FACULTAD DE DERECHO
TESIS DOCTORAL
MEMORIA PARA OPTAR AL GRADO DE DOCTOR PRESENTADA POR
Antonio Moro Serrano
DIRECTOR:
José Luis Lacruz Berdejo
Madrid, 2015
© Antonio Moro Serrano, 1982
Los sistemas registrales en los Estados Unidos de América
5 3 0 9 8 6 6 0 8 4 UNIVERSIOAD COMPLUTENSE
12-0
A n t o n i o M o r e S e r r a n o
LOS S I S T E M A S R E G I S T R A L E S EN LOS E S T A D O S U N I D O S DE A M ER I C A
D e p a r t o m o n t o cle D e r e c h o Ci v i l F a c n l t a d de D e r e c h o
U n i v e r s idad C o m p l u t e n s e de M a d r i d 1984
DtBUIOTECA
© A n t o n i o M n r o S e r r a n o
Edita e imprime la Editorial de la Universidad Complutense de Madrid. Servicio de Reprograffa Noviciado, 3 Madrid-8
Madrid, 1984 Xerox 9200 XB 480
Depôsito Legal: M-l9lC>i.-l984
Au tor : D. A n t o n i o M o r o S e r r a n o .
D i r e c t o r ; Prof. D. J o s é Lui s L a c r u z Berdejo . F a c u l t a d d e D e r e c h o d e Ma d r i d .
U n i v e r s i d a d C o m p l u t e n s e .
M a d r i d , A b r i l d e 1 . 9 8 2 . -
I.- I N T R O D U C C I O N . -
1. E v o l u c i ô n h i s t ô r i c a d e l D e r e c h o N o r t e a m e - r i c a n o . 2. El C o m m o n L a w e s p a r t e de l D e r e c h o d e los E s t a d o s . 3. T e n e n c i a s y E s t a t e s . 4. Th e F e e S i m p l e . 5. T h e F e e T ail . 6. The L i f e E s t a t e . 7. T h e T e r m o f Y e a r s . 8. D e r e c h o s F u t u r e s . 9. I n t e r e s e s q u e no t i e n e n la c a t e g o r l a d e E s t a t e s . 10. T i t u l a r i d a d e s s o b r e los E s t a t e s : C l a s e s . 11. S i s t e m a C o n t r a c tual de l D e r e c h o A n g l o s a j ô n . 12. Descripciôn d e f in c a s . 13. S i s t e m a s R e g i s t r a l e s e n los
E s t a d o s U n i d o s d e A m e r i c a ... ... Pâg. 1 a 49.
I I. - E L S I S T E M A D E R E C O R D I N G . -
1. A n t e c e d e n t e s h i s t o r i c o s . 2. C l a s i f i c a c i o n d e las L e y e s d e R e c o r d i n g . 3. P r i n c i p i o s — H i p o t e c a r i o s : S u s t a n t i v o s y A d j e t i v o s . 4. El S i s t e m a d e R e c o r d i n g y la J u r i s p r u d e n c i a Es - t at al . 5. M e c a n i s m o s d e p r o t e c c i o n d e los - D e r e c h o s I n s c r i b e s . 6. N e g o c i a b i l i d a d d e los D e r e c h o s . 7. El E x a m e n d e l D e r e c h o . 8.
El S e g u r o d e los T i t u l o s . 9. C o m p a n i e s d e - S e g u r o s d e T i t u l o s : P o l i z a s , P r i m a s y R i e s —
g o s ... ... ... Pag. 50 a 95.
I I I . - EL S I S T E M A T O R R E N S . -
1. I de as G é n é r a l e s . 2. P r i n c i p i o s H i p o t e c ^ rios . 3. El F o n d o d e S e g u r i d a d : J u r i s p r u — d e n c i a s o b r e el m i s m o . 4. E s t u d i o d e la Le g i s l a c i o n y d e la J u r i s p r u d e n c i a s o b r e el - s i s t e m a T o r r e n s en los s i g u i e n t e s E s t a d o s - d e la U n i o n : C a l i f o r n i a , C o l o r a d o , C a r o l i n a d e l N o r t e , D a k o t a d e l N o r t e , D a k o t a d e l Sur,
V i r g i n i a , W a s h i n g t o n y P u e r t o R i c o ... Pag. 96 a 144.
I V . - R E F L E X I O N E S F I N A L E S . - Pag. 145 a 151.
A f i n a l e s d e 1. 964, tu v e la o p o r t u n i d a d d e v i a j a r a los E s t a d o s U n i d o s d e A m e r i c a , p a r a c o n o c e r los s i s t e m a s r e g i s t r a l e s n o r t e a - m e r i c a n o s (1). F r u t o d e a q u e l v i a je d e e s t u d i o s , f u e r o n las n o tas q u e e n su d i a r e d a c t é y q u e e n t o n c e s no me d e c i d i a publicar.
H o y p a s a d o el t i e m p o , he v u e l t o a r e v i s a r l a s y p i e n s o qu e, p e s e a su c a r â c t e r f r a g m e n t a r i o y si se q u i e r e d e s o r d e n a d o , e n c i e r r a n u n c i e r t o v a l o r c i e n t l f i c o y, en t o d o c aso, son f r u t o d e un e s — f u e r z o s e r i o q u e no d e b e m a l g a s t a r s e , p o r lo q u e h e c r e l d o conve^
n i e n t e p u b l i c a r l a s a h o r a y o f r e c e r l a s asi a los e s t u d i o s o s del - D e r e c h o c o m p a r a d o .
La s o c i e d a d a m e r i c a n a es u n a s o c i e d a d j o v e n q u e v i v e en un p a l s i n m e n s o c o n u n a e x t e n s i o n s u p e r f i c i a l a p r o x i m a d a a las c u a t r o q u i n t a s p a r t e s d e E u r o p a o a q u i n c e v e c e s E s p a n a p e n i n s u l a r , y - c o n u n r e l i e v e s e n c i l l o c o n d o s s i s t e m a s m o n t a h o s o s : u n o al E s — te, los A p a l a c h e s y o t r o al O e s t e , las M o n t a n a s R o c o s a s , q u e i m - p i d e n el a c c e s o a la g r a n l l a n u r a c e n t r a l d e los v i e n t o s h û m e d o s d e l A t l â n t i c o y d e l P a c l f i c o . E s t a g r a n l l a n u r a e s t a s a c u d i d a - p o r el No rt e, p o r los v i e n t o s f r l o s q u e b a j a n d e las p r a d e r a s c a n a d i e n s e s , y p o r el Sur, la i n v a d e n los v i e n t o s c â l i d o s s a t u r a — d o s d e a g u a d e l G o l f o d e M e x i c o , lo q u e h a c e q u e e x i s t a un r i c o m o s a i c o d e c l i m a s , c o n p r e d o m i n i o d e los d e ti p o c o n t i n e n t a l .
C u a t r o q u i n t a s p a r t e s d e las f a m i l i a s a m e r i c a n a s v i v e n e n c a s a s u n i f a m i l l a r e s c o n s t r u i d a s d e m a d e r a , c o n u n p e q u e h o ja r d i n . Su c o n s t r u c c i ô n t i e n e u n s a b o r a r t e s a n a l y r a r a v e z se h a c e n a i s l a - d a m e n t e y a g u s t o d e l c o m p r a d o r ; su t e r m i n a c i ô n es c u e s t i ô n d e - d l a s g e n e r a l m e n t e s e e m p i e z a n los l u n e s p o r la m a h a n a y se termi- n a n los v i e r n e s p o r la tarde , d e b i d o al u s o g e n e r a l i z a d o d e ele—
m e n t o s p r e f a b r i c a d o s . El s e s e n t a p o r c i e n t o d e los a m e r i c a n o s vi
v e n en c a s a s d e su propied ad y r a r a v e z en c a s a s alquiladas. Esta — p r o p o r c i ô n q u e e m p e z ô s i e n d o m u y b a j a a f i n a l e s d e l s i g l o p a s a d o ( tr ès p o r c i e n t o ) , ha c r e c i d o v e r t i g i n o s a m e n t e d e s d e e n t o n c e s .
El v a l o r de l s u e l o a l c a n z a c o t a s a l t l s i m a s en d e t e r m i n a d a s z onas d e l pal s, c o m o C a l i f o r n i a , A r i z o n a , F l o r i d a y el a r e a metropolitja na d e N u e v a Yo r k . Se e s t i m a q u e el v a l o r d e l s u e l o de l pals , es t r è s v e c e s s u p e r i o r al v a l o r d e l a c t i v o d e t o d o s los B a n c o s (2).
La s o c i e d a d a m e r i c a n a t i e n e un d i n a m i s m o i n c o n c e b i b l e p a r a n o s o - - tr os e u r o p e o s . D e b e m o s r e c o r d e r q u e u n o d e c a d a c i n c o a m e r i c a n o s c a m b i a d e c a s a c a d a af»o y no s o l o d e c a s a , s i n o i n c l u s o d e Es t a — do. En el c o n t r a t o d e c o m p r a d e la c a s a , es n o r m a c o m u n p a c t a r - q u e el p r e c i o se p a g u e a lo l a r g o d e u n p l a z o q u e s u e l e s e r d e - v e i n t e afios. La a d q u i s i c i o n n o e s t a su jeta al I m p u e s t o d e T r a n s - m i s i o n e s P a t r i m o n i a l e s y si, en c a m b i o , al I m p u e s t o s o b r e la R e n
ta, p o r la d i f e r e n c i a e n t r e el v a l o r d e a d q u i s i c i o n y el d e v e n — ta. Si el p r e c i o d e v e n t a es i n f e r i o r al d e c o m p r a , la d i f e r e n — c i a e s o b j e t o d e la c o r r e s p o n d i e n t e d e d u c c i ô n (3).
L o s e s t a b l e c i m i e n t o s i n g l e s e s en el l i t o r a l a t l a n t i c o , se f u n d a — ron a c o m i e n z o s d e l s i g l o X VI I, n o en v i r t u d d e c o n q u i s t a s , s i n o p o r m e d i o d e c a r t a s q u e la c o r o n a d e I n g l a t e r r a c o n c e d i ô a p a r t i - c u l a r e s y c o m p a n l a s m e r c a n t i l e s , au t o r i z â n d o l e s p a r a c o l o n i z a r - u n a e x t e n s i o n d e t i e r r a d e t e r m i n a d a . E s t a s c a r t a s r e a l e s p e r m i - - t i e r o n a los c o l o n o s un r é g i m e n d e a u t o g o b i e r n o , s l n o t r a s r e s - / t r i c c i o n e s q u e las d e a c a t a r la s o b e r a n î a d e l Rey y c o n f o r m e r las le y e s q u e d i c t a r e n al D e r e c h o e s c r i t o y no e s c r i t o d e I n g l a t e r r a .
E v o l u c i ô n H i s t ô ç i c a d e l D e r e c h o N o r t e a m e r i c a n o . -
Los p r i m e r o s c o l o n i z a d o r e s a m e r i c a n o s f u e r o n h o m b r e s s e n c i l l o s de e s c a s a c u l t u r a , q u e r e s o l v l a n sus p r o b l è m e s a c u d i e n d o a la B i b l i a y u t i l i z a n d o c o n c e p t o s j u r l d i c o s e l e m e n t a l e s (4). La a d m i n i s t r a - c i ô n d e j u s t i c i a d e a q u e l l o s p r i m e r o s t l em pos , se c a r a c t e r i z ô po r u n a f a i t e e l e m e n t a l d e t e c n i c i s m o y s e basô , c a s i e x c l u s i v a m e n t e , en un c o n c e p t o g e n é r i c o d e l D e r e c h o i n s p i r a d o en la B i b l i a y en - el D e r e c h o N a t u r a l , lo q u e p e r m i t i ô el d e s e n v o l v i m i e n to d e e s a ra m a d e l D e r e c h o l l a m a d a d e E q u i d a d o E q u i t y , q u e t a n t a i m p o r t a n c i a
l l e g a r l a a t e n e r e n la f o r m a c i ô n d e l m o d e r n o D e r e c h o A m e r i c a n o .
No p a r e c e q u e e n t o n c e s e x i s t l e r a m a y o r i n t e r e s p o r la i m p o r t a c l ô n d e l C o m m o n Law, m a x i m e si se t i e n e en c u e n t a q u e las r e l a c i o n e s - s o c i a l e s y e c o n o m i c a s d e a q u e l puPiado d e i n m i g r a n tes e s t a b a n i n s - p i r a d a s en p r i n c i p i o s , en c i e r t o m o d o , c o n t r a r i e s a los q u e a n i m a b a n al s i s t e m a f e u d a l de la m e t r o p o l i . Los o b s t â c u l o s q u e se o p o n i a n a la r e c e p c i o n d e l C o m m o n L a w f u e r o n , s e g u n F a r n s w o r t h , los s i g u i e n t e s ; d e u n la do el p o c o r e s p e t o q u e s e n t l a n los c o l o n o s - p o r las l e y e s i n g l e s a s al h a b e r s a l i d o del p a i s p a r a e l u d i r su - a p l i c a c i o n , y d e o tro , la f a l t a d e A b o g a d o s p r e p a r a d o s , j u s t i f i e s d a p o r los p o c o s a t r a c t i v o s q u e o f r e c l a e n t o n c e s la v i d a c o l o - / n i a l (5).
L o s v a i v e n e s d e la h i s t o r i a d e l p a l s t e n i a n q u e e n c o n t r a r su r e — f l e j o en el d e s a r r o l l o d e l D e r e c h o n o r t e a m e r i c a n o . Los e s t u d i o — S O S h a n p o d i d o e n c o n t r a r en él, e l e m e n t o s p e r t e n e c i e n t e s al D e r e c h o f r a n c o s en el Norte , al D e r e c h o espaftol en los E s t a d o s q u e un d i a p e r t e n e c i e r o n a la C o r o n a d e E s p a h a y al D e r e c h o h o l a n d e s en el E s t a d o d e N u e v a York.
S i n e m b a r g o , el n u c l e o p r é d o m i n a n t e d e i n f l u e n c i a f u é y s i g u e - - s i e n d o , el D e r e c h o i n g l e s (6). E l i o no f u é o b s t a c u l o p a r a q u e en m o m e n t o s d e e x a l t a c i ô n n a c i o n a l se p r o h i b i e r a i n v o c a r a n t e los - T r i b u n a l e s la c i t a d e d e c i s i o n e s j u d i c i a l e s b r i t a n i c a s , lo c u a l - p e r m i t i ô q u e a u m e n t a r a e n t o n c e s el i n f l u j o d e los D e r e c h o s e x trail jeros. S u p e r a d o s e s o s e s c a s o s m o m e n t o s , la e v o l u c i ô n j u r l d i c a e ^ t u v o d o m i n a d a c a s i p o r e n t e r o p o r el C o m m o n Law.
L a s e p a r a c i ô n d e las c o l o n i e s d e I n g l a t e r r a y la p o s t e r i o r f u n d a - c i ô n d e los E s t a d o s U n i d o s d e A m é r i c a , u n a v e z a p r o b a d a la C o n s t ^ t u c i ô n q u e los l i g a b a en u n a f e d e r a c i ô n en 1.7 91, d i ô l u g a r a p r o f u n d o s c a m b i o s p o l i t i c o s q u e n e c e s a r i a m e n t e r e p e r c u t i e r o n en el - d e s a r r o l l o l e g i s l a t i v e d e l pais .
L o s p r i m e r o s " P a d r e s d e la P a t r i a " , f u e r o n m a s p o l i t i c o s q u e j u — r i s t a s y to da su h a b i l i d a d se c e n t r ô e n s a l v a r la u n i d a d n a c i o n a l ta n d e b i l m e n t e c r e a d a p o r las t r e c e c o l o n i a s p a r a s o s t e n e r su in-
d e p e n d e n c i a . Los c o n s t i t u y e n t e s se l i m i t a r o n a " i n v e n t a r " el e s t a d o f e d e r a l m o d e r n o , s u p e r p o n i e n d o s o b r e los t r e c e E s t a d o s un — n u e v o o r d e n , c u y o s d e r e c h o s y o b l i g a c i o n e s f u e r o n c a u t e l o s a m e n t e r e d a c t a d o s p o r e s c r i t o en u n a c o n s t i t u c i o n q u e c o n t i n u a v i g e n t e - si n m o d i f i c a c i o n e s s u s t a n c i a l e s . El e f e c t o i n m e d i a t o d e la r e b e — li o n c o n t r a la m e t r o p o l i , no f u é la c r e a c i o n d e u n a e s t r u c t u r a fe d e r a l s i n o la a f i r m a c i o n d e la i n d i v i d u a l i d a d y a u t o g o b i e r n o d e - c a d a c o l o n i a . Y a a n t e s d e t e r m i n a r la G u e r r a d e la I n d e p e n d e n c i a ( 1 . 7 7 6 - 1 . 7 8 3 ) , los n u e v o s E s t a d o s e m p e z a r o n a d i c t a r s e C o n s t i t u — c i o n e s e s c r i t a s ( V i r g i n i a 1 . 77 6), en s u s t i t u c i o n d e las a n t i g u a s c a r t a s r e a l e s en las q u e a p a r t é d e r e c o g e r las p e c u l i a r i d a d e s p o -
l l t i c a s d e c a d a c o l o n i a , a c o g i e r o n t o d a s el C o m m o n L a w i n g l é s . - T e r m i n a d a la G u e r r a d e I n d e p e n d e n c i a , se i n i c i o p r o p i a m e n t e la - e t a p a d e i n t e g r a c i o n n a c i o n a l , q u e se c e r r ô c o n la a p r o b a c i ô n por los E s t a d o s d e la C o n s t i t u c i ô n f e d e r a l en 1.79 1, Las c o n s e c u e n — c i a s d e l n u e v o o r d e n c o n s t i t u c i o n a l y f e d e r a l en el o r d e n j u r i d i - c o d e l pais , f u e r o n d e g r a n t r a n s c e n d e n c i a . Las C o n s t i t u e i o n e s - al a c e p t a r en su t e x t o el C o m m o n L a w i n g l é s , i n i c i a b a n - p a r a d ô j i - c a m e n t e d e s p u é s d e la I n d e p e n d e n c i a - u n a r e c e p c i ô n d e i n s t i t u c i o - nes i n g l e s a s q u e p o r el e s t a d o d e i n c i p i e n t e d e s a r r o l l o d e la s c o l o n i a s , no se habi.a p r o d u c i d o d u r a n t e la é p o c a c o l o n i a l . L a e t a pa h i s t ô r i c a n o r t e a m e r i c a n a q u e a b a r c a d e s d e la a p r o b a c i ô n d e la C o n s t i t u c i ô n f e d e r a l h a s t a el c o m i e n z o d e la G u e r r a C i v i l (1 . 8 6 1 ) e s t u v o m a r c a d a p o r el s e l l o i n c o n f u n d i b l e d e la " F r o n t e r a " . C o n e s t a p a l a b r a se e x p r e s ô el m o v i m i e n t o e x p a n s i o n i s t s d e l p u e b l o - a m e r i c a n o h a c i a el S u r p r i m e r o y h a c i a el " O e s t e " d e s p u é s , q u e h ^ b r i a d e c o n d u c i r l e h a s t a las c o s t a s m i s m a s d e l O c e a n o P a c l f i c o -
(7).
La o c u p a c i ô n d e t e r r i t o r i e s , q u e en su i n m e n s a m a y o r i a p e r t e n e c i e ron a la C o r o n a d e E s p a n a , d e l e n g u a y c u l t u r a d i s t i n t a s , n o d i ô l u g a r a un s i s t e m a j u r î d i c o n u e v o al i m p l a n t a r en e l l o s los c o l o no s las i n s t i t u e i o n e s y el o r d e n del C o m m o n Law, El c h o q u e e n t r e los d o s g r a n d e s o r d e n a m i e n t o s j u r l d i c o s e u r o p e o s , el r o m a n o y el in g l é s , fue p o c o i m p o r t a n t e al haber s i d o c a s i i n s l g n i f le an te la i n f l u e n c i a e s p a n o l a . A s i m i e n t r a s la C a m a r a L e g i s l a t i v a d e - - -
M i s s o u r i d e r o g a b a en 1 . 8 1 6 la s l e y e s espafiolas, en las c i u d a d e s - d e S a n A g u s t l n , T a m p a y P e n s a c o l a , en el E s t a d o d e F l o r i d a , la nu m e r o s a c o l o n i a e s p a M o l a se o p u s o s i n e x i t o a la d e r o g a c i o n d e sus l e y e - En L u i s i a n a , d o n d e la c o l o n i a espafiola e s t a b a m e j o r o r g a - n i z a d a , el s i s t e m a r o m a n o r e s i s t i o los e m b a t e s a n g l o s a j o n e s y man^
t i e n e su t r a d i c i o n h a s t a n u e s t r o s d l a s c o m o u n a e x c e p c i o n al s i s t e m a n o r t e a m e r i c a n o (8). El C o m m o n L a w n o p e r m i t i ô q u e s u b s i s t i e ra n a su la do o r d e n a m i e n t o s j u r l d i c o s i n s p i r a d o s en el D e r e c h o Ro m a n o o en el D e r e c h o G e r m a n i c o . E s t o s s i s t e m a s j u r l d i c o s , ac as o, h u b i e r a n e s t a d o en v i g o r m a s ti e m p o , si no se h u b i e r a n d e s c u b i e r - to e n el O e s t e i m p o r t a n t e s f i l o n e s d e o r o q u e m o t i v a r o n un d e s p l a z a m i e n t o m a s i v o d e la p o b l a c i ô n d e l E s t e h a c i a lo s n u e v o s t e r r i to r i o s ,
L os a h o s s i g u i e n t e s a la G u e r r a C i v i l ( 1 .86 1) p u e d e n c o n s i d e r a r s e d e c i s i v o s e n la c o n f i g u r a c i ô n d e l D e r e c h o n o r t e a m e r i c a n o , al ir - a c o m p a h a d o s d e un f u e r t e c r e c i m i e n t o d e p o b l a c i ô n q u e e m p e z ô a - c o n c e n t r a r s e en los n û c l e o s u r b a n o s c o n t r i b u y e n d o p o d e r o s a m e n t e - el o r d e n a m i e n t o j u r î d i c o a la e s t r u c t u r a c i ô n d e la n u e v a s o c i e - / d a d . L a s t r e c e c o l o n i a s d e l A t l â n t i c o , p a s a r o n en m e n o s d e d o s — c i e n t o s a n o s d e t r e c e m i l l o n e s d e h a b i t a n t e s a m a s d e d o s c i e n t o s , r e p a r t i d o s en c i n c u e n t a E s t a d o s .
U n o d e los c a r a c t è r e s q u e m â s l l a m a la a t e n c i ô n d e l i n v e s t i g a d o r d e l D e r e c h o n o r t e a m e r i c a n o , e s su t ota l f a l t a d e u n i f o r m i d a d . La C o n s t i t u c i ô n d e los E s t a d o s U n i d o s d e N o r t e a m é r i c a , en su a r t l c u - lo 2, c o n s a g r a la s o b e r a n î a l e g i s l a t i v a , e j e c u t i v a y j u d i c i a l d e los E s t a d o s d e la Uni ôn, en t o d a s a q u e l l a s m a t e r i a s no r e s e r v a d a s a la F e d e r a c i ô n , e n t r e las q u e d e s t a c a la o r g a n i z a c i ô n d e l D e r e — c h o P r i v a d o . S o r p r e n d e , pu es, v e r tan g r a n v a r i e d a d l e g i s l a t i v a e n un p a l s d o n d e las g r a n d e s d i s t a n c i a s e x i s t a n t e s n o c o n s t i t u y e n o b s t a c u l o a l g u n o . Es p r e c i s a m e n t e en e s t a d i v e r s i d a d en d o n d e se e n c u e n t r a la v e r d a d e r a d i f i c u l t a d en el e s t u d i o d e l D e r e c h o d e - los E s t a d o s Un i d o s . Es n a t u r a l q u e s o b r e e s t e r i c o m o s a i c o le- / ga i , e x i s t a u n D e r e c h o F e d e r a l j e r â r q u i c a m e n t e s u p e r i o r , p e r o al s er su â m b i t o o b j e t i v o e s e n c i a l m e n t e l i m i t a d o , n o p u d o c o n v e r t i r -
se e n i n s t r u m e n t e d e u n i d a d d e las 1e g i s l a c i o n e s e s h a t a l e s y su a p l i c a c i o n p l a n t e a , a su vez, m u c h o s p r o b l e m a s . No h a y q u e o l - v i d a r q u e c a d a E s t a d o t i e n e n o s o l o su p r o p i o s i s t e m a legal, - s i n o su p r o p i a o r g a n i z a c i ô n J u d i c i a l . E l l o e x p l i c a la g r a v e d_i f i c u l t a d q u e e n c u e n t r a n los t r i b u n a l e s e s t a t a l e s y f e d e r a l e s al a p l i c a r u n a y o t r a l e g i s l a c i ô n , p u e s su a p l i c a c i ô n i n d e b i d a es m o t i v o d e f r e c u e n t e s c o n f l i c t o s j u r i s d I c c i o n a l e s (9).
El C o m m o n L a w f o r m a p a r t e d e l D e r e c h o d e los E s t a d o s . -
Al c o n s t i t u i r el D e r e c h o C o m ù n el s u s t r a t o d e l o r d e n a m i e n t o ju- r i d i c o n o r t e a m e r i c a n o , c o n s i d e r a m o s n e c e s a r i o c o m e n z a r e s t e tr a b a j o c o n el e x a m e n d e e s t e s i s t e m a j u r î d i c o e j e m p l a r q u e n o c o - n o c i e n d o los c o n d i c i o n a m i e n t o s d o g m é t i c o s d e los p a l s e s c o n t i — n e n t a l e s , ha s a b i d o l l e v a r a la s o c i e d a d i n g l e s a al a l t o g r a d e d e d é s a r r o i l o y p e r f e c c i o n a m i e n t o q u e h o y c o n o c e y q u e c o n s t i t u y e en m u c h a s d e s u s i n s t i t u c i o n e s u n e j e m p l o d i g n o d e s e g u i r , - i n c l u s o p a r a p a l s e s c o m o el n u e s t r o , c u y o s i s t e m a e s t é i n s p i r a d o e n el D e r e c h o r o m a n o .
En e s t e a n â l i s i s t e n d r e m o s o c a s i ô n d e c o m p r o b a r la e x i s t e n c i a - d e t e r m i n e s y f o r m a s a r c a i c a s q u e c a r e c e n h o y d e v a l o r , e x c e p t o c o m o d i c e B r i e r l y , el d e su v e n e r a b l e v e t u s t e z y q u e un p u e b l o m e n o s a p e g a d o a su s t r a d i c i o n e s h u b i e r a e x t i r p a d o h a c e ti e m p o , c o n s t i t u y e n d o un d e f e c t o q u e los l e t r a d o s i n g l e s e s c o n s e r v a n - c o n d e m a s i a d a c o m p l a c e n c i a (10).
El D e r e c h o i n gl és , c o n s i d e r a d o c o m o u n a d e las g r a n d e s o b r a s - del e s p l r i t u h u m a n o , no se l i m i t a a s e r el D e r e c h o u s a d o e n In g l a t e r r a s o l a m e n t e ; c o n s t i t u y e la b a s e d e l s i s t e m a lega l d e las g r a n d e s r e g i o n e s del m u n d o q u e i n t e g r a n el I m p e r i o B r i t é n i c o .
El o r d e n a m i e n t o j u r î d i c o c o n f i g u r a d o e n t o r n o a la ti e r r a , se - b a s ô e n c o s t u m b r e s t e r r i t o r i a l e s , d é s a r r o i l a d a s .e i n t e g r a d a s en r e s o l u c i o n e s j u d i c i a l e s c u y o e n t r a m a d o c o n s t i t u y ô el C o m m o n - - Law. E s t e s i s t e m a p e r f e c t a m e n te a d a p t a d o c u a n d o s u r g i ô a las -
n e c e s i d a d e s y c a r a c t e r 1 s t le a s d e l pals , f u é p o c o a p o c o q u e d a n - d o s e a n t i c u a d o y p l a g a d o d e a n a c r o n i s m o s , c u y a s u p e r a c l o n se - v e l a d i f i c u l t a d a po r la r i g i d e z y el f o r m a l i s m o d e l v i e j o s i s t e ma. G r a c i a s a la Eq uid a d , s i s t e m a j u d i c i a l e s p e c i a l , se a l c a n - z a r o n s a t i s f a c t o r i a s s o l u c i o n e s a p r o b l e m a s p a r a los q u e el D e r e c h o C o m u n c a r e c l a p o r c o m p l e t o d e el la s. Las e s c a s a s r e f o r — m a s l e g i s l a t i v a s i n t r o d u c i d a s a n t e s d e l p r i m e r c u a r t o d e l s i g l o XIX, t u v i e r o n e f e c t o n e g a t i v e ; p u e s s o l o c o n s i g u i e r o n a u m e n t a r la c o n f u s i o n y la c o m p l e j i d a d d e l D e r e c h o C o m u n en v e z de c l a r ^ f i c a r l o y s i m p l i f i c a r l o .
La d i n a s t l a n o r m a n d a , a p a r t i r d e G u i l l e r m o el C o n q u i s t a d o r , - o r i e n t é sus e s f u e r z o s h a c i a la c r e a c i o n d e u n a j u r i s d i c c i o n pro pia, c o n la m i s i o n d e d o t a r al p a l s d e un o r d e n a m i e n t o j u r î d i c o c o m u n . Sin p r e s c i n d i r d e las j u r i s d i c c i o n e s e x i s t e n t e s (local, s e h o r i a l , e c l e s i a s t i c a y m e r c a n t i l ) p e r o m e r m a n d o p r o g r e s i v a m e n te su s c o m p e t e n c i e s , los T r i b u n a l e s de l Rey, a t r a v é s d e un c u - r i o s o s i s t e m a i t i n é r a n t e d e i m p a r t i r jus t i c i a , f u e r o n c o n o c i e n - d o las h e t e r o g é n e a s c o s t u m b r e s l o c a l e s , r e f u n d i e n d o las m e j o r a s c o n a y u d a d e la raz on, en un c u e r p o d e n o r m e s c o m u n e s y d a n d o - v i d a a un D e r e c h o i n d l g e n a d e l q u e s e ha d i c h o q u e es el u n i c o g r a n s i s t e m a j u r l d i c o d e e s t a i n d o l e q u e el m u n d o m o d e r n o ha - p r o d u c i d o .
El C o m m o n L a w s i r v i o d e s o p o r te c o m o h e m o s di c h o , a la i m p l a n t ^ c i o n d e un n u e v o s i s t e m a d e n o r m a s , la E q u i d a d , c u y o n a c i m i e n t o f u é la r e s p u e s t a j u r l d i c a y p o l l t i c a a las i n s u f i c i e n c i a s advejr ti d a s en aqu él y a su i n c a p a c i d a d p a r a s u p e r a r i a s en b a s e a sus p r o p i o s m e d i o s . La i n f l e x i b i l i d a d p r o c e s a l de l D e r e c h o Co mùn , p r o v o c ô u n a s i t u a c i ô n d e d e s a m p a r o en m u c h a s p e r s o n a s q u e no tu v i e r o n mâ s r e c u r s o q u e a c u d i r al R e y c o m o p o t e s t a d s o b e r a n a e n - c a r g a d a d e a d m i n i s t r e r j u s t i c i a (11). De su i n t e r v e n c i ô n y d e la p r o n t a d e l e g a c i ô n d e sus f a c u l t a d e s , n a c i ô el T r i b u n a l d e la C a n c i 1 lerla. E s t a j u r i s d i c c i o n c o n c u r r e n t e , q u e v i n o a s e r la f u e n t e c r e a d o r a d e la E q u i d a d , t u v o u n a t r i p l e m i s i o n : l l e n a r las l a g u n a s de l C o m m o n Law, c o r r e g i r los a b u s e s d e é s t e y en -
o c a s l o n e s r i v a l l z a r c o n él. R e p r é s e n t a , c o m o ha d i c h o P u i g Bru tau, la b r e c h a por d o n d e p e n e t r o un n u e v o D e r e c h o , q u e r e c t l f l - C Ô el q u e se c o n s i d e r a b a d e f i n i t i v e e i n a l t e r a b l e , s u p o n i e n d o - un c a u c e d e r e n o v a c i o n j u r l d i c a c o n s t a n t e (12).
T e n e n c i a s y E s t a t e s . -
El j u r i s t a c o n t i n e n t a l e u r o p e o , a d v i e r t e L i p s t e i n , se ha aproxi^
m a d o s i e m p r e al e s t u d i o d e l D e r e c h o i n g l é s c o n d o s c o n c e p t o s - f u n d a m e n t a l e s en su m e n t e : el p r i m e r o , la t r a s c e n d e n t a l d i v i — si ô n e n t r e b i e n e s m u e b l e s e i n m u e b l e s y el s e g u n d o , q u e la p r o - p i e d a d es u n d e r e c h o a b s o l u t e e i l i m i t a d o s o b r e u n a c o s a . P u e s bie n, en c u a n t o al p r i m e r o d e b e s e n a l a r s e q u e la d i s t i n c i ô n c a - r e c e d e r e l i e v e en el D e r e c h o a n g l o - n o r t e a m e r i c a n o , si se e x - / c e p t û a el D e r e c h o I n t e r n a c i o n a l P r i v a d o . Su l u g a r e s t a o c u p a d o p o r los c o n c e p t o s d e r e a l i t y y p e r s o n a l i t y . El p r i m e r o a b a r c a la p r o p i e d a d i n m u e b l e d e l i b r e t e n e n c i a ( f r e e h o l d ) , los l l a m a — d o s c h a t t e l s real o t e n e n c i a d e i n m u e b l e s d e r i v a d a d e a r r e n d a — m i e n t o s ( l e a s e h o l d ) y f i n a l m e n t e , los d e r e c h o s d e g a r a n t i s i n m o b i l i a r i a ( m o r t g a g e s ) . El s e g u n d o a g r u p a los b i e n e s m u e b l e s - - ( c h a t t e l s p e r s o n a l ) y los d e r e c h o s d e p r o p i e d a d i n t e l e c t u a i e - i n d u s t r i a l ( c h o s e s in a c t i o n ) (13). Y en lo r e l a t i v o al s e g u n do, p r o c é d é d e c i r q u e e n el D e r e c h o i n g l é s las r e l a c i o n e s j u r i - d i e a s i n m o b i l i a r i a s son tan e x t r a o r d i n a r i a m e n t e c o m p l e j a s , q u e n o se p u e d e n a g r u p a r c o m o en el D e r e c h o r o m a n o en t o r n o al c o n c e p t o s i m p l e de l d o m i n i o , s i n o q u e ha s i d o p r e c i s o c o n f i g u r e r —
las en t o r n o a d o s i n s t i t u c i o n e s j u r i d i c a s b â s i c a s , las t e n e n - - c i a s y -los e s t a t e s , al c o n o c e r un d o m i n i o s o b r e la t i e r r a d i v i - d i d o en c a n t i d a d y c a l i d a d .
D u r a n t e c i e n t o s d e a h o s ha s i d o c o n s i d e r a d o c o m o p r i n c i p i o b â s ^ c o el q u e las p e r s o n a s no p u e d e n l l e g a r a s e r p r o p i e t a r i a s d e - la ti e r r a . El l l a m a d o " p r o p i e t a r i o " ( l a n d o w n e r ) es s o l a m e n t e - t i t u l a r d e un d e r e c h o q u e p r o c e d l a d i r e c t e o i n d i r e c t a m e n t e del Rey, v e r d a d e r o p r o p i e t a r i o d e l s u e l o . En j ust a c o r r e s p o n d e n c i a al p r i v i l é g i e q u e s u p o n i a s e r t i t u l a r de un d e r e c h o s o b r e el -
su e l o , su ti t u l a r e s t a b a o b l i g a d o a p r e s t a r al s e n o r u n a s e r i e d e s e r v i c i o s . C o m o los s e r v i c i o s e r a n d e d i s t i n t a n a t u r a l e z a , se c o n o c i e r o n m u c h a s c l a s e s de t e n e n c i a s ( t e n u r e s ) . P e r o a d e — mas , c o m o los d e r e c h o s t e n i a n m a y o r o m e n o r d u r a c i ô n , d i e r o n - l u g a r a d i s t i n t o s d e r e c h o s o e s t a t e s . A m b o s c o n c e p t o s s o n d i s - tinto s. Las t e n e n c i a s se r e f i e r e n a las r e l a c i o n e s e n t r e los - t i t u l a r e s de d e r e c h o s y los s e h o r e s f e u d a l e s , m i e n t r a s q u e los e s t a t e s a l u d e n a la d u r a c i ô n d e los d e r e c h o s . El r é g i m e n j u r l d i c o d e los e s t a t e s c o n s e r v a t o d a v l a hoy, g r a n i m p o r t a n c i a mien^
tras q u e el de las t e n e n c i a s la ha p e r d i d o al se r a b o l i d a s en - 1 . 6 6 0 las t e n e n c i a s m i l i t a r e s al p u b l i c a r se el E s t a t u t o d e T e — n e n c i a s y f i n a l m e n t e al e n t r a r en v i g o r en 1 . 9 2 6 la P r o p e r t y - Act d e 1.922.
Al s u b i r al t r o n o G u i l l e r m o el C o n q u i s t a d o r c o n f i s c o la t i e r r a a todos los q u e h a b l a n n e g a d o a p o y o a la c o r o n a y la d i s t r i b u y ô e n t r e sus s e g u i d o r e s n o r m a n d e s , al t i e m p o q u e p e r m i t i ô a los iri g l e s e s q u e le r e c o n o c i e r o n , r e c o b r a r sus t i e r r a s m e d i a n t e el p ^ go d e c u a n t i o s a s s um as d e d i n e r o . P e r o el M o n a r c a s i e m p r e c o n s e r v é la c o n d i c i é n de duefîo s u p r e m o , e s t a n d o t odas las t e n e n - / c i a s b a s a d a s en el d o m i n i o d e l Rey. Lo s t i t u l a r e s d e las tenen^
c i a s c e d i e r o n en m u c h o s c a s o s sus d e r e c h o s , d a n d o l u g a r a la - a p a r i c i é n d e u n a l e g i ô n d e p e q u e n o s s e R o r e s s i t u a d o s e n t r e los sefSores f e u d a l e s y los i n m e d i a t o s d e t e n t a d o r e s d e l suelo . En un p r i n c i p i o so l o se p o d i a t e n e r t i e r r a d e u n seR or. Mâs t a r d e , s e c o n s i d e r a b a n o r m a l te n e r t i e r r a s d e v a r i o s s e R o r e s s i e m p r e q u e
las t e n e n c i a s n o i m p l i c a r a n s e r v i c i o s i n c o m p a t i b l e s , p u e s a t o d o s los s e R o r e s se les d e b l a f i d e l i d a d . El E s t a t u t o Q u i a E m p t o res en 1 .9 20 p u s o fin a la p r â c t i c a de la s u b i n f e u d a c i é n , al - p r o h i b i r a los t i t u l a r e s d e d e r e c h o s la t r a n s m i s i é n a o t r a s pe r s o n a s .
Po r r a z o n e s p r â c t i c a s c o n v i e n e s e R a l a r q u e d e s d e 1 . 6 6 0 h a s t a - 1.926, sô l o q u e d a r o n d o s t ip os de t e n e n c i a s el f r e e h o l d y el - c o p y h o l d . En el f r e e h o l d los d e r e c h o s d e l s e R o r e s t a b a n m u y d e b i l i t a d o s y se r e d u c i a n al c o b r o d e u n a r e n t a m o d e s t a y a la re
v e r s l ô n ( e s c h e a t ) q u e e r a el d e r e c h o m â s i m p o r t a n t e , c o n s i s t e n - te en q u e si el t i t u l a r d e l d e r e c h o f a l l e c i a i n t e s t a d o y sin he^
r e d e r o s c a p a c e s d e s u c e d e r l e , el d e r e c h o r e v e r t i a al se Ro r . E s ta s i t u a c i ô n no se p r o d u c l a f r e c u e n t e m e n t e p o r q u e c u a l q u i e r vîri c u l o d e s a n gre, d a b a d e r e c h o a s u c e d e r y en la r e a l i d a d s o l o - o c u r r l a en el c a s o d e b a s t a r d o s f a l l e c i d o s sin d e s c e n d i e n t e s .
En el c o p y h o l d los d e r e c h o s del s e R o r y las c o r r e s p o n d i e n t e s - o b l i g a c i o n e s d e l t i t u l a r e r a n i m p o r t a n t e s y d e v a r i a d o c o n t e n i - d o al ser u n a t e n e n c i a c o n s u e t u d i n a r i a . El t i t u l a r e m p e z ô s i e n d o un m e r o p r e c a r i s t a q u e p o d i a s e r p r i v a d o d e su d e r e c h o a v o - l u n t a d del seno r . No p o d i a t r a n s m i t i r su d e r e c h o , q u e a d e m â s , se e x t i n g u i a a su ô b i t o . Su s i t u a c i ô n d e f a c t o f u é m e j o r a n d o - p a u l a t i n a m e n t e , s i e m p r e q u e su c o n d u c t a f u e r a s a t i s f a c t o r i a a - los o j o s de l seno r , p e r o n u n c a d e j ô d e s e r lo q u e era, e s d e - / cir, un m e r o p r e c a r i s t a c o n un r é g i m e n s u a v i z a d o po r los u s o s - y c o s t u m b r e s d e la f i n c a o m a n o r .
La t r a n s m i s i ô n del c o p y h o l d se r e a l i z a b a p o r m e d i o d e un c o n t r a to d e n o m i n a d o d e s u r r e n d e r y a d m i t t a n c e c o n s i s t a n t e en u n a v e n ta r e a l i z a d a . p o r el t i t u l a r del. d e r e c h o , q u i e n le e n t r e g a b a al s e R o r y é s t e a su v e z al c o m p r a d o r .
El c o p y h o l d p o d i a c o n v e r t i r s e en f r e e h o l d p o r a c u e r d o e n t r e el s e R o r , c o n f a c u l t a d e s p l e n a s , y el t i t u l a r del c o p y h o l d . Se - p r o m u l g a r o n , i n c l u s o , v a r i a s l e y e s p a r a f o m e n t a r e s t a s t r a n s f O £ m a d o n e s .
A p a r t i r d e la e n t r a d a en v i g o r d e la La w of P r o p e r t y A c t d e - 1 . 9 2 6 el s u e l o se c o n s i d é r é d e l i b r e t e n e n c i a y e x e n t o d e las - c a r g a s d e r i v a d a s del a n t i g u o r é g i m e n d e t e n e n c i a s , e x c e p t o d e - las s u b s i s t a n t e s en el c a s o d e c o n v e r s i o n de un c o p y h o l d en - - f r e e h o l d q u e la m e n c i o n a d a Ley no ha e x t i n g u i d o , asi c o m o d e - c i e r t o s d e r e c h o s h o n o r i f i c o s v i n c u l a d o s a a l g u n o s f r e e h o l d q u e se m a n t i e n e n .
La p a l a b r a e s t a t e v l e n e d e l l a t i n " s t a t u s " y e v i d e n c l a u n a idea d e p e r m a n e n c i a , S i r v i o d u r a n t e s i g l o s p a r a d e t e r m i n e r la c o n d i - c i o n s o c i a l d e las p e r s o n a s . Los q u e n o e s t a b a n a d s c r i t o s a - u n a r e l a c i o n s e n o r i a l c a r e c i a n d e s t a t u s en la Eda d M e d i a . La - c o n d i c i o n p e r s o n a l d e p e n d i a d e la t e n e n c i a d e la t i e r r a h a s t a - tal p u n t o q u e el v o c a b l o s t a t u s q u e i n i c i a l m e n t e se r e f e r l a a la c o n d i c i o n p e r s o n a l d e l s u j e t o d e l d e r e c h o , a c a b o q u e d a n d o refer_i d o a la s i t u a c i ô n o b j e t i v a d e la q u e d e p e n d i a su c o n d i c i ô n p e r s o na l . La m i s m a p a l a b r a e s t a t e s i r v i o p a r a d e s i g n a r y c l a s i f i c a r la t e n e n c i a d e la t i e r r a e n v i r t u d d e u n a r e l a c i o n de o r i g e n feij da l , r é s u l t a n t e d e la c o n v e r g e n c i a d e t i t u I a r i d a d e s d e d i f e r e n t e j e r a r q u i a s o b r e u n o s m i s m o s b i e n e s . L a s d i f e r e n t e s c l a s e s d e te n e n c i a d e la ti e r r a , d e r i v a d a s u n a s d e o t r a s , e r a n d e s i g n a d a s - c o n el v o c a b l o e s t a t e , p o r q u e la t e n e n c i a r e p r e s e n t a b a el s t a t u s d e c a d a t i t u l a r (14).
El c o n c e p t o d e e s t a t e e s g e n u i n o d e l C o m m o n L a w y no a p a r e c e en o r d e n a m i e n t o s j u r l d i c o s i n s p i r a d o s en o t r o D e r e c h o . C o n el p a s o d e los afios h a n a l c a n z a d o r e c o n o c i m i e n t o los s i g u i e n t e s e s t a t e s : T h e f e e si m p l e , t h e f e e tail, the l i f e e s t a t e y t h e e s t a t e f o r - y e a r s . Lo s tr es p r i m e r o s son l l a m a d o s f r e e h o l d e s t a t e s y el U l t i m o es m e n o s q u e un f r e e h o l d e s t a t e . La d i f e r e n c i a e n t r e ell o s , d é r i v a , s e g u n C a s n e r , d e c o n s i d e r a c i o n e s d e d i g n i d a d f e u d a l - -
(15). El t i t u l a r d e u n f r e e h o l d t i e n e la s e i s i n m i e n t r a s q u e so lo t i e n e la p o s e s i ô n el d e o t r a c l a s e d e d e r e c h o s .
C o m o ha q u e d a d o d i c h o m â s a r r i b a el c o n c e p t o d e e s t a t e g u a r d a - r e l a c i o n c o n la d u r a c i ô n d e l d e r e c h o , q u e v a r i a s e g û n los t e r m i n e s u t i l i z a d o s en su c o n s t i t u c i ô n a f a v o r d e l t i t u l a r o d e sus - a n t e c e s o r e s , lo q u e e x p l i c a la e x i s t e n c i a d e las d i v e r s e s c i a — se s d e e s t a t e s q u e h e m o s m e n c i o n a d o .
C o n v i e n e a p u n t a r d e s d e e s t e m o m e n t o , la d i f e r e n c i a e x i s t a n t e e n tre e s t a t e s l é g a l e s ( l e g a l e s t a t e s ) y e s t a t e s e q u i t a t i v o s ( e q u i t a b l e i n t e r e s t s ) . Es o p o r t u n o r e f e r i r s e p a r a a c l a r a r e s t a d i s — t i n c i ô n al o r i g e n d e los e s t a t e s e q u i t a t i v o s . Era p r â c t i c a c o —
mûr» a n t e r i o r a la p r o m u l g a c i ô n del E s t a t u t o d e U s o s en 1.53 5, q u e el t i t u l a r de l d e r e c h o s o b r e la t i e r r a c o n s t i t u y e s e un d e r e c h o o lo t r a n s m i t i e s e a A q u e lo a d q u i r i a p a r a B, c o n lo q u e se c o n s e g u i a e l u d i r los g r a v e s i n c o n v e n i e n t e s d e r i v a d o s de l r é g i m e n j u r l d i c o d e las t e n e n c i a s . B f r e c u e n t e m e n t e e r a el p r o p i o t i t u lar de l d e r e c h o o un t e r c e r o . C o n e s t a t r a n s m i s i ô n A se c o n v e r tie en t i t u l a r l eg al de l d e r e c h o . El t ru st o d i s p o s i c i ô n en f a v o r d e B no e r a tornado en c o n s i d e r a c i ô n por los T r i b u n a l e s o r d i n a r i e s p o r lo q u e si A r o m p i a la c o n f i a n z a y s e q u e d a b a c o n las r e n t e s d e la t i er ra , B c a r e c i a d e a c c i ô n a n t e los T r i b u n a l e s , p e ro p o d i a a c u d i r al T r i b u n a l d e la C a n c i 1 l e r i a p a r a o b l i g e r a A - a q u e r e s p e t a s e el trust. La a c c i ô n d e A, d e a p r o v e c h a r s e d e - u n o s f r u t o s q u e no le p e r t e n e c i a n , se c o n s i d e r a b a " c o n t r a c o n - / c i e n c i a " , p o r lo q u e se p e r m i t i ô e s t a a c c i ô n a n t e el T r i b u n a l d e la C a n c i 1 l e r i a p a r a la s a l v a c i ô n d e su a im a, B, e r a c o n s i d e r a d o c o m o t i t u l a r d e un d e r e c h o e q u i t a t i v o s o b r e la t i er ra,
C o m o el d e r e c h o d e B n o e r a r e c o n o c i d o po r el o r d e n a m i e n t o j u r i - d i c o , e s c a p a b a a las c a r g a s d e las t e n e n c i a s , c o n la c o n s i g u i e n - te p é r d i d a d e r e n t a p a r a el seRo r, en b a s e a c u y a v o l u n t a d detein tab a el d e r e c h o . E n r i q u e V I I I , q u e e r a el p r i n c i p a l p e r d e d o r , -r h i z o q u e el P a r l a m e n t o a p r o b a r a el E s t a t u t o d e U s o s c o n el p r o p o s i t o d e a c a b a r c o n la d i s t i n c i ô n e n t r e d e r e c h o s l é g a l e s y d e r e — c h o s e q u i t a t i v o s . D i c h a ley, q u e l l e v a f e c h a d e 1.535, d i s p o n i a l i t e r a l m e n t e lo s i g u i e n t e : "Las p e r s o n a s en c u y o b e n e f i c i o se - p o s e a n las f i n c a s s e r a n c o n s i d e r a d a s p o s e e d o r a s l é g a l e s d e las - m i s m a s y t i t u l a r e s de l d e r e c h o c o n s t i t uido en su b e n e f i c i o " .
En el o r i g i n a l : "If any person be seized of any lands to the use of any other person, such person that have such use shall - - henceforth be deemed in lawful seisin, and possession - of the same lands in such like estate as he had in - - use".
El r e s u l t a d o d e la ley f u e c o n v e r t i r el t rust d e u n d e r e c h o - e q u i t a t i v o en un d e r e c h o legal d e f o r m a q u e en el e j e m p l o a n t e - -
r io r, B a d q u i r i a un d e r e c h o l e g a l y A no a d q u i r i a nada . Se d e — c i a en la ley, q u e s e e j e c u t a b a el t r u s t y q u e se t r a n s m i t i a un d e r e c h o l e g a l a a q u e l q u e s ô l o h a b r i a a d q u i r i d o u n d e r e c h o e q u i
t a ti vo .
A u n q u e al p r i n c i p i o la ley c o n s i g u i ô e v i t a r la c r e a c i ô n d e d e r e c h o s en e q u i d a d , a c a b ô p o r f r a c a s a r s o b r e t o d o a p a r t i r d e l c a s o T y r e l en el q u e se m a n t u v o la t e s i s d e q u e n o p o d i a h a b e r u n b e n e f i c i o s o b r e o t r o b é n é f i c i é , d e f o r m a q u e si la t i e r r a se t r a n ^ m i t i a a X en b e n e f i c i o d e A y l u e g o en b e n e f i c i o o en t r u s t a f ^ v o r d e B, la ley t r a n s f o r m a b a e l d e r e c h o d e A en un d e r e c h o l e — gai n e g a n d o v i r t u a l i d a d a la d i s p o s i c i ô n a f a v o r d e B q u e e r a c o n s i d e r a d a n ul a. H a c i a m e d i a d o s d e l s i g l o X V I I el T r i b u n a l d e la C a n c i l l e r i a se a p o y ô e n e s t e f a l l o p a r a d e c l a r a r q u e B e r a - t i t u l a r d e un d e r e c h o e q u i t a t i v o y p o d e r as i c o m p e l e r a A, t i t u lar d e un d e r e c h o le gal, a d e t e n t a r su d e r e c h o en b e n e f i c i o d e - B. De e s t a m a n e r a s u p e r p o n i e n d o d i s p o s i c i o n e s en f a v o r d e p e r s o n a s d i s t i n t a s s e p o d i a n v o l v e r a c r e a r d e r e c h o s e q u i t a t i v o s . Por lo q u e en el e j e m p l o a n t e r i o r e n v e z d e t r a n s m i t i r la f i n c a a X en b e n e f i c i o d e A y en t r u s t a f a v o r d e B, se p o d i a t r a n s m i t i r - d i r e c t a m e n t e a f a v o r " u n t o a n d to t h e u s e f o r " d e A en t r u s t a - f a v o r d e B, f ô r m u l a q u e t e r m i n é p o r a r r i n c o n a r a la a n t e r i o r .
El E s t a t u t o s o l o a f e c t ô a los f r e e h o l d s p e r o n o a los leasehold^, d e ahi q u e p u d i e r a n s e g u i r c o n s t i t u y e n d o s e de re c h c s e q u i t a t i v o s - s o b r e e s t a c l a s e d e e s t a t e s . B a s t a b a c o n a s i g n a r el l e a s e a A, en p r o v e c h o d e B.
A d e m a s , a m e d i d a q u e la j u r i s d i c c i ô n d e l T r i b u n a l d e la C a n c i 1 1 ^ ri a se i b a c o n s o l i d a n d o , m u c h o s o t r o s d e r e c h o s e q u i t a t i v o s a p a r té d e l t r u s t f u e r o n s i e n d o r e c o n o c i d o s c o m o las h i p o t e c a s y las s e r v i d u m b r e s e q u i t a t i v a s .
La Le y d e la J u d i c a t u r a d e 1 . 8 7 3 q u e f u s i o n ô los T r i b u n a l e s S u p e r i o r e s d e la j u r i s d i c c i o n o r d i n a r i a c o n el T r i b u n a l d e la C a n c i -
1 l e r i a p a r a f o r m a r la C o r t e S u p r e m a c o n j u r i s d i c c i ô n s o b r e el De^
r e c h o c o m ù n y la E q u i d a d , no a b o l i ô la d i s t i n c i ô n e n t r e los d e r e c h o s l é g a l e s y e q u i t a t i v o s .
La f u n d a m e n t a l d i s t i n c i ô n e n t r e d e r e c h o l e g a l y e q u i t a t i v o , es - q u e el p r i m e r o es un d e r e c h o in r e m q u e p u e d e s e r e x i g i d o f r e n t e a tod os, m i e n t r a s q u e el e q u i t a t i v o es un d e r e c h o in p e r s o n a m , - q u e s o l o p u e d e h a c e r s e e f e c t i v o f r e n t e a d e t e r m i n a d a s p e r s o n a s .
El p r i n c i p a l o b j e t i v o d e l P a r l a m e n t o al a p r o b a r la P r o p e r t y Act, s e g u n R i v i n g t o n , f u e f a c i l i t a r y a b a r a t a r la c o n t r a t a c i ô n inrnob^
l i a r i a h a c i e n d o el s i s t e m a m â s s e n c i l l o y m â s s e g u r o ya q u e s o l o p e r m i t e q u e s u b s i s tan o se c r e e n en a d e l a n t e c o m o d e r e c h o s l é g a le s d o s c a t e g o r i e s ; El f e e s i m p l e a b s o l u t e in p o s s e s s i o n y el - t e r m of y e a r s a b s o l u t e (16).
A n t e s d e 1.926, c u a l q u i e r a d e los e s t a t e s p o d i a se r c r e a d o c o m o d e r e c h o le gal p o r m e d i o d e u n g r a n t o c o m o d e r e c h o e q u i t a t i v o p o r m e d i o d e un u s e o t r u s t . D e s p u é s d e 1 . 9 2 6 , s o l a m e n t e p u e d e n s u b s i s t i r o c r e a r s e c o m o d e r e c h o s l e g a l e s los d o s d e r e c h o s n o m — b r a d o s . La , ley no. ha v e n i d o a t e r m i n a r con. los. d e r e c h o s e q u i t a r t i v o s q u e v a n a p o d e r s e g u i r s i e n d o c o n s t i t u i d o s d e s p u é s d e la - m i s m a e i n c l u s o a q u e l l o s d e r e c h o s l e g a l e s q u e p o d i a n c r e a r s e a n tes d e e l l a y q u e a h o r a n o se a u t o r i z a n , va n a p o d e r c o n s t i t u i r - se a h o r a , c o m o d e r e c h o s e q u i t a t i v o s .
T h e F e e Si m p l e .
Un f e e s i m p l e se c r e a b a m e d i a n t e un c o n t r a t o en el q u e d e b i a n u t i l i z a r s e las s i g u i e n t e s p a l a b r a s y no o t r a s : "a A y a sus her e d e r o s " (to A and h i s h e i r s ) . El u s o d e o t r a s p a l a b r a s c o m o -
"a A " o "a A p a r a s i e m p r e " o "a A en f e e s i m p l e " , s o l o c r e a b a n - u n l i f e e s t a t e ya q u e f a l t a b a n las p a l a b r a s s a g r a d a s "y a sus he r e d e r o s " . Hoy b a s t a u t i l i z a r las p a l a b r a s "in f e e s i m p l e " , sin - q u e se n e c e s i t e a h a d i r la p a l a b r a h e r e d e r o s .
La p r i m e r a p a r t e d e la f r a s e a l u d i a al n o m b r e d e l a d q u i r e n t e - m i e n t r a s q u e la s e g u n d a p r e c i s a b a el a l c a n c e o e x t e n s i o n d e l d e r e c h o a d q u i r i d o . Una p a r t e d e la d o c t r i n a se ha p r e g u n t a d o si - p o d i a n lo s h e r e d e r o s d e A a d q u i r i r a l g û n d e r e c h o en b a s e a las - p a l a b r a s "y a s u s h e r e d e r o s " . La r e s p u e s t a es n e g a t i v e ya q u e - si los h e r e d e r o s a d q u i r i e s e n el f e e s i m p l e r e c i b e n un d e r e c h o - q u e p r o c é d é d e A y no d e l t r a n s m i t e n t e d e A. La e x p r e s i ô n "a sus h e r e d e r o s " q u e f i g u r a en la f o r m u l a c i t a d a , i n d i c a q u e el e s t a t e es t r a n s m i s i b l e m o r t i s c a u s a d e m o d o g e n e r a l y n o d e m o d o e s p e — c i a l c o m o e n el c a s o d e l f e e tail q u e s o l o es t r a n s m i s i b l e a los d e s c e n d i e n t e s . En el c a s o d e m u e r t e i n t e s t a d a d e l t i t u l a r , la - s u c e s i ô n en su s b i e n e s r a i c e s y d e r e c h o s p e r s o n a l e s , s i g u e el - m i s m o o r d e n . O r d e n , q u e es e n los E s t a d o s U n i d o s c o n l i g e r a s va^
riac-’o n e s d e a l g û n Es t a d o , y en I n g l a t e r r a a p a r t i r d e 1. 925 , el s i g u i e n t e : En c a s o d e c o n c u r r e n c i a d e c ô n y u g e v i u d o c o n d e s c e n d i e n t e s , el p r i m e r o t i e n e d e r e c h o a u n a t e r c e r a p a r t e y los s e — g u n d o s a las d o s t e r c e r a s p a r t e s r e s t a n t e s . Si no d e j a c ô n y u g e s u p é r s t i t e y si d e s c e n d i e n t e s , é s t o s t o m a n la t o t a l i d a d d e los - b i e n e s . Si n o h a y d e s c e n d i e n t e s p e r o si c ô n y u g e v i u d o , é s t e t o - m a la m i t a d d e los b i e n e s y la o t r a m i t a d p a s a a los f a m i l i a r e s d e l c a u s a n t e . Si m u e r e s i n d e s c e n d e n c i a y sin d e j a r c ô n y u g e s u p é r s t i t e , los p a r i e n t e s c o n s a n g u l n e o s d e l c a u s a n t e t i e n e n d e r e — c h o a la t o t a l i d a d d e los b i e n e s .
La f r a s e "a A y a sus h e r e d e r o s " , h a s i d o r e c o g i d a p o r el ordena^
m i e n t o J u r î d i c o p a r a e x p r e s a r , d i c e C a s n e r , la s i m p l e i d e a d e la p r o p i e d a d p l e n a (17). La p a l a b r a " h e r e d e r o s " u s a d a en p l u r a l - ia q u i e n se r e f i e r e ? . La r é g l a d e la p r i m o g e n i t u r e e n t o n c e s v i gen t e , o t o r g a b a la h e r e n c i a al p r i m e r n a c i d o p o r lo q u e el v o c a b l o " h e r e d e r o s " , no p o d i a r e f e r i r s e a h e r e d e r o s c o n t e m p o r â n e o s - si n o s u c e s i v o s . Por e l l o , el u s o d e los t é r m i n o s a A y a sus h e r e d e r o s é q u i v a l e a d e c i r a A, al h e r e d e r o d e A y l u e g o al herede^
ro d e l h e r e d e r o d e A y as i s u c e s i v a m e n t e h a s t a el i n f i n i t e . E s t a f ô r m u l a t é n i a s e n t i d o c u a n d o los e s t a t e s no p o d i a n t r a n s m i t i r s e in t e r v i v o s ni m o r t i s c a u s a , p e r o la p e r d i ô c u a n d o se a u t o r i z ô la l i b r e t r a n s m i s i b i 1 idad d e los e s t a t e s , c o n v i r t i é n d o s e en a l g o v ^
c i o q u e s o l o s i g n i f i c a b a la c l a s e o n a t u r a l e z a d e l d e r e c h o q u e se c o n s t i t u l a .
La ley d e 1 . 9 2 5 h a b l a d e f e e s i m p l e a b s o l u t e in p o s s e s s i o n , c u y o s i g n i f i c a d o , n o s a c l a r a R i v i n g t o n en la f o r m a q u e a c o n t i n u a c i ô n se e x p o n e : Las p a l a b r a s in fee, se h a n u s a d o d u r a n t e g e n e r a c i o - n es p a r a s i g n i f i c a r q u e se t r a t a d e un d e r e c h o t r a n s m i s i b l e m o r tis c a u s a . La p a l a b r a s i m p l e f u é a h a d i d a p a r a d i s t i n g u i r e s t e - d e r e c h o del fee tail q u e s o l o p o d i a s e r h e r e d a d o p o r d e s c e n d i e n tes y no p o r c o l a t e r a l e s . En c u a n t o ai s e n t i d o d e l a d j e t i v o a b s o l u t e no s lo d â el l e g i s l a d o r i n g l é s d e m a n e r a n e g a t i v e . Asi - un f e e s i m p l e es a b s o l u t e a u n q u e su t i t u l a r se p u e d a v e r p r i v a d o d e su d e r e c h o p o r el j u e g o d e c i e r t a s l e y e s e s p e c i a l e s . T a m b i é n es a b s o l u t e a u n q u e e s t é s u j e t o a un d e r e c h o d e r e t r a c t o lega l o e q u i t a t i v o . El f e e s i m p l e d e b e ser a c t u a l . No se p u e d e c o n f igu^
ra r p a r a el f u t u r e y si se c o n s t i t u y e , s o l o se h a b r à c r e a d o un - d e r e c h o e q u i t a t i v o (18).
T r a t â n d o s e d e s o c i e d a d e s , las p a l a b r a s a s u s h e r e d e r o s n o t e n i a n s e n t i d o y f u e r o n s u s t i t u i d a s p o r las d e sus s u c e s o r e s (and h i s - s u c c e s s o r s ).
T h e F e e Ta il.
En G r a n B r e t a R a la t i e r r a y n o el c o m e r c i o f u é la b a s e d e l p a t r ^ m o n i o y d e l o r g u l l o f a m i l i a r y el e s t a t e tail f u e el t i p o d e d e r e c h o u t i l i z a d o p o r la s o c i e d a d p a r a q u e las f i n c a s c o n t i n u a r a n i n d e f i n i d a m e n t e p e r t e n e c i e n d o a las f a m i l i a s q u e las p o s e i a n . En los E s t a d o s U n i d o s , en c a m b i o , n o s e c o n o c i a e s t e a p e g o a la tie rra, s a l v o p e q u e R a s e x c e p c i o n e s en el V i e j o Sur. El a m e r i c a n o - m e d i o d e la c i u d a d , e m p e z a b a su v i d a d e casado en u n a p a r t a m e n t o , a l q u i l a b a l u e g o u n a c a s i t a , c o m p r a b a d e s p u é s u n a a l g o m a y o r y t e r m i n a b a su v i d a en un a p a r t a m e n t o . En el c a m p o , la v i d a no - e r a tan a t r a c t i v a c o m o p a r a q u e los h i j o s d e los a g r i c u l t o r e s si^
g u i e r a n el c a m i n o d e sus p a d r e s c u a n d o t e n i a n la o p o r t u n i d a d de i n i c i a r o t r a a c t i v i d a d . P o r t o d o e s t o , d i c e C a s n e r , no se ha ge
n e r a l i z a d o e s t e t l p o d e e s t a t e s e n los E s t a d o s U n i d o s , n o r e c o — n o c i é n d o s e i n c l u s o , su e x i s t e n c i a e n O r e g o n , I o w a y C a r o l i n a del Sur (19). P a r a e n t e n d e r el r é g i m e n j u r l d i c o d e e s t e t i p o d e d e r e c h o e s n e c e s a r i o c o n o c e r a l g o d e su h i s t o r i a . R i v i n g t o n c u e n ta c o m o en t i e m p o s f e u d a l e s e r a p r â c t i c a c o m u n d e los s e R o r e s , - d a r t i e r r a s a su s v a s a l l o s d e f o r m a q u e las m i s m a s se m a n t u v i e — ra n en el p a t r i m o n i o d e s u s f a m i l i a s , e n t a n t o en c u a n t o los v a sal Jos t u v i e r a n d e s c e n d i e n t e s , p a r a e n o t r o c a s o v o l v e r al p a t r ^ m o n j o d e los s e R o r e s (20). L o s j u e c e s se o p u s i e r o n a e s t o s d e — s i g n i o s d e los s e R o r e s , p o r e n t e n d e r q u e e n t r a R a b a n s é r i a s i i m i - t a c i o n e s a la l i b r e t r a n s m i s i b i l i d a d d e las t i e r r a s . C o n e s t e - f i n f o r m a r o n u n a d o c t r i n a j u r i s p r u d e n c i a l e n b a s e a la c u a l se - c o n s i d é r é q u e el p r i m e r d o n a t a r i o o s t e n t a b a u n f e e s i m p l e s u j e t o a la c o n d i c i o n d e t e n e r h i j o s . T a n p r o n t o c o m o s e c u m p l l a la - c o n d i c i o n , el d o n a t a r i o p o d i a t r a n s m i t i r l i b r e m e n t e la f i n c a en f e e s i m p l e . Lo s s e R o r e s q u e v e l a n asi f r u s t r a d o s s u s p r o p o s i t o s c o n s i g u i e r o n q u e se p u b l i c a r a la l e y d e D o n i s C o n d i t i o n a l i b u s , - en 1 . 8 2 5 , p o r v i r t u d d e la c u a l el d o n a t a r i o c a r e c i a d e p o d e r e s d l s p o s i t i v o s s o b r e las f i n c a s . De e s t a m a n e r a se c o n s i g u i ô q u e se c o n s t i t u y e r a n v e r d a d e r o s d e r e c h o s " e n t a i l e d " . E s t a n o r m a t i v a p r o d u j o , s i n e m b a r g o , m u c h o s r e s u l t a d o s i n d e s e a b l e s . En 1 . 4 7 2 , se f a l l ô el c a s o T a l t a r u m en el c u a l se d e c i d i ô q u e el t e n e d o r - a c t u a l d e u n d e r e c h o d e e s t a c l a s e , p o d i a v e n d e r l o l i b r e m e n t e m e d i a n t e u n a e s p e c i a l o p e r a c i ô n q u e r e c i b i ô e l n o m b r e d e " s u f f e - / r i n g a c o m m o n r e c o v e r y " c o n s l s t e n t e e n u n c o n t r a t o y u x t a p u e s t o a un p r o c e d i m i e n t o j u d i c i a l . En la a c t u a l l d a d , se c o n o c e n m u c h o s c o n h r a t o s p a r a la l l b e r a c i ô n d e e s t o s d e r e c h o s , p e r o t o d o s t i e — n e n u n a s e r i e d e l i m i t a c l o n e s qu e , s e g û n C a s n e r , s o n las siguieri tes; S ô l o p u e d e c e l e b r a r c o n t r a t o s el t e n e d o r a c t u a l d e l tail;
si el t e n e d o r no c é l é b r a c o n t r a t o a l g u n o , n o s o l o n o p u e d e l e g a r la f i n c a , s i n o q u e a su ô b i t o n o le p u e d e n s u c e d e r s u s h e r e d e r o s g é n é r a l e s , s i n o s o l o los l i n e a l e s (21).
D e s p u é s d e la ley d e 1 . 9 2 5 los d e r e c h o s d e e s t a n a t u r a l e z a s ô l o se p u e d e n c o n s t i t u i r p o r m e d i o d e un c o n v e n i o , p o r t e s t a m e n t o o d e a c u e r d o p a r a un c o n v e n i o .
