INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA UNIDAD ZACATENCO
SEMINARIO DE TITULACIÓN:
“VALUACIÓN DE INMUEBLES”
No. REGISTRO: FNS4682004/06/2007
PARA OBTENER EL TÍTULO DE
…..INGENIERO CIVIL
..…INGENIERO ARQUITECTO
ADMINISTRADOR INDUSTRIAL
COORDINADOR:
ING. ARQ. MANUEL EFRÉN SÁNCHEZ VÁZQUEZ EXPOSITOR:
ING. ANTONIO SOLORIO AGUIRRE
MÉXICO, D.F. 2008
INstiTUTO POL1TÉCNICONA(IONAL
SECRETARíA ACADÉMICA DIRECCiÓN DE EDUCACiÓN SUPERIOR
"50 Aniversario del Patronato de Obras e Instalaciones"
"50 Aniversario del CECyT 14 Luis Enrique Erro"
"40 Aniversario de la Comisión de Operación y Fomento de Actividades Académicas"
"40 Aniversario del Planetario Luis Enrique Erro".
OF-DES-3842/2007
07 de Noviembre de 2007.
DR. MIGUEL ANGEL VERGARA SANCHEZ Director de la E.S.I.A, Unidad Zacatenco Presente.
En atención a su oficio 0.2862.10.07, le comunico que se autoriza vigencia al siguiente:
Seminario:
Vigencia:
Duración:
Sede yLugar:
Periodo:
Dias yHorario:
Expositor( es):
VALUACION DE INMUEBLES FNS4682004/06/2007
150 horas
E.S.I.A. Unidad Zacatenco, Edif. 11, Aula de Seminarios yCursos, Planta Baja.
Del 21 de Noviembre de 2007 al14 de Marzo de 2008.
Miércoles yViernes de 17:00 a 21:00 horas y Sábados de 09:00 a 13:00 horas.
ING. ANTONIO SOLORIO AGUIRRE
ING. ARO. MANUEL EFREN SANCHEZ VAZOUEZ
En el caso delING. ARO. MANUEL E. SANCHEZ VAZOUEZ propuesto como instructor del seminario de referencia, le recuerdo que por ser funcionario no podrá recibir remuneración alguna, ya que la Ley de Responsabilidades de Servidores Públicos, en su Articulo 47, Fracción XVI, a la letra dice: "Desempeñar su empleo, cargo o comisión sin obtener o pretender beneficios adicionales a las contra prestaciones comprobables que el Estado le otorga'por el desempeño de su función"·
La lista inicial de referencia. con un máximo de 30 alumnos, deberá ser debidamente validada y enviada a esta Dirección dentro de los primeros diez días de haber iniciado el presente seminario, especificando la carrera de egreso de cada unO de los participantes.
Para el desarrollo adecuado y conclusión del programa académico, deberá apegarse a lo señalado en las Normas que Regulan la Organización, 1mpartición yAcreditación de Seminarios can Opción a Titulación que se imparten en Escuelas, Centros yUnidades del Instituto Politécnico Nacional.
Asimismo, es necesario dar a conocer a los participantes de dicho seminario el número de vigencia correspondiente, ya que les será solicitado al momento de continuar con los trámites de titulación ante la Dirección de Administración Escolar deII.P.N.
De acuerdo a lo anterior ya efecto de emitir las constancias respectivas, es necesario que al término del seminario en cuestión, nos haga llegar la relación de asistencia, asi como la de evaluación, acompañada por la relación de trabajos terminales, en los formatos que se encuentran en esa escuela. Cabe hacer mención que el costo por constancia es de
$90.00 (noventa pesos 00/100 m.n.).
SECRETARIA DE
TO ANGELfSJMÉ~iÁ;IONPUBLlC/),
Director INSTiTUTO POUTECt.i!'_ .. , NAC!ONAL
No omito señalar, que será requisito indispensable para trámites correspondientes a dicho seminario.
Sin otro particular, le envio un cordial saludo.
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O 9 NOV 2007 I
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C.C.p.' Dra. YoloxóchiH Bustamante Diez, Secretaria Académica deIIPN.;:::
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I;::¡:-.C.C.p.' Ing. Slgfndo Lopez Carrillo., Director de Admrnlstraclon Escolar. ' .' ~ .._" - ..
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c C.p.' lie. Silvia Lule González.' Coordinadora de Proyectos de Vinculación Académica.
EAM~lajg.
T-5488
haber concluido todos los
unii:íad Profesional Adolfo López Maleas Av. LUIS Enrique Erro S/N, Zacatenco.
C.P. 07738 México, DF Tel 57 29 60 00 Ext. 50520.
ÍNDICE
Pág.
1. PRESENTACIÓN ... 1
2. AGRADECIMIENTOS ... 2
3. TRABAJOS EN EQUIPO . • CAPITULO I. COS Y CUS, FACTORES Y NORMAS ... 5
• CAPITULO II. ÉTICA Y VALORES... 6
• CAPITULO III. COSTOS PARA LA VALUACIÓN... 7
• CAPITULO IV. PROCESO ... 8
• CAPITULO V. TÉCNICAS DE APOYO EN LA VALUACIÓN DE INMUEBLES... 9
4. AVALÚOS... 10
5. CONCLUSIONES ... 11
6. BIBLIOGRAFÍA GENERAL ... 12
1
PRESENTACIÓN
El campo laboral de los profesionistas es cada vez más competitivo, por lo cual se
requiere de mayores habilidades,
esto dentro del contexto del México actual, el Seminario de Titulación
“Valuación Inmobiliaria” muestra al participante el ámbito de la
Valuación de Inmuebles, a través de las bases teóricas, metodológicas y
prácticas de esta actividad.
Al término del Seminario,
los participantes estimarán el valor comercial de un inmueble,
partiendo del análisis de los tres Enfoques de la Valuación: el Físico, el de
Capitalización y el Comparativo de
Mercado.
2
AGRADECIMIENTOS
A DIOS:
SE NECESITA VALOR PARA TRIUNFAR, Y ESE VALOR NOS LO OTORGA DIOS CUANDO ENTREGAMOS NUESTRA VIDA Y VOLUNTAD A SU CUIDADO.
HOY DIA, DAMOS GRACIAS A ÉL POR EL MARAVILLOSO DON DE LA VIDA Y POR PERMITIRNOS DISFRUTAR ESTE PASO TAN IMPORTANTE.
A NUESTROS PADRES:
POR DARNOS SU APOYO Y CONFIANZA NO SOLO EN ESTA ETAPA DE NUESTRA VIDA, SINO EN TODAS LAS QUE HEMOS PASADO, POR NO DEJARNOS CAER NUNCA E INCULCARNOS LO NECESARIO PARA ALCANZAR LOS SUEÑOS CON ESFUERZO SIEMPRE ES POSIBLE. ESTE
TRIUNFO NO ES SOLO NUESTRO, TAMBIÉN ES DE USTEDES.
AFNUESTRA FAMILIA POR ESTAR SIEMPRE CON NOSOTROS, MOTIVÁNDONOS Y APOYÁNDONOS, SOPORTANDO AUSENCIAS Y CARENCIAS, PERO SOBRE TODO GRACIAS POR FORMAR PARTE DE NUESTRA VIDA.
A TI QUE AHORA ESTÁS CON DIOS MIL GRACIAS POR HABER FORMADO PARTE DE MI VIDA; POR EL AMOR Y
EL APOYO QUE RECIBÍ, ÉSTE PASO MÁS, ES POR TI Y PARA TI.
3
TRABAJOS EN
EQUIPO
4
CAPITULO I
COS Y CUS,
FACTORES Y NORMAS
INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL
E.S.I.A.
VALUACION DE INMUEBLES.
COS Y CUS, FACTORES Y NORMAS
PROFESOR:
ING. ARQ. MANUEL EFREN SANCHEZ INTEGRANTES:
AGUILAR CASTILLO JORGE.
AGUILAR MARQUEZ GABRIEL.
BAÑOS MARTINEZ EMMY YASMIN.
GUZMAN GABRIEL NESTOR A.
TAPIA CALDERON WENCESLAO.
EQUIPO : 2 .
COS
(COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO)
CUS
(COEFICIENTE DE USO DEL SUELO)
PLANO DEL PROGRAMA
DELEGACIONAL
ZONIFICACIÓN
HC 4 / 25 / Z
HC: USO
4: NÚMERO DE NIVELES PERMITIDOS
25: PORCENTAJE DE AREA LIBRE A PROPORCIONAR EN EL PREDIO
Z: DENSIDAD (M, Z)
FUNDAMENTO JURIDICO:
NORMAS GENERALES DE ORDENACIÓN, QUE FORMAN PARTE DE LA LEY DE DESARROLLO URBANO Y DEL PROGRAMA GENERAL DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO FEDERAL, PUBLICADAS EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 8 DE ABRIL DE 2005.
TEXTO DE LA NORMA
1. COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO (COS) Y COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO (CUS)
El coeficiente de ocupación del suelo (COS), se establece para obtener la superficie de desplante en planta baja, restando del total de la superficie del predio el porcentaje de área libre que establece la zonificación. Se calcula con la expresión siguiente:
COS = 1 - % de área libre (expresado en decimales) / superficie total del predio
La superficie de desplante es el resultado de multiplicar el COS, por la superficie total del predio.
El coeficiente de utilización del suelo (CUS), es la relación aritmética existente entre la superficie total construida en todos los niveles de la edificación y la superficie total del terreno. Se calcula con la expresión siguiente:
CUS = (superficie de desplante x número de niveles permitidos) / superficie total del predio.
La superficie máxima de construcción es el resultado de multiplicar el CUS por la superficie total del predio.
EXPLICACIÓN GRÁFICA
CUS
(SUP. MAX. DE CONSTRUCCIÓN)
COS
(DESPLANTE)
EJEMPLO DE ACUERDO AL TEXTO DE LA NORMA :
ZONIFICACIÓN: HC4/25
SUP DEL PREDIO: 200.00 M
2CALCULO DEL COEFICIENTE DEL OCUPACIÓN DEL SUELO (COS).
COS = 1 - % de área libre (expresado en decimales) / superficie total del predio COS = 100%-25%
COS = 75%
DESPLANTE = 0.75 X 200 = 150.00 M2
CALCULO DEL COEFICIENTE DE USO DEL SUELO (CUS)
CUS = (superficie de desplante x número de niveles permitidos) / superficie total del predio.
CUS = (150.00 X 4) / 200 CUS = 600 / 200 CUS = 3.00
SUPERFICIE MÁXIMA DE CONSTRUCCIÓN = 3.00 X 200 M2= 600.00 M2
EJEMPLO DE SOLUCIÓN COMÚN :
ZONIFICACIÓN: HC4/25
SUP DEL PREDIO: 200.00 M
2(100%)
CALCULO DEL COEFICIENTE DEL OCUPACIÓN DEL SUELO (COS).
DESPLANTE = 0.75 X 200 = 150.00 M2
CALCULO DEL COEFICIENTE DE USO DEL SUELO (CUS)
SUPERFICIE MÁXIMA DE CONSTRUCCIÓN = 150.00 M2X 4 = 600.00 M2
CAPÍTULO IV
De los Procedimientos y Lineamientos Técnicos para la Práctica y Revisión de Avalúos
ARTÍCULO 24.- Para efectos de elaboración y revisión de los avalúos, se entenderá por:
I. Valores Unitarios de Suelo. Al valor expresado en pesos por metro cuadrado, enlistados y organizados en una tabla por área y corredor de valor;
II. Área de valor. Al grupo de manzanas con características similares en infraestructura, equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria;
ÁREA DE VALOR
III. Corredor de valor. Al conjunto de inmuebles que por las características de uso al que se destinan, principalmente no habitacional (tales como: comercial, industrial, servicios, oficinas, entre otros y/o mixtos), y cuyo frente o frentes colindan con una vialidad pública del Distrito Federal, independientemente de su acceso o entrada principal, se ha convertido en un corredor de valor con mayor actividad económica y mayor valor de mercado del suelo respecto del predominante en la zona. Tal valor de referencia es aplicable como punto de partida para revisar los valores de los terrenos que poseen los inmuebles antes señalados;
CORREDOR DE VALOR
IV. Factores de eficiencia del suelo. A los méritos y deméritos que se pueden aplicar a la revisión del valor de un terreno según sus características, una vez determinado el valor unitario de referencia que le corresponde.
ARTÍCULO 25.- Los factores de eficiencia del suelo que serán aplicables para la elaboración y revisión de los valores de referencia de las áreas y corredores de valor según las características del terreno respectivo son:
I. Factor de zona (FZo): Factor que influye en el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valor específica, para la aplicación de este factor se entenderá por:
a. Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble.
CALLES MODA
FACTORES DE EFICIENCIA DE USO DEL SUELO
FACTOR DE ZONA (FZo)
II. Factor de ubicación (FUb): Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al área o corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana en que se ubica;
FACTOR DE UBICACION (FUb)
FACTOR DE UBICACION (FUb)
I.III. Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos correspondientes;
FACTOR DE FRENTE (FFr)
FACTOR DE FRENTE (FFr)
FRENTE IGUAL O MAYOR A 7M
FRENTE IGUAL O MAYOR A 4M Y MENOR A 7M
FRENTE MENOR A 4M
IV. Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor, en su aplicación a un predio de forma irregular, es decir, que no es de forma rectangular. Se entenderá por:
a. Rectángulo inscrito (Ri): El mayor rectángulo que puede inscribirse en un predio haciendo coincidir su frente con él, o uno de los frentes del predio.
b. Áreas restantes (Ar): Las áreas del predio que quedan fuera del rectángulo inscrito.
c. Porción anterior (Pa): La parte del rectángulo inscrito cuyo fondo no es mayor que tres veces el frente. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes que tengan frente a alguna vía de acceso.
d. Porción posterior (Pp): La parte del rectángulo inscrito que no es porción anterior. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes sin frente a una vía de acceso.
e. Áreas irregulares con frente a la calle (Ac): Las áreas restantes con frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción anterior.
f. Áreas irregulares interiores (Ai): Las áreas restantes sin frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción posterior.
El cuadrado se entenderá como un caso particular del rectángulo.
FACTOR DE FORMA (FFo)
FACTOR DE FORMA (FFo)
El cuadrado se entenderá como un caso particular del rectángulo.
V. Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la determinación de este factor se entenderá por:
a. Lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor del valor.
FACTOR DE SUPERFICIE (FSu)
LOTE TIPO
I.VI. Factor resultante de tierra (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los cinco factores señalados en este artículo.
ARTÍCULO 26.- Para la elaboración y revisión del valor de la construcción de los avalúos, se entenderá por:
I. Valores unitarios de construcción, al valor expresado en pesos por metro cuadrado, de acuerdo al uso, rango de niveles y clase;
II. Porción de construcción, a la parte de la construcción que por su uso, rango de niveles, clase y factores de eficiencia es distinta del resto de las edificaciones;
III. Uso, al aprovechamiento genérico que tiene cada porción de construcción diferente al momento de valuarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genérico se define básicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan, de acuerdo con la tipología predeterminada de usos que establece este Manual;
IV. Rango de nivel, al rango de número de plantas cubiertas dentro del que puede encontrarse cada porción de construcción. Incluye sótanos, cobertizos, vestíbulos, accesos y todo aquel elemento con techumbre de una edificación de acuerdo con la tipología predeterminada de rangos de nivel que establece este Manual;
V. Clase, al grupo al que pertenece una construcción de acuerdo con las características propias de sus espacios, servicios, estructura e instalaciones básicas, así como de los acabados típicos que le corresponden, la cual tiene asignado un valor unitario de construcción. Se divide en Habitacional y No Habitacional;
VI. Factores de eficiencia de la construcción, a los méritos y deméritos que podrán aplicarse a la revisión del valor de una porción de construcción según sus características, una vez identificado el valor de referencia de la construcción que le corresponde.
ARTÍCULO 27.- Para la elaboración y revisión a los valores de referencia de cada porción de construcción, se aplicarán los siguientes factores de eficiencia de la construcción:
I. Factor de Grado de Conservación (FCo): refleja la reducción o incremento del valor con relación al mantenimiento que se le ha dado a la construcción;
II. Factor de Edad de las Construcciones (FEd): sirve para aplicar el demérito al valor de las construcciones por la edad del inmueble expresada en años.
LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO.
ARTÍCULO 3.-
Se le denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto, y por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios.
ARTÍCULO 4.-
La propiedad en condominio es el acto jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentarán ante Notario Público declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, y en el que, dos o más personas teniendo un derecho privado, utilizan y comparten áreas o espacios de uso y propiedad común, asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble.
ARTÍCULO 7.-
Se entiende por conjunto condominal toda aquella agrupación de dos o más condominios construidos en un solo predio, siempre que cada uno de dichos condominios conserve para sí áreas de uso exclusivo, y a su vez existan áreas de uso común para todos los condominios que integran el conjunto de referencia.
ARTÍCULO 10.-
IV.- La descripción de cada unidad de propiedad exclusiva, número, ubicación, colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento, si los hubiera, que lo componen.
VI.- El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcentaje de indiviso en relación al valor nominal total del inmueble.
XII.- En las escrituras se agregarán, debidamente certificados, el plano general, memoria técnica y los planos correspondientes a cada una de las unidades de propiedad exclusiva, planos de instalaciones hidráulicas, eléctricas, estructurales, gas y áreas comunes; así como el reglamento, certificado también por fedatario público.
ARTÍCULO 16.-
Se considerarán como partes integrantes del derecho de propiedad y de uso exclusivo del condómino, los elementos anexos que le correspondan, tales como estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea elemento común y que forme parte de su unidad de propiedad exclusiva, según la escritura constitutiva, y éstos no podrán ser objeto de enajenación, arrendamiento o comodato en forma independiente.
ARTÍCULO 25.-
Son objeto de propiedad común:
I.- El terreno, sótanos, puertas de entrada, fachada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepción o reunión social y los espacios señalados para estacionamiento de vehículos, siempre que dichas áreas sean de uso general;
II.- Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes; más los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes;
III.- Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, de ornatos, y zonas de carga en lo general, y otras semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada unidad de propiedad exclusiva;
IV.- Los cimientos, estructuras, muros de carga, los techos y azoteas de uso general.
ARTÍCULO 83.-
Si el inmueble sujeto de Propiedad en Condominio estuviera en estado ruinoso o se destruyera en su totalidad o en una proporción que represente más del 35% de su valor, sin considerar el valor del terreno y según peritaje practicado por las autoridades, se podrá acordar en Asamblea General Extraordinaria con la asistencia mínima de la mayoría simple del total de condóminos y por un mínimo de votos que representen el 51% del valor total del condominio y la mayoría simple del número total de condóminos:
a) La reconstrucción de las partes comunes o su venta, de conformidad con lo establecido en este Título, las disposiciones legales sobre desarrollo urbano y otras que fueren aplicables; y b) La extinción total del régimen.
ARTÍCULO 84.
En el caso de que la decisión sea por la reconstrucción del inmueble, cada condómino estará obligado a costear la reparación de su unidad de propiedad exclusiva y todos ellos se obligarán a pagar la reparación de las partes comunes, en la proporción que les corresponda de acuerdo al valor establecido en la escritura constitutiva.
REGLAMENTO DE CONSTRUCCION DEL D.F.
ARTÍCULO 7.-
Vía pública es todo espacio de uso común que por disposición de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, se encuentre destinado al libre tránsito, de conformidad con la Ley y reglamentos de la materia, así como todo inmueble que de hecho se destine para ese fin.
ARTÍCULO 11.-
No se autorizará el uso de la vía pública en los siguientes casos:
I. Para aumentar el área de un predio o de una construcción.
V. Para construir o instalar cualquier elemento, obra o establecimiento fijo o semifijo, que observe las restricciones establecidas.
VI. Para construir o instalar sin autorización de la Administración, obstáculos fijos o semifijos como lo son postes, puertas o cualquier elemento que modifique, limite o restrinja el libre tránsito tanto vehicular como de transeúntes.
ARTÍCULO 27.-
La Administración hará constar en los permisos, licencias de construcción especial, autorizaciones, constancias de alineamiento, número oficial y certificados que expida, las restricciones para la construcción o para el uso de suelo de los bienes inmuebles, ya sea en forma general, en los conjuntos que indica la Ley y en lugares o en predios específicos que establecen los Programas General, Delegacionales y/o Parciales que correspondan. Los propietarios poseedores de los inmuebles, tanto públicos como privados, deben respetar las restricciones establecidas.
ARTÍCULO 22.-
La Delegación, previa solicitud del propietario o poseedor, asignará para cada predio que tenga frente a la vía pública, un sólo número oficial que debe colocarse en la parte visible de la entrada de cada predio y ser claramente legible a una distancia mínima de 20 m.
-
ARTÍCULO 28.-
No podrán ejecutarse nuevas construcciones, obras o instalaciones de cualquier naturaleza, en los monumentos o en las zonas de monumentos a que se refiere la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueológicas, la Ley de Salvaguarda del Patrimonio Urbanístico y Arquitectónico del Distrito Federal o en aquellas que hayan sido determinadas como de Conservación del Patrimonio Cultural por el Programa, de acuerdo con el catálogo debidamente publicado por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, el Manual Técnico de Procedimientos para la Rehabilitación de Monumentos Históricos en el Distrito Federal y, sin recabar previamente la autorización de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda y la del Instituto Nacional de Antropología.
ARTÍCULO 166.-
Toda edificación debe separarse de sus linderos con los predios vecinos o entre cuerpos en el mismo predio según se indica en las Normas. Los espacios entre edificaciones colindantes y entre cuerpos de un mismo edificio deben quedar libres de todo material, debiendo usar tapajuntas entre ellos.
ARTÍCULO 170.-
Para fines de este Título, el Distrito Federal se divide en tres zonas con las siguientes características generales:
Zona I. Lomas, formadas por rocas o suelos generalmente firmes que fueron depositados fuera del ambiente lacustre, pero en los que pueden existir, superficialmente o intercalados, depósitos arenosos en estado suelto o cohesivos relativamente blandos. En esta Zona, es frecuente la presencia de oquedades en rocas y de cavernas y túneles excavados en suelo para explotar minas de arena,
Zona II. Transición, en la que los depósitos profundos se encuentran a 20 m. de profundidad, o menos, y que está constituida predominantemente por estratos arenosos y limoarenosos intercalados con capas de arcilla lacustre, el espesor de éstas es variable entre decenas de centímetros y pocos metros,
Zona III. Lacustre, integrada por potentes depósitos de arcilla altamente comprensible, separados por capas arenosos con contenido diverso de limo o arcilla. Estas capas arenosas son de consistencia firme a muy dura y de espesores variables de centímetros a varios metros. Los depósitos lacustres suelen estar cubiertos superficialmente por suelos aluviales y rellenos artificiales; el espesor de este conjunto puede ser superior a 50 m.
1. COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO (COS) Y COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO (CUS)
2. TERRENOS CON PENDIENTE NATURAL EN SUELO URBANO a) En pendiente descendente,
en relación con la ubicación de la banqueta:
3. FUSIÓN DE DOS O MÁS PREDIOS CUANDO UNO DE ELLOS SE UBIQUE EN ZONIFICACIÓN HABITACIONAL (H)
NORMAS GENERALES DE ORDENACION DE DESARROLLO URBANO.
b) En pendiente ascendente, en relación con la ubicación de la banqueta
Cuando dos o más predios se fusionen y en dicha fusión se incluya el uso habitacional (H), podrá optarse por la zonificación que mejor se adapte a las necesidades del proyecto.
En caso de existir derechos adquiridos para alguno de los predios, estos se perderán o el particular deberá decidir entre la fusión de los predios o los derechos adquiridos.
4. ÁREA LIBRE DE CONSTRUCCIÓN Y RECARGA DE AGUAS PLUVIALES AL SUBSUELO
5. ÁREA CONSTRUIBLE EN ZONIFICACIÓN DENOMINADA ESPACIOS ABIERTOS (EA)
6. ÁREA CONSTRUIBLE EN ZONIFICACIÓN DENOMINADA ÁREAS DE VALOR AMBIENTAL (AV)
En la zonificación, podrá pavimentarse en un 30% con materiales permeables, cuando estas áreas se utilicen como andadores o huellas para el tránsito y/o estacionamiento de vehículos. El resto deberá utilizarse como área jardinada.
Cuando por las características del subsuelo en que se encuentre ubicado el predio, se dificulte la infiltración del agua
Deberá implementarse un sistema alternativo de captación y aprovechamiento de aguas pluviales, tanto de la superficie construida
Todos los proyectos sujetos al Estudio de Impacto Urbano deberán contar con un sistema alternativo de captación y aprovechamiento de aguas pluviales y residuales.
En la zonificación denominada Espacios Abiertos (EA), el área total construida podrá ser de hasta el 10% de la superficie del predio y el área de desplante podrá ser de hasta el 5%.
En dichas áreas, se permitirá la instalación de bibliotecas, centros de información, librerías y demás espacios públicos destinados a la educación, cultura, esparcimiento y recreación.
En la zonificación Áreas de Valor Ambiental (AV), el área total construida podrá ser de hasta el 5% de la superficie del predio y el área de desplante podrá ser de hasta el 2.5%.
Se permitirá la instalación de canchas deportivas, áreas recreativas y de esparcimiento al aire libre
7. ALTURAS DE EDIFICACIÓN Y RESTRICCIONES EN LA COLINDANCIA POSTERIOR DEL PREDIO
8. INSTALACIONES PERMITIDAS POR ENCIMA DEL NÚMERO DE NIVELES
9. SUBDIVISIÓN DE PREDIOS La altura total de la edificación será de acuerdo a la establecida en la zonificación
Las instalaciones permitidas por encima de los niveles especificados en la zonificación podrán ser proyectos de naturación de azoteas, celdas de acumulación de energía solar, antenas, tanques, astas banderas, casetas de maquinaria, lavaderos y tendederos.
Los pretiles en las azoteas no deberán ser mayores a 1.5 metros de altura y no cuantifican como nivel adicional en la zonificación permitida.
La superficie mínima resultante para la subdivisión de predios será de acuerdo con lo siguiente:
10. ALTURAS MÁXIMAS EN VIALIDADES EN FUNCIÓN DE LA SUPERFICIE DEL PREDIO Y RESTRICCIONES DE CONSTRUCCIÓN AL FONDO Y LATERALES
11. CÁLCULO DEL NÚMERO DE VIVIENDAS PERMITIDAS E INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN CON APLICACIÓN DE LITERALES
12. SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE POTENCIALIDAD DE DESARROLLO URBANO
13. USOS DEL SUELO DENTRO DE LOS CONJUNTOS HABITACIONALES
14. ZONAS FEDERALES Y DERECHOS DE VÍA
Las restricciones en las colindancias se determinarán conforme a lo que establece la Norma número 7.
El número de viviendas que se puede construir depende de la superficie del predio, el número de niveles, el área libre y la literal de densidad que determina el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano.
A través del Sistema de Transferencia de Potencialidad de Desarrollo Urbano se podrá autorizar el incremento del número de niveles y la reducción del área libre, cuando el proyecto lo requiera.
En vivienda plurifamiliar en régimen de condominio, se podrá solicitar el cambio de uso del suelo y, en su caso, modificación y/o ampliación, siempre y cuando se trate de usos de bajo impacto urbano, se proponga en planta baja, no se invadan áreas comunes y no ponga en riesgo la seguridad estructural del inmueble.
Las zonas federales y derechos de vía deberán mantenerse totalmente libres de construcción.
15. PREDIOS CON DOS O MÁS ZONIFICACIONES, CUANDO UNA DE ELLAS SEA ÁREA DE VALOR AMBIENTAL (AV) O ESPACIO ABIERTO (EA)
16. VÍA PÚBLICA Y ESTACIONAMIENTOS SUBTERRÁNEOS
17. AMPLIACIÓN DE CONSTRUCCIONES EXISTENTES
18. SUELO DE CONSERVACIÓN
19. ALTURA MÁXIMA Y PORCENTAJE DE ÁREA LIBRE PERMITIDA EN LAS ZONIFICACIONES; (E) EQUIPAMIENTO; (CB) CENTRO DE BARRIO; E (I) INDUSTRIA
20. NORMA PARA IMPULSAR Y FACILITAR LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL Y POPULAR EN SUELO URBANO
21. DE LOS REQUERIMIENTOS PARA LA CAPTACIÓN DE AGUAS PLUVIALES Y DESCARGA DE AGUAS RESIDUALES
22. ZONAS Y USOS DE RIESGO
Los predios con dos o más zonificaciones siendo una de ellas Área de Valor Ambiental (AV) o Espacio Abierto (EA) estarán sujetos a la normatividad correspondiente a cada una de las zonificaciones.
Toda vialidad tendrá como mínimo 8 metros de paramento a paramento. Los callejones y vialidades de tipo cerradas que no sobrepasen los 150 m de longitud, así como los andadores peatonales tendrán un mínimo de 4.00 m sin excepción y serán reconocidos en los planos oficiales como vía pública, previo visto bueno de la Delegación correspondiente, los cuales deberán permitir el libre paso de vehículos de emergencia y no podrán ser obstaculizadas por elemento alguno.
Si no cumplen con el área libre o la altura señalada por la zonificación vigente, se podrá autorizar la ampliación de construcción, siempre y cuando no se rebase el coeficiente de utilización y/o la altura, y se cumpla con el uso de suelo establecido en el Programa Delegacional
1.- En zonificaciones de Preservación Ecológica (PE), de Rescate Ecológico (RE) y de Producción Rural Agroindustrial (PRA)
Los usos permitidos en las áreas de actuación y las zonificaciones en el Suelo de Conservación, se sujetarán a lo siguiente:
2.- En comunidades y poblados rurales
CODIGO CIVIL
Las condiciones de este código regirán en toda la República en asuntos del orden federal tales como contratos de arrendamientos, hipoteca, herencias y pleitos y cobranzas.
ARTÍCULO 750.- Son bienes inmuebles:
9 El suelo y las construcciones adheridas a él.
9 Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pendientes de los mismos árboles y plantas, mientras no sean separados de ellos por cosechas o cortes regulares.
9 Todo lo que éste unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a el adherido.
9 Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fondo.
ARTÍCULO 750.- Son bienes inmuebles:
9 El suelo y las construcciones adheridas a él.
9 Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pendientes de los mismos árboles y plantas, mientras no sean separados de ellos por cosechas o cortes regulares.
9 Todo lo que éste unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a el adherido.
9 Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fondo.
9 Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente.
9 Las maquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria explotación de la misma.
9 Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivote la finca.
9 Los aparatos electrónicos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de estos, salvo convenio en contrario.
9 Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las cañerías de cualquier especie que sirvan para conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella.
9 Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o parcialmente al ramo de ganadería, así como las bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras están destinadas a ese objeto.
9 Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.
9 Los derechos reales sobre inmuebles.
9 Las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fija.
ARTÍCULO 751.- Los bienes muebles, por su naturaleza, que se hayan considerado como inmuebles, conforme a lo dispuesto en varias fracciones del articulo anterior, recobraran su calidad de muebles cuando el mismo dueño los separe del edificio, salvo el caso de que en el valor de este se haya computado el de aquellos, para constituir algún derecho real a favor de un tercero.
ARTÍCULO 752.- Los bienes son muebles por su naturaleza o por disposición de la ley.
ARTÍCULO 753.- Son muebles por su naturaleza, los cuerpos que pueden trasladarse de un lugar a otro, ya se muevan por sí mismo, ya por efecto de una fuerza exterior.
ARTÍCULO 754.- Son bienes muebles por determinación de la ley, las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles en virtud de acción personal.
Conjunto de normas jurídicas que regulan la actividad financiera del estado, (recauda todos los recursos del derecho presupuestal de los estados y entidades para estatales como son: casas de cambio, casa de bolsa y fianzas).
CODIGO FINANCIERO
ARTÍCULO 31.- Las contribuciones establecidas en este Código, se clasifican en:
9 Impuestos. Son los que deben pagar las personas físicas y morales, que se encuentran en la situación jurídica o de hecho prevista en este Código, y que sean distintas a las señaladas en las fracciones II y III de este artículo.
9 Contribuciones de mejoras. Son aquéllas a cargo de personas físicas o morales, privadas o públicas, cuyos inmuebles se beneficien directamente por la realización de obras públicas.
9 Derechos son las contra prestaciones por el uso o aprovechamiento de los bienes del dominio público del D.F., con excepción de las concesiones o permisos así como por recibir los servicios que presta la entidad en sus funciones de derecho público.
ARTÍCULO 44.- Las Instituciones de Crédito, así como las sociedades civiles o mercantiles a que se hace mención, deberán auxiliarse para la suscripción y realización de los avalúos de personas físicas registradas ante la autoridad fiscal, debiendo acreditar ante ella los siguientes requisitos, mismos que serán aplicables a los corredores públicos:
9 Que tengan la acreditación de perito valuador de bienes inmuebles otorgada por el Colegio Profesional respectivo, en concordancia con la ley de la materia, o registro de la Dirección General de Patrimonio Inmobiliario;
9 Que tengan como mínimo una experiencia de dos años en valuación inmobiliaria;
9 Que tengan conocimientos suficientes de los procedimientos y lineamientos técnicos, así como del mercado de inmuebles del Distrito Federal, para lo cual se someterá a los aspirantes a los exámenes teóricos-prácticos que la propia autoridad fiscal estime conveniente,
9 Que tengan título profesional en algún ramo relacionado con la materia valuatoria, registrado ante la autoridad competente, o que legalmente se encuentren habilitados para ejercer como corredores, y que figuren en la lista anual de Peritos autorizados del Colegio Profesional respectivo, en concordancia con la ley de la materia.
ARTÍCULO 45.- En caso de que las personas autorizadas por la autoridad fiscal o registradas ante ella, practiquen avalúos sin ajustarse a los procedimientos y lineamientos técnicos, dicha autorización o registro, podrán ser suspendidos de seis a treinta y seis meses. Si hubiere reincidencia o participación en la comisión de algún delito fiscal, se podrá cancelar en forma definitiva dicha autorización o registro, sin perjuicio de las demás sanciones administrativas o penales en que pudieran llegar a incurrir, y se notificará al Colegio respectivo.
La revisión de los avalúos practicados por las personas autorizadas por la autoridad fiscal o registrada ante ella, se podrá efectuar en forma independiente al ejercicio de otras facultades de comprobación de la autoridad fiscal
Los avalúos que no reúnan los requisitos a que se refiere este Código, no producirán efectos fiscales.
ARTÍCULO 138.- El valor del inmueble que se considerará para efectos del artículo 135 de este Código, será el que resulte más alto entre:
I. El valor de adquisición;
II. El valor catastral determinado con la aplicación de los valores unitarios a que se refiere el artículo 151 de este Código, o
III. El valor comercial que resulte del avalúo practicado por la autoridad fiscal o por personas registradas o autorizadas por la misma.
Tratándose de adquisiciones de inmuebles en proceso de construcción, los valores catastral y de avalúo, se determinarán de acuerdo a las características estructurales y arquitectónicas del proyecto respectivo.
5
CAPITULO II
ÉTICA Y VALORES
INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA
UNIDAD ZACATENCO
SEMINARIO DE VALUACION DE INMUEBLES
PRESENTA:ETICA Y VALORES
MARZO-2008
INTEGRANTES:
¾AGUIRRE LOPEZ MARIO ALBERTO
¾AYALA FERRUSCA NORMA VIRIDIANA
¾LOZANO PENICHE ARTURO
¾ZEPEDA RUBIO ANA L
¾FLORES GARCÍA ERNESTO
LOS VALORES Y LA
ETICA
OBJETIVOS
¾ Entender que son los Valores Humanos.
¾ Comprender la aplicación de los Valores Humanos en la vida práctica.
¾ Crear conciencia de las tendencias corruptas ocasionadas por la ausencia de Valores Humanos y Ética en el diario vivir.
INTRODUCCION INTRODUCCION
• El presente tema es
meramente intangible,
hablar de Valores
Humanos y de Ética, es
adentrarnos en el mismo
Ser humano y eso es una
labor titánica.
• Partiremos de la creación de la sociedad como tal; el hombre descubrió que vivir en grupos le facilitaba la existencia: Cazar, sembrar, recolectar, étc., por ende al cubrir sus necesidades básicas, se sentía
satisfecho.
PERO…
• Las relaciones humanas además de proporcionar esa satisfacción primaria, originaron conflictos y
desacuerdos por las distintas formas de pensar, ello
generó la imperiosa necesidad de “crear” lo que hoy
conocemos como “Reglas Sociales”.
Los valores y la ética aparecen en ése punto…
Estamos conscientes de que existen los valores y la ética, pero en realidad:
¿sabemos lo que es un valor?
¿cuáles son sus características?
¿cómo se clasifican?
¿cómo valoramos los seres humanos?
¿sabemos lo representativos que son éstos conceptos en nuestra vida?
DEFINICION
Encontramos varias definiciones de Valor:
1.- Algo que es valioso.
2.-Grado de utilidad, aptitud, importancia y buenas cualidades de algo.
3.-Es la cualidad o característica que posee
una persona o un objeto y que lo hace
estimable.
Definiciones
Tenemos 2 Definiciones de Valores Humanos:
1.-Los valores humanos son aquellos bienes universales que pertenecen a nuestra naturaleza como personas y que, en cierto sentido, nos «humanizan» porque mejoran nuestra condición de personas y perfeccionan nuestra naturaleza humana.
Definiciones
2.-Los valores humanos
son las características
intrínsecas en los seres
humanos. Sus valores
se manifiestan en sus
acciones.
Clasificación de los Valores Humanos
Podemos clasificar los valores humanos de acuerdo a sus carácterísticas en:
9 Valores Espirituales Æ Virtudes que emanan del amor.
9 Valores Morales ÆVirtudes (Ética)relacionadas con el bien que se debe hacer y el mal que se debe evitar.
9 Valores BiológicosÆSalud física y ambiental.
9 Valores IntelectualesÆConocimientos, estudios.
9 Valores MaterialesÆDinero, posesiones, comodidades, fama.
9 Valores EstéticosÆBelleza.
Definiciones
La Ética es:
Un conjunto de normas morales que
rigen la conducta humana. Lo ético
es lo recto, conforme a la moral.
Definiciones
Tenemos varias definiciones de Moral:
1.-Adj.Relativo a las costumbres. Que concierne a la propia conciencia interna del individuo.
2.-Forma de percibir lo que es bueno y lo que es malo, lo que debe hacerse y lo que no.
Definiciones
• 3.-Conjunto de principios sociales que rigen y determinan el comportamiento humano, establecidos por autoridades religiosas, políticas y sociales.
La moral varía de un lugar a otro, de un grupo
a otro, de un tiempo a otro, de un individuo a
otro.
Carácterísticas de los Valores
1.-Objetivo.-¿Qué busca este valor?
2.-Fin personal.-¿De que me sirve practicarlo?
3.-Actividades específicas.-¿Qué se debe hacer para practicar este valor?
4.-Ciencia que lo estudia.-¿Cómo conozco más de este valor?
•VALORES RELIGIOSOS
• FIN OBJETIVO DIOS
• ACTIVIDADES CULTO INTERNO Y EXTERNO, VIRTUDES SOBRENATURALES.
• NECESIDAD QUE
SATISFACE AUTORREALIZACION
• TIPO DE PERSONA SANTO.
• FIN SUBJETIVO SANTIDAD
• PREPONDERANCIA TODA PERSONA DIRIGIDA POR LAFE
• CIENCIA QUE LO
ESTUDIO TEOLOGIA
•VALORES MORALES
• FIN OBJETIVO BONDAD
• ACTIVIDADES VIRTUDES HUMANA
• NECESIDAD QUE
SATISFACE AUTORREALIZACION
• TIPO DE PERSONA INTEGRA
• FIN SUBJETIVO FELICIDAD
• PREPONDERANCIA LIBERTAD DIRIGIDA POR LA RAZON
• CIENCIA QUE LO
ESTUDIO ETICA
•VALORES ESTETICOS
• FIN OBJETIVO BELLEZA
• ACTIVIDADES CONTEMPLACION, CREACION, INTERPRETACION.
• NECESIDAD QUE
SATISFACE AUTORREALIZACION
• TIPO DE PERSONA INTEGRA
• FIN SUBJETIVO GOZO DE LA ARMONIA
• PREPONDERANCIA TODA PERSONA ANTE ALGO MATERIAL
• CIENCIA QUE LO
ESTUDIO ESTETICA
•VALORES INTELECTUALES
• FIN OBJETIVO VERDAD
• ACTIVIDADES ABSTRACCION Y CONSTRUCCION
• NECESIDAD QUE
SATISFACE AUTORREALIZACION
• TIPO DE PERSONA INTEGRA
• FIN SUBJETIVO SABIDURIA
• PREPONDERANCIA RAZON
• CIENCIA QUE LO
ESTUDIO LOGICA
•VALORES AFECTIVOS
• FIN OBJETIVO AMOR
• ACTIVIDADES MANIFESTACIONES DE SENTIMIENTO, EMOCIONES
• NECESIDAD QUE
SATISFACE DEL YO.
• TIPO DE PERSONA SENSIBLE
• FIN SUBJETIVO AGRADO, AFECTO. PLACER
• PREPONDERANCIA AFECTIVIDAD
• CIENCIA QUE LO
ESTUDIO PSICOLOGIA
•VALORES SOCIALES
• FIN OBJETIVO PODER
• ACTIVIDADES RELACION CON HOMBRE MASA, LIDERAZGO, POLITICA.
• NECESIDAD QUE
SATISFACE SOCIALES
• TIPO DE PERSONA FAMOSA, LIDER, POLITICA
• FIN SUBJETIVO FAMA, PRESTIGIO
• PREPONDERANCIA CAPACIDAD DE INTERACCION Y ADAPTABILIDAD.
• CIENCIA QUE LO
ESTUDIO SOCIOLOGIA
•VALORES FISICOS
• FIN OBJETIVO SALUD
• ACTIVIDADES HIGIENE
• NECESIDAD QUE
SATISFACE FISIOLOGICAS
• TIPO DE PERSONA ATLETA
• FIN SUBJETIVO BIENESTAR FISICO
• PREPONDERANCIA CUERPO
• CIENCIA QUE LO
ESTUDIO MEDICINA
•VALORES ECONOMICOS
• FIN OBJETIVO BIENES RIQUEZA
• ACTIVIDADES ADMINISTRACION
• NECESIDAD QUE
SATISFACE SEGURIDAD
• TIPO DE PERSONA HOMBRE DE NEGOCIOS
• FIN SUBJETIVO CONFORT
• PREPONDERANCIA COSAS A LAS QUE SE DA VALOR COMERCIAL
• CIENCIA QUE LO
ESTUDIO ECONOMIA
Carácterísticas de los Valores
Los valores humanos
son el resultado de la
manera de pensar, de
sentir y de actuar de
las personas.
Los Valores Humanos
• Los Valores vienen de la naturaleza auténtica del hombre.
• Lo antinatural viene del ego.
(Ego.-Toda la multiplicidad de defectos del hombre que están en contradicción con su verdadera naturaleza).
La calidad de los valores
• La calidad de los valores son netos y dependiendo del uso
que se les de a estos, cada persona tendrá una diferente
clasificación de calidad
humana.
Película: Usa protector solar.
http://es.youtube.com/watch?v=
YDRId6QmNTA
Ejemplos de Moral
En los países Árabes que la mujer lleve cubierta la cabeza esta bien.
En India celebrar-alegrarse por la muerte de alguién esta bien.
Tener las mujeres que puedas mantener entre los Árabes esta bien.
Las normas del comer son diferentes en cada cultura.
Por ejemplo sorber un plato de sopa esta bien visto
entre los chinos y comer con las manos esta muy
bien entre los Hindus, no así en las culturas
occidentales.
Ejemplos de Moral
• Los Mandamientos en las diferentes religiones son normas morales para el bien actuar.
• Hoy la televisión propaga las fantasías sexuales. La moral católica manda rechazar los pensamientos y deseos deshonestos.
¿Como valoramos los seres
humanos?
• Para responder esta pregunta necesitamos saber ¿Qué es el Ser Humano?
• Si no descubrimos lo que somos, tampoco descubriremos los valores que nos convienen.
Cuanto mejor percibamos nuestra naturaleza, tanto más fácilmente percibiremos los valores que le pertenecen.
¿Qué es el Ser humano?
• Cuerpo – 5 Sentidos, órganos, huesos, sangre.
• Pensamientos – Ideas
• Sentimientos – Ánimo interior-emociones
• Espíritu – El Ser interior divino
incorruptible.
¿Cómo es el Ser Humano?
• El Ser Humano por Naturaleza es
amoroso, sabio, alegre, humilde, tierno, fuerte, creativo, etc.
• Así que el ser Humano de hoy en muchos casos está en contra de su verdadera naturaleza. Hay odio, temor, mentira, violencia, etc.
El Hombre en Sociedad
• Una sociedad basada en la naturaleza auténtica del hombre sería una sociedad iluminada por sus cualidades naturales.
• Una sociedad basada en algunas cualidades
naturales del hombre y en otras antinaturales,
es en la que nosotros vivimos.
Calidad del Ser Humano
De acuerdo a sus acciones podemos clasificar a los seres humanos:
• Hay seres humanos que expresan luz, equilibrio, amor en sus acciones.
• Hay seres humanos que expresan oscuridad, egoísmo, defectos en sus acciones.
La calidad humana en una escalera
Baja calidad humana, oscuridad, egoísmo, defectos humanos.
Alta calidad humana, luz, equilibrio, amor en sus acciones.
Todos los seres humanos se encuentran ubicados en un escalón de
acuerdo a su calidad humana, esta refleja sus valores.
¿Dónde se ejercen los valores humanos?
En todos los roles del ser humano:
• Pareja
• Familia
• Sociedad
• Escuela
• Trabajo
Nos movemos con nuestros valores.
VALORES HUMANOS ESPIRITUALES
MORALES
BIOLÓGICOS
INTELECTUALES MATERIALES
ESTÉTICOS
¿Sabemos lo representativos que son estos valores en nuestra vida?
¿Cómo están nuestros valores?
¿Qué sucede cuándo hay ausencia de Valores Humanos?
Película: Solo le pido a Dios
http://es.youtube.com/watch?v=
tn43Efqh6XA&feature=related
Pero…Hay esperanza
Película: Marcianitos
http://es.youtube.com/watc
h?v=tn43Efqh6XA&feature=rel
ated
Película: Abrazos Gratis
• http://es.youtube.com/watch?v=zESzA_
Cpg5E&feature=related
¾ REFLEXION SOBRE LOS VALORES
¾ VALORES EN ACCION
¾ VIVIENDO CON HONESTIDAD
¾CRECER CON GENEROSIDAD
6
CAPITULO III
COSTOS PARA LA
VALUACIÓN
COSTOS PARA LA COSTOS PARA LA VALUACI
VALUACI Ó Ó N N
EQUIPO:
•SALINAS HERNANDEZ MARIOALBERTO
•LÓPEZ ESCOBAR LUIS ALONSO
•VÁZQUEZ JIMÉNEZ FELICIANO
Todas aquellas personas que cuenten con los conocimientos y experiencia necesaria en el ámbito de la valuación y que cuente con el reconocimiento de las instituciones que avalan el profesionalismo de dicha actividad. Estas personas son llamadas “PERITOS”.
PERITO VALUADOR
Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de Educación
Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de
manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la
experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier
asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su
especialidad.
VALUADOR JR. Ó AUXILIAR DE VALUADOR
• Cuenta con cedula profesional de carrera a fin a la valuacion
• Tiene los conocimientos para ejercer la valuación
• no tiene registro de perito
• Tiene al menos 2 años de experiencia en el medio
PERITO VALUADOR
• NOVATO que cuenta exclusivamente con nivel de DIPLOMADO como preparación de posgrado
• Poca experiencia y capacidad limitada para la valuación de inmuebles complicados o desarrollos.
• Tiene cedula de perito valuador ante la dependencia de gobierno correspondiente
• Puede firmar avalúos de forma independiente
PERITO SENIOR
• Cuenta con especialidad en valuación como posgrado.
• Cuenta con algunos años de experiencia en el ramo.
• Capacidad suficiente para valorar inmuebles de cualquier tipo, con limitaciones, pero satisfactoriamente
• Cuenta con cedula de perito profesional
PERITO MASTER
• Cuenta con especialidad o un nivel superior de posgrado.
• Por lo menos 10 años de experiencia en el medio.
• Capacidad sobrada para afrontar la valuación de
cualquier tipo de inmueble y grado de complejidad.
Persona Moral que haya obtenido la inscripción y registro con la SHF para efectuar avalúos de inmuebles objeto de créditos garantizados.
TITULAR DE LA UNIDAD DE VALUACION
CONTROLADORES PERITOS CERTIFICADOS
PERITOS EXTERNOS
9 NIVEL DE AVALUO
9 TIPO DE AVALUO
9 QUIEN HACE EL AVALUO
9 OTROS
OPINIÓN DE VALOR ESTIMADO DE VALOR
AVALÚO
PROFESIONAL
1. SON LOS QUE SE UTILIZAN EN TRANSACCIONES FISCALES TALES COMO :
• EXPROPIACIONES
• ACCIONES LEGALES
• DISOLUCIONES MARITALES
• EMBARGOS HIPOTECARIOS
• GARANTIA POR DEPOSITO EN FIANZA.
• ETC.
$1,380
• TESORERIA DEL DF
• COLEGIO DE PROFESIONISTAS
TIEMPO GASTOS DE TRANSPORTACIÓN
PAPELERÍA Y MISCELÁNEOS CARGOS POR SERVICIOS
BANCARIOS
CERTIFICACIÓN DE AVALÚOS
IMPUESTOS
VIÁTICOS PAGO DE ASESORES EXTERNOS
IMPRESIÓN Y REPRODUCCIÓN
RENTA DE OFICINAS
PAGO DE COMUNICACIONES
AD‐VALOREM
POR METRO CUADRADO
POR HORAS
AD‐VALOREM
ESTO ES: COBRAR UNA PORCION AL MILLAR SOBRE EL COSTO
RESULTANTE DEL AVALUO, CON LA DESVENTAJA DE QUE NO SE SABE
CUAL SERA EL COSTO DEL AVALUO HASTA QUE EL TRABAJO ESTE
TERMINADO
AD‐VALOREM
AD‐VALOREM
POR METRO CUADRADO
ESTE ES UN METODO MUY PRACTICO CUANDO SE REQUIERE SABER EL COSTO DEL AVALUO DESDE UN PRINCIPIO .
ES MUY USADO POR LAS INSTITUCIONES DE CREDITO.
SE CORRE CON EL RIESGO DE QUE EL PRECIO RESULTE INSUFICIENTE PARA CUBRIR EL TRABAJO QUE IMPLICA EL AVALUO Y MUCHO MENOS EL RIESGO Y EL GRADO DE CONOCIMIENTOS NECESARIOS PARA REALIZAR EL AVALUO.
EN EL MEDIO DE LA VALUACION SE MANEJA ENTRE $15 Y $45 POR METRO CUADRADO DEPENDIENDO DEL TAMAÑO DEL INMUEBLE, LAS CARACTERISTICAS DE ÉSTE Y LA UBICACIÓN DEL MISMO.
POR HORA ESTE ES UN SISTEMA DE COBRO MUY USADO EN PAISES COMO ESTADOS UNIDOS, EN DONDE LA UNIDAD DE SALARIO ES LA HORA.
EN MEXICO CASI NO SE EMPLEA, YA QUE SIEPRE HAY LA POLEMICA
SOBRE EL NUMERO DE HORAS QUE RELAMENTE EL PERITO EMPLEA
PARA REALIZAR EL TRABAJO
POR SU ATENCIÓN MUCHAS
GRACIAS
7
CAPITULO IV
PROCESO
INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL
ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA
UNIDAD ZACATENCO
TEMA DE EXPOSICIÓN:
TÉCNICAS DE APOYO EN LA VALUACIÓN DE INMUEBLES
Utilización del Programa GOOGLE EARTH Aplicaciones del Programa GEOGOBIERNO
Utilización de la CARTA DE USO DE SUELO
EXPOSITORES:
