Impuestos|Procedimiento Tributario 2021-12-21 | Publicaciones
Beneficios fiscales sobre inversiones en proyectos inmobiliarios en nuestro país, a la luz del Título I de la Ley 27.613
Dra. CP y LA Paula Andrea Ataría Introducción
A través del Título I de la ley 27.613 - vigente desde el 12/03/2021- se implementó un “Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y acceso a la vivienda”, que resulta aplicable a las inversiones en proyectos inmobiliarios en nuestro país realizadas entre la citada fecha y el
31/12/2022, sobre “obras privadas nuevas”, es decir, construcciones, ampliaciones, instalaciones, entre otras, que, de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones semejantes, se encuentren sujetos a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente.
Cabe aclarar que también se encuentran comprendidas aquellas inversiones que poseían al 12/3/2021 un grado de avance inferior al 50 % de la finalización de la obra; debiéndose acreditar aquel en base a la información presentada a la autoridad competente y/o por medio de un dictamen de un profesional matriculado con competencia en la materia; en los términos del art. 1 del Decreto 244/2021.
Por otro lado, mediante el Título II de la citada ley se estableció un “Programa de Normalización para Reactivar la Construcción Federal Argentina”, que consistió en un blanqueo de dinero no declarado, vía el ingreso de un impuesto especial, condicionado a que los fondos exteriorizados se destinen a la realización de obra privada nueva. Cabe destacar que, en la actualidad se encuentra vencido el plazo para adherir a dicha normalización, sin perjuicio de la existencia de proyectos de ley que habían propuesto su prórroga.
El tercer título de la ley se refiere a la “Consolidación de obra pública para vivienda social”.
Mientras que el cuarto comprende disposiciones complementarias.
En la presente colaboración técnica comentaremos exclusivamente los beneficios fiscales que surgen del Título I de la Ley 27.613.
Breve descripción de la operatoria
Entre las diversas formas de materializar la inversión en los aludidos proyectos inmobiliarios, el artículo 3 del Decreto 244/2021 enuncia en forma no taxativa a: la suscripción de boletos de compraventa u otro compromiso similar; el otorgamiento de escritura pública traslativa de dominio; los aportes a fideicomisos y/o la suscripción de fondos comunes de inversión y/o fideicomisos financieros autorizados por la Comisión Nacional de Valores, que tengan por objeto el financiamiento de la construcción y desarrollos inmobiliarios.
Si bien la normativa aplicable , no prohíbe que el inversor sea a su vez su propio desarrollador o constructor. Es muy importante destacar que, éste último o el vehículo de inversión respectivo, deberá cumplimentar el régimen de información ante AFIP, conocido como “REPI”, cfme. la RG AFIP 4976, a través del cual se deberá suministrar entre otros, los datos sobre el tipo de obra; la aprobación del permiso y el grado de avance de la obra;
debiéndose adjuntar la documentación presentada ante las autoridades edilicias competentes y/o dictamen de profesional idóneo acerca de la aprobación del permiso y el dictamen de un profesional matriculado competente en la materia con su firma certificada por autoridad profesional que acredite al referido grado de avance.
Como resultado del cumplimiento de dicho régimen de información en cabeza del desarrollador, constructor o vehículo de inversión, se obtendrá un código denominado “COPI”, el cual a su vez deberá ser informado por el inversor en su declaración jurada del impuesto sobre los Bienes Personales, a los fines de acceder a los beneficios tributarios que comentaremos en el siguiente apartado.
Beneficios impositivos en cabeza de los inversores en proyectos inmobiliarios en Argentina
Los inversores en obras privadas nuevas en nuestro país, siempre y cuando no hayan blanqueado fondos en el marco del régimen de normalización del Título II de la referida ley 27.613, tienen dos incentivos fiscales en el Impuesto sobre los Bienes Personales, que describimos a continuación:
1.Exención de las inversiones realizadas a partir del 12/3/21 y hasta el 31/12/22, con un tope de hasta dos períodos fiscales.
En efecto, el valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios realizadas entre el 12 de marzo de 2021 y el 31 de diciembre de 2022, que fueran desarrolladas, directamente o mediante terceros, estarán exentas en el impuesto sobre los Bienes Personales desde el período fiscal en que se efectivice la inversión y hasta aquel en que finalice el proyecto, o se adjudique, o se enajene el derecho y/o participación originados con motivo de aquella, lo que ocurra primero, y hasta un plazo máximo de dos períodos fiscales.
2.Cómputo como pago a cuenta del 1 % de las inversiones realizadas, bajo ciertos condicionamientos.
La normativa establece el siguiente cronograma con el objeto de dicho cómputo:
a.Por las inversiones realizadas entre el 12/03/2021 y la fecha de vencimiento para la presentación de la declaración jurada del impuesto sobre los Bienes Personales del período fiscal 2020 : se podrá computar el pago a cuenta del 1 % de dichas inversiones en la declaración jurada
correspondiente al período fiscal 2020. Se aclara que dicho cómputo no puede generar saldo a favor, y que de quedar un remanente no utilizado podrá computarse en los dos períodos fiscales siguientes.
b.Por las efectuadas con posterioridad a la fecha de vencimiento para la presentación de la declaración jurada del impuesto sobre los Bienes Personales del período fiscal 2020 y hasta el 31/12/2021: se computará en la declaración jurada del período fiscal 2021, no pudiendo generar saldo a favor, y de surgir un remanente se podrá aplicar al período fiscal 2022.
c.Por las inversiones realizadas durante el año calendario 2022, se computará el pago a cuenta en la declaración jurada de Bienes Personales del período fiscal 2022, no pudiéndose generar saldo a favor. Y si quedara un remanente, el mismo no podrá trasladarse.
Beneficio impositivo para el titular del inmueble que transfiere su dominio para la realización del proyecto inmobiliario.
Los titulares de inmuebles o derechos sobre inmuebles que realicen la transferencia de su titularidad y/o la enajenen, entre el 12 de marzo de 2021 y el 31 de diciembre de 2022, en favor sociedades, fideicomisos o empresas unipersonales de nuestro país que inicien en dichos inmuebles
proyectos inmobiliarios en un plazo de dos años, gozarán del diferimiento del pago del impuesto que corresponda a la operación (es decir, ITI, de tratarse de personas humanas o sucesiones indivisas que hayan adquirido el inmueble con anterioridad al 1/1/2018 o impuesto cedular, si lo hubieran adquirido con posterioridad a dicha fecha; o impuesto a las ganancias de tratarse de los demás casos).
El pago del impuesto que corresponda tributar, se diferirá al momento o período fiscal en que ocurra en primer lugar, alguno de los siguientes supuestos:
a.El cobro por parte del titular de una contraprestación en moneda nacional o extranjera;
b.La cesión o transferencia de la participación o derecho que hubieren recibido los titulares como contraprestación;
c.La fiscalización de la obra; o
d.La adjudicación al titular de la unidad recibida como contraprestación.
1 Es decir: Ley 27.613, Decreto 244/2021 y RG AFIP 4976.
2 Del 10/08/2021 al 12/08/2021, según terminación del CUIT.
