, que conlleve al conocimiento de los productos ofrecidos por FIDUCIAS para el sector de la construcción a nivel nacional, que le permita a las empresas abrir nuevas opciones de negocios con el desarrollo de proyectos propios e impulsando de esta manera, el crecimiento económico de las mismas, previo análisis de los riesgos que se puedan generar con la adquisición de productos para financiación. ¿Cuáles son los parámetros que deben tener en cuenta los Gerentes de MIPYME para el desarrollo de proyectos de vivienda propios, utilizando los productos de Fiducia?.

(16) 15. 8. JUSTIFICACIÓN Teniendo en cuenta los antecedentes que se describen anteriormente, se puede evidenciar que las condiciones que ofrece el sector bancario limitan el desarrollo de la actividad económica de una empresa clasificada como MIPYME, ya que para acceder a un préstamo o crédito bancario tiene que demostrar una solvencia, musculo financiero, experiencia y tipo de proyecto en el cual se va a invertir los recursos, con el fin de respaldar el pago del mismo. Por esta razón, surge la necesidad de investigar que otras alternativas ofrece el mercado financiero colombiano, que le permitan a las nuevas empresas MIPYME acceder a financiación sin la necesidad de demostrar un musculo financiero, en compensación a esto, la entidad financiera tenga en cuenta el planteamiento y sustentación adecuada de un proyecto a desarrollar para la construcción de vivienda, lo que conlleva, al estudio de los productos financieros ofrecidos por las Fiducias. El presente documentos va dirigido a aquellas empresas que no cuentan con gran capital inicial o musculo financiero para emprender proyectos propios, como una alternativo del desarrollo de la actividad que abarca la ingeniería civil y la arquitectura, que implica aprovecha el potencial humano de la MIPYME ..

(17) 16. 9. OBJETIVOS. 9.1.OBJETIVO GENERAL Establecer el procedimiento necesario que deben seguir las empresas MIPYMES para acceder a los productos que permitan la administración de recursos ofrecidas por las Fiducias, dirigidas al desarrollo de proyectos propios de vivienda. 9.2.OBJETIVOS ESPECÍFICOS. ➢ . MIPYME en el sector de la construcción.. . ➢ . Analizar los procedimientos que poseen las fiducias seleccionadas para acceder a  la financiación a proyectos de construcción de vivienda que desean emprender las empresas MIPYMES con el fin de reconocer el riesgo al que se enfrentan..  ➢ . Reconocer los marcos de referencia teóricos y legales que permitan reconocer a la  fiducia como una oportunidad de emprendimiento de proyectos ejecutados por las. Determinar recomendaciones dirigidas a las empresas MIPYMES que permitan hacer más viable la obtención del financiamiento o inversión por parte de la fiduciaria para el desarrollo de proyectos Construcción de vivienda..

(18) 17. 10. MARCO DE REFERENCIA. 10.1.. MARCO TEÓRICO. 10.1.1. FIDUCIA Son entidades que tomaron cuerpo legal en Colombia en 1972, aprobadas y vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia, que se encargan de administrar y manejar bienes, públicos o privados. El artículo 1.226 del Código del Comercio de Colombia, se define a la fiducia como “negocio jurídico en virtud del cual una persona llamada fiduciante o fideicomitente2, transfiere uno o más bienes especificados a otras llamada fiduciario3, quien está obligado a administrarlos o enajenarlos, para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de este o en tercero llamado beneficiario o fideicomisario4”. La fiducia se clasifica en tres grupos:. ❖. Fiducia de inversión: Son los contratos firmados entre el fideicomitente y la fiducia  para administrar dineros o títulos valores con el fin de que la fiducia invierta y logre. 2. Fideicomitente:Persona natural o jurídica que le encomienda uno o todos sus bienes a la sociedad fiduciaria con una determinada finalidad. 3. Fiduciario:Entidades de servicios financieros, constituidas como sociedades anónimas, sujetas a la inspección y a la vigilancia de la Superintendencia Financiera, cuyo objeto es la realización de todos aquellos actos de confianza en virtud de los cuales tú como fideicomitente entrega a otra (fiduciario) unos bienes determinados, transfiriéndole o no la propiedad de los mismos, con el objeto de que éste cumpla con la finalidad del contrato. 4. Fideicomisario:Persona natural o jurídica que goce de los beneficios que produce la finalidad del contrato de fiducia.

(19) 18. una rentabilidad, según lo establecido o pactado por el fideicomitente, de tal manera que las fiducias puedan conforman fondos comunes.. ❖ . Fiducia inmobiliaria: Esta modalidad ocurre cuando se entrega a la fiduciaria un  bien inmueble a fin de desarrollar un proyecto de construcción, que junto con otras actividades de administración y coordinación para el seguimiento de propiedades en finca raíz..  ❖ . Fiducia de administración: La última clasificación reúne aquellos negocios que  el cliente o fideicomitente entrega un bien diferente de dinero, cumpliendo con los requisitos del contrato.. En la actividad de fiducia existen dos tipos de contrato. Contrato de encargo fiduciario: El primer tipo aclara que la fiduciaria simplemente es la administradora de los bienes del fideicomitente y que éste conserva la propiedad. fiducia mercantil: El segundo contrato es más utilizado dentro del sistema y consiste en que el cliente se desprende de la propiedad de los bienes que entrega, sacándolos de su patrimonio. Estos bienes entran a formar un patrimonio autónomo, que es administrado por la sociedad fiduciaria. (Redacción EL TIEMPO, 1995)5. Los derechos de las personas que intervienen en un contrato de fiducia son:. 5. Redacción EL TIEMPO. (27 de Febrero de 1995). ¿Qué es la Fiducia? EL TIEMPO, pág. 2. Recuperado el 15 de Agosto de 2016, de http://www.eltiempo.com/archivo/documento/MAM-289385.

(20) 19. Tabla 1. Derechos de los que Intervienen en un contrato de Fiducia. FIDEICOMITENTE - Reservar algunos derechos, con el fin de tener claro algunas características, que como propietario de los bienes no quieres perder. Por ejemplo, al entregar una casa, te puedes reservar el derecho del uso de la misma, y que la Fiduciaria solamente figure como propietaria.. BENEFICIARIO. -Exigir a la sociedad fiduciaria el cumplimiento puntual de sus obligaciones, y si no las cumple exigir indemnización por. - Terminar la fiducia, cuando te hayas. incumplimiento del. reservado esa facultad en la firma del contrato, y pedir la remoción del fiduciario y nombrar el sustituto, cuando a ello haya lugar.. contrato.. Al terminar el negocio o contrato fiduciario, puedes obtener de regreso los bienes que le entregaste a la Sociedad Fiduciaria. Pero si la Sociedad Fiduciaria uso algunos de los bienes para el pago de una deuda que tenías o comprando activos que no generaron ganancia, la Sociedad Fiduciaria no puede devolverte los bienes originales que entregaste. Tú como cliente (fideicomitente), le puedes pedir a la Sociedad Fiduciaria una "Rendición de Cuentas", es decir, cuentas sobre la administración de los bienes que le has entregado, y no pueden pasar más de 6 meses sin que la sociedad fiduciaria no te presente las cuentas. SOCIEDAD FIDUCIARIA. Son derechos de la fiduciaria además de los establecidos en la ley y el contrato, recibir una remuneración y requerir. -Solicitar a la. información de. Superintendencia. los. Financiera de. fideicomitentes. Colombia que te cambien de fiduciario, si con el actual no te sientes cómoda/o o hay alguna clase de enfrentamientos.. y beneficiarios.. Fuente: (COLPATRIA, 2010)6.

(21) 6. COLPATRIA. (2010). Maneja tus Finanzas. Recuperado el 10 de Febrero de 2017, de https://www.manejatusfinanzas.com/Loquenecesitassaber/QUEESLAFIDUCIARIA/QUIENESINTER VIENENENELCONTRATODEFIDUCIA/tabid/253/language/en-US/Default.aspx.

(22) 20. 10.1.2. FIDUCIA INMOBILIARIA La fiducia inmobiliaria definida como un negocio fiduciario por medio del cual un fideicomitente entrega bienes o recursos destinados a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución del proyecto de acuerdo a las estipulaciones contractuales. Esta figura ha ganado importancia en el ámbito de la construcción durante los últimos años en Colombia, ya que genera una idea de confianza en los inversionistas que desean obtener bienes inmuebles, a través de las sociedades fiduciarias, las cuales deben estar autorizadas por la Superintendencia Financiera de Colombia.(Hernández Limogi, 2011)7. Estas entidades permiten que los ingresos obtenidos por el aporte de los fideicomitentes, sean invertidos en proyectos de construcción, avalados por dichas sociedades, las cuales aplican estudios de viabilidades técnicas y comerciales de dichas construcciones, llevando su competencia no sólo a una supervisión, sino a un acompañamiento que le permite al fideicomitente tener certeza sobre el bien que esta por adquirir y que depende de una construcción que se entregara a un plazo determinado. El trabajo en conjunto de las sociedades fiduciarias y los grandes constructores, por medio de convenios han beneficiado a los contratistas, ya que al involucrar a las entidades fiduciarias en dichos proyectos los inversionistas se multiplican, al encontrar el respaldo y la protección en el negocio contractual. Pero hasta donde llega la responsabilidad de una entidad fiduciaria, en el incumplimiento de la entrega de una obra, posibles daños futuros en la construcción,. 7. Hernández Limogi, M. (2011). Guia Juridica de Negocios Fiduciarios en Colombia. Legis..

(23) 21. moras en la entrega bajo que normas de protección pueden estar avalados por los inversionistas o fideicomitentes. 10.1.3. TIPOS DE FIDUCIA INMOBILIARIA Dentro de las modalidades presentadas en la fiducia inmobiliaria se encuentran las denominadas fiducias inmobiliarias de tesorería, de preventas, y de administración y pagos las cuales se describen a continuación: 10.1.3.1. FIDUCIA INMOBILIARIA DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS La fiducia inmobiliaria de administración y pagos, como lo indica su nombre, es el mecanismo a través del cual se transfiere a la Fiduciaria el bien inmueble sobre el cual se adelantará el proyecto, así como los recursos destinados para el desarrollo del mismo. Cuando el desarrollo del proyecto inmobiliario se adelanta a través de la modalidad de fiducia inmobiliaria de administración, la Fiduciaria podrá efectuar los pagos derivados del proyecto, respaldará la deuda adquirida con los acreedores para el desarrollo de la construcción, transferirá los bienes inmuebles a los compradores, administrará los recursos de los compradores y coadyuvará al fideicomitente para efectos de tramitar la instalación de servicios públicos domiciliarios, la instalación de servicios preliminares de obra y demás trámites donde las autoridades o las empresas públicas exijan el visto bueno, consentimiento o que la solicitud sea suscrita por el propietario del terreno que es la Fiduciaria. La fiducia inmobiliaria de administración y pagos abarca desde la administración de los recursos hasta la administración del bien inmueble, sin embargo, bien podría darse la mera administración del inmueble y posterior transferencia de los bienes, ante lo cual estaríamos frente al comúnmente denominado contrato inmobiliario sin recursos. En este último caso, el.

(24) 22. fideicomitente administrará los recursos del proyecto y la Fiduciaria cumplirá con la obligación de transferir las unidades a cada uno de los compradores vinculados al proyecto.. 10.1.3.2.. FIDUCIA INMOBILIARIA DE PREVENTA. La fiducia inmobiliaria de preventa es conocida como una etapa de recaudo en donde la Fiduciaria recibe e invierte los dineros otorgados por los interesados en adquirir alguna de las unidades inmobiliarias que se adelantan en el proyecto de construcción. Las personas interesadas en el proyecto inmobiliario en etapa de preventas, generalmente son denominados como encargados, quienes deberán entregar a la fiduciaria los recursos destinados a la separación del inmueble para que los invierta en una de sus carteras colectivas de conformidad con la normatividad vigente8 y posteriormente gire las sumas entregadas junto con los rendimientos al constructor o, si fuere el caso, al patrimonio autónomo que se constituirá para el desarrollo del proyecto inmobiliario. El contrato de preventa es el primer paso para establecer de manera clara la viabilidad del proyecto, especialmente la viabilidad financiera. En dichos contratos la Fiduciaria realiza una labor de guardián y custodio de los recursos aportados por los posibles adquirentes, imponiendo al fideicomitente distintos requisitos para realizar el desembolso de los dineros recaudados. Una vez cumplidas las condiciones por parte del constructor, la Fiduciaria girará los recursos a este para que desarrolle el proyecto, y dicho valor se imputará como parte de pago del inmueble. Ahora bien, si el constructor no puede cumplir con las condiciones. 8. Artículo 3.1.1.1.1 Decreto 2555 de 2010.

(25) 23. establecidas para el giro de los recursos, estos serán entregados a cada uno de los interesados, junto con los rendimientos que pudieron generarse por su inversión en la cartera colectiva.. Usualmente, en los contratos de preventa, el constructor no tiene que indemnizar al futuro comprador por el no cumplimiento del proyecto, ya que este mecanismo fiduciario lo que busca es evaluar y considerar si el proyecto se podrá desarrollar o, si por el contrario, será un fracaso. La importancia del contrato de preventa para el constructor radica en la posibilidad que tiene este último de ofrecer un proyecto inmobiliario, realizar su comercialización y obtener los permisos necesarios para el desarrollo del mismo, sin verse afectado por la posible inviabilidad jurídica o financiera que pudiese tener el proyecto ya que, como lo indicamos anteriormente, ante la imposibilidad de desarrollar el proyecto, no tendrá que indemnizar a los futuros compradores. Por otra parte, para los futuros compradores, el contrato de preventa reviste gran importancia ya que ofrece seguridad sobre la custodia de sus recursos sin que estos se vean afectados ante el incumplimiento del constructor, o por los conocidos casos de estafas perpetrados por parte de empresas ficticias. Además de lo anterior, si el proyecto es viable, el futuro comprador recibe un beneficio consistente en el sostenimiento de las condiciones establecidas con el constructor para la adquisición del inmueble, entre ellos, el precio el cual seguirá vigente hasta el momento de la entrega de los bienes. Nuestro ordenamiento legal ha establecido para la Fiduciaria distintas obligaciones en desarrollo del contrato de preventa, entre ellas, aquella relacionada con el deber de información sobre los siguientes aspectos: 1. Expresar si la Fiduciaria tendrá el manejo futuro de los recursos. En estos casos lo que se busca es establecer si, posterior al contrato de preventa, se celebrará un contrato.

(26) 24. inmobiliario de administración y pagos, en el cual la Fiduciaria, a través de un patrimonio autónomo, continuará manejando los recursos entregados por los futuros compradores. 2. Establecer de forma clara y comprensible las causales y términos en los cuales se realizará la devolución de los recursos. Ante el incumplimiento de las condiciones establecidas para el giro de los recursos por parte del constructor, la Fiduciaria deberá establecer cuál será el procedimiento y los términos en que se realizará la devolución de los dineros a los compradores. Asimismo, se realizará la devolución de los recursos a los futuros compradores cuando estos decidan retirarse del negocio. 3. La Fiduciaria deberá identificar de forma clara y expresa quién es la persona a quien se le girarán los recursos. (Superintendencia Financiera de Colombia, 2003)9. 10.1.3.3. FIDUCIA INMOBILIARIA DE PARQUEO DE TERRENO Aunque la fiducia inmobiliaria de parqueo no es regulada específicamente en nuestro ordenamiento legal, a la misma se le aplica la normativa referente a la fiducia mercantil. Su desarrollo se presenta como un mecanismo de intermediación para la adquisición de un inmueble, el cual usualmente se utiliza para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. En la fiducia inmobiliaria de parqueo, se transfiere un bien inmueble a la Fiduciaria, quien detentará su titularidad hasta el cumplimiento de unas condiciones previamente establecidas en el contrato de fiducia, momento a partir del cual transferirá el inmueble en favor de un beneficiario o a quien se le instruya en el contrato.. 9. Superintendencia Financiera de Colombia. (2003). Circula Básica Jurídica..

(27) 25. Un claro ejemplo de esta modalidad de fiducia es aquel presentado en desarrollo de un contrato de promesa de compraventa en el cual las partes, esto es, el promitente vendedor y el promitente comprador, acuerdan que el inmueble objeto de venta sea transferido a un patrimonio autónomo, quien lo transferirá al promitente comprador una vez este último haya pagado la totalidad del inmueble al promitente vendedor. Si el pago no se realiza por parte del promitente comprador, la Fiduciaria restituirá el inmueble al promitente vendedor. La anterior figura ofrece seguridad tanto al promitente comprador como al promitente vendedor, ya que, si el primero cancela el valor total del inmueble, este tendrá certeza sobre la transferencia del mismo a su favor. Por otro lado, el promitente vendedor sabrá que, si el promitente comprador no realiza el pago del inmueble, el mismo será restituido a él. Esta modalidad es utilizada con frecuencia por parte de los constructores que están en proceso de adquisición de inmuebles para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. (Motta Páez, 2011)10. 10.1.1. MIPYME La revisión de experiencias internacionales para la clasificación de las Micro, pequeñas y medianas empresas (MIPYMES) en América Latina indica una alta variabilidad en términos del número de criterios empleados (o combinación de los mismos), los rangos para definir el tamaño empresarial y el sector productivo en el que operan. Así mismo, para algunos países se registra más de una definición de acuerdo con el objetivo de la clasificación, de forma que puede existir diferencia en la definición si el interés es acceder a un servicio financiero o si se. 10. Motta Páez, L. (2011). La fiducia Inmobiliaria en Colombia..

(28) 26. busca acceso a instrumentos de apoyo de política pública.(Nieto, Timoté, Sanchez, & Villareal, 03 de Agosto, 2015)11. En Colombia mediante la Ley 905 del 02 de Agosto de 2004 que modifica la ley 590 del 2000 sobre promoción del desarrollo de la micro, pequeña y mediana empresa colombiana y se dictan otras disposiciones define a MIPYMES como micro, pequeña y mediana empresa. “Artículo 2º. Definiciones. Para todos los efectos, se entiende por micro incluidas las Famiempresas pequeña y mediana empresa, toda unidad de explotación económica, realizada por persona natural o jurídica, en actividades empresariales, agropecuarias, industriales, comerciales o de servicios, rural o urbana, que responda a dos (2) de los siguientes parámetros” (Congreso de la República de Colombia)12. Tabla 2. Clasificación de las Empresas EMPRESA. NUMERO DE TRABAJADORES. ACTIVOS TOTALES POR VALOR. MICROEMPRESA. planta de personal no superior a (10) trabajadores. inferior a quinientos (500) SMMLV / excluida la vivienda. PEQUEÑA. planta de personal entre (11) y cincuenta (50). entre quinientos uno (501) y menos de cinco mil (5000) SMMLV. 11. Nieto, V., Timoté, J., Sanchez, A., & Villareal, S. (03 de Agosto, 2015). Clasificacion por tamaño empresarial en Colombia: Historia y Limitaciones para una propuesta. Deprtamento Nacional de Planeacion - DPN. 12. Congreso de la República de Colombia. (s.f.). Ley 905 del 02 de Agosto de 2004. Recuperado el 29 de Agosto de 2016.

(29) 27. planta de personal entre cincuenta y uno (51) y doscientos (200). MEDIANA. entre cinco mil uno (5001) a treinta mil (3000) SMMLV. Fuente:Ministerio de Industria y Comercio. (20 de Marzo de 2014). Mipymes Portal Empresarial Colombiano. (Ministerio de Industria y Comercio, Productor) Recuperado el 25 de Agosto de 2015, de http://www.mipymes.gov.co/publicaciones.php?id=2492. 10.1.2. FUENTES DE FINANCIAMIENTO PARA MIPYMES El Estado pone a disposición de las MIPYMES diferentes fuentes de financiamiento, a bajo costo y respaldado por el Fondo Nacional de Garantías. A continuación se presentan algunas de las principales entidades que ofrecen líneas de crédito que el gobierno ofrece como alternativa de financiamiento a las MIPYMES en Colombia:. Tabla 3. Fuentes de Financiamiento a MIPYMES ENTIDAD. FUNCIÓN. Fondo de Modernización y desarrollo tecnológico de las Micros, Pequeñas y Medianas Empresas (FOMIPYME). Creado por la Ley 590 de 2.000 (Ley MIPYME), cuyo objetivo principal es financiar y otorgar incentivos a programas, proyectos y actividades para el desarrollo tecnológico y la aplicación de instrumentos no financieros dirigidos a su fomento y promoción de las MIPYMES.. Fondo Nacional de Garantías (FNG). La función de esta entidad es respaldar los créditos ante el sistema financiero, que hayan sido otorgados para financiar proyectos liderados por personas naturales o jurídicas, hasta un porcentaje de este..

(30) 28. 13 14. ENTIDAD. FUNCIÓN. Convenio de Alianza Estratégica. El 18 de marzo de 2004 se suscribió el Convenio de Alianza Estratégica entre FINDETER13, ACOPI14 y el FNG con el fin de incentivar la generación de iniciativas de inversión relacionadas con el sector empresarial MIPYME.. Fondo Financiero de Proyectos de Desarrollo (FONADE). Su misión es la de promover el desarrollo integral de las pequeñas y medianas empresas en consideración a su participación para la generación de empleo, desarrollo regional, la integración entre sectores económicos y el aprovechamiento productivo de pequeños capitales. Servicios: Diagnóstico empresarial para la innovación y la reconversión - Implementación de proyectos de reconversión industrial - Implementación de nuevas tecnologías - Asistencia técnica integral de los procesos de reconversión industrial Proyectos de modernización empresarial que busquen la comercialización internacional.. BANCOLDEX. Su función es la de facilitar el acceso al crédito a las micro, pequeñas y medianas empresas - MIPYMES, ofreciéndoles a través del FNG, una garantía automática. Esta garantía disminuye el riesgo crediticio al intermediario financiero en un porcentaje del crédito solicitado con recursos Bancóldex. Servicios: Crédito para Micros, pequeñas y medianas empresas que presenten solicitudes de crédito bajo el cupo especial de crédito "Apoyo a a la Productividad y Competitividad" - Programa "aProgresar".. BANCA DE LAS OPORTUNIDADES. La Red de la Banca de las Oportunidades son los bancos, compañías de financiamiento comercial, las cooperativas, las ONG, y las cajas de compensación familiar, quienes son las encargadas de extender su cobertura y llevar los servicios financieros a la población desatendida.. FINDETER: Financiera de Desarrollo Territorial S.A. ACOPI: la Asociación Colombiana de Medianas y Pequeñas Industrias que es un Gremio que representa, apoya, defiende y busca mejorar los niveles de productividad de las MIPYMES de Colombia; a través de la asociatividad y los diferentes servicios empresariales.

(31) 29. ENTIDAD. FUNCIÓN. SECTOR BANCARIO TRADICIONAL. La siguiente es la oferta crediticia que hace el sector bancario a las MIPYMES de Colombia. En la siguiente tabla se muestra la entidad financiera que ofrece el crédito, la línea de crédito para MIPYMES y otros aspectos que se deben tener en cuenta para acceder a este servicio.. Fuente: (Váquiro, 2009)15.. 15. Váquiro, J. (11 de Septiembre de 2009). PYMES FUTURO. Recuperado el 29 de Agosto de 2016, de http://www.pymesfuturo.com/Fuentes_financiamiento.htm.

(32) Tabla 4. Líneas de Crédito Bancario pata MIPYMES. BANCO Banco Agrario S.A.. Banco de Crédito. Banco de Occidente. Bancafe. Av Villas. LÍNEA DE CRÉDITO. MONTO-PLAZO. TASA DE INTERÉS. REQUISITOS Y GARANTÍAS. BENEFICIOS. Capital de trabajo. Hasta tres años para capital de trabajo y hasta cinco años para inversión. De acuerdo con el plazo pactado. Hipoteca. Prenda. Respaldo del fondo Nacional de garantía. Amortización: mensual. Trimestral o semestral. Credicash pyme. Empresarial: cartera 90 días prorrogables ordinaria. Cupo Pyme. Cartera Ordinaria. Doce meses. De 1 hasta 7 años según destino. varían según riesgo del cliente. Certificado de Crédito de libre inversión. Disposición existencia. Declaración inmediata del capital. Sin cuota de manejo los de renta. Estados primeros seis meses prorrogables según financieros consumo. Trimestre anticipado o su tasa equivalente. Uso crédito para capital de trabajo. Compra de activos fijos ampliación o renovación de la planta y nuevos proyectos. Liquidez al corto plazo. Garantía. Real. Certificado de existencia. Declaración Disponibilidad de un cupo de crédito. Solo de renta. Estados paga intereses por parte de cupo utilizado. financieros. Respaldo Puede realizar abonos extraordinarios cuando del fondo nacional de desee garantías De acuerdo con el De acuerdo con las estudio de crédito que políticas vigentes se realice. Posibilidad en el momento del de Fondo Nacional de desembolso garantías. Permite a la empresa contar con sus recursos. Para inversión en su crecimiento. Proporcional plazos adaptados a necesidades particulares de crédito. Posibilidad de solicitar cupo rotativo.

(33) 31. BANCO. Banco caja social. LÍNEA DE CRÉDITO. Capital de trabajo. MONTO-PLAZO. TASA DE INTERÉS. Hasta 12 meses. Banco Davivienda. Línea Pyme. 90 días. Banco de Bogotá. Capital de trabajo. Corto, mediano y largo plazo. Banco GNB Sudameris. Crédito de dinero. Hasta 5 años. Banco Popular. Cupo múltiple de crédito. Créditos a corto, mediano y largo plazo con vigencia de un año. REQUISITOS Y GARANTÍAS. BENEFICIOS. Declaración de renta. Estados financieros.. Cuota fija única durante la vigencia del crédito. Elegir financiación directa al Banco o Bancoldex, a través de las líneas de fomento. Facilidad para el pago de la cuota a través del servicio de débito automático Para atender sus necesidades de crédito en el corto plazo. La empresa podrá disponer de estos recursos de manera automática a través de pagos electrónicos o por giro de cheques. La Pyme dispondrá de un cupo que cubrir a sus necesidades de caja, sobregiro y tesorería con atractivas tasas de interés. De acuerdo con las necesidades del cliente. Financia capital de trabajo. Asesorías para obtener los instrumentos de financiación El crédito debe ser cubierto por la garantía en un 130 %. Garantías hipotecaria. Tasa preferencial. A convenir. Esta línea se puede trabajar con el FNG. Provee liquidez al beneficiario del crédito para destinatariol a financiar sus actividades y/o inversiones.

(34) 32. BANCO. Banco Santander. LÍNEA DE CRÉDITO. Crédito rotativo. Crédito en Bancolombi pesos a compra todo empresarial. BBVA. Capital de trabajo y proyectos de inversión. MONTO-PLAZO. TASA DE INTERÉS. Máximo un año. de 12, 24 y 36 meses. La tasa establecida es la DTF + puntos definidos por política. Son diferenciales dependiendo de las políticas interés de riesgo que maneja la entidad y de la 12 meses en capital capacidad de pago de trabajo y 5 en del cliente. inversión Además se suman estudios sectoriales que determinan el nivel de riesgo. REQUISITOS Y GARANTÍAS. BENEFICIOS. Poseer cuenta corriente. Información legal y financiera de la empresa debidamente actualizada.. Disponibilidad inmediata de recursos. Agilidad en las transacciones crediticias. Fácil acceso a diferentes líneas de crédito.. Ser cliente del banco. Información legal y financiera de la empresa debidamente actualizada. Agilidad y seriedad en la prestación del servicio bajo interés de financiación. Cómodas cuotas mensuales o trimestrales.. Estados financieros del último año y del año en curso. Declaración de renta. Descripción del proyecto. Se pueden aplicar garantías del fondo nacional de garantías FNG y el fondo agropecuario de garantías.. Acceso y portafolio de productos. Incentivo en capacidad rural..

(35) 33. BANCO. LÍNEA DE CRÉDITO. MONTO-PLAZO. Colpatria. Crédito rotativo Pyme. Plazo 24 meses. Megabanco Banco Bogotá. Mega propósito. Plazo sujeto a destino de inversión. TASA DE INTERÉS. puede ser fija o variable. REQUISITOS Y GARANTÍAS. BENEFICIOS. Declaración de renta de los últimos dos años. Estados financieros (PYG) de los últimos dos años. Estados financieros (PYG) del año en curso.. Cupo de sobregiro. Cupo de tarjeta de crédito empresarial. Puede obtener otras líneas de crédito.. De acuerdo a políticas. Financiación de activos fijos. Capital de trabajo y capitalización empresarial. Fuente: (ACOPI NACIONAL, 2016)16. 16. ACOPI NACIONAL. (2016). Asociación Colombiana de Micro, Pequeñas y Medianas Empresas. Recuperado el 30 de Agosto de 2016, de http://www.acopi.org.co/.

(36) 10.1.3. SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA (SFC) Es una institución que autoriza y vigila la actividad que realizan las entidades que reciben dineros del público, donde se dan la posibilidades de ahorrar, invertir capital, tener un crédito, un seguro o pensión. 10.1.3.1.. Misión. La Superintendencia Financiera de Colombia (SFC) tiene como misión preservar la confianza pública de los ciudadanos y la estabilidad del sistema financiero, mantener la integridad, eficiencia y transparencia del mercado de valores y demás activos financieros, de igual manera, velar por el respeto de los consumidores financieros. Así, ejerce la inspección, vigilancia y control de quienes realizan la actividad financiera, bursátil, aseguradora y cualquier otra relacionada con el manejo o inversión de recursos recibidos (captados) del público. 10.1.3.2. ¿Qué entidades están autorizadas en Colombia para captación de dinero? De acuerdo con las leyes colombianas vigentes, las únicas entidades legalmente autorizadas para la captación, manejo, aprovechamiento o inversión de recursos del público, son las sometidas a la inspección, vigilancia y control de la Superintendencia Financiera de Colombia, a saber: los bancos; las compañías de financiamiento; las corporaciones financieras; las cooperativas financieras; los organismos cooperativos de grado superior de carácter financiero; las entidades oficiales especiales; las sociedades fiduciarias; las secciones de ahorro y crédito de las cajas de compensación; las sociedades administradoras de fondos de pensiones y de cesantía; las sociedades comisionistas de bolsa independientes; comisionistas de bolsa de valores y de bolsas agropecuarias, agroindustriales y de otros productos básicos; las sociedades administradoras de inversión; los fondos mutuos de inversión; los emisores de valores inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores y.

(37) 35. las sociedades de capitalización, según las modalidades que la ley expresamente establece para cada tipo de entidad. Así mismo, las únicas entidades autorizadas para la realización de operaciones de seguros son las compañías y cooperativas de seguros sometidas a la inspección, vigilancia control y de esta Superintendencia. Las citadas entidades autorizadas para captar recursos del público deben constituirse exclusivamente bajo la forma de sociedades anónimas o de cooperativas financieras. Así las cosas, en nuestro país ninguna sociedad colectiva, en comandita, de responsabilidad limitada o empresa unipersonal puede contar con autorización legal para captar recursos del público y, mucho menos, una persona natural. (SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA, Superintendencia Fianciera de Colombia, 2016)17. 10.1.3.3. Entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera De Colombia A continuación presentamos el listado general de las Sociedades Fiduciarias vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia que se encuentra a disposición de consulta de los ciudadanos (SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA, Superintendencia Financiera de Colombia, 2017). 17. SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA. (15 de 02 de 2016). Superintendencia Fianciera de Colombia. Recuperado el 03 de 08 de 2017, de https://www.superfinanciera.gov.co/jsp/loader.jsf?lServicio=Publicaciones&lTipo=publicaciones&lF uncion=loadContenidoPublicacion&id=10083710.

(38) Tabla 5 Sociedades Fiduciarias vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia Denominación Social De La Entidad. Nit. Dirección. Teléfono. E-Mail / Página Web. 860048608-5. Carrera 9 No. 72 21 Piso 9 - Bogotá D.C.. 3123711. [email protected] / [email protected]/ [email protected] www.pendienteincluir. BBVA ASSET Management o BBVA Fiduciaria CorpBanca Investment Trust Colombia S.A. Sociedad Fiduciaria. 860072589-4. Carrera 7 No. 99 21 Piso 17 - Bogotá D.C.. 6448003/04. www.corpbancatrust.com.co. 860501448-6. Avenida El Dorado No. 69C - 03 Piso 7, Torre A - Bogotá D.C.. 2105040. [email protected] www.colmena_fiduciaria.com.co. OLD MUTUAL SOCIEDAD FIDUCIARIA S.A. 860058956-6. Avenida 19 No. 109A - 30 - Bogotá D.C.. Conmutador6584 000 / 6584300. [email protected] www.skandia.com.co. Fiduciaria la Previsora S. A.. 860525148-5. Calle 72 No. 10 - 03 - Bogotá D.C.. 5945111. [email protected] www.fiduprevisora.com.co. Alianza Fiduciaria S.A.. 860531315-3. Carrera 15 No. 100 43 Pisos 3 y 4 Bogotá D.C.. 6447700 – 6169091. [email protected] www.alianza.com.co. Fiduciaria Popular S.A. Fiduciar S.A.-. 800141235-0. Carrera 13A No. 29 - 24 Pisos 20 y 21 Bogotá D.C.. 5611700. [email protected] www.fidupopular.com.co. Fiduciaria Colmena S.A. Colmena Fiduciaria-.

(39) 37. Denominación Social De La Entidad. Nit. Dirección. Teléfono. E-Mail / Página Web. 800140887-8. Calle 10 No. 4 - 47 Piso 23 Edificio Corfivalle Comunicaciones, correspondencia y notificaciones: Carrera 13 No. 26 45 Piso 14 Edificio Internacional Bogotá D.C.. 8982200 3538840/ 3538795. [email protected] www.fiduciariacorficolombiana.com. Fiduciaria de Occidente S.A. -Fiduoccidente S.A.-. 800143157-3. Carrera 13 No. 2747 Piso 9 - Bogotá D.C.. 2973030. [email protected] www.fiduoccidente.com.co. Fiduciaria Bogotá S.A.. 800142383-7. Calle 67 No. 7- 37 Piso 3 Edificio Plaza 67. 3485400. www.fidubogota.com. 800141021-1. Carrera 7 No. 27- 18 Piso 19 -Bogotá D.C.. 339466033945603394565. [email protected] [email protected] [email protected] www.grupohelm.com.co. Fiduciaria Corficolombiana S.A.. Helm Fiduciaria S.A..

(40) 38. Denominación Social De La Entidad. Nit. Dirección. Teléfono. E-Mail / Página Web. Cititrust Colombia S.A. Sociedad Fiduciaria. 800146814-8. Carrera 9A No. 99 02 Piso 1 - Bogotá D.C.. 6394069. [email protected] www.citibank.com.co. 5230330 – 6375080. www.colpatria.com. Fiduciaria Colpatria S.A.. 800144467-6. Fiduciaria Bancolombia S.A. 800150280-0 Sociedad Fiduciaria. Acción Sociedad Fiduciaria S.A. ó Acción Fiduciaria, para todos los efectos legales 800155413-6 podrá utilizar la sigla Acción Fiduciaria. Servitrust GNB Sudameris S.A. "Servitrust GNB Sudameris". 800168763-5. Carrera 7 No. 24 89 Piso 21 - Bogotá D.C. Carrera 48 No. 2685. Av. Los Industriales. Dirección General, Torre Sur, Piso Medellin 6E. Calle 85 No. 9 - 65 Bogotá D.C. Carrera 7 No. 75 85/87 Piso 10 Bogotá D.C. Recepción Correspondencia: Por la Carrera. 404 0000. [email protected] o [email protected] www.fiduciariabancolombia.com.co. 6915090 /. [email protected] y. 6915096 / 6917170. [email protected] www.accion.com.co. PBX 4390000. Notificacion Judicial : [email protected] www.fiduciaria.gnbsudameris.com.co.

(41) Octava (8a.).

(42) 39. Denominación Social De La Entidad. Nit. Fiduciaria Central S.A. Fiducentral S.A.-. 800171372-1. Sociedad Fiduciaria de Desarrollo Agropecuario S.A. y/o Fiduagraria S.A.. 800159998-0. Fiduciaria Colombiana de Comercio Exterior S.A. Fiducoldex Fiduciaria Davivienda S.A. Sigla: "FIDUDAVIVIENDA S.A." Fiduciaria del País S.A. Fidupaís S.A. Gestión Fiduciaria S.A. Gesfiducia S.A. o Fidugestión S.A.. Teléfono. E-Mail / Página Web. 4124707. [email protected] www.fiducentral.com. 3173332 – 3173224. [email protected] www.fiduagraria.gov.co. PBX: (571) 3275500. [email protected] www.fiducoldex.com.co. 330-0000 Ext. [email protected]. No 68B - 85 Piso 2 Bogotá D.C.. 91001. www.davivenda.com. 900305083-6. Transversal 23 No. 94 - 33 Piso 5 Bogotá D.C.. 4236969. [email protected] www.fidupais.com. 900322339-8. Calle 10 No. 4 - 40 Of. 705 Edificio Bolsa de Occidente Cali. (2) 4856868. [email protected] www.gestionfiduciaria.com.co. 800178148-8. Dirección Avenida El Dorado No. 69A - 51 Interior 3 Piso 3 Calle 16 No. 6 -16 Piso 29 Edificio Avianca - Bogotá D.C. Calle 28 No. 13A 24, Piso 6o y 7o , Edificio el Museo Bogotá D.C. Avenida el Dorado. 800182281-5.

(43) 40. Denominación Social De La Entidad. Nit. Dirección. Teléfono. E-Mail / Página Web. Credicorp Capital Fiduciaria S.A.. 900520484-7. Calle 34 No. 6 - 61 Piso 2 - Bogotá D.C.. 3078047. [email protected] [email protected] www.credicorpcapitalfiduciaria.com. BNP Paribas Securities Services Sociedad Fiduciaria 900635607-0 S.A. - Sigla "BPSCO". Calle 98 No. 9ª - 41 Oficina 403 Bogotá D.C.. 6514372. http://securities.bnpparibas.com/jahia/cms/sites/por taL/coLombie.htmL www.pendiente.com. BTG PACTUAL SOCIEDAD FIDUCIARIA. 900795172-4. Carrera 43a No. 150, San Fernando. 4484300 3078090 Bogotá -. [email protected]. S.A. Sigla: BTG PACTUAL FIDUCIARIA. Plaza, Torre 2, Piso 12 - Medellin. FIDUCIARIA COOMEVA S.A. "FIDUCOOMEVA". Calle 13 No. 57 - 50 Piso 3 - Cali. 3330000 Ext. 33512 , 32451. [email protected] www.fiduc0omeva.com. Carrera 9 No. 78 15 - Bogotá D.C.. 739 50 50. [email protected]. "RENTA 4 & GLOBAL FIDUCIARIA S.A." Siglas RENTA 4 & G FIDUCIARIA o RENTA4G FIDUCIARIA. 900999445-6. www.btgpactual.com.co. Fuente: SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA. (05 de 05 de 2017).. https://www.superfinanciera.gov.co/jsp/loader.jsf?lServicio=Publicaciones&lTipo=publicaciones&lFuncion=loadContenidoPublicacion&id=13067.

(44) 10.2.. MARCO LEGAL O NORMATIVO. 10.2.1. NORMATIVA FIDUCIARIA EN COLOMBIA. A diferencia de otros países, el desarrollo de la fiducia en Colombia ha sido significativo por el impulso normativo que le otorgó la reforma financiera a través de la Ley 45 de 1990. A partir de ese momento, las áreas fiduciarias de los bancos debieron constituirse como sociedades anónimas con un capital propio y con requerimientos mínimos de capital.. Las normas que regulan el desarrollo de la actividad fiduciaria en Colombia son entre otras el Código de Comercio, el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero - Decreto 663 de 1993, la Circular Básica Jurídica, la Circular Básica Contable, la Ley 80 sobre contratación estatal y las demás expedidas por las autoridades competentes.(ASOFIDUCIARIAS, 2013)18.. Tabla 6. Normativa Fiduciaria en Colombia Nombre. Contenido. Circular Básica Contable y Financiera (C.E. 100 de 1995). Circular Básica Contable y Financiera y remisión de información.. Circular Básica Jurídica (C.E. 029 de 2014). Circular Básica Jurídica. Código del Comercio Libro Cuarto Título XI. Artículos sobre Sociedades Fiduciarias.. Constitución Política de 1991. Constitución Política de la República de Colombia. Artículos relacionados con las funciones de la Superintendencia Financiera de Colombia.. Estatuto Orgánico del Sistema Financiero *. Normas relacionadas con las Entidades Financieras. (Decreto 663 de 1993).. 18. Fuente: ASOFIDUCIARIAS. (2013). ASOFIDUCIARIAS DE COLOMBIA. Recuperado el 29 de Agosto de 2016, de http://www.asofiduciarias.org.co/normatividad-fiduciaria.

(45) 42. Nombre. Contenido. Histórico de Circulares. Archivo histórico de las Circulares Externas y Cartas Circulares expedidas por la Superintendencia Financiera a partir del año 2005.. Ley 1116 de 2006. Establece el Régimen de Insolvencia Empresarial en la República de Colombia.. Ley 795 de 2003 - Reforma Financiera. Ajusta algunas normas del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero y se dictan otras disposiciones.. Ley 533 de 1999. Amplia las autorizaciones conferidas al Gobierno Nacional para celebrar operaciones de Crédito Público Externo e Interno y operaciones similares a las anteriores.. Ley 549 de 1999. Dicta normas tendientes a financiar el pasivo pensional de las entidades territoriales, crea el Fondo Nacional de Pensiones de las Entidades Territoriales y dicta otras disposiciones en materia previsional.. Ley 550 de 1999. Establece un régimen que promueva y facilite la reactivación empresarial y la reestructuración de los entes territoriales para asegurar la función social de las empresas y lograr el desarrollo armónico de las regiones y se dictan disposiciones para armonizar el régimen legal vigente con las normas de esta ley.. Ley 222 de 1995. Modifica el libro 2 del Código de Comercio, expide un nuevo régimen de procesos concursales y dicta otras disposiciones.. Ley 80 de 1993. Artículos sobre Fiducia Pública.. Ley 45 de 1990. Expide normas en materia de intermediación financiera, regula la actividad aseguradora y confiere algunas facultades.. Decreto 1049 de 2006. Reglamenta los artículos 1233 y 1234 del Código de Comercio.. Decreto 1797 de 1999. Establece niveles de patrimonio adecuados para las Sociedades Fiduciarias que administran patrimonios autónomos que tienen a su cargo la administración de reservas y garantía de obligaciones del Sistema de Seguridad Social..

(46) 43. Nombre. Contenido. Decreto 2894 de 2007. Dictan disposiciones relacionadas con la liquidación de negocios fiduciarios de las sociedades fiduciarias en liquidación.. Decreto 2080 de 2000. Régimen General de Inversiones.. Decreto 2239 de 1991. Contratos de red.. Decreto 2341 de 2001. Sistemas electrónicos transaccionales.. Decreto 2346 de 1995. Inversiones de alta liquidez.. Decreto 2620 de 2000. Sistema de ahorro previo para la vivienda.. Decreto 2805 de 1997. Contratos de red.. Decreto 2865 de 2001. Sistemas electrónicos transaccionales.. Decreto 315 de 1999. Calificación de títulos.. Decreto 679 de 1994. Fiducia Pública.. Decreto 809 de 1998. Inversiones en sociedades dedicadas a estructurar emisiones de títulos.. Decreto 810 de 1998. Patrimonios autónomos o encargos fiduciarios.. Decreto 847 de 1993. Solemnidad de los contratos de fiducia mercantil.. PUC Clase 7 - Patrimonios. Plan Único de Cuentas Clase 7.. Resolución 400 de 1995. Actualiza y unifica las normas expedidas por la Sala General de la Superintendencia de Valores y se integran por vía de referencia otras.. Resolución 4980 de 1987. Normas de carácter Contable para las Sociedades Fiduciaria. Fuente: ASOFIDUCIARIAS. (2013). ASOFIDUCIARIAS DE COLOMBIA. Recuperado el 29 de Agosto de 2016, de http://www.asofiduciarias.org.co/normatividad-fiduciaria.

(47) 44. 10.2.2.. NORMATIVIDAD QUE RIGE A LAS MIPYMES:. 10.2.2.1.. LEYES QUE RIGEN LAS MIPYMES Tabla 7. Leyes que Rigen a las MIPYMES Ley. Contenido. Ley 1676 de 2013. o "Por la cual se promueve el acceso al crédito y se dictan normas sobre garantías mobiliarias". Ley 1450 Articulo 43 de 2011. o Publicada en el Diario Oficial No. 48.102 de 16 de junio de 2011, 'Por la cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo, 2010-2014. Ley 1429 de 2010. Ley de Formalización y Generación de Empleo. LEY 905 de 2004. Modifica a la Ley 590 de 2000, publicada en el Diario Oficial No. 45.628, de 2 de agosto de 2004, 'se modifica la sobre promoción del desarrollo de la micro, pequeña y mediana empresa colombiana y se dictan otras disposiciones.. o Expedida por el Congreso de la República, "Por la cual se dictan disposiciones para promover el LEY 590 DE 2000 de (julio 10), desarrollo de las micro, pequeñas y medianas empresa".. LEY 67 DE 1979. “Por la cual se dictan las normas generales a las que deberá sujetarse el Presidente de la República para fomentar las exportaciones a través de las sociedades de comercialización internacional y se dictan otras disposiciones pa el fomento del comercio exterior.”. Fuente:Ministerio de Industria y Comercio. (20 de Marzo de 2014). Mipymes - Portal Empresarial Colombiano. (Ministerio de Industria y Comercio, Productor) Recuperado el 25 de Agosto de 2015, de http://www.mipymes.gov.co/publicaciones.php?id=2492.

(48) 45. 10.2.2.2.. RESOLUCIONES QUE RIGEN LAS MIPYMES Tabla 8. Resoluciones que rigen a las MIPYMES Resolución. Contenido " Por la cual se adopta el manual de. Resolución número 1021 de 2013. contratación, supervención e interventoría del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo".. Resolución número 3205 de 2008 del 28 de Noviembre 2008. Por la cual se reglamentan las funciones de los Consejos regionales de las MIPYMES y se fijan directrices para su organización y funcionamiento.. Fuente:Ministerio de Industria y Comercio. (20 de Marzo de 2014). Mipymes - Portal Empresarial Colombiano. (Ministerio de Industria y Comercio, Productor) Recuperado el 25 de Agosto de 2015, de http://www.mipymes.gov.co/publicaciones.php?id=2492. 10.2.2.3.. DECRETOS QUE RIGEN LAS MIPYMES Decreto. Proyecto de decreto. Contenido “Por el cual se modifica el régimen franco (Zonas Francas) y se dictan otras disposiciones.. Decreto número 489 del 14 de marzo de 2013. Por el cual se reglamenta el otorgamiento de Garantías, ofreciendo un descuento en el valor de las comisiones, dirigidas a empresas creadas por jóvenes menores de 28 años.. Decreto número 0295del 27 de febrero de 2013. Por el cual se adopta el Programa de San Andrés Providencia y Santa Catalina..

(49) 46. Decreto. Contenido. Decreto No. 2706 del 27 de Diciembre de 2012. Por el cual se reglamenta la Ley 1314 de 2009 sobre el marco técnico normativo de información financiera para las microempresas.. Decreto No. 734 del 13 de abril de 2012. De las compras públicas.. Decreto 1446 de 2011. "Por el cual se modifica y se adiciona el Decreto 2685 de 1999".. Artículo 1 del Decreto 4327 de 2005. Superintendencia Financiera de Colombia.. Decreto 2685 de 1999. “Por el cual se modifica la Legislación Aduanera.“. Fuente:Ministerio de Industria y Comercio. (20 de Marzo de 2014). Mipymes - Portal Empresarial Colombiano. (Ministerio de Industria y Comercio, Productor) Recuperado el 25 de Agosto de 2015, de http://www.mipymes.gov.co/publicaciones.php?id=2492. 10.3.. MARCO CONCEPTUAL. Realizando un análisis de los resultados de evaluaciones financieras por parte de las Entidades bancarias y Fiducias, a las empresas MIPYMES a la hora de solicitar recursos para financiación de proyectos, se evidencia que el rechazo de dichos créditos es por falta de manejo de términos de evaluación financiera de parte de los Gerentes de Proyecto, lo que se muestra como dudas y vacíos del proyecto que se pretende desarrollar. Para que una MIPYMES logre acceder a los créditos ofrecidos por las diferentes fiducias y entidades bancarias, requiere de entender la manera de cómo funciona este mercado financiero, para que el proyecto a presentar tenga la menor probabilidad de ser financiado, la afectación que sufren estas pequeñas empresas por situaciones de mercado amplio y.

(50) 47. competitivo, es decir, se traduce en costos de transacción de cierta manera con culpabilidad debido a la ineficiente información de MIPYMES y de las entidades financieras.. Siguiendo un lineamiento para lograr identificar las entidades bancarias y poder establecer un metodología financiera y estudio de las opciones de mercado, es necesario conocer las entidades especializadas que ofrecen financiamiento constructor a nivel bancario, en el mercado nacional se disponen de 21 entidades bancarias, reconocidas dentro de la tipología de entidades de crédito, pero solo 5 se enfocan en MIPYMES. Entre los bancos de mercado masivo tradicional con crédito para MIPYMES se destacan el Banco de Bogotá, Bancolombia, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA), Banco AV Villas, Banco de Occidente, Citibank y Banco Caja Social Colmena (BCSC); este último es un banco mediano, especializado en este tipo de crédito. Algunas entidades especializadas en microcrédito y crédito para pymes, constituidas como organizaciones no gubernamentales (ONG) y compañías de financiamiento como lo es, el caso de Bancamía, que proviene de la integración de los Bancos de la Mujer de Cali y de Bogotá. También hay que mencionar dos compañías de financiamiento: Finamérica S.A. y Giros y Finanzas. Mientras tanto, se encuentran en proceso de conversión en bancos la cooperativa Coomeva y el Banco de la Mujer de Popayán. Recientemente inició actividades el Banco Procredit Colombia. También es importante conocer que el riesgo que evalúan o perciben los financieros evaluadores de los proyectos a invertir o aprobar créditos de parte de esta entidades bancarias arriba nombradas, y que de igual forma aplican para la aprobación de contratos Fiduciarios, son las bases para determinar factores como los intereses que son variables dependiendo de la seguridad con la que el Gerente de Proyecto de la MIPYME expone el proyecto para el cual.

(51) 48. solicita los recursos, por tal motivo y para lograr una buena sustentación y convencimiento para aprobación de recursos, es necesario conocer información de los productos a solicitar, el monto necesario, claridad sobre los plazos de ejecución, pagos, así como indicadores de rentabilidad, entre otros..

(52) 49. 10.4.. ESTADO DEL ARTE. 10.4.1. La responsabilidad de la fiduciaria con el comprador en un negocio inmobiliario Título: La responsabilidad de la fiduciaria con el comprador en un negocio inmobiliario Autores: Gómez Cagua, Dolly Bibiana. Martínez Fandiño, Astrid, dir. Universidad Católica de Colombia Objetivos: Detallar las diversas modalidades fiduciarias que pueden intervenir en el desarrollo de obras de infraestructura básica combinando esta herramienta para conseguir financiamiento. Presentar además, casos en los que la fiducia ha cumplido con estas expectativas en el extranjero y dentro del país. El desarrollo de este proyecto, se encuentra enmarcado en el estudio del fideicomiso como herramienta útil para el financiamiento y desarrollo del sector empresarial. El presente estudio constituye una guía o instrumento para la estructuración de fideicomiso de inversión para el desarrollo de la pequeña empresa a través de los recursos del CEREPS. El fideicomiso por su estructura legal garantiza el cumplimiento a cabalidad del mismo y de quienes intervienen en el, no garantiza rentabilidad pero si cumplimiento a lo establecido en las cláusulas que contempla en su contrato con profesionales idóneos que precautelaran la integridad del fideicomiso y de los actores que intervienen en el mismo. En primera instancia, se desarrolló la evolución de la teoría del fideicomiso sus características en la región su comportamiento en otros países y la vigencia legal en el marco jurídico que nos compete. Se analiza los derechos y obligaciones a los que tienen los actores del fideicomiso así como también, el campo de acción y sus limitantes de cada uno de ellos, se identifica los tipos de fideicomisos con sus características por el fin que van a cumplir..