Reflexiones sobre la nueva Ley estatal de suelo

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Reflexiones sobre la nueva Ley estatal de suelo

TRAS UN LARGO PERIODO EN EL QUE SE ha debatido desde diversos foros el futuro articulado y los objetivos que pretende la nueva Ley del Suelo, parece que ésta por fin va a ver la luz sin contentar demasiado a los diversos agentes implicados, desde el propietario del suelo, al promotor o a los propios organismos gestores, ayuntamientos y comunidades autónomas

Autor: Raúl García García. Director de Operaciones de Grupo i Título: Reflexiones sobre la nueva

Ley estatal de suelo Fuente: Directivos Construcción

nº 196 pág. 34.

Enero 2007.

Resumen: Aunque en algunos casos no lo regule bien ni suficien- temente, la nueva Ley del Suelo que pronto verá la luz se propone como grandes objetivos fomentar la partici- pación ciudadana en los procesos de ordenación del suelo, ayudar a un urba- nismo que se desarrolle con mejores criterios de sosteni- bilidad, garantizar suelo para vivienda pública y evi- tar la especulación, corrup- ción y subida del precio.

Descriptores: Ley del suelo/

Derechos y deberes/

Edificabilidad residen- cial/ Vivienda protegida/ Suelo rural y urbano/ Informes/

Aprovechamiento aspectos más destacados de la nueva ley,

en su título primero, recoge los derechos y deberes de los sujetos afectados; en él lo más destacable son los aspectos que tie- nen que ver con la iniciativa privada en la actividad urbanística, regulándose que la urbanización del suelo se entiende como un servicio público, de modo que la inicia- tiva privada urbanizará cuando no lo hagan los propietarios del suelo. Además, se plasma en la ley que el deber de uso en suelo con edificabilidad, supone edificar en los plazos establecidos.

Dentro del título segundo, referido a los deberes básicos de la administración, se encuentra uno de los aspectos más contro- vertidos y sobre el que se han presentado numerosas enmiendas el pasado mes de diciembre en el Congreso de los Diputados: la reserva de suelo para vivien- da protegida. La nueva ley fija un mínimo del 25% de la edificabilidad residencial, habiéndose propuesto enmiendas dirigidas a poder disminuirla (PNV) o aumentarla hasta el 30% (IU-ICV). La clara vocación social de esta propuesta pretende solucio- nar un problema de accesibilidad que se ha visto agravado en nuestros días por el

constante incremento de los precios de la vivienda, por encima de lo que lo han hecho los salarios. Esto ha impedido a colectivos, como los más jóvenes, acceder a una vivienda en muchas localizaciones de nuestra geografía. Ahora bien, ¿cómo

pretende garantizar la nueva ley la necesi- dad real de edificación de esa vivienda protegida? Por propia experiencia, son muy pocos los organismos públicos relacio- nados con la vivienda que analizan cuál es la necesidad real de vivienda protegida, tanto a nivel nacional, de Comunidad Autónoma o local. Esa sería la verdadera solución al problema, estudiar las necesida- des regionales y locales para fijar los por- centajes de protección, vigilando además el precio máximo de los módulos para no coartar la iniciativa privada de edificación de estas viviendas, cuya promoción no ha sido rentable durante muchos años por la baja situación de los mismos.

Además, la solución a la accesibilidad no viene determinada sólo por fijar un porcen- taje elevado de vivienda protegida, sino por utilizar el suelo público para este fin, por utilizar las cesiones obligatorias a los ayuntamientos para lo mismo o por buscar fórmulas vía alquiler para el acceso a los más desfavorecidos. El gran problema que no soluciona la nueva ley es cómo regular de manera adecuada los numerosos frau- des que se producen en la adjudicación de estas viviendas a hogares o personas a

los que no les correspondería ocuparlas, así como las transmisiones que se realizan de las mismas en contrato privado por valo- res muy superiores a los permitidos por la ley. ¿Cuántos de los políticos que promul- gan estas leyes están esperando a promo-

ANALIZANDO LOS

La Ley fija un mínimo del 25% de edificabilidad residencial aunque ha habido propuestas para aumentarlo hasta el 30%

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ver la realización de estas viviendas para quedarse con alguna y especular con ellas para sacar un beneficio? Por desgracia, conozco algunos casos.

Tampoco hay que olvidar que el efecto que puede provocar una importante reserva de suelo protegido es el incremento del precio de la vivienda libre, ya que el promotor obtiene por esta vía los beneficios que no puede obtener por la promoción de vivien- da protegida. Por ello la ley dejaría de cumplir uno de sus compromisos como es la reducción de los precios de la vivienda.

No obstante, la ley prevé una posible reba- ja de este porcentaje en dos casos: en urbanización existente, si se justifica por el grado de consolidación de usos, la escasa entidad del uso residencial o la elevada dotación del mismo a infraestructuras o dotaciones públicas; y en el caso de nue- vas actuaciones, si se garantiza la reserva dentro del ámbito territorial de aplicación.

Dentro de este título segundo, se regula también la exposición pública de todos

los instrumentos de aprobación y ejecu- ción, con lo que la ley pretende dotar de mayor transparencia a los procesos de ordenación del suelo, exigiendo un resumen ejecutivo para que los ciudada- nos puedan informarse sobre las trans- formaciones que va a experimentar su municipio.

Recoge también otro aspecto controver- tido, como es la nueva clasificación del suelo, entre rural y urbano, desapare- ciendo las tres clases anteriores. Define como rural la situación en la que se encuentra el suelo hasta no concluir su proceso de urbanización, con lo que se pretende frenar el proceso especulativo del suelo y frenar su escalada de pre- cios. Prescindiendo de si es mejor o no esta nueva clasificación, lo que resulta obvio es que los PGOU deberán fijar el suelo que va a sufrir un posible proceso de urbanización, por lo que el proceso de incremento de su precio, parece obvio que va a continuar produciéndo- se. No obstante, los suelos que son ya urbanos van a seguir comportándose de La Ley define como rural la situación en la que se encuentra el suelo hasta no concluir su proceso de urbanización

www.directivosconstruccion.com Enero 2007 Directivos Construcción 37 la misma manera, regido su mercado

por la ley de la oferta y la demanda, de modo que si ésta última presiona con fuerza el mercado, como ha ocurrido en el pasado ciclo, el precio del suelo subi- rá sin que la ley pueda impedirlo. No obstante, esta medida está ligada al nuevo concepto de valoración del suelo que se comenta más adelante.

MEDIDAS POSITIVAS

Uno de los aspectos que a mi entender resulta positivo, son los nuevos informes que se deben recabar de la Administración sobre recursos hídricos, deslinde y protección de dominio públi- co, relacionados con la Ley de Costas y los correspondientes a infraestructu- ras, incluyendo su viabilidad económi- ca y mantenimiento. Estos informes podrían mejorar la situación de descré- dito que se está produciendo en torno a la vivienda vacacional, que parece haberse convertido en los últimos meses

en objeto de bombardeo constante por parte de diversas entidades, sin darnos cuenta de la relevancia que tiene para nuestra economía. Asimismo, evitaría también situaciones perjudiciales para los compradores de vivienda en gran- des actuaciones, en muchos casos ale- jadas de grandes núcleos urbanos, como la que se está produciendo en la actualidad en el municipio de Seseña o en algunas actuaciones de costa, rela- cionadas con su dotación de infraes- tructuras.

La ley también faculta a las Comunidades Autónomas a actuar, si así lo cree conveniente, en aquellos pla- nes urbanísticos que incrementen en más del 20% la población actual del municipio. Todavía está por ver cómo se regula esta intención para definir bien las competencias municipales y autonó- micas, pero podría ser una buena medi- da para frenar posibles actuaciones de desarrollo incontrolado.

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POLÉMICO APROVECHAMIENTO

Dentro de este título segundo se regula otro de sus aspectos controvertidos: el aprovechamiento. Se fija una entrega a las administraciones de entre el 5% y el 15% de la edificabilidad ponderada de la actuación, pudiendo las Comunidades Autónomas ampliar este porcentaje hasta el 20%. Con ello se sigue fomentando lo que a mi modo de ver es una de las mayores causas de incremento del precio del suelo, una vez el ciclo alcista del mercado residencial se encuentra en un punto de madurez, que viene originada por la motivación recaudatoria que tiene este apartado de la ley. Además, este posible incremento que se puede producir sobre el 10%

actual, motivará una subida del precio de la vivienda, cuando no un incremen- to de la corrupción a nivel municipal.

Posiblemente una reforma de la Ley de financiación de Haciendas locales que permita a los ayuntamientos recaudar fondos por otras vías fuese la solución más adecuada, no interviniendo de manera directa en los costes de promo- ción de una actuación residencial, como lo hace el aprovechamiento.

Dentro del título tercero se encuentra otra de las novedades conflictivas de la ley, referida a los criterios de valoración, que se modifican con la idea de evitar la especu- lación con el suelo. Se trata ahora de valo- rar el suelo sin considerar las expectativas de futuro, es decir, no se pueden cuantificar revalorizaciones. Con la nueva clasifica- ción del suelo en rural y urbano, las valora- ciones de suelo rural sólo podrán realizar- se bajo el criterio de capitalización de ren- tas. Evidentemente, a nivel privado podrán efectuarse otro tipo de valoraciones. Pero,

¿qué criterio van a tomar las entidades financieras a la hora de conceder présta- mos para la compra de suelo? La conse- cuencia de tomar como valoración de sue- los no urbanos el criterio que fija la ley es obvia, por lo que su consecuencia no sería tanto la disminución del precio, como la paralización del mercado en suelos con posible desarrollo.

Estas son las variaciones más significativas y que en la actualidad están generando mayor debate, ya que en el título cuarto, donde se fijan los criterios de expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial y quinto, que versa sobre las medidas de garantía para el cumplimiento de la función

social del suelo, si bien hay variaciones, no tienen tanto calado.

GRANDES OBJETIVOS

Por lo tanto, sobre los objetivos que se plan- tea solventar con la ley, cabe mencionar lo siguiente:

• Puede fomentar la participación ciuda- dana en los procesos de ordenación del suelo, si los ayuntamientos hacen efectiva la misma, ya que, a pesar de ordenar su exposición pública, cosa que la ley actual también regula, sólo los ciudadanos afectados realmente por dichas actuaciones presentan alegacio- nes a los mismos.

• Los nuevos informes de carácter medioambiental pueden ayudar a un urbanismo que se desarrolle con mejo- res criterios de sostenibilidad.

• La garantía de suelo para vivienda pública que se pretende, ya está regu- lada por las leyes de las Comunidades Autónomas, algunas de las cuales fijan todavía porcentajes más elevados. No obstante, en ninguna de las leyes actua- les se prevé el análisis necesario para evaluar la necesidad real de esta tipolo- gía de vivienda, con lo que es difícil plantear el porcentaje de suelo que debe dedicarse a la misma.

• Los objetivos de evitar la especulación, corrupción y subida del precio, no pare- cen ni mucho menos suficientes. La nueva ley, de hecho, incluye algunos puntos que podrían acrecentar lo que se pretende evitar. No describe medi- das reales y efectivas para controlar la corrupción y evitarla, cuando posible- mente se podrían haber tomado.

Como siempre, el tiempo dará y quitará razones, pero el debate que genera cual- quier nueva disposición está en la calle y no parece que esta nueva ley, que además roza en algunos términos la intromisión en las legislaciones autonómicas, vaya a solu- cionar un problema que necesita de otras medidas para cambiar profundamente el mercado residencial de nuestro país.

Uno de los aspectos en torno al que se han presentado más enmiendas en el Congreso es el de la reserva de suelo para vivienda protegida