las aportaciones a capital y las entregas destinadas a los gastos de edificación
66La relación que existe entre el socio y la cooperativa de viviendas durante el perí- odo de construcción de viviendas presenta cierta complejidad, ya que refleja una realidad dual: la que se infiere de la sociedad como tal, y la que resulta de la cons- trucción de las viviendas y las relaciones con los terceros que intervienen en ella.
Así, existen dos tipos de relaciones cooperativa-socio: la “asociativa” del negocio jurídico de constitución de la cooperativa –que da lugar a la condición de socio- y la representativa para la obtención de la actividad cooperativa, la vivienda, frente a terceros.
Dicha complejidad se manifiesta también en su régimen económico. Patri- monialmente nos encontramos con la persona jurídica cooperativa y su régimen eco- nómico y, en paralelo, una comunidad o copropiedad temporal de los socios sobre las entregas aportadas para obtener las viviendas. La estructura de la hipótesis de la relación entre la cooperativa y el socio, es la siguiente: cooperativa, persona jurídi- ca, que actúa internamente respecto de los socios en dos ámbitos, formación de su voluntad y organización de la “masa en comunidad con gestión cooperativa” –lo que
66. Capítulo elaborado por ANA LAMBEA RUEDA.
es lo mismo, lo aportado para la obtención de las viviendas-; y externamente, en la relación con terceros, como representante indirecto de los socios.
En el aspecto puramente cooperativo todos los aspectos patrimoniales son los propios de una persona jurídica, en este caso la cooperativa, regulados en las nor- mas: estatal (LC), y para la Comunidad Valenciana, (LCCV).
Por otra parte, y junto al patrimonio cooperativo, ajeno a él, se encuentra la masa en comunidad con gestión cooperativa cuyo destino son las viviendas. Dicha masa permanece ajena al capital de la cooperativa, se mantiene en manos de todos los socios temporalmente, mientras dura la edificación, en régimen de comunidad;
para evolucionar y dividirse en propiedad exclusiva de cada uno sobre su vivienda en las cooperativas de acceso a la propiedad, o bien mantenerse en comunidad en las cooperativas de cesión de uso.
En primer lugar, el régimen económico de la cooperativa se regula en los artí- culos 55 a 72 de la Ley 8/2003 de 24 de marzo de Cooperativas de la Comunidad Valenciana, siguiendo la tónica general de la Ley 27/1999 estatal y el resto de nor- mas autonómicas. Los socios realizan diversas aportaciones desde su ingreso en la cooperativa de viviendas:
El capital social está integrado por las aportaciones obligatorias y voluntarias de socios y asociados, tanto de los socios constituyentes (art. 10 LCCV) como de los socios de posterior ingreso, con un desembolso mínimo del 25% en el momento de constitución, según dispone el art. 55 LCCV. Las aportaciones pueden ser realizadas con derecho a reembolso, o no (en su caso rehusado en su caso incondicionalmente por el Consejo Rector) en caso de baja.
La aportación obligatoria puede ser de igual cuantía para cada uno de los socios, lo que es costumbre en las cooperativas de viviendas; o bien variable en función de la actividad cooperativizada, así ocurre en otras clases de cooperativas, como dispo- ne el art.56 LCCV. Todo lo que exceda de la aportación obligatoria a capital social se considera aportación voluntaria del socio.
Junto a la aportación obligatoria, los estatutos o la asamblea pueden exigir a los socios cuotas de ingreso o periódicas no reembolsables, que se integran en la reserva obligatoria (art. 62 LCCV). Esta aportación inicial suele ser siempre de carácter eco- nómico y no en especie, y normalmente es una pequeña cantidad en relación con el volumen de la actividad que la cooperativa desarrolla.
En segundo término, pero no por ello de menor importancia, sobre todo en el ámbito de las cooperativas de viviendas: Los socios, desde su ingreso en la coopera- tiva de viviendas, cumplen con sus aportaciones al capital social y, además, ponen en común cantidades periódicas para el desarrollo de la actividad cooperativa. Dichas cantidades resultan del plan de financiación aprobado por la Asamblea General de la cooperativa. Las aportaciones a la actividad cooperativa son esencialmente diferen- tes del capital social de la cooperativa. Los productos, fondos o bienes que los socios entregan para la gestión por la cooperativa en interés común se constituyen como
una “masa en comunidad con gestión cooperativa o una comunidad de gestión cooperativa”que, en las cooperativas de viviendas es especialmente importante y, tiene como finalidad la edificación de las viviendas. La titularidad de estos bienes y/o capital no ingresa en el patrimonio cooperativo, ni permanece en el de cada socio por separado, integrándose temporalmente en una masa común gestionada por la cooperativa, cuyo régimen viene determinado por su finalidad cooperativa. La normativa cooperativa y su desarrollo práctico siguen este criterio; así la LC, advier- te que “no forman parte del capital social… pero están sujetos a las condiciones fija- das y contratadas por la Cooperativa”.
En el ámbito estatal, la Ley de Cooperativas 27/199967 establece una distin- ción clara entre las aportaciones al capital [cuotas de ingreso, aportaciones al capital obligatorias y voluntarias] que ingresan en el patrimonio de la cooperativa; y las aportaciones a la actividad cooperativa, que no integran el capital social y están sujetas a las condiciones fijadas y contratadas con la sociedad cooperativa.
Por su parte, la Ley de Cooperativas Valenciana regula la materia en el art.
6468 en la línea expresada; aunque hay que advertir que introduce peligrosamente la salvedad de que los Estatutos puedan establecer otra cosa. De hecho, se expresa en el sentido de que los bienes o fondos entregados por los socios para la gestión coo- perativa o la utilización de sus servicios, no constituyen aportaciones sociales, ni tam- poco integran el patrimonio cooperativo, salvo que estatutariamente se establezca lo contrario. Es importante destacar que introducir esta posibilidad contribuye a la inse- guridad jurídica, y al tratarse de una excepción a la regla general, debe constar expresamente prevista en Estatutos, y también debe ser conocida y aceptada expre- samente por los socios que, al ingresar en la entidad, dejan la titularidad de tales bienes a disposición de lo que digan los Estatutos. Al ser una excepción a la regla general debe constar su aceptación expresa, no cabría aceptar que lo hicieran tácita- mente. Si bien es cierto que, en el caso de cooperativas de viviendas, en función del
67. Artículo 52. Aportaciones que no forman parte del capital social… .3.” Los bienes de cualquier tipo entregados por los socios para la gestión cooperativa y, en general, los pagos para la obtención de los servicios cooperativizados, no integran el capital social y están sujetos a las condiciones fijadas y contrata- das con la sociedad cooperativa”.
68. Artículo 64. Actividad cooperativizada y aportaciones del socio a la gestión cooperativa 1. Los socios de la cooperativa deberán participar en la actividad cooperativizada en los términos y condiciones previstos en los estatutos sociales, reglamentos de régimen interior y acuerdos sociales. La modificación de estas condiciones se adoptará por las mayorías previstas en el artículo 36.6 . El socio disconforme podrá causar baja justificada notificándolo al consejo rector en el plazo previsto en el artículo 22.3 . 2. Sin perjui- cio de la responsabilidad por deudas sociales, determinada conforme al artículo 4 de esta Ley, el socio res- ponde ilimitadamente del cumplimiento de la obligación de participar en la actividad cooperativizada. La baja como socio no le eximirá del cumplimiento de las obligaciones contraídas hasta ese momento. El incum- plimiento de la anterior obligación dará derecho a la cooperativa al resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados.3. Los bienes o fondos entregados por los socios para la gestión cooperativa o la utiliza- ción de sus servicios, no constituyen aportaciones sociales, ni tampoco integran el patrimonio coope- rativo, salvo que estatutariamente se establezca lo contrario.
modelo de cesión de vivienda elegido, esta comunidad de gestión cooperativa poste- riormente se repartirá entre los socios en el momento de la adjudicación; o bien per- manecerá en común, cediéndose a los socios el uso de las viviendas. En el primer supuesto la “masa en comunidad con gestión cooperativa” dará paso a la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal.
En las cooperativas de viviendas los socios adquieren la propiedad de las vivien- das dentro de una autoconstrucción formal, no material. La actividad de edificación de las viviendas es desarrollada por la cooperativa, que actúa en nombre propio y por cuenta del socio en la gestión de la masa común, y en relación con los terceros que intervienen en el proceso de construcción de las viviendas. Durante el período inicial los efectos: obligaciones y acciones, se producen entre la cooperativa y el ter- cero, no así los derechos que recaen siempre en el socio o representado, al tratarse de cosas específicas de éste. Posteriormente, con la adjudicación de la vivienda, esta relación se modifica y ello afecta no sólo a los derechos, ya reconocidos a favor del socio, sino principalmente a las obligaciones y acciones, sumándose e incluso susti- tuyendo en algún caso el socio a la cooperativa, en la relación con el tercero.
Todo ello implica la adquisición de la propiedad del solar y el edificio en cons- trucción por los socios en comunidad. El socio, que aporta el dinero como pago del precio de la vivienda, recibirá meses después la propiedad de una vivienda concreta, adquirida originariamente por él. En los casos de cesión del uso de la vivienda, la comunidad sobre la propiedad de las viviendas permanece tras la adjudicación, y su gestión será asumida por la cooperativa.
Si la cooperativa se constituyó para una sola promoción, una vez finalizada ésta se inicia el proceso de disolución, del que se encargarán los liquidadores de la coope- rativa, extinguiéndose la relación social, primero con los socios y en último término con los liquidadores que permanecen hasta el final de la liquidación (elegidos por la Asamblea General, normalmente en la práctica son el presidente, el Secretario y el Tesorero de la misma).
Sin embargo, como ya se ha advertido en otro capítulo, en caso de baja anticipa- da de un socio cooperativista, éste podrá acceder al reembolso de sus aportaciones para financiar el inmueble antes de la adjudicación de la vivienda, devolviéndosele las cantidades entregadas en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio.
Si la cooperativa se constituyó con finalidad de permanencia, para promover más de una promoción, éstas se harán por fases o bien por secciones.
Cada promoción inmobiliaria, se financia mediante financiación externa (présta- mo hipotecario), que normalmente no supera el 80% del valor de la promoción y el 20% restante, a través de las aportaciones a la actividad cooperativa, realizadas por los socios durante toda la edificación.
Importante advertir que la cooperativa tiene la obligación de garantizar, de acuer- do con lo estipulado en la Ley 57/68 de 27 de julio, las cantidades entregadas a
cuenta por el socio como aportaciones a la actividad cooperativa. Así lo recuerda la LCCV en su art. 9169, y lo ha puesto de manifiesto recientemente el Tribunal Supremo70.
Hay que advertir que la duración mínima de una promoción de viviendas en régi- men cooperativo es de dieciocho a veinticuatro meses, en el caso de que el terreno sobre el que se plantee la promoción se encuentre ya urbanizado y apto para la edi- ficación; sino es así los plazos pueden alargarse considerablemente. También puede contribuir a dilatar los plazos de finalización y entrega de las viviendas la obtención de la licencia de obras o del certificado de eficiencia energética.